Wer eine energetische Sanierung allein bezahlt, obwohl ihm das Haus nur teilweise gehört, kann nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster nicht automatisch die gesamte Steuerermäßigung nach § 35c EStG beanspruchen. Maßgeblich soll vielmehr der jeweilige Miteigentumsanteil sein.
Das gilt auch dann, wenn der betreffende Eigentümer den größten Teil der Immobilie selbst bewohnt und sämtliche Sanierungskosten aus eigenen Mitteln finanziert hat.
Mit Urteil vom 23. Juni 2026 (Az. 6 K 1431/23 E) hat das Finanzgericht Münster damit eine wichtige Frage zur steuerlichen Förderung energetischer Gebäudemaßnahmen entschieden.
Besonders betroffen sind Eigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften und Familien, bei denen Immobilien bereits teilweise auf Kinder übertragen wurden.
Wichtig: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen, weil die Frage bislang nicht höchstrichterlich geklärt ist.
Worum ging es in dem Streitfall?
Ein Ehepaar bewohnte gemeinsam mit seiner Familie das Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses.
Die gesamte Wohnfläche des Gebäudes betrug 247 Quadratmeter.
Davon nutzte die Familie 157 Quadratmeter, also rund 64 Prozent.
Im Obergeschoss wohnte die Mutter des Ehemanns auf den übrigen 90 Quadratmetern. Sie wurde im Streitjahr innerhalb der Familie häuslich gepflegt.
Die Eigentumsverhältnisse entsprachen jedoch nicht der tatsächlichen Wohnflächennutzung.
Dem Ehemann gehörte lediglich ein Viertel der Immobilie. Die übrigen Eigentumsanteile standen seiner Mutter beziehungsweise einer noch nicht auseinandergesetzten Erbengemeinschaft zu.
Im Jahr 2020 ließ der Ehemann eine Mini-Kraft-Wärme-Kopplungsanlage in das Gebäude einbauen.
Er übernahm die gesamten Kosten selbst.
Für die Maßnahme lag eine Bescheinigung nach § 35c EStG vor.
In der Einkommensteuererklärung beantragten die zusammen veranlagten Eheleute die steuerliche Förderung für die vollständigen Aufwendungen.
Warum kürzte das Finanzamt den Steuerbonus?
Das Finanzamt gewährte die Steuerermäßigung zunächst in voller Höhe.
Allerdings hatten die Eheleute die Angaben zu den Miteigentumsverhältnissen in der Anlage „Energetische Maßnahmen“ nicht ausgefüllt.
Erst später stellte das Finanzamt anhand eines Grundbuchauszugs fest, dass der Ehemann nur zu einem Viertel Eigentümer des Hauses war.
Daraufhin änderte es den Einkommensteuerbescheid für 2020.
Es berücksichtigte die Sanierungsaufwendungen nur noch zu 25 Prozent.
Die Eheleute hielten das für unzulässig.
Sie argumentierten, dass der Ehemann die Kosten vollständig getragen habe und die Familie rund 64 Prozent der Wohnfläche nutze.
Mindestens dieser Wohnflächenanteil müsse deshalb steuerlich berücksichtigt werden.
Das Finanzgericht folgte dieser Argumentation nicht.
Wie entschied das Finanzgericht Münster?
Das Finanzgericht wies die Klage ab.
Nach Auffassung des Gerichts ist die Förderung nach § 35c EStG bei mehreren Miteigentümern grundsätzlich nach deren Eigentumsanteilen aufzuteilen.
Die tatsächliche Kostentragung allein ist nicht maßgeblich.
Auch die größere selbst genutzte Wohnfläche führt nach dieser Auffassung nicht automatisch zu einem entsprechend höheren Förderanteil.
Der Senat begründete seine Entscheidung insbesondere mit der Entstehungsgeschichte und der Systematik des § 35c EStG.
Der Gesetzgeber habe für Miteigentümer ausdrücklich besondere Regelungen geschaffen.
