Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG stehen selten im Mittelpunkt der laufenden Steuerberatung. Wenn sie aber relevant werden, geht es häufig um hohe Beträge: Immobilienverkäufe, geerbte oder verschenkte Grundstücke, Kryptowährungen, Fremdwährungskonten, Gold, Schmuck oder andere Wertgegenstände.

Der entscheidende Punkt: Auch im Privatvermögen können Gewinne steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf bestimmte Fristen nicht überschritten werden. Bei Grundstücken beträgt die Frist grundsätzlich zehn Jahre, bei anderen Wirtschaftsgütern grundsätzlich ein Jahr. Für private Veräußerungsgeschäfte gilt außerdem seit dem Veranlagungszeitraum 2024 eine Freigrenze von 1.000 Euro. Gewinne bleiben nur steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt.

Das Wichtigste auf einen Blick

Private Immobilienverkäufe können steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Selbstgenutzte Immobilien können ausgenommen sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfüllt sind. Andere Wirtschaftsgüter wie Gold, Schmuck, Fremdwährungsbeträge oder Kryptowährungen können bei Verkauf innerhalb eines Jahres steuerpflichtig sein.

Wichtig ist außerdem: Die 1.000-Euro-Grenze ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften bei 999 Euro, bleibt er steuerfrei. Liegt er bei 1.000 Euro oder darüber, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Was sind private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG?

Private Veräußerungsgeschäfte sind Verkäufe von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens, bei denen Anschaffung und Veräußerung innerhalb bestimmter Fristen liegen. Erfasst werden insbesondere Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, andere Wirtschaftsgüter sowie bestimmte Fälle, in denen der Verkauf zeitlich vor dem Erwerb erfolgt.

Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, zum Beispiel Erbbaurechten, gilt die Zehnjahresfrist. Bei anderen Wirtschaftsgütern gilt grundsätzlich die Einjahresfrist. Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind ausdrücklich ausgenommen.

Grundstücke: Wann ist der Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Ein Verkauf einer privaten Immobilie ist grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das betrifft zum Beispiel vermietete Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Ferienimmobilien und Grundstücksanteile.

Entscheidend ist nicht nur der Verkaufspreis. Maßgeblich ist der steuerliche Veräußerungsgewinn. Dieser ergibt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzüglich Werbungskosten. Wurden während der Vermietung Abschreibungen steuerlich geltend gemacht, mindern diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und erhöhen dadurch den steuerpflichtigen Gewinn.

Beispiel: Vermietete Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft

Eine vermietete Eigentumswohnung wurde 2019 angeschafft. Die steuerlichen Anschaffungskosten betragen 440.000 Euro. Bis zum Verkauf wurden 42.000 Euro AfA geltend gemacht. Im Jahr 2026 wird die Wohnung für 520.000 Euro verkauft. Veräußerungskosten, etwa Makler- oder Notarkosten, betragen 15.000 Euro.

Vereinfachte Berechnung:

Position	Betrag
Verkaufspreis	520.000 Euro
abzüglich Veräußerungskosten	15.000 Euro
abzüglich fortgeführte Anschaffungskosten: 440.000 Euro minus 42.000 Euro AfA	398.000 Euro
steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn	107.000 Euro

Der Gewinn kann damit in voller Höhe der Einkommensteuer unterliegen, wenn keine Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung greift.

Steuerbefreiung bei Selbstnutzung: Wann greift die Ausnahme?

§ 23 EStG enthält eine wichtige Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien. Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Alternativ reicht eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Die Finanzverwaltung verlangt für die zweite Alternative einen zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre. Es genügt, wenn die Immobilie im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens am 31. Dezember, im Vorjahr durchgehend und im Verkaufsjahr zumindest am 1. Januar selbst genutzt wurde. Eine spätere Vermietung im Verkaufsjahr kann unschädlich sein, wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind.

Achtung: Selbstnutzung ist nicht grenzenlos

Die Steuerbefreiung bei eigenen Wohnzwecken wird in der Praxis häufig überschätzt. Der BFH verlangt, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich bewohnt wird. Eine Überlassung an Dritte genügt grundsätzlich nicht. Eine Ausnahme kann für einkommensteuerlich zu berücksichtigende Kinder gelten.

Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt nach BFH-Rechtsprechung vor, wenn die Wohnung der Mutter oder Schwiegermutter überlassen wird. Der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kann dann steuerpflichtig sein.

Auch bei Trennung und Scheidung ist Vorsicht geboten. Der BFH hat entschieden, dass der ausgezogene Ehegatte seinen Miteigentumsanteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame Kind weiter im Familienheim wohnen. Ein Verkauf des Miteigentumsanteils innerhalb der Zehnjahresfrist kann daher steuerpflichtig sein.

