Grunderwerbsteuer berechnen

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt.



Der Grunderwerbsteuer-Rechner ermittelt die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf und berücksichtigt die unterschiedlichen Steuersätze je nach Bundesland.

Grunderwerbsteuer Rechner


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Grunderwerbsteuer

Was wird besteuert? Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Ihr unterliegen Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit inländischen Grundstücken, soweit sie darauf gerichtet sind, das Eigentum am Grundstück oder eine eigentümerähnliche Position zu erlangen. Von ihr betroffen sind insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen.

Außerdem werden aber auch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, z. B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren, das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands einer Personengesellschaft mit Grundbesitz durch Übergang von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter, die Verschaffung der Verwertungsbefugnis, bestimmte Umwandlungsvorgänge, die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand bzw. ihre Übertragung und Rechtsvorgänge, aufgrund derer ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95 Prozent an einer grundbesitzenden Gesellschaft inne hat. Grundstücken sind u. a. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden gleichgestellt.

Wer zahlt die Steuer? Steuerschuldner sind im Regelfall die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also Grundstückserwerber und -veräußerer. Sie können vertraglich die Zahllast auf nur einen der Beteiligten übertragen.

Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Steuer befreit, so z. B.:

  • der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterbende zur Teilung des Nachlasses,
  • der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder die Ehegattin bzw. den Partner oder die Partnerin der eingetragenen Lebensgemeinschaft der Person, die das Grundstück veräußert,
  • der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, und deren Ehegatten (einschließlich Stiefkinder und deren Ehegatten),
  • der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Freigrenze von 2.500 Euro) oder
  • der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ohne Schenkungen mit Auflage).

Wie hoch ist die Steuer? Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent. Seit 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz hiervon abweichend festlegen. Hiervon haben alle Länder mit Ausnahme von Bayern und Sachsen Gebrauch gemacht und den Steuersatz auf bis zu 6,5 Prozent angehoben.

In der Regel wird die Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung berechnet. Zur Gegenleistung gehört insbesondere jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Dazu gehören z. B. auch Leistungen, die dem Veräußerer von Dritten dafür gewährt werden, dass er dem Erwerber das Grundstück überlässt. In einigen Sonderfällen, z. B. wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist, bei Umwandlungen, Einbringungen oder Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage, wird die Steuer vom Grundbesitzwert (§§ 157 ff. Bewertungsgesetz) berechnet.

Alle Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, müssen dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Es setzt die Grunderwerbsteuer durch schriftlichen Steuerbescheid fest. Wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Erwerber eines Grundstücks im Regelfall nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz in der aktuellen Fassung.

Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern erhoben, denen auch das Aufkommen zusteht. Die Länder können das Steueraufkommen ganz oder teilweise an die Kommunen weitergeben.

Wie hat sich die Steuer entwickelt? Als Vorbild für eine Steuer auf den Grundstücksverkehr kann in Deutschland das mittelalterliche Laudemium (Abzugsgeld, Aufzugsgeld) angesehen werden, das der Grundherr als einmalige Besitzwechselabgabe – unbeschadet des laufenden Grundzinses – vom alten und/ oder vom neuen Grundbesitzer forderte. Auch das Leit- oder Aufgeld, das von alters her zur Bekräftigung eines Grundstückskaufvertrags diente, mochte Vorbild gewesen sein, so beim „Litkaufgeld“, das als städtische Grunderwerbsteuer 1374 in Hildesheim auftaucht und ähnlich als „Kaufschoss“ in Emden seit 1670 oder in Danzig seit 1777 nachweisbar ist. In den deutschen Territorien kamen entsprechende „Handwechselabgaben“ oder „Liegenschaftsakzisen“ auf, die vom Ende des 17. Jahrhunderts an mehr und mehr in der Form von Stempelabgaben (Urkundensteuern für behördlich mit Siegelaufdruck versehene Grundstückskaufverträge) erhoben wurden. Wurden diese Vorläufer der heutigen Grunderwerbsteuer im 19. Jahrhundert überall teils als Staats-, teils als Kommunalsteuer ausgestaltet, brachte die Neufassung des Reichsstempelgesetzes von 1909 daneben auch eine Reichsbesteuerung des Grundstücksverkehrs. Bei der Erzberger’schen Finanzreform kam 1919 ein reichseinheitliches Grunderwerbsteuergesetz zustande, dessen Erträge mit mehrmals wechselnden Steuer- und Zuschlagssätzen dem Reich, den Ländern und Gemeinden zuflossen. 1940 gab es eine Neufassung des Gesetzes, die anstelle des Eigentumsübergangs bereits den schuldrechtlichen Vertrag erfasste und in ihrer Grundkonzeption in die landesrechtlichen Regelungen nach 1945 einging. Das 1949 im Grundgesetz bestätigte ausschließliche Gesetzgebungsrecht der Länder wurde bei der Finanzreform 1969 in die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes überführt.

