Nicht jede Anmietung von Hotelzimmern führt automatisch zu einer gewerbesteuerlichen Hinzurechnung

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 15. Januar 2026 – III R 28/24 entschieden, dass Aufwendungen für angemietete Hotelzimmer nicht pauschal dem Gewerbeertrag hinzugerechnet werden dürfen. Eine Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG kommt nur in Betracht, wenn die angemieteten Hotelzimmer dem sogenannten fiktiven Anlagevermögen des Unternehmens zuzuordnen wären. Ob dies der Fall ist, hängt von den konkreten betrieblichen Verhältnissen ab.

Hintergrund: Gewerbesteuerliche Hinzurechnung von Mieten

Bei der Gewerbesteuer werden bestimmte Finanzierungsanteile dem Gewinn wieder hinzugerechnet. Dazu gehören unter anderem Miet- und Pachtzinsen für die Benutzung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens.

Wichtig ist dabei: Es reicht nicht aus, dass ein Unternehmen Räume, Flächen oder Hotelzimmer anmietet. Hinzugerechnet werden können nur solche Mietaufwendungen, die sich auf Wirtschaftsgüter beziehen, die bei unterstelltem Eigentum des Unternehmens dem Anlagevermögen zuzuordnen wären.

Man spricht deshalb vom fiktiven Anlagevermögen.

Der Streitfall

Die Klägerin war eine GmbH, deren Unternehmensgegenstand insbesondere die Veranstaltung von Konferenzen, Events und Reisen war. Sie buchte im eigenen Namen unter anderem Hotelzimmer, Veranstaltungsräume, Technik und weitere Leistungen in Konferenzhotels. Diese Leistungen stellte sie ihren Kunden, also den Veranstaltern der Konferenzen und Kongresse, weiter in Rechnung.

Das Finanzamt rechnete die Mietaufwendungen dem Gewinn aus Gewerbebetrieb hinzu. Das Finanzgericht gab zunächst der Klägerin Recht und verneinte die Zuordnung der Räume zum fiktiven Anlagevermögen. Der BFH hob das Urteil jedoch auf und verwies die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Finanzgericht zurück.

Kernaussage des BFH

Der BFH stellt klar: Für die Zuordnung zum fiktiven Anlagevermögen genügt es, dass die Wirtschaftsgüter nach den tatsächlichen betrieblichen Verhältnissen objektiv und subjektiv dazu bestimmt sind, dauerhaft dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Sie müssen nicht unmittelbar dem Kerngeschäft dienen und auch nicht zwingend erforderlich sein.

Entscheidend ist also nicht allein, ob Hotelzimmer für das Angebot des Unternehmens benötigt werden. Entscheidend ist vielmehr, ob die angemieteten Hotelzimmer nach dem konkreten Geschäftskonzept dauerhaft für den betrieblichen Gebrauch vorzuhalten wären.

Wiederholte kurzfristige Anmietung reicht nicht automatisch

Besonders wichtig ist die Aussage des BFH zur wiederholten kurzfristigen Anmietung. Bei Hotelzimmern, die im Rahmen von Veranstaltungen immer wieder kurzfristig angemietet werden, kommt eine Hinzurechnung nur dann in Betracht, wenn nach den besonderen betrieblichen Verhältnissen solche Immobilien ständig für den betrieblichen Gebrauch vorzuhalten sind.

Zusätzlich muss es sich entweder immer wieder um dieselben Unterkünfte handeln oder die jeweils kurzzeitig angemieteten Immobilien müssen untereinander austauschbar sein. Dabei ist auch die Lage der Immobilien zu berücksichtigen.

Die Lage der Hotelzimmer ist regelmäßig wichtig

Der BFH betont ausdrücklich, dass bei Immobilien die Lage regelmäßig ein wesentliches Merkmal ist. Es reicht daher nicht, nur darauf abzustellen, ob bundesweit oder weltweit irgendwie vergleichbare Hotelzimmer benötigt werden.

Vielmehr ist zu prüfen, ob das Unternehmen immer wieder Unterkünfte in derselben Lage, im selben Einzugsbereich oder im Umkreis eines bestimmten Ortes benötigt. Nur dann kann die wiederholte kurzfristige Anmietung wirtschaftlich einer dauerhaften Vorhaltung gleichkommen.

Kundensicht ist nicht entscheidend

Der BFH stellt außerdem klar, dass für die Frage, ob angemietete Hotelzimmer dauerhaft dem Geschäftsbetrieb dienen sollen, die Kundensicht ohne Bedeutung ist. Maßgeblich ist nicht, wie der Kunde die Leistung wahrnimmt oder welches Produkt ihm angeboten wird. Entscheidend sind die betrieblichen Verhältnisse des anmietenden Unternehmens.

