Privatbereich

Instandhaltungsrücklage: 2,50 EUR sind zu wenig

Instandhaltungsrücklage: 2,50 EUR sind zu wenig

Wohnungseigentümer sind zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Dazu gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Ihre Höhe richtet sich nach den konkreten Verhältnissen in der Wohnanlage.

Hintergrund

In einer Eigentümerversammlung stand der Beschluss zur Debatte, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Die Wohnungseigentümer lehnten in einer Eigentümerversammlung den Beschlussantrag auf Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von 2,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr auf 7,10 EUR mehrheitlich ab. Die Wohnanlage wurde Ende der 90er-Jahre errichtet. Die angesammelte Instandhaltungsrücklage beträgt ca. 2.200 EUR.

Gegen den ablehnenden Beschluss hat ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben, da er die derzeitige Instandhaltungsrücklage für unzureichend hält.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg; das Gericht setzt deshalb die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf 7,10 EUR pro Quadratmeter und Jahr fest.

Eine Instandhaltungsrücklage von jährlich 2,50 EUR pro Quadratmeter genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Angemessen ist eine Rücklage in einer Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde. Dabei ist die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen.

Für das Objekt gilt eine gesetzlich festgelegte Untergrenze von 7,10 EUR pro Quadratmeter und Jahr.

Der aktuell geltende Betrag von 2,50 EUR pro Quadratmeter und Jahr ist nicht angemessen und von dem weiten Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümer nicht mehr gedeckt. Eine Rücklage von 2.200 EUR reicht nicht aus, um deren Zweck gerecht zu werden. Durch das vorsorgliche Ansammeln von Kapital ist sicherzustellen, dass künftig bei einem unvorhergesehenen plötzlich auftretenden Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und die Wohnanlage nicht wegen fehlender Mittel verwahrlost. Zugleich wird vermieden, dass weniger zahlungskräftige Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten, aber auch der Gefahr einer ungleichen finanziellen Belastung vorgebeugt, die entstünde, wenn zahlungsunwillige oder -unfähige Wohnungseigentümer für andere Eigentümer einspringen müssten.

Ferner belastet es die Wohnungseigentümer weniger, die Mittel für große Reparaturen und Ersatzbeschaffungen durch kontinuierliche Zahlung verhältnismäßig geringer Beträge anzusammeln, als den Gesamtbetrag im Zeitpunkt der tatsächlichen Ausführung der Reparatur leisten zu müssen.

Privatbereich

Wann darf eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet werden?

Wann darf eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet werden?

Auch wenn ein Mietspiegel keine Daten für Einfamilienhäuser enthält, kann eine Mieterhöhung trotzdem darauf gestützt werden. Denn es ist davon auszugehen, dass die ortsübliche Miete für Einfamilienhäuser tendenziell höher ist als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Hintergrund

Die Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 10,23 EUR/Quadratmeter. Zur Begründung bezieht sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2011, der einen Höchstwert von 10,23 EUR/Quadratmeter ausweist.

Die Mieter sind der Ansicht, dass die Vermieterin das Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel begründen kann, da dieser auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gar nicht anwendbar ist. Sie halten deshalb die Mieterhöhung für formell unwirksam.

Ein vom Amtsgericht beauftragter Sachverständiger hat für das Haus eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,42 EUR/Quadratmeter ermittelt. Das Amtsgericht hat der Klage daher stattgegeben.

Entscheidung

Das Landgericht gab ebenfalls der Vermieterin Recht und bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam und materiell begründet, so dass die Mieter der Mieterhöhung zustimmen müssen.

Der Vermieter darf zur Begründung einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Ein Mietspiegel ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch für Mieterhöhungen bei Einfamilienhäusern ein geeignetes Begründungsmittel, weil die Miete für Einfamilienhäuser in der Regel über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

Im vorliegenden Fall beschränkt sich der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen jedoch auf eine Miete, wie sie der Ortsüblichkeit vergleichbarer Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entspricht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch inhaltlich begründet, wie sich aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ergibt. Die vom Sachverständigen ermittelten Werte liegen sogar noch über der Miethöhe, die die Vermieterin verlangt.

