Spekulationssteuer & Immobilien


Spekulationssteuer + Immobilien

Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf - Höhe online berechnen



 

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Inhaltsverzeichnis


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Berechnung der Spekulationsfrist und Höhe des Spekulationsgewinns

Der Spekulationsgewinn ist beim Immobilienverkauf nicht die Differenz zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Veräußerungspreis, sondern zuzüglich der in Anspruch genommenen Abschreibung (Gebäude-AfA). Die normale AfA (Absetzungen für Abnutzung) als auch erhöhten Sonderabschreibungen (z. B. auf Denkmalschutz-Immobilien) werden dem Gewinn wieder hinzu gezählt. Es kann dazu führen, dass Sie trotzdem Sie weniger für Ihre Immobilie erlösen einen Spekulationsgewinn versteuern müssen, weil die AfA wieder rückgängig gemacht wird. Damit wird die Frage der Spekulationssteuer besonders wichtig. Der Spekulationsgewinn ermittelt sich gem. § 23 Abs. 4 S. 1 EStG wie folgt:

Veräußerungspreis
- Anschaffungskosten
= Gewinn/ Verlust
+ bisher in Anspruch genommene AfA
- Veräußerungskosten
= Spekulationsgewinn


Spekulationssteuer Immobilien

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Veräußerungspreis
-Anschaffungskosten
  Kaufpreis
  Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grundsteuer/Notar)
  nachträgliche Herstellungskosten
-Veräußerungskosten
  Verkaufsinserate
  Maklergebühren
  Notargebühren
  Grundbuchgebühren
  Telefonkosten
  Fahrtkosten
  Räumungskosten
  Vorfälligkeitsentschädigung
  Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands
  Renovierungskosten
+bisher in Anspruch genommene Abschreibung (AfA)

 

Die Versteuerung des Spekulationsgewinns erfolgt mit dem individuellen Einkommensteuersatz: Einkommensteuerrechner. Die Freigrenze von 512 EURO dürfte bei Immobilien eine untergeordnete Rolle spielen. Seit 1999 können Verluste eines Jahres in das vorangegangene und die folgenden Jahre rück- bzw. vorgetragen werden. Spekulationsverluste aus der Zeit vor 1999 werden nicht berücksichtigt.


Steuertipp: Spekulationssteuer kann auch bei Eigentumsübertragungen in Rahmen einer Ehescheidung entstehen. Die Höhe des Spekulationsgewinns und damit die Spekulationssteuer hängt oftmals von der Immobilienbewertung a ab, z. B. Einlage oder Entnahme. Auch bei der Erbschaftssteuer kann die Immobilienbewertung einen erheblichen Einfluss auf die Besteuerung haben. Wir prüfen daher kostenlos, ob sich Gutachten für Ihre Immobilie lohnt. Mit einem Immobiliengutachten können Sie Spekulationssteuer sparen, da oftmals ein höherer steuerfreier Wert Ihrer Immobilie nachgewiesen werden kann. Sie können mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung online den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln. Gerne überprüfen wir für Sie kostenlos, ob sich eine Immobilienbewertung für Sie lohnen würde.


Spekulationsfrist bei Immobilien

Die Spekulationsfrist (Spekulationsgeschäft - Fristen) bei privaten und nicht selbst genutzten Immobilien hat sich 1999 von 2 auf 10 Jahre verlängert. Die Verlängerung der Spekulationsfrist auf 10 Jahre ist teilweise verfassungswidrig (siehe unten). Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich. Das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags.


Die Spekulationsfrist für private Immobilienverkäufe von Immobilien beträgt 10 Jahre (Wenn Sie gewerblicher Grundstückshändler sind, dann sind die Verkäufe immer steuerpflichtig.). Hiervon gibt es jedoch 2 Ausnahmen. Trifft eine dieser Ausnahmeregelungen zu, handelt es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft und die Veräußerung der Immobilie ist steuerfrei.


  1. In der 1. Ausnahme spricht der Gesetzgeber davon, dass eine Steuererhebung entfällt, wenn das zu veräußernde Immobilie „im Zeitraum n der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Eigentümer die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
  2. Die 2. Ausnahme greift, wenn die Immobilie nicht ausschließlich zur Selbstnutzung gehalten wurde. Hierbei gibt der Gesetzgeber dann eine Zeitspanne vor, in dem das Objekt mindestens selbst genutzt werden muss. Im Gesetzestext heißt es hierzu, dass im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorgelegen haben muss. Hierbei ist es dann nicht notwendig, dass es sich um volle Jahre handelt.