Keine generelle Ausnahme für Hotelzimmermieten

Das Urteil bedeutet nicht, dass Hotelzimmermieten niemals hinzugerechnet werden. Umgekehrt bedeutet es aber auch nicht, dass jede Hotelzimmeranmietung automatisch hinzurechnungspflichtig ist.

Der BFH weist ausdrücklich darauf hin, dass er einer pauschalen Sichtweise nicht folgt. Auch aus Verwaltungsanweisungen lässt sich nach Auffassung des BFH keine generelle gerichtliche Bindung ableiten, wonach Hotelzimmermieten stets von der Hinzurechnung auszunehmen wären.

Bedeutung für die Veranstaltungs- und Reisebranche

Die Entscheidung ist besonders relevant für Unternehmen, die regelmäßig Räume, Hotelzimmer oder sonstige Immobilienbestandteile anmieten, insbesondere:

• Veranstaltungsagenturen,
• Kongress- und Konferenzveranstalter,
• Eventagenturen,
• Reiseveranstalter,
• Incentive-Agenturen,
• Messe- und Tagungsdienstleister,
• Unternehmen mit regelmäßig angemieteten Unterkünften für Mitarbeiter,
• Personaldienstleister mit Unterbringung auswärtiger Arbeitnehmer.

Zeitgleich entschied der BFH zum selben Problemkreis auch in den Verfahren III R 39/22 und III R 3/23. In allen drei Verfahren wurden die Entscheidungen der Finanzgerichte aufgehoben und die Sachen zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen erforderlich waren.

Praktische Prüfung: Wann droht eine Hinzurechnung?

Für die Praxis sollte bei angemieteten Hotelzimmern und Veranstaltungsräumen insbesondere geprüft werden:

Prüffrage	Bedeutung
Werden immer wieder dieselben Hotels oder Räume angemietet?	Spricht eher für fiktives Anlagevermögen
Erfolgt die Anmietung nur auftragsbezogen für einzelne Veranstaltungen?	Spricht eher gegen fiktives Anlagevermögen
Sind die Unterkünfte nach Lage und Ausstattung austauschbar?	Kann für Hinzurechnung sprechen
Ist eine ständige Verfügbarkeit für das Geschäftskonzept erforderlich?	Zentrales Kriterium
Werden Räume nur bei konkretem Kundenauftrag gebucht?	Spricht eher gegen dauerhafte betriebliche Vorhaltung
Betrifft die Anmietung bestimmte Standorte oder beliebige Orte?	Lage kann entscheidend sein

Praxishinweis

Unternehmen sollten Mietaufwendungen für Hotelzimmer, Veranstaltungsräume und Technik nicht pauschal behandeln. Entscheidend ist eine sachverhaltsbezogene Dokumentation.

Empfehlenswert ist insbesondere:

• Verträge und Buchungen nach Hotelzimmern, Veranstaltungsräumen, Technik und sonstigen Leistungen getrennt erfassen,
• auftragsbezogene Buchungen dokumentieren,
• wiederkehrende Anmietungen bestimmter Hotels oder Standorte gesondert prüfen,
• bei Betriebsprüfungen das konkrete Geschäftskonzept erläutern,
• darlegen, ob eine ständige Vorhaltung bestimmter Räume oder Unterkünfte erforderlich wäre,
• die Lage und Austauschbarkeit der angemieteten Immobilien bewerten,
• Hinzurechnungsbeträge nicht ungeprüft aus pauschalen Mietanteilen ableiten.

Fazit

Der BFH stellt klar: Hotelzimmermieten sind gewerbesteuerlich nicht automatisch hinzuzurechnen. Maßgeblich ist, ob die angemieteten Hotelzimmer bei unterstelltem Eigentum dem Anlagevermögen des Unternehmens zuzuordnen wären.

Bei nur kurzfristiger, auftragsbezogener Anmietung spricht viel gegen eine Hinzurechnung. Eine Hinzurechnung kann aber in Betracht kommen, wenn das Geschäftsmodell eine ständige Verfügbarkeit solcher Unterkünfte erfordert und die angemieteten Immobilien nach Lage und Nutzung austauschbar sind oder immer wieder dieselben Objekte genutzt werden.

Für Unternehmen in der Veranstaltungs-, Reise- und Personaldienstleistungsbranche ist das Urteil daher ein wichtiger Anlass, die gewerbesteuerliche Behandlung von Mietaufwendungen sorgfältig zu prüfen und die betrieblichen Umstände nachvollziehbar zu dokumentieren.

Quelle: BFH, Urteil vom 15.01.2026 – III R 28/24, „Zur gewerbesteuerlichen Hinzurechnung von Hotelzimmermieten bei einem Veranstalter für Konferenzen, Events und Reisen“.