Die Beteiligung an einer gewerblich geprägten Kommanditgesellschaft (KG) kann dazu führen, dass eine Immobiliengesellschaft ihren Anspruch auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung verliert. Das gilt nach einem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 11. Dezember 2024 (Az. 1 K 80/23) sogar dann, wenn die KG selbst ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen darf.

Entscheidend ist nach Auffassung des Gerichts, dass die Beteiligungserträge aufgrund der gewerblichen Prägung der KG als gewerbliche Einkünfte gelten. Damit kann das gesetzliche Ausschließlichkeitsgebot des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG verletzt sein.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Beim Bundesfinanzhof (BFH) ist die Revision unter dem Aktenzeichen III R 55/25 anhängig.

Die Entscheidung ist besonders für Immobiliengesellschaften, Holdingstrukturen und Unternehmensgruppen mit Beteiligungen an GmbH & Co. KGs von Bedeutung.

Worum ging es in dem Streitfall?

Im entschiedenen Fall war eine GmbH als Organträgerin einer körperschaftsteuerlichen und gewerbesteuerlichen Organschaft tätig. Die Organgesellschaft war ebenfalls eine GmbH.

Die Organgesellschaft übertrug im Jahr 2013 im Rahmen einer Abspaltung Teile ihres Unternehmens auf eine neu gegründete GmbH & Co. KG.

An dieser KG war sie anschließend als alleinige Kommanditistin beteiligt. Zugleich hielt sie sämtliche Anteile an der Komplementär-GmbH, die selbst nicht am Kapital der KG beteiligt war.

Die KG verwaltete ausschließlich Grundvermögen und erzielte daraus entsprechende Einkünfte.

Für ihre eigene Tätigkeit erfüllte die KG die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Allerdings war sie aufgrund ihrer gesellschaftsrechtlichen Struktur eine gewerblich geprägte Personengesellschaft nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG.

Deshalb wurden ihre Einkünfte steuerlich als gewerblich behandelt, obwohl sie tatsächlich ausschließlich Grundstücke verwaltete.

Zwischen den Beteiligten entstand Streit darüber, ob die Organträgerin trotz der Beteiligungserträge aus der KG die erweiterte Gewerbesteuerkürzung beanspruchen konnte.

Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein versagte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung.

Nach Auffassung des Gerichts steht die Beteiligung an einer gewerblich geprägten Personengesellschaft der Steuervergünstigung entgegen, wenn daraus gewerbliche Einkünfte erzielt werden.

Dabei spielte es keine entscheidende Rolle, dass die KG selbst ausschließlich Grundbesitz verwaltete und ihrerseits die erweiterte Kürzung beanspruchen konnte.

Die Einkünfte aus der Beteiligung wurden aufgrund der gesetzlichen Fiktion des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG als gewerblich eingeordnet.

Damit lag aus Sicht des Gerichts bei der beteiligten Gesellschaft keine ausschließlich begünstigte Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes mehr vor.

Das zentrale Ergebnis: Die gewerbliche Prägung einer grundstücksverwaltenden KG kann für die erweiterte Kürzung auf Ebene ihrer beteiligten Gesellschaft schädlich sein.

Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist eine wichtige Steuervergünstigung für Immobilienunternehmen.

Sie ermöglicht es unter bestimmten Voraussetzungen, den Gewerbeertrag um den Teil zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt.

Dadurch können entsprechende Grundstückserträge im Ergebnis von der Gewerbesteuer entlastet werden.

Diese Regelung ist insbesondere für vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs und grundstücksverwaltende GmbH & Co. KGs relevant.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die erweiterte Kürzung setzt grundsätzlich voraus, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt.

Daneben sind bestimmte gesetzlich ausdrücklich zugelassene Tätigkeiten möglich.

Hierzu gehören beispielsweise die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens sowie weitere gesetzlich geregelte Nebentätigkeiten.

Für bestimmte Einnahmen aus erneuerbaren Energien, Ladestationen und unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern bestehen ebenfalls gesetzliche Ausnahmen, die an konkrete Voraussetzungen und Einnahmengrenzen geknüpft sind.

Wichtig: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist an strenge Voraussetzungen gebunden. Bereits eine nicht begünstigte Tätigkeit kann dazu führen, dass die Vergünstigung insgesamt versagt wird.

