Maklerkosten nach Bundesländern
Was ist die Maklerprovision? + Wer trägt die Notarkosten beim Hauskauf? + Wie hoch ist die Maklerprovision in Prozent? Ist die Maklerprovision verhandelbar? + Sind die Maklerkosten steuerlich absetzbar?
Inhalt:
Wer zahlt die Maklerprovision und wie viel?
Makler, Notar + Grunderwerbsteuer – zum eigentlichen Kaufpreis kommen beim Kauf einer Immobilie noch die Nebenkosten dazu. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision haben Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss.
Viele Immobilienobjekte, ob Bestandsimmobilien wie Häuser oder Eigentumswohnungen, Baugrundstücke oder Neubauten, werden über Makler zum Kauf oder zur Miete angeboten. Als Vermittler zwischen Verkäufern und Käufern erbringen Makler je nach Auftragsumfang verschiedene Dienstleistungen:
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Hilfe eine geeignete Immobilie zu finden
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Objektvermarktung
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Kaufinteressenten auswählen und vermitteln
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Immobilienbewertung
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Organisation und Durchführung von Besichtigungen
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verhandeln und verkaufen
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bereiten den Kaufvertrag vor
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Begleitung zum Termin beim Notar
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Übergabe des Objekts
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Nachbetreuung
In ganz Deutschland müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses teilen.
In einigen Bundesländern war es lange Zeit Usus, dass die Maklerprovision beim Grundstückskauf ausschließlich vom Käufer zu tragen war. Seit dem am 23. Dezember 2020 in Kraft getretenen "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Eigenheime” hat sich dies jedoch geändert. Das sogenannte Bestellerprinzip legt für alle Bundesländer fest, dass sich Verkäufer und Käufer die Kosten für die Beauftragung eines Maklers in der Regel teilen müssen. Das bedeutet, dass die beim Kauf einer Immobilie anfallenden Maklerkosten nicht mehr in voller Höhe auf den Käufer abgewälzt werden können.
Wichtig zu wissen: Das Gesetz gilt nur, wenn der Makler beim Verkauf von Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung) oder Eigentumswohnungen tätig wird, nicht aber beim Verkauf von Zwei- oder Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken. Und: Nur wenn der Haus- oder Wohnungskäufer eine Privatperson ist, gelten die neuen Bestimmungen. Die Aufteilung der Maklerkosten kann weiterhin anderweitig vereinbart werden, wenn der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handelt.
Berechnen Sie jetzt die Maklerkosten abhängig vom Bundesland:
Maklerkosten - Rechner
Aufteilung und Höhe der Maklerprovision unterscheiden sich von Land zu Land:
In fünf Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) sowie einigen Regionen Niedersachsens trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision, im übrigen Bundesgebiet teilen sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen. Maßgeblich sind allerdings letztlich nicht allein die ortsüblichen Gepflogenheiten, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer.
In den Gegenden, in denen an sich eine Teilung der Maklerprovision üblich ist, erhält der Verkäufer häufig deutliche Zugeständnisse oder muss gar keine Maklerprovision zahlen. Dem Käufer bleibt dann nichts anderes übrig, als die volle Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises alleine zu tragen. Weigert sich ein Kaufinteressent darauf einzugehen, scheidet er faktisch aus dem Bewerberkreis aus.
Hierdurch wird eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen erheblich erschwert. Das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln, ist umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfällt. Unabhängig vom jeweiligen Leistungsumfang können Makler daher in der Regel die in der Region übliche Provision verlangen, ohne sich einem Preis- oder Leistungswettbewerb ausgesetzt zu sehen. Sofern von den hergebrachten Sätzen abgewichen wird, erfolgt dies zumeist einseitig zugunsten des Verkäufers.
