Die Grundsteuer Niedersachsen bleibt vorerst auf Kurs: Das Niedersächsische Finanzgericht hat im Musterverfahren 1 K 38/24 entschieden, dass das 2021 neu gefasste Niedersächsische Grundsteuergesetz nicht verfassungswidrig ist. Die Klage einer Grundstückseigentümerin wurde abgewiesen. Für Eigentümer, Vermieter und Unternehmen ist das Urteil wichtig – endgültig abgeschlossen ist die Diskussion aber noch nicht, denn das Gericht hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.
Worum ging es in dem Musterverfahren zur Grundsteuer Niedersachsen?
Im Verfahren vor dem Niedersächsischen Finanzgericht wandte sich eine Grundstückseigentümerin gegen die neue Grundsteuerberechnung in Niedersachsen. Sie hielt das Flächen-Lage-Modell für verfassungswidrig und sah insbesondere ihre Gewerbeimmobilie gegenüber anderen Grundstücken übermäßig belastet.
Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Nach Auffassung des 1. Senats war das Niedersächsische Grundsteuergesetz nicht dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen, weil das Gericht nicht von dessen Verfassungswidrigkeit überzeugt war. Außerdem habe das Finanzamt die gesetzlichen Regelungen zutreffend angewendet.
Warum hält das Gericht das Flächen-Lage-Modell für zulässig?
Das Finanzgericht betonte den weiten Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers. Bei Massenverfahren wie der Grundsteuer darf der Gesetzgeber typisieren, pauschalieren und sich am Regelfall orientieren. Nicht jede Besonderheit eines einzelnen Grundstücks muss im Gesetz exakt abgebildet werden.
Nach Ansicht des Gerichts verstößt das niedersächsische Modell nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Es sei zulässig, die Grundsteuer am sogenannten Äquivalenzprinzip auszurichten. Vereinfacht gesagt: Die Grundsteuer soll auch den Nutzen abbilden, den Grundstückseigentümer aus kommunaler Infrastruktur und Leistungen der Daseinsvorsorge ziehen können.
Was bedeutet das Flächen-Lage-Modell einfach erklärt?
Niedersachsen nutzt nicht das Bundesmodell, sondern ein eigenes Landesmodell für die Grundsteuer B. Dieses Modell stellt im Kern auf drei Faktoren ab:
- die Grundstücksfläche,
- bei bebauten Grundstücken zusätzlich die Gebäudefläche,
- und einen Lage-Faktor.
Der Lage-Faktor vergleicht den Bodenrichtwert des einzelnen Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde. Liegt der Wert darüber, kann sich der Ausgangswert erhöhen; liegt er darunter, kann er sinken.
Das Gericht hielt auch diesen Lage-Faktor für verfassungsrechtlich zulässig. Die Verwendung von Bodenrichtwerten sei im steuerlichen Massenverfahren praktikabel und bereits aus anderen Bewertungszusammenhängen bekannt.
Warum werden Wohnimmobilien günstiger behandelt?
Ein weiterer Streitpunkt war die Begünstigung der Wohnnutzung. In Niedersachsen wird die Grundsteuermesszahl für Wohnnutzung auf 70 Prozent ermäßigt. Gewerbliche oder andere Nichtwohnnutzungen profitieren davon nicht in gleicher Weise.
Das Finanzgericht sah auch darin keinen Verfassungsverstoß. Der Gesetzgeber dürfe mit dieser Ermäßigung das Ziel verfolgen, Wohnen steuerlich zu fördern. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien bedeutet das allerdings: Eine höhere Belastung gegenüber reiner Wohnnutzung kann nach diesem Urteil grundsätzlich gerechtfertigt sein.
Ist die Entscheidung endgültig?
Nein. Das Urteil ist ein wichtiges Signal, aber die Rechtslage bleibt teilweise in Schwebe. Das Niedersächsische Finanzgericht hat die Revision zum Bundesfinanzhof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Damit kann der BFH die Rechtsfrage noch überprüfen.
Außerdem sind beim Niedersächsischen Finanzgericht nach dessen Angaben noch rund 80 weitere Klagen gegen Bescheide über Grundsteueräquivalenzbeträge und Grundsteuermessbeträge nach dem neuen niedersächsischen Grundsteuermodell anhängig.
Was sollten Eigentümer jetzt tun?
Eigentümer sollten das Urteil nicht als Anlass nehmen, Grundsteuerbescheide ungeprüft zu akzeptieren. Die grundsätzliche Bestätigung des Modells bedeutet nicht automatisch, dass jeder einzelne Bescheid richtig ist.
Prüfen Sie insbesondere:
- Stimmen Grundstücksfläche, Wohnfläche und Nutzfläche?
- Wurde die Nutzung richtig eingeordnet, etwa Wohnen oder Gewerbe?
- Ist der angewandte Lage-Faktor plausibel?
- Wurde der richtige Grundsteuermessbetrag übernommen?
- Hat die Gemeinde den zutreffenden Hebesatz angewendet?
Wichtig ist auch: Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, etwa durch Anbau, Nutzungsänderung oder Flächenänderung, müssen dem Finanzamt grundsätzlich angezeigt werden. Das Landesamt für Steuern Niedersachsen nennt als Beispiele unter anderem Baumaßnahmen, geänderte Nutzungen und veränderte Flächengrößen.
Praxistipp: Bescheide trotz Musterurteil sorgfältig prüfen
Das Urteil stärkt zwar das niedersächsische Flächen-Lage-Modell, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung. Gerade bei Gewerbeimmobilien, gemischt genutzten Gebäuden, größeren Grundstücken oder ungewöhnlichen Lagewerten kann eine genaue Prüfung sinnvoll sein.
Unser Tipp: Bewahren Sie die Bescheide über den Grundsteueräquivalenzbetrag, den Grundsteuermessbetrag und den eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde gemeinsam auf. Nur im Zusammenspiel dieser Bescheide lässt sich nachvollziehen, wie sich die endgültige Grundsteuer zusammensetzt.
Fazit: Grundsteuer in Niedersachsen vorerst bestätigt – BFH kann noch folgen
Das Niedersächsische Finanzgericht hält das neue Grundsteuermodell des Landes für verfassungsgemäß. Für Eigentümer bedeutet das: Das Flächen-Lage-Modell bleibt zunächst die maßgebliche Grundlage für die Grundsteuer B in Niedersachsen. Wegen der zugelassenen Revision ist die endgültige höchstrichterliche Klärung aber noch offen.
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Quelle: Niedersächsisches Finanzgericht, Pressemitteilung vom 18. Juni 2026 zum Urteil 1 K 38/24 vom 18. Juni 2026.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.