Gebäude-Anschaffungskosten und Herstellungskosten berechnen (inkl. 15%-Regel)
Inhalt:
- Überblick: Anschaffungskosten, Herstellungskosten & Erhaltungsaufwand
- Anschaffungskosten berechnen (Schema + Checkliste)
- Typische Anschaffungskosten bei Immobilien (Nebenkosten)
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15%-Grenze & 3-Jahres-Frist
- Praxis-Tipps: Dokumentation & typische Fallstricke
- FAQ
- Rechtsprechung & Praxisfälle
1) Überblick: Anschaffungskosten, Herstellungskosten & Erhaltungsaufwand
Wer eine Immobilie kauft oder saniert, sollte die Kosten richtig einordnen. Denn davon hängt ab, ob Ausgaben sofort steuerlich abziehbar sind oder nur über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt werden.
Im Steuerrecht ist die Abgrenzung entscheidend:
- Anschaffungskosten (AK): Kosten für den Erwerb und die Herbeiführung der Betriebsbereitschaft (inkl. Nebenkosten) → werden in der Regel über die AfA verteilt.
- Herstellungskosten (HK): Kosten für Herstellung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserung (§ 255 Abs. 2 HGB) → Aktivierung und AfA.
- Erhaltungsaufwand: Instandhaltung/Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands → grundsätzlich sofort abziehbar (bei Vermietung als Werbungskosten, im Betriebsvermögen als Betriebsausgaben).
Definition:
Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen
betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können; dazu gehören auch Nebenkosten
und nachträgliche Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB).
Einfach gesagt: Sofortabzug wirkt sofort steuermindernd. AfA verteilt die Steuerentlastung über viele Jahre. Das kann einen großen Unterschied für Ihre Liquidität machen.
2) Anschaffungskosten berechnen (Schema + schnelle Orientierung)
Berechnungsschema (vereinfacht):
- Kaufpreis (Gebäudeanteil)
- + Erwerbsnebenkosten (z.B. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler)
- + Kosten zur Herbeiführung der Betriebsbereitschaft (z.B. behördliche Gebühren, Montage/Inbetriebnahme)
- + nachträgliche Anschaffungskosten (z.B. Erschließungsbeiträge, wenn dem Erwerb zuzuordnen)
- − Anschaffungspreisminderungen (Rabatte, Skonto, Boni)
Ergebnis: Anschaffungskosten (Gebäude) als Grundlage für AfA und ggf. die 15%-Grenze.
Anschaffungs- und Herstellungskosten Gebäude
Die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (AHK) eines Gebäudes sind die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibungen (AfA). Es ist daher wichtig, alle Anschaffungskosten für ein Gebäude genau zu erfassen, da sie bei der Berechnung der Abschreibung des Gebäudes berücksichtigt werden müssen.
Finanzierungskosten (z.B. Darlehenszinsen, Bereitstellungszinsen, Bankgebühren) zählen grundsätzlich nicht zu den Anschaffungskosten. Sie sind regelmäßig laufender Aufwand.
3) Typische Anschaffungskosten bei Immobilien (Nebenkosten-Checkliste)
Beim Immobilienkauf gehören in der Praxis häufig dazu (sofern direkt zuordenbar):
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Kaufvertragsnahe Gutachten-/Bewertungskosten (sofern Erwerbsbezug)
- Gebühren zur Herbeiführung der Betriebsbereitschaft (z.B. Genehmigungen, wenn erforderlich)
Für AfA und 15%-Prüfung ist eine saubere Aufteilung wichtig: Grund und Boden vs. Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist für viele Berechnungen maßgeblich.
4) Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15%-Grenze & 3-Jahres-Frist (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
4.1 Was bedeutet die 15%-Regel in einfachen Worten?
Wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen und die Netto-Kosten (ohne Umsatzsteuer) dafür mehr als 15% der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden) betragen, gelten diese Ausgaben steuerlich nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungskosten.
Konsequenz: Die Kosten müssen grundsätzlich aktiviert und über die Nutzungsdauer per AfA abgeschrieben werden.
4.2 Was zählt typischerweise mit?
Typischerweise zählen alle baulichen Maßnahmen im Rahmen einer Instandsetzung/Modernisierung mit, wenn sie in zeitlicher Nähe zum Erwerb durchgeführt werden. Eine pauschale Herausnahme einzelner Positionen („das ist nur Renovierung“) ist häufig schwierig, sobald die 15%-Schwelle überschritten ist.
4.3 Beispiele (zur Orientierung)
- Badmodernisierung, Erneuerung der Elektrik, Heizung oder Fenster (je nach Umfang und Einzelfall)
- Maler-/Tapezierarbeiten als Teil einer größeren Maßnahme
- Bodenbeläge im Rahmen einer umfassenden Modernisierung
Größere Sanierungen kurz nach dem Kauf sollten Sie steuerlich „mitrechnen“ – sonst droht AfA statt Sofortabzug.
5) Praxis-Tipps: Dokumentation & typische Fallstricke
5.1 Dokumentation: so vermeiden Sie Rückfragen vom Finanzamt
In der Praxis scheitert vieles an der Nachvollziehbarkeit. Hilfreich sind:
- eine Maßnahmenliste (welche Arbeiten, wann beauftragt, wann ausgeführt)
- Rechnungen mit klarer Leistungsbeschreibung (ggf. getrennte Positionen)
- Nachweise zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Besitz/Nutzen/Lasten)
- Unterlagen zur Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden vs. Gebäude)
5.2 Wann wird es „mehr als Erhaltung“?
Herstellungskosten liegen typischerweise vor, wenn Sie Substanz vermehren, die Nutzfläche erweitern oder den Standard wesentlich anheben (§ 255 Abs. 2 HGB). Bei Mischmaßnahmen kann eine Aufteilung erforderlich sein.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine individuelle Beratung. Gerade bei größeren Maßnahmen oder gemischt genutzten Gebäuden lohnt sich eine kurze steuerliche Vorprüfung.
6) FAQ
Zählt die Renovierung nach dem Kauf immer zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Nein. Maßgeblich sind nur Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren, die insgesamt mehr als 15% der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne Grund und Boden) erreichen.
Was ist der häufigste Fehler in der Praxis?
Eine unklare Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden vs. Gebäude) und fehlende Dokumentation, wann welche Leistung erbracht bzw. abgerechnet wurde.
Warum ist die Abgrenzung so wichtig?
Weil sie die steuerliche Wirkung stark verändert: Sofortabzug senkt die Steuerlast sofort, während Aktivierung und AfA die Entlastung über Jahre verteilt.
Weitere Infos + Aktuelles
Rechtsprechung & Praxisfälle (Kurzüberblick)
Je nach Fall können auch Sonderthemen (z.B. Mieterabfindungen, Brandschäden, Einbauküchen, Denkmalschutz) die Einordnung beeinflussen. Wenn Sie hier unsicher sind, lohnt sich eine kurze Einzelfallprüfung, bevor Sie größere Beträge erklären.
- Nachträgliche Herstellungskosten: Maßstab kann die betroffene Teilfläche sein (FG Niedersachsen, 15 K 17/21).
- Anschaffungsnahe HK: BFH sieht grundsätzlich weite Einbeziehung baulicher Maßnahmen (u.a. Urteile vom 14.06.2016).
- Mieterabfindung: nicht zwingend § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (BFH IX R 29/21).
- Brandschaden: Abgrenzung „Wiederherstellung“ vs. „Verbesserung“ bleibt ein Streitfeld (FG Düsseldorf 10 K 2184/20 E; BFH IX B 2/24 anhängig).
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