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Erbschaftssteuer & Immobilien

So hoch ist die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie. Rechner + Tipps vom Steuerberater



Haus geerbt - Was nun?

Das Erben eines Hauses stellt viele Menschen vor eine Reihe von Herausforderungen und Fragen. Ein geerbtes Haus kann sowohl ein Segen als auch eine Bürde sein, je nachdem, wie die finanzielle und emotionale Situation des Erben aussieht. In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen einen Leitfaden an die Hand geben, wie Sie nach dem Erbe eines Hauses vorgehen sollten, um die richtigen Entscheidungen zu treffen.

1. Rechtsnachfolge und Verantwortung

Mit dem Erbfall werden Sie automatisch zum neuen Eigentümer der Immobilie und übernehmen alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Dies umfasst nicht nur das Eigentum an der Immobilie selbst, sondern auch die Verantwortung für bestehende Hypotheken oder andere Belastungen.

2. Werthaltigkeit des Nachlasses prüfen

Bevor Sie weitere Schritte unternehmen, sollten Sie klären, ob der Nachlass werthaltig ist oder ob die Schulden die Vermögenswerte übersteigen. Eine überschuldete Erbschaft können Sie innerhalb einer Frist von sechs Wochen ausschlagen.


3. Entscheidung über die Nutzung der Immobilie

Überlegen Sie sich gut, was Sie mit der Immobilie machen möchten. Mögliche Optionen sind:


4. Grundbuchberichtigung

Wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie zu behalten, müssen Sie sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Dies sollte innerhalb von zwei Jahren geschehen, um Gebühren zu sparen.


5. Erbengemeinschaften

Falls Sie das Haus nicht alleine, sondern mit anderen geerbt haben, müssen Sie sich mit Ihren Miterben einigen. Eine Teilungsversteigerung sollte dabei die letzte Option sein, da sie meist mit finanziellen Verlusten verbunden ist.


6. Erbschaftsteuer

Berücksichtigen Sie mögliche Erbschaftsteuern, die auf Sie zukommen könnten. Es gibt jedoch Freibeträge und in bestimmten Fällen auch Befreiungen, z.B. bei der Selbstnutzung der Immobilie. Siehe Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf Immobilien.


7. Nichts überstürzen

Nehmen Sie sich Zeit, um alle Optionen sorgfältig abzuwägen. Eine Immobilie ist oft mit emotionalen Werten verbunden, und finanzielle Entscheidungen sollten wohlüberlegt sein.


Weiterführende Schritte

  • Einblick ins Grundbuch nehmen: Informieren Sie sich über bestehende Belastungen der Immobilie.
  • Wert der Immobilie ermitteln: Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie professionell schätzen.
  • Beratung in Anspruch nehmen: Ziehen Sie einen Anwalt, Steuerberater oder Immobilienmakler zu Rate, um die beste Entscheidung für Ihre Situation zu treffen.

Das Erben eines Hauses ist eine komplexe Angelegenheit, die sowohl rechtliche als auch finanzielle Überlegungen mit sich bringt. Mit den richtigen Informationen und gegebenenfalls professioneller Unterstützung können Sie jedoch eine Entscheidung treffen, die Ihren Bedürfnissen und Wünschen am besten entspricht.


Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf Immobilien?

Erbschaftssteuer + Immobilien

Die Höhe der Erbschaftsteuer auf Immobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann daher nicht pauschal angegeben werden. Relevant sind unter anderem der Wert der Immobilie und die Steuerklasse des Erben.

Die Bewertung von Immobilien für Erbschafts- und Schenkungsteuerzwecke ist ein komplexes Thema, das eine genaue Kenntnis der geltenden Gesetze und Bewertungsverfahren erfordert. Hier sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst, die Sie beachten sollten, wenn Sie mit der Bewertung von Immobilien im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen konfrontiert sind:

1. Der Verkehrswert als Ziel

  • Der Verkehrswert (gemeiner Wert) ist die Basis für die Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Er soll den Preis widerspiegeln, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Siehe auch Immobilienbewertung,

2. Bewertungsverfahren

  • Vergleichswertverfahren: Wird vorrangig bei Wohnimmobilien angewendet, wenn vergleichbare Verkaufspreise vorliegen.
  • Ertragswertverfahren: Kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, wobei der Wert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet wird.
  • Sachwertverfahren: Wird angewendet, wenn weder Vergleichs- noch Ertragswerte verfügbar sind, und basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie.

3. Wertgutachten eines Sachverständigen

  • Ein Wertgutachten kann genutzt werden, um einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen, falls das Finanzamt einen zu hohen Wert ansetzt.

4. Nachweis eines niedrigeren Wertes bei Veräußerung

  • Ein innerhalb eines Jahres nach Erbschaft oder Schenkung erzielter Verkaufspreis kann als Nachweis für einen niedrigeren Wert dienen.

5. 10% Wertabschlag für vermietete Wohnimmobilien

  • Vermietete Wohnimmobilien können unter bestimmten Voraussetzungen mit einem Abschlag von 10% bewertet werden.

6. Wertminderung wegen Nießbrauch, Wohnrecht oder dauernder Last

  • Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrechte mindern den Wert der Immobilie und müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden.

7. Feststellung des Grundbesitzwertes durch das Finanzamt

  • Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert gesondert fest, was zu einem Feststellungsbescheid führt. Gegen diesen Bescheid kann Einspruch eingelegt werden.

Hinweise für die Praxis

  • Die Auswahl eines erfahrenen und qualifizierten Sachverständigen ist entscheidend für die Erstellung eines akzeptierten Wertgutachtens.
  • Die frühzeitige Planung und Übertragung von Immobilien kann steuerliche Vorteile bieten und sollte in Erwägung gezogen werden.
  • Die Abzugsfähigkeit von Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit Schenkung oder Erbschaft kann finanzielle Entlastung bieten.

Berechnen Sie schnell & einfach die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die Freibeträge und den Steuersatz.

