Ein Überblick für Unternehmer, Investoren und steuerliche Entscheidungsträger
Die Bewertung von Immobilien ist nicht nur im Rahmen von Jahresabschlüssen und Transaktionen ein zentrales Thema – sie spielt auch bei steuerlichen Fragestellungen, Finanzierungen, Versicherungen oder im Rahmen von Vermögensauseinandersetzungen eine wichtige Rolle. Der Standard IDW ES 10 des Instituts der Wirtschaftsprüfer bietet hierfür klare Leitlinien. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte rund um sonstige Bewertungsanlässe und die Abgrenzung des Bewertungsobjekts.
1. Sonstige Bewertungsanlässe jenseits der Rechnungslegung
Neben der klassischen Rechnungslegung oder unternehmerischen Transaktionen gibt es eine Vielzahl weiterer Anlässe, die eine Immobilienbewertung erforderlich machen. Dazu zählen:
Steuerliche Bewertungen (z. B. Ermittlung des Einheitswerts oder des steuerlichen Grundbesitzwerts),
Finanzierungszwecke (z. B. Ermittlung des Beleihungswerts für Banken),
Versicherungen (Versicherungswert als Bemessungsgrundlage),
Vermögensauseinandersetzungen (z. B. bei Scheidung, Erbauseinandersetzungen),
Nachlassregelungen sowie
Informations- und Planungszwecke.
Wichtig ist hierbei: Die zugrunde liegenden Wertbegriffe sind kontextabhängig und mit spezifischen gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen verknüpft. Ein Einheitswert unterscheidet sich methodisch und inhaltlich grundlegend vom gemeinen Wert oder Beleihungswert. Der Wirtschaftsprüfer kann in solchen Fällen auch als Schiedsgutachter oder Vermittler auftreten, insbesondere wenn unterschiedliche Parteien involviert sind.
2. Was wird bewertet? – Abgrenzung des Bewertungsobjekts
Ein zentraler Aspekt in der Immobilienbewertung ist die genaue Definition des Bewertungsobjekts. Dabei unterscheidet der IDW ES 10 klar zwischen:
Immobilienbewertung: Hier steht das einzelne Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil im Mittelpunkt.
Unternehmensbewertung: Diese bezieht sich auf das Gesamtunternehmen – einschließlich aller Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und der damit verbundenen Synergien.
Für Immobilienunternehmen – auch sogenannte Ein-Objekt-Gesellschaften – gelten die Grundsätze der Unternehmensbewertung nach IDW S 1 i.d.F. 2008. Dies ist entscheidend, weil z. B. Finanzierungsstrukturen (wie Darlehen) nur im Rahmen der Unternehmensbewertung berücksichtigt werden.
3. Bewertungsansätze und Typisierung
Unabhängig vom Bewertungsanlass ist es möglich – und oft sachgerecht – bestimmte Typisierungen vorzunehmen. Diese betreffen etwa:
Nutzung (Wohn-, Büro-, Gewerbeimmobilien),
Lage,
Baualtersklasse,
baulicher Zustand,
Leerstandssituation,
zukünftige Ertragspotenziale.
Solche Typisierungen helfen, die Bewertungen nachvollziehbar und konsistent durchzuführen, insbesondere bei Portfolio-Bewertungen oder im Rahmen von Vergleichsverfahren.
Fazit
Die Immobilienbewertung ist ein komplexes Themenfeld mit vielen Facetten. Der IDW ES 10 schafft hier eine klare Struktur – insbesondere bei sonstigen Bewertungsanlässen oder bei der Abgrenzung des Bewertungsobjekts. Als Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer ist es unsere Aufgabe, Mandanten hier rechtssicher und methodisch fundiert zu begleiten – sei es im Rahmen steuerlicher Bewertungen, bei Unternehmensnachfolgen oder bei internen Reportinganforderungen.
Wenn Sie vor einer Bewertung stehen oder Fragen zur Auswahl des richtigen Bewertungsansatzes haben, unterstützen wir Sie gern mit unserer Erfahrung und unserem Fachwissen.
Sie möchten wissen, welcher Bewertungsansatz in Ihrem Fall sinnvoll ist? Vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Erstgespräch mit unserer Kanzlei.
Der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung ist eine attraktive Möglichkeit zur Vermögensbildung. Doch neben der Freude über die neue Immobilie stellen sich schnell wichtige steuerliche Fragen. Eine der zentralsten Herausforderungen ist die Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden sowie das Gebäude. Warum das so wichtig ist? Ganz einfach: Nur der Gebäudeteil kann steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden, während der Grund und Boden nicht abschreibungsfähig ist.
Das Finanzamt verlangt hier eine nachvollziehbare und plausible Aufteilung des Gesamtkaufpreises. Eine fehlerhafte oder unzureichend begründete Aufteilung kann zu unerwünschten Nachforderungen oder gar zur Ablehnung der AfA führen. Als Ihr Steuerberater möchte ich Ihnen heute einen Überblick über dieses wichtige Thema geben und Ihnen eine beispielhafte Tabelle zur Orientierung an die Hand geben.
Beispiel einer Tabelle zur Kaufpreisaufteilung einer Eigentumswohnung
Die folgende Tabelle dient als Beispiel und allgemeine Orientierung. Sie ersetzt keinesfalls eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Gutachter. Die genaue Methodik und die anerkannten Werte können je nach Finanzamt und individueller Situation variieren.
