Unternehmen können die Vorsteuer aus Erschließungskosten für Gewerbegrundstücke auch dann abziehen, wenn sie die errichteten Straßen und Erschließungsanlagen anschließend kostenlos an eine Gemeinde übertragen. Das hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein mit Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 13/25) entschieden.
Entscheidend ist, dass die Erschließungsmaßnahmen unmittelbar mit der wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens zusammenhängen und ihre Kosten in die Preise der später umsatzsteuerpflichtig veräußerten Grundstücke einfließen.
Die Entscheidung ist insbesondere für Immobilienentwickler, Erschließungsgesellschaften und Unternehmen interessant, die Gewerbegebiete entwickeln und vermarkten.
Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Die Finanzverwaltung hat Revision eingelegt.
Worum ging es in dem Streitfall?
Die Klägerin war eine GmbH, deren Geschäftstätigkeit in der Baureifmachung und anschließenden Veräußerung von Gewerbegrundstücken bestand.
Um die Grundstücke verkaufen zu können, übernahm die Gesellschaft die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen.
Dazu gehörten unter anderem die Herstellung von Straßen und weiterer öffentlicher Erschließungsinfrastruktur.
Nach Abschluss der Arbeiten übertrug die GmbH die Erschließungsanlagen sowie die dazugehörigen öffentlichen Grundstücksflächen unentgeltlich an die Gemeinde beziehungsweise zuständige Zweckverbände.
Die eigentlichen Gewerbegrundstücke verkaufte sie anschließend an Unternehmer.
Dabei verzichtete die GmbH unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf die Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksverkäufe und behandelte die Veräußerungen als umsatzsteuerpflichtig.
Die Kosten für die Erschließung kalkulierte sie vollständig in die Verkaufspreise der Gewerbegrundstücke ein.
Das Finanzamt wollte den Vorsteuerabzug für die Erschließungsmaßnahmen dennoch nicht anerkennen.
Warum lehnte das Finanzamt den Vorsteuerabzug ab?
Das Finanzamt argumentierte, dass die Erschließungsanlagen und öffentlichen Grundstücksflächen unentgeltlich auf die Gemeinde übertragen würden.
Deshalb bestehe ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen den bezogenen Erschließungsleistungen und der späteren Übertragung auf die öffentliche Hand.
Aus Sicht des Finanzamts waren die entsprechenden Aufwendungen somit nicht den steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen zuzuordnen.
Das Unternehmen vertrat dagegen die Auffassung, dass die Erschließungsmaßnahmen für seine eigene wirtschaftliche Tätigkeit unverzichtbar gewesen seien.
Ohne die Erschließung hätten die Gewerbegrundstücke nicht entsprechend vermarktet werden können.
Außerdem seien sämtliche Erschließungskosten bereits in den Verkaufspreisen berücksichtigt worden.
Der Streit gelangte schließlich vor das Finanzgericht Schleswig-Holstein.
Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?
Das Finanzgericht gab der Klage statt und gewährte den Vorsteuerabzug in vollem Umfang.
Nach Auffassung des Gerichts bestand ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang zwischen den bezogenen Erschließungsleistungen und der gesamten wirtschaftlichen Tätigkeit der GmbH.
Dabei waren insbesondere drei Gesichtspunkte entscheidend:
- Unternehmerischer Zweck: Die Erschließungsmaßnahmen dienten dazu, die Gewerbegrundstücke baureif und damit vermarktungsfähig zu machen.
- Einpreisung der Kosten: Die Aufwendungen für die Erschließung waren vollständig in die Verkaufspreise der umsatzsteuerpflichtig veräußerten Grundstücke einkalkuliert.
- Keine schädliche unentgeltliche Zuwendung: Die Übertragung der Anlagen und öffentlichen Flächen an die Gemeinde führte nach Auffassung des Gerichts nicht zu einem unversteuerten Endverbrauch.
Damit waren die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG im konkreten Fall erfüllt.
Die kostenlose Übertragung der Erschließungsanlagen an die Gemeinde schloss den Vorsteuerabzug deshalb nicht aus.
