Wer einen zu hoch angesetzten Grundsteuerwert mithilfe eines Verkehrswertgutachtens erfolgreich korrigieren lässt, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die Gutachterkosten vom Finanzamt erstattet bekommen. Das hat das Finanzgericht Baden-Württemberg mit Beschluss vom 5. Mai 2026 (Az. 8 KO 351/26) entschieden.
Im Streitfall musste das Finanzamt die Kosten eines Gutachtens des zuständigen Gutachterausschusses übernehmen. Das Gericht begründete dies insbesondere damit, dass das Gutachten für die erfolgreiche Rechtsverfolgung notwendig gewesen sei und die Gebühren unverhältnismäßig hoch ausgefallen seien.
Die Entscheidung ist vor allem für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg interessant, die einen zu hohen Grundsteuerwert nachweisen möchten.
Worum ging es in dem Streitfall?
Ein Grundstückseigentümer wandte sich gegen seinen Grundsteuerwertbescheid und den darauf beruhenden Grundsteuermessbescheid.
Das Finanzamt hatte den Grundsteuerwert zunächst auf 601.900 Euro festgesetzt.
Der Eigentümer hielt diesen Wert für überhöht und leitete ein finanzgerichtliches Verfahren ein.
Um den tatsächlich niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen, beauftragte er den zuständigen Gutachterausschuss mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.
Das Gutachten ergab einen Wert des Grund und Bodens von lediglich 355.000 Euro.
Daraufhin änderte das Finanzamt seine Bescheide und setzte den niedrigeren Grundsteuerwert an.
Im anschließenden Kostenverfahren entstand jedoch ein weiterer Streit: Wer musste die Kosten für das Verkehrswertgutachten tragen?
Warum wollte das Finanzamt die Gutachterkosten nicht erstatten?
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass Grundstückseigentümer die Kosten für den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts grundsätzlich selbst tragen müssen.
Dabei berief es sich insbesondere auf die gesetzgeberische Vorstellung zur sogenannten Öffnungsklausel des § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG).
Diese Vorschrift ermöglicht es Grundstückseigentümern, unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachzuweisen.
Hierfür ist ein qualifiziertes Gutachten erforderlich.
Nach Auffassung des Finanzamts bedeutete diese Nachweispflicht zugleich, dass der Grundstückseigentümer die Gutachterkosten endgültig selbst tragen müsse.
Das Finanzgericht sah dies anders.
Was hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden?
Das Finanzgericht Baden-Württemberg bestätigte mit Beschluss vom 5. Mai 2026 die Erstattungsfähigkeit der Gutachterkosten.
Nach § 139 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO) gehören zu den erstattungsfähigen Kosten auch die Aufwendungen, die für eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung notwendig sind.
Diese Voraussetzung war nach Auffassung des Gerichts erfüllt.
Dafür waren insbesondere folgende Umstände entscheidend:
- Das Finanzamt hatte den Grundstückseigentümer bereits im Verwaltungsverfahren zur Vorlage eines Gutachtens aufgefordert.
- Auch im finanzgerichtlichen Verfahren hatte das Gericht einen entsprechenden Hinweis erteilt.
- Das Gutachten führte tatsächlich zur Herabsetzung des Grundsteuerwerts.
- Die Gutachterkosten waren nach Auffassung des Gerichts unverhältnismäßig hoch.
- Die Kostenbelastung war geeignet, Grundstückseigentümer von der Wahrnehmung ihrer Rechte abzuhalten.
Das Finanzamt musste deshalb im konkreten Verfahren auch die Kosten des Verkehrswertgutachtens erstatten.
Der Beschluss ist rechtskräftig.
Wann kann ein niedrigerer Grundsteuerwert nachgewiesen werden?
In Baden-Württemberg richtet sich die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz.
Grundsätzlich wird der Grundsteuerwert im Landesmodell anhand der Grundstücksfläche und des maßgeblichen Bodenrichtwerts ermittelt.
Allerdings kann dieser typisierte Wert im Einzelfall erheblich über dem tatsächlichen Wert des Grundstücks liegen.
Für solche Fälle enthält § 38 Abs. 4 LGrStG eine besondere Nachweismöglichkeit.
Danach kann auf Antrag ein niedrigerer Grundstückswert angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlich ermittelten Grundsteuerwert liegt.
Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen geführt werden.
Wichtig: Die Regelung betrifft das Grundsteuermodell Baden-Württembergs. In anderen Bundesländern können abweichende Bewertungs- und Nachweisvorschriften gelten.
Wie stark wurde der Grundsteuerwert im Streitfall reduziert?
