Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen vom 30.10.2024 (Az. II R 15/22 und II R 18/22) entschieden, dass Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche bei einer noch zu errichtenden Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen können, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Dies erfolgt durch einen separaten Steuerbescheid und nicht im ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid. Eine Ausnahme gilt für Hausanschlusskosten, sofern der Käufer bereits im Kaufvertrag zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet wurde.

Hintergrund der Urteile

In den zugrunde liegenden Verfahren erwarben die Kläger jeweils Grundstücke, auf denen Wohnimmobilien errichtet werden sollten. Die Verkäufer verpflichteten sich in den Kaufverträgen gleichzeitig zur Errichtung der Gebäude. Nach Beginn der Bauarbeiten wünschten die Kläger Änderungen an der Bauausführung („nachträgliche Sonderwünsche“). Laut Kaufvertrag mussten die Mehrkosten für diese Wünsche von den Erwerbern getragen werden, wobei nur die Verkäufer berechtigt waren, die Arbeiten auszuführen. Das Finanzamt wertete diese nachträglichen Sonderwünsche als Teil der grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung und setzte entsprechende Steuerbescheide fest. Die Klagen vor dem Finanzgericht blieben erfolglos.

Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigte weitgehend die Auffassung des Finanzamts. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) gehören zur steuerlichen Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber neben der beim Erwerb vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Hierunter fallen auch nachträglich vereinbarte Sonderwünsche, sofern sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen.

Im Fall Az. II R 15/22 sah der BFH diesen rechtlichen Zusammenhang als gegeben an, da der Käufer verpflichtet war, die Mehrkosten zu tragen und die Sonderwünsche nicht selbst ausführen durfte. In Az. II R 18/22 wurde ebenfalls ein steuerpflichtiger Zusammenhang festgestellt, soweit es um nachträgliche Sonderwünsche wie Innentüren, Rolllädenmotoren sowie Bodenbeläge ging. Keine Steuerpflicht bestand hingegen für die Übernahme der Hausanschlusskosten, da diese Verpflichtung bereits aus dem ursprünglichen Kaufvertrag hervorging.

Bedeutung für die Praxis

Die Urteile verdeutlichen, dass Bauherren, die nachträglich Sonderwünsche an einer noch zu errichtenden Immobilie umsetzen lassen, mit einer zusätzlichen Grunderwerbsteuerbelastung rechnen müssen. Um eine solche Steuerlast zu vermeiden, sollten Sonderwünsche nach Möglichkeit bereits im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt oder separat mit einem Dritten vereinbart werden.

Quelle: Bundesfinanzhof