📅 26. März 2025 📄 BFH, Urteil I R 5/24 (früher: I R 99/15) 🔗 Quelle: Bundesfinanzhof
Worum geht es?
Mit Urteil vom 26.03.2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die rückwirkende Anwendung der Entstrickungsregelungen des Jahressteuergesetzes 2010 auf Wirtschaftsjahre vor dem 01.01.2006 nicht gegen das verfassungsrechtliche Vertrauensschutzgebot verstößt – jedenfalls dann nicht, wenn es um die Überführung eines Wirtschaftsguts in eine ausländische Betriebsstätte geht, deren Einkünfte aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) in Deutschland freigestellt sind.
Hintergrund: Was ist Entstrickung?
Als Entstrickung bezeichnet man die steuerliche Reaktion auf die Verlagerung von Wirtschaftsgütern aus dem inländischen in den ausländischen Besteuerungsbereich. Nach deutschem Steuerrecht wird dabei eine Entnahme fingiert (§ 4 Abs. 1 Sätze 3 und 4 EStG), wodurch stille Reserven sofort aufgedeckt und versteuert werden müssen – auch wenn es zu keinem tatsächlichen Verkauf gekommen ist.
Der Streitfall im Überblick
Ein Wirtschaftsgut, das zuvor einer inländischen Betriebsstätte zugeordnet war, wurde in eine ausländische Betriebsstätte eines Unternehmens überführt. Die Finanzverwaltung behandelte dies als steuerpflichtige Entstrickung, obwohl das betreffende Wirtschaftsjahr vor dem 1. Januar 2006 endete – also vor dem Inkrafttreten der entsprechenden gesetzlichen Neuregelung im Jahressteuergesetz 2010.
Die Kläger wandten sich gegen diese rückwirkende Anwendung des Gesetzes und beriefen sich auf verfassungsrechtlichen Vertrauensschutz.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH bestätigte jedoch die Auffassung der Finanzverwaltung:
Die durch das JStG 2010 eingeführte echte Rückwirkung verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Vertrauensschutzgebot, wenn eine Überführung in eine ausländische Betriebsstätte mit Freistellung der Einkünfte vorliegt.
Zusätzlich stellte der BFH klar:
Die Verwaltungspraxis der sog. Merkpostenlösung – also der Versteuerung stiller Reserven über 10 Jahre – verstößt nicht gegen EU-Recht, insbesondere nicht gegen die Niederlassungsfreiheit (unter Verweis auf das EuGH-Urteil Verder LabTec vom 21.05.2015, C-657/13).
Was bedeutet das für Unternehmen?
Die Entscheidung des BFH schafft mehr Rechtssicherheit – aber auch klare Anforderungen:
✅ Verlagerung von Wirtschaftsgütern ins Ausland bleibt ein steuerlich relevanter Vorgang, selbst wenn der Gewinn im Ausland später nicht besteuert wird (Freistellung nach DBA). ✅ Unternehmen können nicht auf Bestandsschutz bei rückwirkend geänderten steuerlichen Bewertungsregeln hoffen, wenn sie in den Anwendungsbereich der Norm fallen. ✅ Die Merkpostenregelung bleibt unionsrechtlich zulässig.
🔎 Praxis-Tipp für grenzüberschreitend tätige Unternehmen
Vor der Verlagerung von Wirtschaftsgütern ins Ausland sollte stets eine steuerliche Prüfung erfolgen.
Prüfen Sie frühzeitig die Auswirkungen einer möglichen Entstrickungsbesteuerung.
Dokumentieren Sie alle Verlagerungsvorgänge und Buchwerte sorgfältig.
Ziehen Sie bei Umstrukturierungen ins Ausland einen international steuerlich erfahrenen Berater hinzu.
📅 31. Juli 2025 📄 BFH, Pressemitteilung Nr. 51/25 zum Beschluss XI R 23/24 vom 19.02.2025
Worum geht es?
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) mit Beschluss vom 19. Februar 2025 (Az. XI R 23/24) eine unionsrechtlich brisante Frage vorgelegt: Darf der Schutz des gutgläubigen Steuerpflichtigen erst im Billigkeitsverfahren geprüft werden – oder muss dieser Schutz bereits im Steuerfestsetzungsverfahren greifen?
Die Antwort des EuGH könnte weitreichende Auswirkungen auf das gesamte Umsatzsteuerrecht haben.
Der Fall im Überblick
Die Klägerin betreibt u. a. Handel mit hochwertigen Uhren. Für bestimmte Umsätze wandte sie die sogenannte Differenzbesteuerung gemäß § 25a UStG an. Diese erlaubt es Wiederverkäufern, nur die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis der Umsatzsteuer zu unterwerfen – vorausgesetzt, auch der Vorlieferant ist ein Wiederverkäufer.
Die Klägerin verließ sich hierbei auf entsprechende Angaben ihrer Vorlieferanten in den Rechnungen. Später stellte das Finanzamt fest, dass einige dieser Angaben unzutreffend waren. Es setzte die Umsatzsteuer entsprechend höher fest – ohne Rücksicht auf den angeblichen guten Glauben der Klägerin.
Rechtslage: Kein Schutz im Steuerbescheidverfahren?
Das Finanzgericht bestätigte die Sichtweise des Finanzamts: Der gute Glaube sei nicht im Steuerfestsetzungsverfahren, sondern nur im Rahmen eines gesonderten Billigkeitsverfahrens (z. B. Erlassantrag) zu prüfen.
