Baufinanzierung steuerlich absetzen

Wann kann ich die Bauzinsen steuerlich absetzen und was ist steuerlich absetzbar?


Wann sind Bauzinsen steuerlich absetzbar?

Baufinanzierung

Zunächst ist der Zusammenhang mit der Baufinanzierung zu prüfen, welchem Zweck das Darlehen dient:

Vermietung

Vermieter können die Zinsen für den Immobilienkredit steuerlich absetzen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, dann können Sie auch die Baufinanzierung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Sie können weder den Kredit noch die Tilgungsaufwendungen von der Steuer absetzen, sondern nur die Zinsen für den Kredit. Den Kaufpreis der Immobilie inkl. der Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten können Sie abschreiben (siehe ). Sie können sämtliche Finanzierungskosten absetzen. Dazu gehören auch alle Aufwendungen, die im Zuge einer Kreditbeschaffung anfallen. Hierzu gehören auch Vermittlungsprovisionen, Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Disago (Abgeld) sowie Notarkosten bei Grundbucheintragungen im Falle einer Besicherung durch Hypothek bzw. Grundschuld.

Tipp: Wenn Sie den Kauf eines unbebauten Grundstücks finanzieren, sind die anfallenden Zinsen auch steuerlich absetzbar, wenn eine konkrete Bau- und Vermietungsabsicht besteht. Das gilt auch, wenn Sie Bauerwartungsland erwerben und mit einer Baugenehmigung in absehbarer Zeit zu rechnen ist.


Betriebliche Nutzung

Sofern die Immobilie betrieblich genutzt wird, sind die Finanzierungskosten Betriebsausgaben. Nutzen Selbstständige nur einen Teil der Immobilie als Arbeitsraum, lassen sich die Schuldzinsen für den Baukredit anteilig absetzen.


Private Nutzung

Wenn Sie die Immobilie dagegen privat nutzen, dann können Sie die Schuldzinsen nicht von der Steuer absetzen. Das gilt auch für die Anschaffungskosten. Sie können aber Steuern sparen beim getrennten Erwerb von Grundstück und Haus (Grunderwerbsteuer), beim Umzug und durch die Wohn-Riester Rente.

Ausnahmen: Befindet sich ein Arbeitszimmer in Ihrem Haus, können Sie die Zinsen anteilig absetzen. Eine weitere Ausnahme wird dann gemacht, wenn man sich aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung kauft, weil sein Hauptwohnsitz zu weit vom Arbeitsort entfernt ist (siehe ). Dann können Sie die Kosten - also auch die Zinsen - steuerlich abgesetzen.

Baufinanzierung: Kaufpreis, Rate, Zins & Co. Wie viel kann ich mir leisten?


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Baufinanzierung

Kaufpreis / Herstellungskosten
Euro

-Eigenkapital
Euro
+Grunderwerbsteuer
%
+Notarkosten
%
+Grundbuchkosten
%
+Makler
%

Sollzinsen pro Jahr (p.a.)
%
Tilgungssatz (anfänglich)
%

Erste Ratenzahlung
Sondertilgung jährlich am 1. Euro

Tipps:



Baufinanzierung bei Vermietung

Darlehnsmittel, die vor Fertigstellung einer größeren Investition auf ein Vorschaltkonto überwiesen, aber noch nicht benötigt werden, können kurzfristig auf Festgeldkonten angelegt werden. Die Regelung der Randziffer 19 des BdF-Schreibens vom 19. Mai 1993 (a.a.O., Anlage 1) ist für solche Fälle gedacht, in denen der Investor mit dem Kreditinstitut einen Darlehnsrahmen in Höhe der voraussichtlichen Investitionssumme vereinbart und sodann die Mittel nach und nach über ein Vorschaltkonto abruft. Dabei ist die gesetzliche Voraussetzung der unmittelbaren Verwendung der Darlehnsmittel gewahrt.

