Vorfälligkeitsentschädigung berechnen + steuerlich absetzen

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlen muss, wenn er ein Darlehen vorzeitig ablöst. Sie dient der Bank als Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn, den sie durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens hat.

Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Sie die Höhe der Entschädigung für Ihr Darlehen berechnen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel:

• Restlaufzeit des Darlehens: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer die Entschädigung.
• Ursprünglicher Zinssatz: Je höher der Zinssatz, desto höher die Entschädigung.
• Aktuelles Marktzinsniveau: Je niedriger das Marktzinsniveau, desto geringer die Entschädigung.
• Höhe des Darlehens: Je höher das Darlehen, desto höher die Entschädigung.
• Art des Kredits: Bei Festzinsdarlehen ist die Entschädigung in der Regel höher als bei variablen Darlehen.

Maximale Höhe der Entschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf maximal 1% des Restdarlehensbetrags betragen, wenn die Restlaufzeit des Kredits weniger als ein Jahr beträgt, und maximal 0,5% des Restdarlehensbetrags, wenn die Restlaufzeit des Kredits länger als ein Jahr beträgt.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank

Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die von Bank zu Bank unterschiedlich sein können.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist oftmals viel zu hoch von der Bank berechnet! Hat die Berechnung eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ergeben, schreiben Sie Ihre Bank an.

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Top Vorfälligkeitsentschädigung

Gesetzliche Regelungen

In Deutschland ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich geregelt und richtet sich nach den Bestimmungen des § 502 BGB.

§ 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung

Grundsätzliches:

• Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
• Die Höhe der Entschädigung ist begrenzt auf den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden .
• Bei Verbraucherdarlehensverträgen gelten besondere Regelungen.

Anspruchsausschluss:

• Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen , wenn
  • die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die zur Absicherung des Darlehens abgeschlossen wurde, oder
  • der Darlehensvertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung enthält.

Begrenzung bei Verbraucherdarlehensverträgen:

• Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Verbraucherdarlehensverträgen begrenzt auf
  • 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (oder 0,5 Prozent, wenn die Restlaufzeit ein Jahr nicht übersteigt) oder
  • den Betrag der Sollzinsen, die der Darlehensnehmer bis zur vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Weitere Informationen:

• Siehe auch § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung

Vorzeitige Rückzahlung eines Immobilienkredits: Entschädigungsregelungen

Fallgruppen:

1. Vorzeitige Rückzahlung nach Darlehensauszahlung:
   • Vereinbarung mit der Bank: Der Kreditnehmer zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Verweigerung der Darlehensabnahme:
   • Nichtabnahmeentschädigung: Der Kreditnehmer zahlt 1% der Darlehenssumme.
3. Vertragsbeeinträchtigung durch den Kreditnehmer:
   • Nichtabnahmeentschädigung und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung.

Verbraucherrechte:

• Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren und 6 Monaten.
• Widerrufsrecht: 14-tägiges Widerrufsrecht.

Vertragliche Vereinbarungen beim Immobilienkredit:

• Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung: Im Kreditvertrag geregelt.
• Ablöseentschädigung: Hinweis auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
• Berechnung der Entschädigung: Erläuterung durch den Kreditgeber.
• Höchstbetrag der Entschädigung: Angabe im Kreditvertrag.
• Beispielrechnung: Verdeutlichung der Entschädigungshöhe.
• Übertragung des Kredits: Möglichkeit und Bedingungen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlerhaftem Vertrag

Ein aktuelles Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (OLG) könnte weitreichende Auswirkungen auf viele Baufinanzierungen haben. Das Gericht hat entschieden, dass eine Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verliert, wenn der Kreditvertrag unklare Klauseln zur Berechnung des Vorfälligkeitszinses enthält.

Im konkreten Fall hatte eine Bank von einem Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 17.000 Euro verlangt, nachdem dieser seine Baufinanzierung vorzeitig abgelöst hatte. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Bank in dem Kreditvertrag eine missverständliche Information zur Berechnung des Vorfälligkeitszinses verwendet hatte.