Der Steuerpflichtige müsste also zwei Verfahren führen:
Klage gegen die Steuerfestsetzung
Separates Verfahren zum Erlass der Steuer aus Billigkeitsgründen
BFH sieht Unionsrecht möglicherweise verletzt
Der BFH hält diese Praxis für unionsrechtlich zweifelhaft:
„Es erscheint nicht verhältnismäßig, dem Steuerpflichtigen ein zusätzliches Verfahren mit erheblichem Zeit-, Kosten- und Risikoaufwand aufzubürden.“
Besonders kritisch sieht der XI. Senat:
die Verlängerung der Gesamtverfahrensdauer
das doppelte Kostenrisiko
die Komplexität eines nachgelagerten Billigkeitsverfahrens
EuGH soll Klarheit schaffen
Der BFH hatte bereits in zwei früheren Fällen (u. a. zum Vorsteuerabzug) ähnliche Fragen an den EuGH gerichtet. Damals blieb eine Entscheidung aus, weil sich die Fälle anderweitig erledigten. Nun unternimmt der BFH einen dritten Anlauf, diesmal am Beispiel der Differenzbesteuerung.
Die Entscheidung des EuGH könnte jedoch über diesen Einzelfall hinaus Bedeutung erlangen – für viele Fallkonstellationen im Umsatzsteuerrecht, in denen der gute Glaube des Steuerpflichtigen eine Rolle spielt.
🔎 Praxis-Tipp für Unternehmer und Berater
Bis zur Klärung durch den EuGH gilt besondere Vorsicht:
Vertrauen Sie nicht blind auf Angaben in Lieferantenrechnungen.
Prüfen Sie sorgfältig, ob Voraussetzungen für Sonderregelungen (z. B. Differenzbesteuerung) wirklich erfüllt sind.
Dokumentieren Sie Ihre Prüfungen nachvollziehbar.
Im Zweifelsfall: Rechtzeitig steuerlichen Rat einholen.
📄 Zum Beschluss: Der vollständige Beschluss ist auf der Website des Bundesfinanzhofs verfügbar. www.bundesfinanzhof.de
Mit Urteil vom 14. Mai 2025 (XI R 24/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine wichtige Entscheidung für selbstständige Ärztinnen und Ärzte getroffen: Auch die vertretungsweise Übernahme ärztlicher Notfalldienste gegen Entgelt ist umsatzsteuerfrei, sofern sie dem Zweck der Heilbehandlung dient.
Diese Entscheidung sorgt für Rechtssicherheit – vor allem in Regionen, in denen Notfalldienste flexibel zwischen Ärztinnen und Ärzten untereinander vertreten werden.
⚖️ Worum ging es konkret?
Ein selbstständiger Arzt hatte mit der Kassenärztlichen Vereinigung (KV) Westfalen-Lippe eine Vereinbarung zur freiwilligen Teilnahme am ärztlichen Notfalldienst geschlossen. Zwischen 2012 und 2016 übernahm er regelmäßig Notfalldienste (Sitz- und Fahrdienste) für andere niedergelassene Ärzte – gegen Abrechnung eines Stundenlohns (20–40 €).
Das Finanzamt (und zunächst auch das Finanzgericht) bewertete diese Leistungen nicht als Heilbehandlung, sondern als umsatzsteuerpflichtige Vertretungstätigkeit – mit der Folge: Umsatzsteuer auf alle erhaltenen Entgelte.
✅ BFH sieht das anders – und gibt dem Arzt Recht
Der Bundesfinanzhof urteilte jedoch: Die Tätigkeit des Arztes diente der unmittelbaren medizinischen Versorgung von Notfallpatienten und stellt damit eine umsatzsteuerfreie Heilbehandlung nach § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG dar – unabhängig davon, ob der Dienst im eigenen Namen oder für einen Kollegen übernommen wurde.
Die Argumentation:
Der Vertreter entlastet den eingeteilten Arzt nur dadurch, dass er selbst ärztlich tätig wird.
Der Notfalldienst sei Teil der medizinischen Grundversorgung – auch an Wochenenden oder außerhalb regulärer Sprechzeiten.
Die Leistung gegenüber dem Patienten ist entscheidend – nicht das Innenverhältnis zwischen Arzt und Arzt.
Es kommt nicht darauf an, ob und wie viele Patienten tatsächlich versorgt wurden – entscheidend ist die Bereitschaft zur Heilbehandlung.
🔍 Was bedeutet das für die Praxis?
Situation
USt-Folgen nach dem BFH-Urteil
Ein Arzt übernimmt gegen Entgelt den Notfalldienst eines Kollegen (z. B. Wochenende)
umsatzsteuerfrei, da ärztliche Heilbehandlung
Abrechnung erfolgt auf Stundenbasis
unerheblich für die Steuerfreiheit, wenn ärztliche Tätigkeit erbracht wird
Notfalldienst wird nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Kollegen geleistet
Auch dann umsatzsteuerfrei, wenn eigenverantwortliche medizinische Leistung erbracht wird
Wichtig: Die Entscheidung basiert auf der tätigkeitsbezogenen Betrachtung – nicht auf formellen Abrechnungsverhältnissen. Entscheidend ist die tatsächliche medizinische Versorgung von Patienten im Rahmen des Notfalldienstes.
📌 Praxistipp für Ärztinnen und Ärzte
Verzicht auf Umsatzsteuer ist zulässig, wenn Sie vertretungsweise medizinische Notfalldienste übernehmen.
Dokumentieren Sie die Tätigkeit klar als Heilbehandlung (z. B. Einsatzzeiten, Dienstinhalte).
