Welches Verfahren ist das richtige für die Kaufpreisaufteilung?

Die Verfahrenswahl hängt vom Einzelfall ab, insbesondere vom Objekttyp (Renditeobjekt vs. Spezialimmobilie), der Datenlage (Vergleichsdaten, Mieten, Faktoren) und der Marktpraxis. Wichtig ist eine nachvollziehbare Begründung.

Ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verbindlich?

Nein. Die Arbeitshilfe ist ein internes Arbeitsmittel ohne Bindungswirkung.

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Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Grund und Boden vs. Gebäude – Verwaltungsanweisungen und BFH-Rechtsprechung

Q: Wann ist eine vertragliche Aufteilung bindend?

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist regelmäßig zu beachten, sofern sie marktgerecht und plausibel ist und die realen Wertverhältnisse nicht deutlich verfehlt.

Q: Ist die BMF-Arbeitshilfe verpflichtend zu verwenden?

Nein. Die BMF-Arbeitshilfe ist ein typisierendes Instrument zur Orientierung und Plausibilisierung. Sie ersetzt nicht zwingend eine objektbezogene Wertermittlung.

Q: Kann bei Denkmalimmobilien der Bodenwert 0 EUR sein?

Regelmäßig nein. Auch bei denkmalgeschützten Gebäuden ist der Gesamtkaufpreis aufzuteilen; Denkmalschutz führt nicht automatisch zu einem Bodenwert von null.

Wie berechnet man den Anteil von Grund und Boden? Anleitung zur Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und Grund und Boden.

Die Kaufpreisaufteilung ist einer der wichtigsten Stellhebel bei vermieteten Immobilien: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar (AfA), Grund und Boden hingegen nicht. In der Praxis entstehen Streitfälle häufig durch die Methodenwahl, die Plausibilisierung und den Umgang mit der BMF-Arbeitshilfe. Dieser Fachbeitrag zeigt, wie Sie die Aufteilung rechtssicher strukturieren – mit Blick auf aktuelle BFH-Leitlinien und die Verwaltungspraxis (Stand 2025).

Mit dem Rechner können Sie die Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) berechnen.

Aufteilung Grundstückskaufpreis

Grundstücksart

Anschaffungsjahr
Baujahr

ggf. Anzahl Garagenstellplätze
ggf. Miteigentumsanteil - Zähler

Grundstückgröße in m²	m²
Grundstückgröße in m²	m²

Kaufpreis in Euro (incl. Nebenkosten)	Euro
Wohnfläche in m² (bei Geschäftsgrd. Nutzfl.)	m²

ggf. Anzahl Tiefgaragenstellplätze
ggf. Miteigentumsanteil - Nenner

Bodenrichtwert in Euro/m²	Euro
Wert in Euro/m²	Euro

Kurzüberblick: Was ist die Kaufpreisaufteilung – und warum ist sie so wichtig?

Ziel: Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage durch Trennung von Boden- und Gebäudeanteil.
Grundregel: Gesamtkaufpreis ist nach dem Verhältnis der Wertanteile aufzuteilen (Bodenwert / Gebäudewert).
Konfliktpunkte: Vertragliche Aufteilung, Schätzmethodik (ImmoWertV), Plausibilitätsprüfungen, Arbeitshilfe-Quoten.

1. Rechtlicher Rahmen: AfA setzt Gebäudekosten voraus

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählt die AfA zu den Werbungskosten. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Da beim Kauf einer Immobilie in der Regel ein Gesamtkaufpreis gezahlt wird, muss dieser für steuerliche Zwecke in einen nicht abnutzbaren Grund-und-Boden-Anteil und einen abnutzbaren Gebäudeanteil aufgeteilt werden.

2. Vertragliche Kaufpreisaufteilung: Bindungswirkung und Grenzen

2.1 Grundsatz: Vertragliche Aufteilung ist regelmäßig zu beachten

Enthält der Kaufvertrag eine explizite Aufteilung, ist diese in der Praxis häufig ein wichtiger Ausgangspunkt. Allerdings gilt: Eine vertragliche Quote ist nur dann belastbar, wenn sie markt- und objektgerecht ist.

