Sanierungskosten bei Immobilien können steuerlich sofort abziehbar sein – selbst wenn umfangreiche Arbeiten notwendig sind. Entscheidend ist, ob lediglich der ursprüngliche Zustand eines Grundstücks wiederhergestellt oder dessen Nutzbarkeit wesentlich verbessert wird. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu mit Urteil vom 21. August 2026 (IX R 13/25) eine wichtige Entscheidung getroffen.
Für Vermieter und Eigentümer sanierungsbedürftiger Grundstücke kann das Urteil erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Denn die Unterscheidung zwischen sofort abziehbaren Werbungskosten und nachträglichen Herstellungskosten entscheidet darüber, ob Sanierungsausgaben unmittelbar steuerlich berücksichtigt werden können oder den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten zuzuordnen sind.
Wann sind Sanierungskosten bei Immobilien sofort abziehbar?
Bei vermieteten Immobilien können Aufwendungen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen Zustands grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sein.
Anders sieht es aus, wenn durch die Maßnahmen eine wesentliche Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand entsteht. Dann können nachträgliche Herstellungskosten im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB vorliegen.
Der BFH stellt klar: Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt seiner Anschaffung.
Wird durch eine Sanierung lediglich die ursprüngliche Nutzbarkeit wiederhergestellt, spricht dies gegen nachträgliche Herstellungskosten.
Diese Grundsätze gelten auch für Maßnahmen, die unmittelbar den Grund und Boden betreffen und nicht der Errichtung eines Gebäudes dienen.
Der Streitfall: Sanierung eines ehemaligen Zechengeländes
Im entschiedenen Fall hatten Eheleute im Jahr 1990 ein ehemaliges Zechengelände erworben. Auf dem Grundstück befand sich ein stillgelegter und verfüllter Versorgungsschacht, der einer anderen Gesellschaft gehörte.
Ursprünglich bestand um den Schacht ein Schutzbereich mit einem Radius von 12,5 Metern, in dem unter anderem nicht gebaut werden durfte.
Ein Gutachten aus dem Jahr 1997 ergab jedoch, dass sich der erforderliche Schutzbereich auf 32,55 Meter vergrößert hatte. Dadurch war das Grundstück weitgehend nicht mehr betrieblich nutzbar oder bebaubar.
Die Eigentumsverhältnisse waren steuerlich unterschiedlich:
- Der Grundstücksanteil der Ehefrau gehörte seit dem Erwerb zum Privatvermögen.
- Der Anteil des Ehemanns befand sich zunächst im Betriebsvermögen seines Einzelunternehmens.
- Zum 31. Dezember 2018 entnahm der Ehemann seinen Anteil in das Privatvermögen.
Im Jahr 2019 ließen die Eheleute den Versorgungsschacht sanieren. Anschließend sollte das Grundstück mit neuen Hallen bebaut und vermietet werden.
Die Sanierungskosten beliefen sich nach Angaben des BFH auf rund 135.000 Euro.
Durch die Maßnahmen wurde die Nutzbarkeit des Grundstücks auf den Zustand beim Erwerb im Jahr 1990 zurückgeführt.
Die Eheleute machten die Aufwendungen als sofort abziehbare Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.
Das Finanzamt lehnte den Abzug ab. Es behandelte die Kosten als nachträgliche Herstellungskosten des Grund und Bodens.
Auch das Finanzgericht Münster folgte zunächst dieser Auffassung und ging von einer sogenannten Zweitherstellung des Grundstücks aus.
Der BFH hob diese Entscheidung auf.
Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?
Der BFH stellte klar, dass die bloße Wiederherstellung der ursprünglichen Nutzbarkeit eines Grundstücks grundsätzlich keine wesentliche Verbesserung darstellt.
Nachträgliche Herstellungskosten können bei Grund und Boden entstehen, wenn Maßnahmen dessen Gebrauchswert über den ursprünglichen Zustand hinaus deutlich erhöhen.
Das kann beispielsweise bei folgenden Maßnahmen der Fall sein:
- Landgewinnung durch Aufschüttung oder Eindeichung,
- erstmalige Urbarmachung von Grundstücksflächen,
- bestimmten Erschließungsmaßnahmen,
- sonstigen Maßnahmen, durch die eine wesentlich höhere Nutzbarkeit entsteht.
Entscheidend ist, ob durch die Arbeiten ein zusätzliches Nutzungspotenzial geschaffen wird.
Wird dagegen nur der Zustand wiederhergestellt, der bereits beim Erwerb bestand, liegen grundsätzlich Erhaltungsaufwendungen vor.