Weisen Sie keine Umsatzsteuer auf Ihren Abrechnungen aus – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Klären Sie im Zweifel mit Ihrer Steuerberatung, ob die Tätigkeit wirklich unter die Steuerbefreiung fällt.
💬 Unser Fazit
Der BFH stellt klar: Medizinische Leistungen bleiben medizinisch – auch wenn sie im Vertretungsfall erbracht werden. Das Urteil bringt mehr Rechtssicherheit für freiberufliche Ärztinnen und Ärzte, insbesondere bei kooperativen Notfalldienstmodellen. Für die Praxis bedeutet das: Weniger Bürokratie, mehr Klarheit – und keine unnötige Umsatzsteuerbelastung.
Sie sind Ärztin oder Arzt und unsicher, ob Ihre Tätigkeit steuerfrei ist? Wir helfen Ihnen gerne weiter – mit klarer Einordnung, individuellen Lösungen und steuerrechtlicher Sicherheit.
Quelle: Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 47/25 vom 24.07.2025 zum Urteil XI R 24/23
Am 24. Juli 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) den Referentenentwurf zur Zweiten Verordnung zur Änderung der Kassensicherungsverordnung (KassenSichV) veröffentlicht. Ziel der Neuregelung ist es, die bestehenden technischen Vorgaben praxisnäher zu gestalten, Rechtssicherheit zu schaffen und gleichzeitig Steuerhinterziehung wirksamer zu bekämpfen.
Wir fassen die wichtigsten geplanten Änderungen für Sie zusammen:
✅ 1. E-Rechnung ersetzt Papierbeleg nach § 146a AO
Eine besonders praxisrelevante Erleichterung: Die künftig mögliche Einbindung der Daten nach § 6 KassenSichV direkt in eine E-Rechnung ersetzt die bisher erforderliche Erstellung eines gesonderten Belegs nach § 146a Absatz 2 AO.
👉 Das bedeutet: Kein zusätzlicher Papier- oder Ausdruckbeleg mehr, wenn die E-Rechnung alle notwendigen TSE-Daten enthält. Das spart Aufwand – vor allem in digitalen Kassenumgebungen.
📱 2. App-basierte Kassensysteme werden ausdrücklich erfasst
Klarstellung für digitale Anwendungen: App-gestützte Kassensysteme (z. B. auf Tablets oder Smartphones) fallen nun eindeutig unter den Anwendungsbereich der KassenSichV. Auch wenn sie technisch schon heute häufig verwendet werden, fehlte bislang eine eindeutige Regelung.
Mit der Änderung wird deutlich: Auch App-Kassen unterliegen der TSE-Pflicht und müssen entsprechend abgesichert und protokolliert werden.
🚗 3. Wegstreckenzähler: Erweiterung des Anwendungsbereichs
Ein weiterer Schwerpunkt der Neuregelung betrifft Wegstreckenzähler, etwa im Taxi- oder Mietwagensektor:
Die bislang nur in einem BMF-Schreiben geregelte Anwendungspflicht wird nun gesetzlich in der Verordnung verankert.
Neu: Auch vor dem 1. Juli 2024 in den Verkehr gebrachte Wegstreckenzähler mit digitaler Schnittstelle fallen ab 2026 in den Anwendungsbereich.
Damit wird die technische Aufrüstungspflicht für viele Unternehmen in der Personenbeförderung konkret – und Betriebe sollten rechtzeitig planen.
🔐 4. Zertifizierungsverfahren und EU-Vorgaben
Die Verordnung enthält außerdem Anpassungen beim Zertifizierungsverfahren für Technische Sicherheitseinrichtungen (TSE). Grund ist die Notwendigkeit einer Übergangsregelung, um neue EU-Vorgaben zu integrieren und einheitlich umzusetzen.
Das betrifft sowohl Hersteller als auch Anwender – insbesondere bei der Auswahl und Einführung neuer Kassensysteme oder TSE-Komponenten.
⚖️ Fazit: Weniger Unsicherheit, aber neue Pflichten
Die geplante zweite Änderungsverordnung bringt Klarstellungen und Vereinfachungen für viele Betriebe – insbesondere durch die Integration der TSE-Daten in E-Rechnungen und die rechtliche Absicherung app-basierter Kassensysteme.
Gleichzeitig weitet sie den Anwendungsbereich technischer Sicherungspflichten aus, insbesondere im Mobilitätssektor. Unternehmen sollten daher jetzt prüfen:
Erfüllt mein Kassensystem die neuen Anforderungen?
Sind alle App-basierten Kassenlösungen GoBD- und KassenSichV-konform?
Besteht Handlungsbedarf bei Wegstreckenzählern?
Ist meine E-Rechnung TSE-fähig?
💬 Sie sind sich unsicher, ob Ihre Kassenlösung alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt? Wir beraten Sie gern zu technischen Anforderungen, rechtssicherer Dokumentation und der GoBD-konformen Umsetzung in Ihrem Unternehmen.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Mitteilung vom 24.07.2025 Zum Referentenentwurf
Die Verfahrensdokumentation ist mehr als nur ein bürokratischer Anhang zur Buchhaltung – sie ist ein zentrales Element der ordnungsgemäßen digitalen Belegverarbeitung. Gerade für kleine und mittlere GmbHs stellt sich häufig die Frage: Brauchen wir das wirklich?
Die Antwort ist eindeutig: Ja.
🔍 Warum ist eine Verfahrensdokumentation so wichtig?