Das Verkehrswertgutachten führte zu einer deutlichen Herabsetzung des ursprünglich festgestellten Grundstückswerts.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Ursprünglicher Grundsteuerwert | 601.900 € |
| Nachgewiesener Grundstückswert | 355.000 € |
| Herabsetzung des Grundsteuerwerts | 246.900 € |
| Prozentuale Reduzierung | rund 41 % |
| Kosten des Verkehrswertgutachtens | 1.514,28 € |
Damit lag der nachgewiesene tatsächliche Wert mehr als 30 Prozent unter dem ursprünglichen Grundsteuerwert.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Berücksichtigung des niedrigeren Werts waren damit im Streitfall erfüllt.
Nach den gerichtlichen Feststellungen verringerte sich die jährliche Grundsteuerbelastung um rund 606,63 Euro.
Die Gutachterkosten hätten sich damit rechnerisch nach ungefähr zweieinhalb Jahren durch die niedrigere Grundsteuer amortisiert.
Trotzdem hielt das Gericht die Gebühren unter den besonderen Umständen für unverhältnismäßig.
Warum waren die Gutachterkosten unverhältnismäßig hoch?
Eine Besonderheit des Streitfalls bestand darin, dass der zuständige Gutachterausschuss seine Gebühren anhand einer Satzung berechnete, die grundsätzlich für Verkehrswertgutachten von Grundstücken galt.
Die Gebühren orientierten sich dabei am Verkehrswert des Bewertungsobjekts.
Nach Ansicht des Finanzgerichts führte diese Gebührenberechnung beim bloßen Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts zu unverhältnismäßig hohen Kosten.
Denn die Ermittlung des Werts von Grund und Boden ist häufig weniger aufwendig als eine umfassende Bewertung eines bebauten Grundstücks.
Unter Umständen lässt sich der relevante Grundstückswert bereits anhand vorhandener Unterlagen feststellen.
Das Gericht verwies außerdem darauf, dass andere Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg besondere Gebührenregelungen für entsprechende Grundsteuergutachten eingeführt hatten.
Dadurch konnten Grundstückseigentümer je nach zuständigem Gutachterausschuss mit erheblich unterschiedlichen Gebühren belastet werden.
Diese Ungleichbehandlung bewertete das Finanzgericht kritisch.
Welche Rolle spielt die 30-Prozent-Grenze?
Die Nachweismöglichkeit nach § 38 Abs. 4 LGrStG greift nur dann, wenn der tatsächliche Wert des Grund und Bodens mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlich ermittelten Grundsteuerwert liegt.
Das bringt für Grundstückseigentümer ein finanzielles Risiko mit sich.
Denn vor der Beauftragung eines Gutachtens steht häufig noch nicht sicher fest, ob die erforderliche Wertabweichung tatsächlich erreicht wird.
Liegt der im Gutachten ermittelte Wert beispielsweise nur 29 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert, reicht dies für die Anwendung der gesetzlichen Öffnungsklausel nicht aus.
Die Gutachterkosten sind dann möglicherweise entstanden, ohne dass sich der Grundsteuerwert aufgrund dieses Nachweises reduziert.
Das Finanzgericht betonte deshalb, dass hohe Gutachterkosten in Verbindung mit dieser gesetzlichen Grenze abschreckend wirken können.
Der Zugang zu einem gesetzlich vorgesehenen Nachweisverfahren darf nach Auffassung des Gerichts nicht durch unverhältnismäßige Kosten faktisch erschwert werden.
Bedeutet das Urteil, dass Gutachterkosten immer erstattet werden?
Nein. Die Entscheidung begründet keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass das Finanzamt sämtliche Verkehrswertgutachten für Grundsteuerzwecke bezahlt.
Entscheidend sind die konkreten Voraussetzungen des jeweiligen Verfahrens.
Im Streitfall lagen mehrere besondere Umstände vor:
Das Finanzamt hatte die Vorlage eines Gutachtens gefordert. Das Gutachten wurde während des Gerichtsverfahrens eingereicht und führte unmittelbar zum Erfolg. Außerdem bestand bereits eine Kostengrundentscheidung zulasten des Finanzamts.
Hinzu kamen die außergewöhnlich hohen Gutachtergebühren.
Ob in anderen Fällen eine Erstattung möglich ist, hängt deshalb insbesondere davon ab, ob die Aufwendungen nach § 139 Abs. 1 FGO als notwendig anzusehen sind und wer die Verfahrenskosten zu tragen hat.
Steuer-Tipp: Kostenentscheidung und Gutachterkosten gemeinsam prüfen
Wenn Sie erfolgreich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert vorgegangen sind, sollten Sie nicht nur die Änderung des Grundsteuerwertbescheids prüfen.