Daraus ergebe sich, dass die Förderung bei gemeinschaftlichem Eigentum entsprechend den Miteigentumsquoten verteilt werden solle.
Für den Kläger bedeutete das: Trotz alleiniger Finanzierung der Sanierung durfte er nur die auf seinen 25-prozentigen Eigentumsanteil entfallenden Aufwendungen nach § 35c EStG berücksichtigen.
Wie hoch ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG?
§ 35c EStG fördert bestimmte energetische Maßnahmen an selbst genutzten eigenen Wohngebäuden.
Die Förderung beträgt insgesamt bis zu 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, verteilt auf drei Kalenderjahre.
| Förderzeitraum | Steuerermäßigung |
|---|---|
| Jahr des Abschlusses der Maßnahme | 7 %, höchstens 14.000 € |
| Folgejahr | 7 %, höchstens 14.000 € |
| Übernächstes Jahr | 6 %, höchstens 12.000 € |
| Insgesamt | 20 %, höchstens 40.000 € je begünstigtem Objekt |
Anders als gewöhnliche Werbungskosten oder Betriebsausgaben wird die Steuerermäßigung unmittelbar von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen, unter Berücksichtigung der gesetzlich vorgehenden weiteren Steuerermäßigungen.
Die Förderung setzt insbesondere voraus, dass das Gebäude bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre ist, die Maßnahme den gesetzlichen technischen Anforderungen entspricht und die erforderliche Fachunternehmerbescheinigung vorliegt.
Die Förderung nach § 35c EStG kann nicht beliebig mit anderen Förderungen für dieselbe Maßnahme kombiniert werden.
Warum spielt der Miteigentumsanteil eine so wichtige Rolle?
§ 35c Abs. 6 EStG enthält besondere Vorschriften für Gebäude, die mehreren Personen gehören.
Insbesondere kann der Förderhöchstbetrag für ein begünstigtes Objekt insgesamt nur einmal ausgeschöpft werden.
Außerdem ist eine gesonderte und einheitliche Feststellung der maßgeblichen Aufwendungen möglich.
Nach Auffassung des Finanzgerichts ergibt sich aus der Gesetzesbegründung, dass die Aufwendungen bei Miteigentümern nach deren jeweiligen Anteilen aufzuteilen sind.
Der Senat verwies außerdem auf vergleichbare ältere Vorschriften zur Förderung selbst genutzten Wohneigentums.
Eine andere Auffassung in der steuerrechtlichen Literatur stellt dagegen stärker darauf ab, wer die Aufwendungen tatsächlich wirtschaftlich getragen hat.
Die Aufteilung nach Eigentumsquote ist somit derzeit die Auffassung der Finanzverwaltung und des FG Münster. Eine abschließende höchstrichterliche Klärung steht noch aus.
Praxisbeispiel: Ein Eigentümer trägt die gesamte Sanierung
Angenommen, ein Haus gehört zwei Geschwistern.
Die Schwester besitzt 25 Prozent, der Bruder 75 Prozent.
Die Schwester bewohnt einen Teil des Hauses selbst und übernimmt eine begünstigte energetische Maßnahme für insgesamt 40.000 Euro vollständig aus eigenen Mitteln.
Nach der vom FG Münster vertretenen Aufteilung ergibt sich folgende Berechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamte begünstigte Sanierungskosten | 40.000 € |
| Miteigentumsanteil der Schwester | 25 % |
| Anteilige förderfähige Aufwendungen | 10.000 € |
| Steuerermäßigung im ersten Jahr: 7 % | 700 € |
| Steuerermäßigung im zweiten Jahr: 7 % | 700 € |
| Steuerermäßigung im dritten Jahr: 6 % | 600 € |
| Gesamte Steuerermäßigung | 2.000 € |
Bei einer Berücksichtigung sämtlicher 40.000 Euro ergäbe sich rechnerisch ein Gesamtbonus von 8.000 Euro.
