Vorfälligkeitsentschädigung Berechnung


Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist oftmals viel zu hoch von der Bank berechnet!


 

Wer ein (Immobilien-) Darlehen vorzeitig ablösen möchte, muss der Bank eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung für Ihr Darlehen ist, können Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner berechnen. Hat die Berechnung eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ergeben, schreiben Sie Ihre Bank an oder gleich einen Anwalt.


Vorfälligkeitsentschädigung berechnen


Kreditsumme Euro

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Tilgungssatz %

Zinsbindungsfrist

Kredit-Kündigung nach

Anlagerendite des Kreditinstituts %

 

Siehe auch § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung


Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten steuerlich absetzen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar


 

§ 9 EStG – Vorfälligkeitsentschädigung bei konkreter neuer Investition abziehbar

Eine Vorfälligkeitsentschädigung gehört bei einer Grundstücksveräußerung grundsätzlich zu den Veräußerungskosten. Die Aufwendungen können aber auch Werbungskosten darstellen, wenn es sich um Finanzierungsaufwand für die Anschaffung einer neuen Mietimmobilie handelt. Diese Voraussetzung liegt vor, sofern der Entschluss zum Neukauf bereits konkret zum Zeitpunkt der Veräußerung feststeht. Hierzu reicht nach dem Urteil des FG Hamburg allerdings noch nicht die Absicht aus, mit dem Verkaufspreis der alten Immobilie ein neues Objekt erwerben zu wollen. Spätestens bei Abschluss des Verkaufsvertrags muss vielmehr bereits unwiderruflich feststehen, wie über die erhaltenen Gelder verfügt wird.


Im Urteilsfall war die konkrete Mittelverwendung noch nicht geklärt. Hier hatte eine Grundstücksgemeinschaft lediglich ihre Absicht dokumentiert, den nach der Ablösung des Darlehens verbleibenden Restbetrag in eine neue Immobilie zu investieren. Ein konkretes Objekt sollte allerdings erst nach Abwicklung des Verkaufs gesucht werden. Somit stand es den Gesellschaftern frei, das Geld auch anderweitig zu verwenden. In diesem Fall besteht zwischen Verkauf und Neuerwerb kein wirtschaftlicher Zusammenhang. Die Vorfälligkeitsentschädigung zählt dann nicht zu den Werbungskosten bei künftigen Mieteinkünften.


Praxishinweis: Ratsam ist es, ein solches Darlehen noch während der Vermietung abzulösen. Liegt dieser Termin zumindest ein Jahr vor der späteren Veräußerung, spricht der zeitliche Abstand für Werbungskosten. Möglich ist auch, das ursprünglich zur Finanzierung eines Mietgrundstücks dienende Darlehen einer anderen Einkunftsart zuzuordnen. Wird der Verkaufserlös zur Geldanlage genutzt, handelt es sich anschließend um Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften. Hierbei akzeptiert das FG Düsseldorf sogar eine Abweichung zwischen Darlehen und Anlagesumme von 5 v.H. Fundstellen: FG Hamburg 10.6.05, VII 93/04, FG Düsseldorf 13.11.02, 16 K 1831/00 E, EFG 04, 1676, Revision unter VIII R 34/04


Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten

Mit Urteil vom 11. Februar 2014 IX R 42/13 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.



Die Klägerin veräußerte ein von ihr im Jahre 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt im Jahr 2010. Im Veräußerungsvertrag hatte sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.


Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung; denn diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Im Streitfall konnte die Klägerin die geleisteten Vorfälligkeitsentschädigungen gleichwohl nicht bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen; es fehlte insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (sog. Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche „auslösende Moment“ nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung hat die Klägerin aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht daher gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie.


Der BFH hat betont, dass auch seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen (BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275; siehe auch BFH-Urteil vom 8. April 2014 IX R 45/13, www.bundesfinanzhof.de, Pressemitteilung Nr. 37/14 vom 14. Mai 2014) an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte. Denn die Klägerin konnte die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen.
Urteil vom 11.02.14 IX R 42/13, BFH Pressemitteilung Nr. 47/14 vom 25.6.2014


 

 

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