Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer können bei einem Grundstücksgeschäft nebeneinander entstehen. Das gilt insbesondere dann, wenn eine GmbH ein Grundstück zu einem überhöhten Kaufpreis erwirbt und der überhöhte Betrag zugleich als freigebige Zuwendung aufgrund einer verdeckten Gewinnausschüttung beurteilt wird. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 29. Juli 2026 (Az. II R 11/24) entschieden, dass darin keine widerstreitende Steuerfestsetzung nach § 174 Abs. 1 Satz 1 AO liegt.
Für GmbH-Gesellschafter, Geschäftsführer und Immobilienunternehmen hat die Entscheidung erhebliche praktische Bedeutung.
Worum ging es in dem Streitfall?
Eine GmbH erwarb im Februar 2011 ein mit einem Geschäftsgebäude bebautes Grundstück. Verkäufer war der Lebensgefährte der Alleingesellschafterin und Geschäftsführerin der GmbH.
Der notarielle Kaufvertrag sah einen Kaufpreis von 1,1 Millionen Euro vor.
Das Finanzamt setzte auf Grundlage dieses Kaufpreises Grunderwerbsteuer in Höhe von 38.500 Euro fest. Der Bescheid wurde bestandskräftig.
Später stellte sich heraus, dass der steuerlich festgestellte Wert des Grundstücks lediglich 480.000 Euro betrug.
Das für die Schenkungsteuer zuständige Finanzamt ging deshalb davon aus, dass der überhöhte Kaufpreis eine freigebige Zuwendung der Gesellschafterin an ihren Lebensgefährten aufgrund einer verdeckten Gewinnausschüttung darstellte.
Gegenüber dem Verkäufer wurde Schenkungsteuer in Höhe von 175.590 Euro festgesetzt.
Die GmbH beantragte daraufhin, den ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid zu ändern. Sie argumentierte, dass der überhöhte Kaufpreisanteil nicht gleichzeitig bei der Grunderwerbsteuer und bei der Schenkungsteuer berücksichtigt werden dürfe.
Warum lehnte der BFH eine Änderung der Grunderwerbsteuer ab?
Der Bundesfinanzhof folgte der Argumentation der GmbH nicht.
Nach § 174 Abs. 1 Satz 1 AO kann ein fehlerhafter Steuerbescheid geändert werden, wenn derselbe Sachverhalt mehrfach steuerlich berücksichtigt wurde, obwohl dies rechtlich nur einmal zulässig gewesen wäre.
Eine solche widerstreitende Steuerfestsetzung lag nach Auffassung des BFH jedoch nicht vor.
Zwar beruhten die Grunderwerbsteuer und die Schenkungsteuer auf demselben Grundstücksgeschäft. Die steuerlichen Rechtsfolgen widersprachen sich aber nicht.
Entscheidend waren insbesondere folgende Gesichtspunkte:
- Grunderwerbsteuer: Maßgeblich war der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis von 1,1 Millionen Euro.
- Schenkungsteuer: Besteuert wurde eine freigebige Zuwendung der Gesellschafterin an ihren Lebensgefährten aufgrund einer verdeckten Gewinnausschüttung.
- Keine widersprüchlichen Steuerfestsetzungen: Beide Steuern erfassten unterschiedliche steuerrechtliche Aspekte des Grundstücksgeschäfts.
Dass derselbe wirtschaftliche Vorgang Auswirkungen auf verschiedene Steuerarten hat, begründet somit nicht automatisch einen Anspruch auf Änderung eines Steuerbescheids.
Was bedeutet eine widerstreitende Steuerfestsetzung nach § 174 AO?
Die Vorschrift des § 174 Abs. 1 Satz 1 AO soll verhindern, dass ein Sachverhalt in mehreren Steuerbescheiden zuungunsten eines oder mehrerer Steuerpflichtiger berücksichtigt wird, obwohl dies nach dem materiellen Steuerrecht nur einmal zulässig wäre.
Voraussetzung ist jedoch ein tatsächlicher rechtlicher Widerspruch zwischen den Steuerfestsetzungen.
Es genügt nicht, dass ein Vorgang mehrfach steuerliche Folgen auslöst.
Der BFH stellte klar, dass die steuerlichen Rechtsfolgen einander zwingend ausschließen müssen. Können dagegen beide Steuerfestsetzungen rechtlich nebeneinander bestehen, liegt kein Fall des § 174 Abs. 1 Satz 1 AO vor.
Wichtig: Eine wirtschaftliche Mehrfachbelastung ist nicht automatisch eine widerstreitende Steuerfestsetzung im Sinne der Abgabenordnung.
Warum wurde die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis berechnet?
Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung.
Beim Grundstückskauf gehört dazu insbesondere der vereinbarte Kaufpreis gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Im Streitfall hatte sich die GmbH vertraglich verpflichtet, 1,1 Millionen Euro für das Grundstück zu zahlen.
Dass der festgestellte Grundstückswert erheblich niedriger war, änderte nach Auffassung des BFH nichts an der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage.
Denn die GmbH konnte das Grundstück nur erwerben, wenn sie den vereinbarten Kaufpreis vollständig zahlte.
Der tatsächliche Grundstückswert musste deshalb nicht an die Stelle der vereinbarten Gegenleistung treten.
Warum konnte zusätzlich Schenkungsteuer entstehen?
Eine Besonderheit des Streitfalls bestand darin, dass der Verkäufer der Lebensgefährte der Alleingesellschafterin und Geschäftsführerin der erwerbenden GmbH war.
Die Gesellschaft hatte für das Grundstück einen erheblich über dem festgestellten Wert liegenden Kaufpreis gezahlt.
Das Schenkungsteuerfinanzamt sah darin eine freigebige Zuwendung der Gesellschafterin an ihren Lebensgefährten, die durch eine verdeckte Gewinnausschüttung der GmbH ermöglicht wurde.
Eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) liegt vereinfacht ausgedrückt vor, wenn eine Kapitalgesellschaft einem Gesellschafter oder einer ihm nahestehenden Person einen gesellschaftlich veranlassten Vermögensvorteil gewährt, der nicht auf einer offenen Gewinnausschüttung beruht.
Im entschiedenen Fall wurde der unangemessene Kaufpreisanteil schenkungsteuerlich als Zuwendung der Gesellschafterin an ihren Lebensgefährten behandelt.
Der BFH unterschied deshalb zwischen dem Grundstückserwerb durch die GmbH und der freigebigen Zuwendung an den Verkäufer.
Warum griff die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG nicht?
Nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Diese Regelung soll eine Überschneidung beider Steuerarten bei bestimmten Grundstücksschenkungen vermeiden.
Im Streitfall wurde jedoch nicht das Grundstück verschenkt.
Vielmehr erwarb die GmbH das Grundstück gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Die schenkungsteuerlich relevante Zuwendung betraf den Vermögensvorteil, den der Verkäufer durch den überhöhten Kaufpreis erhielt.
Damit handelte es sich nicht um eine Grundstücksschenkung, die unter die Befreiungsvorschrift des § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG fiel.
Welche Folgen hat das Urteil für GmbH-Gesellschafter?
Das BFH-Urteil zeigt, welche steuerlichen Risiken bei Grundstücksgeschäften zwischen Kapitalgesellschaften und nahestehenden Personen entstehen können.
Werden Immobilien zu einem unangemessen hohen Kaufpreis übertragen, können mehrere steuerliche Folgen gleichzeitig eintreten.
Dazu gehören insbesondere:
- Grunderwerbsteuer auf Grundlage der vereinbarten Gegenleistung
- mögliche schenkungsteuerliche Folgen bei einer freigebigen Zuwendung
- körperschaftsteuerliche Folgen einer verdeckten Gewinnausschüttung
- gegebenenfalls weitere einkommensteuerliche Auswirkungen auf Gesellschafterebene
Welche Folgen tatsächlich eintreten, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Eine nachträgliche Korrektur der Grunderwerbsteuer lässt sich jedenfalls nicht allein damit begründen, dass derselbe Grundstücksvorgang zusätzlich Schenkungsteuer ausgelöst hat.
Steuer-Tipp: Immobiliengeschäfte mit nahestehenden Personen sorgfältig dokumentieren
Bei Grundstücksgeschäften zwischen einer GmbH und Gesellschaftern oder diesen nahestehenden Personen sollten die vereinbarten Preise einem Fremdvergleich standhalten.