Diese Regelung stellt jedoch eine Ausnahme von der gesetzlichen Voraussetzung der Ausschließlichkeit dar, denn über das Vorschaltkonto können auch nicht mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusammenhängende Aufwendungen bezahlt werden. Werden zunächst Darlehnsmittel aufgenommen, bevor die Aufwendungen bezahlt werden müssen, so ist die Regelung in Randziffer 19 insoweit nicht anwendbar, da es hier um die Frage der unmittelbaren Verwendung geht. Ausnahmeregelungen hierzu enthalten die Randziffern 22 bis 24. Danach führt eine Festgeldanlage zum Verlust des Sonderausgabenabzugs und damit zur Steuerpflicht der Lebensversicherungserträge. Eine Bereinigungsmöglichkeit besteht in solchen Fällen nach den Randziffern 29 und 30 bis einschließlich 31. Dezember 1993 (Anlage 2).

Kosten anlässlich der Veräußerung einer Immobilie als Werbungskosten bei der Vermietung einer neuen Immobilie: Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, das nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, sind durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlöses zum Erwerb einer zu vermieteten Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten dieser neuen Immobilie zu qualifizieren.

Schuldzinsen, die auf die Finanzierung des Kaufs eines nießbrauchsbelasteten Grundstücks(teils) entfallen, können beim nießbrauchsverpflichteten Eigentümer als vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sein.


Schuldzinsen bei einem Darlehen für die Anschaffung oder Herstellung eines teilweise selbst genutzten Gebäudes

Die steuerliche Anerkennung von Kreditzinsen funktioniert auch bei teilweiser Vermietung. Also dann, wenn der Eigentümer eine Immobilie zum Teil selbst bewohnt und zum anderen Teil vermietet.

Nach BMF-Schreiben vom 16.4.2004 (BStBl 2004 I S. 464) kann ein Bauherr, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet werden.

Voraussetzung für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten ist zunächst, dass die Herstellungskosten den Gebäudeteilen, die jeweils eigenständige Wirtschaftsgüter bilden, zugeordnet werden. Dabei sind zwei Zuordnungsformen zu unterscheiden:

  1. Gesondert auszuweisen sind die in Rechnung gestellten Entgelte für Lieferung und Leistungen, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil (z.B. fremdgenutzte Wohnung/Doppelhaushälfte) betreffen (z.B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in der einzelnen Wohnung). Diese Aufwendungen müssen entweder durch den oder die Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Stpfl. in einer gleichartigen Aufstellung gesondert ausgewiesen werden.
  2. Kosten, die das Gesamtgebäude (z.B. für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung, den Außenanstrich) betreffen, sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/ Nutzflächen auch weiterhin anteilig zuzuordnen. Rechnet der Stpfl. die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich ab, ist auch künftig nur eine anteilige Zuordnung möglich.

Aus diesen Zuordnungsformen folgt für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten:

  1. Bei gesondert zugeordneten Entgelten für Lieferungen und Leistungen ist ein Schuldzinsenabzug in vollem Umfang möglich, wenn die gesondert zugeordneten Entgelte auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt worden sind. Hiervon ist auszugehen, wenn der Stpfl. ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen zu Lasten dieses Kontos ergehen.
    Versäumt es der Stpfl. die den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen gesondert zugeordneten Aufwendungen getrennt mit Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufzuteilen.
  2. Sind die Herstellungskosten nicht gesondert, sondern nur anteilig im Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zuzuordnen, ist eine direkte Zuordnung der eingesetzten Fremdmittel nicht zulässig. Typisierend ist vielmehr davon auszugehen, dass die Eigen- und Fremdmittel auch tatsächlich nach dem Verhältnis der Wohn-/ Nutzflächen verwendet worden sind.

Tipp: Nehmen Sie bei gemischt genutzten Immobilien (ein Teil selbst bewohnt, ein Teil vermietet) ein separates Darlehen für den nicht selbst genutzten Teil des Objektes auf. Sie dürfen und Sie sollten Ihr Eigenkapital für den selbstgenutzten Teil der Immobilie verwenden, damit Sie die möglichst viel von der Baufinanzierung absetzen können.