Bundesland |
Maklerprovision in Prozent insgesamt |
Anteil Verkäufer |
Anteil Käufer |
Baden-Württemberg |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Bayern |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Berlin |
7,14 |
0 |
7,14 |
Brandenburg |
7,14 |
0 |
7,14 |
Bremen |
5,95 |
0 |
5,95 |
Hamburg |
6,25 |
0 |
6,25 |
Hessen |
5,95 |
0 |
5,95 |
Mecklenburg-Vorpommern |
5,95 |
2,38 |
3,57 |
Niedersachsen: 2 Modelle für die Höhe und die Verteilung in Abhängigkeit von der Region |
7,14 oder 4,76 bis 5,95 |
3,57 oder 0 |
3,57 oder 4,76 bis 5,95 |
Nordrhein-Westphalen |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Rheinland-Pfalz |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Saarland |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Sachsen-Anhalt |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Sachsen |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Schleswig-Holstein |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Thüringen |
7,14 |
3,57 |
3,57 |
Hinweis: Neuaufteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Der Käufer soll maximal 50 Prozent der Maklerkosten tragen. So sieht es das Gesetz „über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (19/15827) vor.
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Top Maklerprovision
Änderung im Maklerrecht
Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vorgelegt ( 19/15827 ). Wie die Bundesregierung schreibt, wird die Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision hätten Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss.
Die Änderungen im Maklerrecht zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen, wie es in dem Entwurf heißt. Unter anderem soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden. Die Weitergabe von Maklerkosten soll vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden; jedoch soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat.
Deutscher Bundestag, Mitteilung vom 12.12.2019
Top Maklerprovision
Wie wähle ich den richtigen Makler?
Bei der Auswahl eines Immobilienmaklers sollten Sie mehrere Faktoren berücksichtigen, um eine vertrauensvolle und kompetente Beratung zu erhalten. Die folgenden Kriterien sind besonders wichtig:
Erfahrung und Kompetenz: Prüfen Sie, wie lange der Makler schon in der Branche tätig ist und welche Referenzen und Bewertungen er hat. Achten Sie auch darauf, ob der Makler über ein großes Netzwerk verfügt.
Vertrauen & Transparenz: Natürlich ist es auch wichtig, dass Sie durch ein sympathisches und ehrliches Auftreten ein Vertrauensverhältnis zum Makler aufbauen können. Dazu gehört ein offener und transparenter Umgang.
Kosten: Behalten Sie die Kosten des Maklers im Auge und orientieren Sie sich an den in Ihrem Bundesland üblichen Sätzen für Maklergebühren.
Tipp: Wenn Sie einen wirklich guten und seriösen Makler in Berlin suchen, dann schreiben Sie mir bitte eine E-Mail.
Top Maklerprovision
Faire Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien kommt
Der Deutsche Bundestag hat am 14.05.2020 in zweiter und dritter Lesung das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen, das federführend vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz erarbeitet wurde.
Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Christine Lambrecht erklärt:
- “Die heute vom Bundestag beschlossene Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf wird die Nebenkosten beim Kauf von Wohneigentum spürbar senken. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. So hat es die Bundesregierung auf dem Wohngipfel beschlossen. Durch die neuen Regeln erleichtern wir jungen Menschen und Familien die Bildung von Wohneigentum und den Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge.
- Gleichzeitig achten wir darauf, dass die Bildung von Wohneigentum nicht zu Lasten eines ausgeglichenen Bestands an Mietwohnungen geht. Dies gilt insbesondere in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten, die zunehmend von Verdrängung gekennzeichnet sind. Die Bundesregierung hat daher auf dem Wohngipfel beschlossen, die Möglichkeiten der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten zu reduzieren. Ich habe einen entsprechenden Regelungsvorschlag für das Baugesetzbuch vorgelegt. Dieses und weitere Vorhaben zur Entlastung und Förderung der Transparenz des Wohnungsmarkts – etwa die Mietspiegelreform – müssen jetzt ebenfalls zügig umgesetzt werden.”
Hintergrund
Der am 14.05.2020 in zweiter und dritter Lesung vom Deutschen Bundestag beschlossene Gesetzentwurf sieht vor, dass Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien nicht mehr verpflichtet werden können, mehr als Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen.
