Die neue Grundsteuer in Hessen sorgt weiterhin für reichlich Zündstoff. Während das Finanzgericht Hessen das hessische Berechnungsmodell Anfang 2025 noch im Grundsatz abgenickt hatte, zeigen sich nun gewaltige Risse im Fundament des Gesetzes – zumindest, wenn es um sehr große Grundstücke außerhalb bebauter Gebiete geht.

In einem aktuellen Beschluss (Az. 3 V 1420/24 vom 21.05.2026) hat das Hessische Finanzgericht (FG) erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel am hessischen Grundsteuergesetz geäußert. Es geht um die Besteuerung sogenannter „übergroßer Grundstücke im Außenbereich“, wie beispielsweise Golfplätze oder große Freizeitanlagen.

Wichtiger Hinweis vorab: Das Gericht hat in einem Eilverfahren (einstweiliger Rechtsschutz) entschieden. Die endgültige rechtliche Klärung liegt nun beim Bundesfinanzhof (BFH). Die Neuregelung ist somit rechtlich derzeit noch in Schwebe.

Worum ging es bei dem Streit um die neue Grundsteuer?

Das Land Hessen hat bei der Grundsteuerreform einen eigenen Weg gewählt und das sogenannte Flächen-Faktor-Modell eingeführt. Im Gegensatz zum Bundesmodell, das sich am tatsächlichen Wert einer Immobilie orientiert, berechnet Hessen die Steuer hauptsächlich nach der bloßen Größe der Grundstücks- und Gebäudeflächen. Die Idee dahinter (das sogenannte Äquivalenzprinzip): Wer viel Fläche hat, hat auch mehr Möglichkeiten, die kommunale Infrastruktur (wie Straßen, Beleuchtung oder Feuerwehr) zu nutzen – und soll dafür entsprechend zahlen.

Das Problem: Im vorliegenden Fall klagte die Eigentümerin eines riesigen, verpachteten Golfplatzes. Da der Golfplatz im baurechtlichen Außenbereich (also weit abseits von geschlossenen Siedlungen) liegt, profitierte er ohnehin kaum von der städtischen Infrastruktur. Zwar mindert das Gesetz den Bodenrichtwert für solche Außenbereiche pauschal auf 10 Prozent ab. Doch durch die schiere Größe der Fläche schoss der festgesetzte Grundsteuermessbetrag für den Golfplatz in astronomische Höhen. Die Eigentümerin sah darin eine völlig überzogene Bewertung, die den tatsächlichen Wert und Nutzen der Fläche ignoriert.

Wie hat das Finanzgericht (FG) Hessen entschieden?

Die Richter gaben der Eigentümerin im Eilverfahren recht und setzten die Vollziehung des Steuerbescheides teilweise aus. Der Senat äußerte massive Zweifel daran, ob das hessische Gesetz in dieser speziellen Konstellation mit dem Grundgesetz (Gleichheitssatz und Eigentumsgarantie) vereinbar ist.

Die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Beschluss:

• Pauschale Abminderung reicht nicht: Die bloße Annahme von 10 Prozent des Bodenrichtwerts für Außenbereiche ist bei gigantischen Flächen nicht ausreichend.
• Geringe Infrastrukturnutzung: Eigentümer von extrem großen Grundstücken im Außenbereich profitieren bei Weitem nicht in dem Maße von Straßen und kommunalen Einrichtungen wie Eigentümer im städtischen Innenbereich.
• Fehlende Härtefallklausel: Das Gericht bemängelte scharf, dass das hessische Gesetz keine spezielle Härtefallregelung für derartige atypische Grundstücke (wie Golfplätze) bereithält.
• Gefahr der Übermaßbesteuerung: Da Eigentümer im Außenbereich ihre Flächen durch strenge Bauverbote nicht einfach lukrativer nutzen oder bebauen können, droht durch die reine Flächenbesteuerung eine verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigende Steuerbelastung.

Was bedeutet das konkret für Ihr Portemonnaie? (Praxistipp)

Dieses Eilurteil ist ein mächtiger Hebel für alle Eigentümer, die in Hessen sehr große Flächen im Außenbereich (außerhalb der klassischen Land- und Forstwirtschaft, wie z. B. Freizeitanlagen, Reitanlagen oder Golfplätze) besitzen.

Unsere Handlungsempfehlungen:

1. Grundsteuerbescheide sofort prüfen: Wenn Sie Eigentümer eines großen Grundstücks im baurechtlichen Außenbereich sind, prüfen Sie Ihren Grundsteuermessbescheid. Führt die schiere Fläche zu einer extremen steuerlichen Belastung?
2. Einspruch einlegen: Werden Sie aktiv! Legen Sie innerhalb der einmonatigen Frist Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein.
3. Ruhen des Verfahrens beantragen: Verweisen Sie in Ihrem Einspruch zwingend auf den Beschluss des FG Hessen (Az. 3 V 1420/24) sowie auf das nun anstehende Beschwerdeverfahren beim Bundesfinanzhof. Beantragen Sie das Ruhen Ihres Einspruchsverfahrens und zusätzlich die Aussetzung der Vollziehung. So müssen Sie die strittige, extrem hohe Steuer bis zu einer endgültigen Klärung durch den BFH vorerst nicht zahlen.

Haben Sie Zweifel an Ihrem Grundsteuerbescheid?

Die Grundsteuerreform ist fehleranfällig und viele Bescheide sind rechtlich angreifbar. Wir prüfen Ihre Feststellungsbescheide, legen fristgerecht Einspruch ein und wehren uns für Sie gegen überzogene Flächenansätze durch das Finanzamt. Sprechen Sie uns an – vereinbaren Sie jetzt einen Termin für eine persönliche Beratung in unserer Kanzlei!

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Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar und ersetzt nicht das persönliche Gespräch mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen.