Baufinanzierung steuerlich absetzen

Wann kann ich die Bauzinsen steuerlich absetzen und was ist steuerlich absetzbar?

Tipps zur Baufinanzierung

Hier finden Sie Tipps zur Baufinanzierung:

• Tipps zur Finanzierung
• Weitere Tipps zu Kauf & Finanzierung
• Tipps zum Kaufpreis
• Tipps zu Zinsen
• Tipps zur Tilgung
• Vergleich

Tipps zur Finanzierung: So sichern Sie sich die besten Konditionen

Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Mit der richtigen Baufinanzierung sichern Sie sich die besten Konditionen und schaffen sich ein Zuhause, das ganz Ihren Bedürfnissen entspricht.

1. Immobilienpreise : Trotz eines leichten Rückgangs seit Mitte 2022 sind die Preise immer noch hoch. Überlegen Sie, ob es sich lohnt, mit dem Kauf zu warten. Vergleichen Sie Angebote sorgfältig und nutzen Sie Verhandlungsposition, besonders bei länger leerstehenden Häusern.

2. Nebenkosten: Die Nebenkosten beim Hauskauf müssen bei der Finanzierung ebenfalls berücksichtigt werden. Diese liegen typischerweise zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Dieser Prozentsatz kann je nach den spezifischen Umständen des Kaufs variieren. Siehe hierzu Nebenkosten beim Hauskauf. Zusätzlich zu den offensichtlichen Nebenkosten wie Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren sollten auch versteckte Kosten berücksichtigt werden. Dazu gehören mögliche Sanierungs- oder Renovierungskosten sowie Umzugskosten. Diese Kosten können je nach Zustand und Lage der Immobilie erheblich variieren.

3. Sanierungskosten: Der energetische Zustand der Immobilie ist ein wichtiger Faktor. Planen Sie eventuell notwendige Sanierungen (wie Dämmung oder Heizung) in Ihrem Budget ein. Ziehen Sie eine Energieberater hinzu, um den Zustand und die Sanierungskosten eines älteren Hauses zu bewerten. Informieren Sie sich auch über mögliche Fördergelder bzw. Steuervorteile.

4. Eigenkapital aufbauen: Dazu gehören schnell verfügbare Mittel auf Konten, bald fällige Festgelder, veräußerbare Aktien, Fonds oder ETFs, Bausparverträge und mögliche Unterstützung durch Familienmitglieder.

5. Baufinanzierung: Der Zinssatz für Baufinanzierungen liegt bei etwa 4,3% pro Jahr für eine Zinsbindung von 10 Jahren und einer Beleihung bis zu 80% und liegen damit deutlich höher als in den Vorjahren. Holen Sie sich verschiedene Angebote zur Baufinanzierung einholen, sowohl von Ihrer Hausbank als auch von Vermittlern, um einen umfassenden Zinsvergleich zu haben. Wichtige Aspekte der Baufinanzierung: effektiver Jahreszins, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz, Art der Tilgung und Sondertilgungen.

6. Einkommen: Maximal ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für Wohnkosten verwenden.

Weitere Tipps

Nachfolgend geben wir Ihnen Tipps, die Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Immobilie helfen:

Finanzierung vor Kaufvertrag:

Sichern Sie sich die Finanzierung, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. So haben Sie die Gewissheit, dass die Finanzierung steht und Sie die Immobilie auch tatsächlich kaufen können.

Eigenleistung einbringen:

Bringen Sie Eigenleistungen ein, können Sie die Finanzierungskosten senken. Seien Sie jedoch realistisch in Ihrer Selbsteinschätzung.

Effektivzins vergleichen:

Vergleichen Sie die Angebote anhand des Effektivzinses, der alle Kosten des Darlehens umfasst.

Mit der Bank verhandeln:

Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und verhandeln Sie mit Ihrer Bank über die Konditionen.

Lange Zinsbindung in Niedrigzinszeiten:

Sichern Sie sich in Niedrigzinszeiten die günstigen Zinsen durch eine lange Zinsbindung.

Hohe Tilgung wählen:

Eine hohe Tilgung reduziert die Restschuld schneller und spart Zinsen.

Tilgungssatzwechsel und Sondertilgung vereinbaren:

Vereinbaren Sie einen Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsmöglichkeiten, um flexibel zu bleiben.

Finanzierung zu zweit:

Mit einem zweiten Darlehensnehmer verbessern Sie Ihre Chancen auf einen günstigen Kredit.

Volltilgerdarlehen:

Bei einem Volltilgerdarlehen tilgen Sie die komplette Darlehenssumme in einem Zeitraum.

Darlehen aufteilen:

Teilen Sie das Darlehen in mehrere Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten auf, um Zinsen zu sparen.

Sonderkündigungsrecht nutzen:

Nach zehn Jahren haben Sie ein Sonderkündigungsrecht für Ihre Baufinanzierung.

Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen:

Sichern Sie sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung bereits vor Ablauf der Zinsbindung.

Eigenkapital einbringen:

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird die Finanzierung. Achten Sie jedoch darauf, nicht Ihr komplettes Eigenkapital zu verbraten.

Bausparvertrag als Eigenkapital:

Ein Bausparvertrag kann zur Finanzierung der Immobilie beitragen.

Fördergelder nutzen:

Förderprogramme der KfW und andere Fördermittel können die Finanzierungskosten senken.

Absicherung mit Versicherungen:

Sichern Sie sich und Ihre Immobilie mit verschiedenen Versicherungen ab.

Bereitstellungszinsen hinauszögern:

Verzögern Sie die Bereitstellungszinsen so lange wie möglich, indem Sie die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt staffeln.

Grundstück und Immobilie getrennt kaufen:

Kaufe Sie Grundstück und Immobilie getrennt, um die Grunderwerbsteuer zu senken.

Bewegliches Inventar:

Weisen Sie bewegliches Inventar wie die Einbauküche oder Badgarnitur gesondert im Kaufvertrag aus. Das reduziert den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer.

Objektwert berücksichtigen:

Die Bank finanziert in der Regel nur einen Teil des Kaufpreises. Berücksichtigen Sie den Beleihungswert der Immobilie.

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Download: Steuertipps für Hausbesitzer

Fazit:

Mit der richtigen Baufinanzierung und einer guten Planung können Sie sich den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen. Nutzen Sie unsere Tipps, um die besten Konditionen zu erhalten und sich vor finanziellen Risiken zu schützen.

Tipps zum Kaufpreis

Um zu bestimmen, wie viel eine Immobilie kosten darf, sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen:

1. Monatliche Rate: Sie haben angegeben, dass Sie bereit sind, monatlich 1.500 Euro für Ihre Immobilienfinanzierung aufzubringen. Es ist wichtig, dass dieser Betrag realistisch ist und über die gesamte Laufzeit der Finanzierung aufgebracht werden kann.

2. Laufzeit der Finanzierung: Sie streben an, in 25 Jahren schuldenfrei zu sein. Die Laufzeit beeinflusst, wie viel Sie insgesamt finanzieren können – je länger die Laufzeit, desto höher kann der Kaufpreis der Immobilie sein. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

3. Eigenkapital: Sie haben bereits 50.000 Euro angespart. Ein höheres Eigenkapital ermöglicht in der Regel eine höhere Kaufpreissumme, da es die Notwendigkeit der Fremdfinanzierung reduziert. Es ist ratsam, mindestens die Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) aus Eigenmitteln zu decken.

4. Maklerbeteiligung: Die Annahme, dass ein Makler beteiligt ist, beeinflusst die Nebenkosten und somit den Gesamtbetrag, den Sie finanzieren können.

Basierend auf diesen Informationen können Sie mit einem Hypothekenrechner eine Schätzung vornehmen, wie hoch der maximale Kaufpreis für Ihre Immobilie sein darf. Der Rechner berücksichtigt Ihre monatliche Rate, die Laufzeit der Finanzierung, Ihr Eigenkapital und die angenommenen Nebenkosten, um den maximalen Kaufpreis und die benötigte Kreditsumme zu ermitteln.

Es ist wichtig, dass Sie sich bei der Finanzierung nicht übernehmen. Die berechneten Werte geben Ihnen eine Richtlinie, innerhalb derer Sie nach einer passenden Immobilie suchen können. Beachten Sie auch weitere Ausgaben für das Wohnen, wie Nebenkosten, Instandhaltung und mögliche zukünftige Zinsänderungen.

Tipps zu Zinsen

1. Zinsarten (Sollzins, effektiver Jahreszins, Nominalzins) :

   • Sollzins: Der Prozentsatz, der jährlich auf das Darlehen angewendet wird.
   • Effektiver Jahreszins: Berücksichtigt zusätzliche Kosten der Baufinanzierung, wie Wertermittlungs- und Besicherungskosten.
   • Nominalzins: Früher der Hauptvergleichswert, heute durch den Sollzins ersetzt.
   • Der Effektivzins ist oft komplexer und berücksichtigt die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

2. Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung:

   • Ein fester Zinssatz wird für eine bestimmte Dauer festgeschrieben.
   • Kurze Zinsbindungsfristen bieten günstigere Zinssätze, bergen aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
   • Lange Zinsbindungsfristen sind teurer, reduzieren aber das Zinsänderungsrisiko.

