Grunderwerbsteuer berechnen

Bundesland	Steuersatz	Grunderwerbsteuer bei 100.000 € Kaufpreis
Baden-Württemberg	5 %	5.000 €
Bayern	3,5 %	3.500 €
Berlin	6 %	6.000 €
Brandenburg	6,5%	6.500 €
Bremen	5 %	5.000 €
Hamburg	4,5 %	4.500 €
Hessen	6 %	6.000 €
Mecklenburg- Vorpommern	6 %	6.000 €
Niedersachsen	5 %	5.000 €
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	6.500 €
Rheinland-Pfalz	5 %	5.000 €
Saarland	6,5 %	6.500 €
Sachsen	3,5 %	3.500 €
Sachsen-Anhalt	5 %	5.000 €
Schleswig-Holstein	6,5 %	6.500 €
Thüringen	6,5 %	6.500 €

Inhaltsübersicht

1. 1.
   Grunderwerbsteuerpflicht
2. 2.
   Keine Grunderwerbsteuerpflicht
3. 3.
   Grundstück
4. 4.
   Höhe der Grunderwerbsteuer

1. Grunderwerbsteuerpflicht

Grunderwerbsteuerpflichtig sind in erster Linie folgende Geschäfte:

• Grundstückskaufverträge
  Maßgebend ist für Rechtsvorgänge gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht der tatsächliche Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch), sondern bereits der Abschluss eines zivilrechtlich wirksamen notariellen Kaufvertrages. Voraussetzung ist, dass sich der in Rede stehende Eigentümer des Grundstücks und der Erwerber verbindlich geeinigt haben, dass das Grundstück überlassen werden soll (BFH, Urteil vom 15.03.2007- II R 80/05, LNR 2007, 32336)

  Das bedeutet unter Berücksichtigung von § 14 GrEStG i.V.m. § 38 AO: Kaufverträge, die zu ihrer Wirksamkeit zuvor genehmigt werden müssen, sind nur grunderwerbsteuerpflichtig, wenn die Genehmigung erteilt worden ist. Dies ist insbesondere der Fall bei Verträgen mit beschränkt Geschäftsfähigen, z.B. minderjährigen Kindern. Grunderwerbsteuer fällt hier nur an, wenn der gesetzliche Vertreter, das Vormundschaftsgericht oder ein Ergänzungspfleger (bei Grundstücksgeschäften zwischen Eltern und Kindern) zustimmen.

• Tausch von zwei Grundstücken
  Der Grundstückstausch löst gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 5 GrEStG wechselseitig Grunderwerbsteuer aus. Hier wird praktisch ein zweifacher Erwerbsvorgang unterstellt.

• Gesellschaftsverträge ,
  Wird in einem Gesellschaftsvertrag gleichzeitig die Übereignung eines Grundstücks vereinbart, beispielsweise im Zuge der Gründung einer GmbH, bei der die Einlage durch Einbringung eines Grundstücks geleistet wird (Sacheinlage), so ist dieser Vorgang grunderwerbsteuerpflichtig.

• Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz
  Seit 1997 unterliegt anders als zuvor auch die Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften der Grunderwerbsteuer, wenn sich im Vermögen der Gesellschaft ein oder mehrere Grundstücke befinden und sich damit die Übertragung des Gesellschaftsanteils im wirtschaftlichen Ergebnis auch als Übertragung eines Grundstücksanteils darstellt. Eine solche Übertragung ist nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG (i.V.m. § 42 AO) dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn sich bei einer Personengesellschaft mit inländischem Grundbesitz innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand vollständig oder wesentlich ändert, d.h. wenn mindestens 95 % der Anteile an der Gesellschaft auf einen oder mehrere neue Gesellschafter übergehen und somit lediglich ein sog. Zwerganteil verbleibt. Bei der Ermittlung der 95%-Grenze bleibt der Erwerb von Gesellschaftsanteilen durch Erbschaft außer Ansatz, § 1 Abs. 2a Satz 2 GrEStG.
  Nach § 1 Abs. 3 GrEStG entsteht bei einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer auch dann, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft in einer Hand vereinigt oder die so vereinigten Anteile übertragen werden.

• Umwandlung von Unternehmen
  Im Rahmen einer Unternehmensumwandlung geht grundsätzlich das Vermögen als Ganzes auf den Übernehmenden über (sog. Gesamtrechtsnachfolge), ohne dass ein konkretes Rechtsgeschäft oder eine Auflassung für ein Grundstück vorliegt. Eine solche Vorgehensweise unterliegt unter Anknüpfung an § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG - mit Ausnahme des Formwechsels i.S.v. §§ 1 Abs. 1 Nr. 4, 190 ff. UmwG - grundsätzlich der Grunderwerbsteuerpflicht, (BFH, Beschluss vom 26.01.2000 - II B 108/98, BFH/NV 2000, 1136).

• Auseinandersetzung oder Auflösung von Gesellschaften
  Was für die Gründung von Gesellschaften gilt, gilt grundsätzlich auch für deren Auflösung oder für das Ausscheiden aller Gesellschafter bis auf einen (sog. Anwachsung). Wird im Zuge eines solchen Vorgangs ein Grundstück übertragen, löst das gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG Grunderwerbsteuer aus. Das gilt auch, wenn eine Personengesellschaft aufgelöst wird unter Ausschluss der Liquidation, d.h. wenn das Vermögen nicht durch Verkauf zu Geld gemacht wird, sondern ein Gesellschafter das Unternehmen allein weiterführt.

  Keine Grunderwerbsteuer fällt dagegen grds. an, wenn aus einer bestehen bleibenden Gesellschaft einzelne Gesellschafter ausscheiden. Hier ist allerdings § 1 Abs. 2a, 3 GrEStG zu beachten (s. oben "Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz").

• Enteignung

• Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG)

Hinweis:

2. Keine Grunderwerbsteuerpflicht

Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind gemäß § 3 GrEStG insbesondere folgende Übertragungsvorgänge:

• Erbschaft
  Der Erwerb eines Grundstücks "von Todes wegen" unterliegt grundsätzlich bereits der Erbschaftsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Um hier eine steuerliche Doppelbelastung desselben Vorgangs zu vermeiden, sind derartige Grundstücksübertragungen von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

• Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG),
  z.B. wenn Erben den Nachlass in der Weise aufteilen, dass ein Erbe die Wertpapiere erhält und der andere Erbe dafür das zum Nachlass gehörende Grundstück.

• Schenkungen unter den Voraussetzungen von § 3 Nr. 2 GrEStG

• Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
  Auch der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig (§ 3 Satz 1 Nr. 5 GrEStG).

• Angehörigenerwerb (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
  Grundstücksgeschäfte zwischen Angehörigen in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern - auch Stiefkinder und Ehegatten der Angehörigen) unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.

• Bagatellverkäufe
  Dazu rechnen Grundstücksverkäufe bis zu einer Freigrenze von 2.500 EUR (§ 8 i.V.m. § 3 Nr. 1 GrEStG). Wird dieser Betrag überschritten, unterliegt er in voller Höhe der Grunderwerbsteuer.

3. Grundstück

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nur inländische Grundstücke (§ 1 Abs. 1 GrEStG) oder diesen gleichgestellte Rechte (§ 2 GrEStG). Das sind in erster Linie:

• unbebaute Grundstücke, Gebäude

• Anteile an Grundstücken (Miteigentumsanteile, z.B bei mehreren Eigentümern)

• Eigentumswohnungen

• Erbbaurecht

• Gebäude auf fremdem Grund und Boden

4. Höhe der Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung (hierzu im Einzelnen § 9 GrEStG) für die Grundstücksübertragung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) und in Ausnahmefällen ein Wert i.S.v. § 138 Abs. 2 oder 3 BewG (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Das ist - bei dem wohl häufigsten Rechtsgeschäft des Kaufes - regelmäßig der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis. Der Kaufpreis ist grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn er ungewöhnlich niedrig ist. Kann der Kaufpreis nicht exakt bestimmt werden, ist er ggf. zu schätzen.