Privatbereich

Wann Krankheitskosten nicht absetzbar sind

Wann Krankheitskosten nicht absetzbar sind

Viele Versicherte der privaten Krankenversicherung tragen ihre Krankheitskosten selbst, um eine Beitragsrückerstattung zu erhalten. Steuerlich kann dies jedoch von Nachteil sein.

Hintergrund

Ein Ehepaar hatte Beiträge zur privaten Kranken- und Pflegeversicherung als Vorsorgeaufwendungen bei den Sonderausgaben geltend gemacht. Strittig war ein Betrag von 241 EUR. Hier hatten die Eheleute einen Teil einer Arztrechnung nicht der Krankenkasse vorgelegt, um später Beitragsprämien zurückzubekommen.

Entscheidung

Das Finanzgericht erkannte diese Kosten weder als Sonderausgaben noch als außergewöhnliche Belastungen an.

Diese Ausgaben sind keine klassischen Krankenversicherungsbeiträge. Zu den abzugsfähigen Beiträgen gehören nur solche Kosten, die direkt im Zusammenhang mit der Erlangung von Versicherungsschutz stehen. Bereits die Selbstbeteiligung gehört nicht zu den Beiträgen. Deshalb muss das Gleiche für solche Kosten gelten, die Versicherte übernehmen, um eine Beitragsrückerstattung zu erhalten.

Auch ein Abzug der Krankheitskosten als außergewöhnliche Belastung wurde nicht anerkannt. Ärztlich verordnete Krankheitsaufwendungen, die von der Krankenkasse nicht ersetzt werden, können zwar unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings wird hier zunächst ein prozentual gestaffelter Eigenanteil abgezogen, der höher ausfiel, als die geltend gemachten Kosten.

Privatbereich

Leasingfahrzeug: Wann ist die 1 %-Regelung bzw. die Fahrtenbuchmethode anwendbar?

Leasingfahrzeug: Wann ist die 1 %-Regelung bzw. die Fahrtenbuchmethode anwendbar?

Ist ein Leasingfahrzeug dem Arbeitnehmer zuzurechnen, kann die 1 %-Regelung bzw. die Fahrtenbuchmethode nicht angewendet werden.

Hintergrund

Die Kommune K schloss Leasingverträge über Fahrzeuge ab. Dabei wurden ihr günstigere Leasingkonditionen als gegenüber Dritten eingeräumt. K stellte die Fahrzeuge der Bürgermeisterin B zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung. B trug die Leasingraten, Steuern, Versicherungen und Betriebskosten. Die für ihre beruflichen Fahrten entstandenen tatsächlichen Kosten machte sie anhand eines Fahrtenbuchs geltend.

Das Finanzamt wertete die vergünstigten Leasingkonditionen bei B als geldwerten Vorteil. Es erhöhte deshalb die Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit.

Den Zufluss berechnete es aus der Differenz der für Dritte üblichen Leasinggebühren zu den tatsächlich von B geleisteten Zahlungen (für die Streitjahre 2005 bis 2008 3.000 EUR bis 6.000 EUR). Das Finanzamt versagte damit die 1 %-Regelung bzw. die Fahrtenbuchmethode. Das Finanzgericht folgte dieser Einschätzung.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof bestätigt zunächst den Grundsatz, dass die Überlassung eines betrieblichen Pkw durch den Arbeitgeber an den Arbeitnehmer für dessen Privatnutzung zu einer Bereicherung des Arbeitnehmers und damit zu Lohnzufluss führt. Steht der Vorteil dem Grund nach fest, ist dieser zwingend entweder mit der 1 %-Regelung oder mit der Fahrtenbuchmethode zu bewerten. Vom Arbeitnehmer gezahlte Nutzungsvergütungen sind von den ermittelten Werten abzuziehen.

Eine Überlassung eines betrieblichen Fahrzeugs liegt allerdings nicht vor, wenn das Kfz nicht dem Arbeitgeber, sondern dem Arbeitnehmer zuzurechnen ist. Das Fahrzeug ist dem Arbeitnehmer zuzurechnen, wenn er wie ein wirtschaftlicher Eigentümer oder ein Leasingnehmer darüber verfügen kann. Die Zurechnung beim Arbeitnehmer findet auch dann statt, wenn der Arbeitgeber selbst Leasingnehmer ist und er das Fahrzeug seinem Arbeitnehmer aufgrund eines Unterleasingverhältnisses zur Verfügung stellt. Die aus dem Arbeitsverhältnis resultierenden Vorteile sind dann nach den allgemeinen Grundsätzen, wie sie auch für die Erfassung von Rabatten gelten, zu bewerten. Die 1 %-Regelung bzw. die Fahrtenbuchmethode ist nicht anwendbar.

