Ratgeber für Erben, Familien und Immobilieneigentümer
Erbschaftsteuer Immobilie: Freibeträge, Bewertung & Steuer-Tipps
Sie haben eine Immobilie geerbt oder planen die Übertragung eines Hauses zu Lebzeiten? Dann sind drei Fragen entscheidend: Wie hoch ist der steuerliche Immobilienwert?, welcher Freibetrag gilt? und greift eine Steuerbefreiung – etwa für das Familienheim? Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regeln zur Erbschaftsteuer bei Immobilien verständlich und praxisnah.
Haus geerbt: Was ist jetzt zu tun?
Mit dem Erbfall treten Erben grundsätzlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Das bedeutet: Sie übernehmen nicht nur Vermögen, sondern auch Verbindlichkeiten, Belastungen und laufende Pflichten. Bei Immobilien sollten Sie daher nicht vorschnell verkaufen, vermieten oder umfangreich sanieren.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Nachlass prüfen: Gibt es Darlehen, Grundschulden, Nießbrauchsrechte, Wohnrechte oder offene Steuerforderungen?
- Ausschlagungsfrist beachten: Eine Erbschaft kann grundsätzlich nur innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden.
- Grundbuch berichtigen: Lassen Sie klären, welche Nachweise das Grundbuchamt benötigt, etwa Erbschein oder notarielles Testament.
- Nutzung entscheiden: Selbstnutzung, Vermietung, Verkauf oder Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft?
- Steuerliche Bewertung vorbereiten: Sammeln Sie Unterlagen zu Wohnfläche, Baujahr, Modernisierung, Miete, Bodenrichtwert und Belastungen.
Wie berechnet sich die Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Die Erbschaftsteuer entsteht nicht allein wegen der Immobilie. Besteuert wird der steuerpflichtige Erwerb. Vereinfacht gilt:
Steuerlicher Immobilienwert
− abzugsfähige Schulden und Nachlassverbindlichkeiten
− persönliche Freibeträge
− sachliche Steuerbefreiungen
= steuerpflichtiger Erwerb
Auf den steuerpflichtigen Erwerb wird anschließend der Steuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.
Kurzes Beispiel
Ein Kind erbt eine vermietete Eigentumswohnung mit einem steuerlichen Wert von 650.000 €. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke kann der Wert unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG mit 90 % angesetzt werden:
| Grundbesitzwert | 650.000 € |
|---|---|
| Ansatz mit 90 % | 585.000 € |
| Persönlicher Freibetrag Kind | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 185.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I bis 300.000 € | 11 % |
| Erbschaftsteuer | 20.350 € |
Praxis-Hinweis: Das Beispiel ist vereinfacht. Vorerwerbe innerhalb von zehn Jahren, weitere Nachlassgegenstände, Pflichtteilsansprüche, Schulden, Erbfallkosten und Sonderbefreiungen können das Ergebnis verändern.
Rechner: Erbschaftsteuer und Immobilienwert schnell überschlagen.
Erbschaftssteuer Rechner
Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftsteuer?
Die persönlichen Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser oder Schenker ab. Die wichtigsten Freibeträge nach § 16 ErbStG:
| Erwerber | Freibetrag | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG |
| Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist | 400.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG |
| Enkel, wenn das vermittelnde Kind noch lebt | 200.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG |
| Eltern und Großeltern bei Erwerb von Todes wegen | 100.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG |
| Übrige Erwerber | 20.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 5 bis 7 ErbStG |
Steuersätze nach Steuerklasse
Der Steuersatz richtet sich nach § 19 ErbStG. In Steuerklasse I beginnen die Sätze bei 7 % und steigen bis 30 %. In Steuerklasse II reichen sie von 15 % bis 43 %, in Steuerklasse III von 30 % bis 50 %.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Wann bleibt eine geerbte Immobilie steuerfrei?
