Immobiliengutachten für das Finanzamt Berlin

Welches Immobiliengutachten für das Finanzamt und was kostet es?

Immobiliengutachten für das Finanzamt

Sie möchten durch ein Gutachten Steuern sparen? Dann sind Sie hier richtig. Hier erfahren Sie mehr, wie Sie mit einem Immobiliengutachten Einkommensteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grundsteuer sparen können.

Das Finanzamt bewertet den Wert einer Immobilie in der Regel nach dem Bewertungsgesetz (BewG) für verschiedene steuerliche Zwecke, wie Erbschafts- und Schenkungssteuer, Grundsteuer oder im Rahmen der Feststellung des Grundbesitzwertes für die Grundsteuer.

Zum Nachweis eines niedrigeren Immobilienwertes kann das Finanzamt ein Immobiliengutachten von einem unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen oder Gutachter verlangen, insbesondere wenn es um erhebliche steuerliche Auswirkungen geht. In manchen Fällen kann das Finanzamt auch eigene Gutachter beauftragen oder auf standardisierte Bewertungsverfahren zurückgreifen. Es ist ratsam, sich bei Unsicherheiten bezüglich des geeigneten Verfahrens direkt an das zuständige Finanzamt oder einen qualifizierten Steuerberater zu wenden.

Für das Finanzamt kann ein Immobiliengutachten aus verschiedenen Gründen erforderlich sein, insbesondere bei Erbschafts- oder Schenkungssteuerangelegenheiten, bei der Feststellung von Verkehrswerten für steuerliche Zwecke oder bei der Ermittlung von Abschreibungen sowie Grundsteuer.

Siehe Immobilienbewertung für:

• Einkommensteuer, Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer (höhere bzw. schnellere Abschreibungen)
• Erbschaft und Schenkung (Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts)
• Grundsteuer

Weitere Anlässe für ein Gutachten können sein:

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15%-Regelung)
• Entnahme bzw. Einlage einer Immobilie aus bzw. in einen Betrieb
• Vorsteueraufteilung bei einer Immobilie

Tipp: Um einen ersten Wert zu bekommen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, können Sie hier Ihre Immobilie kostenlos online bewerten.

Die Art des benötigten Gutachtens hängt vom jeweiligen Zweck ab:

1. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten): Dies ist das häufigste Gutachten, das vom Finanzamt angefordert wird. Es dient dazu, den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag zu bestimmen. Dies ist besonders relevant für die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt vor allem bei vermieteten oder verpachteten Immobilien zum Einsatz. Der Wert wird auf Basis der erzielbaren Nettokaltmieten berechnet, wobei die durchschnittliche Miete vergleichbarer Objekte, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und ein Liegenschaftszinssatz berücksichtigt werden.

3. Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie auf Basis der Herstellungskosten des Gebäudes (unter Berücksichtigung von Altersabschreibungen) und des Bodenwerts ermittelt. Dieses Verfahren wird oft bei speziellen Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Immobilien angewendet, für die keine ausreichenden Miet- oder Vergleichswerte vorliegen.

4. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird angewendet, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind, zum Beispiel bei Standardwohnungen oder -häusern in Gebieten mit aktiven Immobilienmärkten. Der Wert der Immobilie wird anhand von Preisen ermittelt, die für vergleichbare Objekte in jüngerer Zeit gezahlt wurden. Dieses Verfahren wird häufig bei Wohnimmobilien angewendet.

Ich stehe Ihnen für eine kostenlose Prüfung gerne zur Verfügung: Immobilien Gutachten Berlin. Ich bin seit über 25 Jahren Steuerberater und arbeite mit Sachverständigen für die Immobilienbewertung zusammen.

Immobiliengutachten für Einkommensteuer, Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer (höhere bzw. schnellere Abschreibungen)

Ein Immobiliengutachten für höhere Abschreibungen bezieht sich in der Regel auf die Bewertung einer Immobilie, um die Abschreibungsbeträge für steuerliche Zwecke zu maximieren. Eigentümer können Abschreibungen auf ihre Immobilien als Teil ihrer Steuererklärung geltend machen. Die Abschreibungen stellen den Wertverlust der Immobilie über die Zeit dar.

Vermieter können in folgenden Fällen durch eine höhere bzw. schnellere Abschreibungen für Abnutzung (AfA) ihre Einkommensteuern senken.

• Kaufpreisaufteilung (mehr Abschreibung)
• Kürzere Restnutzungsdauer (schnellere Abschreibung)

Tipp: Hier können Sie Immobilien kostenlos, online & sofort nach dem Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren kostenlos & online bewerten (anonym & sofort): Kostenlose Immobilienbewertung

Für Unternehmen bzw. Selbständige kommen auch Teilwertabschreibungen in Betracht.

Ein Immobiliengutachten für höhere Abschreibungen kann eine effektive Methode sein, um die steuerliche Belastung zu minimieren, erfordert jedoch eine sorgfältige und professionelle Herangehensweise, um Konformität mit den Steuergesetzen sicherzustellen.

Kaufpreisaufteilung

Bei vermieteten Immobilien kann der Käufer die Anschaffungskosten für das Gebäude über die Nutzungsdauer abschreiben. Dafür muss der Kaufpreis zwischen Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden, da nur der Gebäudeanteil abschreibbar ist.