Wann können Unternehmen Erschließungskosten als Vorsteuer abziehen?
Der Vorsteuerabzug richtet sich grundsätzlich nach § 15 UStG.
Danach können Unternehmer die gesetzlich geschuldete Umsatzsteuer aus Leistungen anderer Unternehmer abziehen, wenn diese Leistungen für ihr Unternehmen bezogen werden und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wichtig ist insbesondere der Zusammenhang zwischen den Eingangsleistungen und den zum Vorsteuerabzug berechtigenden Ausgangsumsätzen.
Ein unmittelbarer Zusammenhang kann nicht nur mit einzelnen steuerpflichtigen Umsätzen bestehen.
Auch Aufwendungen, die zu den allgemeinen Kosten der wirtschaftlichen Tätigkeit gehören, können zum Vorsteuerabzug berechtigen, sofern sie Bestandteil der Kosten der besteuerten Ausgangsumsätze sind.
Genau diesen Zusammenhang erkannte das Finanzgericht bei den Erschließungsmaßnahmen an.
Die GmbH errichtete die Infrastruktur nicht aus privaten Gründen, sondern um ihre Gewerbegrundstücke wirtschaftlich verwerten zu können.
Die Erschließungskosten gingen in die kalkulierten Grundstückspreise ein.
Damit standen sie nach Auffassung des Gerichts in einem ausreichend engen Zusammenhang mit den umsatzsteuerpflichtigen Verkäufen.
Warum ist die umsatzsteuerpflichtige Grundstücksveräußerung entscheidend?
Grundstücksverkäufe sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
Unter bestimmten Bedingungen kann der Verkäufer jedoch nach § 9 UStG auf diese Steuerbefreiung verzichten.
Eine solche Option kommt insbesondere bei Grundstücksverkäufen an andere Unternehmer für deren Unternehmen in Betracht.
Bei Grundstückslieferungen muss die Option grundsätzlich im notariell beurkundeten Vertrag erklärt werden.
Die steuerliche Behandlung der späteren Grundstücksverkäufe ist für den Vorsteuerabzug besonders wichtig.
Denn Vorsteuerbeträge, die mit steuerfreien Ausgangsumsätzen zusammenhängen, sind nach § 15 Abs. 2 UStG grundsätzlich vom Abzug ausgeschlossen, sofern keine gesetzliche Ausnahme eingreift.
Im entschiedenen Fall hatte die GmbH wirksam zur Umsatzsteuerpflicht ihrer Grundstücksverkäufe optiert.
Damit waren die maßgeblichen Ausgangsumsätze steuerpflichtig.
Die Erschließungskosten konnten diesen Umsätzen zugeordnet werden.
Wichtig: Das Urteil bedeutet nicht, dass bei jeder Erschließung von Grundstücken automatisch ein Vorsteuerabzug möglich ist. Die konkrete umsatzsteuerliche Behandlung der Grundstücksverkäufe bleibt entscheidend.
Warum ist die kostenlose Übertragung an die Gemeinde unschädlich?
Bei der unentgeltlichen Übertragung von Gegenständen oder Leistungen können grundsätzlich die Regelungen über unentgeltliche Wertabgaben relevant sein.
Diese sind insbesondere in § 3 Abs. 1b und § 3 Abs. 9a UStG geregelt.
Im entschiedenen Fall sah das Finanzgericht jedoch keine entsprechende steuerbare unentgeltliche Wertabgabe.
Zur Begründung verwies das Gericht darauf, dass die Erschließungsmaßnahmen primär unternehmerischen Zwecken dienten.
Die Straßen und weiteren Anlagen waren erforderlich, um die Gewerbegrundstücke für den Verkauf nutzbar zu machen.
Dass die Gemeinde durch die spätere Übertragung ebenfalls einen Vorteil erhielt, änderte nach Auffassung des Gerichts nichts an diesem wirtschaftlichen Zusammenhang.
Entscheidend war, dass die Kosten der Erschließungsmaßnahmen vollständig in die steuerpflichtigen Grundstücksverkäufe eingeflossen waren.