Privatbereich

Schadensersatzzahlung ist kein rückwirkendes Ereignis

Schadensersatzzahlung ist kein rückwirkendes Ereignis

Erleidet ein Geldanleger bei Erwerb und Verkauf von Aktien einen Verlust und erhält er deshalb Schadensersatz, ist das kein rückwirkendes Ereignis.

Hintergrund

Ein Geldanleger hatte in den Jahren 1999 bis 2002 Aktien der X-AG erworben. Wegen eines Kurseinbruchs erlitt er bei dem Verkauf 2002 hohe Verluste. Das Finanzamt berücksichtigte diese Beträge in einem Verlustfeststellungsbescheid. Diesen wollte es zulasten des Klägers ändern, nachdem der Geldanleger einen Schadensersatz von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die der Aktiengesellschaft einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt hatte, erstritten hat.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab dem Geldanleger Recht und sah die rückwirkende Änderung des Verlustfeststellungsbescheids nicht als zulässig an. Die Rechtsprechung hat zwar die rückwirkende Änderung von Veräußerungsgewinnen für zulässig gehalten, wenn der Kaufpreis nachträglich herabgesetzt wird. Das ist z. B. der Fall aufgrund einer auflösenden Bedingung im Kaufvertrag oder bei einer Minderung der Anschaffungskosten und sogar bei Schadensersatzzahlungen einer Versicherung.

Im Urteilsfall beruht der Schadensersatz jedoch auf einer eigenständigen Rechtsgrundlage. Er berührt deshalb weder die Anschaffungskosten noch den Erlös aus den Aktiengeschäften.

Privatbereich

Häusliches Arbeitszimmer: Kosten für Bad-Modernisierung können anteilig angesetzt werden

Häusliches Arbeitszimmer: Kosten für Bad-Modernisierung können anteilig angesetzt werden

Sind die Aufwendungen für die Modernisierung des Badezimmers wesentlich und erhöhen sie den Wert des gesamten Wohnhauses, gehören sie anteilig zu den Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer.

Hintergrund

Die Kläger sind Eheleute. Für seine selbstständige Steuerberatertätigkeit nutzte der Kläger ausschließlich ein häusliches Arbeitszimmer im gemeinsamen Einfamilienhaus der Eheleute. Auf das Arbeitszimmer entfielen rund 8 % der gesamten Wohnfläche. Im Streitjahr bauten die Kläger das Badezimmer in ihrem Einfamilienhaus behindertengerecht um. Darüber hinaus wurden alle 4 Türen des Flurs ersetzt und Maurer-, Maler- sowie Bodenarbeiten durchgeführt. Von den Umbaukosten in Höhe von insgesamt rund 38.000 EUR machte der Kläger einen Anteil von 8 % für das häusliche Arbeitszimmer als Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt lehnte die steuerliche Berücksichtigung der anteiligen Modernisierungskosten ab.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab den Klägern dagegen Recht. Die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten sind anteilig dem Arbeitszimmer des Klägers zuzurechnen. Durch die Modernisierung des Badezimmers ist derart in die Gebäudesubstanz eingegriffen worden, dass der Umbau den Wert des gesamten Wohnhauses erhöht hat.

Das häusliche Arbeitszimmer ist Teil des Betriebsvermögens des Klägers. Bei einer späteren Entnahme aus dem Betriebsvermögen würde ein Anteil von 8 % des Gebäudewerts als zu versteuernder Entnahmewert angesetzt. Die aktuell vorgenommene Modernisierung des Badezimmers erhöht dauerhaft den Gebäudewert und damit auch den Entnahmewert.

Hätten die Kläger die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung des Wohnhauses durchgeführt, wären die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung anteilig als Aufwendungen des Arbeitszimmers zu berücksichtigen gewesen.