Zur Gegenleistung zählen neben dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis auch die Übernahme von Grundstückslasten, etwa von auf dem Grundstück lastenden Schulden oder Zahlungen an Dritte, damit diese auf den Ihnen zustehenden Erbteil verzichten, Entschädigung im Falle der Enteignung. Bei Erbbaurechten ist der kapitalisierte Wert der Erbbauzinsen zugrunde zu legen.

Nur in Ausnahmefällen, wenn eine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung nicht vorhanden ist oder wenn das Grundstück gar nicht unmittelbar veräußert wird, etwa bei der Anteilsvereinigung (s.o.), wird die Bemessungsgrundlage nach Maßgabe von § 138 Abs. 2 oder 3 BewG bestimmt.

Bei vollständiger oder wesentlicher Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft mit Grundbesitz ab 1997 bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Teil des Anteilskaufpreises, der auf das Grundstück entfällt.

Der Steuersatz beträgt dem Grunderwerbsteuergesetz gem. § 11 Abs. 1 GrEStG folgend einheitlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Seit dem 01.09.2006 haben die Bundesländer gem. Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG davon abweichend die Befugnis erhalten, die Höhe des Steuersatzes selbst zu bestimmen.
Von dieser Möglichkeit haben bis zum 31.12.2010 bereits die Länder Berlin (4,5 % der Bemessungsgrundlage seit dem 01.01.2007), Hamburg ebenfalls mit einem Steuersatz von 4,5 % seit dem 01.01.2009 undSachsen-Anhalt auch mit einem Steuersatz in Höhe von 4,5 %. der Bemessungsgrundlage, jedoch erst seit dem 01.03.2010, Gebrauch gemacht.
Zum 01.01.2011 haben das Land Niedersachen und dasSaarland den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer auf 4,5 % respektive 4,0 % erhöht. Eine Erhöhung des Steuersatzes auf 4,5 % hat auch das LandBremen zum Stichtag 01.01.2011 eingeführt. In Brandenburg wird der Grunderwerbsteuersatz zum 01.01.2011 sogar auf 5,0 % erhöht. Eine Erhöhung auf den vorgenannten Satz erwägt auch das LandSchleswig- Holstein, jedoch erst im Jahr 2013.
Der Grunderwerbsteuersatz in Nordrhein-Westfalen erhöht sich zum 01.10.2011 von 3,5 auf 5,0 %. Das Gesetz wurde vom Landtag am 20.07.2011 verabschiedet. Die Neuregelung gilt für Erwerbe ab 01.10.2011.

Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt durch einen speziellen Steuerbescheid festgesetzt und ist regelmäßig 1 Monat nach seiner Bekanntgabe fällig, (§ 15 GrEStG).

Notare, Behörden und Gerichte sind grundsätzlich verpflichtet, dem Finanzamt alle Grundstückserwerbe mitzuteilen (§ 18 GrEStG). Da Grundstücksgeschäfte regelmäßig nur dann zivilrechtlich wirksam sind, wenn sie notariell beurkundet sind bzw. im Grundbuch eingetragen werden, ist eine nahezu lückenlose Erfassung der grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgänge sichergestellt.

Seit 1997 sind von der Mitteilungspflicht auch Änderungen des Gesellschafterbestandes von Personengesellschaften mit Grundbesitz erfasst.

Auch die Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist sichergestellt. Für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist nämlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich (§ 22 GrEStG). Diese Bescheinigung wird aber nur dann ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer auch tatsächlich gezahlt wird.

Praxistipp:

Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind nach der gesetzlichen Regelung Veräußerer und Erwerber gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG), d.h. das Finanzamt kann die Steuer in voller Höhe bei einem der beiden verlangen. Eine im Innenverhältnis, beispielsweise in einem Kaufvertrag vereinbarte einseitige Belastung des Erwerbers ist grundsätzlich für das Finanzamt nicht bindend. Die Vereinbarung verschafft lediglich dem Veräußerer die Möglichkeit, im Innenverhältnis die Steuer abzuwälzen. Das ändert aber nichts daran, dass auch der Veräußerer in Anspruch genommen werden kann, wenn der Erwerber insbesondere aufgrund bestehender Illiquidität nicht zahlen kann.

OFD Karlsruhe, 4.6.2013, S 4521/41 - St 345

In der Anlage übersende ich den überarbeiteten Gegenleistungskatalog, der insbesondere die am häufigsten auftretenden Nebenleistungen enthält, die bei der Grunderwerbsteuer als „sonstige Leistungen” im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zu erfassen sind.

Die Änderungen betreffen neben kleineren redaktionellen Korrekturen vor allem die Stichworte „Grunderwerbsteuer” und „Planungskosten”.

Die Bezugsverfügung vom 22.7.2010, S 4521/41 – St 345, mit der der bisherige Gegenleistungskatalog bekanntgegeben wurde, ist damit überholt und auszusondern.

Die Verfügung ergeht nur in elektronischer Form und ist in FAIR eingestellt.

Anlage

Gegenleistungskatalog

Allgemeines

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Zur Gegenleistung im grunderwerbsteuerlichen Sinn gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. In § 9 GrEStG sind die Gegenleistungen für die wichtigsten Erwerbsvorgänge beschrieben. Als Gegenleistung gilt beim Kauf eines Grundstücks gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Weiterhin gehören zur Gegenleistung auch die in § 9 Abs. 2 GrEStG genannten Leistungen und Belastungen.

Mangels einer gesetzlichen Definition des in §§ 8 Abs. 1 und 9 GrEStG verwendeten Begriffs der Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes kann es im Einzelfall schwierig sein, die konkrete Gegenleistung einer entgeltlichen Grundstücksübertragung im Sinne der genannten Bestimmungen festzustellen. Zur Vereinfachung und Unterstützung der Ermittlungstätigkeit der Grundstückswertstellen wird daher auf den nachfolgenden „Gegenleistungskatalog” verwiesen. Nach der Zielsetzung dieses Katalogs sollen die Bearbeiter/innen der Grundstückswertstelle schnellstmöglich in die Lage versetzt werden zu entscheiden, ob sich weitere Ermittlungen unter Berücksichtigung der Nichtaufgriffsgrenze in Höhe von 2500 EUR lohnen (GrESt-Kartei §§ 8–10 GrEStG Karte 10).

Für den gem. § 8 Abs. 1 GrEStG anzusetzenden Wert der Gegenleistung enthält das Grunderwerbsteuergesetz keine näheren Bestimmungen. Die Bewertung bestimmt sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Abbruch- oder Abrisskosten

Übernimmt der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung des Veräußerers zum Abriss der aufstehenden Gebäude durch eine ausdrückliche vertragliche Verpflichtung, sind die Abrisskosten Bestandteil der Gegenleistung. Diese Voraussetzungen sind dann erfüllt, wenn der Veräußerer bereits durch eine Verfügung der zuständigen Behörde zum Abriss verpflichtet wurde oder er sich Dritten gegenüber zum Abriss verpflichtet hatte. Wird hingegen vereinbart, dass noch der Veräußerer auf seine Kosten den Abriss des Gebäudes übernimmt, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute Grundstück. In diesem Fall sind die Abrisskosten grundsätzlich nicht Teil der Gegenleistung, es sei denn, sie werden dem Erwerber gesondert berechnet.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Abgabenrückstände

Siehe „Grundstückslasten”.

Ackerquote

Die Prämienberechtigung für die Erzeuger bestimmter landwirtschaftlicher Kulturpflanzen, die sog. Ackerquote, stellt eine eigene Vermögensposition dar. Sie ist kein Grundstücksbestandteil und wird damit auch nicht in die Bemessungsgrundlage der GrESt einbezogen (FinMin Baden-Württemberg 16.12.2005, 3 – S 4503/5).

Altlasten

Die Kosten für die Beseitigung von Altlasten sind sonstige Leistungen, wenn der Erwerber vertraglich eine bereits durch Sanierungsverfügung konkretisierte Verpflichtung des Grundstücksverkäufers übernimmt. Die Verpflichtung muss bereits in der Person des Veräußerers entstanden sein (vgl. FinMin Baden-Württemberg 15.4.2010 3, S 450.0/30). Die Höhe der Kosten kann ggf. aus einem etwaigen Sanierungsplan oder aus einem gutachterlichen Maßnahmeplan entnommen werden.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Anliegerkosten

Siehe „Erschließungskosten”.

Auffüllrecht

Siehe „Bodenschätze” (grundeigene Bodenschätze). Das Auffüllrecht ist ein dem Grundstückseigentum entspringendes Recht.

Auflassungskosten

Notar- und Gerichtsgebühren bzw. Kosten der Auflassung oder einer Auflassungsvormerkung sind grundsätzlich gem. § 448 Abs. 2 BGB vom Grundstückskäufer zu tragen. Insoweit stellen diese Kosten keine Gegenleistung dar (BFH vom 10.11.1970, BStBl 1971 II S. 252).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Aufwendungsersatzanspruch gem. § 951 BGB i.V.m. § 812 BGB

Bei Baumaßnahmen auf einem fremden Grundstück ist eine ungerechtfertigte Bereicherung des Grundstückseigentümers, die einen Aufwendungsersatzanspruch begründet, nur dann zu bejahen, wenn die Rechtsänderung ohne rechtlichen Grund eingetreten, der rechtliche Grund später entfallen oder der mit der Baumaßnahme bezweckte Erfolg weggefallen ist. Diese Voraussetzungen sind regelmäßig nicht gegeben, wenn sich ein Angehöriger an der Baumaßnahme im Hinblick auf den künftigen Erwerb des Miteigentumsanteils am bebauten Grundstück beteiligt hat. Da in diesen Fällen kein entsprechender Anspruch gegeben ist, kommt folglich auch kein Verzicht in Betracht, der Gegenleistung sein könnte (GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 28).

Aufwuchsentschädigung

Entschädigungen für Aufwuchs (z.B. Holzbestand, Dauerkulturen) gehören zur Gegenleistung (BFH vom 1.4.1953, BStBl 1953 III S. 145).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB

Der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung – nach deren Abschluss – gem. § 154 BauGB an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die Gemeinde kann – wie bei Erschließungsbeiträgen – die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen oder Vorauszahlungen verlangen (§ 154 Abs. 3 und 6 BauGB). Der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB stellt seinem Wesen nach eine erschließungsbeitragsähnliche Abgabe dar (siehe Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Band III, Tz. 9 zu § 154 BauGB). Er ist rechtlich – soweit für die Grunderwerbsteuer relevant – dem Erschließungsbeitrag vergleichbar und somit wie dieser zu beurteilen (siehe „Erschließungskosten”).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Ausgleichsmaßnahmen an anderer Stelle (§ 135a Abs. 2 BauGB)

Für die vertragliche Übernahme der Kosten einer dem „Eingriffsgrundstück” zugeordneten Ausgleichsmaßnahme nach § 135a Abs. 2 BauGB gelten dieselben Grundsätze wie bei der Übernahme der Erschließungskosten (vgl. FinMin Baden-Württemberg 31.3.2010, 3 – S 452.1/30).

Bauherrenmodell

Die Gegenleistung umfasst alle Aufwendungen, die der Erwerber für den Erhalt des Grundstücks in dem vereinbarten – bebauten – Zustand erbringen muss (GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 2). Hierzu gehören auch die Baukosten des zu errichtenden Gebäudes und alle sonstigen Kosten der durchzuführenden Baumaßnahmen (BFH vom 27.10.1999, BStBl 2000 II S. 34).

Bewertung: Nennwert aller zu erbringenden Leistungen (§ 12 BewG)

Baupläne

Siehe „Planungskosten”.

Betriebsübernahme

Unter Umständen kann die „Gegenleistung” einer Betriebs- oder Unternehmensübernahme lediglich symbolischen Charakter haben (1 EUR). In diesem Falle kann keine Gegenleistung im Sinne der §§ 8 Abs. 1, 9 GrEStG angenommen werden, weil diese nicht ernsthaft gewollt ist und keine Leistung darstellt, die nach Art und Umfang der empfangenen Leistung (Grundstück gem. § 2 GrEStG) entspricht. Die mit einer Betriebsübernahme u.U. verbundenen Verpflichtungen (z.B. Investitions- und Beschäftigungsgarantien) und Risiken sind grundsätzlich nicht als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung zu qualifizieren. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich in diesen Fällen nach dem Wert des Grundstücks (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG; FinMin Baden-Württemberg vom 15.4.2010 3, S 450.0/30).

Beurkundungskosten

Siehe „Auflassungskosten”.

Bindungsentgelt

Werden schon vor der Verwirklichung des eigentlichen Erwerbsvorgangs Vorleistungen erbracht, gehören diese zur Gegenleistung, wenn sie in einem kausalen Abhängigkeitsverhältnis zum Grundstückserwerb stehen. Diese Voraussetzungen sind dann erfüllt, wenn Vorleistungen auf die später zu erbringende Gesamtleistung anzurechnen sind. So z.B. auch im Falle eines Bindungsentgelts, das vom Grundstückserwerber für die Aufrechterhaltung eines bindenden und später angenommenen Kaufangebots gezahlt wird (FG München vom 3.5.1984, EFG 1984 S. 618; BFH vom 20.9.1989, BFH/NV 1990 S. 525, FG München vom 12.7.2006, EFG 2007 S. 56).

Bewertung: Nennwert oder Kapitalwert

Bodenschätze

Grundeigene Bodenschätze (z.B. Bims, Kalkstein, Kies, Lehm, Sand, Ton, Torf – vgl. § 3 Abs. 4 BBergG) stehen im Eigentum des Grundstückseigentümers. Sie können nur zusammen mit dem Grundstück übertragen werden. Der darauf entfallende Kaufpreis unterliegt demnach der Grunderwerbsteuer (s. Pahlke/Franz, GrEStG, 4. Auflage, § 9 Rz. 107 und Boruttau, GrEStG, 17. Auflage, § 9 RdNr. 318, BFH vom 21.7.2005, BFH/NV 2005 S. 2053). Zur Gegenleistung gehört auch die in einem Grundstücksvertrag übernommene Verpflichtung, die zuvor vom Verkäufer und einem Dritten vereinbarte Ausbeute von Bodenschätzen zu dulden, es sei denn dem Erwerber fließt das laufende Entgelt aus dem Ausbeutevertrag zu und es besteht eine Ausgewogenheit der beiderseitigen Verpflichtungen, oder das Ausbeuterecht ist durch eine Grunddienstbarkeit gesichert (BFH vom 22.6.1966, II 74/63 und II 130/62, BStBl 1966 III S. 550 und BStBl 1966 III S. 552).

Bergfreie Bodenschätze (z.B. Aluminium, Blei, Eisen, Gold, Kobalt, Kupfer, Mangan, Nickel, Schwefel, Silber, Salze, Stein- und Braunkohle, Erdöl, Erdgas – § 3 Abs. 3 BBergG –) sind nicht Bestandteil des Grundstücks (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BBergG). Das Eigentum am Grundstück schließt demnach diese Bodenschätze nicht ein. Zu ihrem Abbau bedarf es einer bergrechtlichen Bewilligung oder Bergwerkseigentum. Die Rechte aus solchen Bewilligungen sind nicht übertragbar, daher stellt sich die Frage einer Grunderwerbsteuerpflicht nicht (s. Pahlke/Franz, GrEStG, 4. Auflage, § 2 Rz. 49, 50). Das Bergwerkseigentum wird verliehen. Es ist zwar ein grundstücksgleiches Recht, gehört aber nicht zu den Grundstücken i.S. des § 2 GrEStG.

Bewertung: Die durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gesicherte Verpflichtung des Grundstückserwerbers, Bodenschätze und Bodenfunde von kultur- und naturgeschichtlichem Wert dem Staat kostenlos zu übereignen und die Nutzung und Gewinnung von Mineralien zu dulden, ist in aller Regel mit 0 EUR zu bewerten (Pahlke/Franz, GrEStG, 4. Auflage, § 9 Rz. 107).

Wird die Grunderwerbsteuer nach § 8 Abs. 2 BewG bemessen, ist Bemessungsgrundlage der Bedarfswert i.S. des § 138 Abs. 2 – 4 BewG. Durch die Verweisung des § 138 Abs. 3 BewG auf die Regelung des § 68 Abs. 2 Nr. 1 BewG werden die (grundeigenen) Bodenschätze ausgeklammert. Sie scheiden daher bei der Bedarfswertermittlung aus (vgl. FinMin Baden-Württemberg vom 20.2.2006, 3 – S 4520/9).

