Ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts darf nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil die Immobilie später zu einem höheren Preis verkauft wurde. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87/25) entschieden.

Wer eine Immobilie erbt, kann nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn die gesetzliche Grundstücksbewertung zu hoch ausfällt. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann dafür ein geeignetes Mittel sein.

Das Finanzamt und die Finanzgerichte müssen ein solches Gutachten inhaltlich prüfen. Ein pauschaler Verweis auf einen höheren, zeitnah erzielten Kaufpreis reicht nicht aus, um es vollständig zurückzuweisen.

Die Entscheidung ist besonders für Erben, Beschenkte und Immobilieneigentümer relevant, die sich gegen überhöhte Grundbesitzwerte bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer wenden.

Worum ging es in dem Streitfall?

Der Kläger hatte im Mai 2020 zwei gemischt genutzte Grundstücke geerbt.

Für beide Immobilien legte er Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Dieser ermittelte die Grundstückswerte zum maßgeblichen Bewertungsstichtag mithilfe des Ertragswertverfahrens.

Die gutachterlichen Werte lagen deutlich unter den Werten, die das Finanzamt für die Erbschaftsteuer ansetzte.

Einige Monate später verkaufte der Erbe die beiden Grundstücke jedoch zu einem erheblich höheren Preis.

Damit entstand die entscheidende Streitfrage:

Darf das Finanzamt ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten verwerfen, nur weil ein späterer Verkauf zu einem höheren Preis erfolgt ist?

Welche Grundstückswerte standen im Streit?

Die Unterschiede zwischen den gutachterlich ermittelten Werten, den Feststellungen des Finanzamts und den späteren Kaufpreisen waren erheblich.

Bewertung	Grundstück 1	Grundstück 2	Gesamt
Sachverständigengutachten	210.000 €	305.000 €	515.000 €
Feststellung des Finanzamts	290.834 €	405.006 €	695.840 €
Kaufpreis im Februar 2021	380.000 €	520.000 €	900.000 €

Die Sachverständigengutachten lagen insgesamt 180.840 Euro unter den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwerten.

Zugleich überstieg der spätere Verkaufspreis von insgesamt 900.000 Euro die gutachterliche Bewertung erheblich.

Das Finanzamt erkannte die Gutachten deshalb nicht an.

Auch das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage zunächst ab.

Warum lehnte das Finanzgericht die Gutachten ab?

Das Finanzgericht Düsseldorf stellte im Wesentlichen auf die später erzielten Verkaufspreise ab.

Nach seiner Auffassung war ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielter Kaufpreis besonders aussagekräftig für den gemeinen Wert einer Immobilie.

Selbst wenn die vorgelegten Gutachten grundsätzlich den Anforderungen an ordnungsgemäße Sachverständigengutachten entsprachen, sah das Finanzgericht die höheren Kaufpreise als entscheidendes Gegenargument an.

Dabei setzte es sich jedoch nicht ausreichend mit den konkreten Bewertungsansätzen des Sachverständigen auseinander.

Besonders relevant waren dokumentierte Mängel und notwendige Sanierungsmaßnahmen.

Der Sachverständige hatte hierfür Beträge von 20.500 Euro beziehungsweise 80.500 Euro berücksichtigt.

Warum diese Positionen unzutreffend oder unbeachtlich sein sollten, erläuterte das Finanzgericht nach Auffassung des BFH nicht hinreichend.

Der Erbe legte daraufhin Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ein.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Der BFH gab der Beschwerde statt, hob das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.

Das Gericht stellte fest, dass das Finanzgericht gegen seine Pflichten zur Sachverhaltsaufklärung und zur vollständigen Würdigung des Verfahrensstoffs verstoßen hatte.

Maßgeblich waren:

• § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO: Das Finanzgericht muss den entscheidungserheblichen Sachverhalt von Amts wegen aufklären.
• § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO: Das Gericht muss seine Entscheidung aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewinnen.
• § 198 BewG: Ein niedrigerer gemeiner Wert des Grundbesitzes kann durch ein geeignetes Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Nach Auffassung des BFH hätte sich das Finanzgericht konkret mit den Gutachten, ihren Bewertungsansätzen und den festgestellten Mängeln befassen müssen.

Ein höherer Verkaufspreis rechtfertigt nicht automatisch die vollständige Ablehnung eines sachgerecht erstellten Gutachtens.

Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?

Bei einem Erbfall müssen die zum Nachlass gehörenden Grundstücke für steuerliche Zwecke bewertet werden.