Tipps zur Tilgung

1. Tilgungssatz:

   • Standardmäßig wird eine feste monatliche Rate vereinbart, die sich aus Zins- und Tilgungsteil zusammensetzt.
   • Ein Beispiel zeigt, wie sich die Monatsrate für ein Annuitätendarlehen berechnet.
   • Ein Tilgungssatz von 2% ist üblich, kann aber zu gering sein, um bis zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.

2. Art der Tilgung:

   • Alternative Tilgungsarten: Es wird erwähnt, dass manchmal anstelle eines klassischen Annuitätendarlehens andere Formen der Tilgung vorgeschlagen werden, wie die Nutzung eines Bausparvertrags, Fondssparplans oder einer Lebensversicherung.
   • Risiken: Diese Tilgungsarten bergen Risiken. Sie sind nur vorteilhaft, wenn der Sparvertrag nach Abzug aller Kosten und Steuern einen höheren Wertzuwachs erzielt als die Kosten des Darlehens.
   • Empfehlung: Generell wird empfohlen, solche Konzepte abzulehnen, um Nachfinanzierungen zu vermeiden. Eine Ausnahme bilden Bauspar-Sofortfinanzierungen, die unter Umständen günstig sein können. Allerdings ist der Vergleich mit einem Bankkredit schwierig, da Bausparkassen oft keinen Effektivzins für das Gesamtkonzept angeben.

3. Sondertilgungen:

   • Beschleunigung der Rückzahlung: Sondertilgungen sind eine Möglichkeit, die Darlehensrückzahlung zu beschleunigen. Viele Banken bieten standardmäßig Sondertilgungsmöglichkeiten an, oft bis zu 5% der ursprünglichen Darlehenssumme.
   • Höhere Zinsen für höhere Sondertilgungen: Für höhere Sondertilgungen verlangen Banken in der Regel höhere Zinsen. Eine höhere laufende Tilgung wird dagegen oft mit besseren Konditionen belohnt.
   • Abwägung und Flexibilität: Es ist wichtig, eine Rate zu wählen, die langfristig tragbar ist. Sondertilgungsoptionen bieten Flexibilität, sollten aber nur dann in Anspruch genommen werden, wenn sie tatsächlich genutzt werden können, z.B. bei finanziellen Überschüssen durch Weihnachtsgeld, Boni oder Erbschaften.

Baufinanzierung Vergleich

Günstige Immobilienfinanzierungen finden Sie in der Regel durch sorgfältige Recherche und Vergleiche zwischen verschiedenen Anbietern. Hier sind einige chritte und Tipps, wie Sie vorgehen können:

1. Vergleich verschiedener Anbieter: Beginnen Sie mit einem Vergleich der Angebote von Banken, Bausparkassen und Kreditvermittlern. Jeder dieser Anbieter kann unterschiedliche Konditionen und Produkte haben, die sich auf Ihre spezifischen Bedürfnisse und Ihre finanzielle Situation auswirken können.

2. Beratung und Angebote einholen: Holen Sie ein erstes Angebot für eine Immobilienfinanzierung bei einer Bank, Bausparkasse oder einem Vermittler ein. Es ist wichtig, dass Sie sich genau erklären lassen, warum ein bestimmtes Finanzierungskonzept vorgeschlagen wird, insbesondere bei komplexeren Produkten wie Bauspar-Sofortfinanzierungen.

3. Vorsicht bei Bausparverträgen: Seien Sie vorsichtig bei Finanzierungen mit Bausparverträgen. Obwohl die Zinssätze auf den ersten Blick günstig erscheinen können, sind sie oft komplizierter und teurer als ein einfacher Bankkredit.

4. Unterlagen vorbereiten: Nehmen Sie zu einem ersten Finanzierungsgespräch Unterlagen über Ihr Wunschobjekt mit, wie zum Beispiel das Exposé. Dies hilft dem Berater, ein genaueres Bild Ihrer Situation zu bekommen und ein passendes Angebot zu erstellen.

5. Verständnis für Zins und Tilgung: Versuchen Sie, die Grundbegriffe der Baufinanzierung wie Zins und Tilgung zu verstehen, bevor Sie in das Finanzierungsgespräch gehen. Dies hilft Ihnen, die Angebote besser zu bewerten.

6. Realistische Erwartungen haben: Beachten Sie, dass die beworbenen Zinssätze oft nur für Finanzierungen mit hohem Eigenkapital gelten. Ihr persönlicher Zinssatz kann höher sein, insbesondere wenn Sie weniger Eigenkapital einbringen.

7. Online-Vergleichsportale nutzen: Online-Vergleichsportale können eine gute Ressource sein, um einen ersten Überblick über die aktuellen Konditionen verschiedener Anbieter zu erhalten.

