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Spekulationssteuer & Immobilien



Spekulationssteuer

Der Spekulationsgewinn bei Veräußerung von Immobilien unterliegt der Besteuerung (Spekulationssteuer) gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Eine erhebliche Verschärfung der Spekulationsbesteuerung hatte sich durch das Steuerentlastungsgesetz 1999 für die Veräußerung von Immobilien ergeben. Durch die Ausdehnung der Spekulationsfrist von 2 Jahren auf 10 Jahre für die Veräußerung von Immobilien wurde der Anwendungsbereich des § 23 EStG deutlich erweitert, insbesonde auf

  • Grundstücke
  • Gebäude
  • Eigentumswohnungen
  • Teileigentum
  • Erbbaurechte
  • Mineralgewinnungsrechte



Vorsicht Steuerfalle:

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Die Behandlung von Spekulationsgeschäften mit Immobilien im Rahmen der Einkommensteuer kann komplex sein, insbesondere wenn es um die Veräußerung von Ferienwohnungen, die Nutzungsdauer vor dem Verkauf und die Einrichtung von Arbeitszimmern in der veräußerten Immobilie geht. Die hier dargestellten steuerlichen Regelungen bieten wichtige Einblicke in die Möglichkeiten zur Steuervermeidung und die damit verbundenen Anforderungen.

  1. Ferienwohnungen und Eigennutzung:

    • Der BFH erkennt an, dass auch eine zeitweise Selbstnutzung von Ferienwohnungen als Eigennutzung im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG gilt, sofern die Immobilie dem Eigentümer in der restlichen Zeit zur Verfügung steht und nicht vermietet wird.
    • Eine dauerhafte Vermietung oder Überlassung an Dritte, ohne dass der Eigentümer selbst die Immobilie nutzt, qualifiziert nicht als Eigennutzung.
  2. Selbstnutzungsfrist vor dem Verkauf:

    • Für die Steuerbefreiung ist es ausreichend, wenn die Immobilie im mittleren Kalenderjahr vor dem Verkauf vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine dauerhafte Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und im Vorvorjahr ist nicht erforderlich.
  3. Spekulationsbesteuerung und Arbeitszimmer:

    • Die Nutzung eines Teils der Immobilie als Arbeitszimmer kann zur Spekulationsbesteuerung des darauf entfallenden Veräußerungsgewinns führen, selbst wenn für das Arbeitszimmer nur ein begrenzter Werbungskostenabzug geltend gemacht wurde.
    • Um eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden, sollte das Arbeitszimmer in den Jahren vor dem Verkauf nicht mehr als solches deklariert und kein Werbungskostenabzug mehr beantragt werden.

Praktische Tipps:

  • Ferienwohnungen: Eigentümer von Ferienwohnungen sollten genau dokumentieren, wie und wann die Immobilie genutzt wurde, um bei einer Veräußerung den Nachweis der Eigennutzung führen zu können.
  • Verkaufsplanung: Bei der Planung des Verkaufs einer Immobilie ist es ratsam, die Nutzung im Vorfeld entsprechend anzupassen, um eine mögliche Steuerbelastung zu minimieren.
  • Arbeitszimmer: Wenn ein Verkauf der Immobilie ansteht, sollte rechtzeitig die Nutzung des Arbeitszimmers geändert und der Werbungskostenabzug eingestellt werden, um den gesamten Veräußerungsgewinn steuerfrei zu halten.

Diese Fälle verdeutlichen die Bedeutung einer sorgfältigen Planung und Dokumentation im Zusammenhang mit Immobilienveräußerungen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Es empfiehlt sich, frühzeitig steuerlichen Rat einzuholen, um die individuellen Umstände und Möglichkeiten zur Steueroptimierung vollständig zu erfassen.


Die Höhe des Spekulationsgewinns und die Spekulationssteuer, können Sie mit dem Rechner kostenlos berechnen:

Rechner Spekulationssteuer

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Veräußerungspreis
-Anschaffungskosten
  Kaufpreis
  Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grundsteuer/Notar)
  nachträgliche Herstellungskosten
-Veräußerungskosten
  Verkaufsinserate
  Maklergebühren
  Notargebühren
  Grundbuchgebühren
  Telefonkosten
  Fahrtkosten
  Räumungskosten
  Vorfälligkeitsentschädigung
  Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands
  Renovierungskosten
+bisher in Anspruch genommene Abschreibung (AfA)


Video: Worauf achten bei Verkauf von Immobilien


Steuertipp: Übertragung auf Kinder

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeit für Eigentümer von Immobilien, die innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG veräußert werden sollen. Insbesondere für Freiberufler, die neben hohen Einkünften aus ihrer beruflichen Tätigkeit auch Gewinne aus Immobilienverkäufen erzielen, kann die Steuerlast erheblich sein, da der Gewinn zum individuellen Spitzensteuersatz versteuert werden muss. Eine Möglichkeit, die Steuerbelastung zu reduzieren, besteht darin, die Immobilie unentgeltlich auf volljährige Kinder zu übertragen, die einen niedrigeren Steuersatz haben, und sie die Immobilie veräußern zu lassen.

Wichtige Punkte:

  • Steuerpflichtige Immobilienveräußerung: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die weniger als zehn Jahre im Besitz waren und nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind steuerpflichtig.
  • Steuerbelastung vermeiden: Durch das Abwarten der zehnjährigen Frist kann die Steuerbelastung umgangen werden. Alternativ kann die Immobilie für eigene Wohnzwecke genutzt werden, um eine Steuerfreiheit zu erreichen.
  • Übertragung auf Kinder: Die Übertragung der Immobilie auf volljährige Kinder vor der Veräußerung kann den Steuersatz reduzieren, da der Gewinn dann dem Steuersatz der Kinder unterliegt.
  • Kein Gestaltungsmissbrauch: Laut BFH-Urteil stellt diese Vorgehensweise keinen Missbrauch steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten dar, solange die Kinder frei über die Immobilie verfügen können.

Praxistipps:

  • Schenkungsteuer beachten: Bei der unentgeltlichen Übertragung der Immobilie auf die Kinder sollte die mögliche Schenkungsteuer berücksichtigt werden. Die Steuerersparnis sollte die mögliche Schenkungsteuer übersteigen.
  • Freie Verfügung der Kinder: Es ist wichtig, dass die Kinder nach der Übertragung frei über die Immobilie entscheiden können, einschließlich des Verkaufs und der Verwendung des Verkaufserlöses.
  • Entnahme aus Betriebsvermögen: Wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört, muss sie zunächst entnommen werden, was zur Besteuerung der stillen Reserven führt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks auf Kinder, gefolgt von einer unmittelbaren Veräußerung durch diese, grundsätzlich keinen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Diese Entscheidung unterstreicht die engen Grenzen des Anwendungsbereichs eines Gestaltungsmissbrauchs gemäß § 42 der Abgabenordnung (AO) und bestätigt die Möglichkeit für Steuerpflichtige, ihre rechtlichen Verhältnisse so zu gestalten, dass sich eine geringere steuerliche Belastung ergibt.

Wichtige Aspekte des Urteils:

  • Rechtliche Einordnung: Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie der Verkauf von Grundstücken innerhalb der Zehnjahresfrist, unterliegen der Einkommensteuer. Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks und die anschließende Veräußerung durch den Rechtsnachfolger fallen unter die Regelungen des § 23 EStG.

  • Kein Gestaltungsmissbrauch: Der BFH sieht in der unentgeltlichen Übertragung und anschließenden Veräußerung des Grundstücks keinen Gestaltungsmissbrauch, selbst wenn diese Handlungen in zeitlicher Nähe zueinander erfolgen. Die Übertragung wird gesetzlich anerkannt, und der Veräußerungsgewinn muss vom Rechtsnachfolger nach dessen persönlichen Verhältnissen versteuert werden.