Besonders wichtig sind:
- eine nachvollziehbare Ermittlung des Immobilienwerts,
- eine angemessene und fremdübliche Kaufpreisgestaltung,
- die Dokumentation der wirtschaftlichen Gründe für das Geschäft,
- die frühzeitige Prüfung möglicher verdeckter Gewinnausschüttungen,
- die Berücksichtigung möglicher schenkungsteuerlicher Folgen.
Ein unabhängiges Wertgutachten kann helfen, die Angemessenheit des Kaufpreises zu dokumentieren.
Achtung: Ein bestandskräftiger Steuerbescheid lässt sich nicht beliebig ändern
Im Streitfall war der ursprüngliche Grunderwerbsteuerbescheid bereits bestandskräftig.
Die GmbH versuchte deshalb, eine Änderung nach § 174 Abs. 1 Satz 1 AO zu erreichen.
Der BFH stellte jedoch klar, dass diese Vorschrift nur unter den gesetzlich geregelten Voraussetzungen angewendet werden kann.
Eine zusätzliche Steuerbelastung durch eine andere Steuerart reicht dafür nicht aus.
Unternehmen sollten daher bereits bei der Prüfung eines Steuerbescheids mögliche Fehler und Rechtsbehelfsfristen beachten.
Fazit: Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer schließen sich nicht immer aus
Mit Urteil vom 29. Juli 2026 (Az. II R 11/24) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer bei einem Grundstücksgeschäft nebeneinander anfallen können, ohne dass eine widerstreitende Steuerfestsetzung nach § 174 Abs. 1 Satz 1 AO vorliegt.
Entscheidend ist nicht, ob derselbe wirtschaftliche Vorgang mehrfach steuerliche Folgen hat, sondern ob die einzelnen Steuerfestsetzungen rechtlich miteinander vereinbar sind.
Für GmbH-Gesellschafter und Immobilienunternehmen unterstreicht die Entscheidung die Bedeutung angemessener Kaufpreise und einer sorgfältigen steuerlichen Planung.
Sie planen einen Immobilienkauf über eine GmbH oder eine Grundstücksübertragung zwischen nahestehenden Personen? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung der grunderwerbsteuerlichen und schenkungsteuerlichen Folgen sowie möglicher Risiken einer verdeckten Gewinnausschüttung.
Häufige Fragen zu Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer
Können Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer gleichzeitig anfallen?
Ja. Nach dem BFH-Urteil vom 29. Juli 2026 können beide Steuerarten bei einem Grundstücksgeschäft nebeneinander relevant sein, wenn unterschiedliche steuerliche Tatbestände erfüllt werden.
Was ist eine widerstreitende Steuerfestsetzung?
Eine widerstreitende Steuerfestsetzung im Sinne des § 174 Abs. 1 Satz 1 AO liegt vor, wenn ein Sachverhalt mehrfach zuungunsten eines oder mehrerer Steuerpflichtiger berücksichtigt wird, obwohl die steuerlichen Rechtsfolgen einander rechtlich ausschließen.
Wird die Grunderwerbsteuer immer nach dem tatsächlichen Immobilienwert berechnet?
Nein. Bei einem gewöhnlichen Grundstückskauf ist grundsätzlich die vereinbarte Gegenleistung maßgeblich. In gesetzlich geregelten Sonderfällen gelten andere Bemessungsgrundlagen.
Kann ein überhöhter Kaufpreis eine verdeckte Gewinnausschüttung darstellen?
Ja. Zahlt eine GmbH einem Gesellschafter oder einer nahestehenden Person einen gesellschaftlich veranlassten, unangemessen hohen Kaufpreis, kann der überhöhte Betrag eine verdeckte Gewinnausschüttung darstellen.
Sind Grundstücksschenkungen von der Grunderwerbsteuer befreit?
Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind grundsätzlich nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Für bestimmte Auflagen gelten Besonderheiten.
Kann ein bestandskräftiger Grunderwerbsteuerbescheid nach § 174 AO geändert werden?
Ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer widerstreitenden Steuerfestsetzung erfüllt sind. Allein eine zusätzliche Schenkungsteuerfestsetzung genügt dafür jedoch nicht.
Quelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 29.07.2026, Az. II R 11/24, veröffentlicht am 15.10.2026; § 174 Abs. 1 AO; §§ 8, 9 und 3 Nr. 2 GrEStG; § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.
Rechtsstand: 25. Oktober 2026
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.