Obwohl die Initiative zur Einschaltung eines Maklers meist vom Verkäufer ausgeht, hat der Käufer häufig keine ernsthafte Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision zu wehren. Wer sich weigert, scheidet faktisch aus dem Kreis der Bewerber um den dringend benötigten Wohnraum aus. Vor der Ausnutzung dieser Zwangslage sollen Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zukünftig besser geschützt werden.
Eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision ist daher zukünftig nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die andere Partei soll ihren Anteil auch erst dann zahlen müssen, wenn der Auftraggeber seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist.
Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhält und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnimmt, soll er nach dem Gesetzentwurf zukünftig mit beiden Parteien eine Provision nur in gleicher Höhe vereinbaren können. Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.
Zudem soll ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt werden. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z. B. eine E-Mail. Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden.
BMJV, Pressemitteilung vom 14.05.2020
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Wie kann man Maklerkosten sparen?
Für die Höhe der Maklercourtage gelten zwar regionale Richtwerte gemäß der obigen Tabelle. Dennoch kann und sollte der Kunde mit dem jeweiligen Anbieter über die Vergütung verhandeln. Und angesichts der neuen Gesetzeslage dürfte es sich für beide Seiten - Käufer und Verkäufer - lohnen, die Maklerkosten durch Verhandlungen zu senken. Natürlich sollte dies vor Vertragsabschluss geschehen und die vereinbarte Courtage schriftlich festgehalten werden.
Bei den Verhandlungen können bestimmte Argumente den Makler durchaus dazu bewegen, einen Preisnachlass zu gewähren: Zum Beispiel der Hinweis auf die „günstigere Konkurrenz“, die beliebte Wohngegend, die den Verkauf begünstigt, oder der hohe und damit auch für den Makler lukrative Kaufpreis der Immobilie. Auch eine sehr lange oder schnelle Vermittlungsdauer kann dazu führen, dass der Makler seinem Auftraggeber entgegenkommt. Gleiches gilt, wenn der Vertrag mit dem Makler besonders schnell abgeschlossen werden kann, weil der Kunde bereits alle notwendigen Unterlagen beisammen hat und die Wertermittlung bereits erfolgt ist.
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Anspruch auf Maklerprovision
Der Auftraggeber muss die Maklerprovision grundsätzlich erst dann zahlen, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat, also der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Wichtig für den Zahlungsanspruch des Maklers: Seine Tätigkeit muss dazu geführt haben, dass der Vertrag zustande gekommen ist.
Findet dagegen der Verkäufer selbst einen Käufer oder Mieter für sein Haus oder seine Wohnung, ohne dass der Makler daran mitgewirkt hat, entfällt in der Regel die Provisionspflicht. Hat der Käufer oder Verkäufer dem Makler einen so genannten qualifizierten Alleinauftrag erteilt, gilt dies jedoch nicht. Hierbei handelt es sich um eine besondere Form des Maklervertrages. In diesem Fall wird die Immobilie ausschließlich durch den Makler vermarktet und der Eigentümer hat nicht das Recht, sich selbst um einen Interessenten zu bemühen.
Einem Immobilienmakler steht eine Vergütung nur dann zu, wenn der Vertrag auch tatsächlich aufgrund seiner Vermittlung zustande kommt. Liegen zwischen Angebot und Kauf 14 Monate und mietet der Interessent das Objekt zwischenzeitlich, besteht kein Zusammenhang mehr zwischen Kauf und Leistung des Maklers.
Der Kläger bot als Makler eine Immobilie mit großem Grundstück zum Verkauf an. Vor dem Kauf musste jedoch noch das Grundstück aufgeteilt werden. Der Beklagte wurde durch den Kläger über das Objekt informiert und entschloss sich danach zum Kauf des Hauses mit Grundstück. Da es Probleme bei der Aufteilung des Grundstücks gab, kam es nicht zum notariellen Abschluss. Stattdessen mietete der Beklagte das Objekt zunächst. Erst nach 14 Monaten und nach Beseitigung der Aufteilungsprobleme kaufte der Beklagte die Immobilie. Der Kläger forderte nun die Zahlung der Maklerprovision. Das Landgericht wies die Klage ab.
