Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung Berechnung + als Werbungskosten steuerlich absetzen



Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlen muss, wenn er ein Darlehen vorzeitig ablöst. Sie dient der Bank als Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn, den sie durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens hat.

Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Sie die Höhe der Entschädigung für Ihr Darlehen berechnen.


Vorfälligkeitsentschädigung berechnen


Kreditsumme Euro

Zinssatz %

Tilgungssatz %

Zinsbindungsfrist

Kredit-Kündigung nach

Anlagerendite des Kreditinstituts %

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel:

  • Restlaufzeit des Darlehens: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer die Entschädigung.
  • Ursprünglicher Zinssatz: Je höher der Zinssatz, desto höher die Entschädigung.
  • Aktuelles Marktzinsniveau: Je niedriger das Marktzinsniveau, desto geringer die Entschädigung.
  • Höhe des Darlehens: Je höher das Darlehen, desto höher die Entschädigung.
  • Art des Kredits: Bei Festzinsdarlehen ist die Entschädigung in der Regel höher als bei variablen Darlehen.

Maximale Höhe der Entschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf maximal 1% des Restdarlehensbetrags betragen, wenn die Restlaufzeit des Kredits weniger als ein Jahr beträgt, und maximal 0,5% des Restdarlehensbetrags, wenn die Restlaufzeit des Kredits länger als ein Jahr beträgt.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank

Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die von Bank zu Bank unterschiedlich sein können.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist oftmals viel zu hoch von der Bank berechnet! Hat die Berechnung eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ergeben, schreiben Sie Ihre Bank an.

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Top Vorfälligkeitsentschädigung


Rechtliches

Gesetzliche Regelungen

In Deutschland ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich geregelt und richtet sich nach den Bestimmungen des § 502 BGB.

§ 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung

Grundsätzliches:

  • Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
  • Die Höhe der Entschädigung ist begrenzt auf den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden .
  • Bei Verbraucherdarlehensverträgen gelten besondere Regelungen.

Anspruchsausschluss:

  • Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen , wenn
    • die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die zur Absicherung des Darlehens abgeschlossen wurde, oder
    • der Darlehensvertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung enthält.

Begrenzung bei Verbraucherdarlehensverträgen:

  • Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Verbraucherdarlehensverträgen begrenzt auf
    • 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (oder 0,5 Prozent, wenn die Restlaufzeit ein Jahr nicht übersteigt) oder
    • den Betrag der Sollzinsen, die der Darlehensnehmer bis zur vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Weitere Informationen:


Vorzeitige Rückzahlung eines Immobilienkredits: Entschädigungsregelungen

Fallgruppen:

  1. Vorzeitige Rückzahlung nach Darlehensauszahlung:
    • Vereinbarung mit der Bank: Der Kreditnehmer zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  2. Verweigerung der Darlehensabnahme:
    • Nichtabnahmeentschädigung: Der Kreditnehmer zahlt 1% der Darlehenssumme.
  3. Vertragsbeeinträchtigung durch den Kreditnehmer:
    • Nichtabnahmeentschädigung und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung.

Verbraucherrechte:

  • Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren und 6 Monaten.
  • Widerrufsrecht: 14-tägiges Widerrufsrecht.

Vertragliche Vereinbarungen beim Immobilienkredit:

  • Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung: Im Kreditvertrag geregelt.
  • Ablöseentschädigung: Hinweis auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Berechnung der Entschädigung: Erläuterung durch den Kreditgeber.
  • Höchstbetrag der Entschädigung: Angabe im Kreditvertrag.
  • Beispielrechnung: Verdeutlichung der Entschädigungshöhe.
  • Übertragung des Kredits: Möglichkeit und Bedingungen.


Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlerhaftem Vertrag

Ein aktuelles Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (OLG) könnte weitreichende Auswirkungen auf viele Baufinanzierungen haben. Das Gericht hat entschieden, dass eine Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verliert, wenn der Kreditvertrag unklare Klauseln zur Berechnung des Vorfälligkeitszinses enthält.

Im konkreten Fall hatte eine Bank von einem Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 17.000 Euro verlangt, nachdem dieser seine Baufinanzierung vorzeitig abgelöst hatte. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Bank in dem Kreditvertrag eine missverständliche Information zur Berechnung des Vorfälligkeitszinses verwendet hatte.

