Gebäude Anschaffungskosten + Herstellkosten berechnen

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können, ferner die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten ( § 255 Abs. 1 HGB).

Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Erhaltungsaufwand

Die Anschaffungskosten sind die Kosten, die entstehen, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Herstellungskosten sind die Kosten, die entstehen, um ein Wirtschaftsgut herzustellen, also ein neues Wirtschaftsgut zu schaffen. Der Erhaltungsaufwand sind die Kosten, die entstehen, um ein Wirtschaftsgut instand zu halten, also seinen ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Die Anschaffungskosten und Herstellungskosten können planmäßig über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Abschreibung ist eine steuerliche Methode, die dazu dient, die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über einen längeren Zeitraum zu verteilen. Dadurch wird die Steuerbelastung in den einzelnen Jahren verringert.

Der Erhaltungsaufwand ist sofort (im Jahr der Anschaffung oder Herstellung) steuerlich abziehbar. Er ist keine abzuschreibende Investition.

Hier sind einige Beispiele für Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen:

• Anschaffungskosten:
  • Kaufpreis für ein Gebäude
  • Kosten für die Lieferung und Montage eines neuen Maschinen
  • Kosten für die Gründung einer GmbH
• Herstellungskosten:
  • Kosten für die Errichtung eines Gebäudes
  • Kosten für die Herstellung eines neuen Produkts
  • Kosten für die Renovierung eines Gebäudes
• Erhaltungsaufwand:
  • Kosten für die Reparatur eines Gebäudes
  • Kosten für die Wartung einer Maschine
  • Kosten für die Reinigung eines Gebäudes

Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen zu kennen, um die steuerlichen Auswirkungen richtig zu bewerten.

Anschaffungskosten: Eine detaillierte Betrachtung

Die Anschaffungskosten spielen eine zentrale Rolle in der Bewertung von Wirtschaftsgütern, sowohl im Handels- als auch im Steuerrecht. Sie sind die Basis für die Berechnung von Abschreibungen und haben somit direkten Einfluss auf den Gewinn eines Unternehmens. Dieser Beitrag bietet einen umfassenden Überblick über die Anschaffungskosten gemäß § 255 Abs. 1 HGB und § 6 EStG.

1. Allgemeines

Anschaffungskosten umfassen alle Aufwendungen, die getätigt werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, sofern diese dem Vermögensgegenstand direkt zugeordnet werden können. Sie sind für die Bewertung von Wirtschaftsgütern, die länger als ein Jahr genutzt werden, entscheidend.

2. Erwerb

2.1 Anschaffungspreis

Der Anschaffungspreis ist der Betrag, der für die Erlangung der Verfügungsgewalt über einen Vermögensgegenstand gezahlt wird, in der Regel der Rechnungspreis. Bei einem Gesamtpreis für mehrere Vermögensgegenstände muss dieser auf die einzelnen Gegenstände aufgeteilt werden.

2.2 Nebenkosten

Zu den Anschaffungskosten zählen auch Nebenkosten wie Provisionen, Transportkosten, Notar- und Gerichtskosten, sofern sie direkt dem Erwerb des Vermögensgegenstands zuzuordnen sind. Finanzierungskosten zählen hingegen nicht zu den Anschaffungskosten.

3. Herbeiführung der Betriebsbereitschaft

Auch die Kosten, die aufgewendet werden, um den Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, gehören zu den Anschaffungskosten. Dazu zählen beispielsweise Montagekosten oder Gebühren für behördliche Genehmigungen.

4. Nachträgliche Anschaffungskosten

Nachträgliche Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die den Vermögensgegenstand erst nach dem Erwerb betriebsbereit machen oder seine Betriebsbereitschaft verändern, wie z.B. Erschließungsbeiträge.

5. Aufwendungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums nach der Anschaffung eines Gebäudes

Gemäß § 6 Abs. 1a EStG zählen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

6. Anschaffungspreisminderungen

Anschaffungspreisminderungen, wie Skonti, Boni und Rabatte, müssen von den Anschaffungskosten abgezogen werden. Auch Leistungen Dritter, die in direktem Zusammenhang mit der Anschaffung stehen, können die Anschaffungskosten mindern.

Fazit

Die genaue Erfassung und Bewertung der Anschaffungskosten ist für die korrekte Bilanzierung von Vermögensgegenständen essenziell. Sie beeinflusst nicht nur die Höhe der Abschreibungen, sondern auch den steuerlichen Gewinn eines Unternehmens. Eine sorgfältige Dokumentation und Zuordnung aller relevanten Kosten ist daher unerlässlich.

Herstellungskosten: Ein zentraler Bewertungsmaßstab in der Unternehmensbilanzierung

In der Welt der Unternehmensführung und Bilanzierung sind die Herstellungskosten ein fundamentales Konzept, das die Bewertung von selbst hergestellten Wirtschaftsgütern regelt. Diese Kosten sind nicht nur für die Berechnung der Abschreibungen entscheidend, sondern beeinflussen auch direkt den Unternehmensgewinn und die steuerliche Belastung. In diesem Beitrag erläutern wir, was genau unter Herstellungskosten zu verstehen ist, welche Bestandteile dazu gehören und wie diese in der Praxis angewendet werden.

Was sind Herstellungskosten?

Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die einem Unternehmer für die vollständige oder teilweise eigene Herstellung eines Wirtschaftsgutes entstehen. Sie bilden den Bewertungsmaßstab für die Aktivierung von selbst hergestellten Wirtschaftsgütern im Anlage- oder Umlaufvermögen und sind somit für die Berechnung der Abschreibungen von zentraler Bedeutung.

Bestandteile der Herstellungskosten

Die Herstellungskosten setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die in direktem Zusammenhang mit der Herstellung des Wirtschaftsgutes stehen:

• Materialkosten: Kosten für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe, die direkt in das hergestellte Produkt einfließen.
• Fertigungseinzelkosten: Direkt zurechenbare Arbeitskosten, die für die Herstellung des Produktes anfallen.
• Sondereinzelkosten: Einzelkosten, die zusätzlich zu den Fertigungseinzelkosten für ein spezifisches Produkt anfallen, wie z.B. Kosten für Spezialwerkzeuge.
• Materialgemeinkosten und Fertigungsgemeinkosten: Kosten, die nicht direkt einzelnen Produkten zugeordnet werden können, aber dennoch für die Herstellung notwendig sind, wie z.B. Abschreibungen auf Produktionsanlagen oder Kosten der Produktionsplanung.
• Verwaltungskosten und soziale Aufwendungen: Ein angemessener Teil dieser Kosten kann den Herstellungskosten zugerechnet werden, sofern sie in einem vernünftigen Verhältnis zur Produktion stehen.
• Finanzierungskosten: Diese können unter bestimmten Voraussetzungen und nach Wahlrecht den Herstellungskosten hinzugerechnet werden.

Steuerrechtliche und handelsrechtliche Bewertung

Während die steuerrechtliche Bewertungsuntergrenze die Summe aus Materialkosten, Fertigungseinzelkosten und einem angemessenen Teil der Gemeinkosten umfasst, erlaubt das Handelsrecht eine etwas breitere Definition der Herstellungskosten, indem es zusätzlich einen Teil der allgemeinen Verwaltungskosten und bestimmte soziale Aufwendungen einbezieht. Die steuerrechtliche Bewertungsobergrenze wird erreicht, wenn alle in § 255 Abs. 2 Satz 4 HGB genannten Gemeinkosten hinzugerechnet werden.

Nachträgliche Herstellungskosten

Herstellungskosten können auch nachträglich entstehen, beispielsweise durch Instandsetzungsmaßnahmen oder durch Änderungen, die die Zweckbestimmung des Wirtschaftsgutes beeinflussen. Solche nachträglichen Herstellungskosten müssen ebenfalls korrekt erfasst und bewertet werden.

Fazit

Die korrekte Erfassung und Bewertung von Herstellungskosten ist ein komplexes, aber unverzichtbares Element der Unternehmensbilanzierung. Sie erfordert ein tiefes Verständnis der zugrundeliegenden Kostenstrukturen und eine sorgfältige Abgrenzung der verschiedenen Kostenbestandteile. Eine präzise Bewertung der Herstellungskosten trägt nicht nur zu einer realistischen Darstellung der Unternehmensfinanzen bei, sondern ermöglicht auch eine optimierte Steuerplanung und -gestaltung.

Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag eine allgemeine Übersicht bietet und eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann. Für spezifische Fragen und detaillierte Beratung empfehlen wir, sich an einen Fachexperten zu wenden

Anschaffungs- und Herstellungskosten von Immobilien

• Anschaffungskosten sind die Kosten, die ein Eigentümer eines Gebäudes bei dessen Erwerb trägt.
• Herstellungskosten sind die Kosten, die ein Eigentümer eines Gebäudes trägt, um es zu bauen oder umfangreich zu renovieren.
• Erhaltungsaufwand sind die Kosten, die ein Eigentümer eines Gebäudes trägt, um es instand zu halten.

Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für ein Gebäude umfassen alle Kosten, die direkt mit der Anschaffung oder dem Bau des Gebäudes verbunden sind. Dazu gehören unter anderem:

1. Kaufpreis: Dies ist der Betrag, den Sie für das Gebäude bezahlen, einschließlich eventueller Nebenkosten.

2. Kosten für die Vorbereitung des Grundstücks: Diese Kosten umfassen alle Kosten, die mit der Vorbereitung des Grundstücks verbunden sind, einschließlich Entfernung von Bäumen und Vermessungskosten.

3. Planungskosten: Diese Kosten umfassen die Kosten für die Planung und Entwicklung des Bauprojekts, einschließlich Architektengebühren und Kosten für Gutachten und Studien.

4. Baukosten: Diese Kosten umfassen alle Kosten, die mit dem Bau des Gebäudes verbunden sind, einschließlich Material- und Arbeitskosten.

5. Steuern: Je nach Standort können Sie auch Steuern für den Kauf oder Bau eines Gebäudes zahlen müssen, wie beispielsweise Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer.

Nachträgliche Herstellungskosten sind nicht sofort, sondern nur im Wege der Abschreibung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehbar. Der AfA-Satz berechnet sich hier nach einem jährlichen Prozentsatz der Anschaffungs- bzw. Her-stellungskosten. Die AfA-Bemessungsgrundlage setzt sich aus dem steuerlichen Restwert der bisherigen Bausubstanz zuzüglich der entstandenen Herstel-lungskosten zusammen. Die AfA beginnt mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung. Eine Verlängerung des Abschreibungszeitraums würde nur dann vorliegen, wenn durch die Herstellungskosten ein neues Gebäude bzw. ein neuer Gebäudeteil entsteht.

