Archiv für den Monat: September 2015

Unternehmer und Freiberufler

Laden darf nicht als Gaststätte genutzt werden

Laden darf nicht als Gaststätte genutzt werden

Dient eine Teileigentumseinheit laut Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.

Die Teileigentümerin hat die Einheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird, 1995 erworben, nachdem sie darin bereits seit 1989 als Pächterin eine Gaststätte betrieben hatte. Diese ist seit 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet.

Im Mai 2011 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis 1 Uhr nachts geöffnet sein dürfen“.

Entscheidung

Vor dem Bundesgerichtshof bekam die Wohnungseigentümergemeinschaft Recht.

Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Öffnung der Gaststätte nach 1 Uhr nachts zu unterlassen, ist nicht verwirkt. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Eigentümerin nicht so zu stellen, als diene ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Hinzu kommt, dass eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Laden dient, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden darf.

Unternehmer und Freiberufler

Kündigung wegen Eigenbedarf und Mischmietverhältnis: Worauf muss sich der Eigenbedarf beziehen?

Kündigung wegen Eigenbedarf und Mischmietverhältnis: Worauf muss sich der Eigenbedarf beziehen?

Überwiegt bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis die Wohnnutzung, muss sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen, nicht auf die gewerblich genutzten Räume.

Die Mieter nutzen das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsgemäß teilweise zum Wohnen und teilweise gewerblich als Ladengeschäft. Im April 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, möchte er eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen.

Die Mieter akzeptieren die Kündigung nicht. Sie wenden ein, der Eigenbedarf müsse sich auch auf die gewerblich genutzten Flächen beziehen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hält dagegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs für wirksam und gibt damit dem Vermieter Recht.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht. Der Wunsch des Vermieters, die von den Mietern bewohnten Räume seiner Tochter und deren Kind zur Verfügung zu stellen, damit diese einen eigenen Hausstand begründen können, erfüllt diese Voraussetzung.

Es ist unerheblich, dass die Tochter nur die Wohnräume nutzen will. Bei einem Mischmietverhältnis, das insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Bei gewerblich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zu einer ordentlichen Kündigung gerade nicht von einem berechtigten Interesse ab.

Unternehmer und Freiberufler

Mietkaution: Offen ausgewiesenes Sonderkonto zwingend erforderlich

Mietkaution: Offen ausgewiesenes Sonderkonto zwingend erforderlich

Der Vermieter muss eine Mietkaution, die ihm der Mieter überlassen hat, von seinem Vermögen getrennt anlegen. Um diese Zwecke zu erfüllen, muss die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt werden.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung nochmals bekräftigt. Damit soll sichergestellt werden, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert und der Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Außerdem soll hierdurch das Pfandrecht der Banken am Kautionskonto ausgeschlossen werden.

Die Anlage muss für jeden Gläubiger des Vermieters eindeutig ihren Treuhandcharakter erkennen lassen. Es reicht daher nicht aus, die Mietkaution auf einem versteckt treuhänderisch geführten Konto anzulegen.

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution in dieser Weise anlegt. Dieser Anspruch besteht auch noch nach Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution.

Wenn der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen ist, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu. Dies gilt auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.

Unternehmer und Freiberufler

In welcher Form müssen vor einer Auftragsvergabe den Wohnungseigentümern Vergleichsangebote vorliegen?

In welcher Form müssen vor einer Auftragsvergabe den Wohnungseigentümern Vergleichsangebote vorliegen?

Vor einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine größere Auftragsvergabe müssen mehrere Vergleichsangebote vorliegen. Diese müssen aber nicht an alle Eigentümer übersandt werden. Es kann ausreichen, den Eigentümern einen Preisspiegel zu übersenden.

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Eigentümerversammlung die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen von 14.000 EUR.

Vor der Beschlussfassung hatte der Verwalter 3 Angebote verschiedener Firmen eingeholt und in einem Preisspiegel zusammengefasst. Dieser wurde den Eigentümern vor der Versammlung übermittelt. Die Angebote selbst wurden den Eigentümern zuvor nicht übersandt.