8. Persönliche Bonität berücksichtigen: Ihre persönliche Bonität spielt eine große Rolle bei der Bestimmung Ihres Zinssatzes. Eine gute Kreditwürdigkeit kann zu günstigeren Konditionen führen.

9. Verhandeln: Scheuen Sie sich nicht, mit den Anbietern zu verhandeln. Oft ist es möglich, bessere Konditionen zu erhalten, insbesondere wenn Sie gute Argumente haben (wie eine starke Bonität oder ein hohes Eigenkapital).

Indem Sie diese Schritte befolgen und Angebote sorgfältig vergleichen, können Sie eine günstige und passende Immobilienfinanzierung für Ihre Bedürfnisse finden.

Banken und Sparkassen bieten Darlehen (insb. Baufinanzierungen) oftmals nicht nur vor Ort in den Geschäftsstellen, sondern auch über Vermittlungsportale und Vergleichsportale im Internet an.

Die Dienstleistung der Vermittlungsportale besteht ausschließlich in der Vermittlung von (Bau-) Finanzierungen zwischen der Bank und dem Kunden. Der Darlehensvertrag wird unmittelbar zwischen der Bank und dem vermittelten Kunden in der jeweiligen Geschäftsstelle der Bank abgeschlossen.

Die Darlehenskonditionen der Bank, die Kunden bei Abschluss einer (Bau-)Finanzierung über ein Internet-Vermittlungsportal angeboten werden, sind in der Regel günstiger, als bei Darlehensabschluss direkt (d.h. ohne Einschaltung eines Vermittlungsportals) vor Ort in der Bankfiliale.

Kreditvermittler bieten mehrere Vorteile, insbesondere wenn es um die Suche nach der besten Baufinanzierung geht. Hier sind die Hauptvorteile:

1. Zugang zu einer Vielzahl von Angeboten: Große Kreditvermittler haben Zugang zu den Produkten und Angeboten von mehreren hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Dies ermöglicht es ihnen, eine breite Palette von Finanzierungsoptionen zu präsentieren, die möglicherweise besser auf Ihre spezifischen Bedürfnisse und Umstände zugeschnitten sind.

2. Vergleichsmöglichkeiten: Sie können die Angebote verschiedener Finanzinstitute direkt miteinander vergleichen. Dies hilft Ihnen, ein umfassendes Bild des Marktes zu erhalten und die besten verfügbaren Konditionen zu identifizieren.

3. Zeit- und Aufwandseinsparung: Anstatt selbst bei verschiedenen Banken und Bausparkassen anzufragen, übernimmt der Kreditvermittler diese Aufgabe. Dies spart Ihnen Zeit und Aufwand, da Sie nicht selbst zahlreiche Termine koordinieren und Gespräche führen müssen.

4. Expertise und Beratung: Große Kreditvermittler verfügen über umfangreiches Wissen und Erfahrung im Bereich der Baufinanzierung. Sie können wertvolle Beratung bieten und komplexe Finanzierungsaspekte verständlich erklären.

5. Individuelle Lösungen: Aufgrund ihres breiten Zugangs zu verschiedenen Finanzierungsquellen können Kreditvermittler maßgeschneiderte Lösungen anbieten, die genau auf Ihre finanzielle Situation und Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.

6. Möglicherweise bessere Konditionen: Durch den Wettbewerb zwischen den verschiedenen Anbietern, mit denen Kreditvermittler zusammenarbeiten, können Sie möglicherweise von günstigeren Zinsen oder flexibleren Tilgungsbedingungen profitieren.

7. Unterstützung im Antragsprozess: Kreditvermittler können Sie durch den gesamten Prozess der Kreditbeantragung führen, von der Antragstellung bis hin zur finalen Genehmigung, und dabei helfen, häufige Fallstricke zu vermeiden.

Insgesamt bieten große Kreditvermittler eine wertvolle Dienstleistung, indem sie den Prozess der Baufinanzierung vereinfachen und Ihnen helfen, die besten verfügbaren Konditionen zu finden.

Baufinanzierung: Wie hoch sind die Finanzierungskosten und Bauzinsen? Welche Immobilienkosten führen zu welcher monatlichen Rate? Prüfen sie vor einer Finanzierung genau, wieviel Baukredit sie sich leisten können. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie schnell und einfach die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung kalkulieren lassen. Jetzt Baufinanzierung mit Zinsen, Rate, Restschuld berechnen:

So berechnen Sie die Monatsrate aus der Darlehenssumme

Die Monatsrate eines Darlehens setzt sich aus zwei Faktoren zusammen: Zinsen und Tilgung.

1. Zinsen berechnen

Die Zinsen sind der Preis für das geliehene Geld. Sie werden berechnet, indem der Sollzins (Zinssatz) mit der Darlehenssumme multipliziert wird.