Anschaffungskosten und Herstellungskosten von Immobilien müssen planmäßig über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Nur der Erhaltungsaufwand ist hingegen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung steuerlich abziehbar. Unter bestimmten Umständen können auch Erhaltungsaufwendungen zu den Herstellungskosten gehören. Dies gilt für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Siehe hierzu Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (AHK) eines Gebäudes sind die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibungen (AfA). Es ist daher wichtig, alle Anschaffungskosten für ein Gebäude genau zu erfassen, da sie bei der Berechnung der Abschreibung des Gebäudes berücksichtigt werden müssen.

Download: So ermitteln Sie die AfA Bemessungsgrundlage

Finanzierungskosten gehören nicht zu den Anschaffungskosten: Diese Kosten umfassen die Kosten für die Finanzierung des Bauprojekts, einschließlich Zinsen und Gebühren für ein Baudarlehen.

Mit unserem Rechner können Sie die AHK eines Gebäudes schnell & einfach berechnen:

Tipp: Hier finden Sie die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund + Boden

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Anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne von § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG

Aufwendungen die dazu dienen, das Wirtschaftsgut in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe wiederkehren sowie die Wesensart des Wirtschaftsgutes nicht wesentlich verändern, sind normalerweise sofort erfolgswirksamer Erhaltungsaufwand.

Ausnahme: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden aber Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Zum anschaffungsnahen Aufwand gehören alle Maßnahmen, die in zeitlicher Nähe zum Erwerb des renovierungsbedürftigen Hauses erfolgen. Ein Herauslösen von Aufwendungen für angeblich "typische Renovierungsmaßnahmen" ist nicht statthaft. Betragen die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (netto), wird dieser Aufwand auf Antrag von der Finanzverwaltung stets als Erhaltungsaufwand behandelt.

Die steuerliche Behandlung von Erhaltungsaufwand bei Gebäuden ist abhängig von folgenden Punkten:

• Zeitlich gestreckte Sanierung Wenn eine Sanierung in mehreren Schritten durchgeführt wird, können die Aufwendungen, die in einem Schritt anfallen, als Herstellungskosten behandelt werden, wenn die Gesamtmaßnahme zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führt.
• Zusammentreffen von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen Wenn bei einer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme auch Erhaltungsaufwendungen anfallen, sind die Aufwendungen in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen. Dies kann schwierig sein, wenn die Aufwendungen nicht eindeutig zuordenbar sind. In diesem Fall können die Aufwendungen geschätzt werden.
• Erhaltungsaufwand als Vorbedingung für Herstellungskosten Wenn bei einer Baumaßnahme sowohl Herstellungskosten als auch Erhaltungsaufwendungen anfallen, sind die Erhaltungsaufwendungen nur abzugsfähig, wenn sie nicht für die Herstellungskosten erforderlich sind.
• Substanzvermehrung Wenn durch eine Baumaßnahme die Substanz eines Gebäudes erhöht oder die Nutzfläche vergrößert wird, handelt es sich um Herstellungskosten. Erhaltungsaufwendungen sind nur abzugsfähig, wenn sie nicht zu einer Substanzvermehrung führen.

Hier sind einige Beispiele für Erhaltungsaufwendungen, die sofort abzugsfähig sind:

• Reparaturen an der Fassade
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Austausch der Fenster
• Malerarbeiten
• Tapezieren
• Bodenbelagsarbeiten

Hier sind einige Beispiele für Erhaltungsaufwendungen, die nicht sofort abzugsfähig sind:

• Erweiterung des Gebäudes
• Aufstockung des Daches
• Anbau eines Balkons
• Einbau einer Sauna
• Einbau einer Einbauküche

Brandschäden und die steuerliche Behandlung: Einblick in ein aktuelles Urteil

Die Frage, wie Aufwendungen zur Beseitigung von Brandschäden steuerlich zu behandeln sind, beschäftigt nicht nur Immobilienbesitzer, sondern auch die Finanzgerichte. Ein besonders aufschlussreiches Urteil in diesem Zusammenhang hat das Finanzgericht (FG) Düsseldorf am 28. November 2023 gefällt (Az. 10 K 2184/20 E). Dieses Urteil beleuchtet, ob die Kosten für die Beseitigung eines Brandschadens als anschaffungsnahe Herstellungskosten oder als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu klassifizieren sind – eine Unterscheidung mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen.

Der Fall im Detail

Im Kern drehte sich der Fall um die steuerliche Einordnung der Kosten, die für die Beseitigung von Brandschäden aufgewendet wurden. Die Kläger argumentierten, dass diese Kosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu behandeln seien, wodurch sie direkt das zu versteuernde Einkommen mindern würden. Die Finanzverwaltung hingegen sah in den Aufwendungen potenziell anschaffungsnahe Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben wären und somit nur zeitverzögert steuermindernd wirken.

Die Entscheidung des FG Düsseldorf

Das FG Düsseldorf stellte sich auf die Seite der Kläger. Es urteilte, dass die unmittelbaren Kosten zur Beseitigung der Brandschäden als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu behandeln sind. Diese Entscheidung basiert auf der Auffassung, dass solche Aufwendungen nicht der Verbesserung oder einer über das ursprüngliche Maß hinausgehenden wesentlichen Veränderung des Gebäudes dienen, sondern lediglich der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Damit folgte das Gericht der Logik, dass Kosten, die nicht zu einer Wertsteigerung des Gebäudes führen, sondern lediglich dessen Nutzungsfähigkeit wiederherstellen, unmittelbar steuermindernd geltend gemacht werden können.