Brandentschädigung

Geht eine Brandentschädigung auf den Erwerber gegen eine entsprechende Ablösesumme über, sind die hierfür erbrachten Leistungen keine Gegenleistung (BFH vom 23.10.1985, BStBl 1986 II S. 189).

Bürgschaftsübernahme

Eine Gegenleistung kann u.U. dann angenommen werden, wenn ein Erwerber eine Bürgschaft für den Veräußerer übernimmt. Eine Gegenleistung liegt dann nicht vor, wenn der Erwerber für den Fall der Inanspruchnahme gegen den Veräußerer des Grundstücks einen vollwertigen und durchsetzbaren Rückgriffsanspruch hat. In diesem Fall ist der Wert der Bürgschaftsübernahme mit Null anzusetzen. Anders in den Fällen, in denen der Rückgriffsanspruch uneinbringlich ist und die Bewertung der Forderung dann mit Null zu erfolgen hat (BFH vom 13.7.1960, BStBl 1960 III S. 412).

Bewertung: Nennwert, wenn kein Rückgriffsanspruch

Dauernde Lasten

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG gehören zur Gegenleistung nicht die auf einem Grundstück bereits ruhenden dauernden Lasten (anders beim Erbbauzins).

Eine dauernde Last liegt vor, wenn der Eigentümer des Grundstücks oder sein Rechtsnachfolger mit deren Wegfall in absehbarer Zeit nicht rechnen kann. Dauernde Lasten sind in erster Linie subjektiv-dingliche Grunddienstbarkeiten wie Wege- und Fahrtrechte, Rechte zur

Durchführung von Starkstromleitungen und zur Aufstellung von Leitungsmasten, Baubeschränkungen, Gewerbe- und Wettbewerbsverbote bzw. Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte gem. §§ 31 ff. WEG, sowie subjektiv-dingliche Reallasten. Die Hinzurechnung zur Gegenleistung entfällt, weil sie dem Grundstück nicht nur vorübergehend als wertmindernde Eigenschaften anhaften und demgemäß davon ausgegangen werden kann, dass die Beteiligten den Wert des veräußerten Grundstücks unter Berücksichtigung der wertmindernden Faktoren bestimmt haben (BFH vom 25.3.1958, BStBl 1958 III S. 239).

Neu begründete dauernde Lasten sind dagegen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Gegenleistung hinzuzurechnen.

Bewertung: Kapitalwert (§ 13 Abs. 2 BewG)

Eigenleistungen

Nicht zur Gegenleistung gehören vereinbarte Eigenleistungen des Erwerbers (BFH vom 1.12.1982, BStBl 1983 II S. 336, und vom 18.7.1990, BStBl 1990 II S. 921; GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 4). Nachträglich vereinbarte Eigenleistungen sind im Rahmen des § 16 Abs. 3 GrEStG zu berücksichtigen.

Entschädigung

Die Voraussetzungen einer grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung können dann erfüllt sein, wenn sich ein Erwerber im Zusammenhang mit einem Grundstückserwerb zu Entschädigungszahlungen verpflichtet, wie z.B.

Bewertung: Gemeiner Wert (§ 9 BewG) oder §§ 2 bis 15 BewG

Erbbaurecht

Die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts gehört zu den Verpflichtungsgeschäften i.S. von § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Der Erbbauzins gilt gem. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 GrEStG nicht als dauernde Last und fällt daher gem. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG als Bestandteil der Gegenleistung in die Bemessungsgrundlage. Bei der Berechnung des Erbbauzinses ist die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts zugrunde zu legen (GrESt-Kartei § 1 GrEStG Karte 10; BFH vom 23.10.2002, BStBl 2003 II S. 199).

• Erbbauzinsverpflichtung bei Erwerb oder Bestellung des Erbbaurechts = Bestandteil der Gegenleistung.

Ausnahme: Bei Übertragung des Erbbaurechts auf den Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks gehört die Erbbauzinsverpflichtung nicht zur Gegenleistung (FinMin Baden-Württemberg vom 3.7.2008, 3 – S 452.1/29).

Bewertung: Kapitalwert (§ 13 BewG; jedoch kein § 16 BewG!)

Ersatzgrundstück

Wenn dem Veräußerer für die Beschaffung eines Ersatzgrundstücks notwendige Aufwendungen (wie z.B. Gerichts-, Makler- und sonstige Beschaffungskosten einschl. GrESt) vom Erwerber zu ersetzen sind, stellen diese eine sonstige Leistung (RFH, RStBl 1943 S. 85) dar.

Bewertung: Gemeiner Wert (§ 9 BewG)

Erschließungskosten

In welchem Umfang Erschließungskosten als sonstige Leistungen in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, richtet sich danach, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde.

Ist das Grundstück im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs bereits erschlossen, kann Erwerbsgegenstand nur das „erschlossene” Grundstück sein. Die Erschließungskosten sind in die Gegenleistung einzubeziehen. Dies gilt auch, wenn eine Kommune eigene erschlossene Grundstücke veräußert (vgl. dazu FinMin Baden-Württemberg 16.12.2009, 3 – S 452.1/13).

Ist das Grundstück im Erwerbszeitpunkt noch nicht erschlossen und wird es als solches zum Gegenstand der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung gemacht, sind übernommene Erschließungskosten kein Teil der Gegenleistung. Verpflichtet sich der Veräußerer dagegen, das Grundstück im erschlossenen Zustand zu verschaffen, ist der auf die Erschließung entfallende Kaufpreis Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (vgl. auch GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 14 Nr. 1 und 2).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Erwerbermodell

In der Regel können die das Bauherrenmodell betreffenden Grundsätze entsprechend angewendet werden. Auch hier gilt, dass Gegenstand des Erwerbs das fertig gestellte Objekt ist. Anders als beim Bauherrenmodell gehören Zwischenfinanzierungskosten oder „Vertriebskosten” für die Zeit bis zum Vorliegen der endgültigen Finanzierung bei einem bereits fertig gestellten Objekt regelmäßig nicht zur Gegenleistung (BFH vom 12.2.1992 BStBl 1992 II S. 422).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Firmenwert

Siehe „Geschäftswert”.

Folgekostenverträge

Kosten für städtebauliche Maßnahmen wie Kindergarten, Schule, Sportplatz können nur auf der Grundlage eines zweiseitigen Folgekostenvertrages übernommen werden. Bei Übernahme entsprechender Kosten i.V.m. einem Grundstückserwerb sind sie deshalb Bestandteil der Gegenleistung (GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 32).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Forderungsverzicht

Inhalt der Gegenleistung kann jede denkbare geldwerte Leistung (z.B. Geld-, Sach-, Dienst- oder sonstige Leistung) sein, d.h. auch ein Forderungsverzicht (BFH vom 10.6.1969, BStBl 1969 II S. 668). So kann eine Gegenleistung auch dann angenommen werden, wenn der Erwerber gegenüber dem Veräußerer auf eine Forderung verzichtet, wenn durch diesen Verzicht der Kaufpreis für das Grundstück gemindert wird. Voraussetzung für den Forderungsverzicht als Teil der Gegenleistung ist jedoch, dass die entsprechende Forderung zum Zeitpunkt des Verzichts auch tatsächlich bestanden hat. Dies ist nicht der Fall, wenn es sich bei der Forderung um eine uneinbringliche oder zweifelhafte Forderung handelt.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG oder bei Uneinbringlichkeit § 12 Abs. 2 BewG: ohne Wertansatz)

Garantieverträge

In die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage sind Aufwendungen für Garantieverträge einzubeziehen (GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 2), wie z.B.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Betrifft ein Erwerbsvorgang gem. § 1 Abs. 2 i.V.m. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG ein Gebäude auf fremden Grund und Boden als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, ist Bemessungsgrundlage der Wert der Leistungen, die der Erwerber dem Erbauer des Gebäudes bzw. dem Grundeigentümer für den Erwerb der Verwertungsbefugnis an dem Gebäude gewährt. Auf den Wert der Verwertungsbefugnis kommt es nicht an. Gegenleistung ist daher z.B. der vom Grundstückseigentümer an den Pächter (der auf dem gepachteten Grundstück ein Gebäude errichtet hat) zu zahlende Ausgleichsbetrag, d.h. in der Regel die Entschädigungsleistung.