Auch das Oberlandesgericht verweigerte dem Kläger die Provision. Ihm steht als Makler nur dann eine Vergütung zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit zustande kommt. Dies muss der Kläger beweisen.
Erleichterungen bei diesem Nachweis sind nur dann anzunehmen, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachweist und durch seine Tätigkeit der Abschluss des Kaufvertrags als Hauptvertrag in angemessenem Zeitabstand erfolgt. Dann wird zugunsten des Maklers vermutet, dass der Vertrag aufgrund der Leistungen des Maklers zustande gekommen ist. Der Zeitraum von 14 Monaten, der zwischen der Nachweisleistung und dem Vertragsschluss lag, und die vorherige Anmietung des Objekts lassen jedoch eine solche Vermutung zugunsten des Maklers nicht mehr zu. Der Beklagte hatte seine Erwerbsabsicht vorübergehend vollständig aufgegeben, da er stattdessen das Objekt anmietete.
Darüber hinaus hatte der Beklagte zunächst ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt. Zudem war die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Verkäuferseite erklärt worden. Bei Berücksichtigung dieser Umstände konnte der Erwerb der Immobilie mehr als 1 Jahr nach dem ersten Notartermin nicht mehr im Zusammenhang mit der Leistung des Maklers gesehen werden.
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Maklergebühr + Steuern
- Maklerprovision & Einkommensteuer
- Maklerprovision & Mehrwertsteuer
- Maklerprovision & Grunderwerbsteuer
Kann ich die Maklerprovision von der Einkommensteuer absetzen?
So mancher Käufer oder Verkäufer stellt sich vor dem Kauf einer Immobilie die Frage, inwieweit er die Maklerprovision von der Steuer absetzen kann. Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Entscheidend ist, ob es sich um selbst genutztes Wohneigentum oder um eine Immobilie als Kapitalanlage handelt.
Selbstnutzer können die Maklerprovision grundsätzlich nicht steuerlich geltend machen. Die Maklerprovision für den Käufer für eine private Wohnung kann nicht von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Kosten eines Immobilienmaklers können leider auch nicht als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich abgesetzt werden. Maklerleistungen zur Vermittlung des Kaufs einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie sind - laut Urteil des FG Hessens - keine haushaltsnahen Dienstleistungen.
Verkauft ein Eigentümer seine vermietete Immobilie innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren, muss er den Veräußerungsgewinn versteuern. Die Maklerprovision kann er als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch verringert sich seine Steuerlast. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Verkäufer einen steuerpflichtigen „Spekulationsgewinn“ erzielt. Dies ist immer dann der Fall, wenn eine nicht selbst genutzte Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Haltefrist verkauft wird. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist, ist der Erlös steuerfrei und die Maklerprovision kann nicht steuermindernd geltend gemacht werden.
Sofern die Immobilie zur Einkunftserzielung dient, sind die Maklerkosten steuerlich Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und können über die Abschreibung (AfA) von der Steuer als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgesetzt werden.
Für den Verkäufer einer Immobilie ist die Maklerprovision leider nicht steuerlich absetzbar, sofern der Verkauf steuerfrei ist. Bei einem steuerpflichtigem Verkauf (Spekulationsgeschäft bzw. gewerblicher Grundstückshandel) sind die Kosten von der Steuer absetzbar.
Als Vermieter können Sie die Maklerkosten als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben von der Steuer absetzen.
Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Veräußerung eines Grundstücks als Werbungskosten eines vermieteten Objekts: Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, was nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, sind durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlös zum Erwerb einer zu vermieteten Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten zu qualifizieren. Sofort abziehbare Werbungskoste sind demnach Rechtsanwalts- und Notarkosten, die im Rahmen einer zuvor gescheiterten Veräußerung des Hauses mangels Solvenz der Käufer angefallen sind sowie Maklerkosten, die für die danach geglückte Veräußerung des gleichen Hauses entstanden sind.