2.2 Korrekturmaßstab: „Grundsätzliche Verfehlung“ der realen Wertverhältnisse

Nach der BFH-Linie ist ein Abweichen von der Vertragsaufteilung insbesondere dann möglich, wenn die vereinbarten Werte die realen Wertrelationen in grundsätzlicher Weise verfehlen. Typische Risikosignale sind:

extrem niedriger Gebäudeanteil trotz guter Bausubstanz bzw. hoher Mieterträge
extrem hoher Gebäudeanteil bei faktischer Abbruchreife / starkem Sanierungsstau
unplausible Bodenquote bei sehr hohen Bodenrichtwerten (oder umgekehrt)
Aufteilung ohne nachvollziehbare Bewertungslogik (nur „Steuerargument“)

3. Aufteilung ohne (wirksame) Vertragsquote: Methodik nach ImmoWertV und BFH

Gibt es keine belastbare Vertragsaufteilung, erfolgt die Aufteilung regelmäßig anhand anerkannter Wertermittlungsverfahren (z. B. nach der ImmoWertV). In Betracht kommen je nach Objekt:

Vergleichswertverfahren (wenn ausreichende Vergleichsdaten/Marktfaktoren vorliegen)
Ertragswertverfahren (typisch bei Renditeobjekten, Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken)
Sachwertverfahren (wenn Vergleichs-/Ertragswert datenbasiert nicht tragfähig ist)

3.1 Einzelfallprinzip: Methodenwahl begründen

Für die Praxis entscheidend ist, dass die Methodenwahl objektbezogen begründet wird: Datenlage, Objektart, Marktpraxis und Plausibilisierung müssen zusammenpassen. Eine schematische „Ein-Methoden-für-alles“-Vorgehensweise erhöht das Streitpotenzial.

3.2 Plausibilitätsgrenze: Ergebnis muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein

Ein Kernthema in Rechtsbehelfs- und BP-Verfahren ist der Plausibilitätscheck: Passt die ermittelte Wertrelation zu Kaufpreis, Lage, Bodenrichtwert, Ertragsdaten und Zustand? Weicht das Ergebnis stark ab, ist häufig eine objektindividuelle Wertermittlung (z. B. Gutachten) der bessere Weg.

4. BMF-Arbeitshilfe (Stand 2025): Zweck, Nutzen und Grenzen

Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung wird in der Praxis häufig als Recheninstrument genutzt. Sie kann hilfreich sein:

als erste Näherung für eine plausible Aufteilung
als Plausibilitätscheck einer Vertragsaufteilung
zur Vorbereitung von Argumentationslinien im Einspruchs- oder BP-Verfahren

Wichtig ist jedoch die Einordnung: Die Arbeitshilfe ist typisierend und ersetzt nicht automatisch eine objektindividuelle Wertermittlung. In streitigen Fällen entscheidet die nachvollziehbare Begründung der Parameter und die Konsistenz mit den realen Wertverhältnissen.

5. Sonderfall Denkmalimmobilie: Bodenwert ist nicht automatisch „null“

Bei denkmalgeschützten Gebäuden wird in der Praxis gelegentlich argumentiert, der Bodenwert sei wegen einer angeblich „ewigen“ Nutzungsdauer des Denkmals mit 0 EUR anzusetzen. Diese Argumentation ist regelmäßig nicht tragfähig.

Der BFH hat klargestellt, dass auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie der Gesamtkaufpreis aufzuteilen ist und das allgemeine Ertragswertverfahren als zulässige Methode herangezogen werden kann. Zudem hat der BFH betont, dass auch Denkmalobjekte keine „unendliche“ wirtschaftliche Nutzungsdauer haben.

Praxistipp: Das steuerliche Potenzial liegt häufig weniger in einer „Bodenwert-Eliminierung“, sondern in einer sauberen Dokumentation der Restnutzungsdauer (AfA nach tatsächlicher Nutzungsdauer) sowie in der Nutzung denkmalbezogener Sonderregeln (z. B. erhöhte Absetzungen bei begünstigten Maßnahmen – soweit anwendbar).

6. Praxisleitfaden: So dokumentieren Sie die Kaufpreisaufteilung streitfest

Vertrag prüfen: Gibt es eine Kaufpreisaufteilung? Ist sie marktgerecht und plausibel (Bodenrichtwert, Zustand, Ertrag)?
Objekttyp bestimmen: Renditeobjekt (Ertragswert) vs. Substanz-/Spezialobjekt (Sachwert) vs. ausreichende Vergleichsdaten (Vergleichswert).
Datenbasis sichern: Bodenrichtwert, Flächen, Baujahr, Modernisierungen, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins / Faktoren.
Plausibilisieren: Ergebnis muss zum Kaufpreis und zur Marktlage passen; Querchecks dokumentieren.
Arbeitshilfe strategisch nutzen: als Check – nicht als alleinige Wahrheit; Abweichungen begründen.
Dokumentation erstellen: Rechenweg, Parameter, Quellen, Sensitivitäten (z. B. Miete/Liegenschaftszins/Restnutzungsdauer).

FAQ zur Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)

Wann ist eine vertragliche Aufteilung bindend?

Sie ist regelmäßig zu beachten, sofern sie nicht die realen Wertverhältnisse deutlich verfehlt und objektiv unplausibel ist.

Ist die BMF-Arbeitshilfe verpflichtend zu verwenden?

Nein. Sie ist ein typisierendes Instrument zur Orientierung und Plausibilisierung, ersetzt aber nicht zwingend eine objektbezogene Wertermittlung.