Die Bank hatte in dem Vertrag angegeben, dass der Kunde eine Entschädigung zahlen müsse, wenn er den Kredit vor "Ablauf der Zinsbindung" kündigt. Das Gericht stellte jedoch fest, dass diese Formulierung falsch sei. Der Kunde habe ein Sonderkündigungsrecht, mit dessen Hilfe er das Darlehen vorzeitig beenden kann, ohne dass er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.

Das Gericht entschied daher, dass die Bank die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 17.000 Euro an den Kunden zurückzahlen muss.

Dieses Urteil ist besonders brisant, weil der vom OLG gerügte Fehler kein Einzelfall ist. Vielmehr findet er sich nach Analysen von Experten in zahlreichen Darlehensverträgen, beispielsweise bei Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken, der DSL-Bank und weiteren Kreditinstituten.

Das Urteil kann somit zu einer Klagewelle bei Darlehensnehmern führen, die ihre Immobilie verkauft haben und für die vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung eine Vergütung an die Bank gezahlt haben.

Darlehensnehmer, die ihre Kreditverträge auf fehlerhafte Klauseln überprüfen lassen möchten, sollten sich an einen spezialisierten Anwalt wenden. Eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann mehr als drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.

Hinweis: Die obigen Informationen dienen lediglich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Im Zweifelsfall sollten Sie sich immer an einen Anwalt wenden.

Top Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten steuerlich absetzen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Es gibt aber Ausnahmen.

Wird jedoch ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (BFH vom 6.12.2005 – BStBl 2006 II S. 265). Für im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung BMF vom 27.7.2015 (BStBl I S. 581).

Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung

Wird bei einer vermieteten Immobilie eine Umschuldung vorgenommen und ein hochverzinstes Darlehen wegen günstigerer Zinskonditionen vorzeitig abgelöst, ist eine zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähig. Anders sieht es hingegen aus, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung zur lastenfreien Übergabe eines Grundstücks fällig wird. Die Entschädigung ist dann durch die Grundstücksveräußerung veranlasst.

Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

Die Vorfälligkeitsentschädigung zählt zu den Schuldzinsen und ist daher bei einer Umschuldung wegen günstigerer Zinskonditionen grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Das gilt jedenfalls dann, wenn die finanzierte Immobilie nach der Umschuldung weiterhin vermietet wird. Sowohl die Vorfälligkeitsentschädigung als auch die für das neue Darlehen anfallenden – reduzierten – Zinsen können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Vermietung nicht fortgesetzt wird. Der Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als nachträgliche Werbungskosten ist regelmäßig nicht möglich.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Veräußerung einer Immobilie

Grundsätzlich können zwar Schuldzinsen – wie Sie wissen – durchaus als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs beim Verkauf einer vermieteten Immobilie jedoch nur, wenn der Erlös nicht ausreicht, um das bei der Anschaffung aufgenommene Darlehen zurückzuzahlen. Der Veranlassungszusammenhang zwischen der Aufnahme des Kredits und den Vermietungseinkünften bleibt bestehen und wird durch den Verkauf des Objekts nicht durchbrochen. Selbst dann, wenn die Veräußerung außerhalb der Zehn-Jahres-Frist erfolgt und somit nicht als privates Veräußerungsgeschäft steuerbar ist. Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist allerdings, dass der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet worden ist.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Veräußerung einer Immobilie nach dem BFH-Urteil

Bis zu einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus 2014 wurde wenigstens ausnahmsweise ein Werbungskostenabzug im Bereich der Vermietungseinkünfte zugelassen, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts zu beurteilen war. Auch das ist nach der neuen Sichtweise des BFH nicht mehr möglich.

Fazit

Der Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten ist grundsätzlich möglich, wenn die Immobilie vermietet wird und das Darlehen vorzeitig aufgrund einer Umschuldung zurückgezahlt wird. Wenn das Darlehen hingegen vorzeitig aufgrund einer Veräußerung der Immobilie zurückgezahlt wird, ist der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten regelmäßig nicht möglich.