Die Bank hatte in dem Vertrag angegeben, dass der Kunde eine Entschädigung zahlen müsse, wenn er den Kredit vor "Ablauf der Zinsbindung" kündigt. Das Gericht stellte jedoch fest, dass diese Formulierung falsch sei. Der Kunde habe ein Sonderkündigungsrecht, mit dessen Hilfe er das Darlehen vorzeitig beenden kann, ohne dass er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.

Das Gericht entschied daher, dass die Bank die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 17.000 Euro an den Kunden zurückzahlen muss.

Dieses Urteil ist besonders brisant, weil der vom OLG gerügte Fehler kein Einzelfall ist. Vielmehr findet er sich nach Analysen von Experten in zahlreichen Darlehensverträgen, beispielsweise bei Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken, der DSL-Bank und weiteren Kreditinstituten.

Das Urteil kann somit zu einer Klagewelle bei Darlehensnehmern führen, die ihre Immobilie verkauft haben und für die vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung eine Vergütung an die Bank gezahlt haben.

Darlehensnehmer, die ihre Kreditverträge auf fehlerhafte Klauseln überprüfen lassen möchten, sollten sich an einen spezialisierten Anwalt wenden. Eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann mehr als drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.

Artikel zum Urteil des OLG Schleswig-Holstein: https://www.lto.de/gerichte/aktuelle-urteile-und-adresse/schleswig-holsteinischesoberlandesgericht/

Hinweis: Die obigen Informationen dienen lediglich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Im Zweifelsfall sollten Sie sich immer an einen Anwalt wenden.

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Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten steuerlich absetzen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.


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Wird jedoch ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (BFH vom 6.12.2005 – BStBl 2006 II S. 265). Für im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung BMF vom 27.7.2015 (BStBl I S. 581).

Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung

Wird bei einer vermieteten Immobilie eine Umschuldung vorgenommen und ein hochverzinstes Darlehen wegen günstigerer Zinskonditionen vorzeitig abgelöst, ist eine zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähig. Anders sieht es hingegen aus, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung zur lastenfreien Übergabe eines Grundstücks fällig wird. Die Entschädigung ist dann durch die Grundstücksveräußerung veranlasst.

Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

Die Vorfälligkeitsentschädigung zählt zu den Schuldzinsen und ist daher bei einer Umschuldung wegen günstigerer Zinskonditionen grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Das gilt jedenfalls dann, wenn die finanzierte Immobilie nach der Umschuldung weiterhin vermietet wird. Sowohl die Vorfälligkeitsentschädigung als auch die für das neue Darlehen anfallenden – reduzierten – Zinsen können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Vermietung nicht fortgesetzt wird. Der Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als nachträgliche Werbungskosten ist regelmäßig nicht möglich.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Veräußerung einer Immobilie

Grundsätzlich können zwar Schuldzinsen – wie Sie wissen – durchaus als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs beim Verkauf einer vermieteten Immobilie jedoch nur, wenn der Erlös nicht ausreicht, um das bei der Anschaffung aufgenommene Darlehen zurückzuzahlen. Der Veranlassungszusammenhang zwischen der Aufnahme des Kredits und den Vermietungseinkünften bleibt bestehen und wird durch den Verkauf des Objekts nicht durchbrochen. Selbst dann, wenn die Veräußerung außerhalb der Zehn-Jahres-Frist erfolgt und somit nicht als privates Veräußerungsgeschäft steuerbar ist. Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist allerdings, dass der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet worden ist.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Veräußerung einer Immobilie nach dem BFH-Urteil

Bis zu einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus 2014 wurde wenigstens ausnahmsweise ein Werbungskostenabzug im Bereich der Vermietungseinkünfte zugelassen, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts zu beurteilen war. Auch das ist nach der neuen Sichtweise des BFH nicht mehr möglich.

Fazit

Der Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten ist grundsätzlich möglich, wenn die Immobilie vermietet wird und das Darlehen vorzeitig aufgrund einer Umschuldung zurückgezahlt wird. Wenn das Darlehen hingegen vorzeitig aufgrund einer Veräußerung der Immobilie zurückgezahlt wird, ist der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten regelmäßig nicht möglich.


Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus VuV nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht



Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder gelten zur Abziehbarkeit von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht sowie von Vorfälligkeitsentschädigungen unter Anwendung der vorgenannten Urteile folgende Rechtsgrundsätze:


1.) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts nach dessen Veräußerung

1.1. Rechtswirksam nach dem 31.12.1998 getätigte Grundstücksveräußerungen

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einer zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Immobilie dienten, können nach deren Veräußerung weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung gilt jedoch so lange nicht, als der Schuldentilgung Auszahlungshindernisse hinsichtlich des Veräußerungserlöses oder Rückzahlungshindernisse entgegenstehen. Voraussetzung ist, dass die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung der Immobilie aus anderen Gründen weggefallen ist (BFH vom 21.1.2014, a.a.O.).

Es ist für den Werbungskostenabzug unmaßgeblich, ob die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt und gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbar ist (BFH-Urteil vom 8.4.2014, a.a.O.).

Bestehen im Zusammenhang mit dem veräußerten Mietobjekt mehrere Darlehensverbindlichkeiten, ist für die steuerliche Anerkennung der Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung der Verbindlichkeiten – entsprechend der Beurteilung durch einen ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsmann – entscheidend, dass die Darlehen nach Maßgabe der konkreten Vertragssituationen marktüblich und wirtschaftlich unter Berücksichtigung der Zinskonditionen abgelöst werden.

Die vorgenannten Rechtsgrundsätze zum nachträglichen Schuldzinsenabzug sind entsprechend auf Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen anzuwenden, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer üblichen Finanzierung bewegt (BFH-Urteil vom 8.4.2014, a.a.O.).


1.2. Rechtswirksam vor dem 1.1.1999 getätigte Grundstücksveräußerungen

Bei Grundstücksveräußerungen, bei denen die Veräußerung auf einem vor dem 1.1.1999 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag oder gleichstehenden Rechtsakt beruht, ist für Schuldzinsen, die auf die Zeit nach der Veräußerung oder dem Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht entfallen, kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig. Denn die Schuldzinsen stehen nicht mehr mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang i.S. von § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG. Sie sind vielmehr als Gegenleistung für die Überlassung von Kapital anzusehen, das im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient (BFH-Urteil vom 12.11.1991, IX R 15/90, BStBl 1992 II S. 289).


2.) Im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Mietobjekts

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist wirtschaftlich betrachtet das Ergebnis einer auf vorzeitige Ablösung gerichteten Änderung des Darlehensvertrages. Der ursprünglich durch die Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Mietobjekts begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit wird bei Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung überlagert bzw. von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang ersetzt (BFH-Urteil vom 11.2.2014, a.a.O.).

Eine Vorfälligkeitsentschädigung stellt in diesem Fall infolge des Veranlassungszusammenhangs mit der Veräußerung keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte i.S. des § 23 Absatz 3 i.V.m. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG dar.

Die bisherige Rechtsprechung, wonach der BFH in der Vergangenheit ausnahmsweise einen Werbungskostenabzug im Bereich der Vermietungseinkünfte zugelassen hat (vgl. BFH-Urteil vom 23.4.1996, IX R 5/94, BStBl 1996 II S. 595), ist durch das Urteil vom 11.2.2014 (a.a.O.) überholt.

Diese bisherigen Rechtsgrundsätze sind letztmals auf Vorfälligkeitsentschädigungen anzuwenden, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 27.7.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde.


3.) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Für Schuldzinsen, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor der Veräußerung des Mietobjekts gezahlt werden, ist kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig. Derartige Schuldzinsen stehen nicht mehr mit den Einkünften gemäß § 21 Absatz 1 Nummer 1 EStG in wirtschaftlichem Zusammenhang, sondern sind Gegenleistung für die Kapitalüberlassung, die im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient (BFH-Urteil vom 21.1.2014, a.a.O.). Der Anwendungsbereich des § 23 EStG ist mangels eines Veräußerungstatbestandes nicht gegeben.


4.) Schuldzinsen für fremdfinanzierte laufende sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) nach Veräußerung des Mietobjekts

4.1. Rechtswirksamer Abschluss des Veräußerungsgeschäfts nach dem 31.12.2013

Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug von Schuldzinsen bei fremdfinanzierten sofort abziehbaren Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) ist, dass der Erlös aus der Veräußerung des Mietobjekts nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Der durch die tatsächliche Verwendung des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten geschaffene Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bleibt zwar grundsätzlich nach Beendigung der Einkünfteerzielung bestehen. Wird der Veräußerungserlös aber nicht zur Tilgung dieses Darlehens verwendet, kann eine daneben bestehende bzw. neu entstehende relevante private Motivation für die Beibehaltung des Darlehens den ursprünglich gesetzten wirtschaftlichen Zusammenhang überlagern und damit durchbrechen.