Beispiel 1:

A errichtet ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen, von denen er eine selbst nutzen, die andere vermieten will. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen insgesamt 800.000 Euro. Davon entfallen auf das Gesamtgebäude 550.000 Euro (Baugrube, Rohbau, Dach etc.). Die restlichen 250.000 Euro entfallen zu 150.000 Euro auf die selbst zu nutzende Wohnung und zu 100.000 Euro auf die zur Vermietung vorgesehene Wohnung. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die ausschließlich für den sog. Innenausbau des jeweiligen Gebäudeteils angefallen sind. A hat mit den beteiligten Unternehmen eine wohnungsbezogene, getrennte Abrechnung dieser Kosten vereinbart.

A hat das Zweifamilienhaus je zur Hälfte mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert. 100.000 Euro des Darlehensbetrags werden einem gesonderten Konto gutgeschrieben, von dem A die der vermieteten Wohnung gesondert zugeordneten Kosten bezahlt. Der restliche Betrag wird seinem Girokonto gutgeschrieben, von dem er die übrigen Baukosten begleicht.

Von den in 1999 gezahlten Schuldzinsen i.H. von 30.000 Euro kann A als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen:

Die Darlehensmittel von 400.000 Euro hat A i.H. von 100.000 Euro zur Finanzierung der zur Vermietung vorgesehenen Wohnung verwendet. Die darauf entfallenden Schuldzinsen i.H. von 7.500 Euro (25% von 30.000 Euro) kann er in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Die restlichen Schuldzinsen von 22.500 Euro entfallen zu 17.681 Euro (550.000 Euro / 700.000 Euro x 22.500 Euro) auf die Gesamtgebäudekosten und zu 4.819 Euro (150.000 Euro / 700.000 Euro x 22.500 Euro) auf die Innenbaukosten der selbstgenutzten Wohnung. Die auf die Gesamtgebäudekosten entfallenden Schuldzinsen kann A entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte (= 8.841 Euro) abziehen. Insgesamt ist demnach ein Schuldzinsenabzug von 16.341 Euro (= 54%) möglich.

Beispiel 2:

Wie Beispiel 1, jedoch zahlt A die Innenausbaukosten der selbstgenutzten Wohnung von einem weiteren Konto, das er nur mit Eigenmitteln ausgestattet hat. Die auf die Innenausbaukosten der vermieteten Wohnung entfallenden Schuldzinsen i.H. von 7.500 Euro kann A wie in Beispiel 1 in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen.

Die restlichen Schuldzinsen von 22.500 Euro entfallen in voller Höhe auf die Gesamtgebäudekosten, so dass A sie entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte (= 11.250 Euro) abziehen kann. Insgesamt ist demnach ein Schuldzinsenabzug von 18.750 Euro (= 62,5%) möglich.

Beispiel 3:

Wie Beispiel 1, jedoch wird das Darlehen in voller Höhe dem Girokonto gutgeschrieben, von dem A die gesamten Herstellungskosten – auch die Innenausbaukosten der vermieteten Wohnung – bezahlt.

Von den Schuldzinsen i.H. von 30.000 Euro entfallen 20.625 Euro (550.00 Euro / 800.000 Euro x 30.000 Euro) auf die Gesamtgebäudekosten und 9.375 Euro (250.00 Euro / 800.000 Euro x 30.000 Euro) auf die Innenausbaukosten der beiden Wohnungen.

Die auf die Gesamtgebäudekosten entfallenden Schuldzinsen kann A entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte (= 10.312 Euro) abziehen. Von den auf die Innenausbaukosten entfallenden Schuldzinsen sind entsprechend dem Verhältnis der Innenausbaukosten der beiden Wohnungen für die vermietete Wohnung 3.750 Euro (100.000 Euro / 250.000 Euro x 9.375 Euro) abziehbar. Insgesamt kann A demnach Schuldzinsen i.H. von 14.062 Euro (= 46,9 %) abziehen.