Welches Verfahren ist „das richtige“?

Das hängt vom Einzelfall ab (Objekttyp, Datenlage, Marktpraxis). Entscheidend ist eine nachvollziehbare Begründung der Methodenwahl.

Kann bei Denkmalimmobilien der Bodenwert 0 EUR sein?

Regelmäßig nein. Der Gesamtkaufpreis ist auch bei Denkmalobjekten aufzuteilen; Denkmalschutz führt nicht automatisch zu einem Bodenwert von null.

Download: Verkauf bzw. Kauf von Immobilien - Was ist steuerlich zu beachten?

Top Kaufpreisaufteilung

BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: So ermitteln Sie Grund und Boden sowie Gebäude richtig

Die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien ist steuerlich entscheidend: Sie trennt den einheitlichen Gesamtkaufpreis in den nicht abnutzbaren Grund und Boden und den abschreibbaren Gebäudeanteil. Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür eine Arbeitshilfe bereit, die in einem typisierten Verfahren eine Aufteilung ermöglicht oder die Plausibilität einer bereits vereinbarten Quote prüft. Gleichzeitig hat der BFH deutlich gemacht, dass diese Arbeitshilfe keine bindende Verwaltungsanweisung ist und methodische Grenzen hat.

Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist (AfA, Nutzungsdauer, Grunderwerbsteuer)

Die Aufteilung wirkt sich unmittelbar auf die AfA-Bemessungsgrundlage aus: Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Darüber hinaus beeinflusst eine sachgerechte Abgrenzung in der Praxis auch Folgefragen, etwa zur Nutzungsdauer sowie zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn Bestandteile gesondert zu qualifizieren sind. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrs- oder Teilwerte.

Gebäude: abnutzbar, AfA-fähig
Grund und Boden: nicht abnutzbar, keine AfA
Sonstige Bestandteile (z. B. Betriebsvorrichtungen): gesondert prüfen

Rechtliche Einordnung: Arbeitshilfe ist ein internes Arbeitsmittel – keine Bindungswirkung

Die Arbeitshilfe dient nach ihrer Konzeption als typisiertes Recheninstrument in der Veranlagung. Der BFH hat die in der Fachliteratur geäußerten Bedenken bestätigt: Es handelt sich um ein internes Arbeitsmittel ohne Bindungswirkung.

Zudem wird kritisiert, dass eine Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht in jedem Fall gewährleistet ist, insbesondere wenn Bewertungsverfahren verengt werden und eine Marktanpassung bzw. Plausibilitätsprüfung nicht hinreichend abgebildet wird.

Arbeitshilfe & Anleitung: Was enthalten Excel und PDF?

Die Arbeitshilfe besteht typischerweise aus einer Excel-Datei zur Berechnung sowie einer Anleitung, die die erforderlichen Eingaben und die verwendete Bewertungslogik beschreibt. Sie kann genutzt werden, um:

eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder
eine vorliegende Aufteilung auf Plausibilität zu prüfen.

Ausgangspunkt ist eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

Anleitung zur BMF-Arbeitshilfe: Schritt für Schritt zu den richtigen Eingaben

1) Allgemeine Hinweise: Keine Restwertmethode, sondern Wertverhältnis

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufzuteilen. Die Arbeitshilfe setzt hierfür ein typisiertes Verfahren auf Basis der Verkehrswertermittlung nach BauGB und der ImmoWertV ein und arbeitet (in ihrer Grundkonzeption) mit dem Sachwertverfahren.

2) Lage des Grundstücks: Adresse und Objektbezeichnung

Tragen Sie die Anschrift des Bewertungsobjekts ein. Bei Wohnungs- oder Teileigentum ergänzen Sie die Wohnungs-/Teileigentumsnummer oder eine eindeutige Bezeichnung (z. B. „1. OG links“, „SE 1“).

3) Grundstücksart: Auswahl im Pull-Down-Menü

Wählen Sie die zutreffende Grundstücksart. Die Arbeitshilfe differenziert u. a. nach Ein-/Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken; für bestimmte Sonderobjekte (z. B. hallenartige Gebäude) ist die Arbeitshilfe nach der Anleitung nicht anzuwenden.

4) Bewertungsstichtag und Kaufpreis: Datum des Kaufvertrags & Nebenkosten

Stichtag ist der Abschluss des Kaufvertrags (nicht der Nutzen- und Lastenwechsel). Neben dem Kaufpreis sind Anschaffungsnebenkosten (z. B. GrESt, Makler, Notar) zu berücksichtigen.

5) Baujahr und Modernisierungen: „fiktives Baujahr“ korrekt ableiten

Maßgeblich ist regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit. Modernisierungen können zu einem fiktiv späteren Baujahr führen, wenn innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor Anschaffung Maßnahmen durchgeführt wurden. Die Arbeitshilfe sieht hierfür ein Tabellenblatt „Fiktives Baujahr“ vor; bei Nutzung sollte die Nebenrechnung dokumentiert werden.