Zum Bestehen mehrerer Darlehensverbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem veräußerten Mietobjekt siehe Tz. 1.1.


4.2. Rechtswirksamer Abschluss des Veräußerungsgeschäfts vor dem 1.1.2014

Wurde das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 1.1.2014 rechtswirksam abgeschlossen, bleibt das BMF-Schreiben vom 3.5.2006 (BStBl 2006 I S. 363) weiter anwendbar. Danach kommt es in diesen Fällen unter Zugrundelegung der zwischenzeitlich überholten Rechtsgrundsätze (BFH-Urteil vom 12.10.2005, IX R 28/04, BStBl 2006 II S. 407) aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht darauf an, ob ein bei einer Veräußerung des Objekts erzielbarer Erlös zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hätte, da der durch die tatsächliche Verwendung des Darlehens geschaffene Zusammenhang auch nach Aufgabe der Einkünfteerzielung für bestehen bleibend erachtet wurde.


5.) Im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) des Mietobjekts

Die Rechtsgrundsätze unter Tz. 2 zu den Vorfälligkeitsentschädigungen für die Ablösung einer Restschuld fremdfinanzierter Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts im Zuge dessen Veräußerung gelten in analoger Anwendung des BFH-Urteils vom 11.2.2014 (a.a.O.) entsprechend.


6.) Schuldzinsen für fremdfinanzierte laufende sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) eines Mietobjekts nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Die Rechtsgrundsätze unter 3.) zu Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/ Herstellungskosten eines Mietobjekts nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht gelten in analoger Anwendung des BFH-Urteils vom 21.1.2014 (a.a.O.) entsprechend.

Sie sind erstmals auf Schuldzinszahlungen anzuwenden, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht nach dem 31.12.2014 aufgegeben wurde. Wurde die Einkünfteerzielungsabsicht vorher aufgegeben, bleibt das BMF-Schreiben vom 3.5.2006 (a.a.O.) weiter auf entsprechende Schuldzinszahlungen anwendbar.

Dieses BMF-Schreiben ersetzt die BMF-Schreiben vom 28.3.2013 (BStBl 2013 I S. 508) und vom 15.1.2014 (BStBl 2014 I S. 108) und ist vorbehaltlich besonderer Regelungen in den einzelnen Tz. in allen offenen Fällen anzuwenden.

Dieses Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht.

BMF, 27.7.2015, IV C 1 - S 2211/11/10001

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1

Fundstellen

BStBl I, 2015, 581


§ 9 EStG – Vorfälligkeitsentschädigung bei konkreter neuer Investition abziehbar

Eine Vorfälligkeitsentschädigung gehört bei einer Grundstücksveräußerung grundsätzlich zu den Veräußerungskosten. Die Aufwendungen können aber auch Werbungskosten darstellen, wenn es sich um Finanzierungsaufwand für die Anschaffung einer neuen Mietimmobilie handelt. Diese Voraussetzung liegt vor, sofern der Entschluss zum Neukauf bereits konkret zum Zeitpunkt der Veräußerung feststeht. Hierzu reicht nach dem Urteil des FG Hamburg allerdings noch nicht die Absicht aus, mit dem Verkaufspreis der alten Immobilie ein neues Objekt erwerben zu wollen. Spätestens bei Abschluss des Verkaufsvertrags muss vielmehr bereits unwiderruflich feststehen, wie über die erhaltenen Gelder verfügt wird.

Im Urteilsfall war die konkrete Mittelverwendung noch nicht geklärt. Hier hatte eine Grundstücksgemeinschaft lediglich ihre Absicht dokumentiert, den nach der Ablösung des Darlehens verbleibenden Restbetrag in eine neue Immobilie zu investieren. Ein konkretes Objekt sollte allerdings erst nach Abwicklung des Verkaufs gesucht werden. Somit stand es den Gesellschaftern frei, das Geld auch anderweitig zu verwenden. In diesem Fall besteht zwischen Verkauf und Neuerwerb kein wirtschaftlicher Zusammenhang. Die Vorfälligkeitsentschädigung zählt dann nicht zu den Werbungskosten bei künftigen Mieteinkünften.

