Gebäude Anschaffungskosten + Herstellkosten berechnen

AHK Gebäude

Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können, ferner die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten ( § 255 Abs. 1 HGB).


Mit unserem Rechner können Sie die AHK eines Gebäudes schnell & einfach berechnen:

Anschaffungs- und Herstellungskosten Gebäude

Objekt Nummer :

ANSCHAFFUNGSKOSTEN: :
 (inkl. Anschaffungsnebenkosten)    

und / oder
HERSTELLUNGSKOSTEN:
Ablösung für Einstellplätze :
Alarmanlagen :
Anschlusskosten :
Architektenhonorar :
Bauarbeiten :
Baumaterial und Baumaschinen :
Blitzschutzanlagen :
Bodenbeläge :
Decken- und Wandtäfelung :
Elektroinstallation :
Einbaumöbel und -küche :
Fahrtkosten :
Fenster und Fenstergitter :
Gartenanlagen :
Heizungsanlagen :
Malerarbeiten :
Sanitäre Installationen :
Spenglerarbeiten :
Türen :
Umzäunung :
Sonstiges :

Die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (AHK) eines Gebäudes sind die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibungen (AfA).

Ihr Browser kann die PDF Datei leider nicht darstellen: Jetzt hier downloaden.

Tipp: Hier finden Sie die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund + Boden


Anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne von § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

Ihr Browser kann die PDF Datei leider nicht darstellen: Jetzt hier downloaden.

Der BFH hat mit seinen Urteilen IX R 25/14 , IX R 15/15 und IX R 22/15 vom 14. Juni 2016 entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a i. V. m. § 9 Absatz 5 Satz 2 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Dazu zählen sowohl originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes i. S. d. § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB als auch Schönheitsreparaturen. Soweit der BFH bisher bei Schönheitsreparaturen einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefordert hatte (vgl. auch BFH vom 25. August 2009, BStBl 2010 II S. 125 ), hält er daran nicht mehr fest.

Der BFH hat zudem klargestellt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne von § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.

Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder sind die Grundsätze der BFH-Urteile IX R 25/14 , IX R 15/15 und IX R 22/15 – unter Beachtung des § 176 Absatz 1 Nummer 3 AO – in allen offenen Fällen anzuwenden.

Es wird jedoch nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon

  • die bisherige BFH-Rechtsprechung zur Behandlung der Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten und
  • die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG vorzunehmen ist,

auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde.


Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bei erhöhten Absetzungen nach § 7i und § 11b EStG

In die 15 %-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind auch Aufwendungen einzubeziehen, für die eine Bescheinigung der Denkmalbehörde nach § 7i , § 11b EStG vorliegt. Bei Überschreiten der 15 %-Grenze gehören alle Aufwendungen zu den Herstellungskosten des Gebäudes und sind nach § 7 Abs. 4 EStG bzw. – soweit eine Bescheinigung der Denkmalbehörde vorliegt – nach § 7i Abs. 1 EStG abzuschreiben. Wird die 15 %-Grenze nicht überschritten, kann der Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre als Werbungskosten abgezogen werden (§ 82b Abs. 1 EStDV bzw. § 11b EStG ).

Der in der Literatur vertretenen Auffassung, die § 7i , § 11b EStG würden als Spezialnormen § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verdrängen und Aufwendungen nach § 7i , § 11b EStG und solche nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG seien nicht zusammenzurechnen (Götz in DStR 2011 S. 1017), kann nicht gefolgt werden.

§ 6 EStG ist eine Bewertungsvorschrift, welche für Erhaltungsaufwendungen in den Fällen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Umqualifizierung zu Herstellungskosten vornimmt. § 7i EStG befasst sich mit der Frage der erhöhten Abschreibung von Herstellungskosten und wurde als Spezialregelung zur Abschreibung nach § 7 EStG eingeführt. § 11b EStG schafft für Erhaltungsaufwendungen ein Wahlrecht zur Abweichung vom Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG . Demzufolge qualifiziert § 6 EStG die Art der Aufwendungen, während die §§ 7 ff. EStG und §§ 11 ff. EStG die Höhe der Abzugsfähigkeit – je nach Art der Aufwendung – regeln. Die §§ 7 ff. EStG und §§ 11 ff. EStG setzen eine bereits erfolgte Zurechnung der angefallenen Ausgaben zu den Herstellungskosten bzw. Erhaltungsaufwendungen voraus.