Beispiel 4:

Wie Beispiel 1, jedoch hat A die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet, ohne die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Aufwendungen gesondert auszuweisen. A kann Schuldzinsen i.H. von 15.000 Euro (= 50%) abziehen.

Die vorstehenden Grundsätze sind auch anwendbar bei einem vom Stpfl. beruflich genutzten häuslichen Arbeitszimmer, das als selbständiger Gebäudeteil zu behandeln ist.

Die vom Stpfl. vorgenommene tatsächliche Zuordnung von Darlehen bleibt auch maßgebend, wenn er später die vormals selbstgenutzte Wohnung vermietet.

In Erwerbsfällen finden die vorstehenden Grundsätze keine Anwendung. Bei Erwerb eines Gebäudes kann der Stpfl. wie bisher Schuldzinsen nur anteilig im Verhältnis der fremdvermieteten zur selbstgenutzten Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes abziehen.


Schuldzinsenabzug für ein Darlehen, das nur zum Teil zur Baufinanzierung verwendet wird

Verwendet ein Steuerpflichtiger ein Darlehen zum Teil zur Baufinanzierung, zum Teil für Privataufwendungen, so sind nur die auf den zur Baufinanzierung verwendeten Teil entfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Der im Beschluß des Großen Senats vom 4. Juli 1990 GrS 2--3/88 (BFHE 161, 290, BStBl II 1990, 817) aufgestellte Grundsatz, demzufolge bei gemischten Kontokorrentkonten unterstellt werden kann, daß durch laufende Geldeingänge (Habenbuchungen) vorrangig die privaten Schuldenteile getilgt werden, kann nicht auf Tilgungszahlungen übertragen werden, die auf einen Festkredit geleistet werden.

Bei der Baufinanzierung ist die Vermittlung zur Erlangung öffentlicher Gelder in gleicher Weise nach § 4 Nr. 8 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei wie die Vermittlung schuldrechtlicher Kreditgewährungen.

Zur Frage, ob nachträgliche Schuldzinsen (nach Verkauf) von der Steuer abgesetzt werden können, siehe Vorfälligkeitsentschädigung und Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungskosten einer Immobilie nach Veräußerung dieser Immobilie.


Baufinanzierung und Verlustzuweisungsmodelle (§ 2b EStG)

Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999, BGBl. I S. 402, wurde § 2b EStG in das Einkommensteuergesetz eingefügt. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder ist bei Anwendung des § 2b EStG von folgenden Grundsätzen auszugehen:


§ 2b EStG gilt für negative Einkünfte aus Verlustzuweisungsmodellen. Hierunter sind Beteiligungen an Gesellschaften oder Gemeinschaften oder ähnlichen Modellen zu verstehen, bei deren Erwerb oder Begründung die Erzielung eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund steht. § 2b EStG beschränkt den Verlustausgleich auf Grund von Beteiligungen an Gesellschaften oder Gemeinschaften oder ähnlichen Modellen.


Für die Frage der Modellhaftigkeit sind folgende Kriterien maßgeblich:

  • vorgefertigtes Konzept sowie
  • gleichgerichtete Leistungsbeziehungen, die im Wesentlichen identisch sind.

Beispiel: Ein Bauträger veräußert an ein Ehepaar eine denkmalgeschützte Wohnung zu Vermietungszwecken. Gleichzeitig verpflichtet er sich, die Wohnung zu sanieren. Die Eheleute nehmen hierfür erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG in Anspruch. Im Rahmen einer Gesamtfinanzierung vermittelt der Bauträger eine günstige Baufinanzierung.