Ein Gutachten für die Kaufpreisaufteilung wird in der Regel dann erforderlich, wenn ein Grundstück mit darauf befindlichen Gebäuden oder Gebäudeteilen erworben wird und der Kaufpreis für steuerliche Zwecke auf das Grundstück und die Gebäude aufgeteilt werden muss. Dies ist insbesondere in folgenden Situationen relevant:

• Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude nicht eindeutig ist oder von den Finanzbehörden angezweifelt wird.
• Es sich um eine komplexe Immobilie handelt, bei der standardisierte Aufteilungsmethoden nicht anwendbar sind.
• Es Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Käufer und dem Finanzamt über die angemessene Aufteilung gibt.

In vielen Fällen bieten die Finanzämter auch eigene Richtlinien oder Berechnungsmethoden für die Aufteilung an, die für standardisierte Fälle genutzt werden können. Ein Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen kann jedoch notwendig sein, um eine genauere und individuell angepasste Aufteilung zu erreichen, die den tatsächlichen Werten entspricht und von den Finanzbehörden akzeptiert wird. Siehe auch Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und Modernisierung

Kürzere Restnutzungsdauer (Abschreibungszeit)

Bisher galt für Gebäude ab 1925 eine typisierte Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Vermieter konnten aber auch die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer über ein Gutachten feststellen lassen. Diese Möglichkeit war jedoch bisher mit hohen Kosten verbunden, da ein Bausubstanzgutachten erstellt werden musste.

In zwei aktuellen Urteilen des Bundesfinanzhofes und des Finanzgerichtes Köln wurde diese Regelung geändert. Vermieter können nun auch eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien als Grundlage für die Abschreibungsdauer heranziehen.

Dies ist für Bestandsimmobilien möglich, die mindestens 30 Jahre alt sind und zur Erzielung von Einkünften dienen.

Die Höhe der Abschreibung kann sich durch die erhöhte Nutzungsdauer deutlich verringern. In vielen Fällen kann die Abschreibungsdauer um 20 bis 30 Jahre verkürzt werden. Dies führt zu einer jährlichen Ersparnis von 2 bis 3 Prozent der Anschaffungskosten.

Es wird daher jedem Vermieter empfohlen, die tatsächliche Nutzungsdauer seiner Immobilie im Einzelfall zu überprüfen. Die Kosten für ein Gutachten über die wirtschaftliche Nutzungsdauer liegen in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro. Diese Kosten amortisieren sich jedoch schnell durch die niedrigeren Steuern. Weitere Infos siehe Abschreibung Gebäude.

Wichtige Aspekte eines Immobiliengutachtens für höhere Abschreibungen:

1. Bewertung des Gebäudes und der Komponenten: Ein detailliertes Gutachten kann spezifische Komponenten der Immobilie identifizieren, die schneller abgeschrieben werden können. Dazu gehören oft Einbauten, Heizungs- und Kühlsysteme, Dachkonstruktionen und andere spezifische Elemente des Gebäudes.

2. Nutzungsdauer der Immobilie: Die Abschreibung basiert auf der erwarteten Nutzungsdauer der Immobilie. Ein Gutachten kann eine kürzere Nutzungsdauer rechtfertigen, was zu höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen führt.

3. Marktwert und Wiederbeschaffungswert: Die Ermittlung des aktuellen Marktwertes und des Wiederbeschaffungswertes der Immobilie ist entscheidend, um die Basis für die Abschreibungsberechnung festzulegen.

4. Verbesserungen und Renovierungen: Ausgaben für Verbesserungen oder Renovierungen können oft separat und möglicherweise über einen kürzeren Zeitraum abgesetzt werden. Siehe auch Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Schritte zur Erstellung eines Immobiliengutachtens:

1. Beauftragung eines qualifizierten Gutachters: Es ist wichtig, einen erfahrenen und lizenzierten Immobiliengutachter zu beauftragen, der mit den lokalen Steuergesetzen vertraut ist.

2. Detaillierte Inspektion der Immobilie: Der Gutachter führt eine gründliche Untersuchung der Immobilie durch, um den Zustand und die Zusammensetzung der Immobilie genau zu erfassen.

3. Analyse und Bewertung: Basierend auf der Inspektion und unter Berücksichtigung des Marktes, der Nutzungsdauer und anderer relevanter Faktoren wird eine detaillierte Bewertung erstellt.

4. Erstellung des Gutachtens: Der Gutachter erstellt einen umfassenden Bericht, der die Bewertung und die Begründung für die vorgeschlagenen Abschreibungsbeträge enthält.

Wichtige Überlegungen:

• Steuerliche Beratung: Es ist ratsam, auch einen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt gehandhabt werden.

• Aktualität der Informationen: Das Gutachten sollte aktuelle Marktdaten und gesetzliche Bestimmungen berücksichtigen.

• Risiko: Eine übermäßige Abschreibung kann zu steuerlichen Nachprüfungen und Strafen führen. Es ist wichtig, realistische und vertretbare Werte zu verwenden.

• Kosten-Nutzen-Analyse: Die Kosten für das Gutachten sollten im Verhältnis zu den potenziellen Steuervorteilen stehen.

Top Immobiliengutachten für das Finanzamt

Immobiliengutachten für Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer

So können Sie mit einem Immobilien Gutachten sehr viel Erbschaftssteuer sparen.