Warum ist eine Zweitherstellung bei Grund und Boden ausgeschlossen?
Das Finanzgericht hatte angenommen, der Grund und Boden sei wegen seiner eingeschränkten Nutzbarkeit vollständig verschlissen gewesen und durch die Sanierung gewissermaßen neu hergestellt worden.
Dieser Argumentation widersprach der BFH.
Eine Zweitherstellung setzt voraus, dass ein Wirtschaftsgut zuvor erstmals hergestellt wurde.
Grund und Boden kann jedoch nicht in diesem Sinne erstmals hergestellt werden. Daher scheidet eine Zweitherstellung nach den vom BFH entwickelten Grundsätzen aus.
Warum unterschied der BFH zwischen den Grundstücksanteilen der Eheleute?
Besonders interessant ist die unterschiedliche steuerliche Beurteilung der beiden Eigentumsanteile.
Grundstücksanteil der Ehefrau: Sofortiger Werbungskostenabzug
Der Anteil der Ehefrau befand sich seit der Anschaffung im Privatvermögen.
Durch die Sanierungsmaßnahmen wurde lediglich der Zustand wiederhergestellt, der bereits beim Erwerb im Jahr 1990 bestand.
Eine wesentliche Verbesserung über diesen ursprünglichen Zustand hinaus lag somit nicht vor.
Der BFH entschied deshalb, dass die auf diesen Grundstücksanteil entfallenden Sanierungsaufwendungen keine nachträglichen Herstellungskosten darstellen.
Sie sind grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abziehbar.
Grundstücksanteil des Ehemanns: Frühere Teilwertabschreibung entscheidend
Komplizierter ist die Beurteilung des Grundstücksanteils des Ehemanns.
Dieser hatte seinen Anteil zunächst im Betriebsvermögen gehalten und erst Ende 2018 in das Privatvermögen entnommen.
Entscheidend ist nun, ob während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen eine Teilwertabschreibung wegen der eingeschränkten Nutzbarkeit vorgenommen wurde.
Eine solche Abschreibung kann den steuerlich maßgeblichen Vergleichszustand verändern.
Wurde der Grundstückswert aufgrund einer dauerhaften Wertminderung herabgesetzt, ist der Zustand zum Zeitpunkt dieser Wertänderung mit dem Zustand nach der Sanierung zu vergleichen.
Dadurch können Aufwendungen, die lediglich den früheren Anschaffungszustand wiederherstellen, im Einzelfall dennoch als nachträgliche Herstellungskosten einzuordnen sein.
Wurden die ursprünglichen Anschaffungskosten dagegen unverändert fortgeführt und liegen keine anderen relevanten Wertänderungen vor, spricht dies auch beim Anteil des Ehemanns für sofort abziehbare Werbungskosten.
Wichtig: Der BFH hat die steuerliche Behandlung dieses Anteils noch nicht abschließend entschieden. Die Sache wurde zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Finanzgericht zurückverwiesen.
Welche steuerlichen Folgen haben nachträgliche Herstellungskosten?
Die Einordnung der Sanierungskosten hat erhebliche Auswirkungen.
Sofort abziehbare Werbungskosten können grundsätzlich unmittelbar bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, sofern die allgemeinen Abzugsvoraussetzungen erfüllt sind.
Nachträgliche Herstellungskosten des Grund und Bodens werden dagegen den steuerlichen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten zugerechnet.
Dabei besteht ein wichtiger Unterschied zu Gebäuden: Grund und Boden ist grundsätzlich nicht abnutzbar und unterliegt deshalb keiner regulären steuerlichen Abschreibung.
Werden Sanierungskosten dem Grund und Boden als Herstellungskosten zugeordnet, können sie somit regelmäßig nicht über eine laufende Gebäudeabschreibung steuermindernd berücksichtigt werden.
Für Grundstückseigentümer ist die richtige steuerliche Einordnung deshalb besonders wichtig.
Steuer-Tipp: Den ursprünglichen Grundstückszustand dokumentieren
Wer ein sanierungsbedürftiges Grundstück besitzt und künftig vermieten möchte, sollte vor größeren Maßnahmen den ursprünglichen Zustand sorgfältig dokumentieren.
Hilfreich sind insbesondere:
- Kaufverträge und Unterlagen zum Erwerbszeitpunkt,
- alte Gutachten und Grundstücksbewertungen,
- Dokumentationen früherer Nutzungsmöglichkeiten,
- Nachweise über bestehende Nutzungseinschränkungen,
- Sanierungskonzepte und Kostenaufstellungen,
- gegebenenfalls frühere Bilanzen und Nachweise über Teilwertabschreibungen.
