Annuitätendarlehen berechnen: Kreditrechner & Tilgungsplan

Einfache Darlehensberechnung: Ermitteln Sie Kreditzinsen und erstellen Sie Ihren Tilgungsplan für den Hauskauf oder Ihre Immobilienfinanzierung.

Annuitätendarlehen Tilgungsplan berechnen

Wenn Bauherren oder Immobilienkäufer einen Hypothekenkredit aufnehmen, wählen sie in den meisten Fällen ein Annuitätendarlehen. Diese Darlehensform zeichnet sich durch die Art der Rückzahlung aus: Der Kreditnehmer zahlt über die gesamte Laufzeit hinweg konstante Raten (Annuitäten), deren interne Zusammensetzung aus Zins und Tilgung sich jedoch kontinuierlich verschiebt.

Definition: Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit über die gesamte Laufzeit gleichbleibenden Rückzahlungsbeträgen. Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die monatliche Belastung konstant (bei fester Zinsbindung). Die Rate wird im Kreditvertrag fixiert, wobei monatliche, quartalsweise oder jährliche Zahlungsweisen üblich sind.

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Annuitätendarlehen Rechner

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Rechtliche Grundlagen und Funktionsweise der Annuität

Das Annuitätendarlehen ist zivilrechtlich als schuldrechtlicher Vertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Insbesondere findet bei der Verjährung von Tilgungsanteilen § 197 BGB Anwendung.

Das Kernmerkmal ist die gleichbleibende Rate. Da die Zinsen immer auf Basis der verbleibenden Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung. Da die Gesamtrate jedoch gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil im selben Maße an. Man spricht hierbei von einer „ersparten Zinszahlung“, die direkt in die Tilgung fließt.

In der Bankenpraxis unterscheidet man primär zwei Formen:

Feste Annuitätentilgung: Die Rate bleibt über die gesamte Zinsbindungsphase identisch. Der Tilgungsanteil wächst progressiv an.
Fallende Annuitätentilgung: Hierbei sinkt die Gesamtrate über die Zeit, da der Tilgungsanteil konstant bleibt, während die Zinslast abnimmt (ähnlich einem Ratendarlehen).

Wie funktioniert die Annuität im Detail?

Zu Beginn der Laufzeit ist die Restschuld am höchsten, weshalb der Zinsanteil innerhalb der Rate dominiert. Mit fortschreitender Dauer verringert sich die Schuldenlast, die Zinsen sinken und der Anteil der Tilgung innerhalb der festen Rate nimmt zu. Dadurch beschleunigt sich die Entschuldung gegen Ende der Laufzeit mathematisch von selbst.

Die mathematische Berechnung der Annuität erfolgt über folgende Formel:

A = K * [( (1+i)^n * i ) / ( (1+i)^n - 1 )]

Dabei steht A für die Annuität, K für das Darlehenskapital, i für den Zinssatz und n für die Anzahl der Perioden.

Wann ist ein Annuitätendarlehen die richtige Wahl?

Diese Finanzierungsform ist ideal für Kreditnehmer, die Wert auf maximale Planungssicherheit legen. Da die monatliche Belastung über Jahre hinweg konstant bleibt, lässt sie sich perfekt in das Haushaltsbudget integrieren.

Vorteile auf einen Blick:

Feste Kalkulationsgrundlage ohne böse Überraschungen während der Zinsbindung.
Schnellere Schuldenfreiheit durch steigenden Tilgungsanteil.
Besonders geeignet für die private Baufinanzierung und Eigennutzer.

Hinweis: Annuitätendarlehen können im Vergleich zu variablen Darlehen leicht höhere Zinssätze aufweisen, bieten dafür aber Schutz vor steigenden Marktzinsen.

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Weitere hilfreiche Tools für Immobilienbesitzer:

Baurechner: Realistische Kostenschätzung für Ihr Bauprojekt.
Bausparrechner: Wohnungsbauprämie und Bausparverträge prüfen.
Arbeitgeberdarlehen: Zinsvorteile durch den Chef nutzen.