Kontrollieren Sie auch, welche Kosten Ihnen im Zusammenhang mit dem Verfahren entstanden sind.
Wurde ein Verkehrswertgutachten für die erfolgreiche Rechtsverfolgung benötigt, kann es sinnvoll sein, dessen Erstattungsfähigkeit im Kostenfestsetzungsverfahren prüfen zu lassen.
Bewahren Sie insbesondere den Gutachtenauftrag, die Rechnung, Zahlungsnachweise und die gerichtliche Kostenentscheidung auf.
Was ist der Unterschied zwischen Kostengrundentscheidung und Kostenfestsetzung?
Das Verfahren verdeutlicht einen wichtigen Unterschied.
Kostengrundentscheidung: Wer trägt die Kosten?
Zunächst wird entschieden, welcher Beteiligte die Kosten des finanzgerichtlichen Verfahrens grundsätzlich zu tragen hat.
Im Ausgangsverfahren hatte das Finanzgericht Baden-Württemberg bereits mit Beschluss vom 16. Oktober 2025 (Az. 8 K 626/24) eine entsprechende Entscheidung zugunsten des Grundstückseigentümers getroffen.
Kostenfestsetzung: Welche Kosten sind erstattungsfähig?
In einem weiteren Schritt wird geprüft, welche konkreten Aufwendungen von der Kostenentscheidung umfasst sind und in welcher Höhe diese erstattet werden müssen.
Hierzu können neben bestimmten Verfahrens- und Beratungskosten auch notwendige Sachverständigenkosten gehören.
Im Streitfall setzte das Gericht erstattungsfähige Kosten einschließlich der Gutachterkosten von insgesamt 2.067,39 Euro fest.
Das Finanzamt wandte sich dagegen, soweit darin die Kosten des Verkehrswertgutachtens enthalten waren.
Mit Beschluss vom 5. Mai 2026 wies das Finanzgericht die Erinnerung des Finanzamts zurück.
Die festgesetzten Gutachterkosten blieben damit erstattungsfähig.
Warum half § 137 FGO dem Finanzamt nicht?
Nach § 137 FGO können einem Beteiligten unter bestimmten Voraussetzungen Kosten auferlegt werden, obwohl er im Verfahren erfolgreich war.
Das kommt beispielsweise in Betracht, wenn entscheidende Tatsachen oder Beweismittel erst verspätet vorgebracht werden, obwohl dies früher möglich und geboten gewesen wäre.
Im Streitfall war die Frage einer möglichen Kostenbelastung wegen verspäteter Vorlage des Gutachtens jedoch bereits im Rahmen der Kostengrundentscheidung zu berücksichtigen.
Das Finanzgericht stellte klar, dass § 137 FGO nicht erneut im anschließenden Kostenfestsetzungsverfahren anzuwenden war.
Deshalb konnte das Finanzamt die Erstattung der Gutachterkosten nicht mit dieser Vorschrift verhindern.
Achtung: Gutachten möglichst frühzeitig vorbereiten
Auch wenn das Finanzgericht im entschiedenen Fall die Kosten des Gutachtens als erstattungsfähig ansah, sollten Grundstückseigentümer den Nachweis eines niedrigeren Werts möglichst frühzeitig vorbereiten.
Eine erst im gerichtlichen Verfahren erfolgende Vorlage kann kostenrechtliche Risiken auslösen.
Vor der Beauftragung empfiehlt sich außerdem eine Prüfung, ob die Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG voraussichtlich erfüllt sind und welche Kosten für das Gutachten entstehen.
Welche Bedeutung hat die Entscheidung für Grundstückseigentümer?
Der Beschluss stärkt die Position von Grundstückseigentümern, die einen überhöhten Grundsteuerwert erfolgreich anfechten.
Er zeigt, dass notwendige Gutachterkosten unter besonderen Umständen erstattungsfähig sein können.
Besonders relevant ist dies, wenn hohe Gebühren die wirtschaftliche Entscheidung beeinflussen, ob ein Grundstückseigentümer überhaupt gegen den festgestellten Wert vorgeht.
Die Entscheidung macht zugleich deutlich, dass zwischen dem materiellen Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts und der späteren Erstattung der dafür entstandenen Kosten unterschieden werden muss.
Was sollten Grundstückseigentümer jetzt beachten?
Checkliste für die Praxis
- Prüfen Sie, ob der festgestellte Grundsteuerwert erheblich vom tatsächlichen Wert des Grund und Bodens abweicht.
- Kontrollieren Sie die Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG.
- Lassen Sie vorab beurteilen, ob ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten sinnvoll ist.
- Vergleichen Sie die voraussichtlichen Gutachterkosten mit der möglichen Grundsteuerersparnis.