Ein Eigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben, da es an der Vorlage von Alternativangeboten gefehlt hätte.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen über Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

Diesen Anforderungen hat das Vorgehen der Wohnungseigentümer vorliegend entsprochen. Durch die Übersendung des Preisspiegels hatten die Eigentümer sowohl im Vorfeld als auch in der Eigentümerversammlung Gelegenheit, sich weitergehend zu informieren. Es besteht keine generelle Pflicht, Alternativangebote an sämtliche Wohnungseigentümer zu übersenden.

Wesentlich ist, dass den Eigentümern aufgrund mehrerer Angebote ausreichende Informationsmöglichkeiten gegeben werden, auf deren Grundlage sie ihre Entscheidung treffen. Es kommt nicht darauf an, in welcher Form die verschiedenen Angebote den Wohnungseigentümern zugänglich gemacht werden.

Gerade bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen und größeren Wohnungseigentumsanlagen würde es einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten, stets die vorherige Übersendung von mehreren gegebenenfalls äußerst umfangreichen Sanierungsangeboten zu verlangen.

Es war dem interessierten Wohnungseigentümer daher zuzumuten, sich die Informationen durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu beschaffen und gegebenenfalls ergänzende Fragen in der Eigentümerversammlung zu stellen.

Unternehmer und Freiberufler

Zahlungen an Notarassessoren sind steuerpflichtiger Arbeitslohn

Zahlungen an Notarassessoren sind steuerpflichtiger Arbeitslohn

Freiwillige Zahlungen von Notaren an Notarassessoren für deren Vertretungstätigkeit gehören nicht zu den steuerfreien Trinkgeldern, sondern sind steuerpflichtiger Arbeitslohn.

Die Notarassessorin A übernahm in 2009 die Vertretung verschiedener Notare. Unabhängig von dem von den Notaren an die Ländernotarkasse gezahlten Entgelt wandten die vertretenen Notare der A – ohne dass A darauf einen Anspruch hatte – für ihre Vertretungstätigkeit Geldbeträge von insgesamt 1.000 EUR zu.

Das Finanzamt lehnte die Behandlung dieser Zahlungen als steuerfreies Trinkgeld ab und setzte steuerpflichtige Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit an. Mit der Begründung, zwischen A und dem Notar bzw. Notar und Notarkammer bestehe kein kundenähnliches Verhältnis, wies das Finanzgericht die Klage ab.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof wies die Revision zurück, da er ebenfalls der Meinung ist, dass hier kein steuerfreies Trinkgeld vorliegt.

Die von den Notaren an A geleisteten Zahlungen stellen Arbeitslohn dar. Denn Arbeitslohn liegt auch bei der Zuwendung eines Dritten vor, wenn diese ein Entgelt für eine Leistung bildet, die der Arbeitnehmer für seinen Arbeitgeber erbringt. Die Zuwendung muss sich für den Arbeitnehmer als Frucht seiner Arbeit für den Arbeitgeber darstellen und im Zusammenhang mit dem Dienstverhältnis stehen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Dieser Arbeitslohn stellt jedoch kein steuerfreies Trinkgeld dar. Das Trinkgeld ist eine typischerweise persönliche Zuwendung als honorierende Anerkennung in Form eines kleineren Geldgeschenks. Typischerweise liegt dem Begriff des Trinkgelds ein Kunden- oder kundenähnliches Verhältnis zugrunde.

Vorliegend verneinte der Bundesfinanzhof ein Kunden- oder kundenähnliches Verhältnis. Der Notar steht nach seinen Aufgaben, seinen Befugnissen und seiner Rechtsstellung dem Beamten oder Richter nahe und erfüllt staatliche Aufgaben. Gleiches gilt für den Vertreter eines Notars. Angesichts dieser Rahmenbedingungen für Amt und Funktion des Notars besteht zwischen den Notaren und der Aufsichtsbehörde (Landgerichtspräsident) kein trinkgeldtypisches Dienstleistungsverhältnis, zu dessen Erfüllung sich die Aufsichtsbehörde der A bedient hätte. Denn der Hauptzweck der Vertretung liegt in der Aufrechterhaltung der Rechtspflege und nicht darin, die Praxis des Notars vor einem Rückgang zu schützen. Ebenso wenig lässt sich das Verhältnis der Notare zur Notarkammer als kundenähnlich charakterisieren, da die Ländernotarkammer nicht die Aufgabe hat, den Kammermitgliedern als Dienstleistung Notarassessoren zu Vertretungszwecken zur Verfügung zu stellen.