Unbebaute Teilfläche: Garten ist nicht immer steuerfrei

Besonders fehleranfällig ist der Verkauf einer abgetrennten Grundstücksfläche. Wird von einem selbstgenutzten Wohngrundstück ein unbebauter Teil abgetrennt und verkauft, kann die Steuerbefreiung entfallen. Der BFH sieht in der Abtrennung grundsätzlich eine Zäsur: Das neue unbebaute Grundstück ist steuerlich gesondert zu betrachten. Wird die Teilfläche gerade für Verkauf und Bebauung durch den Erwerber abgetrennt, fehlt regelmäßig der erforderliche Zusammenhang mit der eigenen Wohnnutzung.

Anschaffung, Schenkung und Erbschaft: Welche Frist gilt?

Ein entgeltlicher Erwerb ist eine Anschaffung. Bei unentgeltlichem Erwerb, also zum Beispiel bei Schenkung oder Erbschaft, beginnt die Frist nicht einfach neu. Der Erwerber tritt für Zwecke des § 23 EStG in die Anschaffungsdaten des Rechtsvorgängers ein. Hat der Schenker das Grundstück vor acht Jahren gekauft und verschenkt es heute, sind beim Beschenkten grundsätzlich bereits acht Jahre der Zehnjahresfrist „verbraucht“.

Das kann günstig sein, wenn die Frist bald abläuft. Es kann aber auch gefährlich sein, wenn der Beschenkte vorschnell verkauft und die ursprüngliche Anschaffung noch keine zehn Jahre zurückliegt.

Teilentgeltliche Übertragung: Schuldübernahme kann Steuer auslösen

Besonders praxisrelevant ist die teilentgeltliche Übertragung innerhalb der Familie. Ein typischer Fall: Eltern übertragen eine Immobilie auf ein Kind, und das Kind übernimmt noch bestehende Darlehen. Steuerlich kann die Schuldübernahme ein Entgelt sein.

Der BFH hat mit Urteil vom 11. März 2025 entschieden, dass bei einer teilentgeltlichen Übertragung eines Grundstücks im Privatvermögen eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen ist. Die Übernahme von Schulden stellt in Höhe der Schuldübernahme eine Gegenleistung dar. Das gilt auch im Rahmen des § 23 EStG.

Steuer-Tipp: Vorweggenommene Erbfolge nie ohne §-23-Prüfung

Wenn Immobilien innerhalb der Familie übertragen werden, sollte vor der Beurkundung geprüft werden, ob Darlehen übernommen, Gleichstellungsgelder gezahlt oder Wohn- und Nießbrauchsrechte vereinbart werden. Schon kleine entgeltliche Elemente können aus einer scheinbar unentgeltlichen Übertragung ein steuerlich teilentgeltliches Geschäft machen.

Nießbrauch: Neue BFH-Rechtsprechung beachten

Nießbrauchsgestaltungen sind bei Immobilienübertragungen sehr verbreitet. Steuerlich kritisch wird es, wenn der Nießbrauch gegen Entgelt abgelöst wird.

Der BFH hat mit Urteil vom 10. Oktober 2025 entschieden: Das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem vermieteten Grundstück ist beim Nießbraucher als steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu behandeln, wenn der Nießbraucher das Grundstück vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Der BFH stellte außerdem klar, dass dieser Tatbestand gegenüber § 23 EStG vorrangig sein kann.

Für die Praxis bedeutet das: Bei Verkauf einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie muss nicht nur der Eigentümer betrachtet werden. Auch der Nießbraucher kann steuerpflichtige Einkünfte erzielen, wenn er für die Aufgabe seines Rechts eine Zahlung erhält.

Andere Wirtschaftsgüter: Gold, Schmuck, Kunst und Sammlungen

Bei anderen Wirtschaftsgütern beträgt die Frist grundsätzlich ein Jahr. Darunter können zum Beispiel Edelmetalle, Schmuck, Kunstgegenstände, Sammlungen, Oldtimer oder hochwertige Luxusgegenstände fallen. Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs sind ausgenommen.

Ob ein Gegenstand des täglichen Gebrauchs vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Der Verkauf eines gebrauchten Sofas oder eines privaten Alltagsgegenstands wird regelmäßig nicht unter § 23 EStG fallen. Bei Goldbarren, Münzsammlungen, teurem Schmuck oder Kunstwerken kann die Einordnung anders aussehen.

Fremdwährungen: FIFO-Regel nicht vergessen

Auch Fremdwährungsbeträge können unter § 23 EStG fallen. Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge schreibt § 23 EStG eine FIFO-Betrachtung vor: Es wird unterstellt, dass zuerst angeschaffte Fremdwährungsbeträge zuerst veräußert wurden.