Vorsicht ist bei der Immobilienveräußerung auch hinsichtlich "Liebhaberei" angebracht, wie z.B. keine Überschusserzielungsabsicht bei Immobilienveräußerung kurze Zeit nach Erwerb (Schl.-Holst. FG v. 7.5.1998, DStR E 2000 S. 235, (NZB IX B 119/98)


Weiterhin ist auch die sog. 3 Objektgrenze im Fünfjahreszeitraum zu beachten, damit der Verkauf nicht steuerpflichtig durch einen gewerblichen Grundstückshandel wird.


Spekulationsfrist auf Immobilien ist teilweise verfassungswidrig

Mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) wurde entschieden, dass die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre für die Veräußerung von Immobilien als solche grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Das gilt auch soweit zweijährige Spekulationsfrist im Zeitpunkt der Gesetzesverkündung noch nicht abgelaufen war, da die bloße Möglichkeit, Spekulationsgewinne später steuerfrei zu vereinnahmen, keine vertrauensrechtlich geschützte Position begründet.


Die Anwendung der verlängerten Spekulationsfrist ist jedoch insoweit verfassungswidrig, als mit der Gesetzesänderung Wertzuwächse besteuert werden, die bis zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung eingetreten sind und die nach Maßgabe der zuvor geltenden Rechtslage hätten steuerfrei realisiert werden können. Es werden folgende Fälle unterschieden:


1. Spekulationsgeschäfte vor dem 1. April 1999

Der Gewinn aus einem Spekulationsgeschäft bei Immobilien, bei dem die Veräußerung auf einem nach dem 31. Dezember 1998 und vor dem 1. April 1999 abgeschlossenen Vertrag, unterliegt nicht der Spekulationssteuer, wenn die für dieses Spekulationsgeschäft bis zur Gesetzesänderung geltende zweijährige Veräußerungsfrist abgelaufen war.


2. Spekulationsgeschäfte nach dem 31. März 1999 und abgelaufener Zweijahresfrist

Erfolgt die Veräußerung einer Immobilie auf Grund eines nach dem 31. März 1999 abgeschlossenen Vertrags und war für diese Veräußerung die vor der Gesetzesänderung geltende zweijährige Spekulationsfrist bereits vor dem 1. April 1999 abgelaufen, so ist der Spekulationsgewinn in einen Anteil für den bis zur Gesetzesänderung entstandenen nicht spekulationspflichtigen Wertzuwachs und in einen Anteil für den nach der Verkündung dieses Gesetzes entstandenen steuerpflichtigen Wertzuwachs aufzuteilen. Bei Spekulationsverlusten findet der Beschluss des BVerfG vom 7. Juli 2010 keine Anwendung.


Der spekulationssteuerpflichtige Wertzuwachses ist entsprechend dem Verhältnis der Besitzzeit nach dem 31. März 1999 im Vergleich zur Gesamtbesitzzeit linear (monatsweise) zu ermitteln. Diese vereinfachte Regelung findet auf Antrag des Steuerpflichtigen keine Anwendung, wenn dieser einen tatsächlich höheren Wertzuwachs für den Zeitraum zwischen der Anschaffung der Immobilie und der Gesetzesänderung nachweist.


Achtung: Im Einzelfall kann die Finanzverwaltung abweichend von der Vereinfachungsregelung auch eine andere Aufteilung des Wertzuwachses zu Ungunsten des Steuerpflichtigen durchführen.


3. Spekulationsgeschäfte nach dem 31. März 1999 innerhalb der bis zur Gesetzesänderung geltenden zweijährigen Spekulationsfrist

Erfolgt die Veräußerung nach dem 31. März 1999 und ist für diese Veräußerung die vor der Gesetzesänderung geltende zweijährige Spekulationsfrist nicht vor dem 1. April 1999 abgelaufen, unterliegt der Spekulationsgewinn insgesamt der Spekulationssteuer.. Eine Aufteilung in einen steuerbaren und einen nicht steuerbaren Wertzuwachs findet nicht statt.


Im Steuerlexikon finden Sie weitere Informationen zu Spekulationssteuer und Immobilien:


 

Weitere Steuern beim Immobilienverkauf: Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Hier erhalten Sie mehr Infos zum Thema Immobiliensteuerrecht


Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungskosten einer Immobilie nach Veräußerung dieser Immobilie als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; Anwendung des BFH-Urteils vom 20. Juni 2012– IX R 67/10 – (BStBl 2013 II S. 275 )

In dem o. g. Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) abweichend von der bisherigen BFH-Rechtsprechung und Auffassung der Finanzverwaltung entschieden, dass Schuldzinsen für ein zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommenes Darlehen nach einer gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbaren Veräußerung dieser Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausreicht.