Die wichtigste Steuerbefreiung für private Immobilien ist das Familienheim. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder können ein selbst genutztes Familienheim unter engen Voraussetzungen steuerfrei erwerben.
Ehegatten und Lebenspartner
Erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, kann die Steuerbefreiung ohne Wert- und Flächenbegrenzung greifen, wenn die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist und grundsätzlich zehn Jahre selbst genutzt wird.
Kinder
Kinder können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben. Bei Kindern ist die Steuerbefreiung jedoch auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt. Der darüber hinausgehende Teil ist anteilig steuerpflichtig, sofern keine weiteren Befreiungen oder Freibeträge greifen.
Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie für die Erbschaftsteuer?
Für die Erbschaftsteuer ist nicht der emotionale Wert und auch nicht automatisch der Wunschpreis maßgeblich. Grundvermögen wird nach dem Bewertungsgesetz grundsätzlich mit dem gemeinen Wert bewertet. Dieser soll den Preis abbilden, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.
Die drei wichtigsten Bewertungsverfahren
| Grundstücksart | Regelverfahren | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wohnungs- und Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser | Vergleichswertverfahren; ersatzweise Sachwertverfahren | §§ 182, 183, 189 bis 191 BewG |
| Mietwohngrundstücke | Ertragswertverfahren | §§ 182, 184 bis 188 BewG |
| Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke | Ertragswertverfahren, wenn eine übliche Miete ermittelbar ist; sonst Sachwertverfahren | §§ 182, 184 bis 191 BewG |
| Sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren | §§ 182, 189 bis 191 BewG |
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Setzt das Finanzamt einen zu hohen Grundbesitzwert an, kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Als Nachweis kommt insbesondere ein Gutachten eines zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten, bestellten, zertifizierten oder akkreditierten Sachverständigen in Betracht. Auch ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann geeignet sein, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.
Rechner: Verkehrswert und Immobilienbewertung überschlagen.
Immobilienbewertung
Vermietete Wohnimmobilien: Wann gibt es den 10-%-Abschlag?
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke können nach § 13d ErbStG mit 90 % ihres Werts angesetzt werden. Praktisch entspricht das einem Abschlag von 10 %.
Begünstigt sind insbesondere bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Nicht jede Immobilie fällt automatisch darunter. Gewerblich genutzte Einheiten, Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietungsmodelle müssen gesondert geprüft werden.
Verkauf der geerbten Immobilie: Welche Steuerfalle droht?
Wird eine geerbte Immobilie verkauft, ist neben der Erbschaftsteuer auch die Einkommensteuer zu prüfen. Bei privaten Grundstücksveräußerungen gilt grundsätzlich eine Zehnjahresfrist. Für selbst genutzte Immobilien sieht § 23 EStG wichtige Ausnahmen vor.
Wichtig für Erben
- Die Besitzzeit des Erblassers wird bei unentgeltlichem Erwerb regelmäßig mitbetrachtet.
- War die Immobilie lange genug im Privatvermögen, kann der Verkauf einkommensteuerfrei sein.
- Bei Betriebsvermögen, gewerblichem Grundstückshandel oder teilentgeltlichen Übertragungen ist besondere Vorsicht geboten.
Anzeige, Erbschaftsteuererklärung und Feststellungsverfahren
Anzeigepflicht
Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist grundsätzlich binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Bei Grundbesitz bestehen besondere Mitteilungspflichten; verlassen Sie sich daher nicht allein darauf, dass Gerichte oder Notare Informationen weitergeben.
Erbschaftsteuererklärung
Die Erbschaftsteuererklärung ist abzugeben, wenn das Finanzamt sie anfordert. Die vom Finanzamt gesetzte Frist muss mindestens einen Monat betragen.
Feststellung des Grundbesitzwerts
Für Immobilien wird der Grundbesitzwert regelmäßig in einem gesonderten Feststellungsverfahren festgestellt. Zuständig ist das Lagefinanzamt. Der Feststellungsbescheid ist für die spätere Erbschaftsteuerberechnung bindend, soweit er nicht rechtzeitig angefochten wird.
