Rechtsstand: 05.07.2026
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss häufig einen Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer feststellen lassen. Gerade bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern kann dieser Wert deutlich über dem liegen, was Erben oder Beschenkte selbst für realistisch halten. Der Bundesfinanzhof hat nun klargestellt: Die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise sind grundsätzlich maßgebend – und Gerichte prüfen sie nur eingeschränkt. Grundlage ist das BFH-Urteil vom 11.03.2026, Az. II R 6/23, veröffentlicht mit Pressemitteilung Nr. 35/26 vom 25.06.2026.
Worum ging es im Streitfall?
Im entschiedenen Fall ging es um eine ererbte Eigentumswohnung. Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert zunächst auf 170.000 Euro fest. Später holte es Vergleichspreise beim zuständigen Gutachterausschuss ein. Dieser ermittelte 20 Vergleichspreise zwischen 114.000 Euro und 254.000 Euro und kam daraus auf einen Durchschnittswert von 186.000 Euro. Das Finanzamt setzte den Wert daraufhin auf 186.000 Euro fest.
Die Erben hielten das für zu hoch. Sie wollten die Wohnung stattdessen im Sachwertverfahren mit 78.493 Euro bewertet wissen. Sie kritisierten unter anderem die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Berechnung des Durchschnittswerts. Der BFH wies die Revision jedoch zurück.
Warum sind Vergleichspreise so wichtig?
Für Wohnungseigentum ist nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG grundsätzlich das Vergleichswertverfahren vorgesehen. Dabei werden Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundstück in wertbeeinflussenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG haben die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise Vorrang.
Das bedeutet: Liegen belastbare Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vor, kann der Steuerpflichtige in der Regel nicht einfach auf das für ihn günstigere Sachwertverfahren ausweichen. Nach der BFH-Entscheidung kommt das Sachwertverfahren bei Wohnungseigentum nur in Betracht, wenn kein Vergleichswert und keine Vergleichsfaktoren vorliegen.
Was hat der BFH entschieden?
Der BFH hat entschieden, dass das Finanzgericht die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen darf. Eine gerichtliche Überprüfung ist erst veranlasst, wenn konkrete Anhaltspunkte für Fehler bestehen oder Verstöße bei der Ermittlung substantiiert vorgetragen werden.
Gerichtlich überprüfbar bleibt insbesondere, ob gesetzliche Vorgaben und Verfahrensregeln eingehalten wurden, ob die Bewertungsmethode zu den gesetzlichen Vorgaben passt, ob die relevanten Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst wurden und ob sachfremde Erwägungen eine Rolle gespielt haben. Eine vollständige „Neubewertung“ durch das Finanzgericht findet aber nicht automatisch statt.
Warum vertraut der BFH den Gutachterausschüssen?
Der BFH begründet den Vorrang der Gutachterausschüsse mit deren besonderer Sach- und Fachkenntnis, ihrer Ortsnähe und ihrer gesetzlichen Stellung. Gutachterausschüsse sind selbstständige und unabhängige Gremien. Sie erstellen unter anderem Verkehrswertgutachten, führen und werten Kaufpreissammlungen aus und ermitteln Bodenrichtwerte sowie weitere Daten zur Grundstückswertermittlung.
Für die Praxis ist wichtig: Der BFH sieht diesen Vorrang als rechtsstaatlich unbedenklich an. Auch die Beteiligung eines Vertreters der Finanzverwaltung im Gutachterausschuss ändert nach der Entscheidung nichts an der Unabhängigkeit des Gremiums.
Können Erben und Beschenkte trotzdem gegen den Immobilienwert vorgehen?
Ja – aber pauschale Einwände reichen nicht aus. Wer den vom Finanzamt angesetzten Grundbesitzwert angreifen möchte, sollte konkret darlegen, warum die Vergleichspreise fehlerhaft ermittelt wurden. Denkbar sind zum Beispiel Einwände gegen unpassende Vergleichsobjekte, falsche Grundstücksmerkmale, einen unzutreffenden Bewertungsstichtag, methodische Fehler oder unvollständig berücksichtigte wertbeeinflussende Umstände. Der BFH verlangt aber einen substantiierten Vortrag oder erkennbare konkrete Fehler.
Daneben bleibt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG möglich. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Dieser Nachweis ist nach der BFH-Entscheidung gerichtlich voll überprüfbar.
Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer hierfür bestellten bzw. zertifizierten sachverständigen Person dienen. Außerdem kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das Grundstück als Nachweis dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind.
Steuer-Tipp: Erst prüfen, dann Gutachten beauftragen
Ein Verkehrswertgutachten kann sich lohnen, wenn der festgestellte Grundbesitzwert deutlich über dem realistischen Marktwert liegt. Vorher sollte aber überschlägig geprüft werden, ob die mögliche Steuerersparnis die Gutachterkosten rechtfertigt.