Nach der Rechtsauffassung des Finanzgerichts wären für die Schwester dagegen nur 2.000 Euro anzusetzen.
Das Beispiel unterstellt die vollständige Erfüllung aller übrigen Fördervoraussetzungen, eine ausreichende Einkommensteuerschuld und keine entgegenstehenden Doppelförderungen.
Die steuerliche Behandlung der anderen Miteigentümer ist gesondert zu prüfen.
Was gilt, wenn ein Miteigentümer mehr Wohnfläche nutzt?
Im Streitfall bewohnte der Kläger mit seiner Familie rund 64 Prozent des Hauses.
Sein Eigentumsanteil betrug aber nur 25 Prozent.
Die Kläger wollten die steuerliche Förderung deshalb wenigstens nach dem tatsächlich genutzten Wohnflächenanteil bestimmen.
Das Finanzgericht lehnte dies ab.
Nach seiner Auslegung knüpft § 35c EStG hinsichtlich der Aufteilung unter Miteigentümern an die Eigentumsquote an.
Die Größe des selbst bewohnten Gebäudeteils ersetzt diese Quote nicht.
Allerdings müssen besondere Konstellationen, beispielsweise rechtlich getrennte Eigentumswohnungen oder mehrere jeweils begünstigte Objekte, gesondert beurteilt werden.
Welche Besonderheiten gelten für Erbengemeinschaften?
Die Entscheidung kann gerade bei Erbengemeinschaften erhebliche Auswirkungen haben.
Häufig gehört ein Elternhaus nach einem Erbfall mehreren Familienmitgliedern.
Ein Angehöriger wohnt weiterhin dort, übernimmt sämtliche laufenden Kosten und finanziert größere Modernisierungen.
Steuerlich ist jedoch zunächst festzustellen, welcher Eigentumsanteil diesem Angehörigen tatsächlich zuzurechnen ist.
Die alleinige Übernahme der Kosten bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie steuerlich als vollständig eigenes Gebäude gilt.
Bei einer nicht auseinandergesetzten Erbengemeinschaft kann zudem die Zurechnung einzelner Eigentumspositionen besonders komplex sein.
Steuer-Tipp: Eigentumsverhältnisse vor der Sanierung klären
Wenn Sie eine energetische Sanierung an einem gemeinschaftlich gehaltenen Gebäude planen, sollten Sie die Eigentumsquoten frühzeitig prüfen.
Gerade bei familiären Immobilienübertragungen oder Erbengemeinschaften lohnt es sich, vor der Beauftragung größerer Maßnahmen die steuerliche Förderung und mögliche zivilrechtliche Ausgleichsansprüche zu besprechen.
Eine rein interne Vereinbarung, wonach ein Eigentümer sämtliche Kosten übernimmt, beseitigt nach Auffassung des FG Münster nicht automatisch die Aufteilung nach Eigentumsanteilen.
Darf das Finanzamt einen bereits gewährten Steuerbonus zurückfordern?
Ja, wenn eine gesetzliche Änderungsvorschrift eingreift.
Im entschiedenen Fall hatte das Finanzamt die vollständige Steuerermäßigung zunächst gewährt.
Erst später erfuhr die zuständige Veranlagungsstelle, dass dem Steuerpflichtigen lediglich ein Viertel der Immobilie gehörte.
Nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenordnung (AO) kann ein Steuerbescheid geändert werden, wenn nachträglich Tatsachen oder Beweismittel bekannt werden, die zu einer höheren Steuer führen.
Das Finanzgericht bestätigte diese Änderung.
Entscheidend war, dass die Miteigentumsangaben in der Steuererklärung nicht ausgefüllt worden waren und die zuständige Stelle die konkreten Eigentumsverhältnisse zuvor nicht kannte.
Allein der Umstand, dass andere Bereiche der Finanzverwaltung möglicherweise Informationen zur Immobilie hatten, musste sich die zuständige Veranlagungsstelle nach Auffassung des Gerichts nicht ohne Weiteres zurechnen lassen.