Position
Beschreibung
Betrag (€)
Anteil (%)
Hinweise zur Ermittlung
A. Gesamtkaufpreis
[Gesamtkaufpreis]
100,00 %
Laut notariellem Kaufvertrag
B. Kaufnebenkosten
Diese Kosten werden in der Regel auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt
1. Grunderwerbsteuer
[Betrag]
[Anteil]
Vom gesamten Kaufpreis. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude.
2. Notar- und Gerichtskosten
[Betrag]
[Anteil]
Für den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude.
3. Maklerprovision
[Betrag]
[Anteil]
Sofern angefallen. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude.
Summe Kaufnebenkosten
[Summe Kaufnebenkosten]
C. Kaufpreisaufteilung
1. Anteil Grund und Boden
Ermittlung meist über Bodenrichtwert oder Vergleichswerte. Nicht abschreibungsfähig.
[Betrag]
[Anteil in %]
a) Kaufpreisanteil Grund und Boden
[Betrag]
[Anteil in %]
b) Anteilige Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc.
[Betrag]
[Anteil in %]
2. Anteil Gebäude (abschreibungsfähig)
Abschreibungsbasis für AfA.
[Betrag]
[Anteil in %]
a) Kaufpreisanteil Gebäude
Gesamtkaufpreis minus Anteil Grund und Boden.
[Betrag]
[Anteil in %]
b) Anteilige Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc.
[Betrag]
[Anteil in %]
c) Ggf. Instandsetzungs-/Modernisierungskosten (innerhalb von 3 Jahren nach Kauf)
Sofort abzugsfähig oder über AfA als Herstellungskosten.
[Betrag]
[Anteil in %]
D. Berechnung AfA-Basis Gebäude
Summe aus C.2.a, C.2.b und C.2.c.
[Betrag]
100,00 %
E. Jährliche AfA
AfA-Basis Gebäude multipliziert mit AfA-Satz (z.B. 2 % bei Fertigstellung vor 2023, 3 % ab 2023).
[Betrag]
Tabelle Kaufpreisaufteilung
Erläuterungen und wichtige Punkte für die Praxis
Gesamtkaufpreis
Dieser Betrag ist der Ausgangspunkt Ihrer Berechnungen und entspricht dem im notariellen Kaufvertrag festgehaltenen Preis für die gesamte Eigentumswohnung.
Kaufnebenkosten
Zu den Kaufnebenkosten zählen in der Regel:
Grunderwerbsteuer: Abhängig vom Bundesland und wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben.
Notar- und Gerichtskosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
Maklerprovision: Sofern ein Makler am Zustandekommen des Kaufs beteiligt war.
Wichtig: Auch die Kaufnebenkosten müssen anteilig auf Grund und Boden sowie das Gebäude verteilt werden, da sie zu den Anschaffungskosten gehören und somit die Basis für die AfA bilden oder dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden zugerechnet werden.
Anteil Grund und Boden
Dieser Teil ist nicht abnutzbar und kann daher nicht abgeschrieben werden. Die Ermittlung ist oft der komplexeste Schritt:
Bodenrichtwert: Das Finanzamt nutzt häufig die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die für bestimmte Gebiete festgelegt sind.
Vergleichswerte: Fehlen Bodenrichtwerte, können Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke in ähnlicher Lage herangezogen werden.
Sachverständigengutachten: In komplizierten Fällen bietet ein professionelles Immobiliengutachten die sicherste, wenn auch kostenintensivste Methode, um die Aufteilung detailliert zu begründen.
Pauschalierungsregelungen: Manche Finanzämter akzeptieren pauschale Aufteilungen (z.B. 20-30 % für Grund und Boden, 70-80 % für Gebäude). Dies ist jedoch nicht garantiert und sollte vorab mit dem zuständigen Finanzamt geklärt werden.
Arbeitshilfen der Finanzämter: Einige Landesfinanzverwaltungen stellen Arbeitshilfen oder Berechnungstools (wie die „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ des Bundesfinanzministeriums) bereit, die eine erste Orientierung bieten können.
Anteil Gebäude (abschreibungsfähig)
Dieser Anteil ist die Bemessungsgrundlage für die AfA. Er ergibt sich aus dem Gesamtkaufpreis (inklusive anteiliger Kaufnebenkosten) abzüglich des Anteils für Grund und Boden.
Instandsetzungs-/Modernisierungskosten nach dem Kauf
Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) liegen, werden in der Regel als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ behandelt und erhöhen die AfA-Basis. Liegen sie darunter, sind es sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen.
Jährliche AfA
Die Höhe des jährlichen Abschreibungssatzes hängt vom Baujahr und der Art des Gebäudes ab:
2 % AfA: Für Wohngebäude, die vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 50 Jahre).
3 % AfA: Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 33,33 Jahre).
Sonderfälle: Für Baudenkmäler oder Gebäude in Sanierungsgebieten können besondere AfA-Sätze (Denkmalschutz-AfA) gelten.
Die AfA wird in der Regel linear über die Nutzungsdauer des Gebäudes vorgenommen.
Fazit: Ohne Steuerberater kann es teuer werden!
Eine korrekte Kaufpreisaufteilung ist nicht nur eine Formalität, sondern ein entscheidender Faktor für die steuerliche Optimierung beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung. Da die Finanzämter hier sehr genau prüfen, rate ich Ihnen dringend, sich professionelle Unterstützung von einem Steuerberater zu holen.