Mathematische Ermittlung der Laufzeit (BewG)

Bei der Bewertung von Kapitalforderungen oder Schulden, die in Raten getilgt werden, ist steuerrechtlich oft von einer mittelschüssigen Zahlungsweise auszugehen. Die Laufzeiten werden dabei über die Anteile der Jahresleistungen ermittelt.

Die Annuität wird errechnet, indem der Barwert des Darlehens (ursprüngliche Darlehenssumme) mit dem Kapitalwiedergewinnungsfaktor multipliziert wird.

Annuität = Barwert x Kapitalwiedergewinnungsfaktor

Beispiel zur Tilgungsdauer: Bei einer Kapitalschuld von 27.000 EUR und einer monatlichen Rate von 500 EUR (bei 2,5 % Zinsen) ergibt sich eine rechnerische Tilgungsdauer von ca. 4,8 Jahren, wie der detaillierte Tilgungsplan zeigt.

Der Kapitalwiedergewinnungsfaktor wird wie folgt errechnet:

q ⁿ x (q-1) : (q ⁿ – 1)
q entspricht: 1 + Zinssatz : 100
n ist die Laufzeit in Jahren

Laufzeiten von Kapitalforderungen oder Kapitalschulden, die in Raten oder Annuitäten getilgt werden

Bei der Bewertung von Kapitalforderungen oder Kapitalschulden, die nicht in einem Betrag getilgt werden, ist von einer mittelschüssigen Zahlungsweise auszugehen; auf die Zahlungszeitpunkte innerhalb einer Zahlungsperiode kommt es nicht an (Tz. 1.2.1 und 1.2.2). Daher sind die Laufzeiten über die Anteile der Jahresleistungen zu ermitteln.

Beispiel 1:

Besteuerungszeitpunkt	14.6.2010
Kapitalforderung	15.000 EUR
monatliche Tilgungsrate	500 EUR
Tilgungsdauer in Monaten: (15.000 EUR/500 EUR =)	30
Fälligkeit der 1. Rate	18.6.2010
Fälligkeit der letzten Rate	18.11.2012
Im Jahr 2010 werden 7, im Jahr 2011 werden 12 und im Jahr 2012 werden 11 Monatsraten gezahlt.
Tilgungsdauer	2 Jahre, 6 Monate

Beispiel 2:

Besteuerungszeitpunkt	18.10.2010
Kapitalschuld	27.000 EUR
vereinbarter Zinssatz	2,5 %
monatliche Annuitätenrate	500 EUR
Jahreswert der Annuität (12 × 500 EUR =)	6.000 EUR
Die Laufzeit kann mittels des folgenden Tilgungsplans ermittelt werden:
Es ist von mittelschüssiger Zahlung des Jahresbetrags auszugehen.
Kapitalschuld am 18.10.2010	27.000,00 EUR
Zinsen bis zum 18.4.2011 (1/2 × 2,5 % × 27.000 EUR =)	337,50 EUR
Summe	27.337,50 EUR
Annuität	6.000,00 EUR
Schuldenstand am 18.4.2011	21.337,50 EUR

Zinsen für 1 Jahr (2,5 % × 21.337,50 EUR =)	533,44 EUR
Summe	21.870,94 EUR
Annuität	6.000,00 EUR
Schuldenstand am 18.4.2012	15.870,94 EUR

Zinsen für 1 Jahr (2,5 % × 15.870,94 EUR =)	396,77 EUR
Summe	16.267,71 EUR
Annuität	6.000,00 EUR
Schuldenstand am 18.4.2013	10267,71 EUR

Zinsen für 1 Jahr (2,5 % × 10.267,71 EUR =)	256,69 EUR
Summe	10.524,40 EUR
Annuität	6.000,00 EUR
Schuldenstand am 18.4.2014	4.524,40 EUR

Zinsen für 1 Jahr (2,5 % × 4.524,40 EUR =)	113,11 EUR
Summe	4.637,51 EUR
Annuitäten-Teil am 18.4.2015	4.637,51 EUR

Mithin wird im Jahr 2015 nicht eine volle Annuität gezahlt, sondern nur ein Anteil in Höhe von (4.637,51 / 6.000 =)	0,8
Insgesamt gezahlte Annuitäten	4,8
Somit beträgt die Tilgungsdauer	4,8 Jahre.