Ein unversteuerter Endverbrauch drohte damit nach Ansicht des Gerichts nicht.
Die unentgeltliche Übertragung war deshalb im konkreten Fall für den Vorsteuerabzug unschädlich.
Welche Bedeutung hat die bisherige BFH- und EuGH-Rechtsprechung?
Das Finanzgericht orientierte sich insbesondere an der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs und des Bundesfinanzhofs.
Von besonderer Bedeutung ist das EuGH-Urteil vom 16. September 2020 (Az. C-528/19, Mitteldeutsche Hartstein-Industrie).
Darin beschäftigte sich der EuGH mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Unternehmer Vorsteuer für Arbeiten an einer öffentlichen Straße abziehen kann.
Das Gericht stellte dabei auf den Zusammenhang zwischen der Eingangsleistung und der steuerpflichtigen wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens ab.
Auch der BFH befasste sich mit dieser Problematik in seinem Urteil vom 16. Dezember 2020 (Az. XI R 26/20).
Aus diesen Entscheidungen ergibt sich, dass eine unentgeltliche Übertragung an einen Dritten den Vorsteuerabzug nicht zwangsläufig ausschließt.
Voraussetzung ist insbesondere, dass die Aufwendungen für die unternehmerische Tätigkeit erforderlich sind, nicht über das dafür Notwendige hinausgehen und in die Kosten der steuerpflichtigen Ausgangsumsätze eingehen.
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein übertrug diese Grundsätze auf die Erschließung und anschließende Vermarktung von Gewerbegrundstücken.
Praxisbeispiel: Vorsteuer aus der Erschließung eines Gewerbegebiets
Eine Immobilienentwicklungsgesellschaft erschließt ein Gewerbegebiet und verkauft anschließend mehrere Baugrundstücke umsatzsteuerpflichtig an Unternehmen.
Für den Bau von Straßen, Versorgungsleitungen und weiteren Erschließungsanlagen entstehen folgende beispielhafte Kosten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Netto-Erschließungskosten | 500.000 € |
| Umsatzsteuer (19 %) | 95.000 € |
| Brutto-Erschließungskosten | 595.000 € |
Nach Abschluss der Maßnahmen überträgt die Gesellschaft die öffentlichen Straßen und Erschließungsanlagen kostenlos an die Gemeinde.
Die Netto-Erschließungskosten sind vollständig in die Verkaufspreise der Gewerbegrundstücke eingerechnet.
Nach den Grundsätzen des FG-Urteils kann der Vorsteuerabzug von 95.000 Euro in Betracht kommen, wenn die Eingangsleistungen den steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen zuzuordnen sind und sämtliche weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden.
Entscheidend ist dabei nicht allein die spätere Übertragung an die Gemeinde, sondern der tatsächliche wirtschaftliche Zusammenhang der Aufwendungen mit den steuerpflichtigen Umsätzen.
Das Beispiel dient der Veranschaulichung. Es ersetzt keine Prüfung des konkreten Erschließungsprojekts.
Steuer-Tipp: Erschließungskosten nachvollziehbar kalkulieren
Unternehmen, die Gewerbegrundstücke entwickeln und verkaufen, sollten die Kalkulation ihrer Erschließungskosten sorgfältig dokumentieren.
Im entschiedenen Fall war besonders wichtig, dass die GmbH anhand einer eingereichten Musterkalkulation nachvollziehbar darlegen konnte, wie die Erschließungskosten in die Grundstückspreise eingeflossen waren.
Für die Praxis empfiehlt es sich deshalb, Kostenaufstellungen, Projektkalkulationen und die Berechnung der Grundstücksverkaufspreise aufzubewahren.
So lässt sich gegenüber dem Finanzamt besser nachweisen, dass die bezogenen Erschließungsleistungen wirtschaftlich mit den steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen zusammenhängen.
Wann kann der Vorsteuerabzug bei Erschließungsmaßnahmen gefährdet sein?
Die Entscheidung des Finanzgerichts lässt sich nicht uneingeschränkt auf sämtliche Erschließungsmaßnahmen übertragen.