Formel:

            Zinsen = Sollzins * Darlehenssumme

Beispiel:

Darlehenssumme: 100.000 € Sollzins: 2,00 %

Zinsen = 2,00 % * 100.000 € = 2.000 € pro Jahr

Monatliche Zinsen:

2.000 € pro Jahr / 12 Monate = 167 € pro Monat

2. Tilgung berechnen

Die Tilgung ist der Betrag, der jeden Monat zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Die anfängliche Tilgung kann frei gewählt werden, ist aber meist so hoch, dass das Darlehen innerhalb einer bestimmten Laufzeit zurückgezahlt wird.

Formel:

            Tilgung = anfängliche Tilgung * Darlehenssumme

Beispiel:

Anfängliche Tilgung: 2,00 %

Tilgung = 2,00 % * 100.000 € = 2.000 € pro Jahr

Monatliche Tilgung:

2.000 € pro Jahr / 12 Monate = 167 € pro Monat

3. Monatsrate berechnen

Die Monatsrate ist die Summe aus Zinsen und Tilgung.

Formel:

            Monatsrate = Zinsen + Tilgung

Beispiel:

Monatsrate = 167 € + 167 € = 334 €

In diesem Beispiel beträgt die monatliche Rate 334 €.

4. Online-Rechner nutzen

Es gibt viele Online-Rechner, mit denen Sie die Monatsrate für ein Darlehen berechnen können. Dies ist besonders praktisch, wenn Sie verschiedene Darlehensangebote vergleichen möchten.

5. Weitere Faktoren

Neben der Darlehenssumme, dem Sollzins und der Tilgung gibt es noch weitere Faktoren, die die Monatsrate beeinflussen können, z. B.:

• Laufzeit des Darlehens
• Sondertilgungen
• Restschuldversicherung

Tipp:

Vergleichen Sie verschiedene Darlehensangebote, bevor Sie sich für ein Darlehen entscheiden. Achten Sie dabei nicht nur auf die Monatsrate, sondern auch auf die Gesamtkosten des Darlehens.

Wann sind Bauzinsen steuerlich absetzbar?

Die Zinsen einer Baufinanzierung können steuerlich abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich bzw. beruflich genutzt wird. Die Zinsen sind dann als Werbungskosten absetzbar.

Die Höhe der abziehbaren Zinsen richtet sich nach dem Anteil der vermieteten bzw. betrieblich bzw. beruflich genutzten Fläche an der gesamten Fläche der Immobilie. Wenn die Immobilie zu 100 % vermietet wird, sind die Zinsen in voller Höhe absetzbar. Wenn die Immobilie nur anteilig vermietet wird, sind die Zinsen ebenfalls nur anteilig absetzbar.

Die Zinsen sind in der Regel jährlich in der Einkommensteuererklärung absetzbar. Dazu müssen die Zinsen in der Steuererklärung als Werbungskosten in der Anlage V eingetragen werden.

Neben den Zinsen können auch weitere Kosten einer Baufinanzierung steuerlich abgesetzt werden, wie die Grundbuchkosten für die Finanzierung.

Wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, können die Zinsen der Baufinanzierung nicht steuerlich abgesetzt werden. In diesem Fall sind die Zinsen als private Ausgaben zu betrachten und können nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Hier sind die wichtigsten Voraussetzungen für den steuerlichen Abzug der Baufinanzierungszinsen:

• Die Immobilie muss vermietet werden und steuerpflichtig sein.
• Die Zinsen müssen in der Steuererklärung als Werbungskosten in der Anlage V eingetragen werden.

Bei Fragen zur steuerlichen Abzugsfähigkeit von Baufinanzierungszinsen sollte ein Steuerberater konsultiert werden.

Zunächst ist der Zusammenhang mit der Baufinanzierung zu prüfen, welchem Zweck das Darlehen dient:

Vermietung

Vermieter können die Zinsen für den Immobilienkredit steuerlich absetzen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, dann können Sie auch die Baufinanzierung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Sie können weder den Kredit noch die Tilgungsaufwendungen von der Steuer absetzen, sondern nur die Zinsen für den Kredit. Den Kaufpreis der Immobilie inkl. der Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten können Sie abschreiben (siehe ). Sie können sämtliche Finanzierungskosten absetzen. Dazu gehören auch alle Aufwendungen, die im Zuge einer Kreditbeschaffung anfallen. Hierzu gehören auch Vermittlungsprovisionen, Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Disago (Abgeld) sowie Notarkosten bei Grundbucheintragungen im Falle einer Besicherung durch Hypothek bzw. Grundschuld.

Tipp: Wenn Sie den Kauf eines unbebauten Grundstücks finanzieren, sind die anfallenden Zinsen auch steuerlich absetzbar, wenn eine konkrete Bau- und Vermietungsabsicht besteht. Das gilt auch, wenn Sie Bauerwartungsland erwerben und mit einer Baugenehmigung in absehbarer Zeit zu rechnen ist.