Bewertung: Gemeiner Wert (§ 9 BewG)

Gerichtsgebühren

Siehe „Auflassungskosten”.

Geschäftswert

Betrifft ein Entgelt beim Erwerb eines Geschäftsgrundstücks auch den sog. Geschäftswert des Grundstücks, sind die Voraussetzungen einer Gegenleistung nur dann erfüllt, wenn der sog. Geschäftswert den Wert des Grundstücks unmittelbar erhöht. Dies ist dann der Fall, wenn der Geschäftswert eindeutig und untrennbar auf der Lage des Grundstücks beruht. So z.B. dann, wenn es sich bei dem erworbenen Grundstück um ein Ausflugslokal oder um einen Hotelbetrieb handelt (BFH vom 17.6.1998, BFH/NV 1998 S. 1527).

Bewertung: Teilwert (§ 10 BewG)

Geschäftsaufgabe

Zahlt der Erwerber eines Geschäftsgrundstücks dem Veräußerer ein besonderes Entgelt für die Aufgabe des auf dem Grundstück betriebenen Geschäfts, ist das besondere Entgelt Teil der Gegenleistung.

Bewertung: Gemeiner Wert (§ 9 BewG)

Geschlossener Immobilienfonds

Durch Übertragung eines als Bruchteilsgemeinschaft ausgestalteten Immobilienfonds ist vorbehaltlich der Anwendung des § 8 Abs. 2 GrEStG – der gezahlte Kaufpreis Gegenleistung. Wird zusätzlich der Treuhänder (zumeist eine Treuhandgesellschaft) von offenen Verbindlichkeiten entlastet, liegt insoweit eine sonstige Leistung vor (Pahlke/Franz, GrEStG, 4. Auflage, § 9 Rz. 194).

Bewertung: Gemeiner Wert (§ 9 BewG)

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer, die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichten ist, wird der Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 GrEStG weder hinzugerechnet noch abgezogen. Übernimmt z.B. im Innenverhältnis allein der Verkäufer die Grunderwerbsteuer und erhöht sich dadurch der vom Käufer zu entrichtende Betrag, so ergibt sich aufgrund des Abzugsverbots aus § 9 Abs. 3 GrEStG eine insgesamt höhere Steuerschuld. Die Übernahme der GrESt aus anderen Erwerbsvorgängen (wie z.B. Beschaffung eines Ersatzgrundstücks für den Verkäufer) stellt eine sonstige Leistung dar (s. „Ersatzgrundstück” und „Umsatzsteuer”).

Übernimmt beim wechselseitigen Grundstückstausch einer der Tauschpartner die Grunderwerbsteuer für beide Erwerbsvorgänge, so wird die auf seine Gegenleistung entfallende – eigentlich von dem Vertragspartner zu tragende – Grunderwerbsteuer in voller Höhe der Bemessungsgrundlage für den eigenen Erwerbsvorgang hinzugerechnet (OFD Karlsruhe 18.7.2011, S 4521/43 – St 345).

Grundschuld

Grundsätzlich hat der Verkäufer eines Grundstücks gem. § 442 Abs. 2 BGB die Belastungen eines Grundstücks in Form von Grundpfandrechten wie Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zu beseitigen. Dies gilt auch dann, wenn der Käufer die Belastung kennt. Übernimmt der Käufer jedoch die Grundstücksbelastungen, so ist diese Übernahme eine sonstige Leistung. Voraussetzung ist, dass die Übernahme des Grundpfandrechts und der dadurch gesicherten Verpflichtung in untrennbarem Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb steht.

Wird anlässlich der Übertragung eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks allein die dingliche Haftung für eine Grundschuld übernommen, geht bei Befriedigung des Gläubigers – anders als bei der Hypothek gem. §§ 1143 BGB – die persönliche Forderung nicht auf den Eigentümer des Grundstücks über. Gleichwohl ist sie bei der Bewertung der vom Käufer übernommenen Verpflichtung zu berücksichtigen, wenn ihm gegen den persönlichen Schuldner ein Anspruch auf Befreiung von der Haftung des Grundstücks oder Ersatzansprüche zustehen. Da die Grundschuld allein aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 BGB), kann ihr Wert nicht höher sein als der gemeine Wert des Grundstücks selbst.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Grundstückslasten

Soweit sich der Käufer in Abweichung von der Grundregel des § 446 Satz 2 BGB zur Übernahme rückständiger, d.h. vor Übergabe des Grundstücks entstandener, aus dem Grundstück zu entrichtender Lasten (z.B. Abgaben oder Versicherungsprämien) verpflichtet hat, sind diese eine sonstige Leistung. Die gesetzliche Haftung des Erwerbers für Abgabenrückstände (z.B. §§ 10 Abs. 1, 11 Abs. 1 GrStG) ist hingegen keine Gegenleistung, zumal sie bei fehlender vertraglicher Übernahme durch den Erwerber einen Ausgleichsanspruch gegen den Veräußerer auslöst. Die auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehenden Grundstücksbelastungen werden durch § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG erfasst.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Gutachterkosten

Siehe „Rechtsberatungs- und Rechtsverfolgungskosten”.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Hypothek

Bei der Übernahme der Hypothek ist zu beachten, dass diese in ihrem dinglichen Bestand von der Forderung abhängt, welche sie sichern soll (§§ 1113, 1115, 1163 Abs. 1 BGB). Übernimmt der Käufer lediglich die Hypothek und nicht die persönliche Schuld, liegt in der damit lediglich übernommenen dinglichen Haftung (§ 1113 Abs. 1 BGB) grundsätzlich eine sonstige Leistung. Ihr Wert ist jedoch mit Null anzusetzen, wenn der Käufer die aus seiner Inanspruchnahme folgenden Ersatzansprüche (§§ 1142, 1143 BGB) gegen den persönlichen Schuldner durchsetzen kann. Sind derartige Ersatzansprüche hingegen – wahrscheinlich – uneinbringlich, so werden die Vertragsparteien dies regelmäßig bereits bei der Kaufpreisbemessung zugunsten des Käufers berücksichtigt haben; in solchen Fällen erfolgt die Bewertung mit dem Nennwert der Hypothek.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Immobilienleasing

Erwirbt ein Leasingnehmer im Immobilienleasing die Verwertungsbefugnis (§ 1 Abs. 2 GrEStG) an einem vom Leasinggeber erworbenen und für Zwecke des Leasingnehmers bebauten Grundstücks, sind Gegenleistung im Sinne der §§ 8, 9 GrEStG alle vom Leasingnehmer nach dem Leasingvertrag zu erbringenden Leistungen (z.B. Vormieten, Leasingraten und etwaige Sonderzahlungen), die der Erwerber für die Verwertungsbefugnis gewährt. Diese Gegenleistung kann nicht aufgrund einer wirtschaftlichen Betrachtung um einen fiktiven Mietanteil gekürzt werden.

Gleiches gilt, wenn der Leasing-Vertrag bereits unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG fällt. Nicht zur Gegenleistung gehören vom Leasingnehmer zu zahlende Mietnebenkosten (z.B. für Dienstleistungen des Leasinggebers, laufende Abgaben und Versicherungen; Pahlke/Franz, GrEStG, 4. Auflage, § 9 Rz. 204).

Löst erst der durch Ausübung eines Ankaufsrechts herbeigeführte Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer aus, können neben dem vereinbarten Kaufpreis auch Teile des Nutzungsentgelts (Leasingraten) als „sonstige Leistungen” i.S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG berücksichtigt werden, soweit dieses Nutzungsentgelt den Rahmen der Angemessenheit und Verkehrsüblichkeit übersteigt und als Vorauszahlung auf den Grundstückskaufpreis anzusehen ist (BFH vom 15.3.2006, BStBl 2006 II S. 630).

