Steuern & Recht

Ernstliche Zweifel an einem Ansatz des Bodenrichtwerts für baureifes Land zur Ermittlung eines Grundsteuerwerts für ein in einem Landschaftsschutzgebiet belegenes Grundstück

FG Düsseldorf, Mitteilung vom 14.03.2025 zum Beschluss 11 V 2128/24 A (BG) vom 09.01.2025 (rkr)

Hintergrund des Verfahrens

Der 11. Senat des Finanzgerichts Düsseldorf hatte über einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung eines Grundsteuerwertbescheids zu entscheiden. Streitgegenständlich war die Bewertung eines 522 m² großen Grundstücks, das in einem Landschaftsschutzgebiet liegt.

Das Finanzamt hatte den Grundsteuerwert basierend auf einem Bodenrichtwert von 630 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land festgesetzt. Der Antragsteller hielt diese Bewertung für unzutreffend, da das Grundstück nicht bebaubar sei und lediglich als Gartenfläche genutzt werde.

Argumentation des Antragstellers

  • Das Grundstück sei nicht bebaubar und werde als Gartenfläche genutzt.
  • Eine E-Mail des Gutachterausschusses der Stadt bestätige, dass für vergleichbare landwirtschaftliche Flächen mit der Nutzungsart Grünland ein Bodenrichtwert von 3,50 Euro pro Quadratmeter gelte.
  • Der Antragsteller beantragte daher, den Bodenrichtwert auf maximal 3,50 Euro pro Quadratmeter anzusetzen.

Entscheidung des Finanzgerichts

Das Finanzamt passte den Ansatz des Bodenrichtwerts während des Verfahrens teilweise an und setzte 78,25 Euro pro Quadratmeter an, entsprechend 12,5 % des Bodenrichtwerts für baureifes Land. Das Finanzamt argumentierte:

  • Das Grundstück sei keinem der vier Entwicklungszustände nach § 3 Abs. 1 bis 4 ImmowertV 2022 zuzuordnen.
  • Wenn vom Gutachterausschuss kein spezifischer Bodenrichtwert für solche Flächen ermittelt werde, sei der Grundsteuerwert gemäß § 247 Abs. 3 BewG abzuleiten.

Das Finanzgericht Düsseldorf gab dem Antragsteller weitgehend Recht und entschied, dass ein Bodenrichtwert von mehr als 10,50 Euro pro Quadratmeter nicht nachvollziehbar sei.

  • Die Fläche sei als „sonstige Fläche“ im Sinne des § 3 Abs. 5 ImmowertV 2022 einzustufen.
  • Es sei nicht erkennbar, wie das Finanzamt zu der Berechnung des Bodenrichtwerts gekommen sei.
  • Der Senat orientierte sich an literaturbasierten Bewertungsmethoden, die den zwei- bis vierfachen Wert von Grünland annehmen, und setzte den Wert auf 10,50 Euro pro Quadratmeter fest (dreifacher Grünland-Wert).

Fazit

  • Das FG Düsseldorf hat erhebliche Zweifel an der Anwendbarkeit des Bodenrichtwerts für baureifes Land auf nicht bebaubare Flächen.
  • Eine abstrakte Herleitung des Werts ohne klare Begründung ist nicht ausreichend.
  • Die Entscheidung könnte weitreichende Auswirkungen auf die Bewertung von Grundstücken in Landschaftsschutzgebieten haben.

Der Beschluss ist rechtskräftig.

Quelle: Finanzgericht Düsseldorf, Newsletter März 2025