Betriebliche Nutzung

Sofern die Immobilie betrieblich genutzt wird, sind die Finanzierungskosten Betriebsausgaben. Nutzen Selbstständige nur einen Teil der Immobilie als Arbeitsraum, lassen sich die Schuldzinsen für den Baukredit anteilig absetzen.

Private Nutzung

Wenn Sie die Immobilie dagegen privat nutzen, dann können Sie die Schuldzinsen nicht von der Steuer absetzen. Das gilt auch für die Anschaffungskosten. Sie können aber Steuern sparen beim getrennten Erwerb von Grundstück und Haus (Grunderwerbsteuer), beim Umzug und durch die Wohn-Riester Rente.

Ausnahmen: Befindet sich ein Arbeitszimmer in Ihrem Haus, können Sie die Zinsen anteilig absetzen. Eine weitere Ausnahme wird dann gemacht, wenn man sich aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung kauft, weil sein Hauptwohnsitz zu weit vom Arbeitsort entfernt ist (siehe ). Dann können Sie die Kosten - also auch die Zinsen - steuerlich abgesetzen.

Baufinanzierung bei Vermietung

Darlehnsmittel, die vor Fertigstellung einer größeren Investition auf ein Vorschaltkonto überwiesen, aber noch nicht benötigt werden, können kurzfristig auf Festgeldkonten angelegt werden. Die Regelung der Randziffer 19 des BdF-Schreibens vom 19. Mai 1993 (a.a.O., Anlage 1) ist für solche Fälle gedacht, in denen der Investor mit dem Kreditinstitut einen Darlehnsrahmen in Höhe der voraussichtlichen Investitionssumme vereinbart und sodann die Mittel nach und nach über ein Vorschaltkonto abruft. Dabei ist die gesetzliche Voraussetzung der unmittelbaren Verwendung der Darlehnsmittel gewahrt.

Diese Regelung stellt jedoch eine Ausnahme von der gesetzlichen Voraussetzung der Ausschließlichkeit dar, denn über das Vorschaltkonto können auch nicht mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusammenhängende Aufwendungen bezahlt werden. Werden zunächst Darlehnsmittel aufgenommen, bevor die Aufwendungen bezahlt werden müssen, so ist die Regelung in Randziffer 19 insoweit nicht anwendbar, da es hier um die Frage der unmittelbaren Verwendung geht. Ausnahmeregelungen hierzu enthalten die Randziffern 22 bis 24. Danach führt eine Festgeldanlage zum Verlust des Sonderausgabenabzugs und damit zur Steuerpflicht der Lebensversicherungserträge. Eine Bereinigungsmöglichkeit besteht in solchen Fällen nach den Randziffern 29 und 30 bis einschließlich 31. Dezember 1993 (Anlage 2).

Kosten anlässlich der Veräußerung einer Immobilie als Werbungskosten bei der Vermietung einer neuen Immobilie: Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, das nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, sind durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlöses zum Erwerb einer zu vermieteten Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten dieser neuen Immobilie zu qualifizieren.

Schuldzinsen, die auf die Finanzierung des Kaufs eines nießbrauchsbelasteten Grundstücks(teils) entfallen, können beim nießbrauchsverpflichteten Eigentümer als vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sein.

Schuldzinsen bei einem Darlehen für die Anschaffung oder Herstellung eines teilweise selbst genutzten Gebäudes

Die steuerliche Anerkennung von Kreditzinsen funktioniert auch bei teilweiser Vermietung. Also dann, wenn der Eigentümer eine Immobilie zum Teil selbst bewohnt und zum anderen Teil vermietet.

Nach BMF-Schreiben vom 16.4.2004 (BStBl 2004 I S. 464) kann ein Bauherr, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet werden.

Voraussetzung für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten ist zunächst, dass die Herstellungskosten den Gebäudeteilen, die jeweils eigenständige Wirtschaftsgüter bilden, zugeordnet werden. Dabei sind zwei Zuordnungsformen zu unterscheiden:

1. Gesondert auszuweisen sind die in Rechnung gestellten Entgelte für Lieferung und Leistungen, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil (z.B. fremdgenutzte Wohnung/Doppelhaushälfte) betreffen (z.B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in der einzelnen Wohnung). Diese Aufwendungen müssen entweder durch den oder die Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Stpfl. in einer gleichartigen Aufstellung gesondert ausgewiesen werden.
2. Kosten, die das Gesamtgebäude (z.B. für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung, den Außenanstrich) betreffen, sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/ Nutzflächen auch weiterhin anteilig zuzuordnen. Rechnet der Stpfl. die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich ab, ist auch künftig nur eine anteilige Zuordnung möglich.

