Kaufpreisaufteilung bei Immobilien – Grund und Boden / Gebäude steuerlich richtig aufteilen

Stand: Mai 2026 · BMF-Arbeitshilfe Stand Januar 2025 · ImmoWertV 2021 · BFH-Urteil IX R 26/24 vom 07.10.2025

Die Kaufpreisaufteilung beim Kauf eines bebauten Grundstücks entscheidet über die Höhe Ihrer Gebäudeabschreibung (AfA). Auf dieser Seite finden Sie einen kostenlosen Online-Rechner, die aktuelle BMF-Arbeitshilfe (Stand Januar 2025), eine Schritt-für-Schritt-Anleitung sowie die wichtigsten BFH-Entscheidungen zur Aufteilung von Grund und Boden und Gebäudeanteil.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich erforderlich?

Die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien ist eines der streitanfälligsten Themen im Immobiliensteuerrecht. Sie entscheidet darüber, in welcher Höhe Sie die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 bis 5b EStG geltend machen können. Eine fehlerhafte oder unplausible Aufteilung führt regelmäßig zu Streit mit dem Finanzamt.

Hintergrund ist ein steuerliches Grundprinzip:

• Gebäude nutzen sich ab und sind abschreibbar.
• Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind nicht abschreibbar.

Wird eine Immobilie zu einem einheitlichen Gesamtkaufpreis erworben, muss dieser rechnerisch auf die beiden Wirtschaftsgüter Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil – einschließlich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) – bildet die AfA-Bemessungsgrundlage.

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf: So sparen Sie Steuern

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung und desto niedriger die laufende Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung. Eine sorgfältige Aufteilung wirkt sich daher über die gesamte Nutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren steuerlich aus.

Rechner: Aufteilung des Grundstückskaufpreises

Wie erfolgt die Kaufpreisaufteilung?

1. Ausgangspunkt: Die AfA-Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA sind die Anschaffungskosten des Gebäudes (§ 7 Abs. 4 bis 5b EStG). Wird kein separater Gebäudepreis gezahlt, müssen die Anschaffungskosten rechnerisch aufgeteilt werden. Fehlt eine vertragliche Aufteilung, sind zunächst die Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude gesondert zu ermitteln. Der Gesamtkaufpreis wird anschließend im Verhältnis dieser Verkehrswerte aufgeteilt (BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

2. Vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag

Haben Käufer und Verkäufer im notariellen Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vereinbart, gilt:

• Die Aufteilung ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen (BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14).
• Die Vertragsparteien sind in der Gestaltung zunächst frei – können aber nicht beliebig die AfA-Höhe bestimmen.

Eine vertragliche Aufteilung wird nicht anerkannt, wenn:

• sie nur zum Schein getroffen wurde,
• ein Gestaltungsmissbrauch i. S. v. § 42 AO vorliegt, oder
• sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

3. Wann darf von der vertraglichen Aufteilung abgewichen werden?

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist ein Abweichen nur geboten, wenn die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundlegender Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, BStBl II 2016, 397; BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19, BStBl II 2021, 372).

Wichtig für die Praxis:

• Eine deutliche Abweichung vom Bodenrichtwert ist nur ein Indiz, kein Automatismus für eine Korrektur.
• Das Indiz kann durch konkrete Umstände entkräftet werden, etwa:
  • besonderer Renovierungs- oder Sanierungszustand,
  • hochwertige Ausstattung,
  • Lagebesonderheiten,
  • eingeschränkte Nutzbarkeit des Grundstücks (z. B. Lärm, Hanglage, Altlasten).
• Das FG München hält Abweichungen unter 10 % grundsätzlich für unbedenklich (Urteil vom 10.04.2024 – 12 K 861/19; Revision anhängig).
• Das FG Münster hat hingegen eine notarielle Aufteilung als willkürlich verworfen, weil der Bodenwert laut Gutachten mehr als doppelt so hoch war wie im Vertrag angegeben (Urteil vom 22.09.2022 – 8 K 2748/20 E).

Maßgeblich ist stets eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls.