Wir können die individuellen Gegebenheiten Ihres Falls berücksichtigen, die optimale Aufteilung ermitteln und eine fundierte Begründung gegenüber dem Finanzamt liefern. So stellen Sie sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen und unerwünschte Überraschungen vermeiden.
Haben Sie Fragen zur Kaufpreisaufteilung Ihrer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!
✅Checkliste: Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien
📌 Ziel: Höhere AfA durch realistischen Gebäudeanteil – rechtssicher dokumentiert
1. Kaufvertrag: Plausible Aufteilung vorsehen
Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag angegeben
Begründung im Kaufvertrag nachvollziehbar (z. B. Sachverständigengutachten oder ortsübliche Verhältnisse)
Wert für Instandhaltungsrücklage separat ausgewiesen
Regionale Bodenrichtwerte für das Jahr des Vertragsabschlusses bekannt?
Vergleichspreise ähnlicher Objekte (z. B. Gutachterausschuss, Immoportale)
Besonderheiten der Lage (ruhig, unattraktiv, Infrastruktur) dokumentieren
4. Optional: Sachverständigengutachten einholen
Verkehrswertgutachten oder Sachwertgutachten nach ImmoWertV vorhanden?
Alternativ: Bewertung durch Architekten oder Bauingenieur mit Bezug zu Gebäudesubstanz
5. Alternative Berechnung mit BMF-Arbeitshilfe prüfen
Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool vom BMF) korrekt ausgefüllt
Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr, Kaufpreis und Kaufnebenkosten korrekt eingetragen
Differenz zur vertraglichen Aufteilung nachvollziehbar erklärt
💡 Tipp aus der Praxis:
Wenn die vertragliche Aufteilung deutlich vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abweicht, braucht es gute Argumente und belastbare Unterlagen, damit das Finanzamt die höhere Gebäudebemessungsgrundlage für die AfA akzeptiert.
Aktuelle Entwicklungen und steuerrechtliche Einordnung
Die Bundesregierung hat in ihrer Antwort (BT-Drs. 21/915) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen erstmals konkrete Zahlen zu laufenden Cum-Cum-Verdachtsfällen veröffentlicht. Demnach befinden sich 253 Fälle mit einem mutmaßlichen Steuerschaden von rund 7,3 Milliarden Euro derzeit bei den obersten Finanzbehörden der Länder und dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in Bearbeitung.
Was sind Cum-Cum-Geschäfte?
Cum-Cum-Geschäfte sind eine steuerliche Gestaltung rund um den Dividendenstichtag, bei der es ausländischen Investoren möglich gemacht wurde, durch Zwischenschaltung deutscher Banken oder inländischer Kapitalgesellschaften Kapitalertragsteuer zu umgehen, die ihnen an sich nicht zustand. Im Unterschied zu Cum-Ex-Geschäften wurden die Aktien bei Cum-Cum-Geschäften nicht mehrfach mit Steueranspruch gehandelt, sondern lediglich vorübergehend „verliehen“ oder übertragen.
Ziel war es regelmäßig, den inländischen Kapitalertragsteuerabzug auf Dividendenzahlungen zu umgehen oder sich eine Steuererstattung zu sichern, die dem wirtschaftlichen Eigentümer gar nicht zustand.
Zahlen & Beteiligte: Wer steckt hinter den Cum-Cum-Fällen?
Laut Bundesregierung sind nach aktuellem Stand:
55 Banken unmittelbar beteiligt gewesen, darunter
19 öffentlich-rechtliche Institute
16 Genossenschaftsbanken
14 Versicherungen haben Cum-Cum-Transaktionen direkt oder über Fonds vorgenommen
5 Kapitalverwaltungsgesellschaften erklärten, dass Cum-Cum-Transaktionen in von ihnen verwalteten Fonds im Jahr 2017 stattfanden
Die Anzahl betroffener Institute und die Breite über verschiedene Sektoren (Banken, Versicherungen, KVGs) zeigt, dass es sich um eine weit verbreitete Praxis handelte.
Verjährung: Noch offen, Länder zuständig
Zur Frage der möglichen Verjährung erklärt die Bundesregierung, dass ihr keine konkreten Kenntnisse zu Einzelfällen vorliegen. Dies liege in der Verantwortung der Länder, da sowohl der Vollzug der Steuergesetze als auch die Verfolgung von Steuerstraftaten den Finanzverwaltungen der Länder obliegt.
Die steuerliche Festsetzungsverjährung (§ 169 AO) sowie die Strafverfolgungsverjährung (§ 78 StGB) sind somit abhängig von konkreten Einzelfallkonstellationen – etwa von der Frage, wann die Tat beendet war und ob eine Steuerhinterziehung oder nur leichtfertige Steuerverkürzung vorliegt.
Steuerliche Relevanz für Berater und Mandanten
Für Steuerberater ist die Thematik Cum-Cum in mehrfacher Hinsicht relevant:
Prüfung von Altstrukturen und Fondsbeteiligungen: Auch mittelbare Beteiligungen über Fonds (z. B. Versicherungsprodukte, Altersvorsorgefonds) können betroffen sein. Bei Betriebsprüfungen oder Rückfragen durch das Finanzamt sollte geprüft werden, ob Cum-Cum-ähnliche Transaktionen vorlagen.
Compliance und Beratung: Finanzinstitute und KVGs sind gefordert, ihre internen Dokumentations- und Abgrenzungspflichten zu stärken. Die genaue Trennung wirtschaftlichen Eigentums ist für die Beurteilung zentral.