Praxishinweis: Ratsam ist es, ein solches Darlehen noch während der Vermietung abzulösen. Liegt dieser Termin zumindest ein Jahr vor der späteren Veräußerung, spricht der zeitliche Abstand für Werbungskosten. Möglich ist auch, das ursprünglich zur Finanzierung eines Mietgrundstücks dienende Darlehen einer anderen Einkunftsart zuzuordnen. Wird der Verkaufserlös zur Geldanlage genutzt, handelt es sich anschließend um Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften. Hierbei akzeptiert das FG Düsseldorf sogar eine Abweichung zwischen Darlehen und Anlagesumme von 5 v.H. Fundstellen: FG Hamburg 10.6.05, VII 93/04, FG Düsseldorf 13.11.02, 16 K 1831/00 E, EFG 04, 1676, Revision unter VIII R 34/04


Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten

  • Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist in der Regel keine nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften.
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung ist stattdessen als Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus einem privaten ">Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) zu berücksichtigen.
  • Nach Ablauf der Zehnjahresfrist gehen die Steuerzahler leer aus.
  • Anders sieht es übrigens aus, wenn eine Umschuldung in einen günstigeren Kredit erfolgt. Wird die Vermietung fortgeführt, ist ein Veranlassungszusammenhang mit den Vermietungseinkünften zu bejahen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann bei den Einkünften aus § 21 EStG als Werbungskosten abzugsfähig.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf

Löst ein Steuerpflichtiger eine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Anders sieht es aus bei einer Vorfälligkeitsentschädigung, die bei fortgeführter Vermietung der Umschuldung in einen günstigeren Kredit dient.

BFH-Urteil

Der BFH hat entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar ist. Denn der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften fehlt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung für den Verlust der Möglichkeit, das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit zu verzinsen. Dieser Verlust ist nicht auf die Vermietung zurückzuführen, sondern auf den Verkauf der Immobilie.

Ausnahmen

Es gibt zwei Ausnahmen von diesem Grundsatz:

  • Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung für eine Umschuldung in einen günstigeren Kredit gezahlt wird, kann sie als Werbungskosten abgezogen werden.
  • Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird, kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften abgezogen werden.

Hinweise

  • Es ist wichtig, die Vorfälligkeitsentschädigung sorgfältig zu dokumentieren. Dazu gehören der Darlehensvertrag, die Kündigung des Darlehens, die Aufforderung zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und die Zahlung selbst.
  • Wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, sollten Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten lassen, ob Sie diese als Werbungskosten abziehen können.

Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar

Mit Urteil vom 11. Februar 2014 IX R 42/13 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.

Die Klägerin veräußerte ein von ihr im Jahre 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt im Jahr 2010. Im Veräußerungsvertrag hatte sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.


Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung; denn diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Im Streitfall konnte die Klägerin die geleisteten Vorfälligkeitsentschädigungen gleichwohl nicht bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen; es fehlte insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (sog. Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche „auslösende Moment“ nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung hat die Klägerin aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht daher gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie.


Der BFH hat betont, dass auch seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen (BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275; siehe auch BFH-Urteil vom 8. April 2014 IX R 45/13, www.bundesfinanzhof.de, Pressemitteilung Nr. 37/14 vom 14. Mai 2014) an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte. Denn die Klägerin konnte die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen.
Urteil vom 11.02.14 IX R 42/13, BFH Pressemitteilung Nr. 47/14 vom 25.6.2014


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BFH-Urteil Vorfälligkeitsentschädigung

Mit Urteil vom 11. Februar 2014 - IX R 42/13 - (BStBl 2015 II S. 633) hat der BFH zur steuerlichen Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entschieden, dass ein Steuerpflichtiger die für die vorzeitige Ablösung seiner Darlehensschuld zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, um sein Mietobjekt lastenfrei zu veräußern, auch dann nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, wenn der Veräußerungsvorgang nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu besteuern ist. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach in Veräußerungsfällen ausnahmsweise ein Werbungskostenabzug für zulässig erachtet wurde, weil die Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu angeschafften Vermietungsobjekts galt, gab der BFH mit dieser Entscheidung ausdrücklich auf.

Aktuelle BFH-Rechtsprechung (FinMin Hamburg, 29.10.2015, S 2211 - 2015/001 - 52)

In mehreren aktuellen Entscheidungen hat der BFH zur Abziehbarkeit von nachträglichen Schuldzinsen bei den Vermietungseinkünften Stellung genommen. Mit BMF-Schreiben vom 27.7.2015 (BStBl 2015 I S. 581) hat die Verwaltung sich zur Anwendung der neuen Rechtsprechungsgrundsätze geäußert. Die BMF-Schreiben vom 28.3.2013 (BStBl 2013 I S. 508) und vom 15.1.2014 (BStBl 2014 I S. 108) sind mit der Neuregelung durch das BMF-Schreiben vom 27.7.2015 außer Kraft getreten.

