Vorfälligkeitsentschädigung berechnen + steuerlich absetzen

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlen muss, wenn er ein Darlehen vorzeitig ablöst. Sie dient der Bank als Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn, den sie durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens hat.

Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Sie die Höhe der Entschädigung für Ihr Darlehen berechnen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel:

• Restlaufzeit des Darlehens: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer die Entschädigung.
• Ursprünglicher Zinssatz: Je höher der Zinssatz, desto höher die Entschädigung.
• Aktuelles Marktzinsniveau: Je niedriger das Marktzinsniveau, desto geringer die Entschädigung.
• Höhe des Darlehens: Je höher das Darlehen, desto höher die Entschädigung.
• Art des Kredits: Bei Festzinsdarlehen ist die Entschädigung in der Regel höher als bei variablen Darlehen.

Maximale Höhe der Entschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf maximal 1% des Restdarlehensbetrags betragen, wenn die Restlaufzeit des Kredits weniger als ein Jahr beträgt, und maximal 0,5% des Restdarlehensbetrags, wenn die Restlaufzeit des Kredits länger als ein Jahr beträgt.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank

Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die von Bank zu Bank unterschiedlich sein können.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist oftmals viel zu hoch von der Bank berechnet! Hat die Berechnung eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ergeben, schreiben Sie Ihre Bank an.

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Top Vorfälligkeitsentschädigung

Gesetzliche Regelungen

In Deutschland ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich geregelt und richtet sich nach den Bestimmungen des § 502 BGB.

§ 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung

Grundsätzliches:

• Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
• Die Höhe der Entschädigung ist begrenzt auf den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden .
• Bei Verbraucherdarlehensverträgen gelten besondere Regelungen.

Anspruchsausschluss:

• Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen , wenn
  • die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die zur Absicherung des Darlehens abgeschlossen wurde, oder
  • der Darlehensvertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung enthält.

Begrenzung bei Verbraucherdarlehensverträgen:

• Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Verbraucherdarlehensverträgen begrenzt auf
  • 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (oder 0,5 Prozent, wenn die Restlaufzeit ein Jahr nicht übersteigt) oder
  • den Betrag der Sollzinsen, die der Darlehensnehmer bis zur vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Vorzeitige Rückzahlung eines Immobilienkredits: Entschädigungsregelungen

Fallgruppen:

1. Vorzeitige Rückzahlung nach Darlehensauszahlung:
   • Vereinbarung mit der Bank: Der Kreditnehmer zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Verweigerung der Darlehensabnahme:
   • Nichtabnahmeentschädigung: Der Kreditnehmer zahlt 1% der Darlehenssumme.
3. Vertragsbeeinträchtigung durch den Kreditnehmer:
   • Nichtabnahmeentschädigung und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung.

Verbraucherrechte:

• Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren und 6 Monaten.
• Widerrufsrecht: 14-tägiges Widerrufsrecht.

Vertragliche Vereinbarungen beim Immobilienkredit:

• Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung: Im Kreditvertrag geregelt.
• Ablöseentschädigung: Hinweis auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
• Berechnung der Entschädigung: Erläuterung durch den Kreditgeber.
• Höchstbetrag der Entschädigung: Angabe im Kreditvertrag.
• Beispielrechnung: Verdeutlichung der Entschädigungshöhe.
• Übertragung des Kredits: Möglichkeit und Bedingungen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlerhaftem Vertrag

Ein aktuelles Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (OLG) könnte weitreichende Auswirkungen auf viele Baufinanzierungen haben. Das Gericht hat entschieden, dass eine Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verliert, wenn der Kreditvertrag unklare Klauseln zur Berechnung des Vorfälligkeitszinses enthält.

Im konkreten Fall hatte eine Bank von einem Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 17.000 Euro verlangt, nachdem dieser seine Baufinanzierung vorzeitig abgelöst hatte. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Bank in dem Kreditvertrag eine missverständliche Information zur Berechnung des Vorfälligkeitszinses verwendet hatte.

Die Bank hatte in dem Vertrag angegeben, dass der Kunde eine Entschädigung zahlen müsse, wenn er den Kredit vor "Ablauf der Zinsbindung" kündigt. Das Gericht stellte jedoch fest, dass diese Formulierung falsch sei. Der Kunde habe ein Sonderkündigungsrecht, mit dessen Hilfe er das Darlehen vorzeitig beenden kann, ohne dass er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.

Das Gericht entschied daher, dass die Bank die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 17.000 Euro an den Kunden zurückzahlen muss.