• Vorfälligkeitsentschädigung bei Investitionabsicht
• Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf

Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus VuV nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Bei der Veräußerung eines Mietobjekts oder dem Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht stellt sich oft die Frage, ob Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten abziehbar sind. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese weiterhin geltend gemacht werden. In diesem Beitrag erklären wir, wann dies möglich ist und was Vermieter beachten müssen.

1. Schuldzinsen nach Veräußerung des Mietobjekts

Wenn ein Mietobjekt veräußert wird, können Schuldzinsen, die auf die Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallen, weiterhin als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die bestehenden Darlehen vollständig zu tilgen. Entscheidend ist hierbei der sogenannte „Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung“. Sollte es Hindernisse bei der Rückzahlung geben, kann dieser Grundsatz jedoch aufgehoben werden.

Wichtig: Der Abzug von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bleibt nur bestehen, wenn die Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, vor der Veräußerung nicht bereits aufgegeben wurde.

2. Vorfälligkeitsentschädigung bei Veräußerung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn ein Darlehen zur Finanzierung eines Mietobjekts vorzeitig abgelöst wird. Diese Entschädigung wird nicht als nachträgliche Werbungskosten behandelt, sondern gilt als Veräußerungskosten. Dies bedeutet, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Ermittlung des steuerbaren Veräußerungsgewinns gemäß § 23 EStG berücksichtigt wird, sofern die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt.

3. Schuldzinsen nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Wird die Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben, bevor das Mietobjekt verkauft wird, können die Schuldzinsen nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. Der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entfällt. Stattdessen gelten die Zinsen als Gegenleistung für die Kapitalüberlassung, die im privaten Vermögensbereich erfolgt und somit nicht mehr der Einkünfteerzielung dient.

4. Schuldzinsen für Erhaltungsaufwendungen

Schuldzinsen für Darlehen, die zur Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen verwendet wurden, können auch nach der Veräußerung des Mietobjekts unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sein. Dies ist der Fall, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehen vollständig zu tilgen.

Hinweis: Wurde die Immobilie vor dem 1.1.2014 veräußert, bleiben die älteren Regelungen zum Schuldzinsenabzug weiterhin anwendbar, um den Vertrauensschutz zu wahren.

Fazit

Schuldzinsen können nach der Veräußerung eines Mietobjekts oder dem Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht unter bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar bleiben. Dabei ist jedoch der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung zu beachten. Vorfälligkeitsentschädigungen gelten dagegen als Veräußerungskosten und mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Vermieter sollten diese Regelungen genau im Blick behalten, um keine steuerlichen Nachteile zu erleiden.

Download: Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Download: Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei Vermietung

BMF, 27.7.2015, IV C 1 - S 2211/11/10001

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1

Fundstellen

BStBl I, 2015, 581

§ 9 EStG – Vorfälligkeitsentschädigung bei konkreter neuer Investition abziehbar

Eine Vorfälligkeitsentschädigung gehört bei einer Grundstücksveräußerung grundsätzlich zu den Veräußerungskosten. Die Aufwendungen können aber auch Werbungskosten darstellen, wenn es sich um Finanzierungsaufwand für die Anschaffung einer neuen Mietimmobilie handelt. Diese Voraussetzung liegt vor, sofern der Entschluss zum Neukauf bereits konkret zum Zeitpunkt der Veräußerung feststeht. Hierzu reicht nach dem Urteil des FG Hamburg allerdings noch nicht die Absicht aus, mit dem Verkaufspreis der alten Immobilie ein neues Objekt erwerben zu wollen. Spätestens bei Abschluss des Verkaufsvertrags muss vielmehr bereits unwiderruflich feststehen, wie über die erhaltenen Gelder verfügt wird.

Im Urteilsfall war die konkrete Mittelverwendung noch nicht geklärt. Hier hatte eine Grundstücksgemeinschaft lediglich ihre Absicht dokumentiert, den nach der Ablösung des Darlehens verbleibenden Restbetrag in eine neue Immobilie zu investieren. Ein konkretes Objekt sollte allerdings erst nach Abwicklung des Verkaufs gesucht werden. Somit stand es den Gesellschaftern frei, das Geld auch anderweitig zu verwenden. In diesem Fall besteht zwischen Verkauf und Neuerwerb kein wirtschaftlicher Zusammenhang. Die Vorfälligkeitsentschädigung zählt dann nicht zu den Werbungskosten bei künftigen Mieteinkünften.