Kann die Erbschaftsteuer auf Immobilien gestundet werden?
Wenn die Steuer nur durch Verkauf der geerbten Immobilie aufgebracht werden könnte, kommt eine Stundung in Betracht. § 28 ErbStG enthält hierfür besondere Regelungen, unter anderem für bestimmte Erwerbe von Grundvermögen.
Der Antrag sollte frühzeitig und gut begründet gestellt werden. Entscheidend sind Liquidität, vorhandenes weiteres Vermögen, Verwertbarkeit der Immobilie und die Frage, ob die Steuer ohne Verkauf bezahlt werden kann.
Infografik: So prüfen Sie die Erbschaftsteuer bei Immobilien
Checkliste: Was sollten Erben einer Immobilie sofort prüfen?
- Erbquote, Testament, Erbschein und mögliche Pflichtteilsansprüche klären.
- Sechs-Wochen-Frist für eine mögliche Ausschlagung prüfen.
- Darlehen, Grundschulden, Nießbrauch, Wohnrechte und Mietverträge erfassen.
- Selbstnutzung als Familienheim realistisch prüfen.
- Unterlagen für die Grundbesitzbewertung zusammenstellen.
- Frist zur Anzeige beim Finanzamt beachten.
- Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert gesondert prüfen.
- Vor Verkauf die einkommensteuerliche Spekulationsfrist prüfen.
Weitere hilfreiche Informationen und Rechner
FAQ: Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer bei Immobilien
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer für Kinder bei einer Immobilie?
Kinder gehören zur Steuerklasse I und haben grundsätzlich einen Freibetrag von 400.000 €. Nur der nach Freibetrag und Befreiungen verbleibende steuerpflichtige Erwerb wird besteuert.
Ist ein geerbtes Haus immer steuerpflichtig?
Nein. Steuerfrei kann der Erwerb insbesondere bleiben, wenn der Wert innerhalb des persönlichen Freibetrags liegt oder die Familienheim-Befreiung greift.
Wie wird eine Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?
Je nach Grundstücksart kommen Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren in Betracht. Grundlage ist der gemeine Wert nach dem Bewertungsgesetz.
Kann ich einen niedrigeren Immobilienwert nachweisen?
Ja. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann insbesondere durch ein qualifiziertes Gutachten oder einen geeigneten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag nachgewiesen werden.
Wann ist das Familienheim steuerfrei?
Die Steuerbefreiung kann greifen, wenn Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder die Immobilie unverzüglich selbst nutzen und die Nutzung grundsätzlich zehn Jahre beibehalten. Bei Kindern ist die Begünstigung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt.
Muss ich eine Erbschaft dem Finanzamt anzeigen?
Ein erbschaftsteuerlich relevanter Erwerb ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb anzuzeigen.
Kann ich die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie stunden lassen?
Eine Stundung kommt auf Antrag in Betracht, wenn die Steuer sonst nur durch Veräußerung des begünstigten Vermögens bezahlt werden könnte.
Quellenverzeichnis
- § 10 ErbStG – steuerpflichtiger Erwerb; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG – Steuerbefreiung Familienheim; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 13d ErbStG – Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 15 ErbStG – Steuerklassen; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 16 ErbStG – persönliche Freibeträge; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 19 ErbStG – Steuersätze; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 28 ErbStG – Stundung; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 31 ErbStG – Steuererklärung; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 9 BewG – gemeiner Wert; Rechtsstand: 05.07.2026.
- §§ 151, 157 BewG – gesonderte Feststellung und Bewertung von Grundbesitzwerten; Rechtsstand: 05.07.2026.
- §§ 177, 182 bis 198 BewG – Bewertung des Grundvermögens und Nachweis niedrigerer gemeiner Werte; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken; Rechtsstand: 05.07.2026.
- § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist; Rechtsstand: 05.07.2026.