Je besser sich nachweisen lässt, dass eine Sanierung lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, desto besser kann ein sofortiger Werbungskostenabzug steuerlich begründet werden.
Achtung: Nicht jede Sanierung ist automatisch Erhaltungsaufwand
Das BFH-Urteil bedeutet nicht, dass sämtliche Sanierungskosten bei Immobilien sofort abziehbar sind.
Entscheidend bleiben die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls.
Insbesondere muss unterschieden werden zwischen Aufwendungen für das Gebäude und solchen für den Grund und Boden.
Bei Gebäuden können zusätzlich besondere Regelungen greifen, beispielsweise zu anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Auch die einkommensteuerliche Veranlassung der Aufwendungen muss nachgewiesen werden. Bei einer erst geplanten Vermietung ist insbesondere die ernsthafte Vermietungsabsicht von Bedeutung.
Die Entscheidung des BFH zu Sanierungsmaßnahmen am Grund und Boden darf deshalb nicht pauschal auf jede Gebäuderenovierung übertragen werden.
Häufige Fragen zum steuerlichen Abzug von Sanierungskosten
Wann sind Sanierungskosten sofort als Werbungskosten abziehbar?
Sanierungskosten können bei vermieteten Immobilien sofort abziehbar sein, wenn sie der Erhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen Zustands dienen und keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten darstellen.
Wann entstehen nachträgliche Herstellungskosten bei Grundstücken?
Nachträgliche Herstellungskosten können entstehen, wenn der Grund und Boden durch Maßnahmen über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird und dadurch ein deutlich höheres Nutzungspotenzial erhält.
Welcher Zustand ist bei der steuerlichen Beurteilung maßgeblich?
Grundsätzlich ist der Zustand des Grundstücks bei seiner Aufnahme in das Vermögen des Steuerpflichtigen maßgeblich. Bei einem Erwerb ist das regelmäßig der Anschaffungszeitpunkt. Spätere relevante Wertänderungen können diesen Vergleichsmaßstab verändern.
Können Sanierungskosten für Altlasten sofort abgezogen werden?
Das ist möglich, wenn durch die Sanierung lediglich die ursprüngliche Nutzbarkeit wiederhergestellt wird und die weiteren Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug erfüllt sind. Eine pauschale Beurteilung aller Altlastensanierungen ist jedoch nicht möglich.
Welche Bedeutung hat eine frühere Teilwertabschreibung?
Eine Teilwertabschreibung im Betriebsvermögen kann dazu führen, dass bei der späteren Sanierung ein veränderter Ausgangszustand maßgeblich ist. Dadurch kann sich auch die steuerliche Einordnung der Sanierungskosten verändern.
Können Herstellungskosten für Grund und Boden abgeschrieben werden?
Grundsätzlich nein. Grund und Boden unterliegt als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut keiner regulären Abschreibung. Das unterscheidet ihn insbesondere von Gebäuden.
Fazit: BFH stärkt den Werbungskostenabzug bei Grundstückssanierungen
Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21. August 2026 schafft wichtige Klarheit für die steuerliche Behandlung von Sanierungsmaßnahmen am Grund und Boden.
Die zentrale Aussage lautet: Wer lediglich die ursprüngliche Nutzbarkeit eines Grundstücks wiederherstellt, schafft dadurch grundsätzlich noch keine nachträglichen Herstellungskosten.
Für Eigentümer und Vermieter kann dies den sofortigen Abzug erheblicher Sanierungskosten ermöglichen.
Besondere Vorsicht ist allerdings geboten, wenn sich ein Grundstück zuvor im Betriebsvermögen befunden hat. Frühere Teilwertabschreibungen oder andere relevante Veränderungen der Anschaffungskosten können die steuerliche Beurteilung beeinflussen.
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Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- BFH, Urteil vom 21.08.2026 – IX R 13/25, ECLI:DE:BFH:2026.210826.IXR13.25.0
- BFH, Pressemitteilung Nr. 060/26 vom 29.10.2026: „Kosten zur Beseitigung von Bergschäden steuerlich absetzbar“
- FG Münster, Urteil vom 03.06.2025 – 13 K 356/23 E, EFG 2025, 1596 (durch den BFH aufgehoben)
- § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB – Herstellungskosten
- § 9 Abs. 1 EStG – Werbungskosten
- § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG – Teilwertabschreibung auf nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Gebäuden
Rechtsstand: 05.11.2026