Die Reaktion der Finanzbehörden

Die Finanzbehörden haben diese Entscheidung jedoch nicht akzeptiert und eine Nichtzulassungsbeschwerde (NZB) beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt, die unter dem Aktenzeichen BFH IX B 2/24 geführt wird. Dies zeigt, dass die steuerliche Behandlung von Brandschäden ein komplexes und umstrittenes Thema ist, das auch in höheren Instanzen noch für Diskussionen sorgen wird.

Was bedeutet dies für Immobilienbesitzer?

Das Urteil des FG Düsseldorf und das laufende Verfahren beim BFH haben potenziell weitreichende Implikationen für Immobilienbesitzer. Sollte sich die Auffassung durchsetzen, dass Kosten für die Beseitigung von Brandschäden als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu behandeln sind, würde dies eine erhebliche steuerliche Entlastung für Betroffene bedeuten. Es empfiehlt sich daher für Immobilienbesitzer, die ähnliche Schäden erleiden, die Entwicklungen in dieser Rechtsfrage genau zu verfolgen und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte und Möglichkeiten optimal zu nutzen.

Fazit

Die steuerliche Behandlung von Brandschäden ist ein komplexes Feld, das durch aktuelle Gerichtsentscheidungen weiterentwickelt wird. Das Urteil des FG Düsseldorf bietet einen interessanten Einblick in die Argumentationen beider Seiten und unterstreicht die Bedeutung einer genauen Betrachtung der Umstände jedes Einzelfalls. Mit der anhängigen Entscheidung des BFH könnten sich die Rahmenbedingungen für die steuerliche Geltendmachung solcher Kosten weiter verändern. Immobilienbesitzer und Steuerpflichtige sollten daher die Rechtsprechung aufmerksam verfolgen und sich fachkundig beraten lassen.

Zweifelsfragen zur Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten)

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Zum Anwendungsbereich der Vorschrift sowie zur Abgrenzung von der Verwaltungsanweisung gemäß BMF-Schreiben vom 18.07.2003 ( BStBl 2003 I S. 386 ; EStG -Kartei § 21 Fach 4 Nr. 3) sind folgende Auffassungen zu vertreten:

Download: Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

1. Sollen Aufwendungen, die zur Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit führen und für sich Anschaffungskosten sind, in die Prüfung der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einbezogen werden?

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG schließt nur Aufwendungen für Erweiterungen i. S. des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten von den zu berücksichtigenden Herstellungskosten aus. Aufwendungen für die Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit oder zur Hebung des Standards sind hiervon nicht berührt und daher in die Prüfung der 15 %-Grenze einzubeziehen.

2. Können die in die Prüfung einbezogenen Aufwendungen auch im Fall des Unterschreitens der 15 %-Grenze Anschaffungs- oder Herstellungskosten darstellen?

Aufwendungen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums getätigt werden und nach den Kriterien des BMF-Schreibens vom 18.07.2003 (a .a. O.) Anschaffungs- oder Herstellungskosten darstellen, in ihrer Summe aber die 15 %-Grenze nicht überschreiten, sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten i. S. v. § 255 HGB .

Ausnahme:

Eine Hebung des Standards ist bei Unterschreiten der 15 %-Grenze in den ersten drei Jahren nach Anschaffung nicht zu prüfen; es sei denn, es handelt sich um den Beginn einer Sanierung in Raten oder im Falle eines Erwerbs eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen hebt sich der Standard für einzelne Wohnungen (vgl. Rz. 38 des BMF-Schreibens vom 18.07.2003, a. a. O.).

3. Wie ist die Sanierung in Raten zur Hebung des Standards zu behandeln, die erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums zu Herstellungskosten i. S. der BFH-Rechtsprechung/des BMF-Schreibens führt?

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG durchgeführt werden, jedoch die 15 %-Grenze nicht überschreiten, sind auch dann als Herstellungskosten i. S. v. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB zu behandeln, wenn die endgültigen Voraussetzungen für das Vorliegen einer Sanierung in Raten (vgl. Rz. 31 des BMF-Schreibens vom 18.07.2003, a. a. O.) erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums festgestellt werden können.

4. Zeitliche Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Wie behandelt man den Fall, in dem für eine im Jahr 2002 angeschaffte Immobilie in 2004 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die für sich allein nicht die 15 %-Grenze überschreiten, jedoch zusammen mit den bereits in 2003 vorgenommenen Modernisierungsarbeiten die 15 %-Grenze übersteigen?

Die Modernisierungsmaßnahmen sind nicht als Herstellungsaufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beurteilen, weil die Vorschrift gemäß § 52 Abs. 16 S. 7 EStG erst auf Baumaßnahmen anzuwenden ist, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde und sämtlich Baumaßnahmen nach § 52 Abs. 16 S. 9 EStG als einheitliche Baumaßnahme anzusehen sind. Im geschilderten Fall wurde mit den Baumaßnahmen in 2003 begonnen, so dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG noch keine Anwendung findet.

Die Prüfung der Aufwendungen nach den Kriterien des BMF-Schreibens vom 18.07.2003 (a. a. O.) bleibt hiervon unberührt.

5. Ist die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf das Gebäude insgesamt oder aber auf die einzelnen Gebäudeteile i. S. d. R 4.2 Abs. 4 EStR zu beziehen?