6) Wohnfläche / Nutzfläche: Welche Standards sind akzeptiert?

Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach WoFlV anzugeben; hilfsweise werden auch II. BV oder DIN 283 akzeptiert, wenn nach Aktenlage so ermittelt. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach DIN 277 zu ermitteln; hilfsweise MF/G der gif oder vergleichbare Regelwerke.

7) Stellplätze: Garage, Tiefgarage, Außenstellplätze

Geben Sie die Anzahl der erworbenen Garagenstellplätze (allseitig umschlossen) und Tiefgaragenstellplätze an. Carports und Stellplätze im Freien zählen nicht als Garagenstellplätze; sie werden typisiert über Außenanlagen erfasst.

8) Miteigentumsanteil (MEA): Zähler / Nenner

Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil als Bruchteil (z. B. 70/1000) anzugeben; entsprechend bei Teileigentum.

9) Grundstücksgröße: Gesamtfläche und Sonderfälle

In der Regel ist die gesamte Grundstücksgröße zu erfassen (Summe der Flurstücke laut Kaufvertrag). In besonderen Fällen (z. B. unterschiedliche Bodenrichtwerte oder Teilflächenproblematik) kann eine differenzierte Erfassung erforderlich sein.

10) Bodenrichtwert: Stichtagslogik und Datenquelle

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Anzugeben ist der Wert, der vom zuständigen Gutachterausschuss zum letzten Ermittlungsstichtag vor Vertragsschluss ermittelt wurde. Wichtig: Es sind die Bodenrichtwerte heranzuziehen, die für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten, auch wenn sie erst später beschlossen und veröffentlicht werden.

11) Wertbestimmende Grundstücksgröße & „Hinterland“: 25%-Bewertung nicht eigenständig verwertbarer Teilflächen

Bei sehr großen Grundstücken kann es erforderlich sein, eigenständig verwertbare Teilflächen und nicht eigenständig verwertbares „Hinterland“ zu unterscheiden. Liegen nicht eigenständig verwertbare Teilflächen vor, bestehen keine Bedenken, diese regelmäßig mit 25 % des Bodenrichtwerts zu bewerten. Ist keine wertbestimmende Grundstücksgröße veröffentlicht, kann bei EFH/ZFH hilfsweise mit einer üblichen Grundstücksgröße von 500 m² gearbeitet werden (typisierte Annahme) – mit voller Bewertung des Bauplatzes und 25%-Bewertung des Hinterlands.

Praxistipps: So reduzieren Sie Streitpotenzial mit Finanzamt oder Betriebsprüfung

Dokumentieren Sie die Eingaben (Bodenrichtwert, Flächen, Modernisierungen, Miet-/Nutzflächenberechnung) nachvollziehbar.
Plausibilisieren Sie das Ergebnis anhand Kaufpreis, Lage, Zustand und Ertragsdaten – insbesondere bei ungewöhnlichen Quoten.
Nutzen Sie die Arbeitshilfe als Check, aber beachten Sie die Grenzen: In streitigen Fällen ist eine objektindividuelle Wertermittlung (Gutachten) oft belastbarer.

Kerngedanke: Die Arbeitshilfe liefert eine typisierte Schätzung; sie ist hilfreich für die Erstbewertung, aber nicht zwingend das letzte Wort in der Rechtsanwendung.

FAQ: BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung

Ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich?

Nein. Sie ist ein internes Arbeitsmittel ohne Bindungswirkung.

Welcher Stichtag ist maßgeblich?

Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags; der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Aufteilung nicht entscheidend.

Welche Bodenrichtwerte sind zu verwenden?

Zu verwenden sind die Bodenrichtwerte, die für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten – auch wenn sie erst später beschlossen und veröffentlicht werden.

Wann ist eine 25%-Bewertung für Teilflächen möglich?

Bei nicht eigenständig verwertbaren Teilflächen („Hinterland“) kann regelmäßig eine Bewertung mit 25 % des Bodenrichtwerts sachgerecht sein.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt allgemeine Informationen bereit und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für streitige oder atypische Objekte empfiehlt sich eine objektindividuelle Wertermittlung und eine saubere Begründung der Parameter.

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Rechtsgrundlagen zum Thema: Kaufpreisaufteilung

EStH 7.3

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Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen

IX R 12/14 - Vertragliche Kaufpreisaufteilung

VIII B 110/13 - Keine steuerliche Korrektur einer vertraglichen Gesamtkaufpreisaufteilung nach § 42 AO - Notwendige Beiladung ausgeschiedener ehemaliger Mitgesellschafter

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IX B 63/08 - Zweifel an einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung

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