Erbschaftssteuer Rechner

Verwandtschaft zum Erblasser

Hausrat
Euro
Vermögen: Geld etc.
Euro

Selbst genutztes Wohneigentum
Euro
Quadratmeterzahl (qm)
 m²  

Immobilien (Immobilienbewertung)
Euro

Nachlassverbindlichkeiten
Euro

Tipp: Es ist jedoch zu beachten, dass die Erbschaftsteuerbelastung bis zu einem übertragenen Immobilienvermögen von € 687.500 günstiger ist als die Grunderwerbsteuerbelastung bei einem Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Bei einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % ist die Erbschaftsteuerbelastung bis zu einem Wert des übertragenen Vermögens von € 857.142 vorteilhafter als die Grunderwerbsteuerbelastung.


Erbschaftsteuer und Immobilien: Das Erbschaftsteuerrecht begünstigt große Immobilienbesitzer. Während kleinere Erbschaften schnell zu hohen Steuersätzen führen, können Erben von über 300 Wohneinheiten oft ganz von der Erbschaftsteuer befreit sein, da der Staat dies als Wohnungsunternehmen ansieht.

Beliebtheit von Immobilien bei Superreichen: Aufgrund der steuerlichen Vorteile sind Immobilien besonders bei sehr vermögenden Personen beliebt, da sie Möglichkeiten bieten, Steuern zu sparen.


Fazit

Die Bewertung von Immobilien für Erbschafts- und Schenkungsteuerzwecke erfordert ein tiefes Verständnis der relevanten Gesetze und Bewertungsverfahren. Professionelle Beratung durch qualifizierte Steuerberater kann dabei helfen, die steuerliche Belastung zu minimieren und den Bewertungsprozess effektiv zu gestalten.



Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für Kinder bei Immobilien?

Die Erbschaftssteuer für Kinder bei Immobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab. Gemäß § 15 Abs. 1 Steuerklasse I Nr. 2 ErbStG sind Kinder des Erblassers in der Steuerklasse I eingestuft. Sie haben einen Freibetrag von € 400.000 pro Kind gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG.

Bei eigengenutzten Immobilien (Familienheim) bleiben diese unter den Voraussetzungen der §§ 13 Nr. 4a, 4b, 4c ErbStG vollumfänglich erbschaft- bzw. schenkungsteuerfrei. Für fremdgenutzte Immobilien gelten die Regelungen des § 13d ErbStG, d.h. zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sind mit 90 % ihres Werts anzusetzen. Es ist jedoch zu beachten, dass Wohnungen nur soweit begünstigt sind, als die Wohnfläche der Wohnung des Erblassers nicht größer als 200 qm ist. Der darüber hinausgehende Teil des Bedarfswerts ist voll steuerpflichtig.


Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

In Deutschland kann eine geerbte Immobilie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein. Die Erbschaftsteuer, die auf geerbte Immobilien anfallen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Verwandtschaftsgrades zum Erblasser, des Wertes der Immobilie und der Nutzung der Immobilie. Hier sind die wichtigsten Punkte, die zu beachten sind:

  1. Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: Für Erben gibt es je nach ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser unterschiedliche Freibeträge. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder von 400.000 Euro, Enkelkinder von 200.000 Euro und für alle anderen Erben beträgt der Freibetrag 20.000 Euro.

  2. Selbstgenutzte Wohnimmobilie: Eine wichtige Ausnahme von der Erbschaftsteuer besteht für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Wenn ein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner die Immobilie erbt und sie unverzüglich für mindestens zehn Jahre selbst nutzt, fällt keine Erbschaftsteuer an. Für Kinder des Erblassers gilt diese Steuerbefreiung ebenfalls, sofern die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt und sie die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen.

  3. Verkauf der Immobilie: Wenn die geerbte Immobilie verkauft wird, kann unter bestimmten Bedingungen eine Steuerbefreiung für den erzielten Gewinn gelten. Wenn die Immobilie im Jahr des Erbfalls und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde oder wenn sie zwischen Erbfall und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurde, fällt keine Spekulationssteuer an.

  4. Spekulationsfrist: Für Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, muss der Gewinn versteuert werden. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf steuerfrei.

  5. Bewertung der Immobilie: Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls ist entscheidend für die Berechnung der Erbschaftsteuer. Die Bewertung erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Es ist wichtig zu beachten, dass die steuerlichen Regelungen komplex sein können und von individuellen Umständen abhängen. Daher ist es ratsam, im Falle einer Erbschaft professionellen steuerlichen Rat einzuholen, um die persönliche Steuersituation genau zu verstehen und zu klären.


Neuregelung der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer im Jahressteuergesetz 2022

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sind Änderungen im Bewertungsrecht beschlossen worden, die zu einer höheren Erbschaftsteuerbelastung für Immobilien führen können. Es können sich für die steuerliche Bewertung Wertsteigerungen von 30 % ergeben.

Die Bewertungsregeln zur Verkehrswertermittlung wurden an die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Ertrags- und Sachwertverfahren angepasst. Die Nutzungsdauer der Gebäude von 70 auf 80 Jahre erhöht, der Sachwertfaktor angepasst und der Liegenschaftszinses abgesenkt.

Wann fällt Erbschaftssteuer an und wie viel ist das? Und wie kann man die Steuer vielleicht sogar vermeiden? Erklärung auf dieser Webseite und in diesem Video.


Die Bewertung eines Hauses durch das Finanzamt im Erbfall erfolgt auf der Grundlage des Bedarfswerts und berücksichtigt verschiedene Faktoren.


Die Änderungen haben bei vielen Immobilienübertragungen keine Auswirkungen. Nicht betroffen sind die allermeisten Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Erhöhungen sind insbeondere bei Mietshäusern, Gewerbeimmobilien, gemischt genutzten Immobilien sowie Villen zu erwarten. Denn es gibt bei der Erbschaftsteuer nämlich drei unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung der Besteuerungsgrundlage:

  • Vergleichswertverfahren (für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser) -> keine größeren Änderungen zu erwarten
  • Sachwertverfahren (wenn Vergleichswerte fehlen) -> Erhöhung wegen verlängerter Nutzungsdauer und Anhebung Sachwertfaktor
  • Ertragswertverfahren (für Gewerbeimmobilien und Mietshäuser) -> Erhöhung durch längere Restnutzungsdauer und niedrigere Liegenschaftszinssätze

Tipp: Eine vorschnelle Übertragung zu alten Werten vor dem Jahreswechsel wird in vielen Fällen nicht notwendig sein und zu einer suboptimalen Steuergestaltung führen. Eine Nachfolgeplanung sollte ganzhaltig und langfristig geplant sein. Eine gute Steuergestaltung kann die die Steuerbelastung deutlich stärker beeinflussen als die Änderung der Immobilienbewertung.