Für die steuerliche Grundbesitzbewertung wird der sog. Bedarfswert zugrunde gelegt. Bei der pauschalen Bewertung von Immobilien werden wertrelevante Faktoren nicht bzw. nur unzureichend berücksichtigt. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber auch die Ausnahmeregelung des § 198 Bewertungsgesetz vorgesehen:

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den pauschalen Vorgaben ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Verkehrswert anzusetzen.

Nach § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) kann ein Steuerpflichtiger durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen für Immobilienbewertung den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes einer Immobilie erbringen. Dies ist insbesondere im Kontext von Erbschafts- und Schenkungssteuern relevant.

Hintergrund:

• Gemeiner Wert: Der gemeine Wert ist im deutschen Steuerrecht der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Er entspricht in der Regel dem Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie.

• Bewertung nach BewG: Für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer werden Immobilien nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes bewertet. Diese Bewertung kann jedoch manchmal zu einem höheren Wert führen als der tatsächliche Marktwert.

Anwendung von § 198 BewG:

1. Erstellung eines Verkehrswertgutachtens: Ein qualifizierter Sachverständiger erstellt ein Gutachten, das den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung (Erbschaft oder Schenkung) feststellt.

2. Nachweis des niedrigeren Wertes: Dieses Gutachten dient als Nachweis dafür, dass der tatsächliche Wert der Immobilie unter dem nach den Standardmethoden des BewG ermittelten Wert liegt.

3. Mögliche Steuerersparnis: Wenn das Finanzamt dieses Gutachten akzeptiert, kann die Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer reduziert werden, was zu einer niedrigeren Steuerlast führt.

Wichtige Aspekte:

• Qualifikation des Sachverständigen: Das Gutachten muss von einem qualifizierten und anerkannten Sachverständigen erstellt werden, um von den Finanzbehörden akzeptiert zu werden.

• Aktualität und Genauigkeit: Das Gutachten sollte aktuell sein und eine genaue Bewertung der Immobilie zum relevanten Zeitpunkt bieten.

• Kosten des Gutachtens: Die Kosten für ein solches Gutachten müssen vom Steuerpflichtigen getragen werden und sollten im Verhältnis zur potenziellen Steuerersparnis stehen.

• Akzeptanz durch das Finanzamt: Obwohl ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ein starkes Beweismittel ist, liegt die endgültige Entscheidung über die Akzeptanz beim zuständigen Finanzamt.

Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer wird der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie zugrunde gelegt, der sich an den oben genannten Verfahren orientieren kann. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bewertungsmethoden und -verfahren komplex sind und von verschiedenen Faktoren abhängen. In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen oder einen Steuerberater zu konsultieren, um eine genaue Bewertung für die jeweiligen steuerlichen Zwecke zu erhalten.

Die Nutzung von § 198 BewG zur Vorlage eines Verkehrswertgutachtens kann eine effektive Strategie sein, um die Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu reduzieren. Es ist jedoch wichtig, dass dieses Gutachten von einem qualifizierten Experten erstellt wird und die Kosten im Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis stehen.

Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks im Rahmen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer muss ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Dieses Gutachten muss den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Muster-Sachverständigenordnung (MSVO) entsprechen.

Formale Anforderungen

Das Gutachten muss vollständig sein und alle erforderlichen Anlagen enthalten. Dazu gehören ein Lageplan, eine farbige Fotodokumentation und eine Bestätigung des Gutachters, dass er das Objekt persönlich besichtigt hat.

Inhaltliche Anforderungen

Das Gutachten muss die folgenden inhaltlichen Anforderungen erfüllen:

• Es muss den Grundsätzen der ImmoWertV entsprechen.
• Es muss die Wahl des Wertermittlungsverfahrens begründen.
• Es muss die gesamte wirtschaftliche Einheit bewerten.
• Es muss eindeutige Angaben zum Objekt und zum Bewertungsstichtag enthalten.
• Es muss nachvollziehbare Angaben zu Wohn- und Nutzflächen sowie Bruttogrundflächen und Bruttorauminhalten enthalten.
• Es muss Angaben zum Planungs- und Baurecht enthalten.
• Es muss die genutzten Daten und Parameter zur Wertermittlung nachvollziehbar begründen.
• Es muss die tatsächlichen Miet- oder Pachtverhältnisse darstellen.
• Es muss besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nachvollziehbar darstellen.
• Es muss weitere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale ausführlich beschreiben und nachvollziehbar bewerten.
• Es muss die Modellkonformität (insbesondere im Sachwertverfahren) beachten.
• Es darf keine Doppelberücksichtigung wertrelevanter Umstände geben.
• Abweichungen vom Bodenrichtwert müssen nachvollziehbar dargelegt und begründet werden.
• Die Nichtberücksichtigung wertbestimmender Merkmale und die Zugrundelegung eines vom tatsächlichen Zustand abweichenden Grundstückszustands müssen begründet werden.

Plausibilität

Die eingereichten Gutachten werden von den Bausachverständigen der Finanzverwaltung auf ihre Schlüssigkeit und Eignung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geprüft. Entscheidendes Kriterium ist dabei stets die lückenlose Nachvollziehbarkeit des Gutachtens.

Sollten Sie der Meinung sein, dass die pauschale Bewertung durch das Finanzamt nicht zu einer sachgerechten Bewertung führt, dann nehmen Sie bitte Kontakt mit mir auf. Gerne prüfe ich kostenlos die Bewertung Ihrer Immobilie durch das Finanzamtes auf Richtigkeit. Sofern die Bewertung Ihrer Immobilie fehlerhaft ist, wird durch ein unabhängiges Gutachten der richtige Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt.