Tabelle 4

(§ 12 Abs. 1 BewG)

Tabelle der Kapitalwerte der Zinsdifferenzen für niedrigverzinsliche Kapitalforderungen und -schulden mit Annuitätentilgung und einer Annuität im Jahresbetrag von 1,– EUR; Grenzzinsfuß: 3 %

Anzahl der	vertraglicher Zinsfuß in %					Anzahl der
Jahre	0,5 %	1,0%	1,5 %	2,0 %	2,5 %	Jahre
1	0,012	0,010	0,007	0,005	0,002	1
2	0,047	0,038	0,028	0,019	0,009	2
3	0,104	0,083	0,062	0,041	0,020	3
4	0,182	0,144	0,107	0,071	0,035	4
5	0,280	0,222	0,164	0,109	0,054	5
6	0,397	0,314	0,232	0,153	0,076	6
7	0,532	0,420	0,310	0,240	0,101	7
8	0,685	0,539	0,398	0,261	0,129	8
9	0,854	0,671	0,495	0,324	0,159	9
10	1,039	0,815	0,600	0,392	0,192	10
11	1,239	0,970	0,712	0,465	0,228	11
12	1,454	1,136	0,833	0,543	0,265	12
13	1,681	1,312	0,960	0,624	0,305	13
14	1,922	1,497	1,093	0,710	0,346	14
15	2,175	1,691	1,232	0,799	0,389	15
16	2,440	1,893	1,377	0,891	0,433	16
17	2,716	2,103	1,527	0,986	0,478	17
18	3,002	2,320	1,682	1,084	0,525	18
19	3,298	2,544	1,841	1,185	0,572	19
20	3,603	2,774	2,003	1,287	0,621	20
21	3,918	3,010	2,170	1,391	0,670	21
22	4,240	3,251	2,339	1,497	0,720	22
23	4,570	3,497	2,512	1,605	0,770	23
24	4,907	3,748	2,687	1,714	0,821	24
25	5,252	4,003	2,864	1,824	0,872	25
26	5,602	4,262	3,044	1,934	0,923	26
27	5,959	4,524	3,225	2,046	0,974	27
28	6,321	4,790	3,408	2,158	1,026	28
29	6,689	5,058	3,592	2,270	1,078	29
30	7,061	5,329	3,777	2,383	1,129	30
31	7,438	5,602	3,963	2,495	1,181	31
32	7,819	5,877	4,149	2,608	1,232	32
33	8,204	6,154	4,336	2,721	1,283	33
34	8,592	6,432	4,523	2,833	1,334	34
35	8,984	6,712	4,711	2,945	1,384	35
36	9,378	6,992	4,898	3,057	1,434	36
37	9,775	7,273	5,085	3,168	1,483	37
38	10,175	7,555	5,272	3,278	1,533	38
39	10,576	7,837	5,458	3,388	1,581	39
40	10,980	8,119	5,644	3,497	1,629	40
41	11,385	8,401	5,829	3,605	1,677	41
42	11,791	8,683	6,013	3,712	1,724	42
43	12,199	8,964	6,196	3,818	1,770	43
44	12,607	9,245	6,377	3,923	1,816	44
45	13,017	9,526	6,558	4,027	1,861	45
46	13,427	9,805	6,738	4,130	1,905	46
47	13,837	10,084	6,916	4,232	1,949	47
48	14,248	10,362	7,093	4,332	1,992	48
