Wer Immobilien in einer Gesellschaft zusammenführen möchte, steht schnell vor der Frage nach der passenden Rechtsform. Denn je nach Zielsetzung unterscheiden sich die steuerlichen Konsequenzen erheblich. Während die einen vor allem die steuerfreie Veräußerung im Blick haben, geht es anderen um laufende Steueroptimierung, Nachfolgeplanung oder eine bessere Abschreibung.
Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Rechtsformen im Steuervergleich.
1. Vermögensverwaltende Personengesellschaft
Die vermögensverwaltende Personengesellschaft eignet sich insbesondere dann, wenn Immobilien nach Ablauf der 10-Jahresfrist des § 23 EStG steuerfrei verkauft werden sollen.
- Vorteile: Steuerfreie Veräußerung bleibt möglich.
- Nachteile: Kein AfA-Step-Up bei der Übertragung von Bestandsimmobilien – die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bleibt also niedrig.
2. Mitunternehmerschaft
Soll ein AfA-Step-Up für Bestandsobjekte erzielt werden, bietet sich die Übertragung auf eine Mitunternehmerschaft an.
- Vorteile: Erhöhung der Abschreibungsbasis (AfA) und damit steuerliche Entlastung bei den laufenden Mieteinkünften.
- Nachteile: Die Immobilien gelten steuerlich als Betriebsvermögen – mit entsprechender Steuerverstrickung.
3. GmbH
Wer seine Mieteinkünfte nicht länger mit dem hohen persönlichen Einkommensteuersatz (42 % bzw. 45 % zzgl. SolZ und ggf. Kirchensteuer) versteuern möchte, kann auf die GmbH setzen.
- Vorteile: Bei Nutzung der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beträgt die Gesamtsteuerbelastung nur rund 16 %.
- Nachteile:
- Immobilien im Betriebsvermögen (Steuerverstrickung).
- Bei Übertragung von Bestandsimmobilien kann Grunderwerbsteuer anfallen.
4. Genossenschaft
Für die steueroptimierte Übertragung auf die nächste Generation wird häufig die Genossenschaft empfohlen.
- Vorteile: Genossenschaftsanteile werden nicht mit dem Verkehrswert, sondern regelmäßig mit dem deutlich niedrigeren Nennbetrag bewertet – ein erheblicher Vorteil bei Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- Nachteile:
- Komplexe Rechtsform.
- Pflichtmitgliedschaft in einem Prüfungsverband.
Fazit
Die Wahl der passenden Rechtsform zur Bündelung von Immobilienvermögen ist immer abhängig von den individuellen Zielsetzungen:
- Steuerfreie Veräußerung? → Vermögensverwaltende Personengesellschaft
- AfA-Step-Up? → Mitunternehmerschaft
- Laufende Steueroptimierung? → GmbH
- Nachfolgeplanung? → Genossenschaft
Beratungshinweis
Im Rahmen unseres Steuerberatung werden die Vor- und Nachteile der einzelnen Rechtsformen detailliert dargestellt. Neben der ertragsteuerlichen Behandlung stehen auch Fragen der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer im Fokus. Zudem zeigen wir Gestaltungsmöglichkeiten zur steueroptimierten Strukturierung von Immobilienvermögen auf und beleuchten die Besonderheiten der Genossenschaft als Nachfolgelösung.