Folgende Punkte können aber den Wert Ihrer Immobilie erheblich schmälern: Altlasten, Denkmalschutz, Baulasten, Dienstbarkeiten, Erschließungskosten, Sanierungsbedürftigkeit usw. Sie haben die Möglichkeit, sich gegen die zu hohe Immobilienbewertung durch ein sach- und fachgerechten Immobiliengutachten zu wehren. Steuerersparnisse z. B. bei der Erbschaftsteuer von 10.000 Euro und mehr sind keine Seltenheit. Die Kosten für ein Gutachten sind daher gut investiert. Bitte beachten Sie: Nur durch ein Gutachten für Ihre Immobilie können Sie den niedrigeren Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachweisen und so Steuern sparen.Die Prüfung ist für Sie kostenlos.

Seit dem BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 darf endlich das Ertragswertverfahren benutzt werden. Fordern Sie jetzt bei mir kostenlos und unverbindlich eine Berechnung an, damit Sie abschätzen können, ob sich ein Einspruch lohnt: Immobilienbewertung nach Ertragswertverfahren

Alle Gutachten werden in Zusammenarbeit mit einem technisch versierten Diplom-Sachverständigen (DIA), zertifiziert nach DIN EN 45 013, kompetent nach anerkannten Grundsätzen und gesetzlichen Bestimmungen erstellt. Die fachliche Zusammenarbeit eines Sachverständigen mit einem Steuerberater kommt Ihnen zu Gute. Ich war u. a. Dozent beim Zertifikatslehrgang "Qualifizierung von Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Beleihungswertermittlung". Dieser Lehrgang wurde von der IHK Berlin in Zusammenarbeit mit dem Verband der vereidigten Sachverständigen e.V. Berlin und Brandenburg sowie dem RDM und VDM durchgeführt. Die Kosten für das Immobiliengutachten sind ein gute Investition, denn die Kosten werden geringer sein, als Ihre Steuerersparnis.

Ob eine Immobilienbewertung sinnvoll ist, prüfen wir vorab. Das hängt vom Bewertungszweck, der Steuererspanris und von den Kosten ab.

Wir werden die Immobilie persönlich besichtigen und alle relevanten Faktoren berücksichtigen, die den Verkehrswert beeinflussen. Dazu gehören unter anderem:

• Der Zustand des Gebäudes
• Die Lage der Immobilie
• Die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie
• Die Marktsituation

Auf Basis unserer Untersuchung werden wir den Verkehrswert der Immobilie ermitteln und ein Gutachten erstellen, das den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Muster-Sachverständigenordnung (MSVO) entspricht.

Wir erstellen Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot für die Erstellung eines Bedarfswertgutachtens. Kontaktieren Sie uns einfach per E-Mail oder Telefon.

Steuervorteile durch Erstellung eines Immobiliengutachtens

Die Erstellung eines Immobiliengutachtens für das Finanzamt kann Ihnen folgende Vorteile bringen:

• Sie können den niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachweisen und so eine Steuerersparnis erzielen.
• Sie können die Immobilie schneller abschreiben.
• Sie können mehr von Ihrer Immobilie abschreiben (Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude).

Wir beraten Sie gerne, ob die Erstellung eines Immobiliengutachtens wegen steuerlichen Vorteilen für Sie sinnvoll ist.

Top Immobiliengutachten für das Finanzamt

Top Immobiliengutachten für das Finanzamt

Gutachten für die Grundsteuer

Bei der Grundsteuer wurde der Einheitswert der Immobilie herangezogen, der jedoch auf sehr alten Bewertungsstandards (Basisjahr 1964 in den alten und 1935 in den neuen Bundesländern) beruht und daher oft nicht den aktuellen Marktwerten entspricht. Mehr Infos zur neuen Grundsteuerbewertung

Ein Gutachten für die Grundsteuer kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein, insbesondere wenn es um die Ermittlung des korrekten Wertes einer Immobilie geht. Hier sind einige Szenarien, in denen ein Gutachten hilfreich sein kann:

1. Unklare oder strittige Bewertung: Wenn es Unklarheiten oder Meinungsverschiedenheiten über den Wert einer Immobilie gibt, kann ein unabhängiges Gutachten Klarheit schaffen. Dies ist besonders relevant, wenn der vom Finanzamt festgesetzte Wert deutlich von dem abweicht, was der Eigentümer für realistisch hält.

2. Änderungen am Objekt: Bei wesentlichen Änderungen an der Immobilie, wie Anbauten, Umbauten oder Sanierungen, kann sich der Wert der Immobilie ändern. Ein Gutachten kann helfen, den neuen Wert korrekt zu erfassen.

3. Veraltete Einheitswerte: Da die Einheitswerte, auf denen die Grundsteuer basiert, oft auf sehr alten Bewertungen beruhen, kann ein aktuelles Gutachten notwendig sein, um den tatsächlichen Wert der Immobilie widerzuspiegeln, insbesondere im Rahmen der Grundsteuerreform.

4. Einspruch gegen Steuerbescheid: Wenn ein Eigentümer gegen einen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen möchte, kann ein Gutachten als Beweismittel dienen, um den tatsächlichen Wert der Immobilie zu belegen.