Mit Urteil vom 30.07.1991 (IX R 59/89 , BStBl 1992 II, 940 ) hat der BFH zur R 157 Abs. 4 EStR 2002 entschieden, dass für die Frage der Höhe des anschaffungsnahen Aufwands auf das Gebäude insgesamt abzustellen ist, da beim Erwerb des bebauten Grundstücks ein einheitliches Wirtschaftsgut vorliegt.

Mit der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wurde an die alte Verwaltungsregelung des R 157 Abs. 4 EStR angeknüpft. Dadurch sollte sichergestellt werden, dass die bewährte Verwaltungspraxis trotz der geänderten Rechtsprechung zum Anschaffungs- und Herstellungskostenbegriff gemäß § 255 HGB fortgesetzt werden kann. Da der Wortlaut der Neuregelung ausdrücklich von dem „Gebäude” als Bezugsgröße spricht und damit in die gleiche Richtung geht wie die BFH-Rechtsprechung, ist das Urteil weiter anzuwenden.

Bei dem Erwerb von mehreren Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG ) in einem Gebäude ist hingegen – unabhängig vom Nutzungs- und Funktionszusammenhang – bereits zivilrechtlich stets von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern auszugehen. Das BFH-Urteil vom 30.07.1991 ist auf diese Fälle nicht anwendbar.

Beispiel 1 : Es wird nur die vermietete bzw. zu vermietende Wohnung eines erworbenen Mehrfamilienhauses anschaffungsnah renoviert. Die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst oder von seinen Angehörigen unentgeltlich zu Wohnzwecken genutzt. Bei Abstellung der Prüfung auf das Gesamtgebäude wird die 15 %-Grenze unterschritten, bei Vergleich nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung dagegen überschritten.

Lösung : Die Prüfung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands ist gebäudebezogen vorzunehmen, d. h. durch das Unterschreiten der 15 %-Grenze liegen hier die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht vor.

Maßgebend ist, dass die Spezialvorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Bezugsgröße für die Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands auf die Anschaffungskosten des einheitlichen Wirtschaftsguts Gebäude abstellt. Die Vorschrift schließt sowohl die in R 4.2 Abs. 4 EStR zu § 4 EStG als auch in § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG geregelte wirtschaftsguts-/wohnungsbezogene Einzelbewertung beim Gesamterwerb eines Gebäudes aus.

Beispiel 2 : Wie Beispiel 1, aber es wird nicht das Gesamtgebäude, sondern es werden die als Sondereigentum aufgeteilten drei Wohnungen (Eigentumswohnungen) erworben.

Lösung : Da es sich um den Erwerb von Sondereigentum handelt, liegen drei selbständige wirtschaftliche Einheiten vor. Da jede Eigentumswohnung aufgrund der Besonderheiten des Wohneigentumsrechts zivilrechtlich ein Gebäude darstellt und auch das EStG den Erwerb einer Eigentumswohnung mit dem Erwerb eines Gebäudes gleichstellt (vgl. § 7 Abs. 5a, § 7h Abs. 3 sowie § 7i Abs. 3 EStG), ist die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden. Dies hat zur Folge, dass bei der vermieteten Wohnung anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen.

6. Ist für die Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG hinsichtlich der Durchführung der Maßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist der Beginn, der einzelne Bauabschnitt oder der Abschluss der Baumaßnahme entscheidungserheblich?

Es sind sämtliche Baumaßnahmen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in den Dreijahreszeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des Dreijahreszeitraumes weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt werden.

Mit dieser – am Wortlaut der Vorschrift ausgerichteten Rechtsauffassung – wird verhindert, dass die gesetzliche Norm des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mittels ungerechtfertigter Gestaltungen (z. B. Hinauszögern des Abschlusses von Baumaßnahmen, verspätete Abnahme der Werkleistung, verspätete Bezahlung) umgangen werden kann.

Wird eine vor Ablauf der Dreijahresfrist begonnene Baumaßnahme erst nach Ablauf der Dreijahresfrist beendet und überschreiten die bis zum Ablauf des Dreijahreszeitraumes bereits durchgeführten Leistungen die 15 %-Grenze, so ist insoweit anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gegeben. Die nach Beendigung der Dreijahresfrist noch getätigten Leistungen dieser Baumaßnahme werden nicht in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen und unterliegen auch nicht der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG . Es ist aber zu prüfen, ob diese Maßnahme zu Herstellungskosten i. S. d. BMF-Schreibens vom 18.07.2003 (a. a. O.) führt.

7. Wie sind jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten zu behandeln, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen?

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind – unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG beruhen – nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen (vgl. H 6.4 „Anschaffungsnahe Herstellungskosten” der ESt-Hinweise bzw. BFH-Urteil vom 25.08.2009, IX R 20/08 – BStBl 2010 II, 125 ).

Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn die Arbeiten in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden (z. B. Modernisierung eines Hauses im Ganzen und von Grund auf).

Ein sachlicher Zusammenhang liegt vor, wenn die Baumaßnahmen bautechnisch ineinander greifen. Dies ist insbesondere gegeben, wenn Erhaltungsarbeiten

• Vorbedingung für die Schaffung eines betriebsbereiten Zustands oder für die Herstellungsarbeiten sind oder

• durch Maßnahmen, welche den betriebsbereiten Zustand schaffen, oder durch Herstellungsarbeiten veranlasst/verursacht worden sind.