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder gelten für die Anwendung des o. g. BFH-Urteils folgende Grundsätze:

Voraussetzung für den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, dass die nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbare Immobilienveräußerung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt ist, der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen, und die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen (vgl. BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004, BStBl 2004 I S. 933 ) weggefallen ist.

Der Werbungskostenabzug ist mangels Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verneinen, soweit die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).

Der Werbungskostenabzug ist ebenfalls in den Fällen einer nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG nicht steuerbaren Immobilienveräußerung außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist zu versagen.

Für Grundstücksveräußerungen, bei denen die Veräußerung auf einem vor dem 1. Januar 1999 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag oder gleichstehenden Rechtsakt beruht (sog. Altfälle) und die daher nicht unter den Anwendungsbereich des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG in der Fassung des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 fallen, gilt die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung fort. Danach ist für Schuldzinsen, die auf die Zeit nach der Aufgabe der Vermietungsabsicht oder -tätigkeit entfallen, kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorzunehmen. Denn die Schuldzinsen stehen gem. bisheriger BFH-Rechtsprechung nicht mehr mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang im Sinne von § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG , sondern sind Gegenleistung für die Überlassung von Kapital, das im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient (BFH-Urteil vom 12. November 1991– IX R 15/90 – , BStBl 1992 II S. 289 ).


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Einkommensteuerliche Folgen der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags

BFH-Urteil vom 27.6.2006 (BStBl 2007 II S. 162)

Zur Frage der einkommensteuerlichen Behandlung der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags nimmt das Bayerische Landesamt für Steuern anhand des folgenden Beispielsachverhalts Stellung:

Der Steuerpflichtige A hatte im Januar 2004 ein Mietwohngrundstück zum Kaufpreis von 1 Million EUR erworben. Die Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) beliefen sich auf 40.000 EUR. A erklärte in den Jahren 2004 und 2005 folgende Vermietungseinkünfte, die bestandskräftig veranlagt sind:

VZ 2004

VZ 2005

Mieteinnahmen

40.000 EUR

45.000 EUR

Schuldzinsen

./.

35.000 EUR

./.

30.000 EUR

Gebäude-AfA

./.

15.000 EUR

./.

15.000 EUR

Sonstige Werbungskosten

./.

5.000 EUR

./.

5.000 EUR

Verlust

./.

15.000 EUR

./.

5.000 EUR


Anfang des Jahres 2006 entdeckte A an dem Gebäude schwerwiegende bauliche Schäden, die ihm der Verkäufer böswillig verschwiegen hatte. Nach Rücktritt vom Kaufvertrag nach §§ 346 , 323 BGB erstattete der Veräußerer A den damals gezahlten Kaufpreis, die seinerzeit angefallenen Notar- und Grundbuchgebühren und die zwischenzeitlich geleisteten Aufwendungen auf das Grundstück einschließlich der gezahlten Schuldzinsen. Gegen gerechnet wurden die vereinnahmten Mieten. Außerdem zahlte der Veräußerer Zinsen für den Kaufpreis, der ihm für zwei Jahre zur Verfügung stand (§§ 346 Abs. 1 Satz 1, 347 Abs. 1 Satz 1 BGB ). Im Jahr 2006 erhielt A aus diesem Grund 1,09 Millionen EUR, die sich wie folgt zusammensetzen:

Erstattung Kaufpreis und Nebenkosten

1.040.000 EUR

+ Erstattung Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten

75.000 EUR

– gegen zurechnende Mieteinnahmen

– 85.000 EUR

+ Verzinsung des Kaufpreises

60.000 EUR

Gesamtbetrag

1.090.000 EUR


Welche steuerlichen Auswirkungen ergeben sich aus der Rückabwicklung des Kaufvertrags bei A?