5. Spezielle Immobilientypen: Bei ungewöhnlichen oder speziellen Immobilientypen, für die keine einfachen Vergleichswerte vorliegen, kann ein Gutachten erforderlich sein, um einen angemessenen Wert für die Grundsteuer zu ermitteln.

6. Grundsteuerreform: Im Zuge der Grundsteuerreform in Deutschland, die eine Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude vorsieht, kann ein Gutachten nützlich sein, um sicherzustellen, dass die Immobilie korrekt bewertet wird.

In jedem Fall ist es ratsam, sich von einem Fachmann beraten zu lassen, um zu beurteilen, ob ein Gutachten in der spezifischen Situation notwendig oder vorteilhaft ist.

Top Immobiliengutachten für das Finanzamt

Was kostet ein Immobiliengutachten für das Finanzamt?

Die Kosten für ein Wertgutachten liegen zwischen ca. 1.000 Euro und 2.000 Euro netto (zzgl. 19% Umsatzsteuer) und sind gut investiert. Hier können Sie kostenlos die Kosten für ein Wertgutachten Ihr Haus/ Immobilie abschätzen. Die Kosten für ein Gutachten sind zwischen Gutachter und Auftraggeber frei verhandelbar. Dennoch gibt die HOAI einen Richtwert für die Gutachterkosten vor. Das Honorar richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.

Um Ihnen eine präzise und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Kosteneinschätzung bieten zu können, benötige ich zunächst einige weitere Informationen über das betreffende Objekt sowie Details zu den spezifischen Anforderungen und dem Umfang der Bewertung. Dazu gehören unter anderem die Größe und Lage der Immobilie, das Baujahr, der Zustand des Objekts sowie eventuelle Besonderheiten, die bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen.

Darüber hinaus wäre es hilfreich zu wissen, auf welcher Grundlage das Finanzamt seine Bewertung vorgenommen hat und welche Punkte Ihrer Meinung nach einer Überprüfung bedürfen. Dies ermöglicht es mir, den Aufwand für die Bewertung genauer einzuschätzen und Ihnen ein angemessenes Angebot zu unterbreiten.

Bitte senden Sie mir diese Informationen zu, damit ich Ihnen eine detaillierte Kosteneinschätzung zukommen lassen kann. Gerne stehe ich Ihnen auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung, um alle relevanten Details zu besprechen und eventuelle Fragen zu klären.

Top Immobiliengutachten für das Finanzamt

Welche Unterlagen wir für ein Immobilien Gutachten von Ihnen benötigen

Für die Erstellung eines Gutachtens als auch für die erste kostenlose Prüfung, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt, benötigen wir folgende Angaben und Unterlagen (soweit vorhanden):

• Zweck des Gutachtens (z.B. Verkauf/ Kauf, Besteuerung von Immobilien, Beleihungswertermittlung, Erb- oder Vermögensauseinandersetzung, Gebäudeversicherung, Wertermittlung von Ausgleichsbeträgen, usw.
• Grundstücksart (z.B. unbebautes Grundstück, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Eigentumswohnung, Büro- und Geschäftsgebäude, Ein- und Zweifamilienhaus, Betriebs- und Industriegebäude, usw.)
• Grundstücksgröße
• Lage (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort:)
• Lageplan
• Katasterkarte
• Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen
• Berechnung der Wohn- bzw. Nutzfläche
• Berechnung des umbauten Raumes
• Wohn-/ Nutzflächenberechnung,
• Mietvertrags- und Mietenzusammenstellung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Erschließungsbeitragsbescheinigung
• Teilungserklärung (bei Wohneigentum)

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Mustergutachten

Anwendung des nachstehenden Musters:

Es ist unbedingt zu beachten, dass es sich hier um ein Muster handelt. Eine Allgemeingültigkeit besteht selbstverständlich nicht. Eine Haftung für die Richtigkeit des Inhalts wird nicht übernommen. Das nachstehende Mustergutachten muss an den jeweiligen Einzelfall angepasst und gegebenenfalls ergänzt oder geändert werden. Der eigene Briefkopf ist entsprechend zu verwenden.

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VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Amtsgericht …

Eigens Aktenzeichen Geschäfts-Nr. des Gerichts

über den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt,

Gemarkung …, Flur …, Flurstück …

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss

nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

unbelasteter Wert:

xxx,00 €

Verkehrswert nach

§ 194 BauGB:

xxx,00 €

1. Ausfertigung

(2 Ausfertigungen)

Wertermittlungsstichtag:

…

Inhaltsverzeichnis

1.0 Allgemeine Angaben. 3

2.0 Grundlagen und Allgemeines. 5

3.0 Grundbuchdaten. 10

4.0 Sonstige Rechte und Belastungen. 11

5.0 Lagebeschreibung. 12

6.0 Objektbeschreibung. 14

7.0 Bodenwertermittlung. 18

8.0 Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes. 20

9.0 Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes. 22

10.0 Ermittlung des unbelasteten Wertes. 23

11.0 Baulasten, Grundbuch Abteilung II 25

12.0 Ermittlung des Verkehrswertes. 26

13.0 Schlusswort 27

1.0 Allgemeine Angaben

Auftragsgrundlage Schreiben des Amtsgerichts … vom …, eingegangen am …

Geschäftsnummer Geschäftsnummer des Gerichts

Zweck des Gutachtens Grundlage zur Wertfeststellung im Zwangsversteigerungsverfahren