Risikobewertung bei Mandanten mit Kapitaleinkünften ausländischer Herkunft: Mandate mit komplexer Investmentstruktur sollten auf mögliche steuerliche Risiken aus Cum-Cum-Gestaltungen (auch unbeabsichtigt über Fonds) hin überprüft werden.
Fazit: Transparenz nimmt zu – Risiken bleiben
Mit der nun veröffentlichten Antwort legt die Bundesregierung erstmals den Umfang der Aufarbeitung von Cum-Cum-Fällen offen. Die Zahlen zeigen: Es handelt sich nicht um Einzelfälle, sondern um ein strukturelles Problem im Milliardenbereich. Für viele Institute – und auch Anleger – kann es daher zu Nachforderungen, Haftungsfragen oder Reputationsrisiken kommen.
Als Kanzlei beraten wir Sie gern zu Fragen rund um Kapitalertragsteuer, Fondsbeteiligungen, Besteuerung von Dividenden sowie zur Risikoprüfung von Beteiligungsmodellen.
Mit BMF-Schreiben vom 22.07.2025 (Az.: III C 5 – S 7420-a/00005/001/070) wurde ein überarbeiteter bundeseinheitlicher Vordruck für die Anordnung einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung bekanntgegeben. Es handelt sich um das Vordruckmuster USt 7 A, das nun verbindlich anzuwenden ist.
Was bedeutet das für Unternehmen?
Wenn das Finanzamt eine Umsatzsteuer-Sonderprüfung anordnet, erfolgt dies künftig auf Basis dieses aktualisierten Vordrucks. Damit wird das Verfahren bundesweit vereinheitlicht und transparenter gestaltet.
Wichtige Inhalte des BMF-Schreibens im Überblick:
📌 Gültigkeit und Anwendung
Der neue Vordruck USt 7 A ersetzt die bisherige Fassung aus dem BMF-Schreiben vom 6. Dezember 2024 (BStBl I S. 1558).
Die überarbeitete Version ist ab sofort, spätestens jedoch mit der Veröffentlichung im Bundessteuerblatt Teil I, verbindlich anzuwenden.
🖥️ Flexibilität bei der Umsetzung
Bei Nutzung von IT-Programmen darf der Vordruck in verkürzter Form verwendet werden – d. h., es müssen nur die prüfungsrelevanten Teile ausgegeben werden.
Organisatorische oder technische Anpassungen am Vordruck sind zulässig, sofern sie erforderlich sind und die inhaltliche Aussagekraft nicht beeinträchtigt wird.
Warum ist der Vordruck wichtig?
Die Anordnung einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung ist ein formeller Verwaltungsakt. Mit dem bundeseinheitlichen Vordruck wird sichergestellt, dass alle Finanzämter rechtskonform, einheitlich und nachvollziehbar vorgehen.
Für Unternehmen und steuerliche Berater bietet der neue Vordruck:
Mehr Transparenz über Umfang und Gegenstand der Prüfung
Klar strukturierte Informationen zu Prüfungsort, Zeitraum und Prüfer
Bessere Vorbereitungsmöglichkeiten auf die Anforderungen der Prüfung
Unser Tipp für Mandanten
Wenn Sie eine Anordnung zur Umsatzsteuer-Sonderprüfung erhalten, beachten Sie:
✅ Prüfen Sie den Vordruck USt 7 A genau ✅ Reichen Sie angeforderte Unterlagen fristgerecht ein ✅ Lassen Sie sich zeitnah steuerlich beraten, um die Prüfung optimal vorzubereiten
📄 Das vollständige Schreiben samt Vordruckmuster finden Sie auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen (BMF).
📬 Fragen zur Sonderprüfung oder erhaltene Prüfungsanordnung? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung und Begleitung der Prüfung.
Was wir von Ihnen brauchen und was das für Ihre Steuer bedeutet
Sie möchten Ihre Einkommensteuererklärung 2024 bequem und sicher erledigen – ohne Papierkram, ohne Formulardschungel? Dann nutzen Sie unsere digitale Steuerberatung: schnell, verständlich und individuell betreut.
Damit wir Ihre Steuererklärung korrekt und steuerschonend erstellen können, benötigen wir einige Angaben und Nachweise von Ihnen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen:
✅ Was wir von Ihnen brauchen ✅ Warum diese Angaben wichtig sind ✅ Wie wir sie für Sie in die Formulare übernehmen ✅ Welche steuerlichen Vorteile sich für Sie ergeben können
So funktioniert unsere Online-Steuererklärung
Sie übermitteln uns Ihre Unterlagen ganz einfach online – sicher und datenschutzkonform. Wir kümmern uns um die komplette Erstellung Ihrer Einkommensteuererklärung, prüfen alle Steuervorteile und übernehmen die Übermittlung ans Finanzamt.
Wir arbeiten dabei direkt mit den amtlichen Steuerformularen und wissen genau, wo welche Angabe eingetragen werden muss – und was sich steuerlich für Sie daraus ergibt.
Welche Angaben benötigen wir von Ihnen?
