Grunderwerbsteuer 2026 berechnen: Rechner, Steuersätze & Steuertipps

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Sie knüpft an Rechtsvorgänge an, durch die ein inländisches Grundstück, ein Grundstücksanteil oder ein grundstücksgleiches Recht erworben wird. Klassischer Fall ist der notarielle Immobilienkaufvertrag.

Die Steuer steht den Bundesländern zu. Deshalb unterscheiden sich die Grunderwerbsteuersätze je nach Bundesland deutlich. Bayern erhebt 2026 weiterhin 3,5 %. Den Höchstsatz von 6,5 % verlangen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.

Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

Mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner können Sie die voraussichtliche Steuerbelastung beim Immobilienkauf berechnen. Geben Sie einfach den Kaufpreis und das Bundesland ein. Der Rechner berücksichtigt die aktuellen Steuersätze der Länder.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in den Bundesländern?

Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Steuersätze der Grunderwerbsteuer im Jahr 2026. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt.

Quelle: § 11 GrEStG i. V. m. den Landesgesetzen und aktuellen Länderübersichten; Stand: Juni 2026.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Grunderwerbsteuer entsteht nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bei einem Grundstückskauf ist grundsätzlich bereits der wirksame notarielle Kaufvertrag entscheidend.

Steuerpflichtig sind insbesondere:

• Grundstückskaufverträge über bebaute oder unbebaute Grundstücke,
• Eigentumswohnungen und Miteigentumsanteile,
• Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden,
• Grundstückstausch, wobei jeder Erwerbsvorgang gesondert betrachtet wird,
• Meistgebote in der Zwangsversteigerung,
• Übertragungen im Gesellschaftsvertrag, etwa Sacheinlagen,
• Anteilsübertragungen bei grundbesitzenden Gesellschaften, wenn die gesetzlichen Beteiligungsschwellen erreicht werden,
• bestimmte Umwandlungen, Verschmelzungen und Einbringungen.

Was gilt als Grundstück?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen inländische Grundstücke und ihnen gleichgestellte Rechte. Dazu zählen:

• unbebaute Grundstücke,
• bebaute Grundstücke,
• Eigentumswohnungen,
• Miteigentumsanteile,
• Erbbaurechte,
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG grundsätzlich Erwerber und Veräußerer als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird jedoch fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Für das Finanzamt ist diese interne Vereinbarung nicht zwingend bindend: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt unter Umständen auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Nicht jeder Grundstückserwerb löst Grunderwerbsteuer aus. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht mehrere Befreiungen vor.

• Erwerb von Todes wegen, also insbesondere Erbschaften (§ 3 Nr. 2 GrEStG),
• Grundstücksschenkungen unter den Voraussetzungen des § 3 Nr. 2 GrEStG,
• Nachlassteilung unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG),
• Übertragungen zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG),
• Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung unter bestimmten Voraussetzungen (§ 3 Nr. 5 GrEStG),
• Erwerbe in gerader Linie, zum Beispiel zwischen Eltern, Kindern, Großeltern und Enkeln (§ 3 Nr. 6 GrEStG),
• Bagatellerwerbe bis 2.500 €; dabei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag (§ 3 Nr. 1 GrEStG).

Was gehört zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Beim normalen Immobilienkauf ist das in der Regel der Kaufpreis. In Sonderfällen, etwa bei Umwandlungen oder fehlender Gegenleistung, kann stattdessen der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz maßgeblich sein.

Typische Bestandteile der Gegenleistung

• Kaufpreis für Grundstück und Gebäude,
• übernommene Grundstückslasten, soweit sie wirtschaftlich den Erwerber belasten,
• kapitalisierte Erbbauzinsen beim Erbbaurecht,
• Entschädigungen, Ablösezahlungen oder Zahlungen an Dritte, wenn sie mit dem Erwerb zusammenhängen,
• Bauleistungen, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag als einheitlicher Erwerbsgegenstand gelten.

