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Vorzeitige Rückgabe einer gemieteten Wohnung ist zulässig

Vorzeitige Rückgabe einer gemieteten Wohnung ist zulässig

Hat der Mieter sein Mietverhältnis gekündigt, darf er die Wohnung bereits vor Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben. Verweigert der Vermieter die Rücknahme, kommt er in Annahmeverzug. Eine Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses kann er aber nicht verlangen.

Hintergrund
Der Mieter einer Wohnung erklärte am 7.11.2011 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.2.2012. Darüber hinaus kündigte er an, dass er am 26.11.2011 ausziehen wird. Der Vermieter erklärte sich in seiner Antwort mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden.

Am 17.11.2011 kündigte der Mieter das Mietverhältnis noch einmal, und zwar fristlos, da es einen angeblichen Hausfriedensbruch durch den Vermieter gegeben hatte.

Am 29.11.2011 wollte der Mieter dem Vermieter an dessen Haustür an den Schlüssel übergeben. Dies lehnte der Vermieter ab.

Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zahlung der Miete bzw. eine Nutzungsentschädigung für Dezember 2011 bis Mai 2012.

Entscheidung
Da die fristlose Kündigung nach Ansicht des Gerichts unwirksam war, muss der Mieter die Miete bis einschließlich Februar 2012 zahlen. Denn nur die ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis zum 28.2.2012, sodass der Mieter bis dahin die Miete schuldet.

Der Vermieter kann vom Mieter allerdings keine darüber hinausgehende Nutzungsentschädigung bis Mai 2012 verlangen. Der Grund: Er befand sich seit dem Angebot der Schlüsselübergabe am 29.11.2011 mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug.

Bereits vor Ende des Mietverhältnisses ist ein Mieter berechtigt, die Mietsache zurückzugeben. Ausnahme: Durch eine vorzeitige Rückgabe würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Vermieters eingegriffen. Das ist im vorliegenden Fall aber nicht gegeben. Deshalb gilt: Befindet sich der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache in Annahmeverzug, kann er für den Zeitraum des Annahmeverzugs keine Nutzungsentschädigung verlangen.

Privatbereich

Mieter muss Fotografieren in der Wohnung nicht dulden

Mieter muss Fotografieren in der Wohnung nicht dulden

Der Mieter einer Wohnung muss es nicht dulden, dass der Vermieter Fotos in der Wohnung macht, um diese in eine Anzeige im Internet einzustellen.

Hintergrund
Die Eigentümerin einer Wohnung beabsichtigt, diese zu verkaufen. Die Eigentumswohnung ist vermietet. Die Eigentümerin möchte in der Wohnung Fotos machen, um diese für ein Exposé und eine Anzeige im Internet zu verwenden. Der Mieter lehnt das Fotografieren seiner Wohnräume ab.

Die Eigentümerin meint, ohne Bilder aus der Wohnung sei es ihr nicht möglich, die Wohnung in zeitgemäßer Weise zu verkaufen.

Entscheidung
Der Mieter muss es nicht dulden, dass die Eigentümerin Fotos in der Wohnung macht.

Duldungspflichten des Mieters sind mit Ausnahme von der Modernisierung nicht gesetzlich normiert. Ein Duldungsanspruch kann sich allein aus § 535 BGB ergeben. Bei den Duldungspflichten sind die Rechte und Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen und in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Auf der einen Seite steht das Eigentumsrecht der Vermieterin. Hierzu gehört auch das Recht der Veräußerung. Auf der anderen Seite stehen das Besitzrecht des Mieters, sein allgemeines Persönlichkeitsrecht und das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Diese Interessen sind gegeneinander abzuwägen.

Bei der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass die Vermieterin den unmittelbaren Besitz an der Wohnung durch die Vermietung freiwillig aufgegeben hat. Außerdem ist der Eingriff in die Privatsphäre des Mieters durch die Veröffentlichung von Bildern im Internet nicht unerheblich. Bilder aus der Wohnung erlauben einen Einblick in die grundrechtlich geschützte Wohnung des Mieters und seiner Familie, obgleich hierin gerade der grundrechtlich geschützte Rückzugsraum zu sehen ist.