Außerdem könnte eine spätere Übertragung des Immobilienvermögens günstiger sein, weil eine Steuerminderung (für alle) sich durch eine Anhebung der Erbschaftsteuerfreibeträge ergeben könnte. Die Freibeträge sind nämlich seit der Erbschaftsteuerreform 2009 unverändert beblieben, obwohl die Immobilienpreise im selben Zeitraum um 50 bis 120 % gestiegen sind. Die Erbschaftsteuerveranlagungen sind seit dem um ein Drittel und die Erbschaftsteuern um mehr als das Doppelte gestiegen. Immer mehr Erben müssen sich verschulden oder das Erbe verkaufen, um die Erbschaftsteuer zahlen zu können. Ob bzw. wie schnell eine Anhebung der Freibeträge kommt, ist allerdings noch unklar, aber sehr wahrscheinlich.

Top Erbschaftssteuer + Immobilie


Erbschaftssteuer & Immobilienbewertung

Immobilien unterliegen ebenfalls der Erbschaftssteuer. Bevor die Erbschaftssteuer berechnet wird, legt das Finanzamt den Wert der Immobilie fest. Bei der Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird das zugewendete Vermögen grundsätzlich mit dem Verkehrswert bewertet.

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Immobilienbewertung

Eingabe Mietkalkulation Ertragswert Reinertrag
Mieten
Wohnen
Wohnen €/m²
Wohnen 2 €/m²
Wohnen 3 €/m²
pro Monat absolut
Gewerbe
Gewerbe €/m²
Gewerbe 2 €/m²
Gewerbe 3 €/m²
Gewerbe 4 €/m²
pro Monat absolut
   
Parkplätze
Garagen €/Stück
Garagen 2 €/Stück
Stellplätze €/Stück
Grundstück
sonstiges
RNDJahre
Bodenwert
Brutto-Grundfläche (BGF)
Geschoßfläche
 
Schäden/Mängel
Liegenschaftszinssatz
 
Besondere Umstände%

*) Eingabe Dezimalstellen mit Komma ","


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Nach § 138 Abs. 6 BewG kann das für die Feststellung von Grundbesitzwerten zuständige Lagefinanzamt von jedem, für dessen Besteuerung eine Bedarfsbewertung erforderlich ist, die Abgabe einer Feststellungserklärung verlangen. Die für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer benötigten Grundstückswerte sind bei der Bedarfsbewertung des Bewertung des Grundvermögens auf Bewertungsstichtage ab 1.1.2009 nach den §§ 151 bis 157 (Feststellungsverfahren) und 176 bis 198 BewG sowie den Anlagen 21 bis 26 zum BewG zu ermitteln.


Bedeutung der Grundbesitzbewertung

Die Feststellung der Grundbesitzwerte nach § 151 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist ein wichtiger Prozess im deutschen Steuerrecht, insbesondere im Kontext der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Hier sind die wesentlichen Punkte zusammengefasst:

  • Zweck: Die Bewertung des Grundbesitzes ist vor allem für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer relevant. Sie kann aber auch für andere steuerliche Feststellungen erforderlich sein, wie z.B. für die Grundsteuer.
  • Grundlage: Der Grundbesitzwert wird auf Basis des gemeinen Werts ermittelt, der den Preis darstellt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der Eigenschaften und der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

Verfahren zur Feststellung des Grundbesitzwertes

  • Gesonderte Feststellung: Die Ermittlung des Grundbesitzwertes erfolgt in einem gesonderten Feststellungsverfahren. Dieses Verfahren ist notwendig, um die Werte für steuerliche Zwecke festzulegen.
  • Zuständigkeit: Das Finanzamt, das für die Festsetzung der Erbschaftsteuer oder für die entsprechende steuerliche Feststellung zuständig ist, entscheidet über die Notwendigkeit der Feststellung des Grundbesitzwertes.

Die Feststellung der Grundbesitzwerte nach § 151 BewG erfolgt gesondert und ist insbesondere für die Erbschaftsteuer relevant. Die Grundbesitzwerte sind nach den §§ 179 und 182 bis 196 BewG zu bewerten, wobei der gemeine Wert gemäß § 9 BewG zugrunde zu legen ist. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes ist erforderlich, wenn die Werte für die Erbschaftsteuer oder eine andere Feststellung im Sinne des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 BewG von Bedeutung sind. Die Entscheidung über die Bedeutung trifft das für die Festsetzung der Erbschaftsteuer oder die Feststellung nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 zuständige Finanzamt.

Die Zurechnung des Grundbesitzwertes erfolgt auf den Grundstückseigentümer, der als Inhaltsadressat benannt werden muss, da sich daraus seine verfahrensrechtlichen Rechte und Pflichten ergeben. Dies ist sowohl nach § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG zur Kennzeichnung des Verhältnisses des Grundstückeigentümers zum Feststellungsgegenstand als auch nach § 154 Abs. 1 Nr. 1 BewG als Beteiligter am Verfahren erforderlich.

Die Feststellung der Grundbesitzwerte nach § 151 BewG ist somit eine gesonderte Feststellung, die für die Erbschaftsteuer und andere relevante Feststellungen von Bedeutung ist und die auf den Grundstückseigentümer zuzurechnen ist.


Zurechnung und Bewertungsverfahren

  • Zurechnung: Der festgestellte Grundbesitzwert wird dem Grundstückseigentümer zugerechnet. Dies ist wichtig für die Bestimmung der steuerlichen Verantwortung und der Rechte und Pflichten im Verfahren.
  • Bewertungsverfahren: Für die Bewertung des Grundbesitzes können verschiedene Verfahren zur Anwendung kommen, abhängig von der Art des Grundstücks. Dazu gehören das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diese Verfahren sind in den §§ 176 bis 198 BewG detailliert geregelt.

