Maklerprovision 2026: Wer zahlt wie viel?
Die Maklerprovision gehört zu den wichtigsten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Seit der Reform der Maklerkostenverteilung gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher: Käufer dürfen in der Regel nicht stärker mit Maklerkosten belastet werden als Verkäufer. Die Höhe der Provision ist dennoch nicht gesetzlich festgelegt, sondern grundsätzlich verhandelbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Typische Gesamtprovision: häufig 5,95 %, 6,25 % oder 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer.
- Verbraucherkauf von Wohnung oder Einfamilienhaus: Käufer zahlen maximal die Hälfte, wenn Verkäufer ebenfalls provisionspflichtig sind.
- Maklervertrag: Für Wohnung und Einfamilienhaus ist Textform erforderlich, z. B. E-Mail.
- Steuerlich: Bei Eigennutzung regelmäßig nicht abziehbar; bei Vermietung meist Anschaffungsnebenkosten und über AfA zu berücksichtigen.
- Fälligkeit: Provision entsteht grundsätzlich erst, wenn der Hauptvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten besondere Verbraucherschutzregeln. Ist der Käufer Verbraucher, dürfen Maklerkosten nicht beliebig auf ihn abgewälzt werden. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, darf der Maklerlohn gegenüber Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe vereinbart werden. Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf die andere Partei höchstens in gleicher Höhe beteiligt werden.
Achtung / Häufiger Fehler: Aussagen wie „In Berlin zahlt der Käufer immer die gesamte Provision“ sind für Verbraucherkäufe von Wohnungen und Einfamilienhäusern überholt. Entscheidend ist nicht allein das Bundesland, sondern die gesetzliche Verteilung nach §§ 656a bis 656d BGB und die konkrete Vertragsgestaltung.
Anders kann es aussehen bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien oder wenn der Käufer nicht als Verbraucher handelt. In diesen Fällen greifen die besonderen Halbteilungsregeln der §§ 656b bis 656d BGB nicht zwingend.
Wie hoch ist die Maklerprovision nach Bundesländern?
Die folgende Tabelle zeigt typische marktübliche Brutto-Provisionssätze. Sie sind keine gesetzlich festgelegten Gebühren. Die tatsächliche Maklercourtage kann verhandelt werden. Bei Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist der Käuferanteil grundsätzlich auf höchstens die Hälfte begrenzt.
| Bundesland | Typische Gesamtprovision brutto | Typischer Anteil Verkäufer | Typischer Anteil Käufer bei 50/50-Aufteilung |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % | 3,125 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| Niedersachsen | regional 4,76 % bis 7,14 % | regelmäßig anteilig | maximal hälftig bei Verbraucherkauf |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Rechenlogik: Eine Brutto-Provision von 7,14 % entspricht häufig 6,00 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Eine Brutto-Provision von 5,95 % entspricht häufig 5,00 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer.
Wie berechnet man die Maklerprovision?
Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis × Provisionssatz = Maklerprovision brutto. Bei hälftiger Teilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 50 % der Gesamtprovision.
Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, Gesamtprovision 7,14 % brutto.
- Gesamtprovision: 500.000 Euro × 7,14 % = 35.700 Euro
- Käuferanteil bei 50/50-Aufteilung: 17.850 Euro
- Verkäuferanteil bei 50/50-Aufteilung: 17.850 Euro
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Steuer-Tipp: Planen Sie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten gemeinsam. Diese Kaufnebenkosten müssen häufig aus Eigenkapital finanziert werden.
Welche gesetzlichen Regeln gelten für die Maklerprovision?
Wann entsteht der Anspruch auf Maklerlohn?
Nach § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Anspruch auf Maklerlohn grundsätzlich nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Der Makler muss also ursächlich zum Vertragsschluss beigetragen haben.
Welche Form braucht der Maklervertrag?
Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine E-Mail kann genügen; eine bloße mündliche Absprache reicht in diesem Anwendungsbereich nicht.
Was gilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist?
Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision versprechen, muss dies nach § 656c Abs. 1 BGB in gleicher Höhe erfolgen. Wird mit einer Partei Unentgeltlichkeit vereinbart, kann der Makler auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn verlangen.
Was gilt, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt?
Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung zur Kostenübernahme durch die andere Partei nach § 656d Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Außerdem wird der Anspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen wird.
Achtung / BGH 2025: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 06.03.2025 klargestellt: Verstöße gegen den Halbteilungsgrundsatz können zur Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung führen. Eine Gestaltung, bei der der Käufer die volle Verkäuferprovision gegen Kaufpreisreduzierung übernimmt, schützt nicht automatisch vor Nichtigkeit.
Besteht ein Anspruch auf Maklerprovision nach langer Zeit?
Ob eine Provision nach längerer Zeit noch geschuldet ist, hängt vom Ursachenzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertrag ab. In einem Fall des OLG Zweibrücken wurde eine Provision verneint, weil zwischen Exposé und Kaufvertrag rund 14 Monate lagen und der Interessent das Objekt zwischenzeitlich angemietet hatte. Das zeigt: Je länger der Zeitraum und je stärker die Kaufentscheidung unterbrochen wird, desto genauer muss der Makler die Ursächlichkeit seiner Tätigkeit nachweisen.