Praxishinweis: Ratsam ist es, ein solches Darlehen noch während der Vermietung abzulösen. Liegt dieser Termin zumindest ein Jahr vor der späteren Veräußerung, spricht der zeitliche Abstand für Werbungskosten. Möglich ist auch, das ursprünglich zur Finanzierung eines Mietgrundstücks dienende Darlehen einer anderen Einkunftsart zuzuordnen. Wird der Verkaufserlös zur Geldanlage genutzt, handelt es sich anschließend um Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften. Hierbei akzeptiert das FG Düsseldorf sogar eine Abweichung zwischen Darlehen und Anlagesumme von 5 v.H. Fundstellen: FG Hamburg 10.6.05, VII 93/04, FG Düsseldorf 13.11.02, 16 K 1831/00 E, EFG 04, 1676, Revision unter VIII R 34/04

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten

• Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist in der Regel keine nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung ist stattdessen als Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus einem privaten ">Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) zu berücksichtigen.
• Nach Ablauf der Zehnjahresfrist gehen die Steuerzahler leer aus.
• Anders sieht es übrigens aus, wenn eine Umschuldung in einen günstigeren Kredit erfolgt. Wird die Vermietung fortgeführt, ist ein Veranlassungszusammenhang mit den Vermietungseinkünften zu bejahen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann bei den Einkünften aus § 21 EStG als Werbungskosten abzugsfähig.

Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar

Mit Urteil vom 11. Februar 2014 IX R 42/13 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.

Die Klägerin veräußerte ein von ihr im Jahre 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt im Jahr 2010. Im Veräußerungsvertrag hatte sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.

Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung; denn diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Im Streitfall konnte die Klägerin die geleisteten Vorfälligkeitsentschädigungen gleichwohl nicht bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen; es fehlte insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (sog. Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche „auslösende Moment“ nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung hat die Klägerin aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht daher gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie.

Der BFH hat betont, dass auch seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen (BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275; siehe auch BFH-Urteil vom 8. April 2014 IX R 45/13, www.bundesfinanzhof.de, Pressemitteilung Nr. 37/14 vom 14. Mai 2014) an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte. Denn die Klägerin konnte die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen.
Urteil vom 11.02.14 IX R 42/13, BFH Pressemitteilung Nr. 47/14 vom 25.6.2014

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf

Löst ein Steuerpflichtiger eine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Anders sieht es aus bei einer Vorfälligkeitsentschädigung, die bei fortgeführter Vermietung der Umschuldung in einen günstigeren Kredit dient.

BFH-Urteil

Der BFH hat entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar ist. Denn der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften fehlt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung für den Verlust der Möglichkeit, das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit zu verzinsen. Dieser Verlust ist nicht auf die Vermietung zurückzuführen, sondern auf den Verkauf der Immobilie.

Ausnahmen

Es gibt zwei Ausnahmen von diesem Grundsatz:

• Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung für eine Umschuldung in einen günstigeren Kredit gezahlt wird, kann sie als Werbungskosten abgezogen werden.
• Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird, kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften abgezogen werden.

Hinweise

• Es ist wichtig, die Vorfälligkeitsentschädigung sorgfältig zu dokumentieren. Dazu gehören der Darlehensvertrag, die Kündigung des Darlehens, die Aufforderung zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und die Zahlung selbst.
• Wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, sollten Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten lassen, ob Sie diese als Werbungskosten abziehen können.

Aktuelles + weitere Infos

EuGH-Urteil zur vorzeitigen Rückzahlung von Immobilienkrediten: Verbraucher können Provisionen zurückfordern

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat am 17. Oktober 2024 im Fall C-76/22 entschieden, dass Verbraucher bei der vorzeitigen Rückzahlung eines Immobilienkredits einen Teil der bei Vertragsabschluss gezahlten Provision für die Kreditgewährung zurückfordern können. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Kreditgeber nicht ausreichend über den Zusammenhang der Kosten mit der Laufzeit des Kreditvertrags informiert hat.