8. Schönheitsreparaturen

a) Welche Maßnahmen fallen unter den Begriff „Schönheitsreparaturen”?

b) Wie sind diese Aufwendungen im Rahmen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beurteilen?

a) Schönheitsreparaturen, die nicht zu den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen (vgl. § 28 Abs. 4 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung – II. BVO), beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind.

Darunter fallen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BVO; BFH vom 25.08.2009, a. a. O.).

b) Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG gehören u. a. Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (Ausnahme: vgl. Nr. 7). In der Literatur ist umstritten, ob auch Schönheitsreparaturen in diesem Sinne jährlich üblicherweise anfallen.

Der BFH beantwortet diese Frage in seinem Urteil vom 25.08.2009 (a. a. O.) zwar nicht direkt. Er weist jedoch darauf hin, dass die Schönheitsreparaturen keine Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG darstellen. Demzufolge sind Schönheitsreparaturen grundsätzlich sofort abzugsfähig.

Fallen die Schönheitsreparaturen dagegen im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Baumaßnahme an (vgl. 7.), sind auch diese Kosten nach dem o. a. Urteil in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen.

9. Wie ist der Drei-Jahres-Zeitraum bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft im Rahmen von Gesellschafter-Beitritten zu berechnen?

Als Beginn des Drei-Jahres-Zeitraums gilt grundsätzlich der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie durch die Gesellschaft, nicht der spätere Beitritt eines neuen Gesellschafters, solange die Gesellschaftsidentität gewahrt bleibt. Für eine gesellschaftsbezogene Sicht spricht insoweit Tz. 5 des BMF-Schreibens vom 31.08.1990 – BStBl. 1990 I S. 366 (vgl. EStG -Kartei Berlin § 21 EStG Fach 5 Nr. 4 – sog. 4. Bauherren-Erlass). Danach ist bei einem geschlossenen Immobilienfonds, der in der gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit seiner Gesellschafter den Tatbestand der Einkünfteerzielung erfüllt, auf der Ebene der Gesellschaft zu entscheiden, ob Aufwendungen, die die Gesellschaft trägt, Herstellungskosten, Anschaffungskosten oder Werbungskosten sind.

Der Umstand, dass der später beitretende Gesellschafter mit seinem Beitritt die ihm anteilig zuzurechnenden Wirtschaftsgüter der Personengesellschaft „anschafft”, tritt in dieser Frage hinter den vorgenannten Gedanken zurück.

Vorstehendes gilt entsprechend bei Personengesellschaften mit Einkünften aus Gewerbebetrieb.

Instandsetzungs- und Modernisierungskosten als Herstellungskosten eines Gebäudes gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Auslegung des Begriffs „Gebäude”

Bei der Prüfung anschaffungsnahen Aufwands stellt sich die Frage, ob die in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG festgelegte 15 % – Grenze auf das Gesamtgebäude zu beziehen ist oder ob in Fällen einer unterschiedlichen Nutzung gem. R 13 Abs. 4 EStR 2003 eine wirtschaftsgut-/wohnungsbezogene Betrachtungsweise vorzunehmen ist.

Beispiel 1 : Es wird nur die vermietete bzw. zu vermietende Wohnung eines erworbenen Mehrfamilienhauses anschaffungsnah renoviert. Die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst oder von seinen Angehörigen unentgeltlich zu Wohnzwecken genutzt. Bei Abstellung der Prüfung auf das Gesamtgebäude wird die 15 % – Grenze unterschritten, bei Vergleich nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung dagegen überschritten.

Beispiel 2 : Wie Beispiel 1, aber es wird nicht das Gesamtgebäude, sondern es werden die als Sondereigentum aufgeteilten drei Wohnungen (Eigentumswohnungen) erworben.

Nach dem Ergebnis der Erörterung zwischen den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder ist hierzu folgende Auffassung zu vertreten:

Zu 1. : Die Prüfung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwandes ist gebäudebezogen vorzunehmen, d.h. durch das Unterschreiten der 15 % – Grenze liegen hier die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht vor.

Eine weitere Prüfung ist entsprechend den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 18.7.2003 – BStBl 2003 I S. 386 (EStG -Kartei Berlin § 21 EStG Fach 4 Nr. 3) vorzunehmen.

Maßgebend ist, dass die Spezialvorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Bezugsgröße für die Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands auf die Anschaffungskosten des einheitlichen Wirtschaftsguts Gebäude abstellt. Die Vorschrft schließt sowohl die in R 13 Abs. 4 EStR 2003 zu § 4 EStG als auch in § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG geregelte wirtschaftsguts-/wohnungsbezogene Einzelbewertung beim Gesamterwerb eines Gebäudes aus.

Zu 2. : Da es sich um den Erwerb von Sondereigentum handelt, liegen drei selbständige wirtschaftliche Einheiten vor. Da jede Eigentumswohnung aufgrund der Besonderheiten des Wohneigentumsrechts zivilrechtlich ein Gebäude darstellt und auch das EStG den Erwerb einer Eigentumswohnung mit dem Erwerb eines Gebäudes gleichstellt (vgl. § 7 Abs. 5a, § 7h Abs. 3 sowie § 7i Abs. 3 EStG), ist die 15 % – Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden. Dies hat zur Folge, dass bei der vermieteten Wohnung anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen.