Grundstücksarten bebauter Grundstücke und Bewertungsverfahren:

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt nach den in den §§ 176 bis 198 BewG kodifizierten Grundsätzen, unabhängig davon, ob die Grundstücke zum Betriebsvermögen gehören oder nicht. Die Grundbesitzwerte für wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens sind unter Anwendung der §§ 176 bis 198 BewG zu ermittel n. Für die Ermittlung des Grundbesitzwerts in Abhängigkeit von der jeweiligen Grundstücksart sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren anzuwenden.

Die Ermittlung des Werts einer Immobilie für die Erbschaftsteuer in Deutschland folgt spezifischen gesetzlichen Vorgaben, die im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt sind. Der Wertansatz hängt von der Art der Immobilie ab – ob es sich um ein bebautes Grundstück, ein unbebautes Grundstück, ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück oder um ein Grundstück mit einem Erbbaurecht handelt. Hier ist ein allgemeiner Überblick über die Methoden zur Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer:


1. Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden in der Regel mit dem Bodenrichtwert bewertet, der von den Gutachterausschüssen festgelegt wird. Der Bodenrichtwert spiegelt den Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche wider, basierend auf tatsächlich getätigten Verkäufen in der Umgebung.


2. Bebaute Grundstücke

Für bebaute Grundstücke gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, die je nach Nutzung und Eigenschaften des Grundstücks zur Anwendung kommen können:

  • Vergleichswertverfahren: Wenn genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind, wird der Wert anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage ermittelt.
  • Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird angewendet, wenn die Immobilie hauptsächlich zur Erzielung von Einkünften genutzt wird (z.B. Vermietung). Der Wert basiert auf dem Kapitalwert der erwarteten Nettoerträge, die die Immobilie generieren kann.
  • Sachwertverfahren: Wird vor allem bei Immobilien angewendet, bei denen weder Vergleichswerte noch Erträge eine Rolle spielen (z.B. bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern). Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen, wobei von den Herstellungskosten ausgegangen und altersbedingte Abschreibungen berücksichtigt werden.

Ein-/Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- oder Teileigentum:

- Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG ); anderenfalls:
- Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG)

Mietwohngrundstücke:

Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG)

Geschäftsgrundstücke sowie Gemischt genutzte Grundstücke:

- Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG), wenn sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt; anderenfalls:
- Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG)

Sonstige bebaute Grundstücke:

Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG)


3. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Für diese Kategorie von Grundstücken wird der Wert auf Basis des Ertragswerts ermittelt, der sich aus der potenziellen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ergibt.


4. Erbbaurechte

Das Erbbaurecht wird separat bewertet, basierend auf dem Ertragswert des Rechts, Grundstücke für einen langen Zeitraum zu nutzen.


Allgemeines Vorgehen

Das Finanzamt bestimmt den Wert der Immobilie für die Erbschaftsteuer anhand der eingereichten Unterlagen und ggf. durch Hinzuziehung von Sachverständigen. Die Bewertung erfolgt zum Zeitpunkt des Erbfalls. Erben müssen eine Erbschaftsteuererklärung abgeben, in der die Immobilie aufgeführt ist. Das Finanzamt setzt auf dieser Grundlage die Erbschaftsteuer fest.


Wichtig zu wissen

Die Bewertungsmethoden und -vorschriften können komplex sein, und es gibt zahlreiche Detailregelungen und Ausnahmen. Es ist oft ratsam, bei der Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer einen Experten, wie einen Steuerberater oder einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, zu konsultieren, um eine korrekte und optimierte Bewertung sicherzustellen.

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Steuerbefreiung für selbst genutzte Immobilie

Seit dem 1.1.2009 gilt: Die Schenkung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder einen eingetragenen Lebenspartner bleibt weiterhin steuerfrei. Die Begünstigungsregel wurde auf Erwerbe von Todes wegen erweitert. So bleibt die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an den Ehegatten oder den eingetragenen Lebenspartner steuerfrei, soweit dieser das Objekt nach Erwerb 10 Jahre lang selbst nutzt. Der Wert der Immobilien spielt keine Rolle.

Außerdem besteht eine zusätzliche Erweiterung der Steuerbefreiung auf Kinder sowie an Kinder verstorbener Kinder (das sind Enkel, deren Elternteil verstorben ist). Die Vererbung einer selbst genutzten Immobilie ist in diesen Fällen allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 qm steuerfrei. Auch hier ist weitere Voraussetzung, dass der Erwerber das Objekt 10 Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt.

Die Steuerbefreiung als Familienheim kann nur für ein einziges Objekt in Betracht kommen. Dies gilt sowohl bei gleichzeitiger Eigennutzung mehrerer Immobilien durch den Erblasser zu seinen Lebzeiten als auch im Falle zeitlich aufeinander folgender Eigennutzung verschiedener in seinem Eigentum stehender Immobilien.

Die Steuerbefreiungsvorschrift begründet kein Recht des Erben, nach dem Erbfall auszuwählen, welche von mehreren ererbten Immobilien, die vom Erblasser nacheinander zeitweise selbst genutzt worden und aufgrund zwingender Gründe jeweils wieder verlassen worden waren, als Familienheim begünstigt sein soll.

Der Auszug des Erblassers aus der bislang eigengenutzten Immobilie unter gleichzeitiger Verlegung des Lebensmittelpunkts in eine andere eigengenutzte Immobilie ist nicht mit dem Umzug in ein Senioren- oder Pflegeheim aus zwingenden gesundheitlichen Gründen gleichzustellen.

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Steuertipps Erbschafts- und Schenkungssteuer: Wie zahle ich keine Erbschaftssteuer bzw. kann sie umgehen?

Verschonungsregelungen, Steuerklassen, Freibeträge: Das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht ist kompliziert. Mit diesem Merkblatt behalten Sie den Überblick und erfahren, welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie haben, um das steuerliche Optimum herauszuholen.

Steuertipps Erbschaftsteuer
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Die Übertragung von Immobilien an Kinder oder den Lebenspartner durch Verkauf statt durch Erbschaft oder Schenkung bietet verschiedene steuerliche Vorteile. Hier sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

  1. Steuerliche Belastung bei Schenkung oder Erbschaft: Schenkungen und Erbschaften sind grundsätzlich steuerpflichtig. Obwohl es Freibeträge gibt, insbesondere für Kinder und Ehegatten, können bei hohen Immobilienwerten dennoch erhebliche Steuern anfallen.