Achtung: Fehlende Angaben in der Steuererklärung können teuer werden
Wer die Anlage „Energetische Maßnahmen“ ausfüllt, sollte die Angaben zu den Eigentumsverhältnissen vollständig und richtig machen.
Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie innerhalb der Familie gemeinschaftlich gehalten wird und nur eine Person die Sanierung bezahlt.
Ein zunächst gewährter Steuerbonus ist nicht automatisch endgültig gesichert.
Werden steuerlich erhebliche Tatsachen später bekannt, kann eine Korrektur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein.
Kann dieselbe Maßnahme auch nach § 35a EStG abgesetzt werden?
Die Förderung energetischer Maßnahmen nach § 35c EStG und die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG unterscheiden sich.
§ 35a Abs. 3 EStG begünstigt unter den gesetzlichen Voraussetzungen bestimmte Handwerkerleistungen.
Eine doppelte steuerliche Förderung derselben Maßnahme nach beiden Vorschriften ist jedoch ausgeschlossen.
Das stellte auch das Finanzgericht Münster im entschiedenen Fall klar.
Ob eine andere steuerliche Förderung oder ein alternativer Abzug für bestimmte Kosten in Betracht kommt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Dabei sind auch die Voraussetzungen und Höchstbeträge der jeweiligen Regelung zu beachten.
Ist die Entscheidung bereits rechtskräftig?
Nein.
Das Finanzgericht Münster hat die Revision zugelassen, weil die Frage der Aufteilung bei Miteigentümern bisher nicht abschließend höchstrichterlich geklärt ist.
Zudem werden in der Fachliteratur unterschiedliche Auffassungen vertreten.
Zum Rechtsstand 26. Oktober 2026 konnte ein konkretes BFH-Revisionsaktenzeichen nicht verlässlich bestätigt werden.
Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung bleibt die Frage daher rechtlich umstritten.
Steuerpflichtige, bei denen die Finanzverwaltung die Förderung wegen der Eigentumsquote gekürzt hat, sollten prüfen lassen, welche Rechtsbehelfsmöglichkeiten im konkreten Fall bestehen.
Was sollten Immobilieneigentümer jetzt prüfen?
Checkliste zur energetischen Sanierung bei Miteigentum
- Prüfen Sie die aktuellen Eigentumsverhältnisse anhand geeigneter Unterlagen.
- Stellen Sie die Miteigentumsquoten aller Beteiligten fest.
- Dokumentieren Sie, wer die Sanierung tatsächlich bezahlt.
- Klären Sie, welcher Gebäudeteil jeweils zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
- Prüfen Sie, ob das Gebäude oder die jeweilige Einheit ein eigenständiges begünstigtes Objekt darstellt.
- Bewahren Sie Rechnungen und Fachunternehmerbescheinigungen auf.
- Berücksichtigen Sie die Fördergrenzen und die Verteilung auf drei Jahre.
- Prüfen Sie mögliche Doppelförderungsverbote.
- Füllen Sie die Anlage „Energetische Maßnahmen“ vollständig aus.
- Lassen Sie bei Streit über den Aufteilungsmaßstab noch offene Steuerbescheide prüfen.
Fazit: Eigentumsquote kann den Steuerbonus erheblich begrenzen
Mit Urteil vom 23. Juni 2026 (Az. 6 K 1431/23 E) hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass bei einer energetischen Sanierung im gemeinschaftlichen Eigentum die Förderung nach § 35c EStG grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen aufzuteilen ist.
Wer nur ein Viertel der Immobilie besitzt, kann nach dieser Auffassung nicht allein deshalb die gesamte Förderung beanspruchen, weil er die Sanierung vollständig bezahlt hat.
Auch ein größerer Anteil an der selbst genutzten Wohnfläche ändert daran nach Ansicht des Gerichts nichts.
Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig.
