Grunderwerbsteuer berechnen

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt.



Der Grunderwerbsteuer-Rechner ermittelt die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf und berücksichtigt die unterschiedlichen Steuersätze je nach Bundesland.

Grunderwerbsteuer Rechner


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Grunderwerbsteuer

Was wird besteuert? Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Ihr unterliegen Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit inländischen Grundstücken, soweit sie darauf gerichtet sind, das Eigentum am Grundstück oder eine eigentümerähnliche Position zu erlangen. Von ihr betroffen sind insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen.

Außerdem werden aber auch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, z. B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren, das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands einer Personengesellschaft mit Grundbesitz durch Übergang von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter, die Verschaffung der Verwertungsbefugnis, bestimmte Umwandlungsvorgänge, die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand bzw. ihre Übertragung und Rechtsvorgänge, aufgrund derer ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95 Prozent an einer grundbesitzenden Gesellschaft inne hat. Grundstücken sind u. a. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden gleichgestellt.

Wer zahlt die Steuer? Steuerschuldner sind im Regelfall die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also Grundstückserwerber und -veräußerer. Sie können vertraglich die Zahllast auf nur einen der Beteiligten übertragen.

Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Steuer befreit, so z. B.:

  • der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterbende zur Teilung des Nachlasses,
  • der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder die Ehegattin bzw. den Partner oder die Partnerin der eingetragenen Lebensgemeinschaft der Person, die das Grundstück veräußert,
  • der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, und deren Ehegatten (einschließlich Stiefkinder und deren Ehegatten),
  • der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Freigrenze von 2.500 Euro) oder
  • der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ohne Schenkungen mit Auflage).

Wie hoch ist die Steuer? Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent. Seit 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz hiervon abweichend festlegen. Hiervon haben alle Länder mit Ausnahme von Bayern und Sachsen Gebrauch gemacht und den Steuersatz auf bis zu 6,5 Prozent angehoben.

In der Regel wird die Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung berechnet. Zur Gegenleistung gehört insbesondere jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Dazu gehören z. B. auch Leistungen, die dem Veräußerer von Dritten dafür gewährt werden, dass er dem Erwerber das Grundstück überlässt. In einigen Sonderfällen, z. B. wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist, bei Umwandlungen, Einbringungen oder Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage, wird die Steuer vom Grundbesitzwert (§§ 157 ff. Bewertungsgesetz) berechnet.

Alle Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, müssen dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Es setzt die Grunderwerbsteuer durch schriftlichen Steuerbescheid fest. Wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Erwerber eines Grundstücks im Regelfall nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz in der aktuellen Fassung.

Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern erhoben, denen auch das Aufkommen zusteht. Die Länder können das Steueraufkommen ganz oder teilweise an die Kommunen weitergeben.

Wie hat sich die Steuer entwickelt? Als Vorbild für eine Steuer auf den Grundstücksverkehr kann in Deutschland das mittelalterliche Laudemium (Abzugsgeld, Aufzugsgeld) angesehen werden, das der Grundherr als einmalige Besitzwechselabgabe – unbeschadet des laufenden Grundzinses – vom alten und/ oder vom neuen Grundbesitzer forderte. Auch das Leit- oder Aufgeld, das von alters her zur Bekräftigung eines Grundstückskaufvertrags diente, mochte Vorbild gewesen sein, so beim „Litkaufgeld“, das als städtische Grunderwerbsteuer 1374 in Hildesheim auftaucht und ähnlich als „Kaufschoss“ in Emden seit 1670 oder in Danzig seit 1777 nachweisbar ist. In den deutschen Territorien kamen entsprechende „Handwechselabgaben“ oder „Liegenschaftsakzisen“ auf, die vom Ende des 17. Jahrhunderts an mehr und mehr in der Form von Stempelabgaben (Urkundensteuern für behördlich mit Siegelaufdruck versehene Grundstückskaufverträge) erhoben wurden. Wurden diese Vorläufer der heutigen Grunderwerbsteuer im 19. Jahrhundert überall teils als Staats-, teils als Kommunalsteuer ausgestaltet, brachte die Neufassung des Reichsstempelgesetzes von 1909 daneben auch eine Reichsbesteuerung des Grundstücksverkehrs. Bei der Erzberger’schen Finanzreform kam 1919 ein reichseinheitliches Grunderwerbsteuergesetz zustande, dessen Erträge mit mehrmals wechselnden Steuer- und Zuschlagssätzen dem Reich, den Ländern und Gemeinden zuflossen. 1940 gab es eine Neufassung des Gesetzes, die anstelle des Eigentumsübergangs bereits den schuldrechtlichen Vertrag erfasste und in ihrer Grundkonzeption in die landesrechtlichen Regelungen nach 1945 einging. Das 1949 im Grundgesetz bestätigte ausschließliche Gesetzgebungsrecht der Länder wurde bei der Finanzreform 1969 in die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes überführt.