  • Steuerliche Folgen: Die Entscheidung führt dazu, dass der Veräußerungsgewinn nicht dem ursprünglichen Eigentümer (hier der Vater), sondern den Rechtsnachfolgern (Sohn und Tochter) zuzurechnen ist. Dies kann zu einer insgesamt geringeren steuerlichen Belastung führen, da der Gewinn nach den persönlichen Steuersätzen der Kinder besteuert wird.

Praxistipps:

  • Gestaltungsmöglichkeiten nutzen: Steuerpflichtige können die rechtlichen Verhältnisse so gestalten, dass sie steuerliche Vorteile nutzen, ohne dass dies als Gestaltungsmissbrauch gewertet wird. Die unentgeltliche Übertragung von Vermögenswerten an nahestehende Personen mit anschließender Veräußerung kann eine solche Gestaltung sein.

  • Sorgfältige Planung: Trotz der grundsätzlichen Anerkennung dieser Gestaltung durch den BFH sollten Steuerpflichtige die spezifischen Umstände ihres Falls sorgfältig prüfen und gegebenenfalls fachkundigen Rat einholen, um sicherzustellen, dass ihre Gestaltung den steuerrechtlichen Anforderungen entspricht.

  • Beachtung der Fristen: Für die steuerliche Behandlung von privaten Veräußerungsgeschäften ist die Einhaltung der Zehnjahresfrist entscheidend. Die genaue Kenntnis und Beachtung dieser Fristen sind für die steuerliche Planung von großer Bedeutung.

Das Urteil des BFH bietet Steuerpflichtigen Klarheit und Sicherheit bei der steuerlichen Gestaltung von Vermögensübertragungen und deren Veräußerung. Es bestätigt, dass die Nutzung von steuerlichen Vorteilen innerhalb des gesetzlichen Rahmens legitim ist und nicht automatisch als Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten angesehen wird.

Hinweis: Das Niedersächsische Finanzgericht hat entschieden, dass die unentgeltliche Überlassung einer Immobilie an ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht, nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt, wenn das Kind bei dem Verkauf das 25. Lebensjahr vollendet hat. Die Eltern sind somit verpflichtet, den Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie zu versteuern. Um die Steuerpflicht zu vermeiden, sollten Eltern die Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen oder die Immobilie vor dem Verkauf dem Kind schenken.

Fazit:

Die Übertragung von Immobilien auf volljährige Kinder vor einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann eine effektive Strategie sein, um die Steuerlast zu minimieren. Diese Methode ist besonders für Personen mit hohem Einkommen attraktiv, die den Verkaufsgewinn sonst zum Spitzensteuersatz versteuern müssten. Es ist jedoch wichtig, die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen genau zu beachten und gegebenenfalls fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.


Tipp: Vorfälligkeitsentschädigungen, die durch die Verpflichtung zur lastenfreien Veräußerung von Grundbesitz veranlasst sind, sind als Werbungskosten bei den Spekulationsgewinn zu berücksichtigen (BFH vom 6.12.2005 – BStBl 2006 II S. 265).


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Spekulationssteuer & Immobilien
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Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG

BMF vom 5.10.2000 (BStBl I 2000 S. 1383)

IV C 3 – S 2256 – 263/00

unter Berücksichtigung der Änderungen durch

BMF vom 7.2.2007 (BStBl I S. 262)

IV C 3 – S 2256 – 11/07

Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder nehme ich zu Zweifelsfragen der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nach § 23 EStG wie folgt Stellung:


1. Überführung eines Grundstücks aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 EStG)

1 i

Als Anschaffung gilt die Überführung eines Grundstücks in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe, wenn das Grundstück nach dem 31. Dezember 1998 in das Privatvermögen überführt wird. Zum Zeitpunkt der Entnahme vgl. R 4.3 Abs. 3 EStR 2005.

2. Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen und Übertragungsvorgänge zwischen Gesellschaftsvermögen und Vermögen eines Gesellschafters (§ 23 Abs. 1 Satz 5 EStG)

2

Die Einlage eines Grundstücks in

  • das Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens,

· in das Sonderbetriebsvermögen des Steuerpflichtigen bei einer Personengesellschaft und

· in das Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft ohne Gewährung von Gesellschaftsrechten und sonstigen Gegenleistungen

ist keine Veräußerung. Demgegenüber ist eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft stets als Veräußerung des Grundstücks zu behandeln (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG).

3

Die Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen ist jedoch dann nachträglich als Veräußerung zu werten, wenn das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach seiner Anschaffung aus dem Betriebsvermögen veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG). Zur Ermittlung des privaten Veräußerungsgewinns und zur zeitlichen Erfassung siehe Rz. 35 ff.

4

Als Veräußerung des Grundstücks aus dem Betriebsvermögen gilt für die Anwendung des § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG z. B. auch

1. die Veräußerung des Grundstücks im Rahmen der Veräußerung des gesamten Betriebs oder eines Teilbetriebs. Bei einer Personengesellschaft gilt dies bei Veräußerung

o des Betriebs,

o eines Teilbetriebs oder

o eines Mitunternehmeranteils,

wenn das Grundstück zum Sonderbetriebsvermögen des Mitunternehmers gehört oder ohne Gewährung von Gesellschaftsrechten in das Gesamthandsvermögen eingelegt worden ist;

2. die Überführung eines zuvor in das Betriebsvermögen eingelegten Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft im Wege einer verschleierten Sachgründung oder einer verschleierten Sacheinlage im Zusammenhang mit einer Kapitalerhöhung;

3. die Einbringung des zuvor eingelegten Grundstücks zusammen mit einem Betrieb, Teilbetrieb oder Mitunternehmeranteil in eine Kapitalgesellschaft oder in das Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten;

4. die Übertragung eines Grundstücks aus dem betrieblichen Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft in das Privatvermögen oder das Sonderbetriebsvermögen eines Gesellschafters, soweit das Grundstück vorher in das Vermögen der Gesellschaft ohne Gewährung von Gesellschaftsrechten eingelegt wurde;

5. die verdeckte Einlage des Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft, wenn die Anteile an der Kapitalgesellschaft zum Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen gehören; hier ist kein Fall des § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG gegeben, weil das Grundstück gleichzeitig in das Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen eingelegt wird.

5

Wird das in das Betriebsvermögen eingelegte Grundstück wieder ins Privatvermögen überführt, liegt keine Veräußerung aus dem Betriebsvermögen im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG vor. Zur steuerlichen Behandlung einer anschließenden Veräußerung vgl. Rz. 35.

6

Kein Fall des § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG, sondern eine Veräußerung im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist die Übertragung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen in das betriebliche Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft oder in das Vermögen einer Kapitalgesellschaft, soweit sie gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten erfolgt. Zur steuerlichen Behandlung der Übertragung von Grundstücken aus dem Privatvermögen in das betriebliche Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft und zur Übertragung eines Grundstücks aus dem betrieblichen Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft in das Privatvermögen vgl. im Übrigen BMF-Schreiben vom 29.3.2000 – BStBl I S. 462 i .

7

Entsprechendes gilt bei der Übertragung eines Grundstücks in das Vermögen einer Gemeinschaft mit betrieblichem Vermögen oder aus dem betrieblichen Gemeinschaftsvermögen in das Vermögen eines Mitglieds der Gemeinschaft.

