Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück sorgfältig im Kaufvertrag festhalten. Denn diese Aufteilung bestimmt maßgeblich, wie hoch die steuerliche Abschreibung des Gebäudes ausfällt.
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97/23) entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen ist, solange keine nennenswerten Zweifel an ihrer wirtschaftlichen Angemessenheit bestehen.
Das Gericht stellte dabei klar, dass nicht jede Abweichung zwischen einer vertraglichen Aufteilung und einer gutachterlichen Bewertung eine Korrektur durch das Finanzamt rechtfertigt.
Die Entscheidung ist besonders für private Immobilienvermieter, Grundstücksgesellschaften und Kapitalanleger von Bedeutung.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision wurde zugelassen.
Worum ging es in dem Streitfall?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte eine Immobilie zum Zweck der Vermietung erworben.
Der Gesamtkaufpreis betrug 329.000 Euro.
Im notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien folgende Kaufpreisaufteilung:
- Gebäudeanteil: 65,90 Prozent
- Anteil für Grund und Boden: 34,10 Prozent
Die GbR legte diese Aufteilung ihrer steuerlichen Gewinnermittlung zugrunde.
Das war für die Klägerin vorteilhaft, weil nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil über die Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt werden kann.
Der Grundstücksanteil ist dagegen grundsätzlich nicht abschreibbar.
Das Finanzamt hatte jedoch Zweifel an der vereinbarten Kaufpreisaufteilung.
Warum wollte das Finanzamt die Gebäude-AfA kürzen?
Zur Überprüfung der Kaufpreisaufteilung verwendete das Finanzamt zunächst die vom Bundesfinanzministerium (BMF) veröffentlichte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.
Die Berechnung ergab eine Abweichung von 25,55 Prozent gegenüber der vertraglich vereinbarten Aufteilung.
Daraufhin beauftragte das Finanzamt eine Bausachverständige mit einer Wertermittlung nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Diese kam zu einer deutlich anderen Verteilung:
- Gebäudeanteil: 41,30 Prozent
- Anteil für Grund und Boden: 58,70 Prozent
Damit entfiel nach der Berechnung des Finanzamts ein erheblich geringerer Teil des Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude.
Das Finanzamt änderte deshalb die steuerliche Feststellung und verminderte die Gebäude-AfA.
Die GbR legte Einspruch ein. Nachdem dieser erfolglos geblieben war, erhob sie Klage beim Finanzgericht Schleswig-Holstein.
Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?
Das Finanzgericht gab der Klage statt.
Im gerichtlichen Verfahren wurde ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt.
Dieses ermittelte für die Immobilie einen Verkehrswert von 290.000 Euro und folgende Wertverhältnisse:
- Gebäudeanteil: 58 Prozent
- Anteil für Grund und Boden: 42 Prozent
Damit wich die gutachterliche Bewertung zwar von der vertraglichen Aufteilung ab. Nach Auffassung des Finanzgerichts war diese Abweichung jedoch nicht so erheblich, dass die vertragliche Vereinbarung verworfen werden musste.
Das Gericht entschied deshalb, dass die ursprünglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung von 65,90 Prozent Gebäudeanteil und 34,10 Prozent Bodenanteil steuerlich anzuerkennen war.
Entscheidend war, dass die vertragliche Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlte und wirtschaftlich noch vertretbar erschien.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung für die Gebäude-AfA so wichtig?
Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich berücksichtigen.
Rechtsgrundlage ist insbesondere § 7 Abs. 4 EStG.
Dabei muss zwischen zwei Bestandteilen unterschieden werden:
Gebäude: Der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten bildet grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.
Grund und Boden: Der Grundstückswert ist grundsätzlich nicht abschreibbar, da Grund und Boden steuerlich nicht als abnutzbares Wirtschaftsgut behandelt wird.
Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ausfällt, desto höher kann deshalb die jährliche steuerliche Abschreibung sein.
Eine fehlerhafte Kaufpreisaufteilung kann sich über viele Jahre auf die steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auswirken.
Wie hoch ist die Gebäudeabschreibung?
Die Höhe der regulären Gebäude-AfA richtet sich insbesondere nach der Art des Gebäudes und dem Zeitpunkt seiner Fertigstellung.
Bei Wohngebäuden gelten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG grundsätzlich folgende lineare Abschreibungssätze:
- 3 Prozent jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden.
- 2 Prozent jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden.
- 2,5 Prozent jährlich für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden.