Das Grunderwerbsteuerrecht hatte sich in den Ländern der Bundesrepublik Deutschland sehr unterschiedlich entwickelt, was insbesondere für die zahlreichen Befreiungsvorschriften gilt. Mit Wirkung zum 1. Januar 1983 hat ein Bundesgesetz wieder die gebotene Vereinheitlichung herbeigeführt. Dabei wurden die Befreiungsvorschriften bis auf wenige Ausnahmen aufgehoben, dafür wurde der Steuersatz von 7 Prozent auf damals 2 Prozent gesenkt.

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Fragen und Antworten zur Grunderwerbsteuer

  • Wofür ist Grunderwerbsteuer zu zahlen?
  • Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer ?
  • Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
  • Gibt es Steuerfreibeträge?
  • Gibt es Ausnahmen von der Besteuerung?
  • Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?
  • Wer muss Grundstückserwerbe beim Finanzamt anzeigen?
  • Bis wann muss eine Anzeige erfolgen?
  • Wann erhalte ich die für die Eintragung ins Grundbuch notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Wofür ist Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Grunderwerbsteuer wird ausgelöst durch Erwerbsvorgänge von unbebauten oder bebauten Grundstücken im Sinne des bürgerlichen Rechts, von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (u.a. Ferien-/Wochenendhäuser/Wohnlauben auf Pachtgelände) und von grundstücksgleichen Rechten wie Sondernutzungsrechten (u.a. Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten) und Erbbaurechten.


Erwerbsvorgänge sind u.a. der Grundstückskauf, das Meistgebot, die Abtretung von Rechten eines Übereignungsanspruchs, der Erwerb der Verwertungsbefugnis, der mindestens 95%ige Wechsel im Personenstand einer Gesellschaft sowie die Anteilsvereinigung und die Übertragung/Veräußerung bereits vereinigter Anteile an einer Gesellschaft.


Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer für Rechtsvorgänge, die sich auf im Land Berlin belegene Grundstücke beziehen, beträgt 5 % der Gegenleistung (u.a. Kaufpreis, Übernahme von Belastungen, Gewährung von Wohn-/ Nutzungsrechten). Der Steuersatz ist auf Rechtsvorgänge anzuwenden, die ab dem 01. April 2012 verwirklicht werden. Der Steuersatz beträgt für Rechtsvorgänge, die ab dem 01.01.2007 bis zum 31.03.2012 verwirklicht wurden, 4,5 %. Für Erwerbsvorgänge, die ab dem 01.01.1997 bis zum 31.12.2006 verwirklicht wurden, beträgt der Steuersatz 3,5 %.


Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Steuerschuldner sind regelmäßig der Erwerber und der Veräußerer. In den meisten Verträgen wird vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Das Finanzamt wird in diesen Fällen den Steuerbescheid zuerst an den Erwerber richten. Zahlt der Erwerber die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Veräußerer fordern.


Gibt es Steuerfreibeträge?

Nein. Es gibt lediglich eine Freigrenze von 2.500 €. Übersteigt die Gegenleistung den Betrag von 2.500 €, wird Grunderwerbsteuer für die ganze Gegenleistung erhoben.


Gibt es Ausnahmen von der Besteuerung?

Es gibt nur wenige personenbezogene Ausnahmen (u.a. bei Erbschaften, Schenkungen oder Erwerbsvorgängen zwischen Ehepartnern/Lebenspartnern oder Personen, die in gerader Linie verwandt sind). Daneben gibt es unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag die Möglichkeit der Aufhebung der Steuerfestsetzung bzw. der Nichtfestsetzung der Steuer für vollständig rückgängig gemachte Erwerbsvorgänge.


Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?

Für Berliner Grundstücke ist zentral das Finanzamt Spandau, Nonnendammallee 21, 13599 Berlin (Telefon: 9024 19 - 0 Telefax: 9024 19 - 900), zuständig. Ansonsten ist in der Regel das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt.


Wer muss Grundstückserwerbe beim Finanzamt anzeigen?

Soweit die Grundstücksübertragungen durch notarielle, gerichtliche oder behördliche Urkunden erfolgen, müssen dies die Notare, Gerichte oder Behörden dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Der Anzeige ist eine beglaubigte Ausfertigung der Urkunde beizufügen. In allen anderen Fällen sind die beteiligten Erwerber und Veräußerer zu einer Anzeige beim zuständigen Finanzamt verpflichtet. Der Anzeige sind privatschriftliche Verträge/Vereinbarungen beizufügen. Die Anzeigen gelten als Steuererklärung.