8

Die Übertragung eines Grundstücks auf eine Personengesellschaft oder Gemeinschaft ohne Betriebsvermögen gegen Entgelt oder gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten ist insoweit nicht als Veräußerung anzusehen, als der bisherige Eigentümer nach der Übertragung am Vermögen der Gesellschaft oder Gemeinschaft beteiligt ist i . Entsprechendes gilt, wenn das Grundstück von der Personengesellschaft oder Gemeinschaft auf einen Gesellschafter oder ein Mitglied der Gemeinschaft übertragen wird. Rz. 23 ff. des BMF Schreibens vom 11.1.1993 – BStBl I S. 62 i , bleiben unberührt.

Beispiel:

An der vermögensverwaltend tätigen BC-GbR sind B und C zu je ½ beteiligt. Im Jahr 2000 beteiligt sich A an der GbR und bringt dazu ein unbebautes Grundstück mit einem Wert von 240.000 DM, das er im Jahr 1993 für 180.000 DM erworben hatte, in die GbR ein. Danach sind A, B und C zu je ⅓ an der GbR beteiligt. Im Jahr 2004 veräußert die GbR das Grundstück zu einem Kaufpreis von 270.000 DM an den Gesellschafter B, der es seinerseits im Jahr 2005 für 300.000 DM an einen fremden Dritten verkauft.

1. Einbringung durch A in GbR

Die Übertragung des Grundstücks auf die GbR ist zu ⅓ nicht als Veräußerung anzusehen, weil A in diesem Umfang an der GbR beteiligt ist.

Berechnung des Veräußerungsgewinns:

⅔ des Veräußerungserlöses von 240.000 DM

160.000 DM

abzgl. ⅔ der Anschaffungskosten von 180.000 DM

120.000 DM

Veräußerungsgewinn des A

40.000 DM

2. Verkauf GbR an B

Die Veräußerung durch die GbR an B ist als anteilige Veräußerung des Grundstücks durch A und C an B zu behandeln. Der von A erzielte Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, weil er das Grundstück, das ihm noch zu ⅓ zuzurechnen ist, vor mehr als zehn Jahren vor der Veräußerung erworben hat.

Berechnung des Veräußerungsgewinns des C:

⅓ des Veräußerungserlöses von 270.000 DM

90.000 DM

abzgl. ⅓ der Anschaffungskosten von 240.000 DM im Jahr 2000

80.000 DM

Veräußerungsgewinn des C

10.000 DM

3. Verkauf B an Dritten

Der Erwerb des Grundstücks durch die GbR im Jahr 2000 ist zu ⅓ als Anschaffung durch B und der Erwerb des Grundstücks von der GbR durch B im Jahr 2004 zu ⅔ als Anschaffung des Grundstücks durch B zu behandeln. Da die Anschaffungsvorgänge und die Veräußerung der jeweiligen Grundstücksanteile innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgte, unterliegt der gesamte Vorgang der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Berechnung des Veräußerungsgewinns:

Veräußerungserlös

300.000 DM

Anschaffungskosten

⅓ von 240.000 DM im Jahr 2000

80.000 DM


⅔ von 270.000 DM im Jahr 2002

180.000 DM

260.000 DM

Veräußerungsgewinn des B


40.000 DM

3. Im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks errichtete Gebäude und andere in diesem Zeitraum durchgeführte Baumaßnahmen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG)

9

Errichtet ein Steuerpflichtiger ein Gebäude und veräußert er es zusammen mit dem zuvor erworbenen Grund und Boden, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft sowohl hinsichtlich des Grund und Bodens als auch hinsichtlich des Gebäudes vor, wenn die Frist zwischen Anschaffung des Grund und Bodens und Veräußerung des bebauten Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Beispiel:

A hat am 31. März 1993 ein unbebautes Grundstück angeschafft. Im Jahr 1998 stellt er darauf ein Einfamilienhaus fertig, das er anschließend vermietet. Ab dem 1. April 2003 kann er das bebaute Grundstück veräußern, ohne dass der Gewinn der Besteuerung nach § 23 EStG unterliegt.

10

Wurde der Grund und Boden vom Veräußerer unentgeltlich erworben und vom Rechtsvorgänger innerhalb von zehn Jahren vor der Veräußerung durch den Rechtsnachfolger angeschafft, unterliegt ein Veräußerungsgewinn beim Rechtsnachfolger sowohl hinsichtlich des Grund und Bodens als auch eines zwischenzeitlich errichteten Gebäudes der Besteuerung, unabhängig davon, ob der Rechtsvorgänger oder der Veräußerer das Gebäude errichtet hat. Dies gilt auch bei unentgeltlicher Einzelrechtsnachfolge (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

11

Wird ein teilweise entgeltlich (z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge) oder gegen Abfindungszahlung bei der Erbauseinandersetzung erworbenes Grundstück während der Zehnjahresfrist nach Anschaffung bebaut und veräußert, ist das Gebäude anteilig in die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG einzubeziehen. Für den unentgeltlich erworbenen Teil des Grundstücks gilt Rz. 10.

12

Im Zeitpunkt der Veräußerung noch nicht fertig gestellte Gebäude, Ausbauten und Erweiterungen sind einzubeziehen.

Beispiel:

A errichtet auf dem von ihm im Jahr 1993 erworbenen Grund und Boden im Jahr 1995 ein Einfamilienhaus, das zu Wohnzwecken vermietet wird. Im Jahr 1998 beginnt er mit dem Ausbau des bisher nicht nutzbaren Dachgeschosses zu einer zweiten, zur Vermietung bestimmten Wohnung. Im Februar 1999 wird das Grundstück mit dem teilfertigen Zweifamilienhaus veräußert.

Der auf das Gebäude (einschließlich des noch nicht fertig gestellten Dachgeschossausbaus) entfallende Teil des Veräußerungserlöses ist in die Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns einzubeziehen.

13

Rz. 9 bis 12 gelten entsprechend für Außenanlagen sowie für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, für Eigentumswohnungen und für im Teileigentum stehende Räume.

4. Veräußerung eines „bebauten“ Erbbaurechts (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG)

14

Ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG liegt auch bei Veräußerung eines „bebauten“ Erbbaurechts vor, wenn der Zeitraum zwischen

1. dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrags und der Veräußerung des „bebauten“ Erbbaurechts oder

2. der Anschaffung und der Veräußerung des „bebauten“ Erbbaurechts

nicht mehr als zehn Jahre beträgt (vgl. BFH Urteil vom 30.11.1976 – BStBl 1977 II S. 384). Der Veräußerungspreis entfällt insgesamt auf das Gebäude oder die Außenanlage, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweislich nur etwas für das Gebäude oder die Außenanlage gezahlt hat und gegenüber dem Erbbauverpflichteten nur zur Zahlung des laufenden Erbbauzinses verpflichtet ist (vgl. BFH Urteil vom 15.11.1994 – BStBl 1995 II S. 374).

15 i

Sind Grundstück und aufstehendes Gebäude getrennt handelbar (Artikel 231 und 233 EGBGB), können sowohl Grundstück als auch Gebäude gesondert Gegenstand eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sein. Wird ein Gebäude in Ausübung eines Nutzungsrechts am Grund und Boden errichtet und der Grund und Boden nach Fertigstellung des Gebäudes erworben, ist bei einer späteren Veräußerung des bebauten Grundstücks das Gebäude nicht in das private Veräußerungsgeschäft einzubeziehen.

Beispiel:

An einem unbebauten Grundstück wird im Jahr 1993 ein Erbbaurecht zu Gunsten von A bestellt. A errichtet auf dem Grundstück im Jahr 1994 ein zur Vermietung bestimmtes Gebäude. Im Jahr 1997 erwirbt er das Grundstück und veräußert es im Jahr 2000 mit dem aufstehenden Gebäude.