Der anteilige Betriebsausgabenabzug ist deshalb geboten, um Wertungswidersprüche zu vermeiden.

Privatbereich

Erbschaftsteuer: Kosten für die Entmüllung sind nicht abzugsfähig

Erbschaftsteuer: Kosten für die Entmüllung sind nicht abzugsfähig

Die Kosten für die Entmüllung eines zum Nachlass gehörenden Hauses sind als Kosten für die Verwaltung des Nachlasses im Rahmen der Erbschaftsteuer nicht abzugsfähig.

Hintergrund

Der Kläger ist der Erbe. Zum Nachlass gehörte ein Wohnhaus, das zu einem Preis von ca. 56.000 EUR veräußert wurde. Weil der Erblasser ein sog. „Messie“ war, musste das Haus vor der Veräußerung aufwendig entmüllt werden. Dadurch entstanden Kosten von insgesamt 17.569 EUR. Das Finanzamt verweigerte bei der Erbschaftsteuerfestsetzung den Abzug dieser Kosten.

Entscheidung

Das Finanzgericht erkannte die Kosten ebenfalls nicht an. Die Entmüllungskosten sind dem Kläger weder unmittelbar mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses noch mit der Erlangung des Erwerbs entstanden. Vielmehr gehören diese Kosten zu den nicht abzugsfähigen Kosten der Verwaltung des Nachlasses.

Dass das Grundstück nicht ohne vorherige Entmüllung vom Erben sinnvoll genutzt werden konnte, mag zwar ein tatsächliches Hindernis für den späteren Verkauf gewesen sein. Dieser Zustand hat jedoch den Erben nicht daran gehindert, das Erbe des Grundstücks anzutreten.

Privatbereich

Behindertengerechten Umbau der Dusche: Kosten sind absetzbar

Behindertengerechten Umbau der Dusche: Kosten sind absetzbar

Die Aufwendungen für den behindertengerechten Umbau der Dusche können in voller Höhe als außergewöhnliche Belastung in Abzug gebracht werden.

Hintergrund

Die Klägerin ist an Multipler Sklerose erkrankt. Im Jahre 2011 ließ sie für gut 5.736 EUR die Duschkabine in ihrer Wohnung so umbauen, dass sie mit einem Rollstuhl befahren werden konnte. Aus diesem Grund musste die Dusche neu ausgefliest werden, wobei auch die Armaturen und die Eingangstür erneuert wurde. Da für die Klägerin keine Pflegestufe bestand, lehnte die Pflegekasse die Übernahme der Umbaukosten ab.

Das Finanzamt erkannte nur ein geringer Teil der Aufwendungen (knapp 500 EUR für Duschelement, Ablauf, Rostrahmen, Unterbau und Bodenfliesen) als krankheitsbedingte außergewöhnliche Belastung an. Die übrigen Kosten wurden gestrichen, weil die übrigen baulichen Maßnahmen nicht durch die Behinderung verursacht worden sind.

Entscheidung

Das Finanzgericht hält dagegen die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung der Baumaßnahme in einzelne Aufwandposten für nicht praktikabel. Abziehbar sind auch die notwendigen Folgekosten für solches Material, das – wie etwa die Wandfliesen, die Tür und die Armaturen – durch den Ausbau der alten Duschwanne beschädigt worden und an die neue Tiefe der Dusche anzupassen gewesen ist.

Privatbereich

Dienstwagen: Geldwerter Vorteil kann nicht tageweise ermittelt werden

Dienstwagen: Geldwerter Vorteil kann nicht tageweise ermittelt werden

Für jeden angefangenen Kalendermonat ist der volle Betrag von 1 % des Bruttolistenpreises für die private Nutzung eines vom Arbeitgeber dem Arbeitnehmer überlassenen Fahrzeugs anzusetzen. Eine taggenaue Berechnung kommt nicht in Betracht.