  2. Vorteile des Verkaufs:

    • Bei einem Verkauf wird der Gewinn als Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös berechnet.
    • Wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Privatbesitz war, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.
    • Die Kinder können von erhöhten Abschreibungen auf den höheren Anschaffungskosten profitieren.
  3. Kaufpreisforderung: Wenn die Kinder nicht über ausreichendes Vermögen verfügen, um den Kaufpreis sofort zu bezahlen, kann eine Kaufpreisforderung vereinbart werden. Die Kinder können den Kaufpreis dann aus den Mieteinkünften über die Zeit abzahlen. Dies kann steuerlich vorteilhaft sein, da sich Abschreibungen und Finanzierungskosten ergänzen können.

  4. Alternative Steuergestaltungen:

    • Lebenslange Rentenzahlung: Anstelle einer Kaufpreisforderung kann auch eine lebenslange Rentenzahlung vereinbart werden.
    • Nießbrauch: Eine weitere Möglichkeit ist die Übertragung der Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Dabei behält der Übertragende das Recht, die Immobilie zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu erhalten. Der Nießbrauch senkt den Wert der Immobilie für steuerliche Zwecke, da die Empfänger keinen finanziellen Nutzen aus der Immobilie ziehen können. Bei einem späteren Erbfall bleibt das ererbte Recht zur Vermietung und die daraus resultierenden Mieteinkünfte steuerfrei.

Bei der Übertragung von Vermögen durch Erbe, Schenkung oder Nießbrauch gibt es einiges zu beachten. Wer diese sieben Tipps beachtet, kann sicherstellen, dass sein Vermögen an die gewünschten Empfänger geht und dabei möglichst wenig Steuern gezahlt werden müssen.

Hier die wichtigsten Tipps im Überblick:

  • Bilanz ziehen: Machen Sie sich vor der Übertragung Ihres Vermögens einen Überblick über den Wert Ihrer Vermögenswerte und Ihre Ziele für die Zukunft.
  • Den Wert Ihrer Immobilie kennen: Der Verkehrswert Ihrer Immobilie ist wichtig für die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
  • Gutachter beauftragen: Wenn Sie sich unsicher sind, ob der Wert Ihrer Immobilie den Freibetrag übersteigt, sollten Sie einen Gutachter beauftragen.
  • In Immobilie einziehen, um Steuern zu sparen: Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie direkt einziehen und es zehn Jahre lang bewohnen.
  • Alle zehn Jahre Schenkungen machen: Schenkungen innerhalb der Familie sind alle zehn Jahre steuerfrei.
  • Immobilien mit Steuerklausel verschenken: Steuerklauseln können verhindern, dass Sie bei einer Schenkung von Immobilien Steuern nachzahlen müssen.
  • Immobilien per Nießbrauch verschenken: Der Nießbrauch kann den Wert einer Immobilie senken und so Steuern sparen.

Zusammenfassend bietet die Übertragung von Immobilien durch Verkauf statt durch Erbschaft oder Schenkung erhebliche steuerliche Vorteile. Es gibt verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, um die steuerliche Belastung zu minimieren und gleichzeitig die Vorteile der Immobilienübertragung zu nutzen. Wichtig ist, dass Sie sich vor jeder Entscheidung von einem erfahrenen Steuerberater beraten lassen. Dieser kann Ihnen helfen, die für Sie und Ihre Familie optimale Lösung zu finden.

Steuertipp: Liegt das Erbe unter bestimmten Freigrenzen bzw. Freibeträgen, müssen für das Erbe keine Steuern gezahlt werden. Ehegatten erhalten neben dem höchsten Freibetrag von 500.000 Euro auch den Zugewinnausgleich sowie den Versorgungsfreibetrag steuerfrei erben. Jedes Kind darf bis zu 400.000 Euro erben, ohne Steuern zu zahlen. EXTRA-TIPP: Nutzen Sie die die Steuerfreibeträge doppelt: Doppelten Erbschafts bzw. Schenkungssteuer-Freibetrag nutzen.


Steuertipp: Die Erbschaftssteuer bei Immobilien lässt sich umgehen, wenn der Erblasser die Immobilie seinem hinterbliebenen Ehegatten oder seinen Kindern vererbt und der Erbe die Immobilie 10 Jahre in ihr wohnt. Der Erbe darf die Immobilie also erst nach Ablauf der zehn Jahren vermieten oder verkaufen. Auch die Schenkung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder an einen eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei.


Steuertipp: Sie können von der geerbten oder geschenkten Immobilie die bestehenden Belastungen (Kredite) abziehen. Allerdings, wenn auf einen Erwerb Steuerbefreiungen gewährt werden, sind diejenigen Schulden und Lasten nicht abzugsfähig, die mit den steuerbefreiten Vermögensgegenständen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.


Steuertipp: Bei umfangreichem Immobilienvermögen kommt die Gründung eines Wohnungsunternehmens nach § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1d) ErbStG in Frage. Von den Steuervergünstigungen nach §§ 13a und 19a ErbStG sind nach § 13b Abs. 2 Satz 1 ErbStG vermögensverwaltende Unternehmen ausgeschlossen. Ein vermögensverwaltendes Unternehmen liegt vor, wenn das Unternehmensvermögen zu mehr als 50 % aus Verwaltungsvermögen besteht. Zum Verwaltungsvermögen gehören nach § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ErbSt Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten. Nach § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1d ErbStG zählen derartige Wirtschaftsgüter dann nicht zum Verwaltungsvermögen, wenn der Hauptzweck des Unternehmens in der Vermietung von Wohnungen i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i. S. v. § 14 AO erfordert.

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Vorsicht Steuerfalle: Verkauf der Immobilie

Sofern Sie die Immbobilie verkaufen möchten, die sie geerbt oder geschenkt bekommen haben, dann prüfen Sie vorher die sog. Spekulationsfrist. Außerdem sollten Sie sicher sein, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt bzw. begründet wird. Wenn die Immobilie zu einem Betriebsvermögen gehört, dann ist der Verkauf steuerpflichtig.