Auch in Kommentierungen wird davon ausgegangen, dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Bereich der Subventionsvorschriften für Denkmalschutz und Städtebau anzuwenden ist (vgl. z. B. Kulosa in Schmidt, EStG , § 6 EStG Rz. 381), bzw. eine Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Baudenkmälern genauso wie bei nicht geschützten Gebäuden vorzunehmen ist (vgl. Kleeberg in Kirchhof/Söhn, EStG , § 7i EStG Rz. B 12). Im Übrigen vertritt auch Götz abweichend zu seinem ersten Aufsatz inzwischen diese Auffassung (vgl. DStR 2012 S. 1217). OFD Frankfurt/M. v. 02.08.2012 - S 2198b A - 19 - St 215


Zweifelsfragen zur Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten)

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Zum Anwendungsbereich der Vorschrift sowie zur Abgrenzung von der Verwaltungsanweisung gemäß BMF-Schreiben vom 18.07.2003 ( BStBl 2003 I S. 386 ; EStG -Kartei § 21 Fach 4 Nr. 3) sind folgende Auffassungen zu vertreten:

1. Sollen Aufwendungen, die zur Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit führen und für sich Anschaffungskosten sind, in die Prüfung der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einbezogen werden?

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG schließt nur Aufwendungen für Erweiterungen i. S. des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten von den zu berücksichtigenden Herstellungskosten aus. Aufwendungen für die Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit oder zur Hebung des Standards sind hiervon nicht berührt und daher in die Prüfung der 15 %-Grenze einzubeziehen.

2. Können die in die Prüfung einbezogenen Aufwendungen auch im Fall des Unterschreitens der 15 %-Grenze Anschaffungs- oder Herstellungskosten darstellen?

Aufwendungen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums getätigt werden und nach den Kriterien des BMF-Schreibens vom 18.07.2003 (a .a. O.) Anschaffungs- oder Herstellungskosten darstellen, in ihrer Summe aber die 15 %-Grenze nicht überschreiten, sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten i. S. v. § 255 HGB .

Ausnahme:

Eine Hebung des Standards ist bei Unterschreiten der 15 %-Grenze in den ersten drei Jahren nach Anschaffung nicht zu prüfen; es sei denn, es handelt sich um den Beginn einer Sanierung in Raten oder im Falle eines Erwerbs eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen hebt sich der Standard für einzelne Wohnungen (vgl. Rz. 38 des BMF-Schreibens vom 18.07.2003, a. a. O.).

3. Wie ist die Sanierung in Raten zur Hebung des Standards zu behandeln, die erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums zu Herstellungskosten i. S. der BFH-Rechtsprechung/des BMF-Schreibens führt?

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG durchgeführt werden, jedoch die 15 %-Grenze nicht überschreiten, sind auch dann als Herstellungskosten i. S. v. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB zu behandeln, wenn die endgültigen Voraussetzungen für das Vorliegen einer Sanierung in Raten (vgl. Rz. 31 des BMF-Schreibens vom 18.07.2003, a. a. O.) erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums festgestellt werden können.

4. Zeitliche Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Wie behandelt man den Fall, in dem für eine im Jahr 2002 angeschaffte Immobilie in 2004 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die für sich allein nicht die 15 %-Grenze überschreiten, jedoch zusammen mit den bereits in 2003 vorgenommenen Modernisierungsarbeiten die 15 %-Grenze übersteigen?

Die Modernisierungsmaßnahmen sind nicht als Herstellungsaufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beurteilen, weil die Vorschrift gemäß § 52 Abs. 16 S. 7 EStG erst auf Baumaßnahmen anzuwenden ist, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde und sämtlich Baumaßnahmen nach § 52 Abs. 16 S. 9 EStG als einheitliche Baumaßnahme anzusehen sind. Im geschilderten Fall wurde mit den Baumaßnahmen in 2003 begonnen, so dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG noch keine Anwendung findet.

Die Prüfung der Aufwendungen nach den Kriterien des BMF-Schreibens vom 18.07.2003 (a. a. O.) bleibt hiervon unberührt.