Seit dem BMF-Schreiben zu den GoBD (Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern in elektronischer Form, 28.11.2019) ist klar geregelt: Wer Belege digital verarbeitet, archiviert oder weiterleitet – etwa über DATEV Unternehmen online, Cloudsysteme, Scanlösungen oder digitale Rechnungseingänge – muss den gesamten Prozess nachvollziehbar dokumentieren.
Fehlt diese Dokumentation, kann die Buchführung bei einer Betriebsprüfung als nicht ordnungsgemäß eingestuft werden. Die Folge: Hinzugeschätzte Umsätze, Steuernachzahlungen und Zinsen – auch wenn inhaltlich alles korrekt war.
🏢 Beispiel aus der Praxis: Die „Muster GmbH“
Nehmen wir eine typische kleine GmbH mit drei Mitarbeitern, die ihre Buchhaltung digital in Zusammenarbeit mit einem Steuerberater erledigt:
Eingangsrechnungen kommen per E-Mail oder Post.
Papierrechnungen werden direkt eingescannt und digital archiviert.
Über DATEV Unternehmen online werden die Belege erfasst, freigegeben und weiterverarbeitet.
Die Originalbelege werden nach dem Scannen vernichtet („ersetzendes Scannen“).
Die Archivierung erfolgt revisionssicher in der Cloud.
Was einfach klingt, muss dokumentiert werden – und zwar in einer sogenannten Verfahrensdokumentation, die z. B. folgende Fragen beantwortet:
Wer scannt?
Mit welchem Gerät und welcher Software?
Wie ist der Freigabeprozess geregelt?
Wo und wie werden Belege archiviert?
Welche Sicherheitsmaßnahmen gibt es?
📂 Was gehört in die Verfahrensdokumentation?
Eine praxisnahe Verfahrensdokumentation enthält in der Regel:
Allgemeine Beschreibung des Unternehmens und der IT-Umgebung
Anwenderdokumentation zur genutzten Software und den Zugriffsrechten
Technische Dokumentation zur Archivierung, Datensicherung und Infrastruktur
Interne Kontrollprozesse, z. B. wer prüft und freigibt
Ablaufbeschreibungen für Prozesse wie Rechnungseingang, Scannen, Archivieren
⚠️ Was passiert, wenn die Dokumentation fehlt?
Fehlt die Verfahrensdokumentation bei einer Prüfung, kann das Finanzamt die Buchführung verwerfen und zur Schätzung der Besteuerungsgrundlagen übergehen (§ 162 AO). Auch ein formeller Mangel reicht dafür aus – unabhängig davon, ob alle Belege tatsächlich vorhanden sind.
Gerade GmbHs trifft das hart: Neben möglichen Steuernachforderungen drohen Haftungsrisiken für die Geschäftsführung (§ 69 AO), wenn die fehlende Dokumentation als Pflichtverletzung gewertet wird.
✅ Unser Tipp: So kommen Sie der Pflicht einfach nach
Die gute Nachricht: Eine Verfahrensdokumentation muss nicht kompliziert sein. Mit einer praxisgerechten Vorlage lässt sich das Verfahren strukturiert und prüfungssicher abbilden – individuell auf Ihre Prozesse abgestimmt.
Fazit: Wer digital arbeitet, muss auch digital dokumentieren. Die Verfahrensdokumentation ist Pflicht – und gleichzeitig ein Schutzschild bei jeder Betriebsprüfung. Gerade für GmbHs lohnt sich die überschaubare Mühe – zur Absicherung, zur Haftungsvermeidung und zur Einhaltung der GoBD.
💬 Sie möchten wissen, ob Ihre GmbH eine Verfahrensdokumentation braucht – oder ob Ihre bestehende ausreicht? Wir unterstützen Sie gerne bei der Erstellung, Prüfung oder Aktualisierung. Auf Wunsch stellen wir Ihnen auch ein individuelles Muster zur Verfügung.
Das Bundesministerium für Arbeit und Soziales (BMAS) hat den Entwurf zur Künstlersozialabgabe-Verordnung 2026 (KSA-VO 2026) veröffentlicht. Eine gute Nachricht für Unternehmen, die kreative Leistungen einkaufen: Der Abgabesatz zur Künstlersozialversicherung sinkt im Jahr 2026 von derzeit 5,0 % auf 4,9 %.
Trotz einer insgesamt schwächelnden Konjunktur konnte der Abgabesatz gesenkt werden. Grund hierfür ist die stabilere Entwicklung in der Kunst- und Kulturbranche, als im Vorjahr erwartet wurde. Bundesarbeitsministerin Bärbel Bas betont in diesem Zusammenhang das Ziel, den Satz auch langfristig stabil zu halten – insbesondere angesichts der zunehmenden digitalen Nutzung kreativer Inhalte.
„Mein Ziel ist es, den Abgabesatz auch langfristig zu stabilisieren – gerade mit Blick auf die zunehmend digitale Verwertung künstlerischer und publizistischer Werke.“ – Bundesarbeitsministerin Bärbel Bas
2. Was ist die Künstlersozialversicherung?
Die Künstlersozialversicherung (KSV) sichert derzeit über 190.000 selbstständige Künstlerinnen, Künstler und Publizistinnen und Publizisten in den Bereichen Kranken-, Pflege- und Rentenversicherung ab. Anders als andere Selbstständige müssen sie nicht den vollen Beitrag allein tragen, sondern zahlen – wie Arbeitnehmer – nur die Hälfte.
Die andere Hälfte wird durch:
einen Bundeszuschuss (ca. 20 %) und
die Künstlersozialabgabe (ca. 30 %) finanziert.
