VG Düsseldorf hebt Grundsteuerbescheid Krefeld auf: differenzierte Hebesätze 506/995 % gleichheitswidrig. Was Eigentümer jetzt prüfen sollten.

Ein Grundsteuerbescheid wurde aufgehoben, weil die Stadt Krefeld ein Nichtwohngrundstück im Jahr 2025 mit einem deutlich höheren Hebesatz belastet hatte als Wohngrundstücke. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hält die konkrete Krefelder Hebesatzregelung für rechtswidrig. Wichtig: Das Urteil ist nicht rechtskräftig und hebt nicht automatisch die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld auf.

Worum ging es in dem Fall?

Die Stadt Krefeld hatte eine Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks für das Jahr 2025 zur Grundsteuer herangezogen. Grundlage war ein Hebesatz von 995 v. H.; die festgesetzte Grundsteuer betrug knapp 3.000 Euro. Das VG Düsseldorf hob den konkreten Grundsteuerbescheid mit Urteil vom 24.08.2026, Az. 5 K 3134/25, auf.

Krefeld hatte in seiner Hebesatzsatzung für die Grundsteuer B ab dem 01.01.2025 zwei Hebesätze vorgesehen: 506 v. H. für Wohngrundstücke und 995 v. H. für Nichtwohngrundstücke.

Warum hielt das Gericht die Hebesätze für rechtswidrig?

Nach Auffassung des VG Düsseldorf darf Nordrhein-Westfalen den Kommunen grundsätzlich ermöglichen, bei der Grundsteuer B zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken zu differenzieren. Das Ziel, Wohnnebenkosten zu stabilisieren, kann ein Gemeinwohlbelang sein.

Die konkrete Umsetzung in Krefeld verstößt nach dem Gericht jedoch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Danach sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich.

Der entscheidende Punkt: Auch gemischt genutzte Grundstücke können tatsächlich in erheblichem Umfang dem Wohnen dienen, gelten aber steuerlich als Nichtwohngrundstücke. Das Gericht weist darauf hin, dass solche Grundstücke bis zu 80 % zu Wohnzwecken genutzt werden können. Trotzdem wurden sie in Krefeld mit dem deutlich höheren Hebesatz für Nichtwohngrundstücke belastet.

Warum sind gemischt genutzte Grundstücke so wichtig?

Das Bewertungsrecht unterscheidet verschiedene Grundstücksarten. Zu den bebauten Grundstücken gehören unter anderem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke.

Für die Grundsteuerbewertung gilt: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden im Ertragswertverfahren bewertet; Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren.

Genau hier entsteht das Problem: Ein Gebäude mit Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen darüber kann bewertungsrechtlich als Nichtwohngrundstück eingeordnet werden, obwohl ein erheblicher Teil tatsächlich Wohnzwecken dient. Wird es dann fast doppelt so hoch belastet wie ein reines Wohngrundstück, muss die Stadt diese Ungleichbehandlung sachlich tragfähig begründen.

Was bedeutet die Differenz von 96,64 %?

Der Krefelder Hebesatz für Nichtwohngrundstücke betrug 995 v. H., der Hebesatz für Wohngrundstücke 506 v. H.. Das ist eine Mehrbelastung von 96,64 % gegenüber dem Wohn-Hebesatz. Das VG Düsseldorf hält diese Ungleichbehandlung bei der konkreten Abgrenzung in Krefeld nicht mehr für zulässige Typisierung oder Pauschalierung.

Beispiel:
Bei einem Grundsteuermessbetrag von 300 Euro ergäbe sich:

• Wohngrundstück: 300 Euro × 506 % = 1.518 Euro Grundsteuer
• Nichtwohngrundstück: 300 Euro × 995 % = 2.985 Euro Grundsteuer
• Unterschied: 1.467 Euro

Die Grundsteuer knüpft dabei an den Steuermessbetrag an; die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz dieses Messbetrags die Steuer erhoben wird.