Es liegt kein Fall des § 2b EStG vor. Der Erwerb durch ein Ehepaar als Gemeinschaft ist für sich genommen nicht als modellhafte Gestaltung zu werten, ebenso wenig die nachfolgende Sanierung oder die Inanspruchnahme erhöhter Absetzungen. Die Finanzierungsvermittlung stellt eine wirtschaftlich sinnvolle Zusatzleistung dar, die nicht den Zweck hat, den Steuerspareffekt der Anlage zu erhöhen, sondern im Gegenteil zur Minderung der zukünftigen Zinsbelastung beiträgt.


Baufinanzierung Vergleich

Berücksichtigung von Darlehenskonditionen nach Vermittlung durch Internet-Vermittlungsportale und -Vergleichsportale

Banken und Sparkassen bieten Darlehen (insb. Baufinanzierungen) oftmals nicht nur vor Ort in den Geschäftsstellen, sondern auch über Vermittlungsportale und Vergleichsportale im Internet an.

Die Dienstleistung der Vermittlungsportale besteht ausschließlich in der Vermittlung von (Bau-) Finanzierungen zwischen der Bank und dem Kunden. Der Darlehensvertrag wird unmittelbar zwischen der Bank und dem vermittelten Kunden in der jeweiligen Geschäftsstelle der Bank abgeschlossen.

Die Darlehenskonditionen der Bank, die Kunden bei Abschluss einer (Bau-)Finanzierung über ein Internet-Vermittlungsportal angeboten werden, sind in der Regel günstiger, als bei Darlehensabschluss direkt (d.h. ohne Einschaltung eines Vermittlungsportals) vor Ort in der Bankfiliale.

Beispiel:

Wohnungsbaudarlehen, Zinsbindung 10 Jahre, 2 % Tilgung, 5 % Sondertilgung, 60 % Beleihungswert

„Standardkondition” der Bank (ohne Einschaltung eines Vermittlungsportals)

1,90 %

Darlehenskondition der Bank bei Vermittlung durch Vermittlungsportal

1,60 %


Hier finden Sie kostenlose online Rechner zu Immobilien:


Rechtsgrundlagen zum Thema: Baufinanzierung

GewStG 
GewStG § 3 Befreiungen

KStG 5

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:

IV R 22/15 - Betriebliche Veranlassung einer Grundschuldbestellung

X R 48/13 - Schlussbilanz und Aufgabebilanz im Fall der Betriebsaufgabe - Zeitpunkt des Beginns der Betriebsaufgabe eines Einzelunternehmens - Passivierung einer Rückstellung wegen drohender Inanspruchnahme aus Höchstbetragsbürgschaft und aus Grundschulden - Entbehrlichkeit eines förmlichen Revisionsantrags in der Revisionsbegründung - Kostenentscheidung nach Zurücknahme der Anschlussrevision

IX R 45/13 - Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Falle der nicht steuerbaren Veräußerung einer Immobilie; Zurechnung eines von einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft aufgenommenen, der Immobilienfinanzierung dienenden Anschaffungsdarlehens nach Beendigung der Gesellschaft - Sog. "Surrogationsbetrachtung" und Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung

X B 191/12 - Verletzung rechtlichen Gehörs durch unterlassenen Hinweis des FG - Rückstellung für Inanspruchnahme aus einer Bürgschaft oder Grundschuld

IX R 70/07 - Zur verfassungsrechtlich unzulässigen rückwirkenden Anwendung des § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG bei im Voraus geleisteten Erbbauzinsen (§ 52 Abs. 30 Satz 1 EStG) - Funktion des § 11 EStG - Erbbauzinsen sind keine Anschaffungskosten - Schutzwürdigkeit des Vertrauens in eine von der Verwaltungspraxis abweichende ständige Rechtsprechung - Verbindlichkeit und Wirkung von Entscheidungen der obersten Bundesgerichte - Intransparenz des Verwaltungshandelns durch Nichtveröffentlichung von BFH-Entscheidungen - Argumentationslast der Verwaltung - Asymmetrische Besteuerung des Erbbaurechts ist systemgerecht



Aktuelles Steuer- und Wirtschaftsrecht:


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