4. Kaufpreisaufteilung nach Verkehrswerten

Kann die vertragliche Aufteilung nicht zugrunde gelegt werden oder fehlt sie vollständig, muss die Aufteilung nach den tatsächlichen Verkehrswerten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) erfolgen. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021 stehen drei Verfahren zur Verfügung:

• Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV 2021),
• Ertragswertverfahren (§§ 27–29 ImmoWertV 2021),
• Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV 2021).

Die Verfahren sind gleichwertig; ein genereller Vorrang besteht nicht. Die Wahl richtet sich nach der Art des Wertermittlungsobjekts, den Marktgepflogenheiten und der Datenlage und ist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 zu begründen.

5. Die Rolle der BMF-Arbeitshilfe

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ bereit (zuletzt aktualisiert: Stand Januar 2025). Wichtig zu wissen:

• Die Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm und für Steuerpflichtige und Gerichte nicht bindend.
• Sie ist eine reine Schätzungshilfe auf Basis eines vereinfachten Sachwertverfahrens.
• Der BFH hat sie als alleinige Aufteilungsgrundlage verworfen (Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19), insbesondere wegen:
  • ausschließlicher Anwendung eines vereinfachten Sachwertverfahrens,
  • fehlender echter Methodenwahl,
  • fehlender Berücksichtigung regionaler Besonderheiten (kein Orts-/Regionalisierungsfaktor).

Finanzgerichte dürfen daher eine vertragliche Aufteilung nicht einfach durch das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe ersetzen, sondern müssen eigene Wertermittlungen vornehmen – in der Regel über ein Sachverständigengutachten nach § 81 Abs. 1 FGO.

6. Praktische Gestaltungshinweise für Käufer

• Nehmen Sie bereits im Notarvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung vor.
• Orientieren Sie sich an realistischen Verkehrswerten – Bodenrichtwert plus objektspezifische Besonderheiten.
• Vermeiden Sie extreme oder rein steuerlich motivierte Aufteilungen.
• Dokumentieren Sie Zustand, Modernisierungen, Lagebesonderheiten (Exposé, Fotos, Flächenberechnung).
• Prüfen Sie bei Altbeständen, ob eine Anpassung der AfA auf Basis der aktualisierten Arbeitshilfe (Stand Januar 2025) für die offenen Veranlagungszeiträume sinnvoll ist.

Aktuelle BFH-Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung (2020–2025)

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Kaufpreisaufteilung hat sich in den letzten Jahren deutlich weiterentwickelt. Die folgenden Entscheidungen bilden den aktuellen Rahmen:

BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19 (BStBl II 2021, 372)

Leitentscheidung zur BMF-Arbeitshilfe: Eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung, die nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt, ist grundsätzlich bindend. Die BMF-Arbeitshilfe darf nicht ohne Weiteres an deren Stelle treten, weil sie auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren reduziert ist und einen Orts-/Regionalisierungsfaktor vermissen lässt. Im Streitfall ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen.

BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21 (BStBl II 2024, 61)

Fortführung der bisherigen Linie: Boden- und Gebäudewert sind gesondert zu ermitteln (Grundsatz der Einzelbewertung); die Restwertmethode ist unzulässig. Das Ertragswertverfahren ist nicht mit dem verworfenen Restwertverfahren identisch.

BFH, Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24 (BStBl II 2026, 210) – NEU

Wichtigste Entscheidung zur ImmoWertV 2021. Kernaussagen:

• Bei Verkehrswertgutachten ab dem 01.01.2022 ist die ImmoWertV 2021 anwendbar (§ 53 Abs. 1 ImmoWertV 2021).
• Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 ist ein zulässiges Verfahren für die Aufteilung – auch bei denkmalgeschützten Gebäuden.
• Auch bei einem Baudenkmal kann der Grund und Boden nicht mit 0 € angesetzt werden; der Bodenwert spiegelt die Lagequalität wider, die vom Denkmalschutz nicht berührt wird.
• Der AfA-Satz richtet sich nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer; bei 30 Jahren ergibt sich ein AfA-Satz von rund 3,3 %.

Finanzgerichtliche Entscheidungen 2024

• FG München, Urteil vom 10.04.2024 – 12 K 861/19: Abweichungen vertraglicher Aufteilungen vom Gutachtenwert unter 10 % sind regelmäßig unbedenklich (Revision anhängig).
• FG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2024 – 13 K 1262/21 E: Bestätigt die grundsätzliche Bindung des Finanzamts an die vertragliche Aufteilung.

BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – Stand Januar 2025

Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern haben die Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück mit Stand Januar 2025 aktualisiert. Sie ist als Excel-Datei beim Bundesministerium der Finanzen kostenfrei verfügbar und ermöglicht in einem typisierten Verfahren:

• eine eigenständige Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, oder
• die Plausibilität einer bereits vorliegenden Aufteilung zu prüfen.

Wichtig: Die Arbeitshilfe ist trotz Überarbeitung weiterhin nicht bindend. Sie dient nur als Schätzungshilfe und beruht – wie vom BFH kritisiert – auf einem typisierten Sachwertverfahren. Bei vermieteten Bestandsimmobilien, hochwertigen Objekten oder in Großstadtlagen führt sie tendenziell zu einem zu hohen Bodenanteil und einem zu niedrigen Gebäudeanteil. In solchen Fällen kann sich ein Sachverständigengutachten lohnen.

Download: BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung (Excel, Stand Januar 2025)

Vorteile der Arbeitshilfe

• Zeitersparnis: Schnelle, typisierte Berechnung über Excel.
• Erste Orientierung: Sinnvoll zur Plausibilisierung – nicht als alleinige Grundlage.
• Nachprüfbarkeit: Transparente Eingabefelder und nachvollziehbarer Rechenweg.

Anleitung zur Kaufpreisaufteilung – Schritt für Schritt

Allgemeine Hinweise

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen (BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Maßgeblicher Bewertungsstichtag ist der Tag des Abschlusses des Kaufvertrags, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten.

Download: Anleitung zur BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung (PDF)

Erforderliche Daten

1. Lage des Grundstücks (vollständige Adresse, bei WEG genaue Lage z. B. „1. OG links“).
2. Grundstücksart nach Anlage 4 ImmoWertV 2021.
3. Datum des Kaufvertrags (maßgeblicher Bewertungsstichtag).
4. Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler).
5. Baujahr bzw. ggf. fiktives Baujahr bei Modernisierungen.
6. Wohn-/Nutzfläche (Wohnfläche nach WoFlV, Nutzfläche nach DIN 277).
7. Anzahl Garagen- und Tiefgaragenstellplätze (Carports zählen nicht).
8. Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum (z. B. 70/1000).
9. Grundstücksgröße in m².
10. Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses (BORIS-Plattformen der Länder).

Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021

Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV 2021)

Vorrangig bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern, wenn ausreichend Vergleichsfaktoren vorliegen.

• Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses heranziehen.
• Objektspezifische Anpassungen (Baujahr, Lage, Ausstattung, Mietsituation).
• Berechnung: Vergleichsfaktor × Wohnfläche = Vergleichswert.

Ertragswertverfahren (§§ 27–29 ImmoWertV 2021)

Vorrangig bei vermieteten Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und Renditeobjekten.

• Rohertrag: monatliche Nettokaltmiete × 12.
• Abzug: Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
• Kapitalisierung: Reinertrag mit Liegenschaftszinssatz (§ 21 ImmoWertV 2021).
• BFH-Klarstellung 2025: Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) ist auch bei Denkmalimmobilien zulässig (BFH, Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24).

Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV 2021)

Anwendbar, wenn keine ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen – häufig bei eigengenutzten Ein-/Zweifamilienhäusern.

• Herstellungskosten: Normalherstellungskosten (NHK 2010) × Brutto-Grundfläche.
• Alterswertminderung über die Restnutzungsdauer.
• Marktanpassung: Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.

Beispielrechnung

Grund und Boden

• Grundstücksfläche: 1.200 m²
• Bodenrichtwert: 550 €/m²
• Bodenwert: 1.200 × 550 = 660.000 €

Gebäude (Vergleichswertverfahren)

• Wohnfläche: 90 m²
• Vergleichsfaktor: 2.450 €/m²
• Gebäudewert: 90 × 2.450 = 220.500 €

Kaufpreisaufteilung

• Gesamtwert: 880.500 €
• Bodenwertanteil: 660.000 / 880.500 ≈ 75 %
• Gebäudewertanteil: 220.500 / 880.500 ≈ 25 %

Dieses Verhältnis wird anschließend auf die tatsächlichen Anschaffungskosten (einschließlich Nebenkosten) übertragen.

AfA-Sätze für Gebäude 2026 – linear und degressiv

Die Aufteilung wirkt sich erst über die AfA aus. Folgende Sätze sind aktuell relevant:

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

• Wohngebäude, Fertigstellung ab 01.01.2023: 3 % p. a. (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG) – typisierte Nutzungsdauer 33 Jahre.
• Wohngebäude, Fertigstellung 01.01.1925 bis 31.12.2022: 2 % p. a. – typisierte Nutzungsdauer 50 Jahre.
• Wohngebäude, Fertigstellung vor 01.01.1925: 2,5 % p. a. – Nutzungsdauer 40 Jahre.
• Betriebsgebäude (nicht Wohnzwecke), Bauantrag ab 31.03.1985: 3 % p. a.
• Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer: nachweisbar nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Sachverständigengutachten).

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (Wachstumschancengesetz)

Mit dem Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024 wurde die degressive AfA für neue Wohngebäude wieder eingeführt:

• 5 % p. a. vom jeweiligen Restwert (geometrisch-degressiv).
• Gilt für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde; bei Anschaffung muss der notarielle Kaufvertrag in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossen und das Gebäude im Jahr der Fertigstellung erworben werden.
• Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich.
• Keine Baukostenobergrenze.
• Kombinierbar mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG (bis zu 5 % zusätzlich über 4 Jahre, Kostenobergrenze 5.200 €/m², begünstigte Kosten max. 4.000 €/m²).

Erhöhte Absetzungen für Baudenkmäler nach § 7i EStG

Bei Baudenkmälern können zusätzlich Modernisierungs- und Instandsetzungskosten erhöht abgesetzt werden: in den ersten 8 Jahren je 9 %, in den folgenden 4 Jahren je 7 %.

BMF-Schreiben: Vereinfachtes Verfahren zur Kaufpreisaufteilung

Ergänzend zur ImmoWertV 2021 existiert ein traditionelles vereinfachtes Sachwertverfahren der Finanzverwaltung. Es ist in seiner Struktur älter und wird zunehmend durch die ImmoWertV 2021 und die aktualisierte BMF-Arbeitshilfe (Stand Januar 2025) abgelöst. Aus historischen und Übergangsgründen wird es nachstehend zusammengefasst.

• I. Vereinfachtes Verfahren (Berliner Sachwertverfahren)
• II. Besonderheiten für Grundstücke außerhalb Berlins
• III. Amtshilfe der Bewertungs- und Grundsteuerstellen
• IV. Bebaute Erbbaurechte
• V. Anwendung / bisherige Regelungen
• VI. Übergangsregelung neue Bundesländer

I. Vereinfachtes Verfahren zur Aufteilung

Anwendbar auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohn- und gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke sowie auf nicht in Berlin belegene Eigentumswohnungen. Es lehnt sich an das BMF-Schreiben vom 30.03.1990 (BStBl I 1990, 149) an und ist strukturell ein Sachwertverfahren. Für in Berlin belegene Eigentumswohnungen ist das Tabellenwertverfahren anzuwenden.

1. Allgemeines

Der Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen (vgl. H 7.3 [Kaufpreisaufteilung] EStH). Maßgeblicher Stichtag ist der Tag des Abschlusses des Kaufvertrags (BFH, Urteile vom 15.01.1985 – IX R 81/83, BStBl II 1985, 252; vom 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

2. Berechnungsmodus

a) Bodenwert

Maßgeblich sind die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Richtwertkarten ausgewiesenen Bodenrichtwerte. Eine Interpolation zwischen Stichtagen erfolgt nicht.

b) Gebäudewert

Der Gebäudewert berechnet sich nach der Formel:

umbauter Raum (= 5-fache der Wohn-/Nutzfläche) × Raummeterpreis 1913/m³ = Normalherstellungskosten × Baupreisindex (Basisjahr 1913) zum Aufteilungsstichtag = Neuwert − AfA = Gebäudewert

Mindestens ist ein Restwert von 30 % des Neuwerts anzusetzen – es sei denn, das Gebäude wurde in Abbruchabsicht erworben.

2.1 Erläuterungen zur Berechnungsformel

2.1.1 Grundlage für den umbauten Raum ist bei Wohngebäuden die Wohnfläche (§§ 42 ff. II. BV bzw. WoFlV), bei Nichtwohngebäuden die Nutzfläche. Der umbaute Raum wird mit 5 m³ je 1 m² Wohn-/Nutzfläche geschätzt.

2.1.2 Die Raummeterpreise gehen auf das Basisjahr 1913 zurück und werden über den Baupreisindex für Gebäude auf den Aufteilungsstichtag fortgeschrieben.

2.1.3 Die Lebensdauer ergibt sich differenziert aus der Anlage 1; daraus resultieren die jeweiligen AfA-Sätze. AfA wird vom Baujahr bis zum Jahr des Vertragsabschlusses berücksichtigt.

2.2 Notwendige Berechnungsfaktoren

• Grundstücksgröße
• Bodenrichtwert
• Grundstücksart
• Wohn-/Nutzfläche
• Baujahr
• Baupreisindex

2.3 Berechnungsverfahren im Einzelnen

1. Wohn-/Nutzfläche × 5 = geschätzter umbauter Raum.
2. Umbauter Raum × Raummeterpreis 1913 = Normalherstellungskosten.
3. Normalherstellungskosten × Baupreisindex zum Vertragsjahr = Neuwert.
4. Gebäudealter = Vertragsjahr − Baujahr; AfA-Satz = Alter × AfA p. a. × 100.
5. Neuwert − AfA-Betrag = Gebäudewert.
6. Vergleich mit Mindestrestwert (30 % des Neuwerts) – der höhere Wert gilt.
7. Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksgröße.
8. Grundstückswert = Boden- + Gebäudewert; Verhältnis bilden.
9. Verhältnis auf die Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) übertragen.

Beispiel: Neuwert 1.100.000 €, AfA-Satz 52,5 % → Gebäudewert 522.500 €; Bodenwert 784.000 € → Aufteilung 40 % / 60 %.

2.4 Anwendung bei Eigentumswohnungen

Bei nicht in Berlin belegenen Eigentumswohnungen wird das vereinfachte Verfahren auf Basis der Wohnfläche und der anteiligen Grundstücksgröße (Gesamtfläche × Miteigentumsanteil) angewandt.

3. Einwendungen gegen die Kaufpreisaufteilung

Undifferenzierte Einwände sind unter Hinweis auf H 7.3 EStH und die BFH-Rechtsprechung zurückzuweisen. Bei differenzierten Einwänden – insbesondere bei Vorlage eines Sachverständigengutachtens – ist dieses grundsätzlich der Aufteilung zugrunde zu legen.

II. Besonderheiten außerhalb Berlins

• Berechnungsdaten werden vom Lagefinanzamt über Vordruck St 25a abgefragt.
• Andere Baupreisindizes (Statistisches Bundesamt) gelten.
• Das Verfahren gilt grundsätzlich auch für Eigentumswohnungen.

III. Amtshilfe der Bewertungs- und Grundsteuerstellen

Bei Anfragen führen die Bewertungs- und Grundsteuerstellen die Aufteilung im Rahmen der Amtshilfe durch. Ausgeschlossen ist das vereinfachte Verfahren bei:

• unausgebauten Dachgeschossen im WEG,
• differenzierten Einwendungen (vgl. 3.),
• Einwendungen gegen Tabellenwerte bei Berliner Eigentumswohnungen.

IV. Erbbaurechte

Beim Erwerb eines bebauten Erbbaurechts kommt eine Kaufpreisaufteilung nur in Ausnahmefällen in Betracht (BFH, Urteil vom 26.05.1992, BFH/NV 1993, 92). Zahlt der Erwerber ausschließlich für das Gebäude, entfällt die Aufteilung. Ein Vereinfachungsverfahren kommt nicht zur Anwendung; die Aufteilung erfolgt durch die Bewertungsstelle.

V. Anwendung / bisherige Regelungen

Für alte Bundesländer gelten die Regelungen für Lastenwechsel ab 01.01.1991. Für neue Bundesländer uneingeschränkt bei Lastenwechsel nach dem 31.12.1995 oder Fertigstellung nach dem 30.06.1990.

VI. Übergangsregelung für die neuen Bundesländer

Bei Lastenwechsel vor dem 01.01.1996 und Fertigstellung vor dem 01.07.1990 gelten besondere Wertansätze nach dem BMF-Schreiben vom 21.07.1994 (BStBl I S. 599) mit zusätzlichem Angleichungsabschlag wegen schlechten Bauzustands; Mindestrestwert 20 % des Neuwerts.

Ergebnis

Die Kaufpreisaufteilung ist beim Kauf einer bebauten Immobilie ein entscheidender Hebel zur Optimierung der laufenden Steuerbelastung. Wer bereits im Notarvertrag eine plausible Aufteilung vereinbart, sie mit Bodenrichtwert und Objektbesonderheiten unterlegt und im Streitfall ein Sachverständigengutachten zur Hand hat, sichert sich die maximal mögliche AfA-Bemessungsgrundlage.

Praxistipps:

• Steuerberater einbeziehen: Schon vor dem Notartermin Aufteilung kalkulieren.
• Alternative Methoden prüfen: Ertragswertverfahren ist bei vermieteten Objekten regelmäßig sachgerechter als das Sachwertverfahren der BMF-Arbeitshilfe.
• Altfälle prüfen: Für offene Veranlagungszeiträume kann eine günstigere AfA nachträglich angesetzt werden, wenn der Gebäudeanteil zu niedrig bemessen war (zukunftswirksam für die verbleibende Restnutzungsdauer).

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FAQ: Kaufpreisaufteilung bei Immobilien

Diese FAQ-Webapplikation klärt typische Fragen zur Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden vs. Gebäudeanteil) – mit Volltextsuche, Themen- und Phasenfilter sowie Direktlinks auf einzelne Fragen.

Diese FAQ dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Maßgeblich sind stets der konkrete Kaufvertrag, die tatsächlichen Wertverhältnisse sowie die aktuelle Gesetzeslage und Rechtsprechung (Stand Mai 2026).

Weitere Infos & Aktuelles zur Immobilienbesteuerung

Quellen & Fundstellen

• BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl II 2001, 183 (Restwertmethode unzulässig).
• BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, BStBl II 2016, 397 (Bindung vertraglicher Aufteilung).
• BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19, BStBl II 2021, 372 (BMF-Arbeitshilfe ist keine bindende Aufteilungsgrundlage).
• BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21, BStBl II 2024, 61 (Einzelbewertung; Ertragswertverfahren ≠ Restwertmethode).
• BFH, Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24, BStBl II 2026, 210 (Aufteilung bei Denkmalimmobilien; allg. Ertragswertverfahren § 28 ImmoWertV 2021 zulässig).
• FG München, Urteil vom 10.04.2024 – 12 K 861/19 (10 %-Toleranzgrenze; Revision anhängig).
• FG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2024 – 13 K 1262/21 E.
• FG Münster, Urteil vom 22.09.2022 – 8 K 2748/20 E.
• BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück, Stand Januar 2025.
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021, BGBl I 2021, 2805.
• Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024, BGBl I 2024 Nr. 108 (§ 7 Abs. 5a EStG – degressive AfA Wohngebäude).

Weitere Informationen unter Kaufpreisaufteilung-Rechner.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die steuerliche Beurteilung hängt stets vom konkreten Einzelfall ab. Stand: 15. Mai 2026.

Rechtsgrundlagen zum Thema: Kaufpreisaufteilung