Je nachdem, wie Ihre persönliche oder berufliche Situation aussieht, fragen wir gezielt Informationen ab – zum Beispiel:
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Anlage Vorsorgeaufwand / Altersvorsorge / Riester
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Energetische Maßnahmen (§ 35c EStG)
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Je nach Einkunftsart zusätzlich:
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Influencer in Deutschland geraten zunehmend ins Visier der Steuerfahnder. Besonders in Nordrhein-Westfalen schlägt das neu gegründete Landesamt zur Bekämpfung der Finanzkriminalität (LBF NRW) Alarm: Social-Media-Stars sollen dem Staat rund 300 Millionen Euro an Steuern vorenthalten haben. Jetzt geht die Behörde konsequent gegen die steuerliche Schattenwirtschaft auf Instagram, TikTok & Co. vor.
6.000 Datensätze im Visier der Steuerfahndung
Das LBF NRW analysiert derzeit ein umfangreiches Datenset mit mehr als 6.000 Social-Media-Profilen. Diese Auswertung liefert die Grundlage für hunderte Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung. Auch wenn das Hauptaugenmerk derzeit auf NRW liegt, sollen laut dpa auch andere Bundesländer betroffen sein.
Wer wird überprüft?
Im Fokus stehen professionelle Influencer, nicht Gelegenheitsnutzer oder private Accounts. Die Behörde hat innerhalb des LBF ein spezielles „Influencer-Team“ gebildet, das gezielt nach verdächtigen Einnahmestrukturen sucht. Behördenleiterin Stephanie Thien betont:
„Es geht nicht um junge Leute, die ein paar Cremes bewerben – wir nehmen die großen Fische ins Visier.“
Die Zielgruppe sind Accounts mit monatlichen Einnahmen von mehreren zehntausend Euro, die teils über keinerlei steuerliche Registrierung verfügen. Viele von ihnen entziehen sich den deutschen Behörden durch Umzug ins Ausland, insbesondere nach Dubai.
Steuerflucht per Story? Das LBF verfolgt neue Spuren
Ein häufiges Problem: Werbe-Posts und Kooperationen finden oft in „Storys“ statt, die nach 24 Stunden wieder verschwinden. Die Beweisführung ist dadurch aufwändig. Doch das LBF hat laut Thien „gezielte Ermittlungsmethoden entwickelt, um Werbepartnerschaften auch rückwirkend zu belegen“. Andere Bundesländer übernehmen diese Techniken inzwischen.
Bereits 200 Verfahren gegen Influencer in NRW
Aktuell führt das LBF bereits rund 200 Steuerstrafverfahren gegen Influencer mit Wohnsitz in NRW – und das noch vor Auswertung der neu analysierten Datensätze. Der durchschnittliche Steuerschaden liegt dabei im hohen fünfstelligen Bereich, in Einzelfällen geht es um Millionenbeträge.
Klare Worte vom Finanzminister
NRW-Finanzminister Marcus Optendrenk (CDU) sagt:
„Steuerhinterziehung im großen Stil tritt überall dort auf, wo viel Geld verdient wird. Es ist ein Gebot der Gerechtigkeit, dass unsere Steuerfahndung genau hinschaut.“
Fazit: Die Zeit der steuerfreien Likes ist vorbei
Die Behörden machen deutlich: Wer im Social-Media-Bereich professionell Geld verdient, muss sich wie jeder Unternehmer an steuerliche Pflichten halten – egal, ob aus Köln, Berlin oder Dubai. Die digitale Steuervermeidung durch Influencer wird zunehmend verfolgt, dokumentiert und geahndet.
Wer Influencer ist und noch keine klare steuerliche Struktur hat, sollte sich dringend beraten lassen – bevor das Finanzamt sich zuerst meldet.
✅ Checkliste: Influencer und Steuern – das sollten Sie beachten
Wenn Sie als Influencer oder Content-Creator Geld verdienen, gelten Sie steuerlich als Unternehmer*in. Folgende Punkte sollten Sie unbedingt prüfen:
🔲 Haben Sie bereits eine Steuernummer für Ihre selbstständige Tätigkeit beantragt?
🔲 Haben Sie ein Geschäftskonto eingerichtet, um private und berufliche Zahlungen zu trennen?
🔲 Dokumentieren Sie Ihre Kooperationsverträge, Gutschriften und Einnahmen vollständig?
🔲 Haben Sie alle Sachleistungen (z. B. Produkte, Reisen, Events) als geldwerten Vorteil berücksichtigt?
🔲 Führen Sie ein Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder eine ordentliche Buchhaltung?
🔲 Ist Ihre Umsatzsteuerpflicht geprüft? (Kleinunternehmerregelung vs. Regelbesteuerung)
🔲 Haben Sie Ihren Influencer-Namen/Account als Marke oder Unternehmen geschützt?
🔲 Liegt ein steuerlicher Beratervertrag oder eine regelmäßige Kontrolle Ihrer Steuerpflichten vor?
Wenn Sie einen dieser Punkte mit „Nein“ beantworten müssen, besteht unter Umständen akuter Handlungsbedarf.
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Ob als Einsteiger, wachsender Kanal oder etablierter Creator: Wir helfen Ihnen, steuerliche Risiken zu vermeiden, Einnahmen korrekt zu erfassen und unangenehme Nachzahlungen auszuschließen.
