Rechtsstand: 14.08.2026 | Fokus: deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Übertragungen an Kinder
Immobilie steuerfrei an Kinder übertragen: 5 legale Steuerstrategien
Eine Immobilie steuerfrei an Kinder übertragen ist in vielen Familien möglich – aber nur, wenn Freibeträge, Fristen und Nutzungsrechte sauber geplant werden. Gerade bei Immobilienvermögen entscheidet nicht nur der Marktwert, sondern auch, wer Eigentümer ist, wann übertragen wird und ob ein Nießbrauch vorbehalten bleibt.
1. Wie nutzen Eltern den 800.000-Euro-Freibetrag?
Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro. Entscheidend ist: Der Freibetrag gilt nicht „pro Immobilie“, sondern pro Erwerber und pro Zuwendendem. Schenken also Vater und Mutter jeweils Vermögen an dasselbe Kind, können bei einem Kind insgesamt 800.000 Euro innerhalb des Zehnjahreszeitraums steuerfrei bleiben. [1][2]
Was gilt, wenn nur ein Elternteil Eigentümer ist?
Ist nur ein Elternteil im Grundbuch eingetragen, kann eine vorgelagerte Übertragung eines Miteigentumsanteils auf den Ehegatten steuerlich sinnvoll sein. Ehegatten haben untereinander einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro.[1] Danach können beide Elternteile jeweils aus eigenem Vermögen an das Kind schenken.
2. Warum ist die 10-Jahres-Frist so wichtig?
Mehrere Erwerbe von derselben Person werden nur zusammengerechnet, wenn sie innerhalb von zehn Jahren anfallen. Praktisch bedeutet das: Wer frühzeitig mit der Nachfolge beginnt, kann Freibeträge über mehrere Zehnjahreszeiträume hinweg mehrfach nutzen. [2]
Bei zwei Elternteilen und einem Kind können so alle zehn Jahre bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen werden, sofern die persönlichen Freibeträge nicht durch andere Schenkungen verbraucht sind.
- Grundbuch prüfen: Wer ist Eigentümer?
- Immobilienwert und mögliche Nießbrauchswerte ermitteln lassen.
- Schenkungen je Kind und je Elternteil in einer Zehnjahresübersicht dokumentieren.
- Rückforderungsrechte, Pflichtteilsanrechnung und Versorgung der Eltern notariell regeln.
3. Wann kann ein Kind das Familienheim steuerfrei erben?
Das selbst genutzte Familienheim kann beim Erwerb von Todes wegen durch Kinder steuerfrei bleiben. Die Befreiung ist bei Kindern jedoch streng begrenzt: Die Wohnfläche ist nur bis 200 m² begünstigt, das Kind muss die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen und die Selbstnutzung grundsätzlich zehn Jahre beibehalten. [4]
„Unverzüglich“ bedeutet nach der BFH-Rechtsprechung regelmäßig: Der Entschluss zur Selbstnutzung und die tatsächliche Umsetzung sollten grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall erfolgen. Verzögerungen müssen nachvollziehbar begründet und dokumentiert werden. [5]
Zieht das Kind innerhalb von zehn Jahren wieder aus, fällt die Befreiung rückwirkend weg. Eine Ausnahme gilt, wenn zwingende Gründe die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder unzumutbar machen, etwa erhebliche gesundheitliche Gründe. [6]
4. Wie senkt Nießbrauch den steuerlichen Übertragungswert?
Beim Vorbehaltsnießbrauch übertragen Eltern das Eigentum, behalten aber die Nutzung: Sie dürfen die Immobilie weiter bewohnen oder bei vermieteten Objekten weiterhin die Mieteinnahmen beziehen. Der Kapitalwert dieses Nutzungsrechts mindert grundsätzlich den steuerpflichtigen Erwerb. [7][8]
Die Bewertung erfolgt typischerweise nach Jahreswert und Vervielfältiger. Für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2026 gelten die vom BMF veröffentlichten Vervielfältiger auf Basis der Sterbetafel 2022/2024. Beispiel: Bei einem lebenslangen Nießbrauch einer 65-jährigen Frau beträgt der Vervielfältiger 12,583; bei einem 65-jährigen Mann 11,444. [8]
Der Jahreswert ist gesondert zu prüfen; bei Nutzungen eines Wirtschaftsguts kann er höchstens mit dem Wert angesetzt werden, der sich aus dem nach BewG anzusetzenden Wert geteilt durch 18,6 ergibt. [9]