Die Bewertung richtet sich insbesondere nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Je nach Art des Grundstücks kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren in Betracht, beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Diese gesetzlichen Verfahren sollen den gemeinen Wert der Immobilie möglichst realitätsgerecht abbilden.

Allerdings können typisierte Bewertungsansätze im Einzelfall zu höheren Ergebnissen führen, als sie den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen.

Genau für solche Fälle sieht § 198 BewG eine Nachweismöglichkeit vor.

Was bedeutet der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG?

Nach § 198 Abs. 1 BewG ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der tatsächliche gemeine Wert einer wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag unter dem gesetzlich ermittelten Grundbesitzwert liegt.

Das bedeutet:

Der gesetzlich ermittelte Grundbesitzwert muss nicht in jedem Fall hingenommen werden.

Erben und Beschenkte können einen niedrigeren Wert nachweisen und dadurch unter Umständen ihre erbschaft- oder schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren.

Als Nachweis kommt nach § 198 Abs. 2 BewG insbesondere ein ordnungsgemäßes Gutachten eines geeigneten Sachverständigen infrage.

Auch ein zeitnah zustande gekommener Kaufpreis kann unter den Voraussetzungen des § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis dienen.

Entscheidend ist stets der Wert am gesetzlichen Bewertungsstichtag.

Welche Anforderungen muss ein Sachverständigengutachten erfüllen?

Nicht jedes beliebige Immobiliengutachten reicht für den Nachweis nach § 198 BewG aus.

Nach der gesetzlichen Regelung kommen regelmäßig Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter, bestellter oder zertifizierter Sachverständiger infrage.

Das Gutachten muss unter Beachtung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften ordnungsgemäß erstellt und nachvollziehbar sein.

Insbesondere sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:

• Der zutreffende Bewertungsstichtag.
• Die Eigenschaften und die Nutzung der Immobilie.
• Das geeignete Bewertungsverfahren.
• Der Zustand des Gebäudes.
• Vorhandene Schäden und Baumängel.
• Erforderliche Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen.
• Nachvollziehbare Berechnungen und Bewertungsannahmen.

Der BFH betont, dass ein plausibles und den maßgeblichen Vorschriften entsprechendes Gutachten regelmäßig als Nachweis geeignet ist.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Gutachten automatisch und ungeprüft übernommen werden muss.

Muss das Finanzamt jedes Gutachten vollständig anerkennen?

Nein. Das Finanzamt und gegebenenfalls das Finanzgericht dürfen die Plausibilität und die fachliche Richtigkeit eines Gutachtens überprüfen.

Sie können beispielsweise beanstanden, dass ein Abschlag für Gebäudeschäden nicht ausreichend begründet ist.

Allerdings müssen solche Beanstandungen sachlich nachvollziehbar sein.

Der BFH stellte ausdrücklich klar, dass ein Gutachten nicht allein wegen einzelner Mängel insgesamt unberücksichtigt bleiben darf.

Ist beispielsweise ein bestimmter Wertabschlag nicht hinreichend begründet, kann es ausreichen, gerade diesen Abschlag nicht anzuerkennen.

Auch kleinere Lücken können unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Beweiswürdigung geschlossen werden.

Nicht jeder Fehler im Gutachten führt dazu, dass der gesamte Nachweis scheitert.

Steuer-Tipp: Mängel und Sanierungsbedarf genau dokumentieren

Bei geerbten Immobilien kann der bauliche Zustand erheblichen Einfluss auf den gemeinen Wert haben.

Lassen Sie deshalb vorhandene Schäden, einen Instandhaltungsstau oder notwendige Sanierungsmaßnahmen möglichst konkret erfassen.

Besonders hilfreich sind nachvollziehbare Kostenansätze, Fotos, bautechnische Feststellungen und sonstige Unterlagen zum Bewertungsstichtag.

Je besser die einzelnen Wertabschläge begründet sind, desto fundierter kann ein Sachverständigengutachten gegenüber dem Finanzamt verteidigt werden.

Welche Rolle spielt ein später erzielter Kaufpreis?

Ein tatsächlicher Kaufpreis ist grundsätzlich ein wichtiges Indiz für den Marktwert einer Immobilie.

Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Diese gesetzliche Regelung hat jedoch eine entscheidende Besonderheit:

Sie dient dem Nachweis eines niedrigeren Werts – nicht der automatischen Erhöhung des gesetzlich festgestellten Grundstückswerts.

