Kaufpreisaufteilung Rechner
Wie berechnet man den Anteil von Grund und Boden? Anleitung zur Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und Grund und Boden.
Inhalt:
Aufteilung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstücks
Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits aufzuteilen. Der Gesamtkaufpreis ist insbesondere für die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA aufzuteilen. Nur das Gebäude wird abgeschrieben und nicht der Grund und Boden. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Mit Urteil vom 20.9.2022 hat der Bundesfinanzhof hierzu Stellung genommen. Danach sind zunächst die Werte des Grund und Bodens und des Gebäudes getrennt zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden und für das Gebäude aufzuteilen. Ist im Einzelfall eine Wertermittlung des Boden- und Gebäudeanteils erforderlich, kann auf die ImmoWertV zurückgegriffen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist dann nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls zu entscheiden.
Die Wahl der Wertermittlungsmethode kann nicht verallgemeinert werden; eine Bevorzugung bestimmter Wertermittlungsmethoden für bestimmte Gebäudetypen ist nicht gegeben. Diese Aufteilung kann nach allgemeinen Grundstücksbewertungsregeln wie z.B. der Immobilienwertverordnung vorgenommen werden. Dabei gibt es keinen allgemein gültigen Vorrang einer bestimmten Ermittlungsmethode wie z.B. des Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahrens. Vielmehr ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.
Mit dem Rechner können Sie die Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) berechnen.
Aufteilung Grundstückskaufpreis
Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat in einem Grundsatzurteil die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung bei Grundstückserwerben für untauglich erklärt. Kritik des BFH in seinem Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) an der bisherigen Praxis der Finanzverwaltung war die Tatsache, dass diese die Kaufpreisaufteilung nur das Sachwertverfahren vorsah. Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) sah keine Marktanpassung und keine Plausibilitätsprüfung vor. Die Bewertung ist vielmehr anhand der allgemein anerkannten Grundsätze der Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV vorzunehmen.
Tipp: Seit dem BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 darf endlich das Ertragswertverfahren benutzt werden. Fordern Sie jetzt bei mir eine Berechnung an, damit Sie abschätzen können, ob sich ein Einspruch lohnt: Berechnung Kaufpreisaufteilung
Download: Verkauf bzw. Kauf von Immobilien - Was ist steuerlich zu beachten?Ein für mehrere Wirtschaftsgüter gezahlter Gezahlter Gesamtkaufpreis ist aufzuteilen, wobei die vertraglichen Vereinbarungen nur dann maßgeblich sind, wenn sie wirtschaftlich vernünftig erscheinen. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grundstücks- bzw. Gebäudeanteil ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (Anschluss an BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397).
Das Finanzgericht darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzgericht in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die ImmoWertV herangezogen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.
Nach der Rechtsprechung des BFH ist der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung, die ermöglicht in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.
Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie der Bodenwert und Gebäudewert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden (vgl. BFH-Rechtsprechung). Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit etlichen Wohneinheiten, für das das Sachwertverfahren aufgrund der individuellen Besonderheiten nicht in gleicher Weise geeignet ist wie das Ertragswertverfahren, ist zum Zwecke der Aufteilung der Anschaffungskosten im Einzelfall auf das Ertragswertverfahren zurückzugreifen.
Bei einem gewerblich genutzten Grundstück ist der Aufteilung der nach dem Sachwertverfahren ermittelte Gebäudewert zu Grunde zu legen. Dabei können außergewöhnliche Sachverhalte (im Streitfall die Kontaminierung des Bodens einer ehemaligen Tankstelle) durch angemessene Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt werden.. Standen Teile eines veräußerten Grundstücks teils im Privat-, teils im Betriebsvermögen, muss der Verkaufspreis auch dann entsprechend dieser Anteile in eine nicht steuerbare Privat- und eine steuerpflichtige Betriebseinnahme aufgeteilt werden, wenn der Käufer zwecks Vermeidung der Geltendmachung eigentümerbezogener Grundstücksrechte einen erhöhten Kaufpreis gezahlt hat.
Arbeitshilfe für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
Die vom Bundesministerium der Finanzen – BMF – auf seiner Website angebotene „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)” in Form eines Excel-Formulars mit einer Anleitung ist für die Wertermittlung von Grund und Boden sowie Gebäude, insbesondere des Sachwerts des Gebäudes, grundsätzlich geeignet. Die Ergebnisse der Arbeitshilfe haben eine große indizielle Bedeutung, um bei erheblicher Abweichung die Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung zu widerlegen und sind eine geeignete Schätzungshilfe, um bei Widerlegung der Angemessenheit der im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung im Wege der Schätzung eine anderweitige Kaufpreisaufteilung vorzunehmen (Ausführungen zur Methodik der Arbeitsanleitung des BMF).
Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.
Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
Inhalt:
Allgemeine Hinweise
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht die vorliegende Arbeitshilfe in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, hier des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, zu Grunde. Auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte wurde verzichtet, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude anderseits auswirkt. Die Summe der ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) weist ohne Marktanpassung nicht den Verkehrswert aus. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Lage des Grundstücks
Zu Ziffer 1 Unter „Lage des Grundstücks“ ist die Anschrift des Bewertungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Wohnungs- oder Teileigentum handelt, ist ergänzend die Wohnungs- oder Teileigentumsnummer oder eine andere nachvollziehbare Bezeichnung, wie beispielsweise „1. OG links“ oder „SE 1“, anzugeben.