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Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts bei einer Schenkung

Zwar kann bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ein niedrigerer Grundstückswert nachgewiesen werden. Das Sachverständigengutachten muss aber ordnungsgemäß erstellt worden sein: Neben der Beachtung der gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung müssen die Begutachtungsgrundlagen zutreffend erhoben und dokumentiert worden sein.


Hintergrund: Werden Grundstücke vererbt oder verschenkt, muss der Wert des Grundstücks ermittelt werden, um Erbschaft- und Schenkungsteuer festsetzen zu können. Hierzu gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, die von der Art und Nutzung des Hauses abhängig sind. Bei vermieteten Wohnimmobilien ist z. B. das Ertragswertverfahren vorgesehen. Der Steuerpflichtige hat jedoch die Möglichkeit, durch ein Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.


Streitfall: Dem Kläger wurde 2007 ein Miethaus geschenkt, das 1900 gebaut und seitdem nicht mehr saniert worden war. Für die Bemessungsgrundlage bei der Schenkungsteuer ließ der Kläger ein Sachverständigengutachten erstellen. Der Sachverständige ermittelte einen sog. Ertragswert der Immobilie von 800.000 € und zog hiervon einen Sanierungsstau in Höhe von 170.000 € ab. Den Betrag ermittelte der Gutachter im Rahmen einer Ortsbesichtigung, bei der er die Immobilie von außen und eine von 17 Wohnungen auch im Innenbereich besichtigt hatte. Das Finanzamt erkannte einen Sanierungsstau nur in Höhe von 101.000 € an und setzte den Wert für die Schenkungsteuer auf 699.000 € fest (800.000 € Ertragswert abzüglich 101.000 € Sanierungsstau).


Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Nur ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten ist für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswertes geeignet. Dies setzt zunächst voraus, dass der Gutachter die gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung beachtet; das Gutachten muss also eine methodische Qualität aufweisen.
  • Zum anderen muss der Gutachter das Grundstück einschließlich Gebäude auch besichtigen und die Grundlagen, auf die er seine Bewertung stützt, dokumentieren. Er darf sich nicht nur auf Auskünfte des Auftraggebers oder auf seine jahrelange Erfahrung stützen.
  • Im Streitfall hat der Gutachter zwar zutreffend das sog. Ertragswertverfahren angewendet, bei dem der Grundstückswert aus den Bodenpreisen und dem Mietertrag abgeleitet wird. Hierbei kann auch ein Sanierungsstau wertmindernd berücksichtigt werden. Der Gutachter hat jedoch bei der Ermittlung des Ertragswertes die erzielten Mieten zu Grunde gelegt und dann einen Sanierungsstau abgezogen. Gleichzeitig hat er darauf hingewiesen, dass nach der Sanierung höhere Mieten erzielt werden können. Insofern hat er den wegen des Instandsetzungsbedarfs vorzunehmenden Abschlag vom Ertragswert zu hoch angesetzt.
  • Außerdem hat der Gutachter nur eine einzige Wohnung, die leer stand, besichtigt, nicht aber die 16 vermieteten Wohnungen. Er konnte daher den Sanierungsbedarf für die vermieteten Wohnungen nicht feststellen, sondern hat sich insoweit nur auf die Angaben des Klägers und auf seine eigene Erfahrung verlassen. Damit sind die Begutachtungsgrundlagen nicht ausreichend erhoben und dokumentiert worden.

Hinweis: In der Praxis muss darauf geachtet werden, dass der Gutachter ordnungsgemäß arbeitet und sich das Grundstück umfassend anschaut, wenn er Bewertungsabschläge vornimmt. Der Gutachter darf sich insoweit nicht auf die Aussagen des Steuerpflichtigen stützen. Je weniger der Gutachter selbst ermittelt hat, desto niedriger ist der Nachweiswert seines Gutachtens. Wegen der Beweislast geht dies dann zu Lasten des Steuerpflichtigen.


Vermieden werden sollten auch Fehler bei der methodischen Qualität des Gutachtens. Wenn der Gutachter bereits bei der Ermittlung der Mieteinnahmen eine niedrige Miete wegen der Mängel der Immobilie ansetzt, darf er den Mangel nicht noch zusätzlich vom Mietwert abziehen.

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Erbschaftssteuererklärung + Feststellungsverfahren für Immobilien

Hier finden Sie die Steuerformulare für Ihre Erbschaftssteuererklärung sowie für die Bewertung Ihrer Immobilie.



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Feststellungsverfahren Erbschafteuer

• Alleineigentum > Übergang auf einen Erben

War der Erblasser Alleineigentümer einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes und geht sein Eigentum daran im Weg des Erwerbs durch Erbanfall nur auf einen Erben als Gesamtrechtsnachfolger über, ist der gesamte Wert der wirtschaftlichen Einheit gesondert festzustellen und dem neuen Eigentümer allein zuzurechnen.

• Miteigentum > Übergang auf einen Erben

Gehörte eine wirtschaftliche Einheit dem Erblasser zusammen mit anderen Personen und geht sein Miteigentumsanteil an der wirtschaftlichen Einheit durch Erwerb von Todes wegen nur auf eine Person über, ist der gesamte Wert der wirtschaftlichen Einheit sowie der vererbte Miteigentumsanteil gesondert festzustellen; der anteilige Wert der wirtschaftlichen Einheit ist dem neuen Eigentümer allein zuzurechnen. Die übrigen Miteigentümer sind nicht am Verfahren zu beteiligen.

Beispiel:

A besaß gemeinsam mit seiner Schwester B zu je ? ein Mietwohngrundstück. Nach seinem Tod geht der Miteigentumsanteil auf seine Ehefrau über. Bei der BWST geht eine Anfrage von der ESST nach dem Grundstückswerte ein. Die BWST hat eine gesonderte Feststellung des Grundstückswerts durchzuführen.

Die Feststellung erfolgt in drei Schritten:

Wertfeststellung für das Mietwohngrundstück im Ganzen

1.500.000 €

Wertfeststellung für den Miteigentumsanteil des A

750.000 €

Wertfeststellung für den Miteigentumsanteil der Ehefrau

750.000 €

Obwohl der Grundstückswert für das Mietwohngrundstück insgesamt festgestellt wird (1.500.000 €), ist die Miteigentümerin (Schwester B) am Verfahren nicht zu beteiligen.