49	14,659	10,638	7,268	4,431	2,034	49
50	15,070	10,914	7,442	4,529	2,076	50
51	15,481	11,188	7,614	4,626	2,117	51
52	15,891	11,460	7,784	4,721	2,157	52
53	16,301	11,731	7,953	4,815	2,196	53
54	16,710	12,001	8,120	4,908	2,235	54
55	17,119	12,268	8,285	4,999	2,273	55
56	17,527	12,534	8,449	5,088	2,310	56
57	17,934	12,798	8,610	5,177	2,346	57
58	18,340	13,061	8,770	5,264	2,382	58
59	18,744	13,321	8,928	5,349	2,417	59
60	19,148	13,579	9,084	5,433	2,451	60
61	19,550	13,835	9,238	5,516	2,485	61
62	19,951	14,090	9,390	5,597	2,517	62
63	20,351	14,342	9,539	5,677	2,549	63
64	20,749	14,591	9,687	5,755	2,581	64
65	21,145	14,839	9,833	5,832	2,611	65
66	21,540	15,084	9,977	5,908	2,641	66
67	21,933	15,328	10,119	5,982	2,671	67
68	22,325	15,568	10,259	6,054	2,699	68
69	22,714	15,807	10,397	6,126	2,727	69
70	23,102	16,043	10,532	6,195	2,754	70
71	23,488	16,277	10,666	6,264	2,780	71
72	23,872	16,509	10,798	6,331	2,806	72
73	24,254	16,738	10,928	6,397	2,831	73
74	24,633	16,964	11,055	6,461	2,856	74
75	25,011	17,189	11,181	6,524	2,880	75
76	25,387	17,411	11,305	6,586	2,903	76
77	25,761	17,630	11,427	6,646	2,926	77
78	26,132	17,848	11,546	6,706	2,948	78
79	26,502	18,062	11,664	6,763	2,969	79
80	26,869	18,275	11,780	6,820	2,990	80
81	27,334	18,458	11,894	6,875	3,011	81
82	27,597	18,693	12,006	6,930	3,031	82
83	27,958	18,898	12,117	6,983	3,050	83
84	23,316	19,101	12,225	7,034	3,069	84
85	28,673	19,301	12,331	7,085	3,087	85
86	29,027	19,500	12,436	7,135	3,104	86
87	29,378	19,695	12,539	7,183	3,122	87
88	29,728	19,889	12,640	7,230	3,138	88
89	30,075	20,080	12,740	7,276	3,154	89
90	30,420	20,269	12,837	7,321	3,170	90
91	30,763	20,456	12,933	7,366	3,185	91
92	31,103	20,640	13,027	7,409	3,200	92
93	31,441	20,822	13,120	7,450	3,215	93
94	31,777	21,002	13,210	7,491	3,229	94
95	32,111	21,180	13,300	7,531	3,242	95
96	32,442	21,356	13,387	7,570	3,255	96
97	32,772	21,529	13,473	7,609	3,268	97
98	33,099	21,700	13,558	7,646	3,280	98
99	33,423	21,869	13,640	7,682	3,292	99
100	33,746	22,036	13,722	7,717	3,304	100