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Beurteilungsmaßstab für die Bestimmung nachträglicher Herstellungskosten bei einem Gebäude

Das Niedersächsische Finanzgericht hat in seinem Urteil vom 17. März 2023 - 15 K 17/21 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden entschieden.

Beurteilungsmaßstab für die Bestimmung nachträglicher Herstellungskosten

Nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sind Aufwendungen für die Herstellung eines Wirtschaftsguts Herstellungskosten. Nachträgliche Herstellungskosten sind Aufwendungen für die Herstellung desselben Wirtschaftsguts nach dessen Anschaffung oder Herstellung.

Bei der Bestimmung nachträglicher Herstellungskosten bei einem Gebäude ist der Beurteilungsmaßstab die von der Baumaßnahme betroffene (Teil)Fläche, sofern diese die Eignung als Wirtschaftsgut besitzt. Dies bedeutet, dass die Baumaßnahme nicht das gesamte Gebäude betreffen muss, sondern auch nur eine Teilfläche.

Erweiterung des Gebäudes

Bei der Prüfung, ob nachträgliche Herstellungskosten in der Fallgruppe der Erweiterung vorliegen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 Var. 2 HGB), kommt es wegen des Ausreichens auch geringfügiger Erweiterungsmaßnahmen nicht darauf an, ob das Gebäude ein einheitliches Wirtschaftsgut darstellt oder in mehrere Wirtschaftsgüter zu untergliedern ist.

Wesentliche Verbesserung des Gebäudes

Eine Baumaßnahme an einem zu anderen als Wohnzwecken genutzten Gebäude führt zu nachträglichen Herstellungskosten in der Variante der wesentlichen Verbesserung (§ 255 Abs. 2 Satz 1 Var. 3 HGB), wenn die Maßnahme bezogen auf die betroffene Teilfläche entweder zu einer Standardhebung in drei der vier für Wohngebäude zentralen Ausstattungsbereichen führt oder wenn die Baumaßnahme unter Berücksichtigung der betrieblichen Zielsetzung des Nutzers der von der Baumaßnahme betroffenen Fläche eine bessere oder eine völlig neue Nutzungsmöglichkeit schafft.

Auswirkungen des Urteils

Das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts hat folgende Auswirkungen:

• Bei der Bestimmung nachträglicher Herstellungskosten bei einem Gebäude ist der Beurteilungsmaßstab die von der Baumaßnahme betroffene (Teil)Fläche, sofern diese die Eignung als Wirtschaftsgut besitzt.
• Bei der Prüfung, ob nachträgliche Herstellungskosten in der Fallgruppe der Erweiterung vorliegen, kommt es nicht darauf an, ob das Gebäude ein einheitliches Wirtschaftsgut darstellt oder in mehrere Wirtschaftsgüter zu untergliedern ist.
• Bei der Prüfung, ob nachträgliche Herstellungskosten in der Variante der wesentlichen Verbesserung vorliegen, ist es nicht mehr erforderlich, dass die Baumaßnahme das gesamte Gebäude betrifft.

Das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts ist rechtskräftig.

Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

Der BFH hat mit seinen Urteilen IX R 25/14 , IX R 15/15 und IX R 22/15 vom 14. Juni 2016 entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a i. V. m. § 9 Absatz 5 Satz 2 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Dazu zählen sowohl originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes i. S. d. § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB als auch Schönheitsreparaturen. Soweit der BFH bisher bei Schönheitsreparaturen einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefordert hatte (vgl. auch BFH vom 25. August 2009, BStBl 2010 II S. 125 ), hält er daran nicht mehr fest.

Der BFH hat zudem klargestellt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne von § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.

Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder sind die Grundsätze der BFH-Urteile IX R 25/14 , IX R 15/15 und IX R 22/15 – unter Beachtung des § 176 Absatz 1 Nummer 3 AO – in allen offenen Fällen anzuwenden.

Es wird jedoch nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon

• die bisherige BFH-Rechtsprechung zur Behandlung der Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten und
• die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG vorzunehmen ist,

auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bei erhöhten Absetzungen nach § 7i und § 11b EStG

In die 15 %-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind auch Aufwendungen einzubeziehen, für die eine Bescheinigung der Denkmalbehörde nach § 7i , § 11b EStG vorliegt. Bei Überschreiten der 15 %-Grenze gehören alle Aufwendungen zu den Herstellungskosten des Gebäudes und sind nach § 7 Abs. 4 EStG bzw. – soweit eine Bescheinigung der Denkmalbehörde vorliegt – nach § 7i Abs. 1 EStG abzuschreiben. Wird die 15 %-Grenze nicht überschritten, kann der Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre als Werbungskosten abgezogen werden (§ 82b Abs. 1 EStDV bzw. § 11b EStG ).

Der in der Literatur vertretenen Auffassung, die § 7i , § 11b EStG würden als Spezialnormen § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verdrängen und Aufwendungen nach § 7i , § 11b EStG und solche nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG seien nicht zusammenzurechnen (Götz in DStR 2011 S. 1017), kann nicht gefolgt werden.