Gesonderte und einheitliche Feststellung

Bei der Erbschaftsteuer ist folgenden Fällen ist die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auch einheitlich durchzuführen. In dem Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist ebenfalls der Anteil des einzelnen Erwerbers anzugeben.

• Alleineigentum > Übergang auf mehrere Erben

War der Erblasser Alleineigentümer einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes und geht das Eigentum daran durch Erwerb von Todes wegen auf mehrere Erben als Gesamtrechtsnachfolger über, ist der Wert der wirtschaftlichen Einheit diesen Personen gegenüber gesondert und einheitlich festzustellen, sofern für einen der Erben der Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer benötigt wird („materielle Steuerpflicht”). Die wirtschaftliche Einheit ist allen Miterben anteilig zuzurechnen.

Beispiel 1:

Der Erblasser hat seine Ehefrau zu ? und seine vier Kinder zu je 1 / 8 als Erben eingesetzt. Die Ehefrau erhält als Vorausvermächtnis noch Geldvermögen, so dass der Erbschaftsteuerfreibetrag bei ihr überschritten wird. Deshalb fordert die ESST für die Ehefrau einen Grundbesitzwert an. Bei den vier Kindern wird ein Grundbesitzwert nicht benötigt.

Der Grundbesitzwert ist einheitlich und gesondert wie folgt festzustellen:

Grundbesitzwert

500.000 €

Anteil der Ehefrau

1 / 2 von 500.000 €

250.000 €

Anteile für die Kinder

je 1 / 8 von 500.000

62.500 €

Beispiel 2:

Der Erblasser besaß die Grundstücke A, B und C. Jedes Grundstück bildet eine selbständige wirtschaftliche Einheit. Der Erblasser hat seine drei Kinder zu je 1 / 3 als Erben eingesetzt und weiter angeordnet, dass Kind 1 das Grundstück A, Kind 2 das Grundstück B und Kind 3 das Grundstück C erhalten soll.

Die BWST hat drei gesonderte und einheitliche Feststellungen durchzuführen. Jedem Kind ist der Wert einer jeden wirtschaftlichen Einheit zu 1 / 3 zuzurechnen. Die Teilungsanordnung des Erblassers ist bei der Grundstücksbewertung unbeachtlich. Erst bei der Zurechnung der Einheitswerte (01.01.1964) wirkt sich die Teilungsanordnung aus.

• Miteigentum > Übergang auf mehrere Erben

Gehörte eine wirtschaftliche Einheit dem Erblasser zusammen mit anderen Personen und geht sein Miteigentumsanteil an der wirtschaftlichen Einheit durch Erwerb von Todes wegen auf mehrere Personen als Gesamtrechtsnachfolger über, ist der gesamte Wert der wirtschaftlichen Einheit sowie der vererbte Miteigentumsanteil diesen Personen gegenüber gesondert und einheitlich festzustellen; der vererbte Miteigentumsanteil an der wirtschaftlichen Einheit ist allen neuen Eigentümern anteilig zuzurechnen. Die Feststellung erfolgt gegenüber allen Gesamtrechtsnachfolgern, wenn die ESST für mindestens einen Beteiligten einen Grundbesitzwert angefordert hat.

Mit einer gesonderten und einheitlichen Feststellung ist

  • der gesamte Wert der wirtschaftlichen Einheit,
  • der Wert des vererbten Miteigentumsanteils festzustellen und
  • der vererbte Miteigentumsanteil den Erben anteilig zuzurechnen.

Die anderen Miteigentümer der wirtschaftlichen Einheit sind nicht am Verfahren zu beteiligen.

Beispiel:

Der Erblasser A besaß gemeinsam mit seinen beiden Schwestern ein Mietwohngrundstück zu je 1 / 3 Miteigentumsanteil. Nach seinem Tod wird er von seinen beiden Kindern beerbt. Neben dem Miteigentumsanteil erben die Kinder weitere Vermögenswerte.

Die ESST fordert bei der BWST für beide Kinder einen Grundstückswert an.

Die BWST führt eine gesonderte und einheitliche Feststellung durch und stellt

den Wert des gesamten Grundstücks auf

2.100.000 € und

den Miteigentumsanteil des Erblassers A auf

700.000 € fest.

Der Miteigentumsanteil von 700.000 € wird den beiden Kindern je zur Hälfte mit 350.000 € zugerechnet.

Die Schwestern des Verstorbenen A sind am Feststellungsverfahren nicht zu beteiligen, obwohl sie Miteigentümer des Mietwohngrundstücks sind.

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Stundungsmöglichkeiten für die Steuer auf Grundvermögen

Bei Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien oder eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses kann die darauf entfallende Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn andernfalls zur Entrichtung der Steuer das Grundstück veräußert werden müsste. Eine Stundung ist daher ausgeschlossen, wenn der Erwerber die auf das begünstigte Vermögen entfallende Steuer entweder aus weiterem erworbenen Vermögen oder aus seinem vorhandenen Vermögen aufbringen kann.

Bei Erwerben von Todes wegen erfolgt die Stundung zinslos. Bei Schenkungen unter Lebenden sind auf den gestundeten Betrag 0,5 % Zinsen pro Monat zu entrichten.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob der Steuerpflichtige die auf den Erwerb einer Wohnung entfallende Erbschaftsteuer nur durch deren Veräußerung aufbringen kann, ist nicht der – durch die begehrte Stundung hinausgeschobene – Zeitpunkt der Fälligkeit der Erbschaftsteuer, sondern der Zeitpunkt der Steuerentstehung.

Ein Anspruch auf Stundung der Erbschaftsteuer besteht nicht, wenn zum Nachlass Geldmittel gehörten, die zur Tilgung der auf den Erwerb der Wohnung entfallenden Erbschaftsteuer ausgereicht hätten, jedoch anderweitig verwendet worden sind.

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Anzeigepflicht

Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist vom Erwerber innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis vom Erwerb dem für die Verwaltung der Erbschaftsteuer zuständigen FA schriftlich anzuzeigen. Einer Anzeige bedarf es nicht, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht oder einem deutschen Notar eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht und sich aus der Verfügung das Verhältnis des Erwerbers zum Erblasser unzweifelhaft ergibt.