Das Grunderwerbsteuerrecht hatte sich in den Ländern der Bundesrepublik Deutschland sehr unterschiedlich entwickelt, was insbesondere für die zahlreichen Befreiungsvorschriften gilt. Mit Wirkung zum 1. Januar 1983 hat ein Bundesgesetz wieder die gebotene Vereinheitlichung herbeigeführt. Dabei wurden die Befreiungsvorschriften bis auf wenige Ausnahmen aufgehoben, dafür wurde der Steuersatz von 7 Prozent auf damals 2 Prozent gesenkt.

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Grunderwerbsteuerpflicht, Grundstück + Höhe

Inhaltsübersicht

  1. 1.
  2. 2.
  3. 3.
  4. 4.

Die Grunderwerbsteuer knüpft als typischer Vertreter der sogenannten Verkehrssteuern an Rechtsvorgänge für den Erwerb eines Grundstücks oder der Möglichkeit, ein Grundstück zu verwerten, an, § 1 GrEStG. Nach § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer auch solche Rechtsvorgänge, die es einem anderen ermöglichen, ohne das diesem ein Anspruch auf Übereignung zusteht, ein inländisches Grundstück aufgrund einer rechtlichen oder wirtschaftlichen Befugnis auf eigene Rechnung zu verwerten (Rechtsträgerwechsel).

1. Grunderwerbsteuerpflicht

Grunderwerbsteuerpflichtig sind in erster Linie folgende Geschäfte:

  • Grundstückskaufverträge
    Maßgebend ist für Rechtsvorgänge gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht der tatsächliche Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch), sondern bereits der Abschluss eines zivilrechtlich wirksamen notariellen Kaufvertrages. Voraussetzung ist, dass sich der in Rede stehende Eigentümer des Grundstücks und der Erwerber verbindlich geeinigt haben, dass das Grundstück überlassen werden soll (BFH, Urteil vom 15.03.2007- II R 80/05, LNR 2007, 32336)

    Das bedeutet unter Berücksichtigung von § 14 GrEStG i.V.m. § 38 AO: Kaufverträge, die zu ihrer Wirksamkeit zuvor genehmigt werden müssen, sind nur grunderwerbsteuerpflichtig, wenn die Genehmigung erteilt worden ist. Dies ist insbesondere der Fall bei Verträgen mit beschränkt Geschäftsfähigen, z.B. minderjährigen Kindern. Grunderwerbsteuer fällt hier nur an, wenn der gesetzliche Vertreter, das Vormundschaftsgericht oder ein Ergänzungspfleger (bei Grundstücksgeschäften zwischen Eltern und Kindern) zustimmen.

  • Tausch von zwei Grundstücken
    Der Grundstückstausch löst gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 5 GrEStG wechselseitig Grunderwerbsteuer aus. Hier wird praktisch ein zweifacher Erwerbsvorgang unterstellt.

  • Gesellschaftsverträge ,
    Wird in einem Gesellschaftsvertrag gleichzeitig die Übereignung eines Grundstücks vereinbart, beispielsweise im Zuge der Gründung einer GmbH, bei der die Einlage durch Einbringung eines Grundstücks geleistet wird (Sacheinlage), so ist dieser Vorgang grunderwerbsteuerpflichtig.

  • Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz
    Seit 1997 unterliegt anders als zuvor auch die Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften der Grunderwerbsteuer, wenn sich im Vermögen der Gesellschaft ein oder mehrere Grundstücke befinden und sich damit die Übertragung des Gesellschaftsanteils im wirtschaftlichen Ergebnis auch als Übertragung eines Grundstücksanteils darstellt. Eine solche Übertragung ist nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG (i.V.m. § 42 AO) dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn sich bei einer Personengesellschaft mit inländischem Grundbesitz innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand vollständig oder wesentlich ändert, d.h. wenn mindestens 95 % der Anteile an der Gesellschaft auf einen oder mehrere neue Gesellschafter übergehen und somit lediglich ein sog. Zwerganteil verbleibt. Bei der Ermittlung der 95%-Grenze bleibt der Erwerb von Gesellschaftsanteilen durch Erbschaft außer Ansatz, § 1 Abs. 2a Satz 2 GrEStG.
    Nach § 1 Abs. 3 GrEStG entsteht bei einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer auch dann, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft in einer Hand vereinigt oder die so vereinigten Anteile übertragen werden.

  • Umwandlung von Unternehmen
    Im Rahmen einer Unternehmensumwandlung geht grundsätzlich das Vermögen als Ganzes auf den Übernehmenden über (sog. Gesamtrechtsnachfolge), ohne dass ein konkretes Rechtsgeschäft oder eine Auflassung für ein Grundstück vorliegt. Eine solche Vorgehensweise unterliegt unter Anknüpfung an § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG - mit Ausnahme des Formwechsels i.S.v. §§ 1 Abs. 1 Nr. 4, 190 ff. UmwG - grundsätzlich der Grunderwerbsteuerpflicht, (BFH, Beschluss vom 26.01.2000 - II B 108/98, BFH/NV 2000, 1136).

  • Auseinandersetzung oder Auflösung von Gesellschaften
    Was für die Gründung von Gesellschaften gilt, gilt grundsätzlich auch für deren Auflösung oder für das Ausscheiden aller Gesellschafter bis auf einen (sog. Anwachsung). Wird im Zuge eines solchen Vorgangs ein Grundstück übertragen, löst das gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG Grunderwerbsteuer aus. Das gilt auch, wenn eine Personengesellschaft aufgelöst wird unter Ausschluss der Liquidation, d.h. wenn das Vermögen nicht durch Verkauf zu Geld gemacht wird, sondern ein Gesellschafter das Unternehmen allein weiterführt.

    Keine Grunderwerbsteuer fällt dagegen grds. an, wenn aus einer bestehen bleibenden Gesellschaft einzelne Gesellschafter ausscheiden. Hier ist allerdings § 1 Abs. 2a, 3 GrEStG zu beachten (s. oben "Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz").

  • Enteignung

  • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG)

Hinweis:

Besondere Beachtung verdienen Sachverhaltskonstellationen, bei welchen der vermeintlich Grunderwerbsteuerpflichtige ein unbebautes Grundstück und zusätzlich die Arbeiten für den späteren Bau einer Immobilie von demselben Unternehmen erwirbt. Bei diesem sog. einheitlichen Leistungsgegenstand oder Vertragswerk war nach Auffassung des Finanzgerichts (FG) Niedersachsen (FG Niedersachsen, 02.04.2008 - 7 K 333/06) vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) folgende Rechtsfrage zu prüfen: Ist die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf das komplette Entgelt für Erwerb und künftige Bebauung eines Grundstücks, mithin also auch auf den bereits mit Umsatzsteuer belasteten Entgeltteil für die Bauleistungen, mit dem EU-Recht vereinbar? Das FG Niedersachsen war - entgegen der Rechtsprechung des BFH - der Ansicht, dass diese Frage im Ergebnis zu verneinen war, da ansonsten ein Verstoß gegen das umsatzsteuerliche Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer- Systemrichtlinie (RL 2006/112/EG des Rates vom 28.11.2006) vorliege. Die Bedenken des niedersächsischen Gerichts teilte hingegen das FG Münster nicht. In seinem Urteil vom 19.06.2008 (Az.: 8 K 4414/05 GrE) führt der Senat aus, dass der von dem Niedersächsischen FG gerügte Verstoß gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrfachbelastungsverbot aus Art. 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie nicht bestehe, da die Grunderwerbsteuer nicht eine unzulässige zusätzliche Mehrwert- oder "Sonderumsatzsteuer" darstelle.
Der EuGH hat diese Rechtsfrage mit Urteil vom 27.11.2008 (C-156/08) entschieden. Hiernach ist es mit dem EU-Recht vereinbar, wenn beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer mit einbezogen werden, auch wenn auf die Bauleistungen zusätzlich Umsatzsteuer erhoben wird. Die Doppelbelastung solcher Vorgänge mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer ist damit nach Ansicht des Gerichts nicht EU-rechtswidrig.