Bewertungsgegenstand …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

Bewertungsstatus Ist-Zustand zum Stichtag der Wertermittlung

Besichtigungstermin …, anwesend waren: …

Wertermittlungsstichtag … (Datum der Ortsbesichtigung)

Qualitätsstichtag … (Datum der Ortsbesichtigung)

vorliegende Unterlagen unbeglaubigter Grundbuchauszug vom …

Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom …

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom …

Auskunft au dem Altlastenkataster vom …

Auskunft zu öffentlichen Fördermitteln vom …

Auskunft zu Erschließungskosten vom …

Auskunft der Bezirksregierung … vom …

Auskunft der … vom …

planungsrechtliche Auskunft vom …

Kopien aus dem Hausaktenarchiv vom …

Teilungserklärung vom …

Auskunft der Hausverwaltung vom …

Auskunft aus der Lärmkarte … vom …

Grundstückmarktbericht der Stadt … …

Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte vom …

Immobilienrichtwert vom …

Mietspiegel der Stadt … mit Stand vom …

Zwangsverwaltung …

Nicht-Zugänglichkeit Zum angesetzten Ortstermin erschien niemand. Eine Zugänglichkeit des Hauses und der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Der Ausbaugrad sowie die Ausstattung und der Zustand des Gebäudes und der Wohnung sind dem Unterzeichner deshalb nicht bekannt.

Die Wertermittlung stützt sich daher auf den äußeren Eindruck sowie auf die greifbaren Unterlagen aus den Archivbauakten und ist folglich mit einem deutlichen Risiko behaftet.

Für die Bewertung werden zunächst durchschnittliche Verhältnisse bezüglich der Ausstattung und des Zustandes unterstellt. Das Risiko dieser Unterstellungen wird dann bei der Wertfindung durch einen diesbezüglichen Sicherheitsabschlag gemindert.

Anmerkungen …

Hinweis …

zusammenfassende Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentums-

Beschreibung wohnung im …

2.0 Grundlagen und Allgemeines

Grundlage der Wertermittlung sind die zur Verfügung gestellten Unterlagen, die Informationen und Angaben sowie die Erkenntnisse aus der Ortsbesichtigung, wie sie im Gutachten dokumentiert werden.

Weitere Grundlage sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag).

Gesetze, Verordnungen und Richtlinien

Bürgerliches vom 18. August 1896 (RGBl. S. 195), in der Fassung der Bekannt-

Gesetzbuch machung vom 02.01.2002 (BGBl. I S. 42, ber. S. 2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.04.2015 (BGBl. I S. 610) m.W.v. 28.04.2015 BGB

Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) m.W.v. 26.11.2014 BauGB

Wohnungseigentums- Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom

gesetz 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175), zuletzt geändert durch Gesetz vom 05.12.2014 (BGBl. I S. 1962) m.W.v. 13.12.2014 WEG

Baunutzungs- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke, in der Verordnung Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) m.W.v. 20.09.2013 BauNVO

Immobilienwertermittlungsverordnung Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte

von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)

Wertermittlungs- Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken

Richtlinien in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2006 (BAnz. Nr. 108a, ber. Nr. 121), zuletzt geändert durch VergleichswertRL vom 20.3.2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) WertR

Sachwertrichtlinie Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 5. September 2012, veröffentlicht am Donnerstag, den 18.10.2012 (BAnz AT 18.10.2012 B1) SW-RL

Vergleichswertrichtlinie Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts

(Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) vom 20.03. 2014, veröffentlicht am Freitag, den 11.04.2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) VW-RL in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl.

Wohnungswirtschaftliche Berechnungen I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 78 Absatz 2 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) II. BV

Literaturliste …

Definitionen und Erläuterungen der Werte

Verkehrswert Der Verkehrswert wird laut BauGB gemäß § 194 wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Zur Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 8 ImmoWertV:

„(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.“

Ertragswert Die Ermittlung des Ertragswertes (gemäß §§ 17 – 20 ImmoWertV) basiert auf den nachhaltig zu erzielenden Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Der für den Ertragswert maßgebliche Reinertrag ermittelt sich abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstückes aufwenden muss.

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und sonstigen Anlagen darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich. Dagegen ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt.

Das Ertragswertverfahren stellt somit im Wesentlichen, insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinses, einen Kaufpreisvergleich auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

Sachwert Das Sachwertverfahren (z.B. in den §§ 21-23 der ImmoWertV geregelt) dient in erster Linie zur Marktwertableitung von bebauten Grundstücken, bei denen es bei ihrer Transaktion nicht vordergründig auf den Ertrag ankommt. Es wird daher hauptsächlich im Eigenheimbereich (Ein- und Zweifamilienhäuser) Priorität bei der Werteinschätzung finden, zunehmend weniger bei eigengenutzten Gewerbe- und Industriegrundstücken. Der Sachwert setzt sich aus dem Zeitwert der Baulichkeiten und dem Bodenwert zusammen. Zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind nach § 14(2) ImmoWertV Sachwertfaktoren heranzuziehen.

Verfahrensgang SW-RL (Punkt 3)

(1) Im Sachwertverfahren ist

– der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln (§ 21 Absatz 2 ImmoWertV);

– der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten (ggf. unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, § 21 Absatz 3 ImmoWertV) zu ermitteln, soweit sie nicht als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind (vgl. Nummer 6);

– der Bodenwert nach § 16 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; dabei kann auf geeignete Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind gesondert zu berücksichtigen.