5. Ist die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf das Gebäude insgesamt oder aber auf die einzelnen Gebäudeteile i. S. d. R 4.2 Abs. 4 EStR zu beziehen?

Mit Urteil vom 30.07.1991 (IX R 59/89 , BStBl 1992 II, 940 ) hat der BFH zur R 157 Abs. 4 EStR 2002 entschieden, dass für die Frage der Höhe des anschaffungsnahen Aufwands auf das Gebäude insgesamt abzustellen ist, da beim Erwerb des bebauten Grundstücks ein einheitliches Wirtschaftsgut vorliegt.

Mit der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wurde an die alte Verwaltungsregelung des R 157 Abs. 4 EStR angeknüpft. Dadurch sollte sichergestellt werden, dass die bewährte Verwaltungspraxis trotz der geänderten Rechtsprechung zum Anschaffungs- und Herstellungskostenbegriff gemäß § 255 HGB fortgesetzt werden kann. Da der Wortlaut der Neuregelung ausdrücklich von dem „Gebäude” als Bezugsgröße spricht und damit in die gleiche Richtung geht wie die BFH-Rechtsprechung, ist das Urteil weiter anzuwenden.

Bei dem Erwerb von mehreren Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG ) in einem Gebäude ist hingegen – unabhängig vom Nutzungs- und Funktionszusammenhang – bereits zivilrechtlich stets von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern auszugehen. Das BFH-Urteil vom 30.07.1991 ist auf diese Fälle nicht anwendbar.

Beispiel 1 : Es wird nur die vermietete bzw. zu vermietende Wohnung eines erworbenen Mehrfamilienhauses anschaffungsnah renoviert. Die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst oder von seinen Angehörigen unentgeltlich zu Wohnzwecken genutzt. Bei Abstellung der Prüfung auf das Gesamtgebäude wird die 15 %-Grenze unterschritten, bei Vergleich nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung dagegen überschritten.

Lösung : Die Prüfung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands ist gebäudebezogen vorzunehmen, d. h. durch das Unterschreiten der 15 %-Grenze liegen hier die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht vor.

Maßgebend ist, dass die Spezialvorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Bezugsgröße für die Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands auf die Anschaffungskosten des einheitlichen Wirtschaftsguts Gebäude abstellt. Die Vorschrift schließt sowohl die in R 4.2 Abs. 4 EStR zu § 4 EStG als auch in § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG geregelte wirtschaftsguts-/wohnungsbezogene Einzelbewertung beim Gesamterwerb eines Gebäudes aus.

Beispiel 2 : Wie Beispiel 1, aber es wird nicht das Gesamtgebäude, sondern es werden die als Sondereigentum aufgeteilten drei Wohnungen (Eigentumswohnungen) erworben.

Lösung : Da es sich um den Erwerb von Sondereigentum handelt, liegen drei selbständige wirtschaftliche Einheiten vor. Da jede Eigentumswohnung aufgrund der Besonderheiten des Wohneigentumsrechts zivilrechtlich ein Gebäude darstellt und auch das EStG den Erwerb einer Eigentumswohnung mit dem Erwerb eines Gebäudes gleichstellt (vgl. § 7 Abs. 5a, § 7h Abs. 3 sowie § 7i Abs. 3 EStG), ist die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden. Dies hat zur Folge, dass bei der vermieteten Wohnung anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen.

6. Ist für die Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG hinsichtlich der Durchführung der Maßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist der Beginn, der einzelne Bauabschnitt oder der Abschluss der Baumaßnahme entscheidungserheblich?

Es sind sämtliche Baumaßnahmen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in den Dreijahreszeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des Dreijahreszeitraumes weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt werden.

Mit dieser – am Wortlaut der Vorschrift ausgerichteten Rechtsauffassung – wird verhindert, dass die gesetzliche Norm des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mittels ungerechtfertigter Gestaltungen (z. B. Hinauszögern des Abschlusses von Baumaßnahmen, verspätete Abnahme der Werkleistung, verspätete Bezahlung) umgangen werden kann.

