Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate achten. Die Kaufnebenkosten können einen erheblichen Teil des angesparten Eigenkapitals aufbrauchen. Besonders die Grunderwerbsteuer macht einen Unterschied: Je nach Bundesland werden zwischen 3,5 % und 6,5 % fällig. Was das für die Immobilienfinanzierung bedeutet, zeigt eine Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung im Wert von 389.000 €.
1. Warum die Grunderwerbsteuer das Eigenkapital reduziert
Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis regelmäßig weitere Kosten an:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten: im Beispiel pauschal 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: im Beispiel pauschal 0,5 %
- Maklerprovision: im Beispiel 3,57 % inklusive Umsatzsteuer als Käuferanteil
Diese Kosten werden bei der Immobilienfinanzierung häufig unterschätzt. Denn Banken erwarten regelmäßig, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Das Problem: Eigenkapital, das bereits für Steuern, Notar, Grundbuch und Makler verwendet wurde, steht nicht mehr zur Finanzierung des Kaufpreises zur Verfügung.
Je höher die Kaufnebenkosten sind, desto geringer fällt der Eigenkapitalanteil aus, der tatsächlich in die Immobilie fließt.
2. Beispielrechnung: Eigentumswohnung für 389.000 € mit 80.000 € Eigenkapital
Ein Käufer möchte eine Eigentumswohnung für 389.000 € erwerben. Er verfügt über 80.000 € Eigenkapital.
Für die Berechnung werden folgende Nebenkosten angenommen:
| Kostenart | Niedersachsen / Baden-Württemberg | Bayern |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 389.000,00 € | 389.000,00 € |
| Grunderwerbsteuer | 19.450,00 € (5,0 %) | 13.615,00 € (3,5 %) |
| Notar (1,5 %) | 5.835,00 € | 5.835,00 € |
| Grundbuch (0,5 %) | 1.945,00 € | 1.945,00 € |
| Makler (3,57 %) | 13.887,30 € | 13.887,30 € |
| Kaufnebenkosten insgesamt | 41.117,30 € | 35.282,30 € |
| Eigenkapital vorhanden | 80.000,00 € | 80.000,00 € |
| Eigenkapital nach Nebenkosten | 38.882,70 € | 44.717,70 € |
Hinweis: Modellrechnung mit einheitlicher Maklerprovision und pauschalierten Notar- und Grundbuchkosten. Die tatsächlichen Beträge können abweichen.
Niedersachsen und Baden-Württemberg: Mehr als die Hälfte des Eigenkapitals ist bereits verbraucht
Bei einem Grunderwerbsteuersatz von 5 % entstehen insgesamt 41.117,30 € Kaufnebenkosten.
Das entspricht 51,4 % des vorhandenen Eigenkapitals.
Von den ursprünglich 80.000 € bleiben nur 38.882,70 € übrig, die zur Finanzierung des eigentlichen Kaufpreises eingesetzt werden können.
Bayern: Niedrigere Grunderwerbsteuer schafft zusätzlichen Spielraum
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich 3,5 %.
Die gesamten Kaufnebenkosten belaufen sich deshalb bei identischen Annahmen auf 35.282,30 €.
Damit werden rund 44,1 % des Eigenkapitals für Nebenkosten benötigt.
Für den Immobilienkauf verbleiben 44.717,70 €.
Der Unterschied: Allein durch den niedrigeren Grunderwerbsteuersatz stehen in Bayern 5.835 € mehr Eigenkapital für den Kaufpreis zur Verfügung.
3. Wie viel Immobilienkredit wird tatsächlich benötigt?
Die Kaufnebenkosten beeinflussen unmittelbar, welchen Kredit der Käufer aufnehmen muss.
Unter der Annahme, dass das gesamte Eigenkapital eingesetzt wird, ergibt sich folgende Finanzierung:
| Finanzierung | Niedersachsen / Baden-Württemberg | Bayern |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 389.000,00 € | 389.000,00 € |
| Eigenkapital für den Kaufpreis | 38.882,70 € | 44.717,70 € |
| Benötigter Immobilienkredit | 350.117,30 € | 344.282,30 € |
| Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis | 90,0 % | 88,5 % |
In Niedersachsen und Baden-Württemberg muss der Käufer rund 90 % des Immobilienkaufpreises über ein Darlehen finanzieren.
In Bayern liegt dieser Anteil bei rund 88,5 %.
Das kann sich auf die Finanzierungskonditionen auswirken. Banken berücksichtigen insbesondere das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem von ihnen ermittelten Beleihungswert.
Ein höherer Finanzierungsanteil kann daher zu höheren Zinsen führen. Allerdings ist der Kaufpreis nicht automatisch mit dem bankinternen Beleihungswert gleichzusetzen.