Was bedeutet eine gewerblich geprägte KG?

Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft liegt unter den Voraussetzungen des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG vor.

Typisches Beispiel ist eine GmbH & Co. KG, bei der ausschließlich Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und die Geschäftsführung entsprechend den gesetzlichen Anforderungen ausgestaltet ist.

Eine solche Gesellschaft kann einkommensteuerlich als Gewerbebetrieb gelten, obwohl sie tatsächlich keine originär gewerbliche Tätigkeit ausübt.

Das bedeutet:

Eine GmbH & Co. KG, die ausschließlich eigene Immobilien vermietet, kann steuerlich gewerbliche Einkünfte erzielen.

Diese gesetzliche Einordnung wird als gewerbliche Prägung bezeichnet.

Sie führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die KG selbst keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung mehr erhalten kann.

Verwaltet die KG ausschließlich eigenen Grundbesitz und erfüllt sie sämtliche weiteren Voraussetzungen, kann die Steuervergünstigung weiterhin in Betracht kommen.

Problematisch wird nach dem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein jedoch die Beteiligung einer anderen Gesellschaft an einer solchen KG.

Warum kann die Beteiligung an einer Immobilien-KG schädlich sein?

Der entscheidende Punkt ist das gesetzliche Ausschließlichkeitsgebot.

Ein Unternehmen, das die erweiterte Gewerbesteuerkürzung beanspruchen möchte, muss grundsätzlich auf die gesetzlich begünstigten Tätigkeiten beschränkt sein.

Nach Auffassung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein gehört das Erzielen gewerblicher Beteiligungseinkünfte aus einer gewerblich geprägten KG nicht zu diesen begünstigten Tätigkeiten.

Dabei unterscheidet das Gericht zwischen zwei Ebenen:

Ebene 1: Grundstücksverwaltende KG

Die KG verwaltet ausschließlich eigene Immobilien. Obwohl sie aufgrund ihrer Rechtsform gewerblich geprägt ist, kann sie selbst die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erhalten.

Ebene 2: Beteiligte Immobiliengesellschaft

Die beteiligte Gesellschaft erhält Einkünfte aus ihrer Mitunternehmerstellung bei der KG.

Diese Einkünfte sind gewerblich. Nach Auffassung des Finanzgerichts handelt es sich deshalb nicht mehr ausschließlich um Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes.

Die Folge: Die erweiterte Kürzung kann auf Ebene der beteiligten Gesellschaft ausgeschlossen sein.

Gerade diese unterschiedliche steuerliche Behandlung der KG und ihrer Gesellschafterin macht die Entscheidung für die Immobilienpraxis bedeutsam.

Praxisbeispiel: Immobilien-GmbH beteiligt sich an einer GmbH & Co. KG

Eine Immobilien-GmbH verwaltet mehrere eigene Mietobjekte und erfüllt grundsätzlich die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Zusätzlich ist die GmbH zu 100 Prozent als Kommanditistin an einer gewerblich geprägten Immobilien-GmbH & Co. KG beteiligt.

Auch diese KG vermietet ausschließlich eigene Grundstücke.

Die KG kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen die erweiterte Kürzung für ihre eigenen Grundstückserträge beanspruchen.

Die Immobilien-GmbH erzielt durch ihre Beteiligung jedoch gewerbliche Einkünfte aus der KG.

Nach der Auffassung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein kann diese Beteiligung dazu führen, dass die Immobilien-GmbH selbst die erweiterte Gewerbesteuerkürzung verliert.

Das gilt unabhängig davon, dass beide Gesellschaften wirtschaftlich ausschließlich im Immobilienbereich tätig sind.

Das Beispiel zeigt, wie stark sich die rechtliche Struktur einer Immobilienbeteiligung auf die Gewerbesteuer auswirken kann.

Steuer-Tipp: Beteiligungsstruktur vor Immobilienübertragungen prüfen

Wenn Sie Immobilien innerhalb einer Unternehmensgruppe auf eine GmbH & Co. KG übertragen oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erwerben möchten, sollten Sie die Auswirkungen auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung frühzeitig prüfen.

Entscheidend ist nicht allein, ob sämtliche Gesellschaften tatsächlich Immobilien verwalten.

