Gebäude-Anschaffungskosten und Herstellungskosten berechnen: AfA, 15%-Regel und Erhaltungsaufwand

Überblick: Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

Beim Kauf, Umbau oder der Sanierung einer Immobilie ist die steuerliche Einordnung der Kosten entscheidend. Sie bestimmt, ob Aufwendungen sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar sind oder nur über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden können.

Grundregel: Anschaffungs- und Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Erhaltungsaufwand mindert dagegen regelmäßig sofort den steuerpflichtigen Überschuss oder Gewinn.

Rechner: Anschaffungskosten und 15%-Grenze berechnen

Mit dem Rechner können Sie überschlägig prüfen, wie hoch die Gebäude-Anschaffungskosten sind und ob Sanierungs- oder Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf die 15%-Grenze überschreiten.

Hinweis: Der Rechner ersetzt keine Einzelfallprüfung. Besonders bei gemischt genutzten Gebäuden, Denkmalschutz, Erstattungen, Eigentumswohnungen oder umfangreichen Sanierungen sollte die steuerliche Einordnung vorab geprüft werden.

Was gehört zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes?

Die Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dazu gehören auch Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten, soweit sie dem Gebäude zugeordnet werden können.

Berechnungsschema

• Kaufpreisanteil Gebäude
• + anteilige Erwerbsnebenkosten, z. B. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler
• + Kosten zur Herbeiführung der Betriebsbereitschaft, z. B. notwendige behördliche Gebühren oder anschaffungsbezogene Maßnahmen
• + nachträgliche Anschaffungskosten, z. B. bestimmte Erschließungsbeiträge
• − Anschaffungspreisminderungen, z. B. Kaufpreisminderung, Rabatt, Skonto oder Erstattung

Besonders wichtig: Kaufpreisaufteilung

Der Gesamtkaufpreis ist aufzuteilen in Grund und Boden und Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar und nur dieser Gebäudeanteil ist für die 15%-Grenze maßgeblich.

Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen, Bereitstellungszinsen oder Bankgebühren gehören grundsätzlich nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes. Sie sind regelmäßig laufende Werbungskosten oder Betriebsausgaben, soweit ein Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einkünften besteht.

Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Herstellungskosten

Herstellungskosten liegen insbesondere vor, wenn ein Gebäude neu hergestellt, erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Typische Fälle sind:

• Anbau, Aufstockung oder Erweiterung der Nutzfläche
• grundlegende Standardhebung, z. B. durch deutliche Verbesserung zentraler Ausstattungsbereiche
• erstmalige Schaffung einer Betriebsbereitschaft
• Umbaumaßnahmen, die zu einem anderen Wirtschaftsgut oder zu einer neuen Nutzungseinheit führen

Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand dient der Instandhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen Zustands. Beispiele sind laufende Reparaturen, der Austausch defekter Teile oder regelmäßige Wartungsarbeiten. Solche Aufwendungen sind grundsätzlich sofort abziehbar, wenn keine Aktivierungspflicht und keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen.

Gemischte Maßnahmen

In der Praxis enthalten Sanierungen häufig sowohl Herstellungskosten als auch Erhaltungsaufwand. Dann ist grundsätzlich aufzuteilen. Eine Aufteilung entfällt jedoch, wenn die gesamten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten wegen Überschreitens der 15%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15%-Regel und 3-Jahres-Frist

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen steuerlich zu Herstellungskosten umqualifiziert, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und ohne Umsatzsteuer mehr als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.

Prüfformel

Netto-Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren ÷ Gebäude-Anschaffungskosten ohne Grund und Boden × 100

Liegt das Ergebnis über 15%, sind die betroffenen Aufwendungen grundsätzlich nicht sofort abziehbar. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes.

Was wird in die 15%-Grenze einbezogen?

• Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude
• Sanitär-, Heizungs-, Elektro-, Fenster-, Dach- oder Bodenmaßnahmen, soweit sie nicht lediglich jährlich üblich anfallen
• Schönheitsreparaturen, wenn sie im Zusammenhang mit der anschaffungsnahen Sanierung stehen
• auch steuerlich begünstigte Maßnahmen, z. B. bei Denkmalschutz oder Sanierungsgebieten, soweit die Verwaltungsauffassung dies einbezieht

Was wird nicht in die 15%-Grenze einbezogen?

• Aufwendungen für Erweiterungen; diese sind regelmäßig bereits originäre Herstellungskosten
• jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten, z. B. Wartungsarbeiten
• Finanzierungskosten
• reine Anschaffungsnebenkosten
• Mieterabfindungen zur Räumung für Renovierungsmaßnahmen, soweit sie nicht Teil einer Neubau- oder Abbruchkonstellation sind

Achtung: Die 15%-Grenze ist eine Netto-Grenze. Bei Rechnungen mit Umsatzsteuer ist grundsätzlich der Betrag ohne Umsatzsteuer maßgeblich.

Beispiele zur 15%-Grenze

Beispiel 1: Grenze nicht überschritten

Beispiel 2: Grenze überschritten

Beispiel 3: Erstattung durch Versicherung oder Dritten

Erstattungen können die in die 15%-Grenze einzubeziehenden Aufwendungen mindern. Entscheidend ist die konkrete rechtliche und wirtschaftliche Zuordnung der Erstattung.

Sonderfälle: Denkmalschutz, Mieterabfindung, Brandschaden und Erstattungen

Denkmalschutz und Sanierungsgebiete

Auch Aufwendungen, die nach Sondervorschriften wie § 7h EStG, § 7i EStG, § 11a EStG oder § 11b EStG steuerlich begünstigt sein können, sind für die 15%-Grenze nicht automatisch außen vor. Nach der aktuellen Verwaltungsauffassung können sie in die Prüfung einzubeziehen sein.

Mieterabfindungen

Zahlt ein Erwerber Abfindungen an Mieter, damit Renovierungsarbeiten einfacher durchgeführt werden können, handelt es sich nicht ohne Weiteres um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der BFH hat entschieden, dass solche Zahlungen keine baulichen Maßnahmen am Gebäude sind und deshalb nicht unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen. Anders kann es sein, wenn Mieterabfindungen im Zusammenhang mit Abbruch und Neubau stehen; dann können originäre Herstellungskosten vorliegen.

Brandschaden und andere Schäden nach Erwerb

Bei Schäden, die erst nach dem Erwerb eintreten, ist die Abgrenzung besonders streitanfällig. Kosten der reinen Schadensbeseitigung können sofort abziehbar sein. Renovierungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Anschluss können dagegen in die 15%-Grenze fallen. Bei Brandschäden ist die weitere BFH-Entwicklung zu beachten.

Teilflächen und gemischte Nutzung

Bei gemischt genutzten Gebäuden oder wirtschaftlich selbständigen Gebäudeteilen kann zu prüfen sein, ob die 15%-Grenze für das Gesamtgebäude oder nur für einen abgrenzbaren Gebäudeteil zu ermitteln ist.

Checkliste für die Praxis

Für eine saubere steuerliche Einordnung sollten folgende Unterlagen und Daten vorliegen:

• Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung oder Unterlagen zur sachgerechten Aufteilung
• Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten
• Übersicht aller Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung
• Rechnungen mit klarer Leistungsbeschreibung und getrennten Positionen
• Aufstellung der Beträge netto und brutto
• Nachweise über Versicherungsleistungen, Zuschüsse oder Erstattungen
• Fotodokumentation vor, während und nach der Sanierung
• bei Denkmalschutz: Bescheinigung der zuständigen Behörde

Praxistipp: Prüfen Sie die 15%-Grenze bereits vor Beauftragung größerer Maßnahmen. Eine zeitliche oder sachliche Strukturierung der Maßnahmen kann steuerlich erhebliche Auswirkungen haben, muss aber zivilrechtlich, wirtschaftlich und tatsächlich sauber umsetzbar sein.

Aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung

BMF-Schreiben vom 26.01.2026

Das BMF hat die Verwaltungsauffassung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden neu gefasst. Das Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden und ersetzt die bisherigen BMF-Schreiben aus 2003 und 2017.

BFH-Rechtsprechung zur weiten Einbeziehung baulicher Maßnahmen

Der BFH legt den Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen weit aus. Bei Überschreiten der 15%-Grenze werden grundsätzlich sämtliche im Zusammenhang mit der anschaffungsnahen Sanierung stehenden baulichen Maßnahmen einbezogen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

BFH zu Mieterabfindungen

Nach dem BFH-Urteil vom 20.09.2022 – IX R 29/21 sind Mieterabfindungen zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen nicht schon deshalb anschaffungsnahe Herstellungskosten, weil sie mit der Sanierung wirtschaftlich zusammenhängen.

Brandschäden

Beim FG Düsseldorf war streitig, ob Aufwendungen nach einem Brandschaden sofort abzugsfähig oder anschaffungsnahe Herstellungskosten sind. Das Verfahren zeigt, dass bei Schadenereignissen nach Erwerb sorgfältig zwischen unmittelbarer Schadensbeseitigung und späterer Modernisierung zu unterscheiden ist.

FAQ: Anschaffungskosten, Herstellungskosten und 15%-Regel

Zählen Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten?

Ja, soweit sie auf den Gebäudeerwerb entfallen. Da auch Grund und Boden erworben wird, müssen die Erwerbsnebenkosten regelmäßig anteilig auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt werden.

Ist jede Renovierung nach dem Kauf automatisch anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Nein. Entscheidend ist, ob Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung netto mehr als 15% der Gebäude-Anschaffungskosten betragen. Außerdem sind originäre Herstellungskosten und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten gesondert zu behandeln.

Was passiert, wenn die 15%-Grenze erst im dritten Jahr überschritten wird?

Dann kann eine rückwirkende Korrektur früherer Steuerbescheide erforderlich werden, weil die bisher als Erhaltungsaufwand behandelten Kosten nachträglich als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen sind.

Sind Mieterabfindungen in die 15%-Grenze einzubeziehen?

Grundsätzlich nicht, wenn sie nur gezahlt werden, damit Renovierungsarbeiten durchgeführt werden können. Der BFH behandelt solche Zahlungen nicht als bauliche Maßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Bei Abbruch- und Neubaufällen ist die Einordnung gesondert zu prüfen.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar und maßgeblich für die 15%-Grenze. Eine zu niedrige oder nicht belegbare Gebäudequote kann die AfA mindern und die steuerliche Behandlung von Sanierungen verändern.

Kann ich die AfA separat berechnen?

Ja. Für die eigentliche Gebäudeabschreibung können Sie zusätzlich den AfA-Rechner nutzen: AfA bei Vermietung berechnen.

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