Probleme können insbesondere entstehen, wenn:
- die erschlossenen Grundstücke später umsatzsteuerfrei veräußert werden,
- die Voraussetzungen für eine wirksame Option zur Umsatzsteuerpflicht nicht erfüllt sind,
- die Erschließungsmaßnahmen nicht ausreichend mit der steuerpflichtigen Tätigkeit zusammenhängen,
- die Aufwendungen über das für die unternehmerische Tätigkeit Erforderliche hinausgehen,
- die Kosten nicht nachvollziehbar den steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen zugeordnet werden können oder
- erforderliche Rechnungen beziehungsweise weitere Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs fehlen.
Auch bei einer gemischten Verwendung für steuerpflichtige und steuerfreie Umsätze kann eine sachgerechte Aufteilung der Vorsteuerbeträge notwendig werden.
Achtung: Unentgeltliche Übertragung bedeutet nicht automatisch Vorsteuerabzug
Ein häufiger Fehler wäre es, aus der Entscheidung abzuleiten, dass jede kostenlose Übertragung von Erschließungsanlagen an eine Gemeinde umsatzsteuerlich unschädlich ist.
Das Finanzgericht stellte ausdrücklich auf die Umstände des konkreten Falls ab.
Von besonderer Bedeutung waren die unternehmerische Notwendigkeit der Maßnahmen und die vollständige Einpreisung der Kosten in die umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksverkäufe.
Fehlt dieser Zusammenhang, kann die steuerliche Beurteilung anders ausfallen.
Was bedeutet das Urteil für Immobilienentwickler und Erschließungsgesellschaften?
Für Unternehmen, die Gewerbegebiete entwickeln, können Erschließungskosten einen erheblichen Teil der Investitionen ausmachen.
Eine Versagung des Vorsteuerabzugs kann deshalb zu einer beträchtlichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen.
Das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein zeigt, dass bei der umsatzsteuerlichen Beurteilung nicht allein auf den unmittelbaren Empfänger der Erschließungsanlagen abgestellt werden darf.
Vielmehr muss geprüft werden, welchem wirtschaftlichen Zweck die bezogenen Leistungen dienen.
Sind die Erschließungsmaßnahmen Voraussetzung für die steuerpflichtige Vermarktung der Gewerbegrundstücke und gehen ihre Kosten vollständig in die Verkaufspreise ein, kann der Vorsteuerabzug auch bei anschließender kostenloser Übertragung an die Gemeinde möglich sein.
Was sollten betroffene Unternehmen jetzt prüfen?
Checkliste für die Praxis
- Prüfen Sie, ob die geplanten Grundstücksverkäufe umsatzsteuerpflichtig erfolgen.
- Stellen Sie sicher, dass eine erforderliche Option nach § 9 UStG wirksam ausgeübt wird.
- Dokumentieren Sie den wirtschaftlichen Zweck der Erschließungsmaßnahmen.
- Halten Sie fest, welche Anlagen und Grundstücksflächen später an die Gemeinde übertragen werden.
- Kalkulieren Sie die Erschließungskosten nachvollziehbar in die Verkaufspreise ein.
- Bewahren Sie Rechnungen, Bauverträge und Projektkalkulationen auf.
- Prüfen Sie mögliche umsatzsteuerliche Folgen der unentgeltlichen Übertragung.
- Kontrollieren Sie, ob betroffene Steuerbescheide noch offen oder änderbar sind.
- Beobachten Sie den Fortgang des Revisionsverfahrens beim Bundesfinanzhof.
Urteil noch nicht rechtskräftig: Revision eingelegt
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 13/25) den Vorsteuerabzug aus den streitigen Erschließungsaufwendungen vollständig zugelassen.
Die Finanzverwaltung hat gegen die Entscheidung Revision eingelegt.
Damit ist die Frage noch nicht abschließend höchstrichterlich geklärt.
Für Unternehmen mit vergleichbaren Sachverhalten bleibt deshalb abzuwarten, ob der Bundesfinanzhof die Entscheidung bestätigt.