Letztere wird von Unternehmen gezahlt, die künstlerische oder publizistische Leistungen verwerten – z. B. Verlage, Theater, Werbeagenturen, Galerien, oder auch Unternehmen mit regelmäßigem Einsatz von selbstständigen Kreativen (z. B. Webdesign, PR-Texte, Fotos, Musikproduktionen).
3. Wie funktioniert die Künstlersozialabgabe?
Die Abgabe wird als Umlage erhoben und jährlich neu festgelegt. Bemessungsgrundlage sind alle Entgelte, die Unternehmen im betreffenden Kalenderjahr an selbstständige Künstlerinnen und Künstler bzw. Publizistinnen und Publizisten zahlen. Die Abgabe ist auch dann fällig, wenn das Unternehmen selbst nicht zur KSK gehört – entscheidend ist allein die Nutzung kreativer Leistungen.
Beispiel: Zahlt ein Unternehmen im Jahr 2026 insgesamt 20.000 € an selbstständige Grafiker, Fotografen oder Texter, wären darauf 4,9 % Abgabe, also 980 €, zu entrichten.
4. Was sollten Unternehmen beachten?
Prüfen Sie regelmäßig, ob Leistungen von selbstständigen Kreativen unter die Künstlersozialabgabe fallen.
Dokumentieren Sie die gezahlten Entgelte sorgfältig – sie sind Grundlage für die Abgabe.
Melden Sie sich ggf. bei der Künstlersozialkasse (KSK) an, wenn Sie abgabepflichtig sind.
Die KSK führt stichprobenartig Prüfungen durch – auch im Rahmen von Betriebsprüfungen der Deutschen Rentenversicherung.
Die Senkung auf 4,9 % ist ein kleiner finanzieller Vorteil für abgabepflichtige Unternehmen. Gleichzeitig bleibt es aber wichtig, die rechtlichen Anforderungen und Meldepflichten rund um die Künstlersozialabgabe ernst zu nehmen. Fehler können teuer werden – auch rückwirkend.
Sie sind sich unsicher, ob Ihr Unternehmen abgabepflichtig ist? Wir beraten Sie gern zur Einstufung, zur richtigen Meldung und zu Optimierungsmöglichkeiten.
Ein Überblick für Unternehmer, Investoren und steuerliche Entscheidungsträger
Die Bewertung von Immobilien ist nicht nur im Rahmen von Jahresabschlüssen und Transaktionen ein zentrales Thema – sie spielt auch bei steuerlichen Fragestellungen, Finanzierungen, Versicherungen oder im Rahmen von Vermögensauseinandersetzungen eine wichtige Rolle. Der Standard IDW ES 10 des Instituts der Wirtschaftsprüfer bietet hierfür klare Leitlinien. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte rund um sonstige Bewertungsanlässe und die Abgrenzung des Bewertungsobjekts.
1. Sonstige Bewertungsanlässe jenseits der Rechnungslegung
Neben der klassischen Rechnungslegung oder unternehmerischen Transaktionen gibt es eine Vielzahl weiterer Anlässe, die eine Immobilienbewertung erforderlich machen. Dazu zählen:
Steuerliche Bewertungen (z. B. Ermittlung des Einheitswerts oder des steuerlichen Grundbesitzwerts),
Finanzierungszwecke (z. B. Ermittlung des Beleihungswerts für Banken),
Versicherungen (Versicherungswert als Bemessungsgrundlage),
Vermögensauseinandersetzungen (z. B. bei Scheidung, Erbauseinandersetzungen),
Nachlassregelungen sowie
Informations- und Planungszwecke.
Wichtig ist hierbei: Die zugrunde liegenden Wertbegriffe sind kontextabhängig und mit spezifischen gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen verknüpft. Ein Einheitswert unterscheidet sich methodisch und inhaltlich grundlegend vom gemeinen Wert oder Beleihungswert. Der Wirtschaftsprüfer kann in solchen Fällen auch als Schiedsgutachter oder Vermittler auftreten, insbesondere wenn unterschiedliche Parteien involviert sind.
2. Was wird bewertet? – Abgrenzung des Bewertungsobjekts
Ein zentraler Aspekt in der Immobilienbewertung ist die genaue Definition des Bewertungsobjekts. Dabei unterscheidet der IDW ES 10 klar zwischen:
Immobilienbewertung: Hier steht das einzelne Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil im Mittelpunkt.
Unternehmensbewertung: Diese bezieht sich auf das Gesamtunternehmen – einschließlich aller Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und der damit verbundenen Synergien.
Für Immobilienunternehmen – auch sogenannte Ein-Objekt-Gesellschaften – gelten die Grundsätze der Unternehmensbewertung nach IDW S 1 i.d.F. 2008. Dies ist entscheidend, weil z. B. Finanzierungsstrukturen (wie Darlehen) nur im Rahmen der Unternehmensbewertung berücksichtigt werden.
3. Bewertungsansätze und Typisierung
Unabhängig vom Bewertungsanlass ist es möglich – und oft sachgerecht – bestimmte Typisierungen vorzunehmen. Diese betreffen etwa:
Nutzung (Wohn-, Büro-, Gewerbeimmobilien),
Lage,
Baualtersklasse,
baulicher Zustand,
Leerstandssituation,
zukünftige Ertragspotenziale.
Solche Typisierungen helfen, die Bewertungen nachvollziehbar und konsistent durchzuführen, insbesondere bei Portfolio-Bewertungen oder im Rahmen von Vergleichsverfahren.