Für bestimmte Betriebsgebäude sowie besondere Abschreibungsregelungen gelten abweichende Voraussetzungen.
Außerdem kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden.
Die richtige Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist deshalb ebenso wichtig wie die Anwendung des zutreffenden Abschreibungssatzes.
Rechenbeispiel: Wie wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Abschreibung aus?
Der Streitfall zeigt, wie unterschiedlich die steuerliche Bemessungsgrundlage ausfallen kann.
Bei einem Kaufpreis von 329.000 Euro ergeben sich folgende Werte:
| Aufteilung | Gebäudeanteil | Gebäudewert |
|---|---|---|
| Kaufvertrag | 65,90 % | 216.811 € |
| Gerichtliches Gutachten | 58,00 % | 190.820 € |
| Gutachten des Finanzamts | 41,30 % | 135.877 € |
Wird beispielhaft ein jährlicher AfA-Satz von 2 Prozent zugrunde gelegt, ergibt sich:
| Bewertungsgrundlage | Jährliche AfA |
|---|---|
| Kaufvertrag | 4.336,22 € |
| Gerichtliches Gutachten | 3.816,40 € |
| Gutachten des Finanzamts | 2.717,54 € |
Die Differenz zwischen der vertraglichen Aufteilung und dem Gutachten des Finanzamts beträgt damit rechnerisch 1.618,68 Euro Abschreibung pro vollem Jahr.
Über viele Jahre kann die Kaufpreisaufteilung somit erhebliche Auswirkungen auf die steuerlichen Einkünfte haben.
Hinweis: Das Beispiel verwendet ausschließlich den Kaufpreis und einen angenommenen AfA-Satz von 2 Prozent. Anschaffungsnebenkosten, besondere Abschreibungsregelungen und zeitanteilige Abschreibungen sind nicht berücksichtigt. Der tatsächliche Streitfall wurde nach den für ihn maßgeblichen Abschreibungsregeln beurteilt.
Wann darf das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag ändern?
Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt.
Eine solche Vereinbarung ist steuerlich jedoch nicht uneingeschränkt bindend.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss die vertragliche Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich nachvollziehbar widerspiegeln.
Das Finanzamt darf insbesondere dann von der vertraglichen Vereinbarung abweichen, wenn:
- die Aufteilung offensichtlich nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht,
- erhebliche wirtschaftliche Zweifel an der Vereinbarung bestehen,
- der Kaufpreis nur zum Schein aufgeteilt wurde oder
- Anhaltspunkte für einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch vorliegen.
Eine bloß abweichende Berechnung des Finanzamts genügt jedoch nicht automatisch.
Vielmehr müssen die tatsächlichen Verkehrswerte und die Umstände des jeweiligen Immobilienerwerbs berücksichtigt werden.
Welche Bedeutung hat die 20-Prozent-Grenze?
Besonders interessant ist die Auffassung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein zur Höhe einer noch hinnehmbaren Abweichung.
Nach Ansicht des Gerichts stellt grundsätzlich erst eine Abweichung von mehr als 20 Prozent ein wesentliches Indiz dafür dar, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt.
Dabei stellte der Senat auf den Anteil des Grund und Bodens ab.
Im Streitfall betrug dieser laut Kaufvertrag 34,10 Prozent, während das gerichtliche Sachverständigengutachten einen Bodenwertanteil von 42 Prozent ermittelte.
Bezogen auf den gutachterlich ermittelten Bodenwertanteil lag die relative Abweichung bei rund 18,8 Prozent.
Das Gericht sah darin keine ausreichend erhebliche Abweichung.
Wichtig: Die 20-Prozent-Grenze ist keine gesetzlich festgeschriebene Freigrenze.
Sie stellt einen vom Finanzgericht herangezogenen Beurteilungsmaßstab dar. Eine abweichende höchstrichterliche Bewertung bleibt möglich.
Auch bei geringeren Abweichungen können besondere Umstände Zweifel an einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung begründen.
Welche Bedeutung hat die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums?
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises bebauter Grundstücke zur Verfügung.
Sie soll dabei unterstützen, den Gesamtkaufpreis nach den Wertverhältnissen zwischen Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen.
Die Arbeitshilfe kann insbesondere zur Plausibilitätsprüfung einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung verwendet werden.
Allerdings hat der Bundesfinanzhof bereits mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht allein durch eine mithilfe der damaligen BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzt werden darf, wenn diese die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht sachgerecht abbildet.