Bewertung: Gemeiner Wert (§ 9 BewG) und/oder Kapitalwert (§ 13 BewG)

Instandhaltungsrückstellung

Wird bei Erwerb von Wohn- oder Teileigentum auch ein Teil des Entgelts für den Erwerb einer Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) bzw. für das hier gesammelte Guthaben bezahlt oder ist der Erwerber bei Erwerb der Eigentumswohnung oder nicht Wohnzwecken dienenden Räumen verpflichtet, eine bestimmte Summe in die Instandhaltungsrückstellung einzuzahlen, ist diese Zahlung kein Entgelt für den Erwerb eines Grundstücks gem. § 2 GrEStG und daher nicht Bestandteil der Gegenleistung.

Investitions- und Beschäftigungsgarantie

Verpflichtet sich der Erwerber im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks ausschließlich, bestimmte Investitionen zu tätigen und/oder einen bestimmten Beschäftigungsstand zu schaffen bzw. aufrecht zu erhalten, so liegt eine nicht bezifferbare Gegenleistung (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG) vor (FinMin Baden-Württemberg 15.4.2010, 3 – S 450.0/30); siehe „Betriebsübernahme”.

Kapitalnutzungsmöglichkeit

Verzichtet der Käufer eines Grundstücks im Kaufvertrag auf das ihm durch die §§ 320 und 322 BGB gewährte Recht, den Kaufpreis erst im Zuge der Erfüllung der Sachleistungsverpflichtung (Übereignung und Übergabe des Grundstücks) erbringen zu müssen, indem er sich einer Vorleistungspflicht unterwirft, so gewährt er dem Verkäufer einen als sonstige Leistung i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusehenden geldwerten Vorteil in Gestalt der vorzeitigen Kapitalnutzungsmöglichkeit. Der Jahreswert der Nutzung ist gem. § 15 Abs. 1 BewG mit 5,5 % des Kaufpreises anzusetzen (BFH vom 12.10.1994, BStBl 1995 II S. 69).

Auch ein Kapitalnutzungsvorteil, dessen Zeitdauer weniger als ein Jahr beträgt, ist nach Maßgabe des § 15 Abs. 1 BewG zu bewerten. Der „einjährige Betrag” im Sinne dieser Vorschrift bezeichnet ausschließlich den Wertansatz für die Nutzung einer Geldsumme in Höhe von 5,5 %, nicht aber eine zeitliche Mindestvoraussetzung für den gewährten Nutzungsvorteil (BFH vom 14.6.2006, BFH/NV 2006 S. 2126).

Bewertung: § 15 Abs. 1 BewG

Bei Teilzahlungsbeträgen, die bei Werkverträgen als Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV – vereinbart werden, kommt dagegen der Ansatz einer sonstigen Leistung in Gestalt der Überlassung der Kapitalnutzungsmöglichkeit an den Unternehmer nicht in Betracht (BFH vom 25.4.2002, BFH/NV 2002 S. 1612).

Etwas anderes gilt nach dem Urteil des FG Berlin vom 30.3.2000 (EFG 2000 S. 1027) für den Fall, dass der Erwerber unter Verzicht auf sein Recht nach der MaBV, den Kaufpreis nach Baufortschritt in Teilbeträgen zahlen zu können, diesen – unter Gewährung eines Preisnachlasses – in einem Betrag als Vorauszahlung leistet. In einem solchen Fall sei eine sonstige Leistung in Gestalt der Überlassung der Kapitalnutzungsmöglichkeit zu bejahen und mit dem Zinssatz von 5,5, % in Anlehnung an § 3 Abs. 2 MaBV bezogen auf die einzelnen Baufortschritte/Fertigstellungszeitpunkte z.B. für Erdarbeiten, Rohbaufertigstellung etc. zu ermitteln (vgl. auch BFH vom 5.7.2006, BFH/NV 2006 S. 2127).

Bewertung: Aus Vereinfachungsgründen bestehen bei derartigen Kaufpreisvereinbarungen keine Bedenken, den Kapitalnutzungsvorteil in Höhe des im Kaufvertrag vereinbarten Preisnachlasses als sonstige Leistung anzusetzen. Führt diese Berechnungsmethode jedoch zu einer offensichtlich zu niedrigen Steuer, z.B. bei sehr hoher Gegenleistung und einem Preisnachlass, der einer deutlich unter dem gesetzlichen Zinssatz von 5,5 % liegenden Verzinsung entspricht, ist der Besteuerung die Berechnungsmethode des FG Berlin zugrunde zu legen (GrESt-Kartei §§ 8–10 GrEStG Karte 33).

Leistungen an Erfüllungs Statt

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG gilt als Gegenleistung auch der Wert, zu dem die Leistung an Erfüllungs Statt angenommen wird. Dieser Wert ergibt sich aus dem Inhalt des Schuldverhältnisses, das durch die Grundstückshingabe als Leistung an Erfüllungs Statt zum Erlöschen gebracht wird. Im Fall der Leistung an Erfüllungs Statt nimmt ein Gläubiger statt einer ihm ursprünglich geschuldeten Leistung die ersatzweise Leistung als Erfüllung an. Die Leistung an Erfüllungs Statt setzt ein bereits bestehendes, auf eine andere Leistung gerichtetes Schuldverhältnis voraus. Wird nicht nur ein Grundstück, sondern noch eine weitere Leistung an Erfüllungs Statt hingegeben, ist der Wert der erloschenen Schuldverpflichtung anteilmäßig auf den gemeinen Wert des Grundstücks und den (gemeinen) Wert der weiteren Leistung aufzuteilen.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG) und/oder gemeiner Wert (§ 9 BewG)

Löschungskosten

Soweit der Verkäufer gem. §§ 433 Abs. 1, 435 BGB zur Beseitigung von Grundbuchbelastungen verpflichtet ist, hat er die entsprechenden Löschungskosten zu tragen. Sie gehören nur dann zur sonstigen Gegenleistung, wenn der Käufer diese Kosten ausdrücklich übernommen hat.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Maklerkosten

Maklerkosten gehören nicht zur Gegenleistung, wenn der vereinbarte Maklerlohn nach dem Maklervertrag ausschließlich vom Käufer zu tragen ist. Die Begleichung der Maklerkosten ist dann keine Gegenleistung, wenn durch ihre Zahlung eine eigene Schuld des Käufers getilgt wird. Anders ist es jedoch, wenn der Käufer eine bereits bestehende Verpflichtung des Verkäufers aus einem Vertragsverhältnis mit einem Makler übernimmt. Hier liegt in dieser Befreiung des Verkäufers von seinen Verbindlichkeiten im Rahmen eines Grundstückserwerbs eine sonstige Leistung (Regelsatz 3,48 %; vgl. auch FG Köln vom 21.9.2000, EFG 2001 S. 93).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Mehrerlösvereinbarungen

Sind Leistungen aus dem Erwerb eines Grundstücks von einem ungewissen künftigen Ereignis abhängig, handelt es sich um aufschiebend bedingt geschuldete Leistungen. Eine derartige Leistung kann dann angenommen werden, wenn sich der Erwerber für den Fall der Weiterveräußerung des Grundstücks innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet, einen Erlösanteil an den ehemaligen Grundstücksveräußerer auszukehren (Mehrerlösvereinbarung). Diese Leistungen werden mit dem Eintritt der Bedingung zu nachträglichen zusätzlichen Leistungen i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, für die gem. § 14 GrEStG eine neue Grunderwerbsteuer mit eigener Festsetzungsfrist entsteht (vgl. auch GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 10 Tz. 2). Anders ist in den Fällen zu verfahren, in denen lediglich die Fälligkeit der Gegenleistung von einer Bedingung abhängig ist. In einem solchen Fall entsteht die Grunderwerbsteuer für den noch nicht fälligen Teil der Gegenleistung sofort (BFH vom 22.1.1997, BFH/NV 1997 S. 705).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Mietereinbauten

Erwirbt der Mieter das gemietete Grundstück vom Vermieter und verzichtet er auf die ihm gegen den Vermieter zustehende Entschädigung für Einbauten, so ist der Verzicht in Höhe der Entschädigung Teil der Gegenleistung.