– BFH vom 20.6.2012, IX R 67/10 (BStBl 2013 II S. 275)

Auch im Falle steuerbarer Grundstücksveräußerungen i.S. des § 23 EStG sind Schuldzinsen für Anschaffungskosten eines Mietobjekts als nachträgliche Werbungskosten abziehbar. Hierbei ist jedoch auch der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung zu beachten, wonach der Abzug nur möglich ist, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Darlehenstilgung ausreicht.

– BFH vom 8.4.2014, IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. 635)

Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug bei den Vermietungseinkünften ist auch dann möglich, wenn der Verkauf des Mietobjekts kein privates Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStG darstellt. Mit BMF-Schreiben vom 27.7.2015, a.a.O. hat sich die bisherige Verwaltungsauffassung geändert. Nunmehr kommt es für einen nachträglichen Werbungskostenabzug nicht mehr darauf an, ob der Grundstücksverkauf ein privates Veräußerungsgeschäft ist oder nicht.

Für die steuerliche Behandlung der Schuldzinsen ist vielmehr die Verwendung des Veräußerungserlöses maßgeblich:

• Wird der Erlös zur Schuldentilgung verwendet, sind nur die Schuldzinsen für einen etwaigen nicht tilgbaren Darlehensteil weiterhin abzugsfähig (Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).

• Bei Anschaffung einer neuen Einkunftsquelle steht das Darlehen in einem neuen Veranlassungszusammenhang mit der Folge des Schuldzinsenabzugs bei der neuen Einkunftsquelle (Surrogationsbetrachtung).

– BFH vom 21.1.2014, IX R 37/12 (BStBl 2015 II S. 631)

Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist ausgeschlossen, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht bereits vor der Veräußerung des Mietobjekts entfallen ist (z.B. Selbstnutzung vor dem Verkauf).

– BFH vom 11.2.2014, IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633)

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zur Ablösung einer Darlehensverbindlichkeit zwecks lastenfreier Veräußerung der Immobilie gezahlt wird, stellt keine ersatzweisen Werbungskosten dar, wenn ein steuerbarer Veräußerungsvorgang i.S. des § 23 EStG nicht vorliegt.

Dagegen liegen im Falle einer nach § 23 EStG steuerbaren Veräußerung Veräußerungskosten vor.

Steuerliche Behandlung der Schuldzinsen

Die Behandlung der Schuldzinsen richtet sich nach dem Zeitpunkt der Grundstücksveräußerung:

• Schuldzinsen bei Veräußerungsgeschäft nach dem 31.12.1998

Ein Schuldzinsenabzug ist vorzunehmen, wenn und soweit die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös getilgt werden können (Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Es kommt nicht mehr darauf an, ob die Veräußerung ein steuerbarer Veräußerungsvorgang i.S. des § 23 EStG ist. Voraussetzung ist, dass die Einkünfteerzielungsabsicht bis zur Veräußerung bestanden hat.

• Schuldzinsen bei Veräußerungsgeschäft vor dem 1.1.1999

Ein Schuldzinsenabzug nach Veräußerung des Mietobjekts ist nicht möglich.

• Vorfälligkeitsentschädigungen mit Veräußerungsgeschäft ab dem 27.7.2015

Vorfälligkeitsentschädigungen stehen in einem neuen Veranlassungszusammenhang mit der Veräußerung und dürfen nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Lediglich im Falle eines steuerbaren Veräußerungsvorgangs i.S. des § 23 EStG sind die Schuldzinsen als Veräußerungskosten abziehbar.

• Vorfälligkeitsentschädigungen mit Veräußerungsgeschäft bis zum 26.7.2015

Der ausnahmsweise zugelassene Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes) ist noch bei Veräußerungen vor dem 27.7.2015 anwendbar.

Normenkette

EStG § 21

EStG § 23


Anwendung der BFH-Urteile vom 21.1.2014, IX R 37/12 (BStBl 2015 II S. …), vom 11.2.2014, IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. … und vom 8.4.2014, IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. …)

Mit Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10 (BStBl 2013 II S. 275) hatte der BFH unter Aufgabe seiner früheren Rechtsauffassung zur Frage der Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entschieden, dass Schuldzinsen für ein zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommenes Darlehen auch nach einer gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden können, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausreicht.

