Worum geht es?

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 25.03.2026 entschieden: Verstirbt ein Steuerpflichtiger, der für ein selbst genutztes Baudenkmal Aufwendungen getragen und dafür Abzugsbeträge nach § 10f EStG geltend gemacht hat, können die Erben die noch nicht genutzten Abzugsbeträge grundsätzlich nicht fortführen. Das Urteil betrifft insbesondere Familien, in denen ein saniertes Denkmalobjekt vererbt wird und noch nicht alle steuerlichen Abzugsjahre ausgeschöpft sind.

Was regelt § 10f EStG?

§ 10f EStG begünstigt bestimmte Aufwendungen für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale sowie Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Vereinfacht gesagt: Wer begünstigte Aufwendungen an einem eigenen, selbst genutzten Gebäude trägt, kann diese über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich geltend machen. Nach § 10f Abs. 1 Satz 1 EStG und § 10f Abs. 2 Satz 1 EStG sind im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehbar.

Wichtig ist dabei: Die Steuerbegünstigung ist personenbezogen. Sie knüpft daran an, dass der Steuerpflichtige selbst die begünstigten Aufwendungen getragen hat und das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Der Streitfall vor dem BFH

Im entschiedenen Fall gehörte ein Baudenkmal zunächst den Eltern des Klägers jeweils zur Hälfte. Die Eltern sanierten das Gebäude umfassend. Die Denkmalschutzbehörde bestätigte Aufwendungen von insgesamt 1.421.041,70 € für Arbeiten, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Seit 2016 wurde das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt; die Eltern nahmen Abzugsbeträge nach § 10f EStG in Anspruch.

Nach dem Tod des Vaters im Jahr 2017 wurde dessen Anteil vererbt. Der Sohn wollte den auf ihn entfallenden Teil der noch nicht ausgeschöpften Abzugsbeträge fortführen. Das Finanzamt lehnte dies ab und ordnete den Abzugsbetrag nur der Mutter zu, nicht aber dem Sohn. Einspruch, Klage und Revision blieben erfolglos.

Die Entscheidung des BFH: Kein Übergang auf den Erben

Der BFH stellte klar: Der Gesamtrechtsnachfolger tritt bei § 10f EStG nicht in die Abzugsberechtigung des Erblassers ein. Zwar gehen mit dem Erbfall grundsätzlich Vermögen, Forderungen und Schulden auf den Erben über. Für steuerliche Abzugsbeträge nach § 10f EStG reicht diese Gesamtrechtsnachfolge aber nicht aus.

Der Grund: Das Einkommensteuerrecht ist grundsätzlich personenbezogen. Steuerlich abziehen kann regelmäßig nur derjenige Aufwand, der den jeweiligen Steuerpflichtigen selbst wirtschaftlich belastet hat. Der BFH knüpft damit an die Rechtsprechung des Großen Senats zum nicht vererblichen Verlustvortrag an. Bereits der Beschluss vom 17.12.2007 – GrS 2/04 hatte entschieden, dass ein nicht verbrauchter Verlustabzug des Erblassers grundsätzlich nicht auf den Erben übergeht.

Warum hilft § 11d EStDV nicht?

Der Kläger hatte sinngemäß argumentiert, dass der Erbe bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern steuerlich an die Werte des Rechtsvorgängers anknüpfen könne. Der BFH lehnte eine Übertragung dieses Gedankens auf § 10f EStG ab.

§ 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV betrifft die AfA bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern. § 10f EStG ist nach Auffassung des BFH aber keine AfA-Vorschrift, sondern gewährt Abzugsbeträge eigener Art für selbst genutzte Gebäude. Eine unmittelbare oder analoge Anwendung von § 11d EStDV kommt daher nicht in Betracht.

Gibt es eine Ausnahme für Ehegatten?

Ja, aber nur in engen Grenzen. Der BFH weist ausdrücklich darauf hin, dass § 10f Abs. 4 Satz 3 EStG in Verbindung mit § 10e Abs. 5 Satz 3 EStG für zusammenveranlagte Ehegatten eine Sonderregelung enthält. Erwirbt der überlebende Ehegatte infolge des Erbfalls einen Miteigentumsanteil hinzu, kann er die auf diesen Anteil entfallenden Abzugsbeträge weiter in bisheriger Höhe abziehen.

Diese Ausnahme gilt aber nicht allgemein für alle Erben. Sie ist nach dem BFH eine nicht verallgemeinerungsfähige Sonderregelung. Kinder, Geschwister oder andere Erben können daraus regelmäßig kein eigenes Fortführungsrecht ableiten.

Praxisbeispiel: Was bedeutet das finanziell?

Ein Steuerpflichtiger saniert ein selbst genutztes Baudenkmal. Begünstigte Aufwendungen: 120.000 €.

Nach § 10f EStG könnten jährlich bis zu 9 %, also 10.800 €, wie Sonderausgaben abgezogen werden – im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Jahren. Insgesamt wären damit bis zu 90 % der Aufwendungen über zehn Jahre begünstigt.

Verstirbt der Steuerpflichtige nach drei Abzugsjahren, sind rechnerisch noch sieben Jahre offen. Nach der BFH-Entscheidung gehen diese verbleibenden Abzugsmöglichkeiten grundsätzlich nicht auf ein erbendes Kind über. Anders kann es beim überlebenden zusammenveranlagten Ehegatten liegen, wenn die Voraussetzungen der gesetzlichen Sonderregelung erfüllt sind.