Wer trägt Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf?
Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Notarkosten schuldet nach § 29 GNotKG insbesondere, wer den Auftrag erteilt, einen Antrag stellt oder die Kostenschuld übernimmt. In der Praxis trägt meist der Käufer die Kosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung; Verkäufer tragen häufig Kosten, die ihre Seite betreffen, zum Beispiel die Löschung alter Grundbuchbelastungen. Die konkrete Kostenverteilung sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Ob Maklerkosten steuerlich abziehbar sind, richtet sich vor allem danach, ob die Immobilie privat selbst genutzt, vermietet oder betrieblich verwendet wird.
| Fall | Steuerliche Einordnung | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Eigengenutzte Immobilie | Regelmäßig kein Werbungskosten- oder Betriebsausgabenabzug. | Maklerkosten für den Erwerb der eigenen Wohnung sind auch regelmäßig keine haushaltsnahen Dienstleistungen. |
| Kauf einer vermieteten Immobilie | Maklerkosten gehören regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten. | Der auf das Gebäude entfallende Anteil wirkt sich über die AfA aus; der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. |
| Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist | Maklerkosten können als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern. | Relevant bei privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG. |
| Verkauf nach Ablauf der 10-Jahresfrist | Regelmäßig keine steuerliche Auswirkung, wenn der Verkauf nicht steuerbar ist. | Ausnahmen sind in Sonderfällen zu prüfen, etwa bei Verwendung des Erlöses zur Finanzierung anderer Vermietungsobjekte. |
| Betriebsvermögen / gewerblicher Grundstückshandel | Betriebsausgaben oder Anschaffungsnebenkosten je nach Funktion der Kosten. | Einzelfallprüfung erforderlich, insbesondere bei Abgrenzung Privatvermögen / Betriebsvermögen. |
Steuer-Tipp: Bewahren Sie Maklervertrag, Rechnung, Zahlungsnachweis und Kaufvertrag gemeinsam auf. Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien ist außerdem die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden wichtig.
Fällt auf die Maklerprovision Umsatzsteuer an?
Maklerleistungen sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtige sonstige Leistungen. Der Regelsteuersatz beträgt nach § 12 Abs. 1 UStG 19 %. Deshalb werden Maklercourtagen gegenüber Verbrauchern regelmäßig als Bruttobeträge angegeben.
Beispiel: 6,00 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer ergeben 7,14 % brutto. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entspricht das 35.700 Euro brutto Gesamtprovision.
Zählt die Maklerprovision zur Grunderwerbsteuer?
Grundsätzlich gehört eine eigene Käuferprovision nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Anders kann es sein, wenn der Käufer ausdrücklich eine ursprünglich vom Verkäufer geschuldete Maklerprovision übernimmt. Dann kann die übernommene Verkäuferprovision die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöhen.
Achtung / Häufiger Fehler: Formulierungen im Kaufvertrag zu Maklerkosten sollten sorgfältig geprüft werden. Entscheidend ist, ob der Käufer nur eine eigene Maklerschuld zahlt oder zusätzlich eine Verkäuferverbindlichkeit übernimmt.
Wie können Käufer und Verkäufer Maklerkosten sparen?
Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. Das gilt besonders vor Abschluss des Maklervertrags. Nachträgliche Verhandlungen sind meist schwieriger.
Checkliste: Maklerprovision richtig verhandeln
- Vor Vertragsabschluss verhandeln: Provisionssatz, Bruttobetrag und Fälligkeit schriftlich festhalten.
- Leistungsumfang klären: Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlungsbegleitung und Notartermin.
- Vergleichsangebote einholen: Regionale Maklerleistungen und Provisionsmodelle gegenüberstellen.
- Objektqualität nutzen: Gute Lage, vollständige Unterlagen und realistische Preisvorstellung verbessern Ihre Verhandlungsposition.
- Rechtslage prüfen: Bei Wohnung oder Einfamilienhaus und Verbraucherkauf auf Halbteilungsgrundsatz achten.
Praxis-Tipp: Jede Reduzierung um 0,10 Prozentpunkte spart bei 500.000 Euro Kaufpreis 500 Euro Provision. Bei 0,50 Prozentpunkten sind es bereits 2.500 Euro.
Wie wählen Sie den richtigen Immobilienmakler?
Ein guter Makler ist nicht nur „Inserent“, sondern Marktkenner, Verhandler und Prozessmanager. Achten Sie daher nicht ausschließlich auf den Provisionssatz.
- Regionale Marktkenntnis: Nachweisbare Verkäufe in vergleichbarer Lage und Objektart.
- Transparente Leistung: Klare Darstellung, welche Leistungen in der Provision enthalten sind.
- Seriöse Bewertung: Nachvollziehbare Kaufpreisermittlung statt unrealistischer Lockpreis.