Wohnung ist auch ohne Bilder verkäuflich
Demgegenüber weist der Eingriff in das Verwertungsrecht eine geringere Intensität auf. Auch wenn heute viele Wohnungen im Internet angeboten werden, ist eine Wohnung nicht deshalb fast unverkäuflich, wenn diese nicht mit Bildern im Internet inseriert wird. Auch im Internet werden Wohnungen nur mit Außenansichten und Grundrissen angeboten. Schließlich ist es nach wie vor üblich, dass Wohnungen in Zeitungen oder bei Maklern und nicht im Internet inseriert werden. Hinzu kam noch, dass es nach eigenen Angaben der Vermieterin schon Interessenten für die Wohnung gab.

Insgesamt haben hier die Interessen des Mieters Vorrang. Denn dieser würde durch die Fertigung und insbesondere Veröffentlichung der Fotos in seiner Privatsphäre nicht unerheblich betroffen, während die Vermieterin lediglich geringfügig in ihrem Eigentum eingeschränkt wird. Ob die Abwägung anders zu treffen wäre, wenn die Fotos lediglich für ein auf Papier in kleiner Stückzahl gedrucktes Exposé gefertigt werden sollten, kann hier dahinstehen.

Die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten muss der Mieter hingegen dulden.

Privatbereich

Verbilligte Überlassung von Wohnung immer Sachbezug?

Verbilligte Überlassung von Wohnung immer Sachbezug?

Kernproblem

Zu den Einnahmen aus nichtselbstständiger Arbeit gehören auch Sachbezüge, die der Arbeitgeber aus dem Dienstverhältnis gewährt. Solche sogenannten geldwerten Vorteile finden sich in der Praxis häufig in der Gestellung eines Dienstwagens. Auch die verbilligte Überlassung einer Wohnung durch den Arbeitgeber kann einen solchen Vorteil darstellen. Aber wann ist von einer „Verbilligung“ auszugehen? Reichen hierfür bereits Lücken bei der Weiterbelastung von Nebenkosten aus, obwohl die Miete wie unter Fremden vereinbart ist? Mit dieser Thematik hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt auseinandergesetzt.

Sachverhalt

Eine Körperschaft des öffentlichen Rechts war Eigentümerin von 68 Wohnungen, die sie an Mitarbeiter und fremde Dritte vermietete. Die ortsübliche Miete wurde turnusmäßig von einem öffentlich bestellten Gutachter ermittelt und die dabei festgestellten Mietwerte umgehend angepasst. Nebenleistungen blieben in dem Gutachten unberücksichtigt. Das Finanzamt stellte bei einer Lohnsteuer-Außenprüfung fest, dass die Kosten für Hausversicherungen, Grundsteuer und Straßenreinigung nicht abgerechnet wurden und wertete dies als geldwerten Vorteil. Die Vermieterin verwies auf die Gleichbehandlung von 22 fremdvermieteten Wohnungen und dem Ziel einer Standardisierung der Nebenkostenabrechnungen. Das Finanzamt lehnte das Argument mit der Begründung ab, dass der Anteil an Fremdmietern nur 7,5 % betrage, weil ehemalige Arbeitnehmer nicht als Fremdmieter anzusehen seien. Der Fremdvergleich erfordere einen hören Anteil. Das Finanzgericht stützte die Auffassung des Finanzamts u. a. auch deswegen, weil der Anteil unter 10 % lag.

Entscheidung

Der BFH hat die Sache zur weiteren Untersuchung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Von einer verbilligten Überlassung sei nur auszugehen, soweit die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den tatsächlich abgerechneten Nebenkosten die ortsübliche Miete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) unterschreite. Als ortsüblich sei jeder Mietwert anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweise. Eine verbilligte Überlassung müsse zudem ihren Rechtsgrund im Arbeitsverhältnis haben. Der Fremdvergleich bleibe hierfür ein gewichtiges Indiz. Es könne jedoch nicht typisierend davon ausgegangen werden, dass bei einem unter 10 % liegenden Anteil an fremdvermieteten Wohnungen ein Veranlassungszusammenhang zum Arbeitsverhältnis bestehe.

Konsequenz

Die Betrachtungsweise des BFH ermöglicht die Verrechnung einer über der Untergrenze liegenden Kaltmiete mit den nicht erhobenen Nebenkosten. Aufgrund der Ausführungen des BFH ist zu vermuten, dass auch im Fall eines Unterschreitens die Einschaltung des Gutachters, der Fremdvergleich und der Wille zur Vereinheitlichung den Ausschlag zugunsten des Arbeitgebers geben.