Unternehmer und Freiberufler

Umsatzsteuer: Wann gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip und wann nicht?

Umsatzsteuer: Wann gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip und wann nicht?

Rund um den Jahreswechsel gelten für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben Ausnahmen vom Zu- und Abflussprinzip. Besonderheiten gibt es bei Umsatzsteuer-Vorauszahlungen zu beachten.

Einnahmen gehören steuerlich in das Jahr, in dem sie zugeflossen sind. Ausgaben in das Jahr, in dem sie abgeflossen sind.

Einzige Ausnahme von diesem Zufluss-Abfluss-Prinzip ist die sog. 10-Tage-Regel. Diese betrifft regelmäßig wiederkehrende Einnahmen oder Ausgaben wie Mieten, Zinsen oder Versicherungsprämien. 10-Tage-Regel heißt:

  • Einnahmen und Ausgaben, die zwischen dem 22. und dem 31. Dezember gezahlt werden, aber das nachfolgende Jahr betreffen, werden steuerlich erst im Folgejahr angerechnet.
  • Einnahmen und Ausgaben, die zwischen dem 1. und dem 10. Januar für das Vorjahr gezahlt werden, werden steuerlich noch im Vorjahr berücksichtigt.

10-Tage-Regel gilt auch für Umsatzsteuer-Vorauszahlungen

Die 10-Tage-Regel greift auch bei der Umsatzsteuervorauszahlung – wenn es sich um die Umsatzsteuervoranmeldung für Dezember oder das vierte Quartal handelt. Hierbei gilt es allerdings, einige Besonderheiten zu beachten: Zum einen muss die Zahlung innerhalb des 10-Tage-Zeitraums geleistet werden. Zum anderen muss die Zahlung innerhalb dieses Zeitraums fällig sein.

Eine weitere Besonderheit kann sich ergeben, wenn das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt. Dadurch verschiebt sich die Fälligkeit, die regulär am 10. Tag nach Ablauf des Voranmeldungszeitraums liegt, nach hinten. Unter solchen Bedingungen fallen Zahlungen aus dem 10-Tage-Zeitraum heraus. Sie müssen dann im späteren Zahlungsjahr abgezogen werden.

Bei falscher Anwendung der Abflussregelung kann der Betriebsausgabenabzug verlorengehen. Betroffen sind solche Fälle, in denen das Finanzamt den Betriebsausgabenabzug im Jahr der Zahlung ablehnt und der Unternehmer daraufhin einen Abzug im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit erreichen will. Nur wenn die zu ändernde Steuerfestsetzung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht, kann der betroffene Selbstständige die Zahlungen nachträglich noch korrekt abziehen.

Unternehmer und Freiberufler

Laminat statt Teppich: Mieter muss einverstanden sein

Laminat statt Teppich: Mieter muss einverstanden sein

Teppichboden ist nicht jedermanns Sache. Laminat allerdings auch nicht. Ein Vermieter sollte sich deshalb mit dem Mieter über den Bodenbelag einigen, denn gegen den Willen des Mieters darf er z. B. nicht den Teppich durch Laminat ersetzen.

Die Mieterin einer Wohnung verlangt von der Vermieterin, in der Wohnung den alten, verschlissenen Teppichboden gegen einen neuen Teppichboden auszutauschen. Sie hatte die Wohnung bereits mit Teppichboden angemietet.

Die Vermieterin ist zum Austausch des Bodenbelages bereit, möchte allerdings Laminat verlegen lassen, weil dieses langlebiger sei und sich besser pflegen lasse. Hiermit ist die Mieterin nicht einverstanden.