🔍 Unser Angebot für Influencer:
Steuerliche Erstberatung inkl. Status-Check
Jahresabschluss & EÜR
Umsatzsteuer- und Einkommensteuer-Erklärungen
Unterstützung bei Betriebsprüfungen und Ermittlungen
Strukturberatung für größere Kooperationen oder GmbH-Gründungen
Der Gedanke, das eigene Unternehmen in eine Gemeinde mit niedrigem Gewerbesteuerhebesatz zu verlegen, klingt für viele attraktiv. Das Versprechen: Weniger Gewerbesteuer zahlen und somit mehr Gewinn behalten. Doch die Realität im deutschen Unternehmenssteuerrecht ist komplexer. Gerade für Einzelunternehmen und Personengesellschaften (wie GbR, OHG, KG) kann ein solcher Schritt zu einem unerwarteten Ergebnis führen: einer höheren Gesamtsteuerlast. Lassen Sie uns genauer beleuchten, warum dies der Fall sein kann.
Das Gewerbesteuer-Paradox: Warum weniger manchmal mehr kostet
Das zentrale Missverständnis rührt oft daher, dass die Gewerbesteuer seit 2008 keine abzugsfähige Betriebsausgabe mehr ist (§ 4 Abs. 5b EStG). Dies bedeutet, sie mindert nicht mehr den Gewinn, der der Einkommensteuer unterliegt.
Doch es gibt eine andere, entscheidende Regelung: Die Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer (§ 35 EStG). Diese Vorschrift soll eine übermäßige Doppelbelastung von Einzelunternehmen und Personengesellschaften vermeiden.
Hier die entscheidenden Punkte:
Gewerbesteuer fällt an: Ihr Unternehmen muss, sobald es den Freibetrag überschreitet, Gewerbesteuer an die Gemeinde abführen. Die Höhe hängt vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.
Die Anrechnungsregel: Der Gesetzgeber erlaubt, einen Teil der gezahlten Gewerbesteuer auf die persönliche Einkommensteuerschuld des Unternehmers anzurechnen. Diese Anrechnung erfolgt pauschal mit dem 3,8-fachen des Gewerbesteuermessbetrags.
Der „Neutralisierungseffekt“: Bei einem Gewerbesteuerhebesatz von etwa 380 % (entspricht dem 3,8-fachen der bundeseinheitlichen Steuermesszahl von 3,5 %) ist die gezahlte Gewerbesteuer in der Regel genauso hoch wie der Betrag, der maximal auf die Einkommensteuer angerechnet werden kann. In diesem Fall wird die Gewerbesteuer über die Anrechnung weitestgehend neutralisiert, d.h., sie führt zu keiner nennenswerten zusätzlichen Belastung über die Einkommensteuer hinaus, vorausgesetzt die Einkommensteuer ist hoch genug, die Anrechnung aufzunehmen.
Die Steuerfalle: Umzug in eine Gemeinde mit niedrigem Hebesatz
Stellen Sie sich vor, Sie verlegen Ihr Unternehmen von einer Stadt mit 380 % Hebesatz in eine „Steueroase“ mit 200 % Hebesatz.
Weniger Gewerbesteuer gezahlt: Ja, an die neue Gemeinde zahlen Sie absolut weniger Gewerbesteuer.
Aber: Die Anrechnungsmöglichkeit auf Ihre Einkommensteuer ist auf die tatsächlich gezahlte Gewerbesteuer begrenzt. Da Sie nun weniger Gewerbesteuer gezahlt haben als das theoretisch mögliche 3,8-fache, können Sie auch weniger auf Ihre Einkommensteuer anrechnen.
Die Folge: Da die Entlastung durch die geringere Anrechnung geringer ist als die Einsparung bei der Gewerbesteuer, kann die Einkommensteuer unterm Strich höher ausfallen, als sie es bei einem 380 %-Hebesatz wäre. In der Gesamtbetrachtung (Gewerbesteuer + Einkommensteuer + Solidaritätszuschlag) kann dies zu einer höheren Gesamtsteuerlast führen.
Ein typisches Rechenbeispiel (vereinfacht):
Angenommen, ein Einzelunternehmer erzielt einen hohen Gewinn.
Bei einem Hebesatz von 380 %: Die Gewerbesteuer wird zu einem großen Teil durch die Anrechnung auf die Einkommensteuer ausgeglichen. Die Gesamtsteuerlast ist somit primär durch die Einkommensteuer bestimmt.
Bei einem Hebesatz von 200 %: Die gezahlte Gewerbesteuer ist niedriger. Aber weil die Anrechnungsmöglichkeit nicht voll ausgeschöpft wird (da nur der geringere tatsächlich gezahlte Betrag angerechnet werden kann), bleibt ein größerer Teil der Einkommensteuer als tatsächliche Belastung bestehen. Die Gesamtsteuerlast kann steigen, auch wenn die Gewerbesteuer selbst sinkt.
Fazit und Handlungsempfehlung:
Die Entscheidung für einen Firmenumzug sollte niemals nur auf dem Blick auf den Gewerbesteuerhebesatz basieren. Insbesondere für Einzelunternehmen und Personengesellschaften kann der Wechsel in eine Gemeinde mit einem sehr niedrigen Hebesatz steuerlich kontraproduktiv sein, da die Ersparnis bei der Gewerbesteuer durch die geringere Anrechnung auf die Einkommensteuer überkompensiert wird.
Bevor Sie Ihren Umzug planen, ist eine detaillierte und individuelle Berechnung durch einen erfahrenen Steuerberater unerlässlich. Er kann:
Eine präzise Modellrechnung für Ihre spezifische Situation erstellen, die alle relevanten Parameter berücksichtigt.
Ihre gesamte Steuerlast an beiden Standorten exakt vergleichen.
Ihnen helfen, die volkswirtschaftlich optimale Entscheidung zu treffen und unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden.