Wer eine Immobilie, die vermietet werden soll oder vermietet ist, über einen Makler kauft, für den gehört die Maklerprovision zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten. Sie werden mit dem Kaufpreis verrechnet und linear abgeschrieben.
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Maklergebühr und Mehrwertsteuer
Die Maklerprovision ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Sie beträgt i.d.R. 6% netto plus 19% Mehrwertsteuer, das ergibt zusammen 7,14%. Die Maklercourtage muss dem immer brutto angegeben werden (Preisangebeverorndung).
Wird einem sog. atypischen Makler eine Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG eingeräumt, stellt sich die Frage, ob dies zur Steuerfreiheit der Vermittlung führt.
Vermittlungsleistungen eines atypischen Maklers mit Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG sind nicht gemäß § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG befreit von der Umsatzsteuer die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Unionsrechtlich dürfen die Mitgliedstaaten nur die Lieferung von Gebäuden und Gebäudeteilen von der Umsatzsteuer befreien.
Der BFH verneint dies, da Erlangung der Verfügungsbefugnis und Vermittlung nicht identisch seien. Der BFH begründet dies damit, dass sich die Vermittlung aus Vermittlungsauftrag ergibt, während der sich aus § 1 Abs. 2 GrEStG ergebende Steuertatbestand darauf beruht, dass der Vermittler zusätzlich zum Vermittlungsauftrag besondere Befugnisse erhält, die ihm eine Verwertung auf eigene Rechnung ermöglichen. Hierfür kann auch die jeweils eigenständige Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer angeführt werden.
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Maklergebühr + Grunderwerbsteuer
Beauftragt ein Grundstückseigentümer einen Makler mit der Vermittlung des Grundstücksverkaufs, so schuldet der Verkäufer, falls nicht abweichende Vereinbarungen getroffen werden, dem Makler beim Zustandekommen des Kaufvertrags eine Vergütung. Entsprechend der Lage auf dem Grundstücksmarkt wird jedoch in den Verträgen zwischen den Maklern und den Grundstückseigentümern in aller Regel vereinbart, dass diese von der Zahlung einer Maklergebühr frei bleiben und dass die Gebühr allein vom Käufer getragen werden soll. Hat der Makler einen Kaufinteressenten gefunden, so kommt zwischen dem Makler und dem Käufer ebenfalls ein Maklervertrag zu Stande. Die darin vereinbarte, vom Käufer zu tragende Maklergebühr stellt eine eigene Schuld des Erwerbers dar, die nicht zur Gegenleistung gehört (BFH-Urteil vom 14.10.1981, BStBl 1982 II S. 138). Das gilt auch dann, wenn die vom Erwerber zu entrichtende Gebühr wirtschaftlich ganz oder z.T. die Vergütung mitumfasst, die bei einer anderen Marktlage vom Verkäufer an den Makler zu zahlen gewesen wäre. Unerheblich ist, welche Partei die Dienste des Maklers als erste in Anspruch genommen hat.
Die Maklergebühr kann demnach nur dann zur Gegenleistung gerechnet werden, wenn im Grundstückskaufvertrag der Erwerber ausdrücklich die Schuld des Verkäufers übernimmt. Fehlt ein derartiger ausdrücklicher Hinweis oder ist im Kaufvertrag lediglich der Hinweis aufgenommen worden, dass der Erwerber die Maklerkosten, in welcher Höhe auch immer, zu zahlen hat, ist hierin allein kein Hinweis darauf zu sehen, dass der Erwerber eine Schuld des Verkäufers übernommen hat. Es kann in diesem Hinweis grundsätzlich nur eine Bestätigung der originären Gebührenschuld des Erwerbers gesehen werden. Von einer Nachfrage allein wegen der Maklergebühr kann aus diesem Grunde abgesehen werden.
OFD Hannover, 10.9.2008, S 4521 - 98 - StO 262
Normenkette: GrEStG § 9
Maklergebühren als Gegenleistung (Kurzinformation Grunderwerbsteuer, Ausgabe 02/94)
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gehören die vom Käufer „übernommenen” sonstigen Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Es genügt für diese Zurechnung aber nicht, dass sonstige Leistungen vom Erwerber schlechthin erbracht werden. Ursprünglicher Schuldner der fraglichen Leistung muss der Verkäufer gewesen sein, wobei sich die Verpflichtung des Verkäufers sowohl aus einem Vertrag als auch unmittelbar aus dem Gesetz ergeben kann. Ist die Verbindlichkeit in der Person des Käufers begründet worden, erhöht diese nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Danach sind vier Fallgestaltungen möglich:
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Der Makler hat sich eine Käufer- und eine Verkäuferprovision ausbedungen, der Käufer zahlt beide Beträge. Zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nur die Verkäuferprovision hinzuzurechnen, da sie vertraglich ursprünglich vom Verkäufer geschuldet wurde. |
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Der Makler wurde vom Verkäufer beauftragt, der Käufer übernimmt die Verpflichtung zur Zahlung der Provision. Die Provision ist in voller Höhe grunderwerbsteuerpflichtig, da sie vertraglich zunächst vom Verkäufer geschuldet wurde. |
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Der Makler wurde für den Verkäufer „kostenlos” tätig, der Käufer zahlt jedoch eine Maklerprovision. Die Provisionszahlung des Käufers unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, denn er zahlt eine eigene, keine übernommene Schuld. |
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Der Käufer hat den Makler beauftragt. Die Umstände ergeben nicht einwandfrei, dass auch vom Verkäufer Provision ausbedungen wurde. Keine Grunderwerbsteuerpflicht für die Maklerprovision, da der Erwerber nur eine eigene Verbindlichkeit erfüllt. |
Siehe dazu auch BFH, Urteil v. 14.10.1981, II R 23/80, BStBl II 1982, 138.
In der Regel handelt es sich bei den vereinbarten Provisionen um eine Käuferprovision, die grunderwerbsteuerlich keine Gegenleistung ist. Ich bin daher damit einverstanden, dass bis zu einer Provisionshöhe von 3,42% einschließlich USt davon ausgegangen wird, dass es sich um eine reine Käuferprovision handelt, wenn sich aus dem Sachverhalt oder aus beigefügten Unterlagen nichts anderes ergibt. Eine gesonderte Anfrage beim Erwerber ist in diesen Fällen nicht mehr erforderlich.
In anderen Fällen bitte ich, wie folgt zu verfahren:
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Fragebogen an den Erwerber: In welcher Höhe sind Maklergebühren entrichtet worden? Wer hat den Makler beauftragt? Sind Beträge zur Entlastung des Veräußerers übernommen worden? |
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In Zweifelsfällen bitte ich, sich seitens des Veräußerers den Maklerauftrag, oder über den Erwerber eine Erklärung des Maklers vorlegen zu lassen, für wen er tätig geworden ist. |
OFD Cottbus, 28.01.1994, S 4521 - 10 - St 133a
Normenkette
§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
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Aktuelles + weitere Infos
Kein Geld für Reservierung eines Grundstücks aber Provision bekommt der Makler bei Verkauf trotzdem
Das Landgericht Lübeck hat entschieden, dass ein Makler auch dann Anspruch auf seine Provision hat, wenn er zuvor von den Kaufinteressenten Geld für die Reservierung eines Grundstücks verlangt hat. Dies gilt auch, wenn die Reservierung gegen Geld im Maklerrecht nicht vorgesehen ist.
Die Entscheidung des Gerichts ist mit dem Maklerrecht vereinbar. Das Gesetz sieht vor, dass ein Makler Anspruch auf seine Provision hat, wenn er seine Pflichten erfüllt hat und der Verkauf des Grundstücks durch seine Tätigkeit bewirkt wurde. Dies war hier der Fall.