- Beachten Sie die geltenden Einspruchs- und Klagefristen.
- Dokumentieren Sie Aufforderungen des Finanzamts zur Vorlage eines Gutachtens.
- Bewahren Sie sämtliche Nachweise über die entstandenen Gutachterkosten auf.
- Prüfen Sie nach erfolgreichem Gerichtsverfahren die Kostenentscheidung.
- Lassen Sie gegebenenfalls einen Antrag auf Kostenfestsetzung einschließlich der Gutachterkosten stellen.
Fazit: Finanzamt kann auch Gutachterkosten übernehmen müssen
Mit Beschluss vom 5. Mai 2026 (Az. 8 KO 351/26) hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass die Kosten eines Verkehrswertgutachtens im Zusammenhang mit einem erfolgreichen Grundsteuerverfahren erstattungsfähig sein können.
Im konkreten Fall musste das Finanzamt auch die Gutachterkosten von 1.514,28 Euro tragen, weil diese zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig waren.
Das Gericht berücksichtigte insbesondere die unverhältnismäßige Höhe der Gebühren und die besondere Bedeutung der Möglichkeit, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen.
Für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg ist die Entscheidung deshalb ein wichtiges Signal: Wer sich erfolgreich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert wehrt, muss die dafür erforderlichen Gutachterkosten nicht in jedem Fall endgültig selbst tragen.
Sie haben Zweifel an Ihrem Grundsteuerwertbescheid oder möchten prüfen lassen, ob die Kosten eines Verkehrswertgutachtens erstattungsfähig sind? Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Prüfung Ihrer Grundsteuerfestsetzung und möglicher Rechtsbehelfe.
Häufige Fragen zu Grundsteuer und Verkehrswertgutachten
Wer trägt die Kosten eines Verkehrswertgutachtens für die Grundsteuer?
Grundsätzlich beauftragt und bezahlt der Grundstückseigentümer das Gutachten zunächst selbst. Bei einem erfolgreichen finanzgerichtlichen Verfahren können die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen vom Finanzamt zu erstatten sein.
Wann muss das Finanzamt die Gutachterkosten erstatten?
Eine Erstattung kommt insbesondere in Betracht, wenn eine entsprechende Kostenentscheidung vorliegt und das Gutachten als notwendige Aufwendung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung im Sinne des § 139 Abs. 1 FGO anzusehen ist.
Wie kann ich in Baden-Württemberg einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen?
Nach § 38 Abs. 4 LGrStG kann auf Antrag ein niedrigerer tatsächlicher Wert des Grund und Bodens berücksichtigt werden, wenn dieser durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird und mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlich ermittelten Grundsteuerwert liegt.
Muss das Verkehrswertgutachten von einem Gutachterausschuss stammen?
Nicht zwingend. Neben den zuständigen Gutachterausschüssen können auch entsprechend qualifizierte beziehungsweise zertifizierte Sachverständige Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG erstellen.
Werden Gutachterkosten auch erstattet, wenn ich nur Einspruch einlege?
Aus der Entscheidung ergibt sich kein allgemeiner Erstattungsanspruch für privat beauftragte Gutachten im bloßen Einspruchsverfahren. Der Beschluss betrifft die Erstattung notwendiger Aufwendungen auf Grundlage einer finanzgerichtlichen Kostenentscheidung.
Was passiert, wenn der Verkehrswert weniger als 30 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegt?
Dann sind die Voraussetzungen der besonderen Nachweismöglichkeit nach § 38 Abs. 4 LGrStG nicht erfüllt. Andere mögliche Einwendungen gegen den Bescheid sind davon gesondert zu beurteilen.
Ist der Beschluss des Finanzgerichts Baden-Württemberg rechtskräftig?
Ja. Der Beschluss vom 5. Mai 2026 (Az. 8 KO 351/26) ist nach der amtlichen Entscheidungsveröffentlichung rechtskräftig.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Finanzgericht Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.05.2026, Az. 8 KO 351/26, ECLI:DE:FGBW:2026:0505.8KO351.26.00.
- Finanzgericht Baden-Württemberg, Pressemitteilung Nr. 8/2026 vom 07.10.2026.
- Finanzgericht Baden-Württemberg, Beschluss vom 16.10.2025, Az. 8 K 626/24 – Kostengrundentscheidung.
- § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG) – Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts.
- § 139 Abs. 1 FGO – Erstattungsfähige notwendige Aufwendungen.
- § 137 FGO – Kosten bei verspätetem Vorbringen.
- Art. 3 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 4 GG – Gleichbehandlung und effektiver Rechtsschutz.
Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Der Beschluss ist rechtskräftig.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.