Die Bewertung von Grundbesitz ist in Deutschland ein zentraler Aspekt bei der Berechnung von Erbschaftsteuern. Angesichts des seit Jahren anhaltenden Booms am Immobilienmarkt sind die Bewertungen des Grundbesitzes, die das Finanzamt zur Grundlage der Besteuerung macht, oft sehr hoch. Dies kann zu einer erheblichen steuerlichen Belastung führen. Doch in manchen Fällen kann es sinnvoll sein, mittels eines Sachverständigengutachtens einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Hier erfahren Sie, wann sich ein solches Gutachten lohnt und welche Anknüpfungspunkte es gibt.
I. Wann lohnt sich ein Gutachten?
Grundbesitzbewertung für die Erbschaftsteuer
Die steuerrechtliche Bewertung von Grundbesitz erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Während diese Bewertung eine Vereinfachung darstellt, kann sie in speziellen Fällen den tatsächlichen Verkehrswert übersteigen. Hier bietet das Gesetz Spielraum, durch ein Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, was die Steuerlast potenziell senkt.
Überbewertung durch typisierte Verfahren
Die steuerliche Bewertung ist oft typisiert und berücksichtigt nicht die individuellen Eigenschaften eines Grundstücks. Dies kann dazu führen, dass der angesetzte Wert die realen Verhältnisse nicht korrekt widerspiegelt. Besonders in Gebieten mit schwankenden Immobilienpreisen oder bei Grundstücken mit besonderen Belastungen kann ein Gutachten hilfreich sein.
II. Anknüpfungspunkte für ein Gutachten
- Grundstücksbezogene Merkmale: Wertmindernde Faktoren wie Lärm, Rauch, eingeschränkte Nutzbarkeit oder Altlasten können durch ein Gutachten erfasst werden. Auch rechtliche Belastungen wie Dienstbarkeiten können wertmindernd wirken.
- Steigendes Zinsniveau: Im Ertragswertverfahren beeinflusst der Zinssatz den Grundbesitzwert erheblich. Ein höherer Zinssatz führt zu einem niedrigeren Wert. Ein Gutachten, das aktuelle Zinsentwicklungen berücksichtigt, kann hier zu signifikanten Abweichungen vom typisierten Wert führen.
- Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer: Die Nutzungsdauer eines Gebäudes kann geringer sein als im Bewertungsgesetz angenommen. Ein Gutachten kann dies korrekt abbilden und so zu einem niedrigeren Wert führen.
- Marktanpassungen und Entwicklungen: Ein Gutachten kann aktuelle Marktentwicklungen und lokale Gegebenheiten berücksichtigen, die in der typisierten Bewertung nicht enthalten sind.
III. Vorgehensweise und Nachweismöglichkeiten
- Auswahl des Gutachters: Wichtig ist die Auswahl eines qualifizierten Sachverständigen. Seit der Gesetzesänderung können neben öffentlich bestellten auch zertifizierte Sachverständige herangezogen werden.
- Dokumentation und Methodik: Das Gutachten muss methodisch korrekt sein und alle relevanten Wertfaktoren berücksichtigen. Es dient als Nachweis gegenüber dem Finanzamt und muss diesem zur Überprüfung vorgelegt werden.
- Kosten-Nutzen-Abwägung: Die Kosten für ein Gutachten können erheblich sein. Sie sollten daher im Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis stehen. Es ist ratsam, dies vorab zu prüfen.
Fazit
Ein Sachverständigengutachten kann in vielen Fällen dazu beitragen, die steuerliche Bemessungsgrundlage bei der Erbschaftsteuer zu senken. Dies ist besonders dann der Fall, wenn die standardisierte Bewertung die Besonderheiten des Grundstücks nicht ausreichend berücksichtigt. Bei der Entscheidung für ein Gutachten sollte jedoch immer eine Kosten-Nutzen-Rechnung stehen. Die Investition in ein qualitativ hochwertiges Gutachten kann sich durchaus auszahlen, wenn es zu einer deut