2. Keine Grunderwerbsteuerpflicht

Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind gemäß § 3 GrEStG insbesondere folgende Übertragungsvorgänge:

  • Erbschaft
    Der Erwerb eines Grundstücks "von Todes wegen" unterliegt grundsätzlich bereits der Erbschaftsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Um hier eine steuerliche Doppelbelastung desselben Vorgangs zu vermeiden, sind derartige Grundstücksübertragungen von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

  • Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG),
    z.B. wenn Erben den Nachlass in der Weise aufteilen, dass ein Erbe die Wertpapiere erhält und der andere Erbe dafür das zum Nachlass gehörende Grundstück.

  • Schenkungen unter den Voraussetzungen von § 3 Nr. 2 GrEStG

  • Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
    Auch der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig (§ 3 Satz 1 Nr. 5 GrEStG).

  • Angehörigenerwerb (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
    Grundstücksgeschäfte zwischen Angehörigen in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern - auch Stiefkinder und Ehegatten der Angehörigen) unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.

  • Bagatellverkäufe
    Dazu rechnen Grundstücksverkäufe bis zu einer Freigrenze von 2.500 EUR (§ 8 i.V.m. § 3 Nr. 1 GrEStG). Wird dieser Betrag überschritten, unterliegt er in voller Höhe der Grunderwerbsteuer.

3. Grundstück

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nur inländische Grundstücke (§ 1 Abs. 1 GrEStG) oder diesen gleichgestellte Rechte (§ 2 GrEStG). Das sind in erster Linie:

  • unbebaute Grundstücke, Gebäude

  • Anteile an Grundstücken (Miteigentumsanteile, z.B bei mehreren Eigentümern)

  • Eigentumswohnungen

  • Erbbaurecht

  • Gebäude auf fremdem Grund und Boden

4. Höhe der Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung (hierzu im Einzelnen § 9 GrEStG) für die Grundstücksübertragung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) und in Ausnahmefällen ein Wert i.S.v. § 138 Abs. 2 oder 3 BewG (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Das ist - bei dem wohl häufigsten Rechtsgeschäft des Kaufes - regelmäßig der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis. Der Kaufpreis ist grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn er ungewöhnlich niedrig ist. Kann der Kaufpreis nicht exakt bestimmt werden, ist er ggf. zu schätzen.

Zur Gegenleistung zählen neben dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis auch die Übernahme von Grundstückslasten, etwa von auf dem Grundstück lastenden Schulden oder Zahlungen an Dritte, damit diese auf den Ihnen zustehenden Erbteil verzichten, Entschädigung im Falle der Enteignung. Bei Erbbaurechten ist der kapitalisierte Wert der Erbbauzinsen zugrunde zu legen.

Nur in Ausnahmefällen, wenn eine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung nicht vorhanden ist oder wenn das Grundstück gar nicht unmittelbar veräußert wird, etwa bei der Anteilsvereinigung (s.o.), wird die Bemessungsgrundlage nach Maßgabe von § 138 Abs. 2 oder 3 BewG bestimmt.

Bei vollständiger oder wesentlicher Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft mit Grundbesitz ab 1997 bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Teil des Anteilskaufpreises, der auf das Grundstück entfällt.