Zusätzlich weitere wichtige Faktoren wie Umzugskosten, Auswirkungen auf Mitarbeiter, Infrastruktur und mögliche lokale Förderungen in Ihre Überlegungen einbeziehen.
Ein Umzug ist eine weitreichende Entscheidung. Stellen Sie sicher, dass Sie alle steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Aspekte beleuchtet haben, damit sich der Schritt auch wirklich für Sie auszahlt.
Corona-Soforthilfen sind steuerpflichtige Betriebseinnahmen – auch bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung (§ 4 Abs. 3 EStG). Rückzahlungen werden im Jahr der Rückzahlung als Betriebsausgaben erfasst. Ein rückwirkendes Ereignis liegt nicht vor.
📄 Finanzgericht Niedersachsen, Urteil vom 13.02.2024 – 12 K 20/24 📌 BFH-Revision anhängig: Az. VIII R 4/25
Sachverhalt und Entscheidung
Im entschiedenen Fall hatte ein Steuerpflichtiger Corona-Soforthilfe im Jahr 2020 erhalten und diese zunächst als steuerpflichtige Betriebseinnahme erfasst. Im Folgejahr forderte die zuständige Bewilligungsstelle einen Teilbetrag zurück. Der Steuerpflichtige wollte diese Rückzahlung im ursprünglichen Zuflussjahr 2020 als steuermindernd korrigieren lassen – das Finanzgericht lehnte dies ab.
Das FG Niedersachsen entschied klar:
✅ Zufluss = steuerpflichtige Betriebseinnahme ✅ Abfluss = Betriebsausgabe im Jahr der Rückzahlung
Diese Behandlung entspricht den Grundsätzen der Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 4 Abs. 3 EStG – wonach das Zufluss- und Abflussprinzip maßgeblich ist.
Keine rückwirkende Änderung nach § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO
Der Versuch, die Rückzahlung im ursprünglichen Steuerjahr durch Anwendung des § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO (rückwirkendes Ereignis) zu berücksichtigen, scheiterte. Nach Auffassung des Gerichts liegt keine Änderung der Rechtsgrundlage oder -beurteilung rückwirkend für das Zuflussjahr vor. Die Rückforderung ist ein eigenständiges Ereignis im Jahr des Abflusses.
Praxisfolgen: Kein „Hochrechnen“ von Rückforderungen ins Zuflussjahr
Für die steuerliche Praxis bedeutet das:
Corona-Soforthilfen sind im Jahr der Auszahlung als Einnahmen zu erfassen.
Rückzahlungen mindern den Gewinn erst im Jahr der Rückzahlung.
Eine nachträgliche Korrektur der Besteuerung des Zuflussjahres ist nicht möglich – selbst wenn die Rückforderung später erfolgt.
Progressionsverschiebungen durch zeitversetzten Zufluss und Abfluss sind systemimmanent und hinzunehmen.
Revision beim BFH anhängig
Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt. Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen VIII R 4/25 beim Bundesfinanzhof geführt. Eine höchstrichterliche Klärung steht also noch aus.
Fazit
Das FG Niedersachsen bestätigt die konsequente Anwendung des Zufluss-/Abflussprinzips bei der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG auch für staatliche Zuschüsse wie die Corona-Soforthilfen. Steuerpflichtige Rückzahlungen führen nicht zu einer rückwirkenden Änderung des ursprünglichen Steuerjahrs.
📌 Berater:innen sollten Mandanten mit Rückforderungen darauf vorbereiten, dass steuerliche Entlastung erst im Rückzahlungsjahr eintritt.
Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder doch Erhaltungsaufwand? Die steuerliche Einordnung von Maßnahmen an Immobilien ist für Eigentümer, Vermieter und Berater seit jeher eine Herausforderung. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) legt nun einen neuen Entwurf zur Verwaltungsauffassung vor – und der Deutsche Steuerberaterverband (DStV) hat Stellung bezogen.
📄 DStV-Mitteilung vom 18.07.2025 – Stellungnahme S 05/25 📌 BMF-Entwurf zu § 6 Abs. 1 EStG i. V. m. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Hintergrund: Aufwand oder Investition – warum die Unterscheidung so wichtig ist
Bei der Sanierung, Modernisierung oder Renovierung von Immobilien stellt sich regelmäßig die Frage:
Sind die Kosten sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand – oder über Jahre abzuschreibende Herstellungskosten?
Die richtige Zuordnung ist entscheidend für den steuerlichen Gestaltungsspielraum. In der Praxis führt diese Abgrenzung oft zu Unsicherheit – und nicht selten zu Diskussionen mit dem Finanzamt.
Der neue BMF-Entwurf: Strukturierter und näher an der Rechtsprechung
Das BMF hat seine bisherige Verwaltungsauffassung grundlegend überarbeitet und einen Entwurf vorgelegt, der:
klarer gegliedert ist,
die aktuelle BFH-Rechtsprechung einbezieht und
praxisnahe Beispiele enthält.
Der DStV begrüßt diesen Schritt ausdrücklich. Die neue Struktur und verständlichen Formulierungen erleichtern die Einordnung erheblich – auch für kleine Vermieter oder private Eigentümer ohne steuerliches Fachwissen.
Kritikpunkte des DStV: Nachbesserungen erwünscht
Trotz Lob sieht der DStV an einigen Stellen Korrekturpotenzial:
1. Sehr hoher Ausstattungsstandard – nicht zu weit definieren
Im Entwurf wird ein besonders hoher Ausstattungsstandard als Kriterium für Herstellungskosten genannt. Der DStV fordert hier:
Diese Schwelle nur bei echten Luxusmaßnahmen anzusetzen.