Der BFH stellte deshalb klar, dass ein höherer Kaufpreis nicht pauschal dazu verwendet werden darf, ein anderes zulässiges Nachweismittel vollständig auszuschließen.

Der Verkaufspreis kann zwar bei der Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse berücksichtigt werden.

Das Gericht muss jedoch nachvollziehbar prüfen, warum er im konkreten Fall gegen die gutachterliche Bewertung sprechen soll.

Ein schematischer Vorrang des Kaufpreises besteht nicht.

Warum ist der Bewertungsstichtag so wichtig?

Bei der Erbschaftsteuer kommt es grundsätzlich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Erbfalls an.

Im Streitfall lag dieser Zeitpunkt im Mai 2020.

Der Verkauf der beiden Grundstücke erfolgte dagegen erst im Februar 2021.

Zwischen Erbfall und Verkauf können sich Marktbedingungen oder objektspezifische Umstände ändern.

Daher darf ein später erzielter Verkaufspreis nicht ohne nähere Prüfung mit dem Wert am Bewertungsstichtag gleichgesetzt werden.

Auch besondere Umstände der Veräußerung können für die Beurteilung relevant sein.

Entscheidend ist, ob der spätere Kaufpreis tatsächlich geeignet ist, die Bewertung am maßgeblichen Stichtag zu beurteilen.

Praxisbeispiel: Höherer Kaufpreis trotz niedrigerem Gutachten

Angenommen, für eine geerbte Immobilie ergeben sich folgende Werte:

Position	Betrag
Gesetzlich festgestellter Grundbesitzwert	500.000 €
Wert laut qualifiziertem Gutachten	400.000 €
Später erzielter Kaufpreis	550.000 €
Differenz zwischen gesetzlichem Wert und Gutachten	100.000 €

Der Erbe möchte erreichen, dass für die Erbschaftsteuer der gutachterlich ermittelte Wert von 400.000 Euro berücksichtigt wird.

Das Finanzamt verweist dagegen auf den späteren Kaufpreis von 550.000 Euro.

Nach den Grundsätzen des BFH darf das Gutachten nicht allein wegen dieses höheren Kaufpreises vollständig zurückgewiesen werden.

Vielmehr muss geprüft werden, ob das Gutachten ordnungsgemäß erstellt wurde und seine Wertansätze nachvollziehbar sind.

Wichtig: Das Beispiel bedeutet nicht, dass der niedrigere Gutachtenwert zwingend angesetzt werden muss. Das Gutachten muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die fachliche Prüfung bestehen.

Eine mögliche steuerliche Entlastung hängt zusätzlich von Freibeträgen, Steuerklasse, weiteren Nachlasswerten und sonstigen Umständen ab.

Warum ist die Entscheidung für Erben besonders wichtig?

Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann die Bewertung erhebliche Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer haben.

Problematisch sind insbesondere Grundstücke, bei denen standardisierte Bewertungsverfahren besondere wertmindernde Umstände nicht ausreichend erfassen.

Dazu können beispielsweise ein erheblicher Sanierungsbedarf, Baumängel oder besondere objektspezifische Einschränkungen gehören.

In solchen Fällen kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ein wichtiges Instrument sein, um eine überhöhte steuerliche Bewertung zu korrigieren.

Der BFH-Beschluss stärkt dabei die Bedeutung einer sorgfältigen Einzelfallprüfung.

Finanzamt und Finanzgericht dürfen sachverständige Feststellungen nicht ohne nachvollziehbare Begründung übergehen.

Achtung: Der BFH hat den niedrigeren Wert noch nicht anerkannt

Ein wichtiger Punkt darf bei der Entscheidung nicht übersehen werden:

Der Bundesfinanzhof hat nicht selbst festgestellt, dass die vom Erben vorgelegten niedrigeren Gutachtenwerte zutreffend sind.

Er hat vielmehr Verfahrensfehler des Finanzgerichts Düsseldorf festgestellt.

Das Finanzgericht muss die Gutachten nun erneut prüfen und sich insbesondere mit den berücksichtigten Gebäudemängeln und Sanierungskosten auseinandersetzen.

Die endgültige Höhe der anzusetzenden Grundbesitzwerte bleibt damit offen.

Was sollten Erben und Beschenkte jetzt prüfen?

