§ 190 BewG Ermittlung des Gebäudesachwerts
R B 190.7 ErbStRAlterswertminderung
Text aus dem Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020 des Bundesministeriums der Finanzen.
1Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage zum 22 BewG bestimmt. 3Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen. 4Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahrens entsprechend (> R B 185.3 Abs. 2 bzw. R B 185.4 Abs. 2).
Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann ein fiktiv späteres Baujahr (> Abs. 3) anzunehmen oder die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (> Abs. 4) zu berücksichtigen sein.
1Ein fiktiv späteres Baujahr ist anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen, die Punkte der Tabelle 1 sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen. 3Die Anzahl der Jahre der Verlängerung für die Ermittlung des fiktiven späteren Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen. 4Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen. 5Übersteigt das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer ermittelt sich das fiktiv spätere Baujahr aus folgender Formel [Beispiel > H B 190.7 (3)]:
fiktives Bau- | Jahr des Bewertungsstichtags + Verschiebung Baujahr ./. |
|---|
6Die nachfolgenden Tabellen sind für Wohngebäude und analog für Nichtwohngebäude anzuwenden.
Tabelle 1
| Modernisierungselemente | Punkte |
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
14 bis 16 Punkte: überwiegend modernisiert
≥ 18 Punkte: umfassend modernisiert
Tabelle 2
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 10 | 0 | 2 |
| ≥ 15 | 2 | 5 |
| ≥ 20 | 4 | 8 |
| ≥ 25 | 6 | 12 |
| ≥ 30 | 9 | 15 |
| ≥ 35 | 12 | 19 |
| ≥ 40 | 15 | 23 |
| ≥ 45 | 18 | 27 |
| ≥ 50 | 22 | 31 |
| ≥ 55 | 26 | 35 |
| ≥ 60 | 30 | 40 |
| ≥ 65 | 34 | 44 |
| = 70 | 38 | 49 |
| > 70 | 38 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 38 ./. 70) | 49 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 49 ./. 70) |
Tabelle 3
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 10 | 0 | 2 |
| ≥ 15 | 2 | 6 |
| ≥ 20 | 5 | 9 |
| ≥ 25 | 7 | 13 |
| ≥ 30 | 10 | 16 |
| ≥ 35 | 13 | 20 |
| ≥ 40 | 17 | 24 |
| ≥ 45 | 20 | 28 |
| ≥ 50 | 24 | 33 |
| ≥ 55 | 28 | 37 |
| = 60 | 33 | 42 |
| > 60 | 33 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 33 ./. 60) | 42 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 42 ./. 60) |
Tabelle 4
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 10 | 1 | 3 |
| ≥ 15 | 3 | 6 |
| ≥ 20 | 6 | 10 |
| ≥ 25 | 8 | 14 |
| ≥ 30 | 12 | 18 |
| ≥ 35 | 15 | 22 |
| ≥ 40 | 19 | 26 |
| ≥ 45 | 23 | 30 |
| = 50 | 27 | 35 |
| > 50 | 27 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 27 ./. 50) | 35 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 35 ./. 50) |
Tabelle 5
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 5 | 0 | 1 |
| ≥ 10 | 2 | 4 |
| ≥ 15 | 4 | 7 |
| ≥ 20 | 7 | 11 |
| ≥ 25 | 10 | 15 |
| ≥ 30 | 13 | 19 |
| ≥ 35 | 17 | 23 |
| = 40 | 22 | 28 |
| > 40 | 22 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 22 ./. 40) | 20 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 28 ./. 40) |
Tabelle 6
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 5 | 0 | 1 |
| ≥ 10 | 2 | 5 |
| ≥ 15 | 5 | 8 |
| ≥ 20 | 8 | 12 |
| ≥ 25 | 12 | 16 |
| = 30 | 16 | 21 |
| > 30 | 16 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 16 ./. 30) | 21 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 21 ./. 30) |
Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (§ 190 Abs. 4 Satz 4 BewG).
1Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. 2Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3Sie berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 4Bei vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden (> R B 190.7 Abs. 4).
Quelle: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020, herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen. Die Texte der Richtlinien und Hinweise stammen vom BMF. Stand: Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2020. Rechtsverbindlich ist allein die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.