§ 6 EStG ist eine Bewertungsvorschrift, welche für Erhaltungsaufwendungen in den Fällen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Umqualifizierung zu Herstellungskosten vornimmt. § 7i EStG befasst sich mit der Frage der erhöhten Abschreibung von Herstellungskosten und wurde als Spezialregelung zur Abschreibung nach § 7 EStG eingeführt. § 11b EStG schafft für Erhaltungsaufwendungen ein Wahlrecht zur Abweichung vom Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG . Demzufolge qualifiziert § 6 EStG die Art der Aufwendungen, während die §§ 7 ff. EStG und §§ 11 ff. EStG die Höhe der Abzugsfähigkeit – je nach Art der Aufwendung – regeln. Die §§ 7 ff. EStG und §§ 11 ff. EStG setzen eine bereits erfolgte Zurechnung der angefallenen Ausgaben zu den Herstellungskosten bzw. Erhaltungsaufwendungen voraus.

Auch in Kommentierungen wird davon ausgegangen, dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Bereich der Subventionsvorschriften für Denkmalschutz und Städtebau anzuwenden ist (vgl. z. B. Kulosa in Schmidt, EStG , § 6 EStG Rz. 381), bzw. eine Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Baudenkmälern genauso wie bei nicht geschützten Gebäuden vorzunehmen ist (vgl. Kleeberg in Kirchhof/Söhn, EStG , § 7i EStG Rz. B 12). Im Übrigen vertritt auch Götz abweichend zu seinem ersten Aufsatz inzwischen diese Auffassung (vgl. DStR 2012 S. 1217). OFD Frankfurt/M. v. 02.08.2012 - S 2198b A - 19 - St 215

Einbauküchen in vermieteten Wohnungen

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wird die Einbauküche als ein einheitliches Wirtschaftsgut behandelt, auch wenn diese aus mehreren Komponenten besteht. Dies liegt daran, dass die Komponenten einer Einbauküche so stark aufeinander abgestimmt sind, dass eine separate Nutzung der einzelnen Teile kaum sinnvoll möglich erscheint. Die Einbauküche ist also kein Gebäudebestandteil, auch wenn sie gegebenenfalls fest mit diesem verbunden ist. Als selbstständiges Wirtschaftsgut hat die Einbauküche auch eine eigene Nutzungsdauer von zehn Jahre.

Zumindest wenn die Einbauküche komplett erneuert wird, liegen nach Auffassung des BFH neue Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vor. Werden jedoch nur einzelne Teile der Einbauküche erneuert (z.B. Austausch des Elektroherds), liegt regelmäßig Erhaltungsaufwand vor.

Der Das FG Münster hat entschieden, dass Abfindungen, die Vermieter ihren Mietern zahlen, um sie zum Auszug aus einer Wohnung zu bewegen, die im Anschluss umfassend renoviert werden soll, nicht sofort als Werbungskosten abziehbar sind, sondern als Herstellungskosten zu behandeln sind. Diese sind im Wege der Abschreibung mit 2 oder 2,5 % jährlich abzuschreiben.
Das FG Münster hat sich in seinem Urteil vom 22.02.2023 auf § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG berufen. Danach gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden. Und zwar dann, wenn die Nettoaufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Die Richter haben im vorliegenden Fall festgestellt, dass die Abfindungen unmittelbar durch die Renovierungsmaßnahmen veranlasst waren. Dies liege daran, dass die Renovierung durch den Auszug der Mieter schneller und einfacher durchzuführen gewesen war.
Die Entscheidung des BFH ist eine wichtige Klarstellung für Vermieter, die eine Abfindung an ihre Mieter zahlen, um diese zum Auszug aus einer Wohnung zu bewegen, die im Anschluss umfassend renoviert werden soll. Vermieter sollten daher die Auffassung der Finanzverwaltung nicht akzeptieren, Einspruch einlegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen.

Der Bundesfinanzhof hat nunmehr entschieden, dass der Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf bauliche Maßnahmen an Einrichtungen des Gebäudes oder am Gebäude selbst beschränkt ist. Aufwendungen, die durch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen lediglich mitveranlasst sind, unterfallen nicht der Sonderregelung für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Abfindungen an Mieter für die vorzeitige Räumung von Wohnungen zum Zweck der Durchführung von Renovierungsmaßnahmen führen daher im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten zu einer Steuerersparnis.

Nachträgliche Schuldzinsen für Erhaltungsaufwendungen

Nachträgliche Schuldzinsen für Erhaltungsaufwendungen sind ab dem 1. Januar 2014 nur noch abzugsfähig, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Dies hat das Bundesfinanzministerium (BMF) in einem Schreiben vom 27. Juli 2015 entschieden.

Die Entscheidung des BMF basiert auf der Überlegung, dass der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den Erhaltungsaufwendungen und den Vermietungseinkünften nach dem Verkauf der Immobilie entfällt. Wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen, wird das Darlehen also nicht mehr zur Erzielung von Vermietungseinkünften verwendet. In diesem Fall sind die nachträglichen Schuldzinsen daher nicht mehr als Werbungskosten abziehbar.

Die Entscheidung des BMF gilt auch dann, wenn das Darlehen vor dem 1. Januar 2014 aufgenommen wurde. Das BMF hat jedoch entschieden, dass in diesen Fällen aus Gründen des Vertrauensschutzes die bisherige Rechtslage weiter gilt. Dies bedeutet, dass nachträgliche Schuldzinsen, die vor dem 1. Januar 2014 angefallen sind, auch dann noch als Werbungskosten abziehbar sind, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

Die Entscheidung des BMF ist eine Verschlechterung für Vermieter. Vermieter sollten daher sorgfältig prüfen, ob sie nachträgliche Schuldzinsen für Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten abziehen können.

Rechtsgrundlagen zum Thema: Herstellungskosten