Wurde die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld aufgehoben?

Nein. Das ist für Eigentümer besonders wichtig: Das VG Düsseldorf hat nur den konkreten Grundsteuerbescheid aufgehoben, der zwischen den Beteiligten streitig war. Die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld wurde nicht aufgehoben. Eine Satzung könnte nach Hinweis des Gerichts allenfalls in einem Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht überprüft und gegebenenfalls verworfen werden.

Achtung / Häufiger Fehler:
Das Urteil bedeutet nicht, dass automatisch alle Krefelder Grundsteuerbescheide unwirksam sind. Wer betroffen ist, muss den eigenen Bescheid und die eigene Rechtsbehelfsfrist prüfen.

Ist das Urteil rechtskräftig?

Nein. Gegen das Urteil vom 24.08.2026 kann ein Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden. Über einen solchen Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.

Zudem ist bereits wegen der vergleichbaren Hebesätze der Stadt Hilden ein Berufungsverfahren beim OVG Nordrhein-Westfalen anhängig. In dem Hildener Verfahren hatte das VG Düsseldorf am 10.03.2026, Az. 5 K 7062/25, ebenfalls einen Grundsteuerbescheid aufgehoben.

Was sollten Eigentümer jetzt prüfen?

Steuer-Tipp:
Eigentümer von Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Teileigentum oder sonstigen Nichtwohngrundstücken in Kommunen mit differenzierten Hebesätzen sollten ihre Grundsteuerbescheide nicht ungeprüft ablegen.

Prüfen Sie insbesondere:

1. Welche Grundstücksart wurde im Grundlagenbescheid bzw. Grundsteuerwertbescheid angesetzt?
2. Welcher Hebesatz wurde im kommunalen Grundsteuerbescheid angewendet?
3. Gibt es in Ihrer Kommune unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke?
4. Enthält Ihr Bescheid eine Rechtsbehelfsbelehrung?
5. Läuft noch die Ein-Monats-Frist für Widerspruch oder Klage?

Je nach Ausgestaltung des Rechtswegs ist der Rechtsbehelf innerhalb eines Monats einzulegen: Für den Widerspruch sieht § 70 Abs. 1 VwGO grundsätzlich eine Monatsfrist vor; ist kein Widerspruchsbescheid erforderlich, muss die Klage nach § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts erhoben werden.

Wichtig: Bei öffentlichen Abgaben und Kosten entfalten Widerspruch und Anfechtungsklage grundsätzlich keine automatische aufschiebende Wirkung. Eine Aussetzung kommt nach § 80 VwGO insbesondere bei ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit oder unbilliger Härte in Betracht.

Für wen ist die Entscheidung besonders relevant?

Die Entscheidung ist besonders interessant für Eigentümer von:

• gemischt genutzten Immobilien, zum Beispiel Ladenlokal plus Wohnungen,
• Geschäftsgrundstücken,
• Teileigentum,
• vermieteten Objekten mit Wohn- und Gewerbeanteilen,
• Immobilien in NRW-Kommunen mit stark abweichenden Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.

Das NRW-Grundsteuerhebesatzgesetz erlaubt differenzierende Hebesätze grundsätzlich, ordnet aber eine Gruppenbildung nach Nichtwohngrundstücken und Wohngrundstücken an. Der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke darf dabei nicht niedriger sein als der Hebesatz für Wohngrundstücke; die Gemeinde kann aber auch einen einheitlichen Hebesatz festlegen.

FAQ: Häufige Fragen zur Grundsteuer-Entscheidung in Krefeld

1. Muss ich meinen Grundsteuerbescheid in Krefeld jetzt nicht mehr bezahlen?

Nicht automatisch. Das Urteil betrifft zunächst nur den konkreten Bescheid der Klägerin. Außerdem haben Rechtsbehelfe gegen öffentliche Abgaben grundsätzlich keine automatische aufschiebende Wirkung. Prüfen Sie daher Bescheid, Zahlungsfrist und gegebenenfalls einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung.