5. Gibt es einen Zusatzvorteil bei vermieteten Wohnimmobilien?
Ja. Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden erbschaft- und schenkungsteuerlich grundsätzlich nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das entspricht wirtschaftlich einem Abschlag von 10 Prozent. [10]
Fazit: Steuerfrei übertragen gelingt nur mit sauberer Reihenfolge
Die wichtigsten Hebel sind die Freibeträge pro Elternteil, die 10-Jahres-Frist, die Sonderregeln für das Familienheim und ein sinnvoll gestalteter Nießbrauch. Entscheidend ist die Reihenfolge: Erst Eigentumsverhältnisse und Werte klären, dann Verträge gestalten, anschließend die Übertragung notariell umsetzen.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
FAQ: Immobilien steuerfrei an Kinder übertragen
Kann ein Kind wirklich 800.000 Euro steuerfrei erhalten?
Ja, wenn Vater und Mutter jeweils 400.000 Euro an dasselbe Kind übertragen und die Freibeträge nicht bereits durch frühere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren verbraucht sind.
Kann ich eine Immobilie erst an meinen Ehegatten und dann an das Kind übertragen?
Das kann funktionieren, wenn der Ehegatte tatsächlich frei über den Anteil verfügen kann. Eine fest vereinbarte Durchleitung an das Kind ist riskant.
Ist eine Wartezeit von 1 bis 3 Jahren vorgeschrieben?
Nein. Eine solche Frist steht nicht im Gesetz. Entscheidend sind Vertragsgestaltung, Entscheidungsfreiheit und das Fehlen einer Weitergabeverpflichtung.
Wann ist das Familienheim für Kinder steuerfrei?
Beim Erwerb von Todes wegen, wenn das Kind unverzüglich selbst einzieht, die Wohnfläche bis 200 m² begünstigt ist und die Selbstnutzung grundsätzlich zehn Jahre fortgeführt wird.
Was passiert, wenn das Kind vor Ablauf von zehn Jahren auszieht?
Die Steuerbefreiung kann rückwirkend entfallen. Ausnahmen kommen nur bei zwingenden Gründen in Betracht, etwa wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder unzumutbar wird.
Wie hilft Nießbrauch bei der Schenkungsteuer?
Der Nießbrauch belastet die Immobilie, weil die Eltern weiterhin wohnen oder Mieten beziehen dürfen. Der Kapitalwert dieses Rechts kann den steuerpflichtigen Erwerb deutlich senken.
Gilt der 10-Prozent-Abschlag auch für selbst genutzte Immobilien?
Nein. Der Abschlag nach § 13d ErbStG betrifft zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke, nicht das selbst genutzte Familienheim.
Weitere Infos
Quellenverzeichnis
- § 16 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 ErbStG, Freibeträge Ehegatten/Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Rechtsstand 14.08.2026: gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html
- § 14 Abs. 1 ErbStG, Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe innerhalb von zehn Jahren, Rechtsstand 14.08.2026: gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__14.html
- BFH, Urteil vom 18.07.2013, II R 37/11, Kettenschenkung und Entscheidungsfreiheit des Zwischenerwerbers, BFHE 242, 158, BStBl II 2013, 934: bundesfinanzhof.de
- § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, Familienheim bei Erwerb von Todes wegen durch Kinder, 200-m²-Grenze, Zehnjahresbindung, Rechtsstand 14.08.2026: gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html
- BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 37/16, Steuerbefreiung für Familienheim und Sechsmonats-Regelfrist: bundesfinanzhof.de
- BFH, Urteil vom 01.12.2021, II R 18/20, zwingende Gründe bei Beendigung der Selbstnutzung eines Familienheims: bundesfinanzhof.de
- § 14 BewG, Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen, Rechtsstand 14.08.2026: gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html
- BMF-Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 01.01.2026: bundesfinanzministerium.de
- §§ 15, 16 BewG, Jahreswert von Nutzungen und Begrenzung des Jahreswerts auf Wert/18,6, Rechtsstand 14.08.2026: § 15 BewG und § 16 BewG
- § 13d ErbStG, Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke: Ansatz mit 90 Prozent des Werts, Rechtsstand 14.08.2026: gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13d.html