Bewertung: (Nennwert § 12 BewG)

Mietrechte

Verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung des Grundstücks frei von Mietrechten und zahlt der Käufer diesem hierfür ein besonderes Entgelt, gehört dieses zum Kaufpreis. Keine Gegenleistung liegt hingegen vor, wenn sich der Verkäufer kraft besonderer Abrede (z.B. Auftrag oder Werkvertrag) zur Beseitigung der Mietrechte verpflichtet oder der Käufer selbst dem Mieter eine Entschädigung für die Räumung gewährt. Die vom Mieter beim Erwerb des gemieteten Grundstücks vom Vermieter gezahlte Entschädigung für die (vorzeitige) Aufhebung des Mietvertrages ist Teil der Gegenleistung (FG Hamburg vom 19.6.1990, EFG 1991 S. 97).

Der Eintritt eines Grundstückskäufers in die über das Grundstück geschlossenen Mietverträge begründet in keinem Fall eine zusätzliche Leistung des Erwerbers (vgl. § 571 BGB „Kauf bricht Miete nicht”).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Modernisierungsverpflichtung

Hat sich der Veräußerer verpflichtet ein bebautes Grundstück zu modernisieren bzw. zu sanieren, so gehören die hierauf entfallenden Aufwendungen des Erwerbers nach den Grundsätzen über den einheitlichen Leistungsgegenstand u.U. zur Gegenleistung.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Nachträgliche zusätzliche Leistungen

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Hierbei werden jedoch nur die Leistungen erfasst, die für den Erwerb des Grundstücks erbracht werden. Hierfür ist ein rechtlicher Zusammenhang mit dem vorausgegangenen Erwerbsvorgang erforderlich. Unschädlich ist, wenn die nachträgliche Leistung gegenüber einem Dritten erfolgt. Der erforderliche rechtliche Zusammenhang ist auch dann gegeben, wenn sich bereits aus dem ursprünglichen Erwerbsvorgang ein Anspruch auf die spätere Leistung ableitet. So z.B. im Falle einer aufschiebenden Bedingung. Nicht zur Anwendung kommt § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG dann, wenn lediglich die Fälligkeit einer Gegenleistung hinausgeschoben wird. In diesem Fall ist auf § 9 Abs. 1 GrEStG abzustellen.

Wird die Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG nachträglich erhöht, ist Bewertungsstichtag der Zeitpunkt, in dem das entsprechende nachträgliche schuldrechtliche Geschäft wirksam wird bzw. der Zeitpunkt, in dem die nachträgliche Leistung bewirkt wird.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen

Siehe „Erschließungskosten” (vgl. auch BFH vom 28.10.2009, BStBl 2010 II S. 497).

Nießbrauch

Der Nießbrauch des bisherigen Eigentümers oder eines anderen Dritten am veräußerten Grundstück gehört als vorbehaltene Nutzung zur Gegenleistung (siehe auch unter „Nutzungen”).

Bewertung: Kapitalwert (§§ 13, 14 und 15 BewG; kein § 16 BewG!)

Notargebühren

Siehe „Auflassungskosten”.

Nutzungen

Dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen gehören gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zur Gegenleistung. Hat sich der Verkäufer die kraft Gesetzes auf den Käufer übergehenden Nutzungen (§§ 446, 2380 BGB) vorbehalten, so erlangt der Verkäufer einen an sich dem Käufer zustehenden Vermögensvorteil. Zu erfassen sind Nutzungen aller Art wie z.B.: Nießbrauchs- und Wohnrechte, obligatorische Geh- und Fahrtrechte (BFH vom 13.7.1960, BStBl 1960 III S. 413, vom 27.10.1970, BStBl 1971 II S. 278).

Bewertung: Kapitalwert (§§ 13, 14 und 15 BewG; s. § 17 Abs. 3 Satz 2 BewG: kein § 16 BewG!)

Pflegeleistungen

Die zumeist in Übergabeverträgen zur vorweggenommenen Erbfolge vereinbarte Verpflichtung zu einer lebenslänglichen Pflegeleistung ist eine Gegenleistung. Wird die Pflegeverpflichtung für den Bedarfsfall vereinbart, so ist diese aufschiebend bedingt. Bei Eintritt liegt insoweit eine zusätzliche (nachträgliche) Leistung i.S. des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG vor.

Bewertung: Die Bewertung erfolgt nach § 14 Abs. 1 BewG. Der Jahreswert kann dabei nach Maßgabe der Sachleistungswerte nach dem Pflegeversicherungsgesetz ermittelt werden, sofern sich aus dem Vertrag keine Anhaltspunkte ergeben. Die Bewertung ist ggf. mit der Erbschaftsteuerstelle abzustimmen.

Planungskosten

Erwirbt der Käufer ein unbebautes Grundstück und zahlt der Käufer zusätzlich an den Verkäufer Sonderentgelte für noch durchzuführende Planungs- und Projektaufbereitungsarbeiten, so gehören die entsprechenden Entgelte nicht zur Gegenleistung, wenn sich Leistung und Gegenleistung im Hinblick auf die Planungs- und Projektaufbereitungskosten ausgewogen gegenüber stehen (BFH vom 25.11.1992, BStBl 1993 II S. 308). Anders sind hingegen Gestaltungen zu beurteilen, in denen ein unbebautes Grundstück zusammen mit einer schon vom Veräußerer veranlassten oder erstellten Bau- oder Projektplanung für ein noch von diesem zu errichtendes Gebäude veräußert wird. Hier ist das bebaute Grundstück einschließlich bereits vorliegender Planung bzw. Baugenehmigung Gegenstand des Erwerbsvorgangs (vgl. auch BFH vom 9.11.1999, BStBl 2000 II S. 143).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Räumungskosten

Die Verpflichtung des Erwerbers, dem Verkäufer entstehende Umzugs- oder sonstige Räumungskosten zu ersetzen, betrifft eine dem Verkäufer gem. § 433 BGB obliegende Verpflichtung. Sie ist daher auf den Erwerb des Grundstücks bezogen und somit eine sonstige Leistung (BFH vom 1.4.1953, BStBl 1953 III S. 145).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Rechtsberatungs- und Rechtsverfolgungskosten

Übernimmt der Käufer die Kosten der Rechtsberatung des Verkäufers, so sind diese Zahlungen nur dann Teil der Gegenleistung, wenn der Grund für die Übernahme dieser Kosten im Grundstückserwerb selbst liegt (BFH vom 18.12.1991, BStBl 1992 II S. 301). Hieran fehlt es, wenn sie dem Verkäufer im Zusammenhang mit einem zur Vermeidung einer Enteignung erfolgten Grundstückskauf erstattet werden (GrESt-Kartei, §§ 8–10 GrEStG Karte 11).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Schenkung

Bei einer gemischten Schenkung wird ein Grundstück teils entgeltlich teils unentgeltlich erworben. Die Gegenleistung entfällt voll auf den entgeltlich erworbenen Teil des Grundstücks und ist daher als Gegenleistung nach §§ 8 Abs. 1, 9 GrEStG zu erfassen. Der Erwerb des unentgeltlich erworbenen Teils des Grundstücks ist nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG steuerfrei. Entsprechendes gilt bei Schenkungen unter einer Leistungs-, Nutzungs- oder Duldungsauflage. Der Wert der Auflage gehört stets zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (FinMin Baden-Württemberg 15.4.2009, 3 – S 450.5/3; zur Rechtslage bei vor dem 1.1.2009 ausgeführten Schenkungen vgl. GrESt-Kartei, § 3 GrEStG Karte 4).

Sonderwünsche

Zur Gegenleistung gehören alle Aufwendungen, die der Erwerber aufbringt, um das Objekt in dem Zustand zu erlangen, der zwischen ihm und den auf der Veräußererseite Beteiligten vereinbart ist. Deshalb sind Kosten für Sonderwünsche grundsätzlich grunderwerbsteuerlich zu erfassen. Dies gilt auch für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche.

Nicht zur Gegenleistung gehören allerdings Zahlungen, die dem Erwerber selbst aus eigener Verpflichtung dritten Personen gegenüber obliegen, die nicht Beteiligte am Veräußerungsgeschäft sind.

