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Mietnebenkosten & Steuererklärung

Mietnebenkosten

Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen: Mit Betriebskosten Steuern sparen!

 

 

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Steuerermäßigung nach § 35a EStG bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen

Auch der Mieter einer Wohnung kann die Steuerermäßigung nach § 35a EStG beanspruchen, wenn die von ihm zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und sein Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters nachgewiesen wird. Das gilt auch für den Fall der unentgeltlichen Überlassung einer Wohnung, wenn der Nutzende die entsprechenden Aufwendungen getragen hat.


 


Bei Wohnungseigentümern und Mietern ist erforderlich, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für Handwerkerleistungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Soweit einmalige Aufwendungen durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können die Aufwendungen erst im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet, berücksichtigt werden.


Wird eine Jahresabrechnung von einer Verwaltungsgesellschaft mit abweichendem Wirtschaftsjahr erstellt, gilt nichts anderes. Es ist aber auch nicht zu beanstanden, wenn Wohnungseigentümer die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Für die zeitliche Berücksichtigung von Nebenkosten bei Mietern gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.


Die Entscheidung, die Steuerermäßigung hinsichtlich der Aufwendungen für die regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen im Jahr der Vorauszahlung und für die einmaligen Aufwendungen im Jahr der Beschlussfassung oder für die gesamten Aufwendungen die Steuerermäßigung erst im Jahr der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, hat jeder einzelne Eigentümer bzw. Mieter im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung zu treffen. Zur Bescheinigung des Datums über die Beschlussfassung s. Rdnr. 26 und Anlage 2. Hat sich der Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung mit einem abweichenden Wirtschaftsjahr dafür entschieden, die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist, hat das zur Folge, dass hinsichtlich der regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen die Aufwendungen des abweichenden Wirtschaftsjahres maßgebend sind. Eine davon abweichende andere zeitanteilige Aufteilung der Aufwendungen ist nicht möglich. Auch für den Fall, dass die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen für zwei Kalenderjahre in einem Kalenderjahr getroffen werden, kann die Entscheidung für alle in einem Jahr genehmigten Abrechnungen, die Steuerermäßigung im Jahr der Vorauszahlung oder in dem der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, nur einheitlich getroffen werden.


Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Mietnebenkosten

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 9a Satz 1 Nr. 2 EStG ) gehören auch die vereinnahmten Mietnebenkosten. Soweit der Vermieter mit dem Mieter vereinbart, daß dieser - soweit gesetzlich zulässig und tatsächlich möglich - die Nebenkosten mit dem leistenden Unternehmen selbst abrechnet, sind hingegen keine entsprechenden Einnahmen zu erfassen. Voraussetzung hierbei ist jedoch, daß der Mieter selbst Schuldner dieser abgewälzten Kosten wird. Dies wird z. B. bei einer dezentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung durch eine sog. Gastherme oder Gas-Etagen-Heizung für die Energiekosten möglich sein, da hier der Mieter regelmäßig selbst den Vertrag mit dem Gasversorgungsunternehmen abschließt und möglicherweise die Wartungskosten des Gerätes selbst tragen muß, während die Kosten für Kalt- und Abwasser regelmäßig weiterhin vom Vermieter geschuldet werden.


 

Übernimmt der Mieter die Zahlung der Nebenkosten direkt an den jeweiligen Gläubiger, ohne selbst Schuldner zu sein - z. B. die Grundsteuer, deren Schuldner nach § 10 GrStG grundsätzlich der Eigentümer ist - oder übernimmt er Beträge, die der Vermieter nicht umlegen dürfte, weil es sich nicht um Betriebskosten i. S. des § 27 i. V. mit Anlage 3 ,,Aufstellung der Betriebskosten'' II. BV handelt - z. B. bei Eigentumswohnungen die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage -, sind diese Beträge immer als Einnahmen des Vermieters zu erfassen.

 

 

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