Wird eine vor Ablauf der Dreijahresfrist begonnene Baumaßnahme erst nach Ablauf der Dreijahresfrist beendet und überschreiten die bis zum Ablauf des Dreijahreszeitraumes bereits durchgeführten Leistungen die 15 %-Grenze, so ist insoweit anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gegeben. Die nach Beendigung der Dreijahresfrist noch getätigten Leistungen dieser Baumaßnahme werden nicht in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen und unterliegen auch nicht der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG . Es ist aber zu prüfen, ob diese Maßnahme zu Herstellungskosten i. S. d. BMF-Schreibens vom 18.07.2003 (a. a. O.) führt.


7. Wie sind jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten zu behandeln, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen?

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind – unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG beruhen – nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen (vgl. H 6.4 „Anschaffungsnahe Herstellungskosten” der ESt-Hinweise bzw. BFH-Urteil vom 25.08.2009, IX R 20/08 – BStBl 2010 II, 125 ).

Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn die Arbeiten in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden (z. B. Modernisierung eines Hauses im Ganzen und von Grund auf).

Ein sachlicher Zusammenhang liegt vor, wenn die Baumaßnahmen bautechnisch ineinander greifen. Dies ist insbesondere gegeben, wenn Erhaltungsarbeiten

• Vorbedingung für die Schaffung eines betriebsbereiten Zustands oder für die Herstellungsarbeiten sind

• oder

• durch Maßnahmen, welche den betriebsbereiten Zustand schaffen, oder durch Herstellungsarbeiten veranlasst/verursacht worden sind.

8. Schönheitsreparaturen

a) Welche Maßnahmen fallen unter den Begriff „Schönheitsreparaturen”?

b) Wie sind diese Aufwendungen im Rahmen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beurteilen?

a) Schönheitsreparaturen, die nicht zu den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen (vgl. § 28 Abs. 4 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung – II. BVO), beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind.

Darunter fallen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BVO; BFH vom 25.08.2009, a. a. O.).

b) Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG gehören u. a. Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (Ausnahme: vgl. Nr. 7). In der Literatur ist umstritten, ob auch Schönheitsreparaturen in diesem Sinne jährlich üblicherweise anfallen.

Der BFH beantwortet diese Frage in seinem Urteil vom 25.08.2009 (a. a. O.) zwar nicht direkt. Er weist jedoch darauf hin, dass die Schönheitsreparaturen keine Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG darstellen. Demzufolge sind Schönheitsreparaturen grundsätzlich sofort abzugsfähig.

Fallen die Schönheitsreparaturen dagegen im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Baumaßnahme an (vgl. 7.), sind auch diese Kosten nach dem o. a. Urteil in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen.

9. Wie ist der Drei-Jahres-Zeitraum bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft im Rahmen von Gesellschafter-Beitritten zu berechnen?

Als Beginn des Drei-Jahres-Zeitraums gilt grundsätzlich der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie durch die Gesellschaft, nicht der spätere Beitritt eines neuen Gesellschafters, solange die Gesellschaftsidentität gewahrt bleibt. Für eine gesellschaftsbezogene Sicht spricht insoweit Tz. 5 des BMF-Schreibens vom 31.08.1990 – BStBl. 1990 I S. 366 (vgl. EStG -Kartei Berlin § 21 EStG Fach 5 Nr. 4 – sog. 4. Bauherren-Erlass). Danach ist bei einem geschlossenen Immobilienfonds, der in der gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit seiner Gesellschafter den Tatbestand der Einkünfteerzielung erfüllt, auf der Ebene der Gesellschaft zu entscheiden, ob Aufwendungen, die die Gesellschaft trägt, Herstellungskosten, Anschaffungskosten oder Werbungskosten sind.

Der Umstand, dass der später beitretende Gesellschafter mit seinem Beitritt die ihm anteilig zuzurechnenden Wirtschaftsgüter der Personengesellschaft „anschafft”, tritt in dieser Frage hinter den vorgenannten Gedanken zurück.

Vorstehendes gilt entsprechend bei Personengesellschaften mit Einkünften aus Gewerbebetrieb.