Bis wann muss eine Anzeige erfolgen?

Die Anzeige hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen. Die Anzeigepflicht besteht auch dann, wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist.


Wann erhalte ich die für die Eintragung ins Grundbuch notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Nachdem die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt worden ist, wird dem beurkundenden Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung übersandt. Dieser beantragt im Rahmen seiner notariellen Verpflichtungen die Eintragung im Grundbuch. Weitere Einzelheiten erfahren Sie von dem von Ihnen beauftragten Notar.


Steuertipps Grunderwerbsteuer

Steuertipp 1 Grunderwerbsteuer: Mittelbare Schenkung


Steuertipp 2 Grunderwerbsteuer: Kein einheitliches Vertragswerk bei wesentlich geändertem Generalübernehmervertrag

Grunderwerbsteuer + einheitliches Vertragswerk vermeiden / Urteil vom Bundesfinanzhof (BFH): Der Bundesfinanzhof geht in seiner ständigen Rechtsprechung zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung bei einem Kauf und Bauleistungsvertrag von einem einheitlichen Vertragswerk aus. Danach sind bei Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks Bauleistungen in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.


Der Bundesfinanzhof (BFH) legt Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fest, so dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten führt. Wie der BFH mit Urteil vom 8. März 2017 II R 38/14 entschieden hat, liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist. Zudem ist ein einheitlicher Erwerbsgegenstand insgesamt zu verneinen, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Dies gilt unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden. Der Grunderwerbsteuer unterliegt in solchen Fällen nur der Kaufpreis für das Grundstück.


Grunderwerbsteuer

Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 von verschiedenen Grundstückseigentümern mehrere Grundstücke zur Bebauung; das flächenmäßig größte Grundstücksareal kaufte sie von einem Veräußerer (Veräußerer A). Das Angebot auf Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags mit einem Generalübernehmer, das die Klägerin vor den Grundstückskaufverträgen eingeholt hatte, war auf die schlüsselfertige und funktionsgerechte Erstellung von Hallen gerichtet. Im August 2004 schloss die Klägerin mit dem Generalübernehmer abweichend vom ursprünglichen Angebot einen Vertrag über die Errichtung von mehreren Hallen sowie einem zusätzlichen Konferenzgebäude. Die Baukosten erhöhten sich dadurch um 12 %. Das Finanzamt ging davon aus, dass die von der Klägerin insgesamt erworbenen Grundstücke nach den Grundsätzen über den einheitlichen Erwerbsgegenstand in bebautem Zustand Gegenstand der Erwerbsvorgänge gewesen seien. Es setzte gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest, wobei im angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid der Kaufpreis für das vom Veräußerer A erworbene Grundstücksareal und die Kosten für die Errichtung der Gebäude auf sämtlichen Grundstücken als Bemessungsgrundlage angesetzt waren. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Das Finanzgericht ging ebenfalls davon aus, dass die Klägerin die Grundstücke in bebautem Zustand erworben habe; es minderte aber die Bemessungsgrundlage um die Bauerrichtungskosten für das Konferenzgebäude und um weitere fehlerhaft einbezogene Kosten.


Die Revision der Klägerin war im Wesentlichen erfolgreich. Der BFH hat entschieden, dass die Klägerin das Grundstücksareal vom Veräußerer A in unbebautem Zustand erworben hat. Die Bauerrichtungskosten waren nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fehlte es an einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit dem Veräußerer A und dem Vertrag mit dem zur Bauerrichtung verpflichteten Generalübernehmer. Der Generalübernehmervertrag beruhte auf einem erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags wesentlich geänderten Angebot. Die Änderung des Angebots ergab sich aus der Aufnahme des Konferenzgebäudes und aus der Erhöhung der Baukosten um rund 12 %. PM BFH


Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs (Einheitliches Vertragswerk/ Einheitlicher Erwerbsgegenstand):

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Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

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Grunderwerbsteuer
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Weitere Infos zur Grunderwerbsteuer im Steuerlexikon

  1. Grunderwerbsteuerpflicht
  2. Keine Grunderwerbsteuerpflicht
  3. Grundstück
  4. Höhe der Grunderwerbsteuer

 

 

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Steuergesetze zum Thema: Grunderwerbsteuer

UStG 4; 13b;
UStAE 4.9.1; 10.1; 4.9.1; 10.1;
UStR 71; 149;
AEAO 75; 122; 175;
ErbStR 13.5; 25;
BewG 17; 29; 138; 139; 140; 141; 142; 143; 144; 145; 146; 147; 148; 148a; 149; 150; 151; 155;
EStH 6.2; 6.4; 6.12; 21.2;
GrEStG 1; 9; 22;
ErbStH E.7.4.4; B.151.2;
StBerG 1;

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:




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