4. Grunderwerbsteuer 2026: Die Steuersätze aller Bundesländer
Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt.
| Bundesland | Steuersatz 2026 | Steuer bei 389.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 13.615 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 19.450 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 19.450 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 19.450 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 19.450 € |
| Thüringen | 5,0 % | 19.450 € |
| Bremen | 5,5 % | 21.395 € |
| Hamburg | 5,5 % | 21.395 € |
| Sachsen | 5,5 % | 21.395 € |
| Berlin | 6,0 % | 23.340 € |
| Hessen | 6,0 % | 23.340 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 23.340 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 25.285 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 25.285 € |
| Saarland | 6,5 % | 25.285 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 25.285 € |
Stand: Oktober 2026. Berechnung für einen vollständig grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis von 389.000 € ohne besondere Steuerbefreiungen.
Zwischen Bayern mit 3,5 % und den Bundesländern mit 6,5 % liegen bei diesem Kaufpreis 11.670 € Grunderwerbsteuer.
Bei identischen sonstigen Kosten unterscheiden sich damit auch die erforderlichen Eigenmittel beziehungsweise der Kreditbedarf um 11.670 €.
5. Beispiel Berlin: Kaufnebenkosten von rund 45.000 €
In Berlin gilt ein Grunderwerbsteuersatz von 6 %.
Bei einer Eigentumswohnung für 389.000 € ergibt sich folgende Kalkulation:
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 23.340,00 € |
| Notar (1,5 %) | 5.835,00 € |
| Grundbuch (0,5 %) | 1.945,00 € |
| Makler (3,57 %) | 13.887,30 € |
| Kaufnebenkosten insgesamt | 45.007,30 € |
| Eigenkapital vorhanden | 80.000,00 € |
| Verbleibendes Eigenkapital | 34.992,70 € |
| Benötigter Immobilienkredit | 354.007,30 € |
Damit werden in Berlin rund 56,3 % des vorhandenen Eigenkapitals bereits durch die Kaufnebenkosten beansprucht.
Nur noch rund 35.000 € stehen zur direkten Finanzierung des Kaufpreises zur Verfügung.
6. Welche Auswirkungen haben höhere Kaufnebenkosten auf die monatliche Kreditrate?
Eine höhere Grunderwerbsteuer verursacht nicht nur einmalige Zusatzkosten. Muss der Käufer diese Belastung durch ein entsprechend höheres Darlehen ausgleichen, entstehen über die gesamte Finanzierungsdauer zusätzliche Finanzierungskosten.
Beispiel: Der Käufer benötigt aufgrund der Kaufnebenkosten 5.835 € mehr Kredit.
Bei einem angenommenen Sollzinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ergibt sich folgende zusätzliche anfängliche Monatsrate:
5.835 € × 5,5 % ÷ 12 = rund 26,74 € monatlich.
Das entspricht rund 321 € jährlich an zusätzlicher anfänglicher Annuität.
Der tatsächliche Mehraufwand über die Kreditlaufzeit hängt unter anderem von der Zinsbindung, der weiteren Zinsentwicklung, der Tilgung und möglichen Sondertilgungen ab.
Hinzu kommt: Wenn die niedrigere Eigenkapitalquote zu einem schlechteren Darlehenszins führt, kann sich auch die Verzinsung des gesamten Kredits verteuern.
7. Wie lassen sich Kaufnebenkosten legal reduzieren?
Nicht alle Erwerbsnebenkosten lassen sich vermeiden. Es gibt aber Möglichkeiten, die Gesamtbelastung zu verringern.
Bewegliches Inventar gesondert ausweisen
Werden zusammen mit einer Immobilie beispielsweise eine gebrauchte Einbauküche, Möbel oder andere bewegliche Gegenstände erworben, können diese unter bestimmten Voraussetzungen bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer außer Ansatz bleiben.
Voraussetzung ist insbesondere eine sachgerechte und nachvollziehbare Aufteilung des Gesamtkaufpreises.
Beispiel:
- Gesamtkaufpreis einschließlich Inventar: 389.000 €
- Angemessener Kaufpreisanteil für bewegliches Inventar: 9.000 €
- Grunderwerbsteuerpflichtiger Immobilienkaufpreis: 380.000 €
Bei 5 % Grunderwerbsteuer ergibt sich daraus eine Steuerersparnis von 450 €.
Wichtig: Der Inventarwert muss realistisch sein. Künstlich überhöhte Wertansätze werden vom Finanzamt nicht ohne Weiteres anerkannt.
Maklerprovision prüfen und verhandeln
Die Maklerprovision ist nicht bundesweit auf einen festen Prozentsatz festgelegt.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für den Verkauf an Verbraucher besondere gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten nach §§ 656a ff. BGB.
Je nach Vertragsgestaltung kann eine Reduzierung der Maklerprovision möglich sein. Bei einem provisionsfreien Immobilienkauf entfällt diese Kostenposition vollständig.
Im vorliegenden Beispiel würde dies das verfügbare Eigenkapital um 13.887,30 € erhöhen.