Fazit
Die Immobilienbewertung ist ein komplexes Themenfeld mit vielen Facetten. Der IDW ES 10 schafft hier eine klare Struktur – insbesondere bei sonstigen Bewertungsanlässen oder bei der Abgrenzung des Bewertungsobjekts. Als Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer ist es unsere Aufgabe, Mandanten hier rechtssicher und methodisch fundiert zu begleiten – sei es im Rahmen steuerlicher Bewertungen, bei Unternehmensnachfolgen oder bei internen Reportinganforderungen.
Wenn Sie vor einer Bewertung stehen oder Fragen zur Auswahl des richtigen Bewertungsansatzes haben, unterstützen wir Sie gern mit unserer Erfahrung und unserem Fachwissen.
Sie möchten wissen, welcher Bewertungsansatz in Ihrem Fall sinnvoll ist? Vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Erstgespräch mit unserer Kanzlei.
Der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung ist eine attraktive Möglichkeit zur Vermögensbildung. Doch neben der Freude über die neue Immobilie stellen sich schnell wichtige steuerliche Fragen. Eine der zentralsten Herausforderungen ist die Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden sowie das Gebäude. Warum das so wichtig ist? Ganz einfach: Nur der Gebäudeteil kann steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden, während der Grund und Boden nicht abschreibungsfähig ist.
Das Finanzamt verlangt hier eine nachvollziehbare und plausible Aufteilung des Gesamtkaufpreises. Eine fehlerhafte oder unzureichend begründete Aufteilung kann zu unerwünschten Nachforderungen oder gar zur Ablehnung der AfA führen. Als Ihr Steuerberater möchte ich Ihnen heute einen Überblick über dieses wichtige Thema geben und Ihnen eine beispielhafte Tabelle zur Orientierung an die Hand geben.
Beispiel einer Tabelle zur Kaufpreisaufteilung einer Eigentumswohnung
Die folgende Tabelle dient als Beispiel und allgemeine Orientierung. Sie ersetzt keinesfalls eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Gutachter. Die genaue Methodik und die anerkannten Werte können je nach Finanzamt und individueller Situation variieren.
Position
Beschreibung
Betrag (€)
Anteil (%)
Hinweise zur Ermittlung
A. Gesamtkaufpreis
[Gesamtkaufpreis]
100,00 %
Laut notariellem Kaufvertrag
B. Kaufnebenkosten
Diese Kosten werden in der Regel auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt
1. Grunderwerbsteuer
[Betrag]
[Anteil]
Vom gesamten Kaufpreis. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude.
2. Notar- und Gerichtskosten
[Betrag]
[Anteil]
Für den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude.
3. Maklerprovision
[Betrag]
[Anteil]
Sofern angefallen. Anteilig auf Grund und Boden / Gebäude.
Summe Kaufnebenkosten
[Summe Kaufnebenkosten]
C. Kaufpreisaufteilung
1. Anteil Grund und Boden
Ermittlung meist über Bodenrichtwert oder Vergleichswerte. Nicht abschreibungsfähig.
[Betrag]
[Anteil in %]
a) Kaufpreisanteil Grund und Boden
[Betrag]
[Anteil in %]
b) Anteilige Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc.
[Betrag]
[Anteil in %]
2. Anteil Gebäude (abschreibungsfähig)
Abschreibungsbasis für AfA.
[Betrag]
[Anteil in %]
a) Kaufpreisanteil Gebäude
Gesamtkaufpreis minus Anteil Grund und Boden.
[Betrag]
[Anteil in %]
b) Anteilige Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc.
[Betrag]
[Anteil in %]
c) Ggf. Instandsetzungs-/Modernisierungskosten (innerhalb von 3 Jahren nach Kauf)
Sofort abzugsfähig oder über AfA als Herstellungskosten.
[Betrag]
[Anteil in %]
D. Berechnung AfA-Basis Gebäude
Summe aus C.2.a, C.2.b und C.2.c.
[Betrag]
100,00 %
E. Jährliche AfA
AfA-Basis Gebäude multipliziert mit AfA-Satz (z.B. 2 % bei Fertigstellung vor 2023, 3 % ab 2023).
[Betrag]
Tabelle Kaufpreisaufteilung
Erläuterungen und wichtige Punkte für die Praxis
Gesamtkaufpreis
Dieser Betrag ist der Ausgangspunkt Ihrer Berechnungen und entspricht dem im notariellen Kaufvertrag festgehaltenen Preis für die gesamte Eigentumswohnung.
Kaufnebenkosten
Zu den Kaufnebenkosten zählen in der Regel:
Grunderwerbsteuer: Abhängig vom Bundesland und wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben.
Notar- und Gerichtskosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
Maklerprovision: Sofern ein Makler am Zustandekommen des Kaufs beteiligt war.
Wichtig: Auch die Kaufnebenkosten müssen anteilig auf Grund und Boden sowie das Gebäude verteilt werden, da sie zu den Anschaffungskosten gehören und somit die Basis für die AfA bilden oder dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden zugerechnet werden.
Anteil Grund und Boden
Dieser Teil ist nicht abnutzbar und kann daher nicht abgeschrieben werden. Die Ermittlung ist oft der komplexeste Schritt:
Bodenrichtwert: Das Finanzamt nutzt häufig die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die für bestimmte Gebiete festgelegt sind.
Vergleichswerte: Fehlen Bodenrichtwerte, können Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke in ähnlicher Lage herangezogen werden.
Sachverständigengutachten: In komplizierten Fällen bietet ein professionelles Immobiliengutachten die sicherste, wenn auch kostenintensivste Methode, um die Aufteilung detailliert zu begründen.