2. Gilt das Urteil auch für andere Städte in NRW?

Unmittelbar nein. Die Begründung kann aber für andere Kommunen mit vergleichbaren differenzierten Hebesätzen Bedeutung haben. Bereits zu Hilden hatte das VG Düsseldorf ähnlich entschieden; dort ist inzwischen ein Berufungsverfahren beim OVG Nordrhein-Westfalen anhängig.

3. Warum werden gemischt genutzte Grundstücke als Nichtwohngrundstücke behandelt?

Bewertungsrechtlich werden gemischt genutzte Grundstücke im Sachwertverfahren bewertet. Wohngrundstücke im engeren Sinne, etwa Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, werden im Ertragswertverfahren bewertet.

4. Was bedeutet „nicht rechtskräftig“?

Nicht rechtskräftig bedeutet, dass die Entscheidung noch nicht endgültig ist. Gegen das Urteil kann ein Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden; darüber entscheidet das OVG Nordrhein-Westfalen.

5. Kann ich mich gegen meinen Grundsteuerbescheid wehren?

Ja, wenn die Rechtsbehelfsfrist noch läuft oder besondere verfahrensrechtliche Möglichkeiten bestehen. Maßgeblich ist die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid. In der Regel ist eine Monatsfrist zu beachten.

6. Reicht es, nur gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts vorzugehen?

Nicht unbedingt. Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid betreffen die Grundlagen der Berechnung. Der kommunale Grundsteuerbescheid betrifft insbesondere die Anwendung des Hebesatzes. Bei Streit über die kommunale Hebesatzsatzung muss daher regelmäßig auch der kommunale Bescheid geprüft werden.

Fazit: Gute Nachricht für Betroffene, aber kein Automatismus

Das Urteil des VG Düsseldorf ist ein wichtiges Signal: Differenzierende Grundsteuer-Hebesätze sind in NRW nicht per se ausgeschlossen, müssen aber verfassungskonform ausgestaltet sein. Krefeld ist nach Auffassung des Gerichts daran gescheitert, weil tatsächlich vorhandene Wohnnutzung in gemischt genutzten Grundstücken nicht sachgerecht berücksichtigt wurde.

Für Eigentümer bedeutet das: Wer von einem hohen Hebesatz für Nichtwohngrundstücke betroffen ist, sollte seinen Bescheid kurzfristig prüfen lassen. Entscheidend sind Grundstücksart, Hebesatz, Rechtsbehelfsbelehrung und Frist.

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Disclaimer:
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Quellenverzeichnis

• Verwaltungsgericht Düsseldorf, Pressemitteilung vom 24.08.2026 zum Urteil vom 24.08.2026, Az. 5 K 3134/25, nicht rechtskräftig.
• Verwaltungsgericht Düsseldorf, Pressemitteilung vom 10.03.2026 zum Urteil vom 10.03.2026, Az. 5 K 7062/25.
• Stadt Krefeld, Neufassung der Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Krefeld vom 18.12.2024, Krefelder Amtsblatt Nr. 51 vom 19.12.2024, S. 407.
• Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz.
• § 249 BewG, Grundstücksarten.
• § 250 BewG, Bewertung der bebauten Grundstücke.
• § 13 GrStG, Steuermesszahl und Steuermessbetrag.
• § 15 GrStG, Steuermesszahl für Grundstücke.
• § 25 GrStG, Festsetzung des Hebesatzes.
• § 27 GrStG, Festsetzung der Grundsteuer.
• § 28 GrStG, Fälligkeit der Grundsteuer.
• § 36 und § 37 GrStG, Hauptveranlagung 2025 und Anwendung des neuen Rechts.
• § 1 NWGrStHsG, Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz, Gesetz vom 05.07.2024, gültig ab 10.08.2024.
• §§ 70, 74 und 80 VwGO, Rechtsbehelfsfristen und aufschiebende Wirkun