Hintergrund des Falls

Eine Verbraucherin in Polen schloss einen Hypothekenkreditvertrag mit einer Laufzeit von 360 Monaten ab und zahlte beim Abschluss eine in den Gesamtkosten des Kredits enthaltene einmalige Provision für die Kreditgewährung. Nach 19 Monaten zahlte sie den Kredit vollständig zurück und forderte von der Bank die anteilige Rückerstattung der Provision, die der Restlaufzeit von 341 Monaten entsprach. Die Bank lehnte die Rückerstattung ab, woraufhin die Verbraucherin vor Gericht zog.

Das polnische Gericht wandte sich an den EuGH, um Klarheit darüber zu erhalten, ob die Provision im Falle der vorzeitigen Rückzahlung teilweise erstattet werden muss und welche Berechnungsmethode dabei anzuwenden sei.

Entscheidung des EuGH

Der EuGH entschied, dass Verbraucher das Recht haben, einen Teil der Gesamtkosten des Kredits, einschließlich einer bereits gezahlten Provision, zurückzufordern, wenn ihnen nicht mitgeteilt wurde, dass diese Kosten unabhängig von der Vertragslaufzeit sind. Fehlen solche Informationen, ist davon auszugehen, dass die Kosten mit der Laufzeit des Kreditvertrags zusammenhängen und entsprechend anteilig erstattet werden müssen.

Die Verpflichtung zur Erteilung dieser Informationen liegt beim Kreditgeber. Verbraucher dürfen nicht benachteiligt werden, wenn der Kreditgeber dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Darüber hinaus hat der EuGH festgestellt, dass die Tatsache, dass die Kosten beim Abschluss des Vertrags vollständig gezahlt wurden, nicht bedeutet, dass sie nicht von der Laufzeit des Vertrags abhängen.

Keine festgelegte Berechnungsmethode

Der EuGH stellte zudem klar, dass das Unionsrecht keine spezifische Methode zur Berechnung der Rückerstattung vorschreibt. Es liegt in der Verantwortung der nationalen Gerichte, eine Methode anzuwenden, die den Verbraucherschutz gewährleistet. Diese Methode sollte sicherstellen, dass der Verbraucher im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung angemessen entlastet wird.

Fazit

Dieses Urteil stärkt die Rechte der Verbraucher bei der vorzeitigen Rückzahlung von Immobilienkrediten. Es unterstreicht, dass Kreditgeber verpflichtet sind, klare Informationen über die Kostenstruktur eines Kredits zu geben. Andernfalls haben Verbraucher das Recht, einen Teil der gezahlten Gebühren zurückzufordern.

Quellen:
Europäischer Gerichtshof, Urteil C-76/22 vom 17.10.2024

BFH-Urteil zur Vorfälligkeitsentschädigung

Mit Urteil vom 11. Februar 2014 - IX R 42/13 - (BStBl 2015 II S. 633) hat der BFH zur steuerlichen Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entschieden, dass ein Steuerpflichtiger die für die vorzeitige Ablösung seiner Darlehensschuld zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, um sein Mietobjekt lastenfrei zu veräußern, auch dann nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, wenn der Veräußerungsvorgang nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu besteuern ist. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach in Veräußerungsfällen ausnahmsweise ein Werbungskostenabzug für zulässig erachtet wurde, weil die Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu angeschafften Vermietungsobjekts galt, gab der BFH mit dieser Entscheidung ausdrücklich auf.

Aktuelle BFH-Rechtsprechung (FinMin Hamburg, 29.10.2015, S 2211 - 2015/001 - 52)

In mehreren aktuellen Entscheidungen hat der BFH zur Abziehbarkeit von nachträglichen Schuldzinsen bei den Vermietungseinkünften Stellung genommen. Mit BMF-Schreiben vom 27.7.2015 (BStBl 2015 I S. 581) hat die Verwaltung sich zur Anwendung der neuen Rechtsprechungsgrundsätze geäußert. Die BMF-Schreiben vom 28.3.2013 (BStBl 2013 I S. 508) und vom 15.1.2014 (BStBl 2014 I S. 108) sind mit der Neuregelung durch das BMF-Schreiben vom 27.7.2015 außer Kraft getreten.

