Steuerliche Immobilienbewertung: Immobilienwert berechnen, prüfen & Steuern sparen
Die steuerliche Immobilienbewertung entscheidet häufig darüber, wie hoch Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Abschreibung oder Entnahmegewinn ausfallen. Auf dieser Seite erfahren Sie, wie das Finanzamt den Immobilienwert ermittelt, wann ein Gutachten nach § 198 BewG sinnvoll ist und wie Sie eine mögliche Überbewertung der Immobilie erkennen.
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Mit dem Immobilienbewertung-Rechner erhalten Sie eine erste Orientierung zum möglichen Wert einer Immobilie. Der Rechner ersetzt kein Verkehrswertgutachten, hilft aber dabei, den vom Finanzamt angesetzten Wert besser einzuordnen.
Immobilienbewertung
Infografik: So sparen Sie mit der richtigen Immobilienbewertung Steuern
Die folgende Infografik zeigt, wie Sie den steuerlichen Immobilienwert systematisch prüfen und wann ein Gutachten steuerlich sinnvoll sein kann.
Was ist steuerliche Immobilienbewertung?
Die steuerliche Immobilienbewertung dient dazu, für steuerliche Zwecke einen Grundbesitzwert oder gemeinen Wert zu ermitteln. Sie ist besonders wichtig bei:
- Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer,
- Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie,
- Entnahme oder Einlage einer Immobilie in ein Betriebsvermögen,
- Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude,
- Abschreibung bei Vermietungsobjekten,
- Grundsteuer und Grundbesitzbewertung.
Wie bewertet das Finanzamt Immobilien?
Das Finanzamt bewertet Immobilien für steuerliche Zwecke nach typisierten Verfahren. Diese Verfahren sind praktikabel, berücksichtigen aber nicht immer alle Besonderheiten der konkreten Immobilie.
Typische Schwächen der Finanzamtsbewertung
- keine Besichtigung der Immobilie,
- pauschale Ansätze für Mieten, Kosten oder Restnutzungsdauer,
- nicht erkannte Baumängel oder Sanierungsstaus,
- Besonderheiten des Grundstücks werden nicht ausreichend berücksichtigt,
- Nießbrauch, Wohnrechte, Denkmalschutz oder öffentlich-rechtliche Belastungen werden nicht immer wertgerecht abgebildet.
Deshalb sollte der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert sorgfältig geprüft werden, insbesondere wenn Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anfällt.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Für bebaute Grundstücke sieht das Bewertungsgesetz je nach Grundstücksart drei Verfahren vor: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
| Verfahren | Typische Immobilien | Wertlogik | Prüfpunkt |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser | Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher Objekte | Sind die Vergleichsobjekte wirklich vergleichbar? |
| Ertragswertverfahren | Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke | Wert aus nachhaltig erzielbaren Erträgen | Sind Miete, Kosten und Restnutzungsdauer realistisch? |
| Sachwertverfahren | Objekte ohne Vergleichswerte oder übliche Mieten | Bodenwert plus Gebäudesachwert | Sind Baujahr, Zustand und Alterswertminderung zutreffend? |
Immobilienbewertung bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Bei einer Erbschaft oder Schenkung stellt das Finanzamt regelmäßig den Grundbesitzwert fest. Dieser Wert fließt in die Berechnung der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer ein.
Der steuerliche Wert kann niedriger, aber auch höher sein als der tatsächliche Verkehrswert. Gerade bei älteren Gebäuden, Sanierungsstau, Leerstand, Lärm, Denkmalschutz, Wohnrechten oder ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten lohnt sich eine genaue Prüfung.
Wann besteht besonderes Prüfpotenzial?
- älteres Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf,
- hoher Bodenrichtwert, aber wirtschaftlich schwaches Gebäude,
- Leerstand oder nicht nachhaltig erzielbare Miete,
- Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht oder andere Belastungen,
- Baumängel, Feuchtigkeit, Altlasten oder Denkmalschutzauflagen,
- stark abweichende Marktpreise in der Umgebung.
Mehr Informationen: Erbschaftsteuer bei Immobilien und Schenkungsteuer bei Immobilien .
§ 198 BewG: Niedrigeren Verkehrswert durch Gutachten nachweisen
Wenn der nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelte Grundbesitzwert zu hoch ist, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.
Als Nachweis kommen insbesondere in Betracht:
- ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
- ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung,
- ein stichtagsnaher Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Besonders wichtig ist der Bewertungsstichtag. Bei Erbschaften ist das regelmäßig der Todestag, bei Schenkungen der Tag der Ausführung der Schenkung.