Tabelle 5

(zu § 12 Abs. 1 BewG)

Tabelle der Kapitalwerte der Zinsdifferenzen für hochverzinsliche Kapitalforderungen und -schulden mit Annuitätentilgung und einer Annuität im Jahresbetrag von 1,– EUR; Grenzzinsfuß: 9 %

Anzahl	vertraglicher Zinsfuß in %									Anzahl
der Jahre	9,5 %	10 %	10,5 %	11 %	11,5 %	12 %	12,5 %	13 %	13,5 %	der Jahre
1	0,002	0,005	0,007	0,009	0,012	0,014	0,016	0,018	0,021	1
2	0,009	0,017	0,026	0,034	0,043	0,051	0,059	0,067	0,075	2
3	0,019	0,037	0,055	0,073	0,091	0,108	0,125	0,142	0,159	3
4	0,032	0,063	0,094	0,124	0,154	0,183	0,212	0,240	0,268	4
5	0,048	0,094	0,140	0,185	0,229	0,273	0,315	0,357	0,398	5
6	0,066	0,130	0,194	0,255	0,316	0,375	0,433	0,490	0,545	6
7	0,086	0,171	0,253	0,333	0,411	0,488	0,562	0,635	0,707	7
8	0,109	0,214	0,317	0,417	0,514	0,609	0,701	0,791	0,879	8
9	0,132	0,261	0,385	0,506	0,623	0,737	0,847	0,955	1,059	9
10	0,157	0,309	0,456	0,598	0,736	0,870	0,999	1,124	1,246	10
11	0,183	0,359	0,530	0,694	0,853	1,006	1,154	1,298	1,436	11
12	0,209	0,411	0,605	0,792	0,972	1,145	1,312	1,473	1,628	12
13	0,236	0,463	0,681	0,891	1,092	1,285	1,471	1,649	1,821	13
14	0,264	0,516	0,758	0,990	1,212	1,425	1,629	1,825	2,013	14
15	0,291	0,569	0,835	1,089	1,332	1,564	1,786	1,999	2,203	15
16	0,319	0,622	0,912	1,187	1,451	1,702	1,942	2,171	2,390	16
17	0,346	0,675	0,987	1,285	1,568	1,837	2,094	2,339	2,573	17
18	0,373	0,727	1,062	1,380	1,683	1,970	2,243	2,504	2,751	18
19	0,400	0,777	1,135	1,474	1,795	2,100	2,389	2,663	2,925	19
20	0,426	0,827	1,207	1,565	1,905	2,226	2,530	2,818	3,092	20
21	0,451	0,876	1,277	1,654	2,011	2,348	2,666	2,968	3,254	21
22	0,476	0,924	1,344	1,740	2,114	2,466	2,798	3,112	3,409	22
23	0,500	0,970	1,410	1,824	2,213	2,579	2,925	3,250	3,558	23
24	0,524	1,014	1,473	1,904	2,308	2,689	3,046	3,383	3,700	24
25	0,547	1,057	1,534	1,981	2,400	2,793	3,162	3,510	3,836	25
26	0,568	1,098	1,593	2,055	2,488	2,893	3,273	3,630	3,966	26
27	0,589	1,138	1,649	2,126	2,572	2,989	3,379	3,745	4,089	27
28	0,610	1,176	1,703	2,194	2,652	3,079	3,480	3,854	4,206	28
29	0,626	1,213	1,754	2,258	2,728	3,166	3,575	3,958	4,316	29
30	0,648	1,247	1,803	2,320	2,800	3,248	3,665	4,055	4,420	30
31	0,665	1,280	1,850	2,378	2,869	3,325	3,751	4,148	4,519	31
32	0,682	1,312	1,894	2,433	2,934	3,399	3,831	4,235	4,612	32
33	0,698	1,342	1,936	2,486	2,995	3,468	3,907	4,317	4,699	33
34	0,713	1,370	1,976	2,535	3,053	3,533	3,979	4,394	4,781	34
35	0,728	1,397	2,013	2,582	3,107	3,594	4,046	4,467	4,858	35
36	0,742	1,422	2,048	2,626	3,159	3,652	4,109	4,535	4,930	36
37	0,755	1,446	2,082	2,667	3,207	3,706	4,169	4,598	4,998	37
38	0,767	1,469	2,113	2,706	3,252	3,757	4,224	4,658	5,061	38
39	0,778	1,490	2,142	2,742	3,294	3,804	4,276	4,713	5,120	39
40	0,789	1,510	2,170	2,776	3,334	3,849	4,324	4,765	5,175	40
41	0,799	1,529	2,196	2,808	3,371	3,890	4,370	4,814	5,226	41
42	0,809	1,546	2,220	2,838	3,406	3,929	4,412	4,859	5,274	42
43	0,818	1,562	2,243	2,866	3,438	3,965	4,451	4,901	5,318	43
44	0,826	1,578	2,264	2,892	3,468	3,998	4,488	4,940	5,360	44
45	0,834	1,592	2,284	2,916	3,496	4,030	4,522	4,977	5,398	45