Praxisbeispiel: Wird ein niedrigerer Immobilienwert von 30.000 Euro anerkannt und beträgt der rechnerisch relevante Steuersatz im Einzelfall 15 %, ergibt sich eine mögliche Steuerentlastung von 4.500 Euro. Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt dann von den Gutachterkosten, der Beweislage und der persönlichen Steuersituation ab.
Achtung: Der niedrigste Vergleichspreis ist nicht automatisch maßgeblich
Im Streitfall lagen 20 Vergleichspreise vor. Die Erben wollten sinngemäß erreichen, dass nicht der Durchschnittswert, sondern ein niedrigerer Wert angesetzt wird. Der BFH stellte jedoch klar, dass nicht ohne Weiteres der niedrigste Einzelwert aus mehreren Vergleichspreisen maßgeblich ist. Im entschiedenen Fall blieb der Durchschnittswert von 186.000 Euro bestehen.
Checkliste: Was Sie bei einer hohen Immobilienbewertung tun sollten
- Bescheid genau prüfen: Handelt es sich um einen Grundbesitzwertbescheid? Welche Immobilie, welcher Bewertungsstichtag und welches Verfahren wurden zugrunde gelegt?
- Frist im Blick behalten: Ein Einspruch gegen einen Verwaltungsakt ist grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen.
- Bewertungsverfahren nachvollziehen: Bei Wohnungseigentum ist regelmäßig das Vergleichswertverfahren maßgeblich. Prüfen Sie, ob tatsächlich Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen.
- Konkrete Fehler sammeln: Allgemeine Zweifel genügen meist nicht. Entscheidend sind konkrete Anhaltspunkte, etwa falsche Wohnfläche, unpassende Lage, erhebliche Baumängel, Rechte und Belastungen oder ein abweichender Zustand am Bewertungsstichtag.
- § 198 BewG prüfen: Wenn der tatsächliche gemeine Wert niedriger ist, kann ein qualifizierter Nachweis sinnvoll sein – etwa durch ein geeignetes Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.
FAQ zur BFH-Entscheidung
Gilt das Urteil nur für Erbschaften?
Der Streitfall betraf eine Erbschaft. Die Bewertungsregeln für Grundbesitz sind aber auch für Zwecke der Schenkungsteuer relevant, weil die Grundstücksbewertung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes erfolgt.
Kann ich eine Immobilienbewertung des Finanzamts noch angreifen?
Ja. Ein Angriff hat aber bessere Erfolgsaussichten, wenn konkrete Fehler bei der Ermittlung der Vergleichspreise oder ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden können.
Reicht es, wenn ich die Vergleichsobjekte für unpassend halte?
In der Regel nein. Nach dem BFH müssen Fehler substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sein. Bloße Zweifel an der Auswahl der Vergleichsobjekte führen nicht automatisch zu einer vollständigen gerichtlichen Neubewertung.
Muss immer ein Gutachten erstellt werden?
Nicht immer. Ein Gutachten kann aber sinnvoll sein, wenn ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden soll. Alternativ kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch ein zeitnaher Kaufpreis über das Grundstück als Nachweis dienen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Die Entscheidung stärkt die Position der Finanzverwaltung, wenn sie sich auf Vergleichspreise der Gutachterausschüsse stützt. Für Erben und Beschenkte wird es wichtiger, frühzeitig belastbare Unterlagen zu sammeln und gezielt zu prüfen, ob ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts wirtschaftlich sinnvoll ist.
Fazit
Der BFH macht deutlich: Vergleichspreise der Gutachterausschüsse sind bei der Immobilienbewertung für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer ein starkes Fundament. Finanzämter und Finanzgerichte dürfen diese Werte grundsätzlich zugrunde legen. Wer eine niedrigere Bewertung erreichen möchte, muss konkrete Fehler aufzeigen oder den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG belastbar nachweisen.
Für Erben und Beschenkte bedeutet das: Eine hohe Immobilienbewertung sollte nicht vorschnell akzeptiert werden – sie sollte aber fachlich sauber geprüft und begründet angegriffen werden.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
Quellenverzeichnis
- BFH, Urteil vom 11.03.2026, Az. II R 6/23, ECLI:DE:BFH:2026:U.110326.IIR6.23.0, „Richterliche Kontrolle der Feststellungen der Gutachterausschüsse im Vergleichswertverfahren“.
- BFH, Pressemitteilung Nr. 35/26 vom 25.06.2026 zum Urteil II R 6/23.
- § 182 BewG, Bewertung der bebauten Grundstücke, insbesondere Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4 Nr. 1.
- § 183 BewG, Bewertung im Vergleichswertverfahren, insbesondere Abs. 1 Satz 1 und Satz 2.
- § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.
- §§ 192 ff., 193 BauGB, gesetzliche Stellung und Aufgaben der Gutachterausschüsse.
- § 355 AO, Einspruchsfrist.