Grundstücksart
Zu Ziffer 2 In diesem Feld ist die zutreffende Grundstücksart über eine Auswahl im „Pull-Down-Menü“ anzugeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) besteht die Option, verschiedene Gebäudearten zu differenzieren. Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich auf die Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012, BAnz AT 18.10.2012 B1. Grundstücks- bzw. Gebäudeart Anlage 1 SW-RL (NHK 2010) Ein- und Zweifamilienhäuser 1.01-3.33 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) / vergleichbares Teileigentum / Wohnungseigentum 4.1.-4.3 gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25% bis 75% Wohnen) / vergleichbares Teileigentum 5.1 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser / vergleichbares Teileigentum 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude / vergleichbares Teileigentum 6.1, 6.2 Garage in Massivbauweise 14.1 Tiefgarage in Massivbauweise 14.3 Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispielsweise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht anzuwenden.
Datum des Kaufvertrages
Zu Ziffer 3 Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht maßgeblich. Kaufpreis in € (inkl. Nebenkosten) Zu Ziffer 4 Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen.
Baujahr
Zu Ziffer 5 Als Baujahr ist regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (ursprüngliches Baujahr) anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung. Sofern Kenntnisse vorliegen, dass an dem Gebäude in den letzten zwanzig Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei länger als zehn Jahre zurückliegenden Modernisierungen diese max. als „teilweise Modernisierungen“ erfasst werden können. Länger als zwanzig Jahre zurückliegende Modernisierungen können nicht berücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwendung des Tabellenblatts „Fiktives Baujahr“ ermittelt werden. Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) aufgenommen. Bitte fügen Sie in diesen Fällen neben der Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) auch die Nebenrechnung zur Ermittlung des „fiktiven Baujahrs“ (Tabellenblatt „KPA 1a“) bei.
Wohnfläche / Nutzfläche
Zu Ziffer 6 Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) anzugeben. Ist die Wohnfläche nach Aktenlage auf der Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) oder der DIN 283 ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die Ermittlung der Nutzfläche nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.Anzahl Garagenstellplätze
Zu Ziffer 7 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Garagenstellplätze. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlossene Stellplätze für Personenkraftwagen. Carports gehören somit nicht zu Garagenstellplätzen. Stellplätze im Freien und Carports sind pauschal über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten / THK) erfasst.
Anzahl Tiefgaragenstellplätze
Zu Ziffer 8 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Tiefgaragenstellplätze.
Miteigentumsanteil – Zähler / Nenner
Zu Ziffern 9 und 10 Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil anzugeben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsrecht (§§ 1008 ff. BGB, WEG) ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr [z. B. 70 (Zähler) / 1000 (Nenner)]. Entsprechendes gilt bei Teileigentum.
Grundstücksgröße
Zu Ziffer 11 In der Regel (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) ist hier die gesamte Größe des Grundstücks in m² anzugeben. Es bestehen keine Bedenken, als Grundstücksgröße die Summe der im Kaufvertrag genannten Grundstücksgrößen (Flurstücke) zu erfassen.
Bodenrichtwert
Zu Ziffer 12 Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 4 Absatz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Anzugeben ist der Bodenrichtwert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde bzw. Stadt gemäß § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrages ermittelt wurde. Auf die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu entsprechenden Auskunftsstellen wird hingewiesen.
Es sind die Bodenrichtwerte heranzuziehen, die für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten, auch wenn sie erst später beschlossen und veröffentlicht werden. Ein subjektiver Maßstab ist insoweit nicht anzulegen, so dass es ohne Bedeutung ist, ob die Vertragsparteien die Werte kannten oder kennen konnten und ob sie davon ausgingen, den Bodenwert gewissenhaft festgelegt zu haben.
Bei der Aufteilung eines Grundstückskaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude wird der Verkehrswert für das Grundstück einheitlich angesetzt. Es wird nicht differenziert zwischen Hausgrundfläche mit kleinem Umgriff und sonstigen Flächen.
Grundstücksgröße / Wert
Zu Ziffern 13 und 14 In besonderen Einzelfällen kann es erforderlich sein, hinsichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen zu differenzieren. Kommen für ein Grundstück beispielsweise unterschiedliche Bodenrichtwerte in Betracht, besteht die Möglichkeit dies über differenzierte Flächenangaben zu erfassen. Ist das Grundstück insbesondere größer als die vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichte wertbestimmende Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks und liegen sogenannte nicht eigenständig verwertbare Teilflächen (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung: „selbständig nutzbare Teilflächen“) vor, bestehen keine Bedenken, im Rahmen der Kaufpreisaufteilung diese Teilflächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts zu bewerten. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern hilfsweise als übliche Grundstücksgröße 500 m² angenommen werden. Zur Veranschaulichung folgende Beispiele: a) eigenständig verwertbare Teilfläche (kein Wertabschlag) Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem Gebäude auf der einen Hälfte des Grundstücks bebaut. Baurechtlich ist es zulässig, auch auf der anderen Hälfte des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Der Gutachterausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine Größe von 500 m² als wertbestim-mend veröffentlicht. Da es baurechtlich zulässig ist, das Grundstück mit einem weiteren Gebäude zu bebauen, handelt es sich bei dem Grundstück vollständig um eigenständig verwertbare Teilflächen. Es ist daher sachgerecht, das Grundstück im Rahmen der Kaufpreisaufteilung vollständig mit dem Bodenrichtwert zu bewerten. b) nicht eigenständig verwertbare Teilfläche (Wertabschlag) Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 8 m breit und 125 m tief. Der Gutachterausschuss hat keine Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück definiert. Die rückwertige Fläche stellt nicht eigenständig verwertbares sogenanntes „Hinterland“ dar. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein- und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, die Größe der eigenständig verwertbaren Fläche (Bauplatz) regelmäßig mit 500 m² anzusetzen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten sowie den Bodenwert für die übrige sogenannte „Hinterland“- Fläche mit 25% des Bodenrichtwertes anzunehmen.
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Rechtsgrundlagen zum Thema: Kaufpreisaufteilung
EStH 7.3
