Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung Rechner

Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und Grund und Boden.


Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es erforderlich, den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen. Nach der Rechtsprechung des BFH ist der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die Finanzbehörden stellen eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung, die ermöglicht in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.

Aufteilung Grundstückskaufpreis

Grundstücksart

Anschaffungsjahr
Baujahr

ggf. Anzahl Garagenstellplätze
ggf. Miteigentumsanteil - Zähler

Grundstückgröße in m²
Grundstückgröße in m²

Kaufpreis in Euro (incl. Nebenkosten) Euro
Wohnfläche in m² (bei Geschäftsgrd. Nutzfl.)

ggf. Anzahl Tiefgaragenstellplätze
ggf. Miteigentumsanteil - Nenner

Bodenrichtwert in Euro/m² Euro
Wert in Euro/m² Euro

Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises (Tabelle):

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Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises:

Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises

Allgemeine Hinweise

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht die vorliegende Arbeitshilfe in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, hier des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, zu Grunde. Auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte wurde verzichtet, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude anderseits auswirkt. Die Summe der ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) weist ohne Marktanpassung nicht den Verkehrswert aus. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

Lage des Grundstücks

Zu Ziffer 1 Unter „Lage des Grundstücks“ ist die Anschrift des Bewertungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Wohnungs- oder Teileigentum handelt, ist ergänzend die Wohnungs- oder Teileigentumsnummer oder eine andere nachvollziehbare Bezeichnung, wie beispielsweise „1. OG links“ oder „SE 1“, anzugeben.

Grundstücksart

Zu Ziffer 2 In diesem Feld ist die zutreffende Grundstücksart über eine Auswahl im „Pull-Down-Menü“ anzugeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) besteht die Option, verschiedene Gebäudearten zu differenzieren. Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich auf die Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012, BAnz AT 18.10.2012 B1. Grundstücks- bzw. Gebäudeart Anlage 1 SW-RL (NHK 2010) Ein- und Zweifamilienhäuser 1.01-3.33 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) / vergleichbares Teileigentum / Wohnungseigentum 4.1.-4.3 gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25% bis 75% Wohnen) / vergleichbares Teileigentum 5.1 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser / vergleichbares Teileigentum 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude / vergleichbares Teileigentum 6.1, 6.2 Garage in Massivbauweise 14.1 Tiefgarage in Massivbauweise 14.3 Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispielsweise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht anzuwenden.

Datum des Kaufvertrages

Zu Ziffer 3 Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht maßgeblich. Kaufpreis in € (inkl. Nebenkosten) Zu Ziffer 4 Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen.

Baujahr

Zu Ziffer 5 Als Baujahr ist regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (ursprüngliches Baujahr) anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung. Sofern Kenntnisse vorliegen, dass an dem Gebäude in den letzten zwanzig Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei länger als zehn Jahre zurückliegenden Modernisierungen diese max. als „teilweise Modernisierungen“ erfasst werden können. Länger als zwanzig Jahre zurückliegende Modernisierungen können nicht berücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwendung des Tabellenblatts „Fiktives Baujahr“ ermittelt werden. Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) aufgenommen. Bitte fügen Sie in diesen Fällen neben der Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) auch die Nebenrechnung zur Ermittlung des „fiktiven Baujahrs“ (Tabellenblatt „KPA 1a“) bei.

Wohnfläche / Nutzfläche

Zu Ziffer 6 Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) anzugeben. Ist die Wohnfläche nach Aktenlage auf der Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) oder der DIN 283 ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die Ermittlung der Nutzfläche nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.

Anzahl Garagenstellplätze

Zu Ziffer 7 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Garagenstellplätze. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlossene Stellplätze für Personenkraftwagen. Carports gehören somit nicht zu Garagenstellplätzen. Stellplätze im Freien und Carports sind pauschal über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten / THK) erfasst.

Anzahl Tiefgaragenstellplätze

Zu Ziffer 8 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Tiefgaragenstellplätze.

Miteigentumsanteil – Zähler / Nenner

Zu Ziffern 9 und 10 Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil anzugeben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsrecht (§§ 1008 ff. BGB, WEG) ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr [z. B. 70 (Zähler) / 1000 (Nenner)]. Entsprechendes gilt bei Teileigentum.

Grundstücksgröße

Zu Ziffer 11 In der Regel (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) ist hier die gesamte Größe des Grundstücks in m² anzugeben. Es bestehen keine Bedenken, als Grundstücksgröße die Summe der im Kaufvertrag genannten Grundstücksgrößen (Flurstücke) zu erfassen.

Bodenrichtwert

Zu Ziffer 12 Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 4 Absatz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Anzugeben ist der Bodenrichtwert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde bzw. Stadt gemäß § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrages ermittelt wurde. Auf die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu entsprechenden Auskunftsstellen wird hingewiesen.

Grundstücksgröße / Wert

Zu Ziffern 13 und 14 In besonderen Einzelfällen kann es erforderlich sein, hinsichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen zu differenzieren. Kommen für ein Grundstück beispielsweise unterschiedliche Bodenrichtwerte in Betracht, besteht die Möglichkeit dies über differenzierte Flächenangaben zu erfassen. Ist das Grundstück insbesondere größer als die vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichte wertbestimmende Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks und liegen sogenannte nicht eigenständig verwertbare Teilflächen (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung: „selbständig nutzbare Teilflächen“) vor, bestehen keine Bedenken, im Rahmen der Kaufpreisaufteilung diese Teilflächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts zu bewerten. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern hilfsweise als übliche Grundstücksgröße 500 m² angenommen werden. Zur Veranschaulichung folgende Beispiele: a) eigenständig verwertbare Teilfläche (kein Wertabschlag) Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem Gebäude auf der einen Hälfte des Grundstücks bebaut. Baurechtlich ist es zulässig, auch auf der anderen Hälfte des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Der Gutachterausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine Größe von 500 m² als wertbestim-mend veröffentlicht. Da es baurechtlich zulässig ist, das Grundstück mit einem weiteren Gebäude zu bebauen, handelt es sich bei dem Grundstück vollständig um eigenständig verwertbare Teilflächen. Es ist daher sachgerecht, das Grundstück im Rahmen der Kaufpreisaufteilung vollständig mit dem Bodenrichtwert zu bewerten. b) nicht eigenständig verwertbare Teilfläche (Wertabschlag) Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 8 m breit und 125 m tief. Der Gutachterausschuss hat keine Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück definiert. Die rückwertige Fläche stellt nicht eigenständig verwertbares sogenanntes „Hinterland“ dar. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein- und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, die Größe der eigenständig verwertbaren Fläche (Bauplatz) regelmäßig mit 500 m² anzusetzen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten sowie den Bodenwert für die übrige sogenannte „Hinterland“- Fläche mit 25% des Bodenrichtwertes anzunehmen.

Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
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Rechtsgrundlagen zum Thema: Kaufpreisaufteilung

EStH 7.3

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