Der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung ist eine attraktive Möglichkeit zur Vermögensbildung. Doch neben der Freude über die neue Immobilie stellen sich schnell wichtige steuerliche Fragen. Eine der zentralsten Herausforderungen ist die Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden sowie das Gebäude. Warum das so wichtig ist? Ganz einfach: Nur der Gebäudeteil kann steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden, während der Grund und Boden nicht abschreibungsfähig ist.
Das Finanzamt verlangt hier eine nachvollziehbare und plausible Aufteilung des Gesamtkaufpreises. Eine fehlerhafte oder unzureichend begründete Aufteilung kann zu unerwünschten Nachforderungen oder gar zur Ablehnung der AfA führen. Als Ihr Steuerberater möchte ich Ihnen heute einen Überblick über dieses wichtige Thema geben und Ihnen eine beispielhafte Tabelle zur Orientierung an die Hand geben.
Beispiel einer Tabelle zur Kaufpreisaufteilung einer Eigentumswohnung
Die folgende Tabelle dient als Beispiel und allgemeine Orientierung. Sie ersetzt keinesfalls eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Gutachter. Die genaue Methodik und die anerkannten Werte können je nach Finanzamt und individueller Situation variieren.
| Position | Beschreibung | Betrag (€) | Anteil (%) | Hinweise zur Ermittlung |
| A. Gesamtkaufpreis | [Gesamtkaufpreis] | 100,00 % | Laut notariellem Kaufvertrag | |
| B. Kaufnebenkosten | Diese Kosten werden in der Regel auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt | |||
| 1. Grunderwerbsteuer | [Betrag] | [Anteil] | Vom gesamten Kaufpreis. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude. | |
| 2. Notar- und Gerichtskosten | [Betrag] | [Anteil] | Für den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude. | |
| 3. Maklerprovision | [Betrag] | [Anteil] | Sofern angefallen. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude. | |
| Summe Kaufnebenkosten | [Summe Kaufnebenkosten] | |||
| C. Kaufpreisaufteilung | ||||
| 1. Anteil Grund und Boden | Ermittlung meist über Bodenrichtwert oder Vergleichswerte. Nicht abschreibungsfähig. | [Betrag] | [Anteil in %] | |
| a) Kaufpreisanteil Grund und Boden | [Betrag] | [Anteil in %] | ||
| b) Anteilige Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc. | [Betrag] | [Anteil in %] | |
| 2. Anteil Gebäude (abschreibungsfähig) | Abschreibungsbasis für AfA. | [Betrag] | [Anteil in %] | |
| a) Kaufpreisanteil Gebäude | Gesamtkaufpreis minus Anteil Grund und Boden. | [Betrag] | [Anteil in %] | |
| b) Anteilige Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc. | [Betrag] | [Anteil in %] | |
| c) Ggf. Instandsetzungs-/Modernisierungskosten (innerhalb von 3 Jahren nach Kauf) | Sofort abzugsfähig oder über AfA als Herstellungskosten. | [Betrag] | [Anteil in %] | |
| D. Berechnung AfA-Basis Gebäude | Summe aus C.2.a, C.2.b und C.2.c. | [Betrag] | 100,00 % | |
| E. Jährliche AfA | AfA-Basis Gebäude multipliziert mit AfA-Satz (z.B. 2 % bei Fertigstellung vor 2023, 3 % ab 2023). | [Betrag] |
Erläuterungen und wichtige Punkte für die Praxis
Gesamtkaufpreis
Dieser Betrag ist der Ausgangspunkt Ihrer Berechnungen und entspricht dem im notariellen Kaufvertrag festgehaltenen Preis für die gesamte Eigentumswohnung.
Kaufnebenkosten
Zu den Kaufnebenkosten zählen in der Regel:
- Grunderwerbsteuer: Abhängig vom Bundesland und wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben.
- Notar- und Gerichtskosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
- Maklerprovision: Sofern ein Makler am Zustandekommen des Kaufs beteiligt war.
Wichtig: Auch die Kaufnebenkosten müssen anteilig auf Grund und Boden sowie das Gebäude verteilt werden, da sie zu den Anschaffungskosten gehören und somit die Basis für die AfA bilden oder dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden zugerechnet werden.
Anteil Grund und Boden
Dieser Teil ist nicht abnutzbar und kann daher nicht abgeschrieben werden. Die Ermittlung ist oft der komplexeste Schritt:
- Bodenrichtwert: Das Finanzamt nutzt häufig die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die für bestimmte Gebiete festgelegt sind.
- Vergleichswerte: Fehlen Bodenrichtwerte, können Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke in ähnlicher Lage herangezogen werden.
- Sachverständigengutachten: In komplizierten Fällen bietet ein professionelles Immobiliengutachten die sicherste, wenn auch kostenintensivste Methode, um die Aufteilung detailliert zu begründen.
- Pauschalierungsregelungen: Manche Finanzämter akzeptieren pauschale Aufteilungen (z.B. 20-30 % für Grund und Boden, 70-80 % für Gebäude). Dies ist jedoch nicht garantiert und sollte vorab mit dem zuständigen Finanzamt geklärt werden.
- Arbeitshilfen der Finanzämter: Einige Landesfinanzverwaltungen stellen Arbeitshilfen oder Berechnungstools (wie die „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ des Bundesfinanzministeriums) bereit, die eine erste Orientierung bieten können.
Anteil Gebäude (abschreibungsfähig)
Dieser Anteil ist die Bemessungsgrundlage für die AfA. Er ergibt sich aus dem Gesamtkaufpreis (inklusive anteiliger Kaufnebenkosten) abzüglich des Anteils für Grund und Boden.
Instandsetzungs-/Modernisierungskosten nach dem Kauf
Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) liegen, werden in der Regel als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ behandelt und erhöhen die AfA-Basis. Liegen sie darunter, sind es sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen.
Jährliche AfA
Die Höhe des jährlichen Abschreibungssatzes hängt vom Baujahr und der Art des Gebäudes ab:
- 2 % AfA: Für Wohngebäude, die vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 50 Jahre).
- 3 % AfA: Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 33,33 Jahre).
- Sonderfälle: Für Baudenkmäler oder Gebäude in Sanierungsgebieten können besondere AfA-Sätze (Denkmalschutz-AfA) gelten.
Die AfA wird in der Regel linear über die Nutzungsdauer des Gebäudes vorgenommen.
Fazit: Ohne Steuerberater kann es teuer werden!
Eine korrekte Kaufpreisaufteilung ist nicht nur eine Formalität, sondern ein entscheidender Faktor für die steuerliche Optimierung beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung. Da die Finanzämter hier sehr genau prüfen, rate ich Ihnen dringend, sich professionelle Unterstützung von einem Steuerberater zu holen.
Wir können die individuellen Gegebenheiten Ihres Falls berücksichtigen, die optimale Aufteilung ermitteln und eine fundierte Begründung gegenüber dem Finanzamt liefern. So stellen Sie sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen und unerwünschte Überraschungen vermeiden.
Haben Sie Fragen zur Kaufpreisaufteilung Ihrer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!
✅Checkliste: Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien
📌 Ziel: Höhere AfA durch realistischen Gebäudeanteil – rechtssicher dokumentiert
1. Kaufvertrag: Plausible Aufteilung vorsehen
- Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag angegeben
- Begründung im Kaufvertrag nachvollziehbar (z. B. Sachverständigengutachten oder ortsübliche Verhältnisse)
- Wert für Instandhaltungsrücklage separat ausgewiesen
- Separat bezifferte Einbauten (z. B. Einbauküche, Möblierung)? → ggf. eigenständige Wirtschaftsgüter
2. Belege für hohen Gebäudewert sammeln
✅ Bei Modernisierungen durch den Verkäufer:
- Rechnungen oder Aufstellungen zu Sanierungen (z. B. Bad, Küche, Fenster, Heizung)
- Zeitpunkt der Maßnahmen dokumentiert
- Fotos vor/nach der Sanierung (z. B. aus Exposé, Besichtigung)
- Bestätigung durch Hausverwalter oder Verkäufer
✅ Bei hochwertiger Ausstattung:
- Einbauküche (Hersteller, Alter, Ausstattung)
- Bodenbeläge, Bäder, Balkone dokumentieren
- Besonderheiten im Grundriss (z. B. Maisonette, Split-Level) belegen
✅ Bei besonderer Gebäudestruktur:
- Baujahr, Bruttogrundfläche, Wohnfläche (nach WoFlV)
- Eventuell Baupläne oder Berechnungen beilegen
3. Marktverhältnisse und Lage richtig einordnen
- Regionale Bodenrichtwerte für das Jahr des Vertragsabschlusses bekannt?
- Vergleichspreise ähnlicher Objekte (z. B. Gutachterausschuss, Immoportale)
- Besonderheiten der Lage (ruhig, unattraktiv, Infrastruktur) dokumentieren
4. Optional: Sachverständigengutachten einholen
- Verkehrswertgutachten oder Sachwertgutachten nach ImmoWertV vorhanden?
- Alternativ: Bewertung durch Architekten oder Bauingenieur mit Bezug zu Gebäudesubstanz
5. Alternative Berechnung mit BMF-Arbeitshilfe prüfen
- Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool vom BMF) korrekt ausgefüllt
- Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr, Kaufpreis und Kaufnebenkosten korrekt eingetragen
- Differenz zur vertraglichen Aufteilung nachvollziehbar erklärt
💡 Tipp aus der Praxis:
Wenn die vertragliche Aufteilung deutlich vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abweicht, braucht es gute Argumente und belastbare Unterlagen, damit das Finanzamt die höhere Gebäudebemessungsgrundlage für die AfA akzeptiert.
📁 Empfohlene Unterlagen für Ihre Steuerberatung:
- Notarvertrag mit Aufteilungsangaben
- ggf. Renovierungsrechnungen (Kopie)
- Fotos (vor/nach Sanierung)
- Baujahr/Größe laut Teilungserklärung
- Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe
- ggf. Sachverständigen-Gutachten