Stand: 2025
Wer ein bebautes Grundstück erwirbt, muss den Kaufpreis steuerlich korrekt aufteilen – in einen Anteil für Grund und Boden sowie in einen Anteil für das Gebäude. Diese Aufteilung ist insbesondere für die Abschreibung (AfA) und steuerliche Bewertung relevant. Die Finanzverwaltung bietet hierzu mit der Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung eine strukturierte Anleitung.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung wichtig?
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist eine pauschale oder sogenannte Restwertmethode nicht zulässig. Der Gesamtkaufpreis muss auf Basis der Verkehrswerte bzw. Teilwerte sachgerecht aufgeteilt werden (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97).
Die drei zulässigen Wertermittlungsverfahren
Gemäß § 6 ImmoWertV kommen drei gleichwertige Verfahren infrage:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Die Auswahl des Verfahrens erfolgt anhand der verfügbaren Daten. Im Regelfall wird typisierend unterstellt, dass die Verfügbarkeit eines Verfahrens für dessen Anwendbarkeit spricht.
Schritt-für-Schritt zur Kaufpreisaufteilung
1. Grunddaten erfassen
- Lage des Grundstücks (inkl. Wohnungsnummer bei ETW)
- Grundstücksart laut ImmoWertV
- Datum des Kaufvertrags
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten
- Baujahr (ggf. fiktiv bei Modernisierungen)
- Wohn-/Nutzfläche
- Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze
- Miteigentumsanteil (bei ETW/Teileigentum)
- Grundstücksgröße
- Bodenrichtwert
2. Besonderheiten bei Grundstücksgröße prüfen
Bei großen Grundstücken kann eine Aufteilung in marktüblich und übergrößig erforderlich sein. „Hinterland-Flächen“ können mit 25 % des Bodenrichtwerts angesetzt werden.
3. Auswahl des Bewertungsverfahrens
a) Vergleichswertverfahren (vorrangig bei EFH/ZFH/ETW)
- Nutzung von Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses
- Anpassung der Vergleichsfaktoren an objektspezifische Merkmale
- Ableitung des Bodenwerts und des Gebäudewerts
b) Ertragswertverfahren (vorrangig bei Mietobjekten)
- Basis: monatliche Nettokaltmiete inkl. Stellplätze
- Abzug von Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)
- Kapitalisierung mit Liegenschaftszinssatz zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts
c) Sachwertverfahren (Auffangverfahren)
- Anwendung, wenn Vergleichs- und Ertragswertverfahren nicht möglich
- Ermittlung des Sachwerts auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK 2010)
- Berücksichtigung von Regionalfaktor, Alterswertminderung, Baupreisindex
- Zuschlag für Außenanlagen (3 %)
Ergebnis: Die eigentliche Kaufpreisaufteilung
Sobald Grundstückswert und Gebäudewert ermittelt sind, wird das Verhältnis der Werte auf den Kaufpreis übertragen. Das Ergebnis ist eine prozentuale Aufteilung, die sich steuerlich auswirkt.
Beispiel:
- Gesamtkaufpreis: 550.000 €
- Bodenwert: 137.500 € (25 %)
- Gebäudewert: 412.500 € (75 %)
Was die Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung leistet
- Sie bietet eine nachvollziehbare, bundesweit abgestimmte Berechnungshilfe.
- Sie ermöglicht eine qualifizierte Schätzung.
- Sie ist widerlegbar, aber fachlich fundiert.
Tipp: Dokumentieren Sie alle Eingaben und Parameter (z. B. fiktives Baujahr, Vergleichsfaktor) und fügen Sie diese Ihrer Steuererklärung bei.
Haben Sie Fragen zur Anwendung der Kaufpreisaufteilung oder möchten Sie eine individuelle Aufteilung prüfen lassen? Sprechen Sie uns an!