Auch die steuerliche Einordnung der Beteiligungserträge kann eine wichtige Rolle spielen.

Eine sorgfältige Gestaltung der Gesellschaftsstruktur kann helfen, unerwartete gewerbesteuerliche Nachteile zu vermeiden.

Welche Rolle spielt die gewerbesteuerliche Organschaft?

Im entschiedenen Fall bestand zwischen der Klägerin und ihrer Tochter-GmbH eine gewerbesteuerliche Organschaft.

Dabei war die Klägerin Organträgerin und die Tochtergesellschaft Organgesellschaft.

Bei einer gewerbesteuerlichen Organschaft werden die Gewerbeerträge der beteiligten Gesellschaften nach den gesetzlichen Vorgaben ermittelt und dem Organträger zugerechnet.

Die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung müssen dabei auf Ebene der jeweiligen Gesellschaft unter Berücksichtigung der besonderen Regeln für Organschaften beurteilt werden.

Im Streitfall waren die Beteiligungserträge aus der gewerblich geprägten KG deshalb auch für die steuerliche Behandlung innerhalb der Organschaft relevant.

Das Urteil zeigt, dass bei mehrstufigen Beteiligungsstrukturen eine Betrachtung allein auf Ebene der Organträgerin nicht ausreicht.

Wäre eine vermögensverwaltende KG anders zu beurteilen?

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein weist darauf hin, dass die steuerliche Beurteilung bei einer nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft anders ausfallen kann.

Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft erzielt grundsätzlich keine gewerblichen Einkünfte allein aufgrund ihrer Rechtsform.

Bei einer solchen Gesellschaft können die anteiligen Wirtschaftsgüter und Einkünfte ihren Gesellschaftern unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich zugerechnet werden.

Deshalb kann eine Beteiligung an einer rein vermögensverwaltenden KG anders zu beurteilen sein als eine Mitunternehmerbeteiligung an einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG.

Ob die erweiterte Gewerbesteuerkürzung tatsächlich in Betracht kommt, muss allerdings anhand der konkreten Beteiligungs- und Eigentumsverhältnisse geprüft werden.

Eine bloße Änderung der Rechtsform oder der Geschäftsführungsregelungen garantiert keine Steuervergünstigung.

BFH muss endgültig entscheiden: Revision III R 55/25

Das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 11. Dezember 2024 (Az. 1 K 80/23) ist noch nicht rechtskräftig.

Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 23. Dezember 2025 (Az. III B 9/25) die Revision zugelassen.

Das Revisionsverfahren wird unter dem Aktenzeichen III R 55/25 geführt.

Der BFH muss insbesondere klären, ob eine schädliche Mitunternehmerbeteiligung auch dann vorliegt, wenn eine Muttergesellschaft zu 100 Prozent an einer gewerblich geprägten Grundstücksgesellschaft beteiligt ist und die Entscheidungen innerhalb der Gesellschaftsstruktur faktisch von derselben Person getroffen werden.

Die höchstrichterliche Entscheidung kann erhebliche Bedeutung für Immobilienkonzerne und mehrstufige Beteiligungsstrukturen haben.

Bis dahin ist die vom Finanzgericht vertretene Auffassung nicht abschließend bestätigt.

Was sollten Immobiliengesellschaften jetzt tun?

Für Immobilienunternehmen kann bereits eine einzelne Beteiligung an einer gewerblich geprägten Personengesellschaft erhebliche steuerliche Risiken auslösen.

Deshalb empfiehlt sich eine sorgfältige Überprüfung bestehender Strukturen.

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob Ihre Immobiliengesellschaft die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung erfüllt.
• Ermitteln Sie sämtliche unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen an Personengesellschaften.
• Klären Sie, ob beteiligte KGs gewerblich geprägt sind.
• Prüfen Sie die steuerliche Einordnung der Beteiligungserträge.
• Berücksichtigen Sie besondere Auswirkungen innerhalb einer gewerbesteuerlichen Organschaft.
• Untersuchen Sie, ob bestehende Strukturen nachteilige Folgen für das Ausschließlichkeitsgebot haben.
• Kontrollieren Sie, ob betroffene Gewerbesteuermessbescheide noch offen oder änderbar sind.
• Beobachten Sie das Revisionsverfahren III R 55/25.