Dieses Urteil ist besonders brisant, weil der vom OLG gerügte Fehler kein Einzelfall ist. Vielmehr findet er sich nach Analysen von Experten in zahlreichen Darlehensverträgen, beispielsweise bei Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken, der DSL-Bank und weiteren Kreditinstituten.

Das Urteil kann somit zu einer Klagewelle bei Darlehensnehmern führen, die ihre Immobilie verkauft haben und für die vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung eine Vergütung an die Bank gezahlt haben.

Darlehensnehmer, die ihre Kreditverträge auf fehlerhafte Klauseln überprüfen lassen möchten, sollten sich an einen spezialisierten Anwalt wenden. Eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann mehr als drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.

Hinweis: Die obigen Informationen dienen lediglich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Im Zweifelsfall sollten Sie sich immer an einen Anwalt wenden.

Top Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten steuerlich absetzen

Grundsätzlich ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten abziehbar. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen – insbesondere bei Umschuldung und konkreter Reinvestition in eine neue Mietimmobilie.

• Vorfälligkeitsentschädigung bei neuer Investition
• Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt und das Grundstück anschließend weiterhin vermietet, kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein (BFH vom 6.12.2005 – BStBl 2006 II S. 265). Für im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen gilt das BMF-Schreiben vom 27.7.2015 (BStBl I S. 581).

Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung

Wird bei einer vermieteten Immobilie eine Umschuldung vorgenommen und ein hochverzinstes Darlehen wegen günstigerer Zinskonditionen vorzeitig abgelöst, ist eine zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar. Voraussetzung: Die Immobilie bleibt weiterhin vermietet und das Darlehen dient unverändert der Finanzierung dieser Einkunftsquelle.

Erfolgt die vorzeitige Ablösung des Darlehens dagegen zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks, ist die Vorfälligkeitsentschädigung regelmäßig nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar, sondern der Veräußerung zuzuordnen.

Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei Umschuldung

Die Vorfälligkeitsentschädigung zählt zu den Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) und ist bei einer Umschuldung wegen günstigerer Zinskonditionen grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar, sofern:

• die Immobilie nach der Umschuldung weiterhin vermietet wird und
• der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestehen bleibt.

In diesem Fall können sowohl die Vorfälligkeitsentschädigung als auch die – meist niedrigeren – Zinsen aus dem neuen Darlehen als Werbungskosten berücksichtigt werden. Wird die Vermietung hingegen eingestellt, ist ein Abzug als nachträgliche Werbungskosten regelmäßig ausgeschlossen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Veräußerung einer Immobilie

Schuldzinsen können nach der Veräußerung eines Mietobjekts als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Finanzierungsdarlehen vollständig zu tilgen (Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Der Veranlassungszusammenhang mit den früheren Vermietungseinkünften bleibt in diesen Fällen bestehen – auch wenn der Verkauf außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.

Für Vorfälligkeitsentschädigungen gilt nach der neueren BFH-Rechtsprechung jedoch etwas anderes: Sie werden regelmäßig als Veräußerungskosten angesehen und mindern damit – soweit steuerbar – den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG, sind aber nicht mehr als Werbungskosten bei § 21 EStG abziehbar.

Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten (nach Veräußerung oder Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht)

Bei Veräußerung des Mietobjekts oder Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht stellt sich häufig die Frage, ob Schuldzinsen weiterhin abziehbar sind. Kurz gefasst:

• Nach Veräußerung: Schuldzinsen für das Anschaffungs- bzw. Herstellungsdarlehen können nachträgliche Werbungskosten bleiben, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen und der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet wurde.
• Nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht: Wird die Vermietungsabsicht vor Verkauf aufgegeben, entfällt der wirtschaftliche Zusammenhang mit § 21 EStG. Die Zinsen gehören dann zum privaten Bereich und sind nicht mehr abziehbar.
• Erhaltungsaufwendungen: Schuldzinsen aus Darlehen, die der Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen dienten, können ebenfalls als nachträgliche Werbungskosten in Betracht kommen, wenn der Verkaufserlös zur Tilgung nicht ausreicht.

Hinweis: Für vor dem 1.1.2014 veräußerte Objekte gelten aus Vertrauensschutzgründen teilweise noch die früheren Grundsätze zum Schuldzinsenabzug.

