Aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH)

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich klargestellt:
Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Der Werbungskostenabzug ist erst möglich, wenn die WEG tatsächlich Mittel für Erhaltungsmaßnahmen entnimmt.

Das Wichtigste in Kürze

• Kein sofortiger Abzug:
  Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind noch kein Erhaltungsaufwand. Der Abzug erfolgt erst bei tatsächlicher Verausgabung für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
• Erhaltungsrücklage = Gemeinschaftsvermögen:
  Das eingezahlte Geld gehört der WEG, nicht mehr unmittelbar dem einzelnen Wohnungseigentümer. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit entsteht erst bei Verwendung der Mittel.
• Unabhängig von der WEG-Reform:
  Die Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit 1.12.2020 ändern an dieser steuerlichen Beurteilung nichts.
• Gleichbehandlung mit anderen Vermietern:
  Auch Vermieter von Ein- oder Mehrfamilienhäusern können Rücklagen nicht sofort abziehen.

Praktische Auswirkungen

• Bei Verkauf der Wohnung:
  Eine „verlorene“ Erhaltungsrücklage wird durch einen höheren Kaufpreis kompensiert, so der BFH. Kritiker bemängeln jedoch, dass diese Argumentation die Vermögenssphäre und Einkünfteebene unzulässig vermischt.
• Bilanzierende Vermieter:
  Im Betriebsvermögen (z.B. bei vermieteten Ladenlokalen) ist die Beteiligung an der Erhaltungsrücklage als Aktivposten zu bilanzieren.
• Grunderwerbsteuer:
  Der Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf.

Tipp:
Wohnungseigentümer sollten bei der steuerlichen Planung von Erhaltungsaufwendungen berücksichtigen, dass der Werbungskostenabzug zeitlich verzögert erfolgen kann – erst bei tatsächlichem Mitteleinsatz.

Quelle: Bundesfinanzhof, Urteil 2024 – präsentiert auf der Jahrespressekonferenz