Entscheidung

Vor dem Landgericht bekam die Mieterin Recht, die Vermieterin muss also den alten Teppichboden gegen einen neuen austauschen. Sie ist im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht verpflichtet, den abgenutzten Teppichboden zu entfernen und einen neuen Bodenbelag einzubringen. Sie ist aber nicht berechtigt, den Teppichboden durch einen Laminatboden zu ersetzen.

Maßnahmen, die die Mietsache wesentlich verändern, wären als Modernisierung zu werten und entsprechend formell anzukündigen. Der Austausch von Teppich gegen Laminat stellt eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand dar. Das subjektive Wohngefühl würde erheblich verändert. Dass Teppichboden als Bodenbelag im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt ist, ist dabei unerheblich. Bereits bei Anmietung war Teppichboden vorhanden, sodass dies den vertragsgemäßen Zustand darstellt.

Darüber hinaus überwiegen hier die Interessen der Mieterin an der Beibehaltung des Teppichbodenbelags (bisheriges Wohngefühl) die Interessen der Vermieterin (langlebigerer Bodenbelag) an der Einbringung eines Laminatbodens.

Unternehmer und Freiberufler

Riester-Rente: Für die Zulage reicht eine mittelbare Berechtigung

Riester-Rente: Für die Zulage reicht eine mittelbare Berechtigung

Ein Beamter erhält die Riester-Förderung nur, wenn er in die Datenübermittlung einwilligt. Liegt diese nicht vor, ist er nicht unmittelbar zulagenberechtigt. Trotzdem kann er über den Ehepartner mittelbar zulageberechtigt sein.

Die Beamtin A hat im Jahr 2002 bei einer Lebensversicherung einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag, auf den sie eigene Beiträge einzahlte, abgeschlossen.

Im Jahr 2010 stellte die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) aufgrund eines Datenabgleichs fest, dass keine Einwilligung der A in die Datenübermittlung vorlag. Die ZfA forderte daher die Zulagen von der Versicherung zurück, die das Vertragskonto der A belastete. Im April 2010 erfuhr A vom Fehlen der Einwilligung und reichte die Erklärung am 19.4.2010 bei der für sie zuständigen Besoldungsstelle ein.

Im März 2011 beantragte A über die Versicherung die förmliche Festsetzung der Altersvorsorgezulage für die Streitjahre. Dies lehnte die ZfA mit der Begründung ab, die Einwilligung sei nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von 2 Jahren nach Ablauf des Beitragsjahrs erteilt worden. Dem folgte das Finanzgericht und wies die Klage ab.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat sich der Entscheidung des Finanzgerichts nicht angeschlossen. Zwar ist der Bundesfinanzhof auch der Meinung, dass A nicht unmittelbar zulageberechtigt ist. Denn es fehlt die Einwilligung in die Datenübermittlung. Diese muss innerhalb von 2 Jahren nach Ablauf des Beitragsjahrs vorliegen. Da sie ihre Erklärung erst im April 2010 abgegeben hat, hat A diese Frist versäumt.

In Betracht kommt allerdings eine mittelbare Zulageberechtigung. Wenn nur ein Ehegatte begünstigt ist, ist auch der andere zulageberechtigt, wenn ein auf seinen Namen lautender Altersvorsorgevertrag besteht. Danach wäre A mittelbar zulageberechtigt, wenn ihr Ehemann unmittelbar zulageberechtigt wäre.

Entscheidend für die mittelbare Zulageberechtigung ist, dass A nicht selbst unmittelbar zulageberechtigt ist. Das liegt hier vor. Denn ihre Zulageberechtigung scheitert gerade am Fehlen der fristgerechten Einwilligung.

Die mittelbare Zulageberechtigung der A ist somit davon abhängig, ob der Ehemann in den Streitjahren zulagenbegünstigt war und die Eheleute nicht dauernd getrennt lebten.

Unternehmer und Freiberufler

Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann nur die Entfernungspauschale angesetzt werden darf

Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann nur die Entfernungspauschale angesetzt werden darf

Fährt ein Vermieter 166 bzw. 215 mal in einem Jahr zu seinen beiden Vermietungsobjekten, um dort z. B. Kontrollen und regelmäßige Arbeiten vorzunehmen, handelt es sich bei beiden Mietobjekten jeweils um eine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Die Fahrten können deshalb nur mit der Entfernungspauschale abgerechnet werden.