Download: Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Download: Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei Vermietung

BMF-Schreiben vom 27.7.2015, IV C 1 - S 2211/11/10001

EStG § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 – BStBl I 2015, 581

§ 9 EStG – Vorfälligkeitsentschädigung bei konkreter neuer Investition abziehbar

Grundsatz: Bei einer Grundstücksveräußerung gehört die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich zu den Veräußerungskosten. Sie kann ausnahmsweise als Werbungskosten für eine neue Mietimmobilie behandelt werden, wenn sie eindeutig als Finanzierungsaufwand für den Erwerb dieses neuen Objekts veranlasst ist.

Diese Voraussetzung liegt nur vor, wenn der Entschluss zum konkreten Neukauf bereits bei Veräußerung feststeht. Die bloße Absicht, den Verkaufserlös irgendwann in eine neue Immobilie zu investieren, genügt nicht. Spätestens beim Abschluss des Verkaufsvertrags muss unwiderruflich feststehen, wie über den Erlös verfügt wird.

Im vom FG Hamburg entschiedenen Fall war die spätere Verwendung des Erlöses noch offen – ein konkretes Folgeobjekt stand nicht fest. Damit fehlte der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und künftigen Mieteinkünften. Konsequenz: Die Vorfälligkeitsentschädigung zählte nicht zu den Werbungskosten der neuen Vermietung.

Praxishinweis: Steuerlich günstiger ist es häufig, das Darlehen noch während der Vermietung abzulösen. Liegt dieser Zeitpunkt mindestens ein Jahr vor der Veräußerung, spricht der zeitliche Abstand für einen Werbungskostenabzug. Wird der Verkaufserlös statt in eine Immobilie in Kapitalanlagen investiert, kann das Darlehen einer anderen Einkunftsart (z. B. Kapitaleinkünften) zugeordnet werden – dann kommt ein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Kapitalvermögen in Betracht.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf – keine Werbungskosten

• Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in der Regel keine nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften.
• Sie gehört vielmehr zu den Veräußerungskosten und ist bei der Ermittlung der Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG zu berücksichtigen – sofern die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.
• Nach Ablauf der Zehnjahresfrist bleibt die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich unberücksichtigt (weder Werbungskosten noch Veräußerungskosten).
• Erfolgt dagegen eine Umschuldung in einen günstigeren Kredit bei fortgesetzter Vermietung, ist der Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus § 21 EStG gegeben – die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann als Werbungskosten abziehbar.

BFH-Urteil vom 11.02.2014 – IX R 42/13

Mit Urteil vom 11. Februar 2014 (IX R 42/13) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist, wenn sie durch die lastenfreie Veräußerung eines Objekts veranlasst ist.

Zwar gehört die Vorfälligkeitsentschädigung begrifflich zu den Schuldzinsen, da sie ein Nutzungsentgelt für vorzeitig zurückgezahltes Fremdkapital darstellt. Maßgeblich für den Werbungskostenabzug ist aber das „auslösende Moment“ der Zahlung. Im Streitfall war dies nicht mehr die Anschaffungsfinanzierung, sondern die Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung der Immobilie. Damit bestand der wirtschaftliche Zusammenhang nicht mehr mit der Vermietung, sondern mit der Veräußerung.

Auch die neuere BFH-Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen ändert daran nichts: Konnte das Darlehen im Veräußerungszeitpunkt vollständig aus dem Verkaufserlös getilgt werden, fehlt es an einem fortbestehenden Zusammenhang zu den früheren Vermietungseinkünften.

Hinweis: Lassen Sie im Einzelfall immer prüfen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten, Veräußerungskosten oder steuerlich gar nicht zu berücksichtigen ist.

Vorfälligkeitsentschädigungen bei Vermietungseinkünften: Neues FG-Urteil

Mit Urteil vom 30.10.2024 (3 K 145/23) hat das Niedersächsische Finanzgericht eine für Vermieter erfreuliche Entscheidung getroffen: Vorfälligkeitsentschädigungen können auch dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein, wenn ein Sicherungsobjekt veräußert wird – vorausgesetzt, die Vermietung der finanzierten Objekte wird fortgeführt.

Hintergrund: Wann sind Vorfälligkeitsentschädigungen abziehbar?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird und die Bank dafür einen Ausgleich für entgangene Zinsen verlangt. Steuerlich sind solche Kosten nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit besteht (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

In der Vergangenheit wurde der Werbungskostenabzug häufig verneint, wenn eine Veräußerung den ursprünglichen Zusammenhang mit der Vermietung „überlagerte“, insbesondere beim Verkauf des Mietobjekts selbst.