Typische Kosten, die regelmäßig nicht zur Gegenleistung gehören

• Notarkosten,
• Grundbuchkosten,
• Maklerprovision, wenn sie ausschließlich vom Käufer geschuldet wird,
• Finanzierungskosten des Käufers,
• gesondert bewertetes bewegliches Inventar, soweit realistisch und nachvollziehbar.

Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen darf die anteilige Erhaltungsrücklage die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage nach der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich nicht mehr mindern. Sie sollte dennoch im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, weil sie für die ertragsteuerliche Behandlung und die Kaufpreisaufteilung relevant sein kann.

Wie kann man Grunderwerbsteuer legal sparen?

Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht beliebig vermeiden. Es gibt aber legale Gestaltungsmöglichkeiten, mit denen die Steuerbelastung reduziert oder unnötige Mehrbelastungen vermieden werden können.

1. Bewegliches Inventar gesondert ausweisen

Bewegliche Gegenstände gehören nicht zum Grundstück. Werden Einbauküche, Möbel, Gartengeräte, Sauna, Markisen oder sonstiges Inventar mitverkauft, sollte der Wert nachvollziehbar im Kaufvertrag genannt werden. Nur der realistische Grundstücks- und Gebäudewert unterliegt der Grunderwerbsteuer.

2. Einheitliches Vertragswerk vermeiden

Wer ein unbebautes Grundstück kauft und anschließend baut, sollte darauf achten, dass Grundstückskauf und Bauvertrag nicht als einheitlicher Erwerbsgegenstand gewertet werden. Andernfalls können auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.

Der BFH hat mit Urteil vom 08.03.2017 (II R 38/14) entschieden, dass ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht vorliegen muss, wenn ein ursprünglich angebotener Generalübernehmervertrag nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags wesentlich geändert wird. Als Indizien kommen insbesondere erhebliche Änderungen der Baukosten, Flächen oder ein zusätzliches prägendes Gebäude in Betracht.

3. Erwerb in gerader Linie nutzen

Grundstücksübertragungen zwischen Personen in gerader Linie sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit. Dazu zählen insbesondere Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie umgekehrt.

4. Schenkung und Erbschaft richtig strukturieren

Erwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen sind in vielen Fällen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Es können aber Erbschaft- oder Schenkungsteuerfolgen entstehen. Deshalb sollten Immobilienübertragungen im Familienkreis immer ganzheitlich geprüft werden.

5. Personengesellschaften vor dem 31.12.2026 prüfen

Die grunderwerbsteuerlichen Befreiungen für Grundstücksübertragungen zwischen Personengesellschaften und Gesellschaftern sind durch das MoPeG besonders sensibel geworden. § 24 GrEStG fingiert rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin als Gesamthand, jedoch nach der aktuellen Rechtslage nur befristet bis zum 31.12.2026.

6. Share Deals nur mit sorgfältiger Beratung

Bei grundbesitzenden Gesellschaften können Anteilsübertragungen Grunderwerbsteuer auslösen. Seit 01.07.2021 gelten verschärfte Regeln: Die maßgebliche Beteiligungsschwelle liegt grundsätzlich bei 90 %, und die Betrachtungszeiträume wurden in vielen Fällen auf 10 Jahre verlängert.

Share-Deal-Strukturen sind deshalb deutlich anspruchsvoller geworden. Schon kleine Fehler bei Beteiligungsquoten, Fristen, Signing, Closing oder Anzeigepflichten können erhebliche Steuerfolgen haben.

Aktuelles 2026: Share Deals, MoPeG und doppelte Grunderwerbsteuer

Share Deals nach der Reform 2021

• Absenkung der Beteiligungsschwellen von 95 % auf 90 %.
• Einführung von § 1 Abs. 2b GrEStG für Gesellschafterwechsel bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften.
• Verlängerung relevanter Fristen auf regelmäßig 10 Jahre, in bestimmten Fällen 15 Jahre.
• Börsenklausel in § 1 Abs. 2c GrEStG für bestimmte börsengehandelte Anteilsbewegungen.
• Komplexe Übergangsregelungen in § 23 GrEStG.