Hinsichtlich des Grundstücks liegt ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor. Das Gebäude ist nicht einzubeziehen, weil es vor der Anschaffung des Grundstücks in Ausübung des Erbbaurechts errichtet wurde und somit nicht das private Veräußerungsgeschäft betrifft, dessen Gegenstand das Grundstück und nicht das Erbbaurecht ist.

5. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wirtschaftsgüter (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG)

5.1 Begünstigte Wirtschaftsgüter

16

Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und in Teileigentum stehende Räume (Wirtschaftsgüter), die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes (z .B. zu Wohnzwecken vermietete Wohnung, betrieblich oder beruflich genutztes Arbeitszimmer einschließlich des Gebäudeanteils eines Grundstücksteils von untergeordnetem Wert nach § 8 EStDV und R 13 Abs. 8 EStR 1999 i ) für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil und für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnungen.

17

Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen ist auch der Grund und Boden, der zu einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gehört. Dieser umfasst nur die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderlichen und üblichen Flächen. Dabei ist auch deren künftige Nutzung zu berücksichtigen. Die steuerfreie Veräußerung weiterer Flächen ist selbst dann ausgeschlossen, wenn diese im Veräußerungszeitpunkt als Hausgarten genutzt werden i (vgl. BFH-Urteil vom 24.10.1996 – BStBl 1997 II S. 50). Dies gilt insbesondere, soweit Teilflächen parzelliert werden und dadurch ein verkehrsfähiges Grundstück entstanden ist, das in absehbarer Zeit einer anderen Nutzung, z. B. als Bauland, zugeführt werden kann.

18

Bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes ist der Grund und Boden, der nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil entfällt, nicht in den Veräußerungsgewinn einzubeziehen.

19

Für die Einbeziehung des Grund und Bodens in die Ermittlung des nicht zu besteuernden Veräußerungsgewinns ist es ohne Bedeutung, welchen Zwecken der Grund und Boden vor Errichtung des Gebäudes gedient hat.

Beispiel:

A hat im Jahr 1993 ein unbebautes Grundstück angeschafft, das er zunächst als Gartenland nutzt. Im Jahr 1996 errichtet er darauf ein Einfamilienhaus, das er bis zur Veräußerung des Grundstücks im Jahr 1999 mit seiner Familie bewohnt.

Da A das Einfamilienhaus im Zeitraum zwischen Fertigstellung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, unterliegt ein erzielter Veräußerungsgewinn insgesamt nicht der Besteuerung.

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Ein unbebautes Grundstück ist kein begünstigtes Wirtschaftsgut im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.

Beispiel:

A hat im Jahr 1995 ein unbebautes Grundstück angeschafft. Bis zu dessen Veräußerung im Jahr 1999 nutzt er das unbebaute Grundstück zusammen mit seiner Familie ausschließlich zu Erholungszwecken.

Ein erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG.

Dies gilt auch

· in den Fällen, in denen die vorgesehene Bebauung mit einer zu eigenen Wohnzwecken bestimmten Wohnung nicht realisiert wird, und

· bei der Veräußerung von Grund und Boden (unbebaute Teilfläche) eines Grundstücks, das ansonsten mit dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bebaut ist.

5.2 Wohnzwecke

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Ein Wirtschaftsgut dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Wirtschaftsgüter, die zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind (z. B. Ferienwohnungen), dienen nicht Wohnzwecken (vgl. R 42a Abs. 1 Satz 3 EStR 1999 i ). Auch ein häusliches Arbeitszimmer (BMF Schreiben vom 16.6.1998 – BStBl I S. 863 i , Rz. 7) dient nicht Wohnzwecken, selbst wenn der Abzug der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b, § 9 Abs. 5 EStG ausgeschlossen oder eingeschränkt ist.

5.3 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

22

Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn er das Wirtschaftsgut allein, mit seinen Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt hat. Unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige Teile des Wirtschaftsguts einem Dritten unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die dem Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken verbleibenden Räume müssen jedoch noch den Wohnungsbegriff erfüllen und ihm die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Ein Wirtschaftsgut wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (z. B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung; auf die Belegenheit der Wohnung in einem Sondergebiet für Ferien oder Wochenendhäuser kommt es nicht an).

23

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die unentgeltliche Überlassung eines Wirtschaftsguts an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dar. Die Altenteilerwohnung in der Land und Forstwirtschaft ist kein vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutztes Wirtschaftsgut.

24

Bewohnt ein Miteigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses eine Wohnung allein, liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, soweit er die Wohnung auf Grund eigenen Rechts nutzt (vgl. R 164 Abs. 2 Satz 1 EStR 1999 und H 164 "Beispiele zur Überlassung an Miteigentümer" EStH 1999) i .

5.4 Zeitlicher Umfang der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

25

Von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns sind Wirtschaftsgüter ausgenommen, die ausschließlich, d. h. ununterbrochen

· vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für die Bestimmung des Zeitpunkts der Anschaffung und der Veräußerung ist in diesem Zusammenhang jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen. Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht. Dies gilt auch für einen Leerstand zwischen Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und Veräußerung des Gebäudes, wenn der Steuerpflichtige die Veräußerungsabsicht nachweist;

· im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d.h. in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre, der nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen muss, zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Beispiel:

Eine Eigentumswohnung, die A im Jahr 1995 angeschafft und anschließend vermietet hatte, wird nach Beendigung des Mietverhältnisses im Dezember 1998 bis zur Veräußerung im Januar 2000 von ihm zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Da A die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, unterliegt ein erzielter Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung. Hätte A die Eigentumswohnung im Jahr 1999 auch nur kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z. B. vorübergehende Fremdvermietung), wäre der erzielte Veräußerungsgewinn zu versteuern.

26

Bei unentgeltlichem Erwerb (Gesamtrechtsnachfolge, unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge) ist die Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken durch den Rechtsvorgänger dem Rechtsnachfolger zuzurechnen.

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Werden in das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wirtschaftsgut innerhalb des Zehnjahreszeitraums bisher zu anderen Zwecken genutzte Räume einbezogen, unterliegt ein auf diese Räume entfallender Veräußerungsgewinn nur dann nicht der Besteuerung, wenn die bisher zu anderen Zwecken genutzten Räume in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre vor der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

6. Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns (§ 23 Abs. 3 EStG)

6.1 Anschaffungs- und Herstellungskosten

28

Anschaffungs- und Herstellungskosten im Sinne des § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG sind die vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwendungen im Sinne des § 255 HGB. Dazu gehören auch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, die für das Wirtschaftsgut aufgewendet worden sind. Werden auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Zuschüsse von dritter Seite geleistet, die keine Mieterzuschüsse im Sinne des R 163 Abs. 3 EStR 1999 i sind, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns um diese Zuschüsse zu kürzen. Eigenheimzulage und Investitionszulage mindern die Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht (§ 9 InvZulG 1999, § 16 EigZulG).

6.2 Werbungskosten

29

Als Werbungskosten sind die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehenden Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des veräußerten Wirtschaftsguts gehören, nicht vorrangig einer anderen Einkunftsart zuzuordnen sind und nicht wegen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken unter das Abzugsverbot des § 12 EStG fallen (vgl. H 169 „Werbungskosten“ EStH 1999 i ).