– BFH vom 20.6.2012, IX R 67/10 (BStBl 2013 II S. 275)

Auch im Falle steuerbarer Grundstücksveräußerungen i.S. des § 23 EStG sind Schuldzinsen für Anschaffungskosten eines Mietobjekts als nachträgliche Werbungskosten abziehbar. Hierbei ist jedoch auch der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung zu beachten, wonach der Abzug nur möglich ist, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Darlehenstilgung ausreicht.

– BFH vom 8.4.2014, IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. 635)

Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug bei den Vermietungseinkünften ist auch dann möglich, wenn der Verkauf des Mietobjekts kein privates Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStG darstellt. Mit BMF-Schreiben vom 27.7.2015, a.a.O. hat sich die bisherige Verwaltungsauffassung geändert. Nunmehr kommt es für einen nachträglichen Werbungskostenabzug nicht mehr darauf an, ob der Grundstücksverkauf ein privates Veräußerungsgeschäft ist oder nicht.

Für die steuerliche Behandlung der Schuldzinsen ist vielmehr die Verwendung des Veräußerungserlöses maßgeblich:

• Wird der Erlös zur Schuldentilgung verwendet, sind nur die Schuldzinsen für einen etwaigen nicht tilgbaren Darlehensteil weiterhin abzugsfähig (Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).

• Bei Anschaffung einer neuen Einkunftsquelle steht das Darlehen in einem neuen Veranlassungszusammenhang mit der Folge des Schuldzinsenabzugs bei der neuen Einkunftsquelle (Surrogationsbetrachtung).

– BFH vom 21.1.2014, IX R 37/12 (BStBl 2015 II S. 631)

Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist ausgeschlossen, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht bereits vor der Veräußerung des Mietobjekts entfallen ist (z.B. Selbstnutzung vor dem Verkauf).

– BFH vom 11.2.2014, IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633)

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zur Ablösung einer Darlehensverbindlichkeit zwecks lastenfreier Veräußerung der Immobilie gezahlt wird, stellt keine ersatzweisen Werbungskosten dar, wenn ein steuerbarer Veräußerungsvorgang i.S. des § 23 EStG nicht vorliegt.

Dagegen liegen im Falle einer nach § 23 EStG steuerbaren Veräußerung Veräußerungskosten vor.

Steuerliche Behandlung der Schuldzinsen

Die Behandlung der Schuldzinsen richtet sich nach dem Zeitpunkt der Grundstücksveräußerung:

• Schuldzinsen bei Veräußerungsgeschäft nach dem 31.12.1998

Ein Schuldzinsenabzug ist vorzunehmen, wenn und soweit die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös getilgt werden können (Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Es kommt nicht mehr darauf an, ob die Veräußerung ein steuerbarer Veräußerungsvorgang i.S. des § 23 EStG ist. Voraussetzung ist, dass die Einkünfteerzielungsabsicht bis zur Veräußerung bestanden hat.

• Schuldzinsen bei Veräußerungsgeschäft vor dem 1.1.1999

Ein Schuldzinsenabzug nach Veräußerung des Mietobjekts ist nicht möglich.

• Vorfälligkeitsentschädigungen mit Veräußerungsgeschäft ab dem 27.7.2015

Vorfälligkeitsentschädigungen stehen in einem neuen Veranlassungszusammenhang mit der Veräußerung und dürfen nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Lediglich im Falle eines steuerbaren Veräußerungsvorgangs i.S. des § 23 EStG sind die Schuldzinsen als Veräußerungskosten abziehbar.

• Vorfälligkeitsentschädigungen mit Veräußerungsgeschäft bis zum 26.7.2015

Der ausnahmsweise zugelassene Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes) ist noch bei Veräußerungen vor dem 27.7.2015 anwendbar.