Insbesondere die Bedeutung des wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen Erschließungsleistungen, unentgeltlicher Übertragung und steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen dürfte für die weitere Rechtsprechung relevant sein.
Fazit: Vorsteuerabzug trotz Übertragung an die Gemeinde möglich
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat entschieden, dass die unentgeltliche Übertragung von Straßen und weiteren Erschließungsanlagen an eine Gemeinde den Vorsteuerabzug nicht automatisch ausschließt.
Entscheidend ist, ob die Erschließungsmaßnahmen unmittelbar der wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens dienen und ihre Kosten in die Preise der umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksverkäufe eingehen.
Für Immobilienentwickler und Erschließungsgesellschaften kann das Urteil erhebliche finanzielle Bedeutung haben.
Da die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist, sollten Unternehmen vergleichbare Sachverhalte sorgfältig dokumentieren und den weiteren Verlauf des Revisionsverfahrens beobachten.
Sie entwickeln Gewerbegrundstücke oder haben Fragen zum Vorsteuerabzug bei Erschließungsmaßnahmen? Wir unterstützen Sie gerne bei der umsatzsteuerlichen Prüfung Ihrer Projekte und der steuerlichen Behandlung von Grundstücksverkäufen.
Häufige Fragen zum Vorsteuerabzug bei Erschließungsmaßnahmen
Kann ich die Vorsteuer aus Erschließungskosten abziehen?
Ja, grundsätzlich ist dies möglich, wenn die Erschließungsleistungen für das Unternehmen bezogen werden, ein ausreichender Zusammenhang mit zum Vorsteuerabzug berechtigenden Ausgangsumsätzen besteht und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Ist der Vorsteuerabzug möglich, wenn Straßen kostenlos an die Gemeinde übertragen werden?
Nach dem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein ja, wenn die Erschließungsmaßnahmen primär der steuerpflichtigen wirtschaftlichen Tätigkeit dienen und die Kosten in die steuerpflichtigen Grundstücksverkäufe eingehen. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.
Sind Grundstücksverkäufe grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig?
Nein. Grundstücksverkäufe sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG grundsätzlich steuerfrei. Unter den Voraussetzungen des § 9 UStG kann jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden.
Warum ist die Einpreisung der Erschließungskosten wichtig?
Sie kann belegen, dass die Erschließungsleistungen Bestandteil der Kosten der steuerpflichtigen wirtschaftlichen Tätigkeit sind. Damit wird der erforderliche Zusammenhang für den Vorsteuerabzug nachvollziehbar.
Führt die kostenlose Übertragung von Erschließungsanlagen zu einer unentgeltlichen Wertabgabe?
Nicht zwingend. Im entschiedenen Fall verneinte das Finanzgericht eine entsprechende steuerbare Wertabgabe, weil die Maßnahmen primär unternehmerischen Zwecken dienten und kein unversteuerter Endverbrauch drohte.
Können auch Erschließungskosten für öffentliche Straßen begünstigt sein?
Ja. Auch Aufwendungen für öffentliche Infrastruktur können grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigen, wenn sie in einem ausreichend engen Zusammenhang mit der zum Vorsteuerabzug berechtigenden wirtschaftlichen Tätigkeit stehen.
Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskräftig?
Nein. Gegen das Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 13/25) wurde Revision eingelegt. Die abschließende Entscheidung des Bundesfinanzhofs steht noch aus.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Schleswig-Holsteinisches Finanzgericht, Urteil vom 23.04.2026, Az. 4 K 13/25, Newsletter II/2026, Mitteilung vom 07.10.2026.
- EuGH, Urteil vom 16.09.2020, C-528/19, Mitteldeutsche Hartstein-Industrie, ECLI:EU:C:2020:712.
- BFH, Urteil vom 16.12.2020, XI R 26/20, BFHE 272, 240, BStBl II 2024, S. 146.
- § 15 Abs. 1 und 2 UStG – Vorsteuerabzug.
- § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG – Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstücksumsätzen.
- § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen.
- § 3 Abs. 1b und Abs. 9a UStG – Unentgeltliche Wertabgaben.
- § 13b UStG – Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers.
Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.