6.3 Ermittlung des Veräußerungsgewinns bei einem teilweise entgeltlich oder im Wege der Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlung erworbenen Grundstück

30

Bei der Veräußerung eines teilweise entgeltlich, teilweise unentgeltlich oder im Wege der Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlung erworbenen Grundstücks berechnet sich der Veräußerungsgewinn im Sinne des § 23 Abs. 3 EStG für den entgeltlich erworbenen Teil durch Gegenüberstellung des anteiligen Veräußerungserlöses zu den tatsächlichen Anschaffungskosten. Der anteilige Veräußerungserlös bestimmt sich nach dem Verhältnis der aufgewendeten Anschaffungskosten zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Erwerbs (vgl. BMF-Schreiben vom 11.1.1993 – BStBl I S. 62, Rz. 28 i , und BMF-Schreiben vom 13.1.1993 – BStBl I S. 80 i , Rz. 23). Die Werbungskosten sind, soweit sie nicht eindeutig dem entgeltlichen oder unentgeltlichen Teil zugeordnet werden können, im Verhältnis des Entgelts (ohne Anschaffungsnebenkosten) zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Erwerbs aufzuteilen (BFH Urteile vom 24.3.1993 – BStBl II S. 704 und vom 1.10.1997 – BStBl 1998 II S. 247).

31

Wird ein teilweise entgeltlich oder im Wege der Erbauseinandersetzung gegen Abfindungszahlung erworbenes Grundstück während der Zehnjahresfrist nach Anschaffung bebaut und veräußert, ist der auf das Gebäude entfallende Teil des Veräußerungserlöses in die Berechung des Veräußerungsgewinns einzubeziehen, soweit das Grundstück als entgeltlich erworben gilt.

Beispiel:

A erwirbt im Jahr 1995 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge von B ein unbebautes Grundstück mit einem gemeinen Wert von 200.000 DM für eine Gegenleistung von 50.000 DM. B hatte das Grundstück im Jahr 1982 erworben. Im Jahr 1999 wird das Grundstück mit einem Zweifamilienhaus mit Herstellungskosten von 400.000 DM bebaut und unmittelbar nach Fertigstellung des Gebäudes zu einem Kaufpreis von 800.000 DM veräußert. Von diesem Kaufpreis entfallen nach dem Verhältnis der Verkehrswerte 280.000 DM auf das Grundstück und 520.000 DM auf das Gebäude.

Das Grundstück gilt zu einem Viertel (50.000 DM zu 200.000 DM) als entgeltlich erworben. Der für das Grundstück erzielte Veräußerungserlös ist somit ebenfalls zu einem Viertel in die Berechnung des Veräußerungsgewinns im Sinne des § 23 Abs. 3 EStG einzubeziehen. Der auf das Gebäude entfallende Teil des Veräußerungserlöses geht im selben Verhältnis in die Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns ein.

¼ des Veräußerungserlöses Grundstück

70.000 DM


abzüglich Anschaffungskosten Grundstück

./. 50.000 DM

20.000 DM

¼ des Veräußerungserlöses Gebäude

130.000 DM


abzüglich ¼ der Herstellungskosten Gebäude

./. 100.000 DM

30.000 DM

steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn


50.000 DM

6.4 Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bei teilweise zu eigenen Wohnzwecken, teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäuden

32

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Veräußerungspreis des gesamten Gebäudes sind auf den zu eigenen Wohnzwecken und auf den zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteil aufzuteilen. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche des zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend, es sei denn, die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen führt zu einem unangemessenen Ergebnis. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der §§ 43 und 44 der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln. Für die Aufteilung der Anschaffungskosten und des Veräußerungspreises des Grund und Bodens, der zu dem zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteil gehört, ist das Verhältnis der Nutzfläche des zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend. Siehe auch Rechner Kaufpreisaufteilung .

Beispiel:

A hat im Jahr 1993 ein unbebautes Grundstück für 220.000 DM angeschafft. Im Jahr 1996 stellt er darauf ein Zweifamilienhaus für 900.000 DM fertig. Eine Wohnung wird von ihm zu eigenen Wohnzwecken genutzt, die andere hat er vermietet. Beide Wohnungen haben eine Nutzfläche von jeweils 150 qm. Im Jahr 1999 veräußert A das Grundstück für 1,6 Mio. DM. Von dem Veräußerungspreis entfallen 1,2 Mio. DM auf das Gebäude und 400.000 DM auf den Grund und Boden.

Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns:

Verhältnis der Nutzfläche des vermieteten Gebäudeteils zur Gesamtnutzfläche des Gebäudes 150 qm : 300 qm.

Gebäude:

Veräußerungspreis

1.200.000 DM

Herstellungskosten

900.000 DM

Veräußerungsgewinn

300.000 DM

davon entfallen auf den vermieten Gebäudeteil 50 v. H. =

150.000 DM

Grund und Boden:

Veräußerungspreis

400.000 DM

Anschaffungskosten

220.000 DM

Veräußerungsgewinn

180.000 DM

davon entfallen auf den vermieteten Gebäudeteil 50 v. H. =

90.000 DM

steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

240.000 DM

A hat einen Veräußerungsgewinn von 240.000 DM zu versteuern. Der auf die eigengenutzte Wohnung einschließlich des dazu gehörenden Grund und Bodens entfallende Gewinn von 240.000 DM unterliegt nicht der Besteuerung.

6.5 Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bei Entnahme des Grundstücks aus einem Betriebsvermögen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 Satz 3 EStG)

33

Wird ein Grundstück veräußert, das vorher aus einem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt worden ist, tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wert, mit dem das Grundstück bei der Überführung angesetzt worden ist (§ 23 Abs. 3 Satz 3 i V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG). Entsprechendes gilt für den Fall, in dem das Grundstück anlässlich der Betriebsaufgabe in das Privatvermögen überführt worden ist (§ 23 Abs. 3 Satz 3 i. V. m. § 16 Abs. 3 Satz 5 EStG). Sätze 1 und 2 gelten auch, wenn bei einer vorangegangenen Überführung des Grundstücks in das Privatvermögen der Entnahmegewinn nicht zur Einkommensteuer herangezogen worden ist (§ 16 Abs. 4, §§ 14, 14a, § 18 Abs. 3 EStG).

34

Bleibt bei der Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen der Entnahmegewinn kraft gesetzlicher Regelung bei der Besteuerung außer Ansatz, tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Buchwert des Wirtschaftsguts im Zeitpunkt der Entnahme. Bei einer Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen vor dem 1. Januar 1999 ist in diesen Fällen aus Billigkeitsgründen Rz. 33 anzuwenden i .

Beispiel 1:

A errichtet im Jahr 2000 auf einem zum Betriebsvermögen seines landwirtschaftlichen Betriebs gehörenden Grundstück ein Gebäude, das als Altenteilerwohnung genutzt werden soll. Das Gebäude ist im Januar 2002 fertig gestellt. Der Entnahmegewinn beim Grund und Boden bleibt nach § 13 Abs. 5 EStG bei der Besteuerung außer Ansatz. Nach dem Tod des Altenteilers wird das Gebäude mit dem dazugehörenden Grund und Boden zum 31. Dezember 2004 veräußert.


Gebäude

Grund und Boden

Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme


10.000 DM

Herstellungskosten des Gebäudes

300.000 DM


Veräußerungspreis zum 31.12.2004

400.000 DM

100.000 DM

steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

100.000 DM

90.000 DM

Beispiel 2 i :

Eine ehemals zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehörende Wohnung des Betriebsinhabers wurde zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden zum 31. Dezember 1995 in das Privatvermögen überführt. Der Entnahmegewinn war nach § 52 Abs. 15 Satz 7 EStG in der für den Veranlagungszeitraum der Entnahme anzuwendenden Fassung steuerbefreit. Die Wohnung war seit dem 1. Juli 1996 vermietet. Am 1. August 2000 wurde die Wohnung veräußert.