Steuerbefreiungen beim Immobilienerwerb prüfen
Nicht jeder Immobilienerwerb löst zwingend Grunderwerbsteuer aus.
Bestimmte Erwerbsvorgänge sind gesetzlich befreit. Hierzu zählen beispielsweise unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen:
- Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten
- Grundstückserwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa zwischen Eltern und Kindern
- Bestimmte Grundstücksübertragungen im Zusammenhang mit Erbschaften und Schenkungen
Die einschlägigen Steuerbefreiungen ergeben sich insbesondere aus §§ 3 und 4 GrEStG.
Beim gewöhnlichen Kauf einer Eigentumswohnung von einem fremden Dritten greift dagegen regelmäßig keine dieser Befreiungen.
8. Steuerlicher Unterschied: Selbstgenutzte oder vermietete Immobilie?
Auch die spätere steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten ist wichtig.
Bei selbstgenutzten Immobilien gehören die Grunderwerbsteuer und weitere Erwerbsnebenkosten grundsätzlich zur privaten Vermögenssphäre. Ein unmittelbarer Werbungskostenabzug bei der Einkommensteuer ist regelmäßig nicht möglich.
Bei vermieteten Immobilien sind die dem Erwerb zuzurechnenden Grunderwerbsteuer-, Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten grundsätzlich Teil der Anschaffungsnebenkosten.
Soweit diese auf das Gebäude entfallen, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG.
Der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist dagegen nicht abschreibbar.
Kosten für die Darlehensbeschaffung, etwa bestimmte Gebühren im Zusammenhang mit der Bestellung einer Grundschuld, sind hiervon steuerlich zu unterscheiden. Bei einer vermieteten Immobilie können sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen Finanzierungskosten und damit Werbungskosten darstellen.
Eine sorgfältige steuerliche Zuordnung bereits beim Erwerb ist deshalb sinnvoll.
9. Wie viel Eigenkapital sollte man für den Immobilienkauf einplanen?
Eine allgemeingültige Eigenkapitalquote gibt es nicht. Entscheidend sind insbesondere die finanziellen Verhältnisse, die Immobilie, die Beleihungsbewertung und die Konditionen der finanzierenden Bank.
Kaufinteressenten sollten folgende Beträge getrennt planen:
- Kaufnebenkosten einschließlich Grunderwerbsteuer
- Eigenkapitalanteil zur Finanzierung des Kaufpreises
- Rücklagen für Modernisierung, Instandhaltung und unerwartete Ausgaben
- Eine ausreichende Liquiditätsreserve für die laufenden Lebenshaltungskosten
Wer sein gesamtes Eigenkapital in den Immobilienkauf investiert, hat nach dem Erwerb möglicherweise keine ausreichenden Rücklagen mehr.
Gerade bei Eigentumswohnungen können zusätzliche Belastungen durch Hausgeld, Instandhaltungsmaßnahmen oder Sonderumlagen entstehen.
Die Finanzierung sollte deshalb nicht allein danach beurteilt werden, ob die Bank das gewünschte Darlehen bewilligt, sondern auch danach, ob die laufende finanzielle Belastung langfristig tragbar bleibt.
10. Fazit: Nicht das angesparte Eigenkapital zählt, sondern was nach den Nebenkosten übrig bleibt
80.000 € Eigenkapital bedeuten beim Immobilienkauf nicht, dass auch 80.000 € zur Finanzierung des Kaufpreises eingesetzt werden können.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung für 389.000 € werden unter den gewählten Annahmen bereits zwischen rund 35.000 € und 47.000 € durch die Kaufnebenkosten aufgezehrt – abhängig vom Bundesland.
In Niedersachsen und Baden-Württemberg sind das mehr als 51 % des vorhandenen Eigenkapitals, in Bayern rund 44 % und in Berlin rund 56 %.
Daher gilt:
Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur ein steuerlicher Kostenfaktor, sondern ein wichtiger Bestandteil der gesamten Immobilienfinanzierung.
Wer die Kaufnebenkosten frühzeitig berechnet, kann den tatsächlichen Darlehensbedarf besser einschätzen, Finanzierungskonditionen vergleichen und Liquiditätsengpässe vermeiden.
Steuerberatung beim Immobilienkauf
Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder einer vermieteten Immobilie?
Eine steuerliche Beratung vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags kann helfen, die Grunderwerbsteuer richtig einzuordnen, mögliche Steuerbefreiungen zu prüfen und die Anschaffungsnebenkosten bei vermieteten Immobilien zutreffend zu berücksichtigen.
Steuerberater Schröder – seit über 30 Jahren Steuerberatung in Berlin.
Weitere Informationen und Steuerrechner finden Sie unter www.steuerschroeder.de/Steuerrechner/Grunderwerbsteuer.html.
Rechtsstand: Oktober 2026. Sämtliche Finanzierungsberechnungen sind vereinfachte Modellrechnungen und ersetzen weder eine individuelle Steuerberatung noch eine konkrete Finanzierungsprüfung.