Pauschalierungsregelungen: Manche Finanzämter akzeptieren pauschale Aufteilungen (z.B. 20-30 % für Grund und Boden, 70-80 % für Gebäude). Dies ist jedoch nicht garantiert und sollte vorab mit dem zuständigen Finanzamt geklärt werden.
Arbeitshilfen der Finanzämter: Einige Landesfinanzverwaltungen stellen Arbeitshilfen oder Berechnungstools (wie die „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ des Bundesfinanzministeriums) bereit, die eine erste Orientierung bieten können.
Anteil Gebäude (abschreibungsfähig)
Dieser Anteil ist die Bemessungsgrundlage für die AfA. Er ergibt sich aus dem Gesamtkaufpreis (inklusive anteiliger Kaufnebenkosten) abzüglich des Anteils für Grund und Boden.
Instandsetzungs-/Modernisierungskosten nach dem Kauf
Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) liegen, werden in der Regel als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ behandelt und erhöhen die AfA-Basis. Liegen sie darunter, sind es sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen.
Jährliche AfA
Die Höhe des jährlichen Abschreibungssatzes hängt vom Baujahr und der Art des Gebäudes ab:
2 % AfA: Für Wohngebäude, die vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 50 Jahre).
3 % AfA: Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 33,33 Jahre).
Sonderfälle: Für Baudenkmäler oder Gebäude in Sanierungsgebieten können besondere AfA-Sätze (Denkmalschutz-AfA) gelten.
Die AfA wird in der Regel linear über die Nutzungsdauer des Gebäudes vorgenommen.
Fazit: Ohne Steuerberater kann es teuer werden!
Eine korrekte Kaufpreisaufteilung ist nicht nur eine Formalität, sondern ein entscheidender Faktor für die steuerliche Optimierung beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung. Da die Finanzämter hier sehr genau prüfen, rate ich Ihnen dringend, sich professionelle Unterstützung von einem Steuerberater zu holen.
Wir können die individuellen Gegebenheiten Ihres Falls berücksichtigen, die optimale Aufteilung ermitteln und eine fundierte Begründung gegenüber dem Finanzamt liefern. So stellen Sie sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen und unerwünschte Überraschungen vermeiden.
Haben Sie Fragen zur Kaufpreisaufteilung Ihrer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!
✅Checkliste: Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien
📌 Ziel: Höhere AfA durch realistischen Gebäudeanteil – rechtssicher dokumentiert
1. Kaufvertrag: Plausible Aufteilung vorsehen
Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag angegeben
Begründung im Kaufvertrag nachvollziehbar (z. B. Sachverständigengutachten oder ortsübliche Verhältnisse)
Wert für Instandhaltungsrücklage separat ausgewiesen
Regionale Bodenrichtwerte für das Jahr des Vertragsabschlusses bekannt?
Vergleichspreise ähnlicher Objekte (z. B. Gutachterausschuss, Immoportale)
Besonderheiten der Lage (ruhig, unattraktiv, Infrastruktur) dokumentieren
4. Optional: Sachverständigengutachten einholen
Verkehrswertgutachten oder Sachwertgutachten nach ImmoWertV vorhanden?
Alternativ: Bewertung durch Architekten oder Bauingenieur mit Bezug zu Gebäudesubstanz
5. Alternative Berechnung mit BMF-Arbeitshilfe prüfen
Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool vom BMF) korrekt ausgefüllt
Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr, Kaufpreis und Kaufnebenkosten korrekt eingetragen
Differenz zur vertraglichen Aufteilung nachvollziehbar erklärt
💡 Tipp aus der Praxis:
Wenn die vertragliche Aufteilung deutlich vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abweicht, braucht es gute Argumente und belastbare Unterlagen, damit das Finanzamt die höhere Gebäudebemessungsgrundlage für die AfA akzeptiert.
Aktuelle Entwicklungen und steuerrechtliche Einordnung
Die Bundesregierung hat in ihrer Antwort (BT-Drs. 21/915) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen erstmals konkrete Zahlen zu laufenden Cum-Cum-Verdachtsfällen veröffentlicht. Demnach befinden sich 253 Fälle mit einem mutmaßlichen Steuerschaden von rund 7,3 Milliarden Euro derzeit bei den obersten Finanzbehörden der Länder und dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in Bearbeitung.
Was sind Cum-Cum-Geschäfte?
Cum-Cum-Geschäfte sind eine steuerliche Gestaltung rund um den Dividendenstichtag, bei der es ausländischen Investoren möglich gemacht wurde, durch Zwischenschaltung deutscher Banken oder inländischer Kapitalgesellschaften Kapitalertragsteuer zu umgehen, die ihnen an sich nicht zustand. Im Unterschied zu Cum-Ex-Geschäften wurden die Aktien bei Cum-Cum-Geschäften nicht mehrfach mit Steueranspruch gehandelt, sondern lediglich vorübergehend „verliehen“ oder übertragen.
Ziel war es regelmäßig, den inländischen Kapitalertragsteuerabzug auf Dividendenzahlungen zu umgehen oder sich eine Steuererstattung zu sichern, die dem wirtschaftlichen Eigentümer gar nicht zustand.
Zahlen & Beteiligte: Wer steckt hinter den Cum-Cum-Fällen?
Laut Bundesregierung sind nach aktuellem Stand:
55 Banken unmittelbar beteiligt gewesen, darunter
19 öffentlich-rechtliche Institute
16 Genossenschaftsbanken
14 Versicherungen haben Cum-Cum-Transaktionen direkt oder über Fonds vorgenommen
5 Kapitalverwaltungsgesellschaften erklärten, dass Cum-Cum-Transaktionen in von ihnen verwalteten Fonds im Jahr 2017 stattfanden
Die Anzahl betroffener Institute und die Breite über verschiedene Sektoren (Banken, Versicherungen, KVGs) zeigt, dass es sich um eine weit verbreitete Praxis handelte.