Gebäude

Grund und Boden

Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme

20.000 DM

10.000 DM

Steuerfreier Entnahmegewinn

60.000 DM

40.000 DM

Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme

80.000 DM

50.000 DM

AfA für den Zeitraum 1.7.1996 bis 31.7.2000 (berechnet nach den ursprünglichen Anschaffungskosten)

– 5.000 DM



75.000 DM

Veräußerungserlös zum 1.8.2000

78.000 DM

52.000 DM

steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

3.000 DM

2.000 DM

6.6 Ermittlung des privaten Veräußerungsgewinns bei Einlage des Grundstücks in das Betriebsvermögen (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 und 2 und Abs. 3 Satz 2 EStG)

35

Wird das Grundstück in das Betriebsvermögen eingelegt und innerhalb der Zehnjahresfrist seit Anschaffung veräußert, tritt bei der Ermittlung des Gewinns oder des Verlustes aus dem privaten Veräußerungsgeschäft an die Stelle des Veräußerungspreises der Wert, mit dem die Einlage angesetzt wurde. Wurde das Grundstück wieder ins Privatvermögen überführt und innerhalb von zehn Jahren nach der ursprünglichen Anschaffung veräußert, sind bei der Ermittlung des privaten Veräußerungsgewinns die ursprünglichen Anschaffungskosten zu Grunde zu legen i . Dieser Veräußerungsgewinn ist um den im Betriebsvermögen zu erfassenden Gewinn zu korrigieren. Wurde das Grundstück nach mehr als zehn Jahren seit der ursprünglichen Anschaffung, aber innerhalb von zehn Jahren nach der Überführung ins Privatvermögen veräußert, ist bei der Ermittlung des privaten Veräußerungsgewinns der bei der Überführung angesetzte Wert zu Grunde zu legen.

Beispiel:

A hat am 2. Januar 1993 ein unbebautes Grundstück für 100.000 DM angeschafft. Im Jahr 1997 legt er es in sein Einzelunternehmen zum Teilwert von 150.000 DM ein und entnimmt es wieder am 3. März 2000. Der Teilwert zum Zeitpunkt der Entnahme beträgt 200.000 DM.

Veräußert A das Grundstück vor dem 3. Januar 2003 für 230.000 DM, ermittelt sich der private Veräußerungsgewinn wie folgt:

Veräußerungserlös

230.000 DM


abzgl. Anschaffungskosten

100.000 DM

Veräußerungsgewinn (§ 24 Abs. 1 Satz 1 EStG


130.000 DM

Teilwert Entnahme

200.000 DM


abzgl. Teilwert Einlage

150.000 DM

abzuziehender Entnahmegewinn im Betriebsvermögen


50.000 DM

privater Veräußerungsgewinn

80.000 DM

Wird das Grundstück nach dem 2. Januar 2003 und vor dem 4. März 2010 veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn auf der Grundlage des bei der Entnahme angesetzten Werts wie folgt der Besteuerung nach § 23 EStG:

Veräußerungserlös

230.000 DM

abzgl. Entnahmewert (§ 23 Abs. 3 Satz 3 EStG)

200.000 DM

privater Veräußerungsgewinn

30.000 DM

36

Der private Veräußerungsgewinn bei Einlage in das Betriebsvermögen und anschließender Veräußerung des Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen ist in dem Kalenderjahr anzusetzen, in dem der Veräußerungspreis zufließt. Fließt der Veräußerungspreis in Teilbeträgen über mehrere Kalenderjahre zu, ist der Veräußerungsgewinn erst zu berücksichtigen, wenn die Summe der gezahlten Teilbeträge die ggf. um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen geminderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten des veräußerten Wirtschaftsguts übersteigt.

37

In den Fällen der Rz. 4 Nr. 2 bis 5 gilt der Veräußerungspreis in dem Zeitpunkt als zugeflossen, in dem die dort genannten, der Veräußerung aus dem Betriebsvermögen gleichgestellten Sachverhalte verwirklicht werden. Bei der verdeckten Einlage eines Wirtschaftsguts in eine Kapitalgesellschaft ist der private Veräußerungsgewinn im Kalenderjahr der verdeckten Einlage zu erfassen.

6.7 Kürzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG)

38

Bei Veräußerungsgeschäften, bei denen der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut nach dem 31. Juli 1995 angeschafft oder in das Privatvermögen überführt und veräußert hat, mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 4 bis 6 EStG abgezogen worden sind. Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt der Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen Vertrags oder des gleichstehenden Rechtsakts. Bei Veräußerung eines vom Steuerpflichtigen errichteten Wirtschaftsguts mindern sich die Herstellungskosten um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut nach dem 31. Dezember 1998 fertig stellt und veräußert.

Beispiel:

A errichtet ab dem Jahr 1998 ein zur Vermietung zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude auf einem in 1996 angeschafften Grundstück in Dresden. Das Gebäude mit Herstellungskosten von 800.000 DM wird im Jahr 1999 fertig gestellt. Bis zum 31. Dezember 1998 sind Teilherstellungskosten in Höhe von 600.000 DM entstanden, für die A 150.000 DM Sonderabschreibungen nach § 4 Abs. 2 FördG für den Veranlagungszeitraum 1998 in Anspruch nimmt. Das Gebäude wird unmittelbar nach Fertigstellung veräußert. A kann den Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht erbringen.

Da das Wirtschaftsgut nach dem 31. Dezember 1998 fertig gestellt worden ist, sind die Herstellungskosten bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns um die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen in Höhe von 150.000 DM zu mindern.

39

Nutzt der Steuerpflichtige einen Raum zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken (häusliches Arbeitszimmer), sind die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um den auf das häusliche Arbeitszimmer entfallenden Teil der Absetzungen für Abnutzung, der erhöhten Absetzungen und der Sonderabschreibungen zu kürzen. Die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind nicht zu kürzen, wenn der Abzug der Aufwendungen nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b, § 9 Abs. 5 EStG ausgeschlossen ist. Aus Vereinfachungsgründen gilt dies auch, wenn der Abzug der Betriebsausgaben oder Werbungskosten auf 2.400 DM i begrenzt ist.

40

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind nicht um die Abzugsbeträge nach den §§ 10e, 10f, 10g und 10h EStG oder § 7 FördG, die Eigenheimzulage und die Investitionszulage nach dem InvZulG 1999 zu kürzen.

7. Verlustverrechnung (§ 23 Abs. 3 Satz 8 und 9 i EStG)

41

Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten ist der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften für jeden Ehegatten zunächst getrennt zu ermitteln. Dabei ist für den Gewinn jedes Ehegatten die Freigrenze von 1.000 DM i nach § 23 Abs. 3 Satz 6 i EStG gesondert zu berücksichtigen. Die ggf. von einem Ehegatten nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht beim anderen Ehegatten berücksichtigt werden. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften des einen Ehegatten sind mit Gewinnen des anderen Ehegatten aus privaten Veräußerungsgeschäften auszugleichen (vgl. BFH Urteil vom 6.7.1989 – BStBl II S. 787). Ein Ausgleich ist nicht vorzunehmen, wenn der erzielte Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften des anderen Ehegatten steuerfrei bleibt, weil er im Kalenderjahr weniger als 1.000 DM i betragen hat i .

42

Nicht im Entstehungsjahr mit Veräußerungsgewinnen ausgeglichene Veräußerungsverluste der Jahre ab 1999 sind nach Maßgabe des § 10d EStG rück und vortragsfähig. Sie mindern in den Rück- oder Vortragsjahren erzielte private Veräußerungsgewinne im Sinne des § 23 EStG, soweit diese in die Ermittlung der Summe der Einkünfte eingegangen sind oder eingehen würden (§ 23 Abs. 3 Satz 9 i EStG). Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten ist der Verlustabzug nach Maßgabe des § 10d Abs. 1 und 2 EStG zunächst getrennt für jeden Ehegatten und anschließend zwischen den Ehegatten durchzuführen i . Der am Schluss eines Veranlagungszeitraums verbleibende Verlustvortrag ist gesondert festzustellen (§ 23 Abs. 3 Satz 9 i , nach Maßgabe des § 10d Abs. 4 Satz 1 EStG) i .