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert nachvollziehbar ist.
• Achten Sie auf den zutreffenden Bewertungsstichtag.
• Untersuchen Sie, ob besondere wertmindernde Umstände ausreichend berücksichtigt wurden.
• Lassen Sie bei erheblichen Bewertungsabweichungen ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten prüfen.
• Dokumentieren Sie Baumängel, Schäden und Sanierungsbedarf.
• Bewahren Sie Kaufverträge und andere relevante Unterlagen auf.
• Kontrollieren Sie, ob das Finanzamt das Gutachten inhaltlich gewürdigt hat.
• Prüfen Sie bei einer ablehnenden Entscheidung die Begründung.
• Beachten Sie die geltenden Einspruchs- und Rechtsbehelfsfristen.

Fazit: Ein höherer Verkaufspreis entwertet das Gutachten nicht automatisch

Mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87/25) hat der Bundesfinanzhof die Anforderungen an die Prüfung von Sachverständigengutachten beim Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts konkretisiert.

Ein qualifiziertes Gutachten nach § 198 BewG darf nicht allein mit dem Hinweis auf einen höheren Kaufpreis pauschal zurückgewiesen werden.

Das Finanzgericht muss sich mit den konkreten Feststellungen des Sachverständigen auseinandersetzen und mögliche Beanstandungen nachvollziehbar begründen.

Für Erben und Beschenkte ist dies eine wichtige Entscheidung, wenn die gesetzliche Immobilienbewertung über dem tatsächlich nachweisbaren gemeinen Wert liegt.

Allerdings bleibt eine sorgfältige fachliche Prüfung des Gutachtens erforderlich. Der BFH hat den Rechtsstreit deshalb zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht Düsseldorf zurückverwiesen.

Sie haben eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen und halten den vom Finanzamt angesetzten Grundstückswert für zu hoch? Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Prüfung des Grundbesitzwerts und der Frage, ob ein Nachweis nach § 198 BewG sinnvoll ist.

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Häufige Fragen zum niedrigeren Grundbesitzwert bei der Erbschaftsteuer

Kann ich einen niedrigeren Immobilienwert für die Erbschaftsteuer nachweisen?

Ja. Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden, wenn der Steuerpflichtige diesen für den maßgeblichen Bewertungsstichtag nachweist.

Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an?

Regelmäßig kommt ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten, bestellten oder zertifizierten Sachverständigen infrage. Das Gutachten muss die maßgeblichen Bewertungsvorschriften beachten und plausibel sein.

Darf das Finanzamt ein Gutachten wegen eines höheren Verkaufspreises ablehnen?

Nicht pauschal. Nach dem BFH-Beschluss vom 4. August 2026 muss das Gutachten inhaltlich geprüft werden. Ein höherer Kaufpreis reicht allein nicht aus, um die gesamte Bewertung zu verwerfen.

Was gilt, wenn das Gutachten einzelne Fehler enthält?

Einzelne unzureichend begründete Bewertungsansätze führen nicht automatisch zur vollständigen Unbrauchbarkeit des Gutachtens. Gegebenenfalls sind nur bestimmte Abschläge zu korrigieren.

Welcher Zeitpunkt ist für die Immobilienbewertung entscheidend?

Bei der Erbschaftsteuer ist grundsätzlich der Bewertungsstichtag maßgeblich, regelmäßig der Zeitpunkt des Erbfalls. Spätere Entwicklungen müssen entsprechend eingeordnet werden.

Kann ein tatsächlicher Verkaufspreis als Nachweis dienen?

Ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Hat der BFH im Streitfall den niedrigeren Gutachtenwert bestätigt?

Nein. Der BFH hat das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf wegen Verfahrensfehlern aufgehoben. Die inhaltliche Prüfung der Gutachten muss im zweiten Rechtsgang nachgeholt werden.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bundesfinanzhof, Beschluss vom 04.08.2026, Az. II B 87/25, ECLI:DE:BFH:2026.040826.IIB87.25.0.
• Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2025, Az. 11 K 2562/22 BG – aufgehoben durch den BFH.
• § 198 Abs. 1 bis 3 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.
• § 9 Abs. 2 BewG – Begriff des gemeinen Werts.
• § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO – Sachverhaltsaufklärung.
• § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO – Würdigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens.
• BFH, Urteil vom 25.04.2018, Az. II R 47/15, BFHE 262, 157, BStBl II 2019, S. 144.
• BFH, Urteil vom 16.09.2020, Az. II R 1/18, BFHE 269, 406, BStBl II 2021, S. 594.
• BFH, Urteil vom 03.12.2008, Az. II R 19/08, BFHE 224, 268, BStBl II 2009, S. 403.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.