Instandsetzungs- und Modernisierungskosten als Herstellungskosten eines Gebäudes gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Auslegung des Begriffs „Gebäude”

Bei der Prüfung anschaffungsnahen Aufwands stellt sich die Frage, ob die in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG festgelegte 15 % – Grenze auf das Gesamtgebäude zu beziehen ist oder ob in Fällen einer unterschiedlichen Nutzung gem. R 13 Abs. 4 EStR 2003 eine wirtschaftsgut-/wohnungsbezogene Betrachtungsweise vorzunehmen ist.

Beispiel 1 : Es wird nur die vermietete bzw. zu vermietende Wohnung eines erworbenen Mehrfamilienhauses anschaffungsnah renoviert. Die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst oder von seinen Angehörigen unentgeltlich zu Wohnzwecken genutzt. Bei Abstellung der Prüfung auf das Gesamtgebäude wird die 15 % – Grenze unterschritten, bei Vergleich nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung dagegen überschritten.

Beispiel 2 : Wie Beispiel 1, aber es wird nicht das Gesamtgebäude, sondern es werden die als Sondereigentum aufgeteilten drei Wohnungen (Eigentumswohnungen) erworben.

Nach dem Ergebnis der Erörterung zwischen den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder ist hierzu folgende Auffassung zu vertreten:

Zu 1. : Die Prüfung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwandes ist gebäudebezogen vorzunehmen, d.h. durch das Unterschreiten der 15 % – Grenze liegen hier die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht vor.

Eine weitere Prüfung ist entsprechend den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 18.7.2003 – BStBl 2003 I S. 386 (EStG -Kartei Berlin § 21 EStG Fach 4 Nr. 3) vorzunehmen.

Maßgebend ist, dass die Spezialvorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Bezugsgröße für die Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands auf die Anschaffungskosten des einheitlichen Wirtschaftsguts Gebäude abstellt. Die Vorschrft schließt sowohl die in R 13 Abs. 4 EStR 2003 zu § 4 EStG als auch in § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG geregelte wirtschaftsguts-/wohnungsbezogene Einzelbewertung beim Gesamterwerb eines Gebäudes aus.

Zu 2. : Da es sich um den Erwerb von Sondereigentum handelt, liegen drei selbständige wirtschaftliche Einheiten vor. Da jede Eigentumswohnung aufgrund der Besonderheiten des Wohneigentumsrechts zivilrechtlich ein Gebäude darstellt und auch das EStG den Erwerb einer Eigentumswohnung mit dem Erwerb eines Gebäudes gleichstellt (vgl. § 7 Abs. 5a, § 7h Abs. 3 sowie § 7i Abs. 3 EStG), ist die 15 % – Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden. Dies hat zur Folge, dass bei der vermieteten Wohnung anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen.

 

 

Das könnte Sie aus dem Bereich 'Immobilien' auch interessieren:


zurück zu Steuerrechner

to Top Steuerrechner

Rechtsgrundlagen zum Thema: Herstellungskosten

EStG 
EStG § 3

EStG § 3c Anteilige Abzüge

EStG § 4 Gewinnbegriff im Allgemeinen

EStG § 5 Gewinn bei Kaufleuten und bei bestimmten anderen Gewerbetreibenden

EStG § 6 Bewertung

EStG § 6b Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter

EStG § 6c Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter bei der Ermittlung des Gewinns nach § 4 Absatz 3 oder nach Durchschnittssätzen

EStG § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung

EStG § 7a Gemeinsame Vorschriften für erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen

EStG § 7g Investitionsabzugsbeträge und Sonderabschreibungen zur Förderung kleiner und mittlerer Betriebe

EStG § 7h Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

EStG § 7i Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen

EStG § 9b

EStG § 10b Steuerbegünstigte Zwecke

EStG § 10e Steuerbegünstigung der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung im eigenen Haus

EStG § 13a Ermittlung des Gewinns aus Land- und Forstwirtschaft nach Durchschnittssätzen

EStG § 23 Private Veräußerungsgeschäfte

EStG § 32b Progressionsvorbehalt

EStG § 51 Ermächtigungen

EStG § 52 Anwendungsvorschriften

EStG § 55 Schlussvorschriften

EStG § 58 Weitere Anwendung von Rechtsvorschriften, die vor Herstellung der Einheit Deutschlands in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet gegolten haben

EStR 
EStR R 4.2 Betriebsvermögen

EStR R 4.5 Einnahmenüberschussrechnung

EStR R 4.10 Geschenke, Bewirtung, andere die Lebensführung berührende Betriebsausgaben