43 i

Für Veräußerungsverluste aus den Veranlagungszeiträumen vor 1999 ist § 23 Abs. 3 Satz 9 i EStG nicht anzuwenden. Sie dürfen nur mit Veräußerungsgewinnen desselben Kalenderjahres ausgeglichen und nicht nach § 10d EStG abgezogen werden.


Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungskosten einer Immobilie nach Veräußerung dieser Immobilie als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus VuV

Voraussetzung für den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, dass die nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbare Immobilienveräußerung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt ist, der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen, und die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen (vgl. BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl 2004 I S. 933) weggefallen ist.

)

Der Werbungskostenabzug ist mangels Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verneinen, soweit die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).

Der Werbungskostenabzug ist ebenfalls in den Fällen einer nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG nicht steuerbaren Immobilienveräußerung außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist zu versagen.

Für Grundstücksveräußerungen, bei denen die Veräußerung auf einem vor dem 1.1.1999 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag oder gleichstehenden Rechtsakt beruht (sog. Altfälle) und die daher nicht unter den Anwendungsbereich des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG in der Fassung des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 fallen, gilt die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung fort. Danach ist für Schuldzinsen, die auf die Zeit nach der Aufgabe der Vermietungsabsicht oder -tätigkeit entfallen, kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorzunehmen. Denn die Schuldzinsen stehen gem. bisheriger BFH-Rechtsprechung nicht mehr mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang im Sinne von § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG, sondern sind Gegenleistung für die Überlassung von Kapital, das im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient (BFH-Urteil – IX R 15/90 – vom 12.11.1991, BStBl 1992 II S. 289).


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Spekulationsgewinn bei Ferienwohnung

Der BFH hat entschieden, dass eine Immobilie auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, wenn sie der Steuerpflichtige nur zeitweilig selbst bewohnt, sie ihm aber in der übrigen Zeit durchgängig als Wohnung zur Verfügung steht. Unter die Ausnahmeregelung fallen somit auch Zweitwohnungen, ausschließlich eigengenutzte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.

Für die Steuerbefreiung ist es nicht erforderlich, dass die Immobilie während der gesamten Zeit ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Es genügt, wenn sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in dem zweiten Jahr davor nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorliegen. Dies wird nur im mittleren Kalenderjahr verlangt.

Folgen für die Praxis

Die Entscheidung des BFH hat weitreichende Folgen für die Praxis. Steuerpflichtige können nunmehr auch Ferienwohnungen und Zweitwohnungen steuerfrei verkaufen, wenn sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie nicht dauerhaft oder gemeinsam mit einem Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt wird.

Hinweise

  • Die Eigennutzung muss auf Dauer angelegt sein.
  • Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt weder eine Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich in der Immobilie der Mittelpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden.
  • Im Jahr der Veräußerung und in dem zweiten Jahr davor muss die Eigennutzung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorliegen. Dies wird nur im mittleren Kalenderjahr verlangt.

Keine Besteuerung des auf Arbeitszimmer entfallenden Gewinns

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Veräußerungsgewinn einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Eigentumswohnung auch insoweit von der Besteuerung ausgenommen ist, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt.

Dies gilt unabhängig vom Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche.

Die Entscheidung ist erfreulich für Steuerpflichtige, die ein häusliches Arbeitszimmer nutzen und ihre Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist veräußern.

Folgen für die Praxis

  • Steuerpflichtige können nunmehr ein häusliches Arbeitszimmer nutzen, ohne sich Gedanken darüber machen zu müssen, ob dies Auswirkungen auf den Verkauf der Immobilie hat.
  • Gewerbetreibende und Freiberufler sollten prüfen, ob das Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen gehört. In diesem Fall gilt die Steuerfreistellung nicht.

Überlassung einer Wohnung an nahe Angehörige

Das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 14. November 2023 (IX R 13/2) liefert eine wichtige Klarstellung bezüglich der steuerlichen Behandlung von privaten Veräußerungsgeschäften bei Immobilien, insbesondere im Kontext der Überlassung einer Wohnung an nahe Angehörige. Hier sind die Schlüsselaspekte und deren Bedeutung für Steuerpflichtige:

Hintergrund

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Kern des Urteils

Der BFH hat entschieden, dass die Überlassung einer Wohnung an die (Schwieger-)Mutter des Steuerpflichtigen nicht die Voraussetzungen für die Befreiung von der Besteuerung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft erfüllt. Dies bedeutet, dass eine solche Überlassung nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG angesehen wird.

Bedeutung für Steuerpflichtige

Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf Steuerpflichtige, die eine Immobilie an nahe Angehörige überlassen und möglicherweise erwarten, dass diese Überlassung als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken angesehen wird, um die Steuerbefreiung für private Veräußerungsgeschäfte in Anspruch nehmen zu können. Das Urteil macht deutlich, dass die steuerliche Befreiung in solchen Fällen nicht greift.

Praktische Auswirkungen

Steuerpflichtige, die planen, Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist zu veräußern und dabei auf die Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung zu hoffen, müssen nun beachten, dass die Überlassung der Immobilie an bestimmte nahe Angehörige wie die (Schwieger-)Mutter nicht unter diese Befreiung fällt. Dies kann zu einer unerwarteten Steuerbelastung führen, wenn der Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt.

Fazit

Das Urteil des BFH verdeutlicht die engen Grenzen der Steuerbefreiung für private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien und betont die Bedeutung der direkten Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen oder dessen unterhaltsberechtigtes volljähriges Kind. Steuerpflichtige sollten diese Entscheidung in ihrer Steuerplanung berücksichtigen und gegebenenfalls ihre Strategien zur Nutzung und Veräußerung von Immobilien überdenken, um unerwartete steuerliche Folgen zu vermeiden.


Privates Veräußerungsgeschäft: Nutzung durch Elternteil gilt nicht als Eigennutzung

Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 06.07.2023 (7 K 127/22) ist ein wichtiger Präzedenzfall für die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen aus Immobilien, die unentgeltlich an Dritte überlassen wurden.

Im entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar eine Eigentumswohnung gekauft und diese unentgeltlich an die Mutter der Ehefrau überlassen. Nach deren Tod verkauften die Eheleute die Wohnung mit Gewinn – innerhalb des Zehnjahres-Zeitraums. Sie argumentierten, dass die Voraussetzungen für die Ausnahmeregelung für selbstgenutzte Immobilien erfüllt seien. Die Differenzierung zwischen unterhaltsberechtigten Kindern und anderen zivilrechtlich unterhaltsberechtigten Personen sei widersprüchlich. Zudem habe der Gesetzgeber in § 4 EigZulG auch die Überlassung an Angehörige i. S. des § 15 AO als unschädlich angesehen. Schließlich seien die zahlreichen Besuche der Klägerin bei ihrer Mutter als Nutzung des Objekts zu eigenen Wohnzwecken anzusehen.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Klage jedoch abgewiesen. Es ist der Auffassung, dass die Nutzung durch die Mutter den Klägern nicht zugerechnet werden kann. Dies komme nur bei der Überlassung an unterhaltsberechtigte Kinder in Betracht. Diese Differenzierung sei dadurch gerechtfertigt, dass bei Kindern typisierend eine Unterhaltspflicht und das Entstehen von Aufwendungen bei den Eltern anzunehmen sei. Dagegen sei bei anderen unterhaltsberechtigten Angehörigen eine Einzelfallprüfung erforderlich. Dieser nicht unerhebliche Ermittlungsaufwand solle aber vermieden werden.