(2) Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks,

– der an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist (marktangepasster vorläufiger Sachwert); die Marktanpassung ist in der Regel durch Multiplikation mit dem zutreffenden Sachwertfaktor (§ 8 Absatz 2 Nummer 1, § 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV) vorzunehmen und

– bei dem nach der Marktanpassung ggf. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale z. B. mit Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen sind (§ 8 Absatz 2 Nummer 2, Absatz 3 ImmoWertV), um zum Sachwert des Grundstücks zu gelangen.

Vergleichswert Das Vergleichswertverfahren (z.B. in den §§ 15-16 ImmoWertV geregelt) ist das grundsätzlich angewandte Verfahren für die Wertermittlung des Bodens (§16 ImmoWertV) sowie von unbebauten als auch bebauten Grundstücken. Die Zeitnähe der Vergleichspreise zum Wertermittlungsstichtag und die hinreichende Übereinstimmung der qualitativen, wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale vom Vergleichsgrundstück mit denen vom Bewertungsgegen-stand bilden dabei die Basis. Stehen für den unmittelbaren Preisvergleich nicht genügende Vergleichsdaten zur Verfügung, wird auf Vergleichspreise bzw. Bodenrichtwerte zurückgegriffen, die dann den Bezug zum Wertermittlungsstichtag und/oder die speziellen grundstücksbezogenen Zustandsmerkmale erhalten. Bei den bebauten Grundstücken wird das Vergleichswertverfahren häufig angewendet zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen, aber auch von Reihenhäusern oder von anderen Gebäuden mit hinreichend übereinstimmenden Zustandsmerkmalen.

Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwertes wird von dem Wert des theoretisch unbebauten Grundstücks ausgegangen. Maßgebend sind die Lagequalität sowie die zulässige Art und das zulässige Maß der baulichen Nutzung. Die Bewertung erfolgt auf der Basis von Vergleichswerten und Bodenrichtwerten, ggf. auch auf der Basis eines Residualverfahrens.

Ableitung von VW-RL (Punkt 4)

Vergleichspreisen (1) Zur Ableitung von Vergleichspreisen sind die Kaufpreise auf wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale und Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse (§ 3 Absatz 2 ImmoWertV) gegenüber dem Wertermittlungsobjekt bzw. dem Wertermittlungsstichtag zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Zur Anpassung der Kaufpreise sind geeignete Daten zu verwenden (z. B. Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen – vgl. die §§ 9 ff. ImmoWertV).

(2) Die Auswahlkriterien für die Kaufpreise und die vorgenommenen Anpassungen sind darzustellen und zu begründen. Die verwendeten Kaufpreise und die zur Anpassung verwendeten Daten sind mit Quellenangaben aufzuführen. Wesentliche Modellparameter für die Ableitung von Vergleichspreisen enthält Anlage 3.

4.1 Herkunft der Kaufpreise und Daten

(1) Zur Ableitung von Vergleichspreisen sind geeignete Kaufpreise und Daten (vgl. Nummer 3 Absatz 1) vorrangig aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zu verwenden. Steht keine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise bzw. stehen keine zur Anpassung der Kaufpreise geeigneten Daten aus dem Gebiet, in dem das zu bewertende Grundstück liegt, zur Verfügung, können geeignete Kaufpreise bzw. Daten aus anderen vergleichbaren Gebieten verwendet werden, sofern etwaige Abweichungen in den regionalen und allgemeinen Marktverhältnissen marktgerecht berücksichtigt werden können.

(2) Geeignete Kaufpreise oder Daten (vgl. Nummer 3 Absatz 1) aus anderen Quellen sollen verwendet werden, wenn sie hinsichtlich Aktualität, Vollständigkeit der Beschreibung der Vergleichsgrundstücke und Repräsentativität den maßgeblichen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Die „vorläufigen Werte“ (Sach-, Vergleichs-, oder Ertragswert) soweit sie innerhalb dieses Gutachtens ermittelt werden, beinhalten noch keine besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Dies sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst. Soweit sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch Zu- oder Abschläge regelmäßig nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 2 und Abs. 3 ImmoWertV). Die Ermittlung der Werterhöhung bzw. Wertminderung hat marktgerecht zu erfolgen.

Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gehören hauptsächlich vorhandene Baumängel und Bauschäden. Diese sind in der Regel innerhalb der Gebäudebeschreibung aufgelistet.

Weiterhin können auch eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sowie besondere Ertragsverhältnisse besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale darstellen.

Verwendung Gutachten Dieses Gutachten ist ausschließlich für den im Gutachten genannten Zweck bestimmt und darf nur hierfür verwendet werden. Eventuell in die Wertfindung eingeflossene Besonderheiten, bedingt durch den Zweck der Wertermittlung, können die Gebrauchsfähigkeit dieses Gutachten für andere Verwendungen einschränken.

Eine Weitergabe des Gutachtens an Dritte (außerhalb des Zweckes des Gutachtens) darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Unterzeichners erfolgen.

Verfahrenswahl Für die hier vorliegende Bewertung eines Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erscheint vorrangig das Ertragswertverfahren als geeignete Methode zur Wertfindung. Stützend wird das Vergleichswertverfahren angewandt.

Das Sachwertverfahren kommt nicht zur Anwendung, da für einen Miteigentumsanteil ein Sachwert nicht sinnvoll ermittelt werden kann.