Aus diesen Zuordnungsformen folgt für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten:

1. Bei gesondert zugeordneten Entgelten für Lieferungen und Leistungen ist ein Schuldzinsenabzug in vollem Umfang möglich, wenn die gesondert zugeordneten Entgelte auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt worden sind. Hiervon ist auszugehen, wenn der Stpfl. ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen zu Lasten dieses Kontos ergehen.
   Versäumt es der Stpfl. die den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen gesondert zugeordneten Aufwendungen getrennt mit Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufzuteilen.
2. Sind die Herstellungskosten nicht gesondert, sondern nur anteilig im Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zuzuordnen, ist eine direkte Zuordnung der eingesetzten Fremdmittel nicht zulässig. Typisierend ist vielmehr davon auszugehen, dass die Eigen- und Fremdmittel auch tatsächlich nach dem Verhältnis der Wohn-/ Nutzflächen verwendet worden sind.

Tipp: Nehmen Sie bei gemischt genutzten Immobilien (ein Teil selbst bewohnt, ein Teil vermietet) ein separates Darlehen für den nicht selbst genutzten Teil des Objektes auf. Sie dürfen und Sie sollten Ihr Eigenkapital für den selbstgenutzten Teil der Immobilie verwenden, damit Sie die möglichst viel von der Baufinanzierung absetzen können.

Beispiel 1:

A errichtet ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen, von denen er eine selbst nutzen, die andere vermieten will. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen insgesamt 800.000 Euro. Davon entfallen auf das Gesamtgebäude 550.000 Euro (Baugrube, Rohbau, Dach etc.). Die restlichen 250.000 Euro entfallen zu 150.000 Euro auf die selbst zu nutzende Wohnung und zu 100.000 Euro auf die zur Vermietung vorgesehene Wohnung. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die ausschließlich für den sog. Innenausbau des jeweiligen Gebäudeteils angefallen sind. A hat mit den beteiligten Unternehmen eine wohnungsbezogene, getrennte Abrechnung dieser Kosten vereinbart.

A hat das Zweifamilienhaus je zur Hälfte mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert. 100.000 Euro des Darlehensbetrags werden einem gesonderten Konto gutgeschrieben, von dem A die der vermieteten Wohnung gesondert zugeordneten Kosten bezahlt. Der restliche Betrag wird seinem Girokonto gutgeschrieben, von dem er die übrigen Baukosten begleicht.

Von den in 1999 gezahlten Schuldzinsen i.H. von 30.000 Euro kann A als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen:

Die Darlehensmittel von 400.000 Euro hat A i.H. von 100.000 Euro zur Finanzierung der zur Vermietung vorgesehenen Wohnung verwendet. Die darauf entfallenden Schuldzinsen i.H. von 7.500 Euro (25% von 30.000 Euro) kann er in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Die restlichen Schuldzinsen von 22.500 Euro entfallen zu 17.681 Euro (550.000 Euro / 700.000 Euro x 22.500 Euro) auf die Gesamtgebäudekosten und zu 4.819 Euro (150.000 Euro / 700.000 Euro x 22.500 Euro) auf die Innenbaukosten der selbstgenutzten Wohnung. Die auf die Gesamtgebäudekosten entfallenden Schuldzinsen kann A entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte (= 8.841 Euro) abziehen. Insgesamt ist demnach ein Schuldzinsenabzug von 16.341 Euro (= 54%) möglich.

Beispiel 2:

Wie Beispiel 1, jedoch zahlt A die Innenausbaukosten der selbstgenutzten Wohnung von einem weiteren Konto, das er nur mit Eigenmitteln ausgestattet hat. Die auf die Innenausbaukosten der vermieteten Wohnung entfallenden Schuldzinsen i.H. von 7.500 Euro kann A wie in Beispiel 1 in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen.

Die restlichen Schuldzinsen von 22.500 Euro entfallen in voller Höhe auf die Gesamtgebäudekosten, so dass A sie entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte (= 11.250 Euro) abziehen kann. Insgesamt ist demnach ein Schuldzinsenabzug von 18.750 Euro (= 62,5%) möglich.

Beispiel 3:

Wie Beispiel 1, jedoch wird das Darlehen in voller Höhe dem Girokonto gutgeschrieben, von dem A die gesamten Herstellungskosten – auch die Innenausbaukosten der vermieteten Wohnung – bezahlt.

Von den Schuldzinsen i.H. von 30.000 Euro entfallen 20.625 Euro (550.00 Euro / 800.000 Euro x 30.000 Euro) auf die Gesamtgebäudekosten und 9.375 Euro (250.00 Euro / 800.000 Euro x 30.000 Euro) auf die Innenausbaukosten der beiden Wohnungen.