7 Steuertipps zur Immobilienbewertung
1. Feststellungsbescheid sofort prüfen
Der Grundbesitzwert wird häufig in einem eigenen Bescheid festgestellt. Prüfen Sie Fristen, Wertansatz, Grundstücksart und Bewertungsverfahren sofort.
2. Bodenrichtwert kontrollieren
Prüfen Sie, ob die richtige Bodenrichtwertzone, Grundstücksfläche und Nutzungsart verwendet wurden. Fehler können den Wert erheblich erhöhen.
3. Mängel dokumentieren
Sammeln Sie Fotos, Handwerkerangebote, Energieausweis, Gutachten, Feuchtigkeitsnachweise und Unterlagen zu Sanierungsstau oder Baumängeln.
4. Mietansätze prüfen
Im Ertragswertverfahren sollten tatsächliche und nachhaltig erzielbare Mieten kritisch verglichen werden.
5. Rechte und Belastungen erfassen
Nießbrauch, Wohnrechte, Dienstbarkeiten, Wegerechte, Denkmalschutz oder Baulasten können den Verkehrswert beeinflussen.
6. Gutachten-Kosten gegen Steuerersparnis rechnen
Ein Gutachten lohnt sich besonders, wenn die mögliche Steuerersparnis deutlich über den Gutachtenkosten liegt.
7. Vor Schenkung strategisch planen
Bei lebzeitigen Übertragungen können Freibeträge, Nießbrauch, Wohnrecht und gestaffelte Schenkungen steuerlich sinnvoll kombiniert werden.
Checkliste: Wann lohnt sich ein Gutachten?
Ein Gutachten kann sich lohnen, wenn mindestens einer der folgenden Punkte zutrifft:
- Der Finanzamtswert liegt deutlich über Ihrer Markteinschätzung.
- Die Immobilie hat erhebliche Baumängel oder Sanierungsstau.
- Die Immobilie ist nur eingeschränkt nutzbar oder teilweise leerstehend.
- Es bestehen Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht oder andere Belastungen.
- Die Immobilie liegt an einer Lärmquelle oder weist besondere Immissionen auf.
- Der Bodenrichtwert passt nicht zur tatsächlichen Lagequalität.
- Ein Verkauf kurz vor oder nach dem Bewertungsstichtag zeigt einen niedrigeren Preis.
- Die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer fällt wegen des Immobilienwerts spürbar höher aus.
Kosten-Nutzen-Prüfung vor dem Gutachten
Bevor Sie ein Gutachten beauftragen, sollte überschlägig berechnet werden, ob die mögliche Steuerersparnis die Gutachtenkosten rechtfertigt.
Kostenlose Downloads und Rechner zur Immobilienbewertung
Download: Verkauf bzw. Kauf von Immobilien – was ist steuerlich zu beachten?
Häufige Fragen zur steuerlichen Immobilienbewertung
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und steuerlichem Grundbesitzwert?
Der Verkehrswert ist der marktnahe Wert einer Immobilie. Der steuerliche Grundbesitzwert wird nach gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelt und kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen.
Welche Bewertungsverfahren nutzt das Finanzamt?
Das Finanzamt nutzt je nach Grundstücksart das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.
Kann ich eine zu hohe Immobilienbewertung anfechten?
Ja. Wenn der Finanzamtswert zu hoch erscheint, kann der niedrigere gemeine Wert nach § 198 BewG durch ein Gutachten oder einen geeigneten Kaufpreis nachgewiesen werden.
Wann lohnt sich ein Gutachten?
Ein Gutachten lohnt sich vor allem bei hoher Steuerbelastung, erheblichen Mängeln, Sonderrechten, Leerstand, unpassenden Vergleichswerten oder deutlich abweichendem Marktwert.
Reicht eine Maklerbewertung für das Finanzamt?
Eine Maklerbewertung kann als erste Orientierung hilfreich sein. Für den steuerlichen Nachweis eines niedrigeren Werts ist regelmäßig ein qualifiziertes Gutachten erforderlich.
Welche Frist gilt bei Einspruch gegen den Bescheid?
Gegen Steuer- und Feststellungsbescheide gilt regelmäßig eine Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe. Deshalb sollte die Bewertung zeitnah geprüft werden.
Immobilienbewertung prüfen und Steuerlast senken
Sie haben eine Immobilie geerbt, geschenkt bekommen oder möchten eine Immobilie steuerlich übertragen? Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert plausibel ist und ob ein Gutachten nach § 198 BewG Steuern sparen kann.
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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
