Mieterhöhung: 10 %-Grenze gilt nicht mehr – es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an

Mieterhöhung: 10 %-Grenze gilt nicht mehr – es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an

Nach bisheriger Rechtsprechung ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, wenn diese nicht mehr als 10 % nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Diese Rechtsprechung wurde aufgegeben: Für Mieterhöhungen kommt es jetzt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 156 qm vereinbart. Die tatsächliche Wohnfläche liegt mit 210 qm rund 34 % darüber. Die Vermieterin berechnet die Mieterhöhung anhand der tatsächlichen Wohnfläche, was eine deutliche Überschreitung der Kappungsgrenze zur Folge hätte. Der Mieter hat nur einer Mieterhöhung unter Beachtung der in Berlin geltenden Kappungsgrenze von 15 % zugestimmt.

Entscheidung

Im Ergebnis hatte die Klage vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Die Vermieterin kann keine Mieterhöhung über die vom Mieter akzeptierten 15 % hinaus verlangen, denn neben der tatsächlichen Wohnungsgröße ist die Kappungsgrenze zu beachten.

Für den Vergleich, ob die Miete angemessen und am örtlichen Markt orientiert ist, ist allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße können im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Der Bundesgerichtshof hält deshalb an seiner bisherigen Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, nicht mehr fest.

Aus der unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag ergibt sich auch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es im Risikobereich des Vermieters liegt, die tatsächliche Wohnfläche richtig zu ermitteln.