Steuern & Recht

BFH: Grundstücksübertragung mit Schuldübernahme kann steuerpflichtig sein

BFH, Urteil vom 11.03.2025 – IX R 17/24
Pressemitteilung Nr. 37/25 vom 30.05.2025

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) entschieden:
Die Übertragung eines Grundstücks unter gleichzeitiger Übernahme von Schulden durch den Erwerber stellt – zumindest teilweise – ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft dar, wenn die Übertragung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG erfolgt.

Hintergrund des Falls

Ein Vater hatte 2014 ein Grundstück erworben und dabei teilweise Fremdkapital eingesetzt. 2019 – also innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist – übertrug er das Grundstück auf seine Tochter. Diese übernahm im Zuge der Übertragung bestehende Verbindlichkeiten in Höhe von 115.000 €. Der Verkehrswert des Grundstücks lag zu diesem Zeitpunkt bei 210.000 €.

Das Finanzamt sah darin ein teilentgeltliches Rechtsgeschäft:

  • Entgeltlicher Teil = Schuldübernahme (115.000 €)
  • Unentgeltlicher Teil = Differenz zwischen Verkehrswert und Schulden (95.000 €)

Der Gewinn aus dem entgeltlichen Teil wurde daher als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG besteuert.

Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigte die Sichtweise der Finanzverwaltung:

  • Eine Übertragung mit Schuldübernahme stellt keine rein unentgeltliche Schenkung dar, sondern einen Mischvorgang (teilentgeltlich / teilunentgeltlich).
  • Der entgeltliche Teil unterliegt der Einkommensteuer, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist.
  • Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Anschaffung des Grundstücks und die wirtschaftliche Gegenleistung – hier in Form der Schuldübernahme.

Bedeutung für die Praxis

Diese Entscheidung ist für viele familiäre Vermögensübertragungen von großer Relevanz – insbesondere bei:

  • Grundstücksübertragungen im Familienkreis mit übernommenen Darlehen,
  • Nachfolgegestaltungen mit Belastungsausgleich,
  • Nießbrauch- oder Übertragungsmodellen bei Immobilien.

Auch wenn keine Kaufpreiszahlung erfolgt, kann eine Steuerpflicht entstehen, wenn die übernehmende Person Schulden oder andere wirtschaftliche Lasten trägt.

Unser Praxistipp

Gestaltungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge sollten steuerlich genau geprüft werden.
Eine reine Schenkung liegt nur dann vor, wenn keinerlei Gegenleistung erfolgt. Die Übernahme von Darlehen, Hypotheken oder Verpflichtungen kann steuerlich als Veräußerungsteil gelten – mit entsprechenden Steuerfolgen.

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Quelle:
BFH, Urteil vom 11.03.2025 – IX R 17/24
(Pressemitteilung Nr. 37/25 vom 30.05.2025)