Der Austausch zeitgemäßer Technik (z. B. moderne Heizungen oder Smart-Home-Systeme) darf nicht automatisch zur Investition führen.
👉 Die Bewertung dürfe nicht dazu führen, dass moderne, aber marktübliche Verbesserungen steuerlich benachteiligt werden.
2. Bürokratieabbau bei Nachweisen
In der Praxis verlangen Finanzämter häufig:
detaillierte Aufschlüsselungen, wenn Kosten gemischt auftreten (z. B. Kombination aus Erhaltungs- und Herstellungskosten),
exakte Flächenzuweisungen, wenn Gebäudeteile unterschiedlich genutzt werden.
Gerade für kleinere Vermieter und Privatpersonen ist das oft nicht leistbar. Der DStV fordert deshalb klare Vereinfachungsregelungen, um die bürokratische Belastung zu reduzieren.
Fazit: Wichtiger Impuls mit Luft nach oben
Mit dem neuen Entwurf unternimmt das BMF einen wichtigen Schritt zur Vereinheitlichung und Verständlichkeit der steuerlichen Abgrenzung von Aufwand und Investition. Der DStV lobt diese Richtung – mahnt jedoch an, dass Praxisnähe und Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben müssen.
📌 Für Berater:innen und Immobilieneigentümer lohnt sich ein genauer Blick auf den Entwurf – auch zur Vorbereitung auf künftige Diskussionen mit der Finanzverwaltung.
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Beschluss vom 23. Juni 2025 (Az. 1 BvR 1718/24) finanzgerichtliche Entscheidungen aufgehoben, die eine Klage aufgrund nicht fristgerechter Einreichung über das besondere elektronische Steuerberaterpostfach (beSt) für unzulässig erklärt hatten. Die Verfassungsbeschwerde war erfolgreich.
📄 Veröffentlichung: BVerfG, Pressemitteilung vom 18.07.2025 📌 Kernpunkte: effektiver Rechtsschutz, rechtliches Gehör, Übergangsprobleme beim beSt
Hintergrund: beSt-Pflicht seit 1. Januar 2023 – und die praktische Umsetzung
Mit Wirkung zum 1. Januar 2023 wurden Steuerberater durch das Steuerberatungsgesetz verpflichtet, über das sogenannte besondere elektronische Steuerberaterpostfach (beSt) mit Gerichten elektronisch zu kommunizieren. Die Bundessteuerberaterkammer (BStBK) konnte jedoch zum Jahresbeginn keine flächendeckende Freischaltung der beSt-Zugänge gewährleisten. Die ersten Registrierungscodes wurden erst im Laufe des Januars 2023 verschickt. Zwar bestand die Möglichkeit eines „Fast Lane“-Verfahrens – dies wurde aber ausdrücklich als freiwillig bezeichnet.
Der Fall: Fristversäumnis wegen fehlendem Zugang
Im Januar 2023 erhob eine Steuerberaterin im Namen eines Mandanten Klage auf dem Postweg. In einem Begleitschreiben wies sie darauf hin, dass eine elektronische Einreichung mangels Registrierungsbrief für das beSt nicht möglich sei.
Das Finanzgericht wies die Klage als unzulässig zurück und versagte die Wiedereinsetzung in die Klagefrist. Auch der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück – mit Verweis auf die Pflicht zur beSt-Nutzung ab dem 1. Januar 2023.
Entscheidung des BVerfG: Rechtsschutz verletzt, Verfahren wird zurückverwiesen
Die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts hob nun beide Entscheidungen auf. Die Kernaussagen:
1. Verstoß gegen Art. 19 Abs. 4 GG (effektiver Rechtsschutz)
Das Finanzgericht habe die Anforderungen an eine Wiedereinsetzung unzumutbar überspannt. Insbesondere:
Die Flächendeckung des beSt war tatsächlich nicht gegeben.
Die BStBK kommunizierte bis Ende Januar 2023, dass der beSt-Zugang erst mit Erhalt des Registrierungsbriefs beginne.
Die „Fast Lane“ war ausdrücklich freiwillig und konnte nicht als zumutbare Pflicht gelten.
Die Kammer kritisierte, dass sich das Finanzgericht nicht mit der Übergangssituation auseinandergesetzt habe.
2. Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG (rechtliches Gehör)
Der BFH habe den zentralen Vortrag des Beschwerdeführers, wonach das Finanzgericht das Begleitschreiben zur Klage missverstanden habe, nicht inhaltlich gewürdigt. Damit wurde das rechtliche Gehör verletzt.
Fazit: Kein Formverstoß bei fehlendem beSt-Zugang
Mit dem Beschluss des BVerfG wird klar: ➡ Kein Steuerberater konnte zur Nutzung des beSt verpflichtet werden, solange ihm kein Zugang verschafft wurde. ➡ Übergangs- und Einzelfallsituationen müssen von den Gerichten sorgfältig geprüft werden. ➡ Rechtsschutz darf nicht an technischen Startproblemen scheitern.
📌 Das Verfahren wurde zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen. 📄 Die vollständige Pressemitteilung ist abrufbar auf www.bundesverfassungsgericht.de.
Steuern & Recht vom Steuerberater M. Schröder Berlin