Achtung: Die Kürzung auf Ebene der KG schützt nicht automatisch die Muttergesellschaft

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass eine Immobilien-KG ihre steuerliche Begünstigung automatisch auf die an ihr beteiligte Gesellschaft überträgt.

Das ist nach der Entscheidung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein nicht der Fall.

Die KG kann selbst die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erhalten, während die beteiligte Muttergesellschaft ihre eigene Kürzungsberechtigung verliert.

Die steuerlichen Voraussetzungen müssen deshalb für jede Gesellschaft gesondert beurteilt werden.

Fazit: Gewerblich geprägte Immobilien-KGs können zum Gewerbesteuerrisiko werden

Mit Urteil vom 11. Dezember 2024 (Az. 1 K 80/23) hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden, dass eine Beteiligung an einer gewerblich geprägten KG die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ausschließen kann.

Das gilt nach Auffassung des Gerichts selbst dann, wenn die KG ausschließlich Grundstücke verwaltet und ihrerseits die erweiterte Kürzung erhält.

Entscheidend ist die gewerbliche Einordnung der Beteiligungserträge und deren Vereinbarkeit mit dem gesetzlichen Ausschließlichkeitsgebot.

Für Immobiliengesellschaften, Holdingstrukturen und Unternehmensgruppen empfiehlt es sich deshalb, bestehende Beteiligungen sorgfältig zu überprüfen.

Da die Revision beim Bundesfinanzhof noch anhängig ist, bleibt die endgültige höchstrichterliche Klärung abzuwarten.

Sie verwalten Immobilien über eine GmbH oder GmbH & Co. KG und möchten wissen, ob Ihre Gesellschaft die erweiterte Gewerbesteuerkürzung beanspruchen kann? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung Ihrer Gesellschaftsstruktur und der möglichen gewerbesteuerlichen Risiken.

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Häufige Fragen zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung

Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine Kürzung des Gewerbeertrags um den Teil, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt.

Kann eine GmbH & Co. KG die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erhalten?

Ja. Auch eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erhalten, wenn sie ausschließlich begünstigte Tätigkeiten ausübt und sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Ist eine Beteiligung an einer gewerblich geprägten KG schädlich?

Nach dem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein kann die Beteiligung schädlich sein, weil die daraus erzielten Einkünfte als gewerblich gelten. Die endgültige Entscheidung des BFH steht noch aus.

Was bedeutet das Ausschließlichkeitsgebot?

Das Ausschließlichkeitsgebot bedeutet, dass ein Unternehmen grundsätzlich nur die nach § 9 Nr. 1 GewStG begünstigten Tätigkeiten ausüben darf, um die erweiterte Kürzung beanspruchen zu können.

Ist eine Beteiligung an einer vermögensverwaltenden KG ebenfalls schädlich?

Nicht zwingend. Bei einer nicht gewerblich geprägten, vermögensverwaltenden Personengesellschaft kann eine andere steuerliche Beurteilung erforderlich sein. Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse.

Hat eine gewerbesteuerliche Organschaft Einfluss auf die Kürzung?

Ja. Bei einer Organschaft müssen die Voraussetzungen und Auswirkungen der erweiterten Kürzung auf Ebene der beteiligten Gesellschaften unter Berücksichtigung der gesetzlichen Organschaftsregelungen geprüft werden.

Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskräftig?

Nein. Beim Bundesfinanzhof ist das Revisionsverfahren unter dem Aktenzeichen III R 55/25 anhängig.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Schleswig-Holsteinisches Finanzgericht, Urteil vom 11.12.2024, Az. 1 K 80/23, Mitteilung vom 07.10.2026, Newsletter II/2026.
• Bundesfinanzhof, Beschluss vom 23.12.2025, Az. III B 9/25 – Zulassung der Revision.
• Bundesfinanzhof, anhängiges Revisionsverfahren III R 55/25.
• § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG – Erweiterte Gewerbesteuerkürzung.
• § 9 Nr. 2 GewStG – Kürzung von Gewinnanteilen aus Mitunternehmerschaften.
• § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG – Gewerblich geprägte Personengesellschaft.
• § 2 Abs. 2 Satz 2 GewStG – Gewerbesteuerliche Organschaft.
• § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO – Zurechnung von Wirtschaftsgütern bei Gesamthandsvermögen.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.