Neu geregelt ist im Erbschaftsteuerreformgesetz, dass eine Anzeigepflicht in allen Fällen besteht, in denen Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften, die nicht der Anzeigepflicht nach § 33 ErbStG unterliegen oder Auslandsvermögen erworben werden. Eine Anzeigepflicht besteht in diesen Fällen also auch dann, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht oder einem deutschen Notar eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht und sich aus der Verfügung das Verhältnis des Erwerbers zum Erblasser unzweifelhaft ergibt.

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Aktuelles + weitere Infos

Erbschaftssteuer für Immobilien wird teurer

Die Erbschaftssteuer für Immobilien wird in Deutschland ab 2023 voraussichtlich teurer werden. Der Grund dafür ist eine Veränderung der Bewertungsmethoden für Immobilien.

Bisher werden Immobilien für die Erbschaftssteuer nach dem sogenannten Sachwertverfahren bewertet. Dabei wird der Wert des Grundstücks und des Gebäudes getrennt ermittelt. Der Wert des Grundstücks wird nach dem Bodenrichtwert und der Wert des Gebäudes nach dem Zeitwert ermittelt.

Derzeit liegt die mögliche Nutzungsdauer von Häusern für die Bewertung nach dem Sachwertverfahren bei 70 Jahren. Künftig soll sie auf 80 Jahre erhöht werden. Das führt dazu, dass der Zeitwert von Häusern höher wird.

Außerdem soll der Faktor, mit dem der Zeitwert multipliziert wird, von 0,9 bis 1,1 auf 1,3 bis 1,5 erhöht werden. Das führt ebenfalls zu einer höheren Bewertung von Immobilien.

Beispiel: Eine Immobilie mit einem Zeitwert von 400.000 Euro wird nach dem derzeitigen Sachwertverfahren mit 360.000 Euro bewertet. Nach der geplanten Änderung würde sie mit 600.000 Euro bewertet werden.

Dies hat zur Folge, dass die Freibeträge für die Erbschaftssteuer schneller ausgeschöpft werden. Ein Erbe mit einem Freibetrag von 400.000 Euro müsste für eine Immobilie mit einem Wert von 600.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.

Die Änderung der Bewertungsmethoden wird von der Branche kritisiert. Es wird unter anderem kritisiert, dass die Änderung zu kurzfristig erfolgt und dass sie zu einer Belastung für die Erben führt.


Steuerfreie Übertragung einer inländischen Immobilie durch ein ausländisches Vermächtnis

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Erwerb einer inländischen Immobilie durch ein ausländisches Vermächtnis steuerfrei ist, wenn weder der Erblasser noch der Begünstigte deutsche Staatsangehörige sind und beide im Ausland leben. Voraussetzung ist, dass das Vermächtnis in einem Land errichtet wurde, in dem das Vermächtnis nicht unmittelbar wirksam wird, sondern dass das Eigentum an der Immobilie erst durch eine separate Eigentumsumschreibung auf den Begünstigten übergeht.

Die Entscheidung des BFH ist zu begrüßen, da sie eine Möglichkeit eröffnet, Immobilien in Deutschland steuerfrei zu erwerben. Dies kann insbesondere für ausländische Staatsangehörige von Interesse sein, die in Deutschland Immobilien erben wollen.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Entscheidung des BFH nur für bestimmte Sachverhalte gilt. Insbesondere muss das Vermächtnis in einem Land errichtet worden sein, in dem das Vermächtnis nicht unmittelbar wirksam wird. Darüber hinaus muss das Vermächtnis notariell beurkundet werden.

Falls Sie beabsichtigen, eine inländische Immobilie durch ein ausländisches Vermächtnis zu erwerben, sollten Sie sich von einem Steuerberater beraten lassen, um sicherzustellen, dass die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit erfüllt sind.


Marktanpassungsabschlag für Miteigentumsanteil an einem Grundstück für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei der Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ein Marktanpassungsabschlag vorzunehmen ist. Dieser Abschlag soll die niedrigere Verkehrsfähigkeit eines Miteigentumsanteils abbilden.

Der Bundesfinanzhof hat sich dabei auf eine Entscheidung des Finanzgerichts Münster gestützt, das in einem vergleichbaren Fall ebenfalls einen Marktanpassungsabschlag vorgenommen hatte. Das Bundesfinanzministerium hat diese Entscheidung jedoch angefochten und den Bundesfinanzhof angerufen.

Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass das Finanzgericht Münster richtig geurteilt hat. Der Bundesfinanzhof hat dabei insbesondere darauf hingewiesen, dass ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück regelmäßig weniger wert ist als der rechnerische Anteil am gemeinen Wert des Grundstücks. Der Miteigentümer ist schließlich aufgrund der notwendigen Kompromisse mit den anderen Eigentümern in seinen Rechten eingeschränkt.

Siehe auch Schenkungssteuer und Immobilien ...


Mehr Infos + Tipps zur Erbschaftssteuer finden Sie hier ...

Mehr Infos + Tipps zur Schenkungssteuer finden Sie hier ...


Rechtsgrundlagen zum Thema: Verkehrswert

EStR 
EStR R 7.3 Bemessungsgrundlage für die AfA

EStR R 7a. Gemeinsame Vorschriften für erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen

EStR R 14. Wechsel im Besitz von Betrieben, Teilbetrieben und Betriebsteilen

EStR R 33a.1 Aufwendungen für den Unterhalt und eine etwaige Berufsausbildung

UStAE 
UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

UStR 
UStR 208. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

AEAO 
AEAO Zu § 53 Mildtätige Zwecke:

AEAO Zu § 55 Selbstlosigkeit:

HGB 
§ 590 HGB Bemessung der Vergütung

§ 591 HGB Beitrag

ErbStR 3.1 5.1 7.1
ErbStDV muster-6
BewG 188 191
EStH 4.2.15 5.5 6.2 7.3 17.4 17.7 33.1.33.4 33a.1
ErbStH E.3.1.2 E.5.1.5 E.7.4.1 E.7.4.3 E.10.7 E.10.10 E.25 B.167.3 B.177 B.179.1 B.198

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:


Alle Informationen und Angaben haben wir nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität. Diese Informationen können daher eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.


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