Die Steuerpflichtigen erzielten u. a. Einkünfte aus der Vermietung von 2 Wohnobjekten. In der Einkommensteuererklärung machten die Steuerpflichtigen Fahrtkosten in Höhe von 3.224 gefahrenen Kilometern pauschal mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer = 967,20 EUR für Fahrten zu den beiden Vermietungsobjekten geltend, die sie anteilig als Werbungskosten bei beiden Objekten erklärten. Das Finanzamt hat die Kosten für die Fahrten zu den beiden Vermietungsobjekten nur mit der Entfernungspauschale berücksichtigt.

Entscheidung

Das Finanzgericht folgte der Einschätzung des Finanzamts.

Der Ort der regelmäßigen Tätigkeitsstätte ist für jedes einzelne Mietobjekt gesondert zu bestimmen. Das Finanzgericht geht auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur regelmäßigen Arbeitsstätte bei Arbeitnehmern davon aus, dass eine regelmäßige Tätigkeitsstätte am Vermietungsobjekt nur angenommen werden kann, wenn sich am Vermietungsobjekt im Wege einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls der quantitative und qualitative Mittelpunkt der gesamten – auf dieses Objekt bezogenen – auf die Einkünfteerzielung gerichteten Tätigkeit des Steuerpflichtigen befindet.

Gegen eine Einordnung des Vermietungsobjekts als regelmäßige Tätigkeitsstätte spreche insbesondere, wenn dieses nur gelegentlich aufgesucht wird. Regelmäßige Fahrten zum Vermietungsobjekt zur Vornahme umfangreicher Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Überwachungs- und Pflegetätigkeiten sprechen für eine insoweit regelmäßige Tätigkeitsstätte.

GmbH-Gesellschafter/-Geschäftsführer

Gesellschafterdarlehen: Rückzahlungen sind bei Insolvenz anfechtbar

Gesellschafterdarlehen: Rückzahlungen sind bei Insolvenz anfechtbar

Rückzahlungen eines Gesellschafterdarlehens sind anfechtbar und von dem Gesellschafter an die Insolvenzmasse zurück zu gewähren, wenn sie binnen Jahresfrist vor Insolvenzantragstellung erfolgten. Das Gleiche gilt für Zahlungen auf Verbindlichkeiten, für die Gesellschafter persönlich Sicherheiten bestellt haben.

Der Beklagte war Alleingesellschafter einer mittlerweile insolventen GmbH. Diese hatte an ihn innerhalb der Jahresfrist vor der Stellung des Insolvenzantrags ein Gesellschafterdarlehen zurückgezahlt und Verbindlichkeiten aus einem Kontokorrentkredit, für den der Beklagte sich verbürgt hatte, getilgt. Nachdem der Beklagte seine Geschäftsanteile an einen Dritten abgetreten hatte, zahlte die Insolvenzschuldnerin weitere Darlehen an ihn zurück. Der Kläger ist Insolvenzverwalter der GmbH und hat sämtliche Zahlungen angefochten.

Entscheidung

Der Gesellschafter wurde dazu verurteilt, alle Beträge zurückzuzahlen. Zahlungen innerhalb des letzten Jahres vor Insolvenzantragstellung, die der Rückführung von Gesellschafterdarlehen dienten oder dazu führten, dass Gesellschaftersicherheiten frei würden, seien unabhängig von einer etwaigen „Krise“ der Gesellschaft oder dem Vorliegen von Insolvenzgründen anfechtbar. Der Gesellschafter schuldet im Insolvenzfall die Rückgewähr sämtlicher Zahlungen innerhalb der Jahresfrist.

Der Bundesgerichtshof bestätigt zudem seine Rechtsprechung, wonach Forderungen eines ehemaligen Gesellschafters für einen Zeitraum von einem Jahr nach der Abtretung seiner Anteile unabhängig von etwaigen Rangrücktrittsvereinbarungen mit dem gesetzlichen Nachrang behaftet bleiben und dass deren Tilgung in diesem Zeitraum auch weiterhin der Insolvenzanfechtung unterliegt.