Hintergrund

Die Klägerin stellte diversen Arbeitnehmern Fahrzeuge auch zur privaten Nutzung zur Verfügung. Die Arbeitnehmer führten kein Fahrtenbuch. Die Überlassung der Fahrzeuge begann und endete zum Teil während eines Monats. Die Klägerin ermittelte den Bruttoarbeitslohn und den geldwerten Vorteil aus der Möglichkeit zur Privatnutzung nach der sog. 1 %-Regelung. Für Monate, in denen das Fahrzeug an den Arbeitnehmer jeweils nur teilweise zur Verfügung gestanden hatte, berücksichtigte sie den Sachbezug nur zeitanteilig.

Entscheidung

Nach Ansicht des Finanzgerichts ist der volle Betrag von 1 % des Bruttolistenpreises für die private Fahrzeugnutzung für jeden angefangenen Monat anzusetzen. Hat die Klägerin für ihre Arbeitnehmer infolge einer tageweisen Berechnung zu geringe Bruttoarbeitslöhne dem Lohnsteuerabzug zugrunde gelegt, zu wenig Lohnsteuer einbehalten und an das Finanzamt abgeführt, so kann diese als Arbeitgeberin vom Finanzamt in Haftung genommen werden. Der vom Finanzamt erlassene Lohnsteuerhaftungsbescheid sei rechtmäßig.

Steuern & Recht

Entlastung für Steuerzahler: Familienleistungs-Paket beschlossen

Der Bundestag hat das Familienleistungs-Paket beschlossen. Demnach steigen der Grundfreibetrag, der Kinderfreibetrag, das Kindergeld und der Kinderzuschlag an. Neben den höheren Steuerfreibeträgen für Erwachsene und Kinder werden die Einkommensteuertarife angepasst. Auch das entlastet den Steuerzahler.

Zum 1. Januar 2016 soll der Einkommensteuertarif um 1,48 Prozent „nach rechts“ verschoben werden. Dadurch wird die vom Bundesfinanzminister erwartete Inflationsrate 2014 und 2015 ausgeglichen. Das heißt konkret: Bürgerinnen und Bürger werden ab 2016 jährlich um 1,5 Milliarden Euro entlastet. So werden auch „heimliche Steuererhöhungen“ im Zuge der Kalten Progression eingedämmt.

Mehr Netto vom Brutto
Der Grundfreibetrag für Erwachsene steigt in zwei Schritten von 8.354 auf 8.652 Euro. Durch diese Anpassung greifen steigende Steuersätze des progressiven Einkommensteuertarifs erst bei etwas höherem Einkommen. Damit bleibt etwas mehr Netto vom Brutto. Der Abbau der Kalten Progression ist möglich, weil die geschätzten Steuereinnahmen den nötigen Spielraum bieten.

Nach aktuellen Prognosen rechnet der Bund in diesem Jahr mit Steuereinnahmen von 280,3 Milliarden Euro. Das sind exakt 6,3 Milliarden Euro mehr als bei der Steuerschätzung im November. Bis 2019 summieren sich die zusätzlichen Einnahmen auf mehr als 38 Milliarden Euro. Grund dafür ist die gute wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland.

Entlastung für Familien und Geringverdiener
Der steuerliche Kinderfreibetrag beträgt aktuell 7.008 Euro. Ab Juli 2015 wird er um 144 Euro je Kind erhöht sowie 2016 um weitere 96 Euro auf 7.248 Euro. Der Kinderzuschlag für Geringverdiener wird zum Juli kommenden Jahres um 20 Euro auf bis zu 160 Euro pro Monat steigen.

Entlastung für Alleinerziehende
Auch Alleinerziehende werden stärker unterstützt. Der Entlastungsbetrag wird angehoben und steigt rückwirkend für 2015 auf 1.608 Euro im Jahr bei einem Kind. Das sind 300 Euro mehr als bisher. Für jedes weitere Kind gibt es zusätzlich 240 Euro. Ab 2016 steigt der Freibetrag für Alleinerziehende mit einem Kind dann nochmals um 300 Euro – auf insgesamt 1.908 Euro im Jahr. Alleinerziehende mit zwei Kindern werden dann mit 2.148 Euro pro Jahr entlastet.

Der Entlastungsbetrag trägt der besonderen Lebenssituation und der daraus resultierenden Mehrbelastung für Alleinerziehende Rechnung.

Quelle: Bundesregierung, Pressemitteilung vom 18.06.2015

 

Steuern & Recht vom Steuerberater M. Schröder Berlin