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Umsatzsteuer

Bei allen nach dem 31.3.2004 bewirkten Umsätzen, die unter das GrEStG fallen und bei denen auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG verzichtet worden ist, wird die USt zwingend vom Erwerber geschuldet, ist also eine von ihm zu begleichende eigene Steuerschuld. Die USt gehört damit nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Umzugsentschädigung

Siehe „Räumungskosten”.

Verdeckte Gewinnausschüttung

Erwirbt ein Gesellschafter ein Grundstück von der Kapitalgesellschaft zu einem weit unter dem im Wirtschaftsleben erzielbaren Preis, so wird die Differenz zwischen dem gemeinen Wert des Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis körperschaftsteuerlich als verdeckte Gewinnausschüttung behandelt. Diese verdeckte Gewinnausschüttung (Wertdifferenz) ist jedoch nicht der Gegenleistung hinzuzurechnen. Gegenleistung ist hier allein der tatsächlich gezahlte Betrag (BFH vom 26.10.1977, BStBl 1978 II S. 201). Entsprechendes gilt, wenn ein Gesellschafter einer Personengesellschaft ein Grundstück von der Gesellschaft zum Buchwert erwirbt; auch hier ist allein der vereinbarte, ggf. weit unter dem Verkehrswert liegende Kaufpreis grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage. Die Voraussetzungen einer Gegenleistung sind jedoch dann erfüllt, wenn mit dem Grundstückserwerb zugleich die Aufgabe oder die ersatzweise Erfüllung anderweitiger Ansprüche verbunden ist (BFH vom 6.12.1989, BStBl 1990 II S. 186, BFH vom 5.3.1997, BFH/NV 1997 S. 613).

Vermessungskosten

Vermessungskosten sind gem. § 448 Abs. 1 BGB vom Verkäufer zu tragen. Verpflichtet sich jedoch der Käufer eines noch zu vermessenden Grundstücks gegenüber dem Verkäufer, diese Kosten zu tragen, so gehören sie zur Gegenleistung (BFH vom 21.11.1974, BStBl 1975 II S. 362). Vom Erwerber (Enteignungsberechtigten) im Zusammenhang mit einer Enteignung übernommene Vermessungskosten gehören hingegen nicht zur Gegenleistung. Ermäßigt sich die Gegenleistung aufgrund der Vermessung, so ist der GrESt-Bescheid auf Antrag nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO zu ändern (GrESt-Kartei, §§ 8-10 GrEStG Karte 10 Tz. 2.3).

Bewertung: Nennwert (§ 12 BewG)

Vertragsstrafe

Die vom Schuldner für den Fall der Nichterfüllung oder nicht gehörigen Erfüllung einer Verbindlichkeit (auch bei Nichterfüllung einer Investitions- oder Beschäftigungsgarantie) versprochene Vertragsstrafe (§§ 339 ff. BGB) gehört nicht zur Gegenleistung. Sie sichert allein die Erfüllung der Hauptverpflichtung und steht deshalb nicht in kausaler Verknüpfung mit dem Erwerbsvorgang. Ggf. ist eine Vertragsstrafenregelung als Vereinbarung einer Kaufpreisminderung i.S. des § 16 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG zu behandeln.

Verzugszinsen

Die vom Erwerber bei verspäteter Zahlung der geschuldeten Gegenleistung zu zahlenden Verzugszinsen (§ 288 BGB) gehören nicht zur Gegenleistung.

Vorleistungen

Vorleistungen, d.h. bereits vor Verwirklichung des Erwerbsvorgangs erbrachte Leistungen, gehören zur Gegenleistung, wenn sie mit dem Erwerb des Grundstücks kausal verbunden sind. Dies ist bei einer vereinbarten Anrechnung von Vorableistungen auf die später zu erbringende Gegenleistung zu bejahen (BFH vom 3.12.1975, BStBl 1976 II S. 299). Ebenso ist ein Bindungsentgelt zu behandeln, das vom Grundstückserwerber für die Aufrechterhaltung eines bindenden und später angenommenen Kaufangebots gezahlt wird (BFH vom 20.9.1989, II R 131/86, BFH/NV 1990 S. 525).

Vorzeitige Kapitalnutzungsmöglichkeit

Siehe „Kapitalnutzungsmöglichkeit”.

Wegerecht

Siehe „Dauernde Lasten”.

Wertsicherungsklausel

Sind als Gegenleistung von dem Erwerber eines Grundstücks Rentenleistungen zu erbringen und sind diese durch eine Wertsicherungsklausel (z.B. Ankopplung an ein Beamtengehalt) abgesichert, so ergibt sich aus der Anpassung der Rentenleistungen dann nach dem Stichtagsprinzip keine Erhöhung der Gegenleistung, wenn die Wertsicherungsklausel künftig lediglich die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen gewährleistet (BFH vom 14.11.1967, BStBl 1968 II S. 43 und BStBl 1968 II S. 45). Fest vereinbarte steigende Rentenleistungen unterliegen hingegen der Grunderwerbsteuer (§§ 13, 14 BewG).

Wiederkaufsrecht

Der für § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG notwendige rechtliche Zusammenhang einer nachträglichen Leistung mit dem vorausgegangenen Erwerbsvorgang ist dann zu verneinen, wenn die neue Leistung lediglich die Weiterveräußerung des Grundstücks ermöglicht. § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG findet keine Anwendung, wenn dem ursprünglichen Veräußerer/Wiederkaufsberechtigten vom Wiederverkaufsverpflichteten eine Entschädigung dafür gezahlt wird, dass er auf die Ausübung seines im ursprünglichen Rechtsgeschäfts vereinbarten Wiederkaufsrechts (§ 456 BGB) verzichtet (BFH vom 12.12.1979, BStBl 1980 II S. 162). Das Entgelt, das dem Wiederkaufsberechtigten für seinen Verzicht auf die Ausübung dieses Rechts gezahlt wird, ist keine (nachträgliche) Gegenleistung für den seinerzeitigen Grundstückserwerb.

Eine Gegenleistung kann jedoch nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG vorliegen, wenn der Erwerber des Grundstücks gegenüber einer anderen Person als dem Veräußerer eine Leistung erbringt, damit diese auf den Erwerb des Grundstücks verzichtet (vgl. auch BFH vom 11.6.2008, BFH/NV 2008 S. 2059).

Wohnrecht

Das Wohnrecht des bisherigen Eigentümers oder eines anderen Dritten am veräußerten Grundstück gehört als vorbehaltene Nutzung zur Gegenleistung (siehe auch unter „Nutzungen”).

Die Übernahme eines auf dem Grundstück lastenden, dem Erwerber bisher schon zustehenden Wohnrechts gehört ebenfalls zur Gegenleistung (BFH vom 28.4.1976, BStBl 1976 II S. 557).

Bewertung: Kapitalwert (§§ 13, 14 und 15 BewG; kein § 16 BewG!)

Zinsbegünstigtes Darlehen

Eine Gegenleistung kann auch in der Verpflichtung des Grundstückserwerbers zur Gewährung eines zinsverbilligten Darlehens bestehen. Die Verpflichtung, einen gegenseitigen Vertrag mit dem Grundstücksveräußerer oder einem Dritten abzuschließen oder in einen solchen Vertrag einzutreten, kann dem Grunde nach als sonstige Leistung zur Gegenleistung gehören. Bei Ausgewogenheit der beiderseitigen Verpflichtungen ist der Wert der Verpflichtung mit Null anzusetzen. Sind Leistung und Gegenleistung zu Lasten des Grundstückserwerbers unausgewogen, so liegt im Ausmaß der Unausgewogenheit eine Gegenleistung vor (BFH vom 7.12.1994, BStBl 1995 II S. 268).

Bewertung: Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Zinsdifferenz. Diese ist zu bilden aus dem (gemeinen) Jahreswert der Nutzung des überlassenen Kapitals (Ermittlung nach § 15 Abs. 1 BewG) und der Höhe der vereinbarten Zinsen. Der so ermittelte Betrag ist entsprechend der Laufzeit des Darlehens zu kapitalisieren und entsprechend den vereinbarten Tilgungsraten abzuzinsen (BFH vom 17.4.1991, BStBl 1991 II S. 586).

Normenkette

GrEStG § 9