EStR R 5.4 Bestandsmäßige Erfassung des beweglichen Anlagevermögens

EStR R 5.7 Rückstellungen

EStR R 6.3 Herstellungskosten

EStR R 6.4 Aufwendungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

EStR R 6.5 Zuschüsse für Anlagegüter

EStR R 6.6 Übertragung stiller Reserven bei Ersatzbeschaffung

EStR R 6.8 Bewertung des Vorratsvermögens

EStR R 6.9 Bewertung nach unterstellten Verbrauchs- und Veräußerungsfolgen

EStR R 6.12 Bewertung von Entnahmen und Einlagen

EStR R 6.13 Bewertungsfreiheit für geringwertige Wirtschaftsgüter und Bildung eines Sammelpostens

EStR R 6b.2 Übertragung aufgedeckter stiller Reserven und Rücklagenbildung nach
§ 6b EStG
EStR R 6b.3 Sechs-Jahres-Frist i. S. d.
§ 6b Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG
EStR R 6c. Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter bei der Ermittlung des Gewinns nach
§ 4 Abs. 3 EStG oder nach Durchschnittssätzen
EStR R 7.3 Bemessungsgrundlage für die AfA

EStR R 7.4 Höhe der AfA

EStR R 7a. Gemeinsame Vorschriften für erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen

EStR R 7h. Erhöhte Absetzungen nach
§ 7h EStG von Aufwendungen für bestimmte Maßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
EStR R 7i. Erhöhte Absetzungen nach
§ 7i EStG von Aufwendungen für bestimmte Baumaßnahmen an Baudenkmalen
EStR R 9b. Auswirkungen der Umsatzsteuer auf die Einkommensteuer

EStR R 13.5 Ermittlung des Gewinns aus Land- und Forstwirtschaft

EStR R 14. Wechsel im Besitz von Betrieben, Teilbetrieben und Betriebsteilen

EStR R 21.1 Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand

EStR R 21.5 Behandlung von Zuschüssen

EStR R 21.6 Miteigentum und Gesamthand

EStR R 34b.1 Gewinnermittlung

EStDV 10 11c 11d 81 82a 82f 82g 82i 84
KStG 33
UStG 
UStG § 10 Bemessungsgrundlage für Lieferungen, sonstige Leistungen und innergemeinschaftliche Erwerbe

UStG § 15a Berichtigung des Vorsteuerabzugs

UStAE 
UStAE 2.5. Betrieb von Anlagen zur Energieerzeugung

UStAE 3.3. Den Lieferungen gleichgestellte Wertabgaben

UStAE 4.28.1. Lieferung bestimmter Gegenstände

UStAE 10.6. Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Wertabgaben

UStAE 10.7. Mindestbemessungsgrundlage (§ 10 Abs. 5 UStG)

UStAE 15.2c. Zuordnung von Leistungen zum Unternehmen

UStAE 15.6. Vorsteuerabzug bei Repräsentationsaufwendungen

UStAE 15.6a. Vorsteuerabzug bei teilunternehmerisch genutzten Grundstücken

UStAE 15.15. Vorsteuerabzug bei Eingangsleistungen im Zusammenhang mit unentgeltlichen Leistungen

UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

UStAE 15.23. Vorsteuerabzug und Umsatzbesteuerung bei (teil-)unternehmerisch verwendeten Fahrzeugen

UStAE 15a.1. Anwendungsgrundsätze

UStAE 15a.3. Berichtigungszeitraum nach § 15a Abs. 1 UStG

UStAE 15a.6. Berichtigung nach § 15a Abs. 3 UStG

UStAE 15a.8. Berichtigung nach § 15a Abs. 6 UStG

UStAE 15a.11. Vereinfachungen bei der Berichtigung des Vorsteuerabzugs

UStAE 15a.12. Aufzeichnungspflichten für die Berichtigung des Vorsteuerabzugs

UStAE 27.1. Übergangsvorschriften

UStAE 2.5. Betrieb von Anlagen zur Energieerzeugung

UStAE 3.3. Den Lieferungen gleichgestellte Wertabgaben

UStAE 4.28.1. Lieferung bestimmter Gegenstände

UStAE 10.6. Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Wertabgaben

UStAE 10.7. Mindestbemessungsgrundlage (§ 10 Abs. 5 UStG)