Das Finanzgericht muss bei erheblichen Zweifeln gegebenenfalls weitere Beweise erheben.
Hierzu kann insbesondere ein Sachverständigengutachten gehören.
Die inzwischen aktualisierte BMF-Arbeitshilfe kann weiterhin zur Orientierung dienen. Ihre Ergebnisse ersetzen jedoch nicht die rechtliche Prüfung des Einzelfalls.
Steuer-Tipp: Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin prüfen
Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sollten Sie die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grund und Boden möglichst bereits vor der notariellen Beurkundung prüfen lassen.
Eine realistische und nachvollziehbar dokumentierte Kaufpreisaufteilung kann spätere Diskussionen mit dem Finanzamt vermeiden.
Dabei können insbesondere folgende Unterlagen hilfreich sein:
- aktuelle Bodenrichtwerte,
- Informationen über Baujahr, Zustand und Ausstattung,
- objektspezifische Marktinformationen,
- nachvollziehbare Wertermittlungen,
- gegebenenfalls ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung sollte nicht ausschließlich mit dem Ziel einer möglichst hohen Gebäudeabschreibung festgelegt werden.
Sie muss auch wirtschaftlich begründbar sein.
Warum sollten Gebäude- und Bodenwerte relativ verglichen werden?
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein wies außerdem auf einen wichtigen Aspekt der Immobilienbewertung hin.
Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis muss nicht zwingend dem von einem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert entsprechen.
Im Streitfall betrug der Kaufpreis 329.000 Euro, während das gerichtliche Gutachten einen Verkehrswert von 290.000 Euro ermittelte.
Eine solche Abweichung kann beispielsweise durch individuelle Verhandlungen oder besondere Marktbedingungen entstehen.
Nach den ergänzenden Überlegungen des Gerichts sollte deshalb nicht allein entscheidend sein, um welchen Eurobetrag sich der vertraglich vereinbarte Kaufpreis von einem gutachterlichen Verkehrswert unterscheidet.
Aussagekräftiger ist vielmehr, ob die relativen Wertverhältnisse zwischen Gebäude und Grund und Boden sachgerecht wiedergegeben werden.
Dieser Gesichtspunkt ist besonders wichtig, weil bei der Gebäude-AfA nicht der absolute Verkehrswert der Immobilie, sondern die zutreffende Verteilung der steuerlichen Anschaffungskosten im Mittelpunkt steht.
Die entsprechenden Ausführungen des Gerichts erfolgten ergänzend zur eigentlichen Entscheidungsbegründung.
Welche Bedeutung hat das Urteil für private Vermieter?
Für private Immobilienvermieter kann eine vertragliche Kaufpreisaufteilung erhebliche steuerliche Vorteile bieten, sofern sie wirtschaftlich vertretbar ist.
Gerade beim Erwerb älterer Bestandsimmobilien kann die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden einen erheblichen Einfluss auf die jährlichen Werbungskosten haben.
Eine höhere zulässige Gebäude-AfA reduziert grundsätzlich die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Das Urteil zeigt zugleich, dass das Finanzamt eine sorgfältig vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht ohne ausreichende Begründung durch eine eigene Berechnung ersetzen darf.
Allerdings sollten Vermieter darauf achten, dass die vereinbarten Werte realistisch sind und gegebenenfalls durch geeignete Unterlagen gestützt werden können.
Achtung: Nicht jede vertragliche Kaufpreisaufteilung ist bindend
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung für das Finanzamt immer verbindlich sei.
Das ist nicht richtig.
Eine Aufteilung, die den tatsächlichen Wertverhältnissen offensichtlich widerspricht, kann steuerlich korrigiert werden.
Ebenso wenig bietet die vom Finanzgericht herangezogene 20-Prozent-Grenze einen automatischen Schutz vor einer Überprüfung.
Entscheidend bleibt, ob die Vereinbarung insgesamt wirtschaftlich haltbar ist.
Was sollten Immobilienkäufer jetzt prüfen?
Das Urteil bietet Anlass, die Kaufpreisaufteilung bei geplanten oder bereits erfolgten Immobilienkäufen zu überprüfen.
Checkliste für die Praxis
- Prüfen Sie, ob der Kaufvertrag eine ausdrückliche Aufteilung des Kaufpreises enthält.
- Kontrollieren Sie, ob die Aufteilung wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
- Berücksichtigen Sie den Bodenrichtwert und objektspezifische Besonderheiten.
- Dokumentieren Sie die Grundlagen der Kaufpreisaufteilung.