Auf § 4 EigZulG können sich die Kläger – so das FG Düsseldorf – nicht berufen. Durch das Eigenheimzulagengesetz sollte der Erwerb von Wohnungseigentum gefördert werden. Die Ausnahmeregelung für selbstgenutzte Immobilien diene hingegen dazu, die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei der Aufgabe eines Wohnsitzes und eine damit einhergehende Behinderung der beruflichen Mobilität zu vermeiden.

Zu guter Letzt stellten die Finanzrichter auch noch klar: Bloße Aufenthalte zu Besuchszwecken reichen nicht aus.

Die Revision wurde zugelassen. Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs wird sich daher mit dem Thema befassen.

Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf ist zu begrüßen, da es die Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen aus Immobilien, die unentgeltlich an Dritte überlassen wurden, klarstellt. Die Differenzierung zwischen unterhaltsberechtigten Kindern und anderen zivilrechtlich unterhaltsberechtigten Personen ist sachgerecht, da sie die Ermittlung von Aufwendungen und Unterhaltspflichten erleichtert.

Die Empfehlung liegt auf der Hand: In kritischen Fällen sollte die Immobilie möglichst erst nach zehn Jahren verkauft werden. Unabhängig von einer Selbstnutzung ist der Veräußerungsgewinn dann bekanntlich in jedem Fall steuerfrei.


Fristberechnung für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG

Das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zu den Fristberechnungen für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG bietet eine wichtige Klarstellung für die steuerliche Behandlung von Immobilientransaktionen. Es verdeutlicht, dass für die Bestimmung des Anschaffungszeitpunkts und damit für den Beginn der Spekulationsfrist nicht der formale Abschluss eines Kaufvertrags oder das Datum des Eigentumsübergangs maßgeblich ist, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Vertragsparteien rechtlich bindend verpflichtet werden.

Kernpunkte des Urteils:

  • Bindungswirkung als maßgeblicher Zeitpunkt: Entscheidend für den Beginn der Spekulationsfrist ist der Moment, in dem die Vertragsparteien durch das Verpflichtungsgeschäft (z.B. einen Kaufvertrag) rechtlich bindend verpflichtet werden. Dies ist der Zeitpunkt, zu dem sich keine der Parteien mehr einseitig vom Vertrag lösen kann.
  • Bedeutung von Bedingungen und Befristungen: Auch wenn der Vertrag Bedingungen oder Befristungen enthält oder von einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung abhängig ist, ändert dies nichts am Beginn der Bindungswirkung. Entscheidend bleibt, wann die Vertragsparteien an den Vertrag gebunden sind.
  • Spezifischer Fall des Erwerberbenennungsrechts: Im konkreten Fall ging es um einen Grundstückskaufvertrag mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht. Der BFH entschied, dass die Anschaffung im Zeitpunkt der Selbstbenennung des Erwerbers stattfindet. Dies gilt auch, wenn der Erwerber durch eine Annahmefiktion das Grundstück später automatisch erworben hätte.

Praktische Auswirkungen:

  • Genauigkeit bei der Fristberechnung: Investoren und Immobilieneigentümer müssen genau prüfen, wann die rechtliche Bindungswirkung ihrer Verträge eintritt, um die Spekulationsfrist korrekt zu berechnen.
  • Steuerplanung: Die Kenntnis des genauen Anschaffungszeitpunkts ist entscheidend für die steuerliche Planung, insbesondere wenn es darum geht, Steuern auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften zu minimieren.
  • Berücksichtigung von Vertragsdetails: Die Details des Kaufvertrags, einschließlich aller Bedingungen, Befristungen und Rechte, müssen sorgfältig analysiert werden, um den Beginn der Spekulationsfrist korrekt zu bestimmen.

Fazit:

Das Urteil des BFH unterstreicht die Bedeutung der rechtlichen Bindung für die Berechnung der Spekulationsfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften. Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass sie bei der Planung von Immobilientransaktionen sorgfältig vorgehen und gegebenenfalls fachkundigen Rat einholen sollten, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.


Abbruchkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften

Das Finanzgericht Düsseldorf hat entschieden, dass Abbruchkosten für ein Gebäude auf einem Grundstück, die sich erhöhend auf den Veräußerungspreis auswirken, als Werbungskosten bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften geltend gemacht werden können.

Im Streitfall hatte ein Mandant ein Grundstück mit einem baufälligen Haus bebaut. Er benötigte Geld und wollte das Grundstück verkaufen. Es stellte sich heraus, dass sich ein höherer Preis erzielen ließ, wenn das vom Einsturz bedrohte Haus abgerissen wird. Gesagt, getan. Nach dem Abriss wurde das unbebaute Grundstück innerhalb der Zehn-Jahres-Frist mit einem erheblichen Gewinn veräußert.

Die Frage war, ob die Kosten für den Abriss, die sich erhöhend auf den Kaufpreis ausgewirkt haben, als Werbungskosten bei den Einkünften aus dem privaten Veräußerungsgeschäft geltend gemacht werden können. Das Finanzgericht Düsseldorf hat dies bejaht.

Das Gericht hat entschieden, dass die Abbruchkosten durch das Spekulationsgeschäft veranlasst und damit als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Käufer den Kaufpreis um die Kosten für den Abbruch gemindert hätte, falls der Verkäufer das Altgebäude nicht auf eigene Kosten abgerissen hätte.


Wohnungseinrichtung ist nicht in den Spekulationsgewinn einzubeziehen

Das FG Münster hat entschieden, dass das mitverkaufte Inventar einer Ferienwohnung nicht in den Spekulationsgewinn einzubeziehen ist.

Folgen für die Praxis

Steuerpflichtige, die eine Ferienwohnung verkaufen, können nunmehr den Veräußerungserlös aus dem Inventar steuerfrei vereinnahmen.

Hinweise

  • Die Einrichtung einer Wohnung gilt als Gegenstand des täglichen Gebrauchs und ist daher nicht der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft unterworfen.
  • Dies gilt auch, wenn das Inventar zusammen mit der Immobilie verkauft wird.

Nachlaufende Schuldzinsen bei Vermietung nach dem Verkauf einer Immobilie

Der Bundesfinanzhof hat die Möglichkeit erweitert, nach dem Verkauf einer Immobilie die sog. nachlaufenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten geltend zu machen. Dies ist – entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung – grundsätzlich auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie möglich, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Folgen für die Praxis

  • Steuerpflichtige, die eine vermietete Immobilie verkaufen, können nunmehr auch dann nachlaufende Schuldzinsen als Werbungskosten geltend machen, wenn der Verkauf nicht innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt.
  • Voraussetzung ist, dass der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehen abzulösen.
  • Wird der Veräußerungserlös zur Anschaffung eines neuen Vermietungsobjekts verwendet, endet der Veranlassungszusammenhang mit den alten Darlehen.
  • Wird der Veräußerungserlös nicht zur Anschaffung eines neuen Vermietungsobjekts verwendet, muss der Steuerpflichtige den Veräußerungserlös zunächst zur Tilgung der Darlehen verwenden.
  • Die Zinsen für die neuen Darlehen sind als nachlaufende Finanzierungskosten begünstigt.

Hinweise

  • Der Steuerpflichtige sollte den Veräußerungserlös stets und in vollem Umfang zur Ablösung des Anschaffungsdarlehens verwenden.
  • Eine Refinanzierung oder Umschuldung ist ohne steuerliche Nachteile möglich.
  • Der neue Kredit darf nicht über den abzulösenden Darlehensbetrag hinausgehen und muss sich im Rahmen einer üblichen Finanzierung bewegen.

Mehr Infos auf Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf


Inhaltsübersicht Spekulationsgeschäft im Steuerlexikon:


Rechtsgrundlagen zum Thema: Spekulation

EStH 23
KStH 8.5

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:


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