Das Gericht hat auch die Bedenken der Verkäuferin gegen die Zahlung der Provision berücksichtigt. Es hat festgestellt, dass die Reservierung gegen Geld zwar womöglich rechtswidrig war, aber dies allein das Verhältnis zwischen dem Makler und den Interessenten betraf. Für die Verkäuferin bestand keine Gefahr der Strafverfolgung. Zudem hat der Makler die 5.000 Euro zurückgezahlt.
Auswirkungen für die Praxis
Die Entscheidung des Landgerichts Lübeck hat folgende Auswirkungen für die Praxis:
- Makler können auch dann Anspruch auf ihre Provision haben, wenn sie zuvor von den Kaufinteressenten Geld für die Reservierung eines Grundstücks verlangt haben.
- Verkäufer sollten sich vor der Beauftragung eines Maklers über die rechtlichen Folgen der Reservierung gegen Geld informieren.
Hinweis
Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die Verkäuferin kann noch Berufung einlegen.
Weitere Infos zum Thema Immobilien + Steuern:
- AfA Immobilien
- Denkmal AfA (Sonderabschreibungen)
- Grunderwerbsteuer
- Grundsteuer
- Immobilien + Steuerrecht
- Immobilienbewertung + Steuerrecht
- Spekulationssteuer
- Immobilien im Steuerblog
Rechtsgrundlagen zum Thema: Makler
EStREStR R 49.1 Beschränkte Steuerpflicht bei Einkünften aus Gewerbebetrieb
UStG
UStG § 4 Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen
UStAE
UStAE 3.7. Vermittlung oder Eigenhandel
UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStAE 4.8.1. Vermittlungsleistungen im Sinne des § 4 Nr. 8 und 11 UStG
UStAE 4.11.1. Bausparkassenvertreter, Versicherungsvertreter, Versicherungsmakler
UStAE 8.1. Umsätze für die Seeschifffahrt
UStAE 10.1. Entgelt
UStAE 14.2. Rechnungserteilungspflicht bei Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStAE 15.12. Allgemeines zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug
UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG
UStAE 24.6. Vereinfachungsregelung für bestimmte Umsätze von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben
UStAE 3.7. Vermittlung oder Eigenhandel
UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStAE 4.8.1. Vermittlungsleistungen im Sinne des § 4 Nr. 8 und 11 UStG
UStAE 4.11.1. Bausparkassenvertreter, Versicherungsvertreter, Versicherungsmakler
UStAE 8.1. Umsätze für die Seeschifffahrt
UStAE 10.1. Entgelt
UStAE 14.2. Rechnungserteilungspflicht bei Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStAE 15.12. Allgemeines zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug
UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG
UStAE 24.6. Vereinfachungsregelung für bestimmte Umsätze von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben
UStR
UStR 26. Vermittlung oder Eigenhandel
UStR 34. Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStR 75. Bausparkassenvertreter, Versicherungsvertreter, Versicherungsmakler
UStR 145. Umsätze für die Seeschifffahrt
UStR 149. Entgelt
UStR 183a. Rechnungserteilungspflicht bei Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStR 203. Allgemeines zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug
UStR 208. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG
HGB
§ 93 HGB Begriff des Handelsmaklers
§ 94 HGB Schlussnote
§ 95 HGB Vorbehalt der Bezeichnung der anderen Partei
§ 96 HGB Aufbewahrung von Proben
§ 97 HGB Zahlungsempfang
§ 98 HGB Schadenshaftung
§ 99 HGB Maklerlohn
§ 100 HGB Führung eines Tagebuches
§ 101 HGB Auszüge aus dem Tagebuch
§ 102 HGB Vorlegung des Tagebuches
§ 103 HGB Ordnungswidrigkeiten
§ 104 HGB Krämermakler
§ 373 HGB Rechtsfolgen bei Annahmeverzug, Selbsthilfeverkauf
§ 376 HGB Rechtsfolgen beim Fixgeschäft
LStR
R 9.9 LStR Umzugskosten
EStH 4.2.15 5.6 6.2 15.1 15.6
LStH 9.9