Die auf die Gesamtgebäudekosten entfallenden Schuldzinsen kann A entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte (= 10.312 Euro) abziehen. Von den auf die Innenausbaukosten entfallenden Schuldzinsen sind entsprechend dem Verhältnis der Innenausbaukosten der beiden Wohnungen für die vermietete Wohnung 3.750 Euro (100.000 Euro / 250.000 Euro x 9.375 Euro) abziehbar. Insgesamt kann A demnach Schuldzinsen i.H. von 14.062 Euro (= 46,9 %) abziehen.

Beispiel 4:

Wie Beispiel 1, jedoch hat A die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet, ohne die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Aufwendungen gesondert auszuweisen. A kann Schuldzinsen i.H. von 15.000 Euro (= 50%) abziehen.

Die vorstehenden Grundsätze sind auch anwendbar bei einem vom Stpfl. beruflich genutzten häuslichen Arbeitszimmer, das als selbständiger Gebäudeteil zu behandeln ist.

Die vom Stpfl. vorgenommene tatsächliche Zuordnung von Darlehen bleibt auch maßgebend, wenn er später die vormals selbstgenutzte Wohnung vermietet.

In Erwerbsfällen finden die vorstehenden Grundsätze keine Anwendung. Bei Erwerb eines Gebäudes kann der Stpfl. wie bisher Schuldzinsen nur anteilig im Verhältnis der fremdvermieteten zur selbstgenutzten Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes abziehen.

Schuldzinsenabzug für ein Darlehen, das nur zum Teil zur Baufinanzierung verwendet wird

Verwendet ein Steuerpflichtiger ein Darlehen zum Teil zur Baufinanzierung, zum Teil für Privataufwendungen, so sind nur die auf den zur Baufinanzierung verwendeten Teil entfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Der im Beschluß des Großen Senats vom 4. Juli 1990 GrS 2--3/88 (BFHE 161, 290, BStBl II 1990, 817) aufgestellte Grundsatz, demzufolge bei gemischten Kontokorrentkonten unterstellt werden kann, daß durch laufende Geldeingänge (Habenbuchungen) vorrangig die privaten Schuldenteile getilgt werden, kann nicht auf Tilgungszahlungen übertragen werden, die auf einen Festkredit geleistet werden.

Bei der Baufinanzierung ist die Vermittlung zur Erlangung öffentlicher Gelder in gleicher Weise nach § 4 Nr. 8 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei wie die Vermittlung schuldrechtlicher Kreditgewährungen.

Zur Frage, ob nachträgliche Schuldzinsen (nach Verkauf) von der Steuer abgesetzt werden können, siehe Vorfälligkeitsentschädigung und Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungskosten einer Immobilie nach Veräußerung dieser Immobilie.

Baufinanzierung und Verlustzuweisungsmodelle (§ 2b EStG)

Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999, BGBl. I S. 402, wurde § 2b EStG in das Einkommensteuergesetz eingefügt. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder ist bei Anwendung des § 2b EStG von folgenden Grundsätzen auszugehen:

§ 2b EStG gilt für negative Einkünfte aus Verlustzuweisungsmodellen. Hierunter sind Beteiligungen an Gesellschaften oder Gemeinschaften oder ähnlichen Modellen zu verstehen, bei deren Erwerb oder Begründung die Erzielung eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund steht. § 2b EStG beschränkt den Verlustausgleich auf Grund von Beteiligungen an Gesellschaften oder Gemeinschaften oder ähnlichen Modellen.

Für die Frage der Modellhaftigkeit sind folgende Kriterien maßgeblich:

• vorgefertigtes Konzept sowie
• gleichgerichtete Leistungsbeziehungen, die im Wesentlichen identisch sind.

Beispiel: Ein Bauträger veräußert an ein Ehepaar eine denkmalgeschützte Wohnung zu Vermietungszwecken. Gleichzeitig verpflichtet er sich, die Wohnung zu sanieren. Die Eheleute nehmen hierfür erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG in Anspruch. Im Rahmen einer Gesamtfinanzierung vermittelt der Bauträger eine günstige Baufinanzierung.

Es liegt kein Fall des § 2b EStG vor. Der Erwerb durch ein Ehepaar als Gemeinschaft ist für sich genommen nicht als modellhafte Gestaltung zu werten, ebenso wenig die nachfolgende Sanierung oder die Inanspruchnahme erhöhter Absetzungen. Die Finanzierungsvermittlung stellt eine wirtschaftlich sinnvolle Zusatzleistung dar, die nicht den Zweck hat, den Steuerspareffekt der Anlage zu erhöhen, sondern im Gegenteil zur Minderung der zukünftigen Zinsbelastung beiträgt.

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