Der Steuersatz beträgt dem Grunderwerbsteuergesetz gem. § 11 Abs. 1 GrEStG folgend einheitlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Seit dem 01.09.2006 haben die Bundesländer gem. Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG davon abweichend die Befugnis erhalten, die Höhe des Steuersatzes selbst zu bestimmen.
Von dieser Möglichkeit haben bis zum 31.12.2010 bereits die Länder Berlin (4,5 % der Bemessungsgrundlage seit dem 01.01.2007), Hamburg ebenfalls mit einem Steuersatz von 4,5 % seit dem 01.01.2009 undSachsen-Anhalt auch mit einem Steuersatz in Höhe von 4,5 %. der Bemessungsgrundlage, jedoch erst seit dem 01.03.2010, Gebrauch gemacht.
Zum 01.01.2011 haben das Land Niedersachen und dasSaarland den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer auf 4,5 % respektive 4,0 % erhöht. Eine Erhöhung des Steuersatzes auf 4,5 % hat auch das LandBremen zum Stichtag 01.01.2011 eingeführt. In Brandenburg wird der Grunderwerbsteuersatz zum 01.01.2011 sogar auf 5,0 % erhöht. Eine Erhöhung auf den vorgenannten Satz erwägt auch das LandSchleswig- Holstein, jedoch erst im Jahr 2013.
Der Grunderwerbsteuersatz in Nordrhein-Westfalen erhöht sich zum 01.10.2011 von 3,5 auf 5,0 %. Das Gesetz wurde vom Landtag am 20.07.2011 verabschiedet. Die Neuregelung gilt für Erwerbe ab 01.10.2011.

Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt durch einen speziellen Steuerbescheid festgesetzt und ist regelmäßig 1 Monat nach seiner Bekanntgabe fällig, (§ 15 GrEStG).

Notare, Behörden und Gerichte sind grundsätzlich verpflichtet, dem Finanzamt alle Grundstückserwerbe mitzuteilen (§ 18 GrEStG). Da Grundstücksgeschäfte regelmäßig nur dann zivilrechtlich wirksam sind, wenn sie notariell beurkundet sind bzw. im Grundbuch eingetragen werden, ist eine nahezu lückenlose Erfassung der grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgänge sichergestellt.

Seit 1997 sind von der Mitteilungspflicht auch Änderungen des Gesellschafterbestandes von Personengesellschaften mit Grundbesitz erfasst.

Auch die Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist sichergestellt. Für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist nämlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich (§ 22 GrEStG). Diese Bescheinigung wird aber nur dann ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer auch tatsächlich gezahlt wird.

Praxistipp:

Ausnahmsweise ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung auch dann zu erteilen, wenn die fällige Grunderwerbsteuer gestundet worden ist, § 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG.

Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind nach der gesetzlichen Regelung Veräußerer und Erwerber gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG), d.h. das Finanzamt kann die Steuer in voller Höhe bei einem der beiden verlangen. Eine im Innenverhältnis, beispielsweise in einem Kaufvertrag vereinbarte einseitige Belastung des Erwerbers ist grundsätzlich für das Finanzamt nicht bindend. Die Vereinbarung verschafft lediglich dem Veräußerer die Möglichkeit, im Innenverhältnis die Steuer abzuwälzen. Das ändert aber nichts daran, dass auch der Veräußerer in Anspruch genommen werden kann, wenn der Erwerber insbesondere aufgrund bestehender Illiquidität nicht zahlen kann.

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Wofür ist Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Grunderwerbsteuer wird ausgelöst durch Erwerbsvorgänge von unbebauten oder bebauten Grundstücken im Sinne des bürgerlichen Rechts, von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (u.a. Ferien-/Wochenendhäuser/Wohnlauben auf Pachtgelände) und von grundstücksgleichen Rechten wie Sondernutzungsrechten (u.a. Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten) und Erbbaurechten.