Der Streitfall in Kurzform

• Zwei vermietete Objekte waren über Bankdarlehen finanziert.
• Eine weitere Immobilie diente lediglich als Sicherungsobjekt.
• Dieses Sicherungsobjekt wurde verkauft; die Bank verlangte daraufhin die Tilgung der Darlehen und berechnete u.a. eine Vorfälligkeitsentschädigung (ca. 9.000 €).
• Das Finanzamt lehnte den Werbungskostenabzug ab und ordnete die Kosten den Veräußerungskosten des Sicherungsobjekts zu.

Entscheidung des Finanzgerichts

• Maßgeblich ist der ursprüngliche Zweck der Darlehen – die Finanzierung der vermieteten Objekte.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt wirtschaftlich mit den Vermietungsobjekten zusammen, nicht mit der Veräußerung des Sicherungsobjekts.
• Solange die Vermietung der finanzierten Objekte fortgeführt wird, besteht der Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
• Folge: Die Vorfälligkeitsentschädigung und entsprechende Bankgebühren sind als Werbungskosten abziehbar.

Bedeutung für Vermieter (Kurzüberblick)

• Abziehbar: Vorfälligkeitsentschädigungen bei Umschuldung oder Sicherungsobjekt-Verkauf, wenn die finanzierten Mietobjekte weiter vermietet werden.
• In der Regel nicht abziehbar: Wenn das Mietobjekt selbst verkauft oder die Vermietung ganz eingestellt wird (dann eher Veräußerungskosten).
• Bankgebühren (z.B. Bearbeitungsentgelte) teilen steuerlich das Schicksal der Vorfälligkeitsentschädigung.

Praxistipp

Das Urteil zeigt: Eine Vorfälligkeitsentschädigung läuft nicht automatisch ins steuerliche Leere, wenn ein Objekt verkauft wird. Entscheidend ist, ob die Vermietungstätigkeit insgesamt fortbesteht. Prüfen Sie bei Verkäufen und Umschuldungen stets, ob die Kosten den Einkünften aus Vermietung zugeordnet werden können – hier liegen häufig übersehene Gestaltungsmöglichkeiten.

BFH-Urteile und BMF-Schreiben zur Vorfälligkeitsentschädigung und nachträglichen Schuldzinsen

Mit Urteil vom 11.02.2014 – IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633) hat der BFH zur steuerlichen Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung klargestellt:

• Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die gezahlt wird, um ein Mietobjekt lastenfrei zu veräußern, ist nicht als Werbungskosten bei § 21 EStG abziehbar – auch nicht „ersatzweise“, wenn der Veräußerungsvorgang nicht nach § 23 EStG steuerbar ist.
• Frühere Ausnahmen, nach denen eine Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts ausnahmsweise als Werbungskosten anerkannt wurde, hat der BFH ausdrücklich aufgegeben.

Mit BMF-Schreiben vom 27.07.2015 (BStBl I 2015, 581) wurden die neuen Rechtsprechungsgrundsätze zur Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen umgesetzt; ältere Schreiben (28.03.2013 und 15.01.2014) wurden aufgehoben.

Wichtige BFH-Entscheidungen im Überblick

• BFH vom 20.06.2012, IX R 67/10 (BStBl 2013 II S. 275): Nachträgliche Schuldzinsen für Anschaffungsdarlehen eines Mietobjekts sind auch nach steuerbarer Veräußerung (§ 23 EStG) als Werbungskosten abziehbar, soweit der Veräußerungserlös nicht zur vollständigen Tilgung reicht (Vorrang der Schuldentilgung).
• BFH vom 08.04.2014, IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. 635): Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist auch bei nicht steuerbarer Veräußerung möglich, wenn der Erlös zur Schuldentilgung nicht ausreicht. Entscheidend ist, wie der Erlös verwendet wird:
  • Tilgung → Schuldzinsen nur für den nicht tilgbaren Rest abziehbar.
  • Reinvestition in neue Einkunftsquelle → Zinsen bei der neuen Einkunftsquelle abziehbar (Surrogation).
• BFH vom 21.01.2014, IX R 37/12 (BStBl 2015 II S. 631): Nachträgliche Schuldzinsen sind nicht abziehbar, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht (z.B. durch Selbstnutzung) bereits vor der Veräußerung entfällt.
• BFH vom 11.02.2014, IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633): Vorfälligkeitsentschädigung bei lastenfreier Veräußerung ist keine nachträgliche Werbungskostenposition. Nur bei steuerbarer Veräußerung kann sie als Veräußerungskosten berücksichtigt werden.