46	0,841	1,605	2,302	2,939	3,522	4,059	4,553	5,010	5,434	46
47	0,848	1,618	2,319	2,959	3,546	4,086	4,582	5,042	5,467	47
48	0,854	1,629	2,335	2,979	3,569	4,110	4,610	5,071	5,497	48
49	0,860	1,640	2,350	2,997	3,589	4,134	4,635	5,097	5,526	49
50	0,866	1,650	2,363	3,014	3,609	4,155	4,658	5,122	5,552	50
51	0,871	1,659	2,376	3,029	3,627	4,175	4,679	5,145	5,576	51
52	0,876	1,668	2,388	3,043	3,643	4,193	4,699	5,166	5,599	52
53	0,880	1,676	2,398	3,057	3,658	4,210	4,718	5,186	5,619	53
54	0,884	1,683	2,408	3,069	3,672	4,226	4,734	5,204	5,638	54
55	0,888	1,690	2,418	3,080	3,685	4,240	4,750	5,221	5,656	55
56	0,891	1,696	2,426	3,090	3,697	4,253	4,764	5,236	5,672	56
57	0,895	1,702	2,434	3,100	3,708	4,265	4,778	5,250	5,687	57
58	0,897	1,707	2,441	3,109	3,718	4,276	4,790	5,263	5,701	58
59	0,900	1,712	2,448	3,117	3,727	4,287	4,801	5,275	5,714	59
60	0,903	1,717	2,454	3,124	3,736	4,296	4,811	5,286	5,725	60
61	0,905	1,721	2,459	3,131	3,743	4,305	4,820	5,296	5,736	61
62	0,907	1,724	2,464	3,137	3,750	4,313	4,829	5,305	5,746	62
63	0,909	1,728	2,469	3,142	3,757	4,320	4,837	5,314	5,755	63
64	0,911	1,731	2,473	3,148	3,763	4,326	4,844	5,322	5,763	64
65	0,912	1,734	2,477	3,152	3,768	4,332	4,851	5,329	5,771	65
66	0,914	1,736	2,480	3,156	3,773	4,338	4,857	5,335	5,778	66
67	0,915	1,739	2,484	3,160	3,778	4,343	4,862	5,341	5,784	67
68	0,916	1,741	2,486	3,164	3,782	4,347	4,867	5,347	5,790	68
69	0,917	1,743	2,489	3,167	3,785	4,352	4,872	5,352	5,795	69
70	0,918	1,744	2,491	3,170	3,789	4,355	4,876	5,356	5,800	70
71	0,919	1,746	2,493	3,172	3,792	4,359	4,880	5,360	5,805	71
72	0,920	1,747	2,495	3,175	3,794	4,362	4,883	5,364	5,809	72
73	0,921	1,749	2,497	3,177	3,797	4,365	4,886	5,367	5,812	73
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80	0,924	1,754	2,505	3,187	3,808	4,378	4,901	5,384	5,831	80
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82	0,924	1,755	2,506	3,188	3,810	4,380	4,904	5,387	5,834	82
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84	0,924	1,756	2,507	3,189	3,812	4,382	4,906	5,389	5,837	84
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86	0,925	1,756	2,508	3,190	3,813	4,383	4,908	5,391	5,839	86
87	0,925	1,756	2,508	3,191	3,813	4,384	4,908	5,392	5,840	87
88	0,925	1,756	2,508	3,191	3,814	4,384	4,909	5,393	5,841	88
89	0,925	1,757	2,508	3,191	3,814	4,385	4,909	5,394	5,842	89
90	0,925	1,757	2,508	3,191	3,814	4,385	4,910	5,394	5,842	90
91	0,925	1,757	2,508	3,191	3,814	4,385	4,910	5,395	5,843	91
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Besonderheit: Das Disagio beim Darlehen

Ein Disagio (Abschlag von der Darlehenssumme) fungiert als Zinsvorauszahlung, um den laufenden Nominalzins zu senken. Buchhalterisch ist das Disagio nach § 250 Abs. 3 HGB planmäßig über die Kreditlaufzeit abzuschreiben.

Die Form der Abschreibung variiert je nach Darlehenstyp: Während bei endfälligen Krediten eine lineare Verteilung erfolgt, ist bei Annuitätendarlehen eine geometrisch-degressive Abschreibung sachgerecht, um dem sinkenden Zinsaufwand Rechnung zu tragen.

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