Erwerbsvorgänge sind u.a. der Grundstückskauf, das Meistgebot, die Abtretung von Rechten eines Übereignungsanspruchs, der Erwerb der Verwertungsbefugnis, der mindestens 95%ige Wechsel im Personenstand einer Gesellschaft sowie die Anteilsvereinigung und die Übertragung/Veräußerung bereits vereinigter Anteile an einer Gesellschaft.


Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer für Rechtsvorgänge, die sich auf im Land Berlin belegene Grundstücke beziehen, beträgt 5 % der Gegenleistung (u.a. Kaufpreis, Übernahme von Belastungen, Gewährung von Wohn-/ Nutzungsrechten). Der Steuersatz ist auf Rechtsvorgänge anzuwenden, die ab dem 01. April 2012 verwirklicht werden. Der Steuersatz beträgt für Rechtsvorgänge, die ab dem 01.01.2007 bis zum 31.03.2012 verwirklicht wurden, 4,5 %. Für Erwerbsvorgänge, die ab dem 01.01.1997 bis zum 31.12.2006 verwirklicht wurden, beträgt der Steuersatz 3,5 %.


Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Steuerschuldner sind regelmäßig der Erwerber und der Veräußerer. In den meisten Verträgen wird vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Das Finanzamt wird in diesen Fällen den Steuerbescheid zuerst an den Erwerber richten. Zahlt der Erwerber die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Veräußerer fordern.

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Gibt es Steuerfreibeträge?

Nein. Es gibt lediglich eine Freigrenze von 2.500 €. Übersteigt die Gegenleistung den Betrag von 2.500 €, wird Grunderwerbsteuer für die ganze Gegenleistung erhoben.


Gibt es Ausnahmen von der Besteuerung?

Es gibt nur wenige personenbezogene Ausnahmen (u.a. bei Erbschaften, Schenkungen oder Erwerbsvorgängen zwischen Ehepartnern/Lebenspartnern oder Personen, die in gerader Linie verwandt sind). Daneben gibt es unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag die Möglichkeit der Aufhebung der Steuerfestsetzung bzw. der Nichtfestsetzung der Steuer für vollständig rückgängig gemachte Erwerbsvorgänge.


Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?

Für Berliner Grundstücke ist zentral das Finanzamt Spandau, Nonnendammallee 21, 13599 Berlin (Telefon: 9024 19 - 0 Telefax: 9024 19 - 900), zuständig. Ansonsten ist in der Regel das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt.

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Wer muss Grundstückserwerbe beim Finanzamt anzeigen?

Soweit die Grundstücksübertragungen durch notarielle, gerichtliche oder behördliche Urkunden erfolgen, müssen dies die Notare, Gerichte oder Behörden dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Der Anzeige ist eine beglaubigte Ausfertigung der Urkunde beizufügen. In allen anderen Fällen sind die beteiligten Erwerber und Veräußerer zu einer Anzeige beim zuständigen Finanzamt verpflichtet. Der Anzeige sind privatschriftliche Verträge/Vereinbarungen beizufügen. Die Anzeigen gelten als Steuererklärung.


Bis wann muss eine Anzeige erfolgen?

Die Anzeige hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen. Die Anzeigepflicht besteht auch dann, wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist.


Wann erhalte ich die für die Eintragung ins Grundbuch notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Nachdem die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt worden ist, wird dem beurkundenden Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung übersandt. Dieser beantragt im Rahmen seiner notariellen Verpflichtungen die Eintragung im Grundbuch. Weitere Einzelheiten erfahren Sie von dem von Ihnen beauftragten Notar.

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Steuertipps Grunderwerbsteuer

Steuertipp 1 Grunderwerbsteuer: Mittelbare Schenkung

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Steuertipp 2 Grunderwerbsteuer: Kein einheitliches Vertragswerk bei wesentlich geändertem Generalübernehmervertrag

Grunderwerbsteuer + einheitliches Vertragswerk vermeiden / Urteil vom Bundesfinanzhof (BFH): Der Bundesfinanzhof geht in seiner ständigen Rechtsprechung zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung bei einem Kauf und Bauleistungsvertrag von einem einheitlichen Vertragswerk aus. Danach sind bei Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks Bauleistungen in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) legt Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fest, so dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten führt. Wie der BFH mit Urteil vom 8. März 2017 II R 38/14 entschieden hat, liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist. Zudem ist ein einheitlicher Erwerbsgegenstand insgesamt zu verneinen, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Dies gilt unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden. Der Grunderwerbsteuer unterliegt in solchen Fällen nur der Kaufpreis für das Grundstück.