- Prüfen Sie die zutreffende Zuordnung der Anschaffungsnebenkosten.
- Kontrollieren Sie den verwendeten AfA-Satz und den Beginn der Abschreibung.
- Vergleichen Sie abweichende Berechnungen des Finanzamts mit den tatsächlichen Wertverhältnissen.
- Ziehen Sie bei erheblichen Differenzen ein qualifiziertes Sachverständigengutachten in Betracht.
- Prüfen Sie, ob betroffene Steuerbescheide noch offen oder änderbar sind.
Urteil noch nicht rechtskräftig: Revision zugelassen
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97/23) zugunsten der klagenden Grundstücksgesellschaft entschieden.
Der Senat hat die Revision zugelassen.
Damit ist die Entscheidung noch nicht rechtskräftig.
Insbesondere die Frage, wann eine Abweichung zwischen vertraglicher Kaufpreisaufteilung und gutachterlicher Bewertung erheblich genug ist, um die vertraglichen Werte zu verwerfen, bleibt für die weitere Rechtsprechung von Interesse.
Das Finanzgericht selbst wies darauf hin, dass die Finanzgerichte die entsprechenden Grundsätze des Bundesfinanzhofs bislang teilweise unterschiedlich konkretisiert haben.
Fazit: Kaufpreisaufteilung im Vertrag kann die Gebäude-AfA sichern
Das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97/23) unterstreicht die Bedeutung einer sachgerecht vereinbarten Kaufpreisaufteilung beim Erwerb vermieteter Immobilien.
Die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden ist grundsätzlich steuerlich anzuerkennen, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in erheblicher Weise verfehlt und wirtschaftlich vertretbar ist.
Nicht jede Abweichung von einer gutachterlichen Bewertung rechtfertigt eine Korrektur durch das Finanzamt.
Für Immobilienkäufer und Vermieter zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine frühzeitige und nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung ist.
Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, bleibt die weitere höchstrichterliche Klärung abzuwarten.
Sie planen den Kauf einer vermieteten Immobilie oder das Finanzamt hat Ihre Gebäudeabschreibung gekürzt? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung der Kaufpreisaufteilung und der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung und Gebäude-AfA
Warum muss der Kaufpreis einer Immobilie aufgeteilt werden?
Weil grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben werden kann. Grund und Boden ist steuerlich regelmäßig nicht abnutzbar und deshalb nicht abschreibbar.
Muss das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag akzeptieren?
Grundsätzlich ist eine wirtschaftlich nachvollziehbare vertragliche Aufteilung zu berücksichtigen. Bestehen erhebliche Zweifel an den tatsächlichen Wertverhältnissen, kann das Finanzamt die Aufteilung überprüfen.
Wie hoch darf die Abweichung zwischen Kaufvertrag und Gutachten sein?
Das Finanzgericht Schleswig-Holstein sieht eine Abweichung von mehr als 20 Prozent bezogen auf den Bodenwertanteil als wesentliches Indiz für eine problematische Aufteilung an. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine allgemeine gesetzliche Toleranzgrenze.
Darf das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe verwenden?
Ja. Die Arbeitshilfe kann zur Plausibilitätsprüfung dienen. Ihr Ergebnis rechtfertigt jedoch nicht ohne Weiteres, eine wirtschaftlich haltbare vertragliche Kaufpreisaufteilung zu verwerfen.
Wie hoch ist die Gebäude-AfA bei vermieteten Immobilien?
Für Wohngebäude gelten nach § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich lineare AfA-Sätze von 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent, abhängig insbesondere vom Fertigstellungszeitpunkt. Besondere gesetzliche Regelungen können abweichen.
Kann ein Sachverständigengutachten bei Streit mit dem Finanzamt helfen?
Ja. Ein qualifiziertes Gutachten kann die tatsächlichen Wertverhältnisse zwischen Gebäude und Grund und Boden dokumentieren und damit zur Überprüfung einer abweichenden Bewertung beitragen.
Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskräftig?
Nein. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Die endgültige höchstrichterliche Klärung bleibt abzuwarten.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Finanzgericht Schleswig-Holstein, Urteil vom 29.05.2026, Az. 5 K 97/23; Mitteilung vom 07.10.2026, Newsletter II/2026.
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19, BStBl II 2021, S. 372.
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12/14.
- § 7 Abs. 4 EStG – Gebäudeabschreibung.
- § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG – AfA als Werbungskosten.
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- § 42 AO – Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
- Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke, Stand März 2026.
Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.