Das betrifft zum Beispiel private Fremdwährungskonten oder Verrechnungskonten in Depots. Werden US-Dollar angeschafft und innerhalb eines Jahres wieder in Euro oder eine andere Währung getauscht, können Währungsgewinne steuerpflichtig sein.

Kryptowährungen und Kryptowerte: Verkauf und Tausch können steuerpflichtig sein

Kryptowerte sind nach Auffassung des BMF „andere Wirtschaftsgüter“ im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG. Gewinne aus der Veräußerung privat gehaltener Kryptowerte können daher steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr liegt. Das BMF-Schreiben vom 6. März 2025 ersetzt und aktualisiert das frühere BMF-Schreiben vom 10. Mai 2022.

Der BFH hat bereits mit Urteil vom 14. Februar 2023 entschieden, dass virtuelle Währungen in Gestalt von Currency Token, etwa Bitcoin, Ether oder Monero, Wirtschaftsgüter im Sinne von § 23 EStG sein können. Auch der Tausch von Kryptowährungen kann eine steuerlich relevante Veräußerung sein.

Wichtig für Anleger: Nach dem BMF beginnen die Veräußerungsfristen bei Kryptowerten nach jedem Tausch neu. Wer Bitcoin in Ethereum tauscht, hat also nicht nur „umgeschichtet“, sondern steuerlich möglicherweise veräußert und neu angeschafft.

Aufzeichnungspflichten bei Kryptowerten

Gerade bei Kryptowerten scheitert die Steuererklärung häufig nicht an der Rechtsfrage, sondern an fehlender Dokumentation. Das BMF betont umfangreiche Mitwirkungs- und Aufzeichnungspflichten. Im Privatvermögen können Angaben zu Anschaffungszeitpunkt, Art und Menge der Kryptowerte, Anschaffungskosten, Veräußerungserlös, Kursen und Haltedauer erforderlich sein.

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Der Gewinn oder Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten andererseits. Bei Immobilien sind insbesondere Anschaffungsnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten, Veräußerungskosten und bisher abgezogene AfA zu berücksichtigen.

Typische Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung können zum Beispiel Maklerkosten, Notarkosten für den Verkaufsvertrag, Gutachterkosten oder Kosten für Verkaufsanzeigen sein, soweit sie dem Veräußerungsgeschäft zuzuordnen sind.

Verkauf gegen Raten, Rente oder dauernde Last

Bei Verkäufen gegen Ratenzahlung, Rente oder dauernde Last ist besondere Vorsicht geboten. Der steuerliche Gewinn, der Zinsanteil und der Zeitpunkt des Zuflusses müssen sauber getrennt werden. Bei privaten Veräußerungsgeschäften gilt grundsätzlich das Zuflussprinzip. Fließt der Kaufpreis über mehrere Jahre zu, kann die steuerliche Erfassung zeitlich verteilt oder in besonderen Konstellationen abweichend zu beurteilen sein. Dieser Bereich sollte immer im Einzelfall geprüft werden.

Verlustberücksichtigung: Verrechnung nur eingeschränkt möglich

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nicht beliebig mit Arbeitslohn, Renten, Vermietungseinkünften oder gewerblichen Einkünften verrechnet werden. § 23 EStG beschränkt den Verlustausgleich auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Nicht verrechnete Verluste können nach den gesetzlichen Regeln zurück- oder vorgetragen werden, aber ebenfalls nur gegen entsprechende Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften.

Subsidiarität: Warum § 23 EStG nicht immer greift

§ 23 EStG ist subsidiär. Das bedeutet: Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften werden anderen Einkunftsarten zugerechnet, soweit sie zu diesen gehören. Das ist wichtig, wenn ein Sachverhalt zum Beispiel vorrangig Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung auslöst.

Gerade bei Kryptohandel, Fremdwährungsgeschäften, Nießbrauchsablösungen, gewerblich geprägten Aktivitäten oder Betriebsvermögen sollte daher nie vorschnell nur § 23 EStG geprüft werden.

Achtung / Häufiger Fehler

Viele Steuerpflichtige verwechseln die Spekulationsfrist mit dem Zahlungszeitpunkt. Bei Immobilien kommt es für die Fristprüfung regelmäßig auf die maßgeblichen Anschaffungs- und Veräußerungsvorgänge an, nicht darauf, wann der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Bei Grundstücken ist zudem die notarielle Gestaltung entscheidend. Wer kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, sollte die Frist vor Unterschrift exakt prüfen lassen.

Checkliste: Was Sie vor einem privaten Verkauf prüfen sollten

1. Wann wurde das Wirtschaftsgut angeschafft?
2. Handelt es sich um ein Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht oder ein anderes Wirtschaftsgut?
3. Liegt der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist oder Einjahresfrist?
4. Wurde die Immobilie selbst genutzt?
5. Gab es Vermietung, Leerstand, Trennung, Scheidung oder Überlassung an Angehörige?
6. Wurden Darlehen übernommen oder andere Gegenleistungen vereinbart?
7. Besteht ein Nießbrauch, Wohnrecht oder eine Rentenvereinbarung?
8. Wurden AfA, Sonderabschreibungen oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt?
9. Liegen Dokumente zu Anschaffungskosten, Verkaufskosten und Werbungskosten vor?
10. Gibt es weitere private Veräußerungsgeschäfte im gleichen Jahr, die für die 1.000-Euro-Freigrenze relevant sind?

Fazit: § 23 EStG rechtzeitig vor dem Verkauf prüfen

Private Veräußerungsgeschäfte werden oft unterschätzt. Bei Immobilien, Kryptowährungen, Fremdwährungen, Gold, Schmuck und Nießbrauchsgestaltungen können erhebliche Steuerbeträge entstehen. Besonders kritisch sind Verkäufe kurz vor Fristablauf, teilentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie, Trennungsfälle, abgetrennte Grundstücksflächen und schlecht dokumentierte Kryptotransaktionen.

Die wichtigste Empfehlung lautet: Prüfen Sie § 23 EStG nicht erst bei Erstellung der Steuererklärung, sondern vor Abschluss des Vertrags. Dann lassen sich Fristen, Vertragsgestaltung, Kaufpreisaufteilung, Nießbrauchsfragen und Dokumentation noch aktiv steuern.

FAQ: Häufige Fragen zu § 23 EStG

Wann ist ein privater Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Ein privater Immobilienverkauf kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme, insbesondere wegen eigener Wohnnutzung, greift.

Wann ist der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie steuerfrei?

Der Verkauf kann steuerfrei sein, wenn die Immobilie entweder durchgehend zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Gilt die 1.000-Euro-Grenze als Freibetrag?

Nein. Es handelt sich um eine Freigrenze. Nur wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt, bleibt er steuerfrei.

Sind Kryptowährungen nach einem Jahr steuerfrei?

Bei privaten Kryptowerten gilt grundsätzlich die Einjahresfrist. Wird ein Kryptowert nach Ablauf dieser Frist veräußert, ist der Gewinn regelmäßig nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig. Im Einzelfall sind aber Betriebsvermögen, gewerblicher Handel, Token-Ausgestaltung und andere Einkunftsarten zu prüfen.

Ist der Tausch von Kryptowährungen steuerpflichtig?

Ja, der Tausch eines Kryptowerts in einen anderen Kryptowert kann eine steuerliche Veräußerung auslösen. Dadurch kann ein Gewinn oder Verlust entstehen, und für den neu erworbenen Kryptowert beginnt die Frist neu.

Was passiert bei Schenkung einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist?

Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Der Beschenkte übernimmt also für § 23 EStG grundsätzlich die Frist des Schenkers.

Kann die Übernahme eines Darlehens bei einer Schenkung steuerpflichtig sein?

Ja. Übernimmt der Erwerber Darlehen, kann dies ein Entgelt darstellen. Dann liegt möglicherweise eine teilentgeltliche Übertragung vor, die innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtige Folgen auslösen kann.

Können Verluste aus privaten Verkäufen mit dem Gehalt verrechnet werden?

Nein. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Ein Ausgleich mit Arbeitslohn oder anderen Einkünften ist grundsätzlich ausgeschlossen.

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• Immobilienverkauf und Spekulationssteuer
• Kryptowährungen in der Einkommensteuer
• Vorweggenommene Erbfolge und Immobilienübertragung

Quellenverzeichnis

• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Rechtsstand LStH 2026.
• BMF, Zweifelsfragen zur Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG, BMF-Schreiben vom 05.10.2000, BStBl I 2000, 1383, geändert durch BMF-Schreiben vom 07.02.2007 und 03.09.2019.
• BMF, Einzelfragen zur ertragsteuerrechtlichen Behandlung bestimmter Kryptowerte, BMF-Schreiben vom 06.03.2025, IV C 1 – S 2256/00042/064/043.
• BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 3/22, Steuerbarkeit von Gewinnen aus der Veräußerung von Kryptowährungen.
• BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21, private Veräußerung bei Trennung/Scheidung und fehlender eigener Wohnnutzung.
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22, Verkauf einer abgetrennten unbebauten Teilfläche eines Wohngrundstücks.
• BFH, Urteil vom 14.11.2023, IX R 13/23, keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bei Überlassung an die Mutter oder Schwiegermutter.
• BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24, teilentgeltliche Übertragung eines Grundstücks und Schuldübernahme.
• BFH, Urteil vom 10.10.2025, IX R 4/24, entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei vermietetem Grundstück.

Disclaimer

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater. Mehr Infos unter https://www.steuerschroeder.de/spekulationssteuer.htm