Normenkette

EStG § 21

EStG § 23

Anwendung der BFH-Urteile vom 21.1.2014, IX R 37/12 (BStBl 2015 II S. …), vom 11.2.2014, IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. … und vom 8.4.2014, IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. …)

Mit Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10 (BStBl 2013 II S. 275) hatte der BFH unter Aufgabe seiner früheren Rechtsauffassung zur Frage der Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entschieden, dass Schuldzinsen für ein zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommenes Darlehen auch nach einer gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden können, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausreicht.

Der BFH hat in dem Urteil vom 21.1.2014, IX R 37/12 (BStBl 2015 II S. …) die Rechtsauffassung vertreten, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit früheren Einkünften i.S. des § 21 EStG nicht anzunehmen ist, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Mietobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Mit Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. …) hat der BFH zur steuerlichen Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entschieden, dass ein Steuerpflichtiger die für die vorzeitige Ablösung seiner Darlehensschuld zwecks lastenfreier Veräußerung seines Mietobjekts zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung auch dann nicht „ersatzweise” als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, wenn der Veräußerungsvorgang nicht nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbar ist. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach in Veräußerungsfällen wegen Beurteilung der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts ausnahmsweise ein Werbungskostenabzug für zulässig erachtet wurde, gab der BFH mit dieser Entscheidung ausdrücklich auf.

Den Abzug von nachträglichen Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Falle der nicht nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie hat der BFH mit Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. …) für den Fall bejaht, dass der Grundsatz des Vorranges der Schuldentilgung beachtet wurde. Für den nachträglichen Werbungskostenabzug ist nach Ansicht des BFH entscheidungserheblich, wie der Veräußerungserlös verwendet wird. Bei Einsatz des Veräußerungserlöses für die Anschaffung einer neuen Einkunftsquelle (z.B. eine neue zur Vermietung bestimmte Immobilie) besteht der Zusammenhang am neuen Mietobjekt fort (Surrogationsbetrachtung). Wird hingegen keine neue Immobilie oder anderweitige Einkunftsquelle angeschafft, kommt es für den Werbungskostenabzug darauf an, ob der Veräußerungserlös ausreicht, um das Darlehen zu tilgen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die wegen der vorzeitigen Ablösung eines betrieblichen Darlehens im Zusammenhang mit einer Betriebsveräußerung zu zahlen ist, ist jedenfalls dann Teil der Veräußerungskosten, wenn der Veräußerungserlös zur Tilgung der Verbindlichkeit ausreicht (BFH vom 25.1.2000 - BStBl II S. 458).

Nachträgliche Schuldzinsen bei Vermietung einer Immobilie

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass nachträgliche Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, auch nach der Veräußerung des Objekts als Werbungskosten abziehbar sind. Voraussetzung ist, dass der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um alle Darlehen zu tilgen. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige den Veräußerungserlös zunächst zur Tilgung der Darlehen verwenden und die nachträglichen Schuldzinsen erst dann als Werbungskosten abziehen.

Der BFH hat auch entschieden, dass der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung nicht gilt, wenn Auszahlungshindernisse hinsichtlich des Veräußerungserlöses oder Rückzahlungshindernisse der Tilgung entgegenstehen. In diesem Fall sind die nachträglichen Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig.

Das BMF hat diese Entscheidung des BFH in einem Schreiben an die Finanzämter umgesetzt. Das Schreiben enthält auch weitere Erläuterungen zu den Voraussetzungen für den Abzug nachträglicher Schuldzinsen.

Die wichtigsten Punkte des BMF-Schreibens sind:

• Nachträgliche Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, sind auch nach der Veräußerung des Objekts als Werbungskosten abziehbar, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um alle Darlehen zu tilgen.
• Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung gilt nicht, wenn Auszahlungshindernisse hinsichtlich des Veräußerungserlöses oder Rückzahlungshindernisse der Tilgung entgegenstehen.
• Die nachträglichen Schuldzinsen sind in der Steuererklärung unter der Zeile „Sonstige Ausgaben“ anzugeben.

Die Entscheidung des BFH und das BMF-Schreiben sind eine wichtige Erleichterung für Vermieter. Sie können nun auch nach der Veräußerung ihrer Immobilie die nachträglichen Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um alle Darlehen zu tilgen.

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