Für Miteigentümer, Erbengemeinschaften und Familien mit übertragenem Immobilienvermögen ist eine frühzeitige Prüfung der Eigentumsverhältnisse deshalb besonders wichtig.
Sie planen eine energetische Sanierung an einer gemeinschaftlich gehaltenen Immobilie oder das Finanzamt hat Ihre Förderung gekürzt? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung Ihrer Fördervoraussetzungen und der steuerlichen Behandlung Ihrer Sanierungskosten.
Häufige Fragen zur energetischen Sanierung bei Miteigentum
Kann ich die gesamten Sanierungskosten absetzen, wenn ich allein bezahlt habe?
Nach Auffassung des FG Münster grundsätzlich nicht, wenn Ihnen die Immobilie nur anteilig gehört. Die Förderung nach § 35c EStG richtet sich danach grundsätzlich nach Ihrem Miteigentumsanteil.
Wie hoch ist der Steuerbonus für energetische Sanierung?
Die Steuerermäßigung beträgt insgesamt 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, höchstens 40.000 Euro je Objekt, verteilt auf drei Jahre mit sieben, sieben und sechs Prozent.
Was passiert, wenn mir nur 25 Prozent des Hauses gehören?
Nach der Entscheidung des FG Münster können grundsätzlich nur 25 Prozent der begünstigten Aufwendungen bei Ihrer Steuerermäßigung berücksichtigt werden. Sonderfälle sind gesondert zu prüfen.
Ist eine größere selbst genutzte Wohnfläche entscheidend?
Nach Auffassung des FG Münster nicht für den Aufteilungsmaßstab unter Miteigentümern. Im Streitfall half die Nutzung von rund 64 Prozent der Wohnfläche bei nur 25 Prozent Eigentumsanteil nicht.
Gilt das Urteil auch bei einer Erbengemeinschaft?
Die Grundsätze können für Erbengemeinschaften relevant sein. Entscheidend sind insbesondere die steuerliche Eigentumszurechnung, die begünstigte eigene Wohnnutzung und die jeweiligen Eigentumsquoten.
Kann das Finanzamt eine bereits gewährte Steuerermäßigung nachträglich kürzen?
Ja, wenn die Voraussetzungen einer gesetzlichen Änderungsvorschrift erfüllt sind. Im Streitfall durfte der Bescheid nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO geändert werden.
Kann ich dieselbe Sanierung zusätzlich nach § 35a EStG absetzen?
Eine doppelte steuerliche Förderung derselben energetischen Maßnahme nach § 35c und § 35a EStG ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Ist das Urteil des FG Münster rechtskräftig?
Nein. Die Revision wurde zugelassen. Eine endgültige höchstrichterliche Klärung des Aufteilungsmaßstabs steht noch aus.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Finanzgericht Münster, Urteil vom 23.06.2026, Az. 6 K 1431/23 E, ECLI:DE:FGMS:2026:0623.6K1431.23E.00.
- Finanzgericht Münster, Newsletter September 2026, Mitteilung vom 15.09.2026.
- § 35c Abs. 1, 2, 3 und 6 EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen.
- § 35a Abs. 3 EStG – Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen.
- § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO – Steuerliche Zurechnung gemeinschaftlichen Eigentums.
- § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO – Änderung wegen nachträglich bekannt gewordener Tatsachen.
- BMF-Schreiben vom 14.01.2021, BStBl I 2021, S. 103, insbesondere Rz. 28–30.
- BMF-Schreiben vom 21.08.2025, BStBl I 2025, S. 1609.
- Bundestagsdrucksache 19/15229, S. 14 – Gesetzesbegründung zur Aufteilung bei Miteigentümern.
- BFH, Urteil vom 18.07.2001, Az. X R 39/97, BFHE 196, 139; BStBl II 2002, S. 284 – zur älteren Wohneigentumsförderung.
Rechtsstand: 26. Oktober 2026. Das Urteil des FG Münster ist nicht rechtskräftig.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.