UStAE 15.2c. Zuordnung von Leistungen zum Unternehmen

UStAE 15.6. Vorsteuerabzug bei Repräsentationsaufwendungen

UStAE 15.6a. Vorsteuerabzug bei teilunternehmerisch genutzten Grundstücken

UStAE 15.15. Vorsteuerabzug bei Eingangsleistungen im Zusammenhang mit unentgeltlichen Leistungen

UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

UStAE 15.23. Vorsteuerabzug und Umsatzbesteuerung bei (teil-)unternehmerisch verwendeten Fahrzeugen

UStAE 15a.1. Anwendungsgrundsätze

UStAE 15a.3. Berichtigungszeitraum nach § 15a Abs. 1 UStG

UStAE 15a.6. Berichtigung nach § 15a Abs. 3 UStG

UStAE 15a.8. Berichtigung nach § 15a Abs. 6 UStG

UStAE 15a.11. Vereinfachungen bei der Berichtigung des Vorsteuerabzugs

UStAE 15a.12. Aufzeichnungspflichten für die Berichtigung des Vorsteuerabzugs

UStAE 27.1. Übergangsvorschriften

UStR 
UStR 24b. Den Lieferungen gleichgestellte Wertabgaben

UStR 122. Lieferung bestimmter Gegenstände

UStR 155. Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Wertabgaben

UStR 197. Vorsteuerabzug bei Repräsentationsaufwendungen

UStR 206. Vorsteuerabzug bei Eingangsleistungen im Zusammenhang mit unentgeltlichen Leistungen

UStR 214. Anwendungsgrundsätze

UStR 216. Berichtigungszeitraum nach § 15a Abs. 1 UStG

UStR 217b. Berichtigung nach § 15a Abs. 3 UStG

UStR 217d. Berichtigung nach § 15a Abs. 6 UStG

UStR 218. Vereinfachungen bei der Berichtigung des Vorsteuerabzugs

UStR 219. Aufzeichnungspflichten für die Berichtigung des Vorsteuerabzugs

UStR 282. Übergangsvorschriften

HGB 
§ 253 HGB Zugangs- und Folgebewertung

§ 255 HGB Bewertungsmaßstäbe

§ 275 HGB Gliederung

§ 284 HGB Erläuterung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

ErbStR 7.3
LStR 
R 8.1 LStR Bewertung der Sachbezüge

R 9.12 LStR Arbeitsmittel

BewG 85 89 149 190 196 202 anlage-24
EStH 4.2.3 4.4 4.5.3 4.7 5.5 5.6 5.7.3 6.3 6.4 6.5 6.6.3 6.7 6.8 6.12 6.13 6b.2 6c 7.3 7.4 7a 7h 7i 9b 10.9 13.3 15.8.3 21.1 21.2 21.5 23 25 33.1.33.4
GewStH 8.1.1
LStH 9.12 9.14
ErbStH E.7.3 B.11.4 B.189 B.190.2.1 B.190.2.2 B.190.4 B.190.8.1 B.193.7 B.195.2 B.196.2.3 B.196.2.4

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:



Steuerberater

Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Steuerberater
Schmiljanstraße 7, 12161 Berlin
(Tempelhof-Schöneberg/ Friedenau)
E-Mail: Steuerberater@steuerschroeder.de
Termine nur nach vorheriger Vereinbarung. Anfragen bitte nur per E-Mail.

Wichtiger Hinweis: Zur Zeit nehme ich keine neuen Mandanten an.


Aktuelles Steuer- und Wirtschaftsrecht:


Steuer-Newsletter Newsletter + RSS-Feed Steuerrecht RSS Feed


Buchhaltungssoftware für den PC
Buchhaltungssoftware MS-Buchhalter
Weitere Infos + Download


Buchhaltung Excel-Vorlage
Buchhaltung Excel-Vorlage
Weitere Infos + Download



Buchhaltung lernen

Buch kostenlos lesen






Steuerberatung und Steuererklärung vom Steuerberater in Berlin

Impressum, Haftungsausschluss & Datenschutz | © Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Steuerberater Berlin