3.0 Grundbuchdaten

Amtsgericht: …

Grundbuch: …, Blatt …

Ausstellungsdatum: Ablichtung vom …

Grundstück: Gemarkung …, Flur …, Flurstück …

Einzelfläche: … m²

Gesamtfläche: … m²

Nutzung: …

Bestandsverzeichnis: …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

Abteilung I: Eigentümer …

Abteilung II: …

Bewertung: …

Abteilung III: …

Anmerkung: …

4.0 Sonstige Rechte und Belastungen

Altlasten …

Bewertung …

Methangasaustritt …

Bewertung …

Bergbau …

Oberflächen-Bergbau …

Bewertung …

Sonstiges …

5.0 Lagebeschreibung

Makrolage leicht überdurchschnittlich

Mit ca. ….000 Einwohnern ist … ein Mittelzentrum.

Die Wirtschaftsstruktur wird geprägt durch Technologie und Dienstleistung in mittelständischen Strukturen. Die Stadt verfügt über eine eigene Universität sowie einen Flughafen und mehrere bedeutende Gewerbegebiete.

Im Bereich Sport und Freizeit sind z. B. der Fußballverein (Bundesliga), die Kulturhalle, der Bürgerpark, und der Grafensee über die Stadtgrenzen bekannt.

In … treffen mehrere Autobahnen zusammen. Ergänzt wird dieses Netz durch gut ausgebaute Bundesstraßen sowie einen Binnenhafen.

Demographische Nach Angaben des „Wegweisers Kommune“ wird für die Stadt

Entwicklung … bis 2030 ein Bevölkerungsrückgang von ca. … % prognostiziert. Dies entspricht einem leicht rückläufigen Niveau.

Es wird davon ausgegangen, dass sich die Mieten und die Immobilienwerte, auch aufgrund der demographischen Entwicklung, langfristig in etwa auf dem aktuellen Niveau halten können.

Mikrolage leicht unterdurchschnittlich

Das Grundstück liegt im Bereich des Stadtbezirks …. Das Gebiet ist gekennzeichnet von einer eher schwachen Sozialstruktur und älterer Bausubstanz. Der Bereich gilt als eines der größten zusammenhängenden Altbaugebiete der Region und wird ergänzt durch einige Parkflächen, die am Rande des Stadtbezirks liegen. Geschäfte des täglichen und viele des mittelfristigen Bedarfs sind im Ortsteil vorhanden.

Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus vier- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden. Gegenüber dem Objekt steht eine katholische Kirche mit Gemeindezentrum.

Verkehrslage gut

Das Grundstück liegt an der … Straße und wird von dieser direkt erschlossen.

Entfernungen vom Bewertungsobjekt:

Bushaltestelle: …

U-/Stadtbahnhaltestelle: …

R-Bahnhaltestelle: …

Hauptbahnhof: …

Innenstadt: …

Autobahnanschlussstelle: …

Flughafen: …

Umwelteinflüsse Erhebliche Immissionen oder Emissionen wurden nicht festgestellt. Das Objekt liegt in der Umweltzone der Stadt. Die grüne Plakette ist erforderlich.

Beurteilung Insgesamt leicht unterdurchschnittliche, verkehrsgünstige (auch ÖPNV) Wohnlage mit gewachsenen Strukturen. Das Umfeld ist vielfach von soziologischer Problematik geprägt. Die Verkehrsanbindung ist gut.

6.0 Objektbeschreibung

Gesamtobjekt Bei dem Gesamtobjekt handelt es sich um ein unterkellertes, fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt 10 Wohnungen. Diesen sind Nebenräume im Keller zugeordnet. Garagen oder Stellplätze gehören nicht zum Objekt.

Das Objekt ist laut vorliegender Teilungserklärung in 10 Miteigentumsanteile (MEA) aufgeteilt. Jedem MEA ist das Sondereigentum an einer Wohnung zugeordnet.

Bewertet wird die Wohnung … nebst zugehörigem Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes).

Entstehungsdaten Die nachfolgenden Daten zum Gebäude wurden den Bauakten und sonstigen vorliegenden Unterlagen entnommen:

--- Eine Baugenehmigung liegt nicht vor. Die rudimentäre Akte im Bauaktenarchiv der Stadtd war diesbezüglich unergiebig. Innerhalb der Teilungserklärung liegt eine Planzeichnung vom … vor. Ob es sich hier um das Erstellungsbaujahr oder einen Wiederaufbau nach Kriegsschäden handelt, ist nicht bekannt.

… Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG

… Aufteilung in Wohnungseigentum

Weitere wesentliche Angaben finden sich innerhalb der eingesehenen Bauakte nicht.

Nicht-Zugänglichkeit Zum angesetzten Ortstermin erschien niemand. Eine Zugänglichkeit des Hauses und der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Der Ausbaugrad sowie die Ausstattung und der Zustand des Hauses und der Wohnung sind dem Unterzeichner deshalb nicht bekannt.

Die Wertermittlung stützt sich daher auf den äußeren Eindruck sowie auf die greifbaren Unterlagen aus den Archivbauakten und ist folglich mit einem deutlichen Risiko behaftet.

Für die Bewertung werden zunächst durchschnittliche Verhältnisse bezüglich der Ausstattung und des Zustandes unterstellt. Das Risiko dieser Unterstellungen wird dann bei der Wertfindung durch einen diesbezüglichen Sicherheitsabschlag gemindert.

Mietbindung Gemäß Bescheinigung der Stadt wurde das Objