Kaufpreisaufteilung bei Immobilien – steuerlich richtig aufteilen
Aufteilung des Kaufpreises in Grund- und Boden sowie Gebäudeanteil
Inhalt:
Warum ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich erforderlich?
Die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien ist ein zentrales Thema im Immobiliensteuerrecht. Sie entscheidet darüber, in welcher Höhe Sie die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen können. Fehler oder unplausible Aufteilungen führen regelmäßig zu Streit mit dem Finanzamt.
Hintergrund ist ein grundlegendes steuerliches Prinzip:
- Gebäude unterliegen der Abnutzung und können steuerlich abgeschrieben werden.
- Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind daher nicht abschreibbar.
Wird eine Immobilie zu einem einheitlichen Gesamtkaufpreis erworben, muss dieser Kaufpreis fiktiv auf die beiden Wirtschaftsgüter Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil bildet die AfA-Bemessungsgrundlage.
Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf: So sparen Sie Steuern
Beim Kauf eines bebauten Grundstücks fällt in der Regel ein Gesamtkaufpreis an, der sowohl den Wert des Gebäudes als auch den Wert des Grundstücks beinhaltet. Für die Berechnung der Abschreibung (Absetzung für Abnutzung = AfA) ist es jedoch entscheidend, den Kaufpreis korrekt auf Gebäude und Grundstück aufzuteilen. Nur der Gebäudewert kann nämlich abgeschrieben werden, während der Grundstückswert nicht abschreibungsfähig ist.
Berechnung Aufteilung Grundstückspreis
Aufteilung Grundstückskaufpreis
Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?
Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises ist nicht nur für die Steuerberechnung relevant, sondern kann sich auch finanziell für Sie auszahlen. Denn durch eine höhere Abschreibung können Sie Ihre Steuerlast reduzieren.
Wie erfolgt die Kaufpreisaufteilung?
Bei Erwerb eines bebauten Grundstücks richtet sich die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vor oder es bestehen „nennenswerte Zweifel” an der vertraglich vereinbarten Aufteilung. In diesen Fällen ist das FA gem. § 162 AO zur Schätzung befugt.
Hinweis: Das Finanzamt darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht. Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzgericht in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.
1. Ausgangspunkt: Die AfA-Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Wird kein separater Gebäudepreis gezahlt, müssen die Anschaffungskosten rechnerisch aufgeteilt werden.
Fehlt eine vertragliche Aufteilung, sind zunächst die Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude gesondert zu ermitteln. Der Gesamtkaufpreis wird anschließend im Verhältnis dieser Verkehrswerte aufgeteilt.
Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.
Entscheidend für die steuerliche Berücksichtigung beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ist die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes. Wird eine Immobilieninvestition ganz oder teilweise zur Erzielung von Einkünften genutzt, ist der für diese Immobilie gezahlte Gesamtkaufpreis für Zwecke der (AfA) entsprechend den Wertverhältnissen auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen.
2. Vertragliche Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag
Haben Käufer und Verkäufer im notariellen Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude vereinbart, gilt:
- Diese Aufteilung ist grundsätzlich steuerlich zu berücksichtigen.
- Die Vertragsparteien sind in der Gestaltung zunächst frei.
Allerdings können Käufer und Verkäufer nicht beliebig die Höhe der AfA bestimmen. Das Finanzamt und im Streitfall das Finanzgericht prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der Marktangemessenheit der Aufteilung bestehen.
Nicht anerkannt wird eine vertragliche Aufteilung insbesondere dann, wenn:
- sie nur zum Schein getroffen wurde, oder
- ein Gestaltungsmissbrauch im Sinne von § 42 AO vorliegt.
3. Wann darf von der vertraglichen Aufteilung abgewichen werden?
Eine Korrektur der vertraglichen Kaufpreisaufteilung ist nur in Ausnahmefällen zulässig. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist ein Abweichen nur geboten, wenn die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundlegender Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Wichtig für die Praxis:
- Eine deutliche Abweichung vom Bodenrichtwert ist lediglich ein Indiz, aber kein Automatismus für eine Korrektur.
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Dieses Indiz kann durch andere Umstände entkräftet werden, etwa:
- besonderer Renovierungs- oder Sanierungszustand,
- hochwertige Ausstattung,
- Lagebesonderheiten,
- eingeschränkte Nutzbarkeit des Grundstücks.
Maßgeblich ist stets eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls.
4. Kaufpreisaufteilung nach Verkehrswerten
Kann eine vertragliche Aufteilung nicht zugrunde gelegt werden oder fehlt sie vollständig, muss die Aufteilung nach den tatsächlichen Verkehrswerten erfolgen.
Die Verkehrswerte werden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Zur Verfügung stehen:
- Vergleichswertverfahren,
- Ertragswertverfahren,
- Sachwertverfahren.
Diese Verfahren sind grundsätzlich gleichwertig. Entgegen früherer Verwaltungspraxis gibt es kein vorrangiges Verfahren für bestimmte Immobilienarten. Die Auswahl richtet sich ausschließlich nach den Umständen des konkreten Objekts.
5. Die Rolle der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine sogenannte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises“ bereit.
Wichtig zu wissen:
- Die Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm.
- Sie ist nicht bindend für Steuerpflichtige oder Gerichte.
- Sie stellt lediglich eine Schätzungshilfe dar.
Der Bundesfinanzhof hat die Arbeitshilfe als alleinige Grundlage für eine Kaufpreisaufteilung verworfen, insbesondere wegen:
- ausschließlicher Anwendung eines vereinfachten Sachwertverfahrens,
- fehlender echter Methodenwahl,
- unzureichender Berücksichtigung regionaler Besonderheiten.
Finanzgerichte dürfen daher eine vertragliche Aufteilung nicht einfach durch das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe ersetzen, sondern müssen eigene Wertermittlungen vornehmen – gegebenenfalls mit Hilfe von Sachverständigengutachten.
6. Praktische Gestaltungshinweise für Käufer
Aus der Rechtsprechung lassen sich klare Empfehlungen für die Praxis ableiten:
- Nehmen Sie bereits im Notarvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung vor.
- Die Aufteilung sollte sich an realistischen Verkehrswerten orientieren.
- Berücksichtigen Sie Bodenrichtwerte, aber auch objektspezifische Besonderheiten.
- Vermeiden Sie extreme oder rein steuerlich motivierte Aufteilungen.
Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung reduziert das Risiko späterer Steuernachzahlungen und langwieriger Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt erheblich.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die steuerliche Beurteilung hängt stets vom konkreten Einzelfall ab.