Verjährung: Noch offen, Länder zuständig
Zur Frage der möglichen Verjährung erklärt die Bundesregierung, dass ihr keine konkreten Kenntnisse zu Einzelfällen vorliegen. Dies liege in der Verantwortung der Länder, da sowohl der Vollzug der Steuergesetze als auch die Verfolgung von Steuerstraftaten den Finanzverwaltungen der Länder obliegt.
Die steuerliche Festsetzungsverjährung (§ 169 AO) sowie die Strafverfolgungsverjährung (§ 78 StGB) sind somit abhängig von konkreten Einzelfallkonstellationen – etwa von der Frage, wann die Tat beendet war und ob eine Steuerhinterziehung oder nur leichtfertige Steuerverkürzung vorliegt.
Steuerliche Relevanz für Berater und Mandanten
Für Steuerberater ist die Thematik Cum-Cum in mehrfacher Hinsicht relevant:
Prüfung von Altstrukturen und Fondsbeteiligungen: Auch mittelbare Beteiligungen über Fonds (z. B. Versicherungsprodukte, Altersvorsorgefonds) können betroffen sein. Bei Betriebsprüfungen oder Rückfragen durch das Finanzamt sollte geprüft werden, ob Cum-Cum-ähnliche Transaktionen vorlagen.
Compliance und Beratung: Finanzinstitute und KVGs sind gefordert, ihre internen Dokumentations- und Abgrenzungspflichten zu stärken. Die genaue Trennung wirtschaftlichen Eigentums ist für die Beurteilung zentral.
Risikobewertung bei Mandanten mit Kapitaleinkünften ausländischer Herkunft: Mandate mit komplexer Investmentstruktur sollten auf mögliche steuerliche Risiken aus Cum-Cum-Gestaltungen (auch unbeabsichtigt über Fonds) hin überprüft werden.
Fazit: Transparenz nimmt zu – Risiken bleiben
Mit der nun veröffentlichten Antwort legt die Bundesregierung erstmals den Umfang der Aufarbeitung von Cum-Cum-Fällen offen. Die Zahlen zeigen: Es handelt sich nicht um Einzelfälle, sondern um ein strukturelles Problem im Milliardenbereich. Für viele Institute – und auch Anleger – kann es daher zu Nachforderungen, Haftungsfragen oder Reputationsrisiken kommen.
Als Kanzlei beraten wir Sie gern zu Fragen rund um Kapitalertragsteuer, Fondsbeteiligungen, Besteuerung von Dividenden sowie zur Risikoprüfung von Beteiligungsmodellen.
Mit BMF-Schreiben vom 22.07.2025 (Az.: III C 5 – S 7420-a/00005/001/070) wurde ein überarbeiteter bundeseinheitlicher Vordruck für die Anordnung einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung bekanntgegeben. Es handelt sich um das Vordruckmuster USt 7 A, das nun verbindlich anzuwenden ist.
Was bedeutet das für Unternehmen?
Wenn das Finanzamt eine Umsatzsteuer-Sonderprüfung anordnet, erfolgt dies künftig auf Basis dieses aktualisierten Vordrucks. Damit wird das Verfahren bundesweit vereinheitlicht und transparenter gestaltet.
Wichtige Inhalte des BMF-Schreibens im Überblick:
📌 Gültigkeit und Anwendung
Der neue Vordruck USt 7 A ersetzt die bisherige Fassung aus dem BMF-Schreiben vom 6. Dezember 2024 (BStBl I S. 1558).
Die überarbeitete Version ist ab sofort, spätestens jedoch mit der Veröffentlichung im Bundessteuerblatt Teil I, verbindlich anzuwenden.
🖥️ Flexibilität bei der Umsetzung
Bei Nutzung von IT-Programmen darf der Vordruck in verkürzter Form verwendet werden – d. h., es müssen nur die prüfungsrelevanten Teile ausgegeben werden.
Organisatorische oder technische Anpassungen am Vordruck sind zulässig, sofern sie erforderlich sind und die inhaltliche Aussagekraft nicht beeinträchtigt wird.
Warum ist der Vordruck wichtig?
Die Anordnung einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung ist ein formeller Verwaltungsakt. Mit dem bundeseinheitlichen Vordruck wird sichergestellt, dass alle Finanzämter rechtskonform, einheitlich und nachvollziehbar vorgehen.
Für Unternehmen und steuerliche Berater bietet der neue Vordruck:
Mehr Transparenz über Umfang und Gegenstand der Prüfung
Klar strukturierte Informationen zu Prüfungsort, Zeitraum und Prüfer
Bessere Vorbereitungsmöglichkeiten auf die Anforderungen der Prüfung
Unser Tipp für Mandanten
Wenn Sie eine Anordnung zur Umsatzsteuer-Sonderprüfung erhalten, beachten Sie:
✅ Prüfen Sie den Vordruck USt 7 A genau ✅ Reichen Sie angeforderte Unterlagen fristgerecht ein ✅ Lassen Sie sich zeitnah steuerlich beraten, um die Prüfung optimal vorzubereiten
📄 Das vollständige Schreiben samt Vordruckmuster finden Sie auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen (BMF).
📬 Fragen zur Sonderprüfung oder erhaltene Prüfungsanordnung? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung und Begleitung der Prüfung.
Steuern & Recht vom Steuerberater M. Schröder Berlin