Signing und Closing: Risiko der Doppelbesteuerung

Bei Share Deals können schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft (Signing) und dinglicher Vollzug (Closing) zeitlich auseinanderfallen. In der Praxis war umstritten, ob dadurch doppelt Grunderwerbsteuer entstehen kann.

§ 16 Abs. 4a GrEStG soll Doppelbelastungen vermeiden. Voraussetzung ist jedoch eine sorgfältige und fristgerechte Anzeige. Der BFH hat 2025 in AdV-Verfahren ernstliche Zweifel an bestimmten doppelten Festsetzungen geäußert. Für die Praxis bleibt dennoch entscheidend: Anzeige- und Dokumentationspflichten müssen strikt eingehalten werden.

MoPeG und § 24 GrEStG

Seit dem 01.01.2024 gilt das modernisierte Personengesellschaftsrecht. Weil dadurch das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip neu gefasst wurde, hat der Gesetzgeber mit § 24 GrEStG eine Übergangsregelung geschaffen. Danach gelten rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin als Gesamthand. Diese Regelung ist nach aktueller Rechtslage bis zum 31.12.2026 befristet.

Praxisfolge: Grundstücksübertragungen im Umfeld von GbR, OHG, KG oder GmbH & Co. KG sollten vor Ablauf der Übergangsfrist individuell geprüft werden. Besonders wichtig sind Nachbehaltensfristen, Beteiligungsquoten und geplante Umstrukturierungen.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer 2026

Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich grundsätzlich aus Kaufpreis mal Steuersatz des Bundeslandes. Beispiel: Bei 500.000 € Kaufpreis und 6,5 % Steuersatz beträgt die Steuer 32.500 €.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern hat 2026 mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz.

Welche Bundesländer haben den höchsten Satz?

Den höchsten Satz von 6,5 % erheben 2026 Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.

Gibt es einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?

Nein. Es gibt keinen allgemeinen Freibetrag. § 3 Nr. 1 GrEStG enthält lediglich eine Freigrenze von 2.500 €. Wird diese überschritten, ist der gesamte steuerpflichtige Erwerb grunderwerbsteuerpflichtig.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Steuer wird durch Steuerbescheid festgesetzt und ist regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.

Wann bekomme ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt oder ihre Zahlung sichergestellt ist. Ohne diese Bescheinigung kann der Eigentumswechsel im Grundbuch regelmäßig nicht vollzogen werden.

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei selbst genutzten Immobilien gehört die Grunderwerbsteuer grundsätzlich zu den privaten Anschaffungskosten und ist nicht direkt abziehbar. Bei vermieteten Immobilien zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wirkt sich über die Abschreibung aus.

Müssen Geschwister Grunderwerbsteuer zahlen?

Ja, grundsätzlich schon. Die Befreiung für Erwerbe in gerader Linie gilt nicht für Geschwister.

Kann die Erhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer mindern?

Nach der BFH-Rechtsprechung mindert die anteilige Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage grundsätzlich nicht.

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Rechtsgrundlagen & Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), insbesondere §§ 1, 3, 5, 6, 6a, 8, 9, 11, 13, 15, 16, 18–24 GrEStG.
• Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere Vorschriften zur Bewertung von Grundbesitz.
• Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.05.2021.
• Kreditzweitmarktförderungsgesetz, insbesondere Einführung von § 24 GrEStG.
• BFH, Urteil vom 08.03.2017 – II R 38/14 zum einheitlichen Erwerbsgegenstand.
• BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17 zur Erhaltungsrücklage.
• BFH, Urteil vom 15.03.2007 – II R 80/05 zur Steuerentstehung bei Grundstückskaufverträgen.
• EuGH, Urteil vom 27.11.2008 – C-156/08 zur Einbeziehung von Bauleistungen.
• Aktuelle Landessteuersätze der Grunderwerbsteuer; Stand: Juni 2026.