Der BFH hat in dem Urteil vom 21.1.2014, IX R 37/12 (BStBl 2015 II S. …) die Rechtsauffassung vertreten, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit früheren Einkünften i.S. des § 21 EStG nicht anzunehmen ist, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Mietobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Mit Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. …) hat der BFH zur steuerlichen Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entschieden, dass ein Steuerpflichtiger die für die vorzeitige Ablösung seiner Darlehensschuld zwecks lastenfreier Veräußerung seines Mietobjekts zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung auch dann nicht „ersatzweise” als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, wenn der Veräußerungsvorgang nicht nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbar ist. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach in Veräußerungsfällen wegen Beurteilung der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts ausnahmsweise ein Werbungskostenabzug für zulässig erachtet wurde, gab der BFH mit dieser Entscheidung ausdrücklich auf.

Den Abzug von nachträglichen Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Falle der nicht nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie hat der BFH mit Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. …) für den Fall bejaht, dass der Grundsatz des Vorranges der Schuldentilgung beachtet wurde. Für den nachträglichen Werbungskostenabzug ist nach Ansicht des BFH entscheidungserheblich, wie der Veräußerungserlös verwendet wird. Bei Einsatz des Veräußerungserlöses für die Anschaffung einer neuen Einkunftsquelle (z.B. eine neue zur Vermietung bestimmte Immobilie) besteht der Zusammenhang am neuen Mietobjekt fort (Surrogationsbetrachtung). Wird hingegen keine neue Immobilie oder anderweitige Einkunftsquelle angeschafft, kommt es für den Werbungskostenabzug darauf an, ob der Veräußerungserlös ausreicht, um das Darlehen zu tilgen.


Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die wegen der vorzeitigen Ablösung eines betrieblichen Darlehens im Zusammenhang mit einer Betriebsveräußerung zu zahlen ist, ist jedenfalls dann Teil der Veräußerungskosten, wenn der Veräußerungserlös zur Tilgung der Verbindlichkeit ausreicht (BFH vom 25.1.2000 - BStBl II S. 458).


Nachträgliche Schuldzinsen bei Vermietung einer Immobilie

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass nachträgliche Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, auch nach der Veräußerung des Objekts als Werbungskosten abziehbar sind. Voraussetzung ist, dass der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um alle Darlehen zu tilgen. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige den Veräußerungserlös zunächst zur Tilgung der Darlehen verwenden und die nachträglichen Schuldzinsen erst dann als Werbungskosten abziehen.

Der BFH hat auch entschieden, dass der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung nicht gilt, wenn Auszahlungshindernisse hinsichtlich des Veräußerungserlöses oder Rückzahlungshindernisse der Tilgung entgegenstehen. In diesem Fall sind die nachträglichen Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig.

Das BMF hat diese Entscheidung des BFH in einem Schreiben an die Finanzämter umgesetzt. Das Schreiben enthält auch weitere Erläuterungen zu den Voraussetzungen für den Abzug nachträglicher Schuldzinsen.

Die wichtigsten Punkte des BMF-Schreibens sind:

  • Nachträgliche Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, sind auch nach der Veräußerung des Objekts als Werbungskosten abziehbar, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um alle Darlehen zu tilgen.
  • Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung gilt nicht, wenn Auszahlungshindernisse hinsichtlich des Veräußerungserlöses oder Rückzahlungshindernisse der Tilgung entgegenstehen.
  • Die nachträglichen Schuldzinsen sind in der Steuererklärung unter der Zeile „Sonstige Ausgaben“ anzugeben.

Die Entscheidung des BFH und das BMF-Schreiben sind eine wichtige Erleichterung für Vermieter. Sie können nun auch nach der Veräußerung ihrer Immobilie die nachträglichen Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um alle Darlehen zu tilgen.


Rechtsgrundlagen zum Thema: Vorfälligkeitsentschädigung

UStAE 
UStAE 4.8.2. Gewährung und Vermittlung von Krediten

UStAE 4.8.2. Gewährung und Vermittlung von Krediten

UStR 
UStR 57. Gewährung und Vermittlung von Krediten

EStH 16.12 21.2 23
GewStH 8.1.1
BGB 490 493 502 504 505d 507

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:


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