Ergebnis:

Bei A ergeben sich im Jahr 2006 folgende Auswirkungen:

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG )

– 10.000 EUR

Einnahmen aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG )

+ 60.000 EUR


Zivilrechtlich entfaltet die Aufhebung des Kaufvertrags Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Steuerlich gilt jedoch der Grundsatz, dass zivilrechtlich zurückwirkende Vereinbarungen bzw. Gerichtsentscheidungen keine steuerliche Rückwirkung entfalten können. Wenn der Tatbestand der Einkünfteerzielung verwirklicht worden ist, lässt sich das nicht rückwirkend ändern (§§ 38 , 41 AO). Die zivilrechtliche Rückwirkung wird deshalb bei laufend veranlagten Steuern nicht nachvollzogen, sondern beschränkt sich auf einmalig festgesetzte Steuern wie Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer. Für den Bereich der Einkommensteuer gilt der „Grundsatz der Unabänderlichkeit des verwirklichten Einkünfteerzielungstatbestandes” (BFH vom 21.10.1999, BStBl 2000 II S. 424 sowie vom 15.3.2000, BFH/NV 2000 S. 1185) .

Im vorliegenden Fall hat der Steuerpflichtige A bis zur Rückübertragung des Grundstücks den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt. Dieser Tatbestand wird nicht rückgängig gemacht , wenn er das Grundstück rücküberträgt, ihm die Grundstückskosten ersetzt werden und er die vereinnahmten Mieten (im Wege der Verrechnung) herausgibt. Bis zur Vereinbarung über die Rückabwicklung des Kaufvertrags war der Steuerpflichtige rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks. Ihm sind deshalb die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen.

Die Vereinbarungen des Jahres 2006 entfalten danach einkommensteuerliche Wirkung erst für dieses Jahr. Dabei ist davon auszugehen, dass sämtliche in der Vereinbarung einzeln aufgeführten Berechnungsposten in diesem Jahr bei dem Steuerpflichtigen zu- bzw. abgeflossen sind, teilweise im Wege der Verrechnung. Damit ergeben sich folgende Auswirkungen bei den verschiedenen Einkunftsarten:


Vermietung und Verpachtung

Die erstatteten (= empfangenen) Schuldzinsen und sonstigen Werbungskosten sind im Jahr der Zahlung als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen (75.000 EUR). Die Herausgabe der vereinnahmten Mieten führt zu negativen Einnahmen (./. 85.000 EUR), so dass bei A im VZ 2006 ein Verlust von 10.000 EUR bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen ist.

Über die gesamte Besitzzeit weist A damit einen Vermietungsverlust in Höhe der in Anspruch genommenen Gebäudeabschreibungen (./. 30.000 EUR sowie ggf. anteilige AfA 2006 bis zur Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht bzgl. der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) aus.


Hinsichtlich der AfA wird auf Folgendes ergänzend hingewiesen:

Eine Rückgängigmachung von AfA beim Rücktritt vom Immobilienverkauf kann ausnahmsweise dann in Betracht kommen, wenn und soweit der Käufer (hier A) den Kaufpreis tatsächlich gar nicht erbracht hat, also in Wahrheit keine AK getragen hat. Ist demnach der Erwerber den Kaufpreis bis zum Rücktritt ganz oder teilweise schuldig geblieben, könnte eine Änderung der bestandskräftigen Veranlagungen gem. § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO erfolgen.

In allen anderen Fällen bleibt die AfA erhalten.


Privater Veräußerungsgewinn

Nach dem BFH-Urteil vom 27.6.2006, BStBl 2007 II S. 162 stellt die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dar. Ein etwaiger Veräußerungsgewinn in Höhe der rückgängig gemachten AfA fällt somit – entgegen früherer Verwaltungsauffassung nicht an.


Einnahmen aus Kapitalvermögen

Die von dem Grundstücksveräußerer gezahlten Zinsen für den vereinnahmten und später erstatteten Kaufpreis (60.000 EUR) gehören bei A zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG . Dabei handelt es sich nicht um eine Entschädigung im Sinne von § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG , das heißt, dass die Tarifermäßigung nach § 34 Abs. 1 EStG nicht in Betracht kommt.

Der zu verzinsende Geldbetrag stand dem Veräußerer des Grundstücks zur Verfügung. Für diese Nutzung bzw. Nutzungsmöglichkeit hat er nach den Vorschriften des BGB unmittelbar Zinsen zu entrichten und ist nicht etwa zur Zahlung von Schadensersatz wegen entgangener Nutzungsvorteile verpflichtet.

Die Zusammenballung der Zinsen stellt nach der BFH-Rechtsprechung auch keine Vergütung für eine mehrjährige Tätigkeit dar i.S.d. § 34 Abs. 2 Nr. 4 EStG (BFH vom 22.4.1966 BStBl 1966 III S. 462 ).

Hinweis:
Der Inhalt der Verfügung entspricht im Wesentlichen dem Erlass des Senators für Finanzen Berlin vom 14.5.2007 III A S 2253 - 4/07 .

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