Zeitliche Einordnung – Schuldzinsen und Vorfälligkeitsentschädigung

• Schuldzinsen bei Veräußerung nach dem 31.12.1998: Abzug möglich, wenn der Erlös zur Tilgung nicht ausreicht und die Einkünfteerzielungsabsicht bis zur Veräußerung bestand (Vorrang der Schuldentilgung).
• Schuldzinsen bei Veräußerung vor dem 01.01.1999: Kein nachträglicher Schuldzinsenabzug bei § 21 EStG.
• Vorfälligkeitsentschädigungen bei Veräußerung ab dem 27.07.2015: Stehen in neuem Veranlassungszusammenhang mit der Veräußerung; kein Werbungskostenabzug bei § 21 EStG, nur ggf. Veräußerungskosten bei steuerbarem § 23-EStG-Geschäft.
• Vorfälligkeitsentschädigungen bei Veräußerung bis zum 26.07.2015: Der früher ausnahmsweise zugelassene Werbungskostenabzug (Finanzierung eines neuen Mietobjekts) kann aus Vertrauensschutzgründen noch zur Anwendung kommen.

Nachträgliche Schuldzinsen bei Vermietung – Zusammenfassung

Nachträgliche Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, können auch nach Veräußerung des Objekts als Werbungskosten abziehbar sein, wenn:

• der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehen vollständig zu tilgen und
• die Vermietungsabsicht bis zur Veräußerung bestanden hat.

Der Vorrang der Schuldentilgung verlangt, dass der Erlös vorrangig zur Tilgung verwendet wird. Nur für den verbleibenden Rest sind Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig. Auszahlungshindernisse oder rechtliche Rückzahlungshindernisse können diesen Grundsatz ausnahmsweise durchbrechen.

Das BMF-Schreiben vom 27.07.2015 konkretisiert diese Grundsätze und gibt den Finanzämtern entsprechende Anwendungsanweisungen. Für Vermieter bedeutet dies: Auch nach dem Verkauf einer Immobilie können Schuldzinsen steuerlich nutzbar bleiben –, wenn der Veranlassungszusammenhang mit der Vermietung fortbesteht und der Erlös nicht reicht.

Aktuelles + weitere Infos

EuGH-Urteil zur vorzeitigen Rückzahlung von Immobilienkrediten: Provisionen zurückfordern

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat am 17.10.2024 (C-76/22) entschieden, dass Verbraucher bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobilienkredits einen Teil der bei Vertragsabschluss gezahlten Provision zurückfordern können, wenn der Kreditgeber nicht ausreichend über den Zusammenhang dieser Kosten mit der Laufzeit des Kreditvertrags informiert hat.

Ausgangsfall

• Hypothekendarlehen über 360 Monate mit einmaliger, in den Gesamtkosten enthaltener Provision.
• Vorzeitige Rückzahlung nach 19 Monaten; die Kundin verlangte anteilige Erstattung der Provision.
• Die Bank lehnte ab; das nationale Gericht rief den EuGH an.

Kernaussagen des EuGH

• Verbraucher haben Anspruch auf der Gesamtkosten (einschließlich Provision), wenn nicht klar war, dass diese Kosten unabhängig von der Laufzeit anfallen.
• Fehlt eine solche Information, wird unterstellt, dass die Kosten laufzeitabhängig sind und deshalb bei vorzeitiger Rückzahlung anteilig zu erstatten sind.
• Die Pflicht zur klaren und vollständigen Information liegt beim Kreditgeber.
• Das Unionsrecht schreibt keine konkrete Berechnungsmethode vor; nationale Gerichte müssen eine verbraucherfreundliche, sachgerechte Methode wählen.

Praxistipp

Wurde Ihr Immobilienkredit vorzeitig abgelöst und Sie haben eine hohe Provision gezahlt, sollten Sie prüfen lassen, ob eine anteilige Erstattung in Betracht kommt – insbesondere, wenn die Vertragsunterlagen zur Kostenstruktur unklar oder unvollständig sind.

Betriebliche Fälle

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die wegen der vorzeitigen Ablösung eines betrieblichen Darlehens im Zusammenhang mit einer Betriebsveräußerung gezahlt wird, gehört regelmäßig zu den Veräußerungskosten, wenn der Veräußerungserlös zur Tilgung der Verbindlichkeit ausreicht (BFH vom 25.01.2000 – BStBl II 2000, 458).

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