- Dokumentation: Schriftlicher Maklervertrag, Provisionshöhe brutto, Fälligkeit und Kostenteilung.
- Kommunikation: Regelmäßige Rückmeldungen, aussagekräftige Reportings und klare Besichtigungsstrategie.
Aktuelle Rechtsprechung zur Maklerprovision
BGH vom 06.03.2025 – I ZR 32/24
Der BGH hat entschieden, dass ein Verstoß gegen § 656c BGB zur Unwirksamkeit eines Maklervertrags führen kann, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird, sich aber nicht von beiden Seiten Provision in gleicher Höhe versprechen lässt. Für die Einordnung als Einfamilienhaus kommt es darauf an, ob das Objekt erkennbar Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient; eine untergeordnete gewerbliche Nutzung oder eine Einliegerwohnung steht dem nicht zwingend entgegen.
BGH vom 06.03.2025 – I ZR 138/24
Der BGH hat außerdem klargestellt, dass § 656d BGB nicht durch eine Gestaltung umgangen werden kann, bei der der Käufer die volle Verkäuferprovision übernimmt und der Kaufpreis entsprechend reduziert wird. Eine gegen § 656d BGB verstoßende Vereinbarung ist insgesamt unwirksam; eine bloße Reduzierung auf die Hälfte erfolgt nicht automatisch.
EuGH vom 27.02.2025 – C-674/23
Der EuGH hat zu einer slowenischen Regelung entschieden, dass eine gesetzliche Deckelung von Immobilienvermittlungsprovisionen unionsrechtlich zulässig sein kann, wenn sie nicht diskriminierend ist, einem legitimen Ziel dient und verhältnismäßig ausgestaltet ist. Für Deutschland folgt daraus keine unmittelbare neue Provisionsobergrenze; die Entscheidung ist aber für Regulierungsdiskussionen relevant.
FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?
Häufig liegen marktübliche Gesamtprovisionen brutto bei 5,95 %, 6,25 % oder 7,14 % des Kaufpreises. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und kann verhandelt werden.
Muss der Käufer immer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?
Nein. Der Verkäufer kann die Provision auch vollständig übernehmen. Bei Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern darf der Käufer aber regelmäßig nicht mehr zahlen als der Verkäufer.
Gilt die 50/50-Regel auch bei Mehrfamilienhäusern?
Die besonderen Regeln der §§ 656b bis 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist und es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken ist die Rechtslage gesondert zu prüfen.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Grundsätzlich entsteht der Anspruch erst, wenn der Hauptvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Bei Kostenübernahme nach § 656d BGB kann die Fälligkeit zusätzlich davon abhängen, dass die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat.
Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?
Bei eigengenutzten Immobilien regelmäßig nicht. Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien kann die Provision steuerlich relevant sein, häufig als Anschaffungsnebenkosten.
Gehört die Maklerprovision zur Grunderwerbsteuer?
Eine eigene Käuferprovision zählt grundsätzlich nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Übernimmt der Käufer dagegen eine Verkäuferprovision, kann sie grunderwerbsteuerlich relevant werden.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Verhandeln sollten Sie vor Abschluss des Maklervertrags. Halten Sie Provisionssatz, Bruttobetrag, Leistungsumfang und Fälligkeit schriftlich fest.
Weitere hilfreiche Themen
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
Quellenverzeichnis
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 652 BGB, § 656a BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB; Rechtsstand 03.07.2026.
- Umsatzsteuergesetz: § 12 Abs. 1 UStG, Regelsteuersatz 19 %; Rechtsstand 03.07.2026.
- Einkommensteuergesetz: § 7 EStG, § 9 EStG, § 21 EStG, § 23 EStG; Rechtsstand 03.07.2026.
- Handelsgesetzbuch: § 255 Abs. 1 HGB, Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten; Rechtsstand 03.07.2026.
- Gerichts- und Notarkostengesetz: § 29 GNotKG, Kostenschuldner; Rechtsstand 03.07.2026.
- BFH, Urteil vom 14.10.1981, II R 23/80, BStBl II 1982, 138 – Maklergebühr und grunderwerbsteuerliche Gegenleistung.
- BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 – Maklerkosten als Finanzierungskosten eines anderen Vermietungsobjekts in Sonderfällen.
- BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24 – Halbteilungsgrundsatz bei Tätigkeit für beide Parteien.
- BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24 – Gesamtnichtigkeit bei Verstoß gegen § 656d BGB.
- EuGH, Urteil vom 27.02.2025, C-674/23 – unionsrechtliche Zulässigkeit einer verhältnismäßigen Provisionsdeckelung.
- OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.10.2020, 5 U 42/20 – Ursächlichkeit der Maklertätigkeit bei langem Zeitablauf.
- FG Hessen, Urteil vom 23.02.2017, 11 K 1660/16 – Maklerkosten beim Erwerb eigengenutzten Wohnraums keine haushaltsnahen Dienstleistungen.