Grunderwerbsteuer

Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 von verschiedenen Grundstückseigentümern mehrere Grundstücke zur Bebauung; das flächenmäßig größte Grundstücksareal kaufte sie von einem Veräußerer (Veräußerer A). Das Angebot auf Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags mit einem Generalübernehmer, das die Klägerin vor den Grundstückskaufverträgen eingeholt hatte, war auf die schlüsselfertige und funktionsgerechte Erstellung von Hallen gerichtet. Im August 2004 schloss die Klägerin mit dem Generalübernehmer abweichend vom ursprünglichen Angebot einen Vertrag über die Errichtung von mehreren Hallen sowie einem zusätzlichen Konferenzgebäude. Die Baukosten erhöhten sich dadurch um 12 %. Das Finanzamt ging davon aus, dass die von der Klägerin insgesamt erworbenen Grundstücke nach den Grundsätzen über den einheitlichen Erwerbsgegenstand in bebautem Zustand Gegenstand der Erwerbsvorgänge gewesen seien. Es setzte gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest, wobei im angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid der Kaufpreis für das vom Veräußerer A erworbene Grundstücksareal und die Kosten für die Errichtung der Gebäude auf sämtlichen Grundstücken als Bemessungsgrundlage angesetzt waren. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Das Finanzgericht ging ebenfalls davon aus, dass die Klägerin die Grundstücke in bebautem Zustand erworben habe; es minderte aber die Bemessungsgrundlage um die Bauerrichtungskosten für das Konferenzgebäude und um weitere fehlerhaft einbezogene Kosten.


Die Revision der Klägerin war im Wesentlichen erfolgreich. Der BFH hat entschieden, dass die Klägerin das Grundstücksareal vom Veräußerer A in unbebautem Zustand erworben hat. Die Bauerrichtungskosten waren nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fehlte es an einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit dem Veräußerer A und dem Vertrag mit dem zur Bauerrichtung verpflichteten Generalübernehmer. Der Generalübernehmervertrag beruhte auf einem erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags wesentlich geänderten Angebot. Die Änderung des Angebots ergab sich aus der Aufnahme des Konferenzgebäudes und aus der Erhöhung der Baukosten um rund 12 %. PM BFH


Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs (Einheitliches Vertragswerk/ Einheitlicher Erwerbsgegenstand):

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Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

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Grunderwerbsteuer
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Weitere Infos zur Grunderwerbsteuer im Steuerlexikon

  1. Grunderwerbsteuerpflicht
  2. Keine Grunderwerbsteuerpflicht
  3. Grundstück
  4. Höhe der Grunderwerbsteuer

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Rechtsgrundlagen zum Thema: Grunderwerbsteuer

UStG 
UStG § 4 Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen

UStG § 13b Leistungsempfänger als Steuerschuldner

UStAE 
UStAE 4.9.1. Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen

UStAE 10.1. Entgelt

UStAE 4.9.1. Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen

UStAE 10.1. Entgelt

UStR 
UStR 71. Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen

UStR 149. Entgelt

AEAO 
AEAO Zu § 75 Haftung des Betriebsübernehmers:

AEAO Zu § 122 Bekanntgabe des Verwaltungsakts:

AEAO Zu § 175 Änderung von Steuerbescheiden auf Grund von Grundlagenbescheiden und bei rückwirkenden Ereignissen:

ErbStR 13.5 25
BewG 17 29 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 148a 149 150 151 155
EStH 6.2 6.4 6.12 21.2
GrEStG 1 9 22
ErbStH E.7.4.4 B.151.2
StBerG 
§ 1 StBerG Anwendungsbereich


Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:



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