FG Niedersachsen, Urteil vom 16.03.2026 – 9 K 170/24
Nicht rechtskräftig – Revision beim BFH anhängig: IX R 4/26
Eine Grundstücksübertragung im Zugewinnausgleich kann steuerlich als Anschaffung gelten – auch wenn die eigentliche Zugewinnausgleichsforderung erst später entsteht oder die Scheidung nie durchgeführt wird. Das hat das FG Niedersachsen entschieden. Für Ehegatten kann das teuer werden, wenn das Grundstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Die Entscheidung ist jedoch noch nicht rechtskräftig und liegt nun beim BFH.
Worum ging es in dem Fall?
Die Klägerin lebte seit mehreren Jahren von ihrem Ehemann getrennt und hatte die Scheidung beantragt. Zusätzlich beantragte sie einen vorzeitigen Zugewinnausgleich, weil sie befürchtete, ihr Ehemann könne seinen erheblichen Grundbesitz verkaufen oder sich ins Ausland absetzen.
Im Rahmen eines gerichtlich protokollierten Teilvergleichs übertrug der Ehemann zwei größere Grundstücke auf die Klägerin. Die Übertragung sollte auf eine künftige Zugewinnausgleichsforderung angerechnet werden. Danach wurde das Scheidungsverfahren jedoch nicht weiterbetrieben. Die Ehegatten lebten fast 15 Jahre getrennt weiter, bis der Ehemann verstarb.
Die Klägerin teilte die Grundstücke später auf und verkaufte Teilflächen innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist. Dabei erzielte sie erhebliche Wertsteigerungen. In ihren Steuererklärungen erklärte sie keine privaten Veräußerungsgeschäfte, weil sie die Übertragung als unentgeltlich ansah. Das Finanzamt beurteilte den Vorgang anders.
Warum ist die Frage „Anschaffung oder Schenkung?“ so wichtig?
Bei privaten Grundstücken kommt es für § 23 EStG entscheidend darauf an, ob zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wird ein Grundstück innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.
Der Knackpunkt:
Eine unentgeltliche Übertragung, etwa eine reine Schenkung, ist grundsätzlich keine Anschaffung des Beschenkten im klassischen Sinn. Wird das Grundstück aber gegen Anrechnung auf einen Anspruch übertragen, kann darin eine entgeltliche Gegenleistung liegen.
Genau darum ging es hier: War die Grundstücksübertragung eine unentgeltliche Zuwendung unter Ehegatten – oder eine entgeltliche Leistung zur Abgeltung einer künftigen Zugewinnausgleichsforderung?
Wie hat das FG Niedersachsen entschieden?
Das FG Niedersachsen sah in der Grundstücksübertragung eine Anschaffung im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Nach Auffassung des Gerichts kommt es nicht darauf an, dass die Scheidung später nicht durchgeführt wurde und die Zugewinnausgleichsforderung zunächst noch nicht endgültig entstanden war.
Entscheidend sei vielmehr, dass die Übertragung zur Abgeltung oder Anrechnung eines gegenwärtigen oder künftigen Zugewinnausgleichsanspruchs vereinbart wurde. Die bisherigen BFH-Grundsätze zur Entgeltlichkeit bei Grundstücksübertragungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs sollen nach Auffassung des FG auch bei einem vorzeitigen Zugewinnausgleich gelten.
Was bedeutet „vorzeitiger Zugewinnausgleich“?
Der Zugewinnausgleich betrifft Ehegatten, die im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Vereinfacht gesagt wird am Ende des Güterstands verglichen, welcher Ehegatte während der Ehe den höheren Vermögenszuwachs erzielt hat.
Ein vorzeitiger Zugewinnausgleich kann in besonderen Fällen schon vor der Scheidung eine Rolle spielen. § 1385 BGB regelt den vorzeitigen Zugewinnausgleich des ausgleichsberechtigten Ehegatten; § 1386 BGB betrifft die vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft.
Für die Steuer ist entscheidend: Wird ein Grundstück übertragen, damit ein solcher Anspruch ganz oder teilweise erfüllt oder vorbereitet wird, kann das steuerlich wie ein entgeltlicher Erwerb behandelt werden.
Wo liegt die Steuerfalle für Ehegatten?
Die Steuerfalle liegt in der scheinbar familiären Gestaltung.
Viele Ehegatten gehen davon aus:
„Was zwischen Ehegatten übertragen wird, ist unentgeltlich.“
Das stimmt aber nicht automatisch. Wird die Übertragung mit einem Anspruch verrechnet oder auf eine künftige Forderung angerechnet, kann das Finanzamt eine Gegenleistung annehmen. Dann beginnt für den übernehmenden Ehegatten eine eigene zehnjährige Frist nach § 23 EStG.
Verkauft der übernehmende Ehegatte das Grundstück oder Teilflächen innerhalb dieser Frist mit Gewinn, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn entstehen.
Warum ist das Urteil noch „in Schwebe“?
Das FG Niedersachsen hat die Revision wegen der Besonderheiten des Sachverhalts zugelassen. Das Verfahren ist beim BFH unter dem Aktenzeichen IX R 4/26 anhängig. Damit ist die Rechtsfrage noch nicht endgültig geklärt.
Für vergleichbare Fälle bedeutet das: Steuerbescheide sollten sorgfältig geprüft werden. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, Einspruch einzulegen und ein Ruhen des Verfahrens mit Hinweis auf das BFH-Verfahren zu beantragen.
Praxistipp: Bei Trennung, Scheidung und Immobilien frühzeitig steuerlich planen
Wer im Rahmen einer Trennung oder Scheidung Immobilien überträgt, sollte die steuerlichen Folgen vor der notariellen Beurkundung prüfen lassen.
Besonders wichtig sind diese Punkte:
- Wird das Grundstück wirklich unentgeltlich übertragen?
- Erfolgt eine Anrechnung auf Zugewinnausgleich, Unterhalt oder andere Ansprüche?
- Wann beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist?
- Ist ein späterer Verkauf oder eine Aufteilung des Grundstücks geplant?
- Wie wird die Gegenleistung im Vertrag formuliert?
Schon einzelne Formulierungen im Vergleich, Ehevertrag oder notariellen Übertragungsvertrag können später über Steuerpflicht oder Steuerfreiheit entscheiden.
Fazit: Grundstücksübertragungen unter Ehegatten sind kein Selbstläufer
Das Urteil des FG Niedersachsen zeigt: Eine Grundstücksübertragung unter Anrechnung auf eine künftige Zugewinnausgleichsforderung kann steuerlich als Anschaffung gelten. Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren verkauft, droht ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.
Die Entscheidung ist für Trennungs- und Scheidungsfälle mit Immobilienvermögen besonders relevant. Sie ist aber noch nicht rechtskräftig, weil der BFH unter dem Aktenzeichen IX R 4/26 entscheiden muss.
Unser Rat: Lassen Sie Immobilienübertragungen im Zuge von Trennung, Scheidung oder Zugewinnausgleich immer vorab steuerlich prüfen. So vermeiden Sie spätere Überraschungen bei der Einkommensteuer.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.