Steuer-Tipp

Wer ein selbst genutztes Baudenkmal saniert und die Steuerbegünstigung nach § 10f EStG nutzt, sollte die Nachfolge frühzeitig mitdenken. Gerade bei Ehegatten, Miteigentum, Erbengemeinschaften oder geplanten Übertragungen innerhalb der Familie kann die steuerliche Gestaltung erheblich darüber entscheiden, ob Abzugsbeträge erhalten bleiben oder endgültig untergehen.

Achtung: Häufiger Fehler

Viele Erben gehen davon aus, dass mit dem Grundstück automatisch auch alle steuerlichen Vorteile übergehen. Genau das gilt bei § 10f EStG grundsätzlich nicht. Der Erbe übernimmt zwar das Objekt, aber nicht ohne Weiteres die persönliche Abzugsberechtigung des Erblassers.

Was sollten Betroffene jetzt prüfen?

1. Wer hat die begünstigten Aufwendungen getragen?
   Entscheidend ist, welche Person wirtschaftlich belastet war.
2. Wer nutzt das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken?
   § 10f EStG setzt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im jeweiligen Kalenderjahr voraus.
3. Liegt eine Ehegattenkonstellation vor?
   Nur für zusammenveranlagte Ehegatten kann eine Fortführungsmöglichkeit bestehen.
4. Besteht Miteigentum oder eine Erbengemeinschaft?
   Bei mehreren Beteiligten ist die Zurechnung der Abzugsbeträge besonders sorgfältig zu prüfen.
5. Sind Bescheinigungen der Denkmalbehörde vollständig vorhanden?
   Ohne belastbare Bescheinigung kann die steuerliche Anerkennung gefährdet sein.

FAQ zum BFH-Urteil X R 23/24

Können Kinder die § 10f-Abzugsbeträge ihrer Eltern fortführen?

Grundsätzlich nein. Nach dem BFH gehen nicht genutzte Abzugsbeträge nach § 10f EStG grundsätzlich nicht auf erbende Kinder über.

Gilt das auch, wenn der Erbe selbst in dem Baudenkmal wohnt?

Ja. Die Eigennutzung allein reicht nicht aus. Der BFH stellt darauf ab, dass der Erblasser die Aufwendungen getragen hat und § 10f EStG keine allgemeine Fortführung durch Erben vorsieht.

Warum ist § 10f EStG nicht einfach objektbezogen?

Der BFH sieht § 10f EStG nicht als rein objektbezogene Gebäudeförderung. Die Vorschrift setzt voraus, dass der jeweilige Steuerpflichtige selbst Aufwendungen getragen hat und das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Können Ehegatten die Abzugsbeträge fortführen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Für zusammenveranlagte Ehegatten enthält § 10f Abs. 4 Satz 3 EStG in Verbindung mit § 10e Abs. 5 Satz 3 EStG eine Sonderregelung. Diese Ausnahme gilt aber nicht automatisch für andere Erben.

Was passiert mit nicht genutzten Abzugsbeträgen beim Tod?

Bei Erben außerhalb der Ehegatten-Sonderregelung gehen die verbleibenden Abzugsbeträge grundsätzlich verloren. Eine allgemeine Vererblichkeit der Abzugsmöglichkeit besteht nach dem BFH nicht.

Betrifft das Urteil auch vermietete Denkmalimmobilien?

Das Urteil betrifft § 10f EStG und damit selbst genutzte Baudenkmale beziehungsweise selbst genutzte Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Für vermietete Objekte gelten andere Vorschriften, insbesondere im Bereich der Abschreibungen; diese müssen gesondert geprüft werden.

Fazit

Das BFH-Urteil ist für Eigentümer und Erben von selbst genutzten Denkmalimmobilien von großer praktischer Bedeutung. Die Entscheidung macht deutlich: Nicht ausgeschöpfte Abzugsbeträge nach § 10f EStG sind grundsätzlich nicht vererblich.

Wer ein Baudenkmal saniert, sollte deshalb nicht nur die laufende Steueroptimierung im Blick haben, sondern auch die Nachfolgeplanung. Besonders bei Familienimmobilien, Miteigentum und Ehegattenfällen lohnt sich eine frühzeitige steuerliche Prüfung.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Vorschläge für interne Verlinkung

• Denkmalimmobilie steuerlich absetzen: Voraussetzungen nach § 10f EStG
• Immobilien vererben: Steuerliche Folgen für Erben

Quellenverzeichnis

• BFH, Urteil vom 25.03.2026 – X R 23/24, ECLI:DE:BFH:2026:U.250326.XR23.24.0; Leitsatz und Entscheidungsgründe zum Nichtübergang der Abzugsbeträge nach § 10f EStG auf den Erben.
• § 10f EStG, Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen; BMF, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Rechtsstand der Veröffentlichung.
• BFH, Beschluss des Großen Senats vom 17.12.2007 – GrS 2/04, BFHE 220, 129, BStBl II 2008, 608; Grundsätze zur Nichtvererblichkeit des verbleibenden Verlustabzugs.
• § 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge; Übergang der Erbschaft als Ganzes auf den oder die Erben.
• § 45 AO, Gesamtrechtsnachfolge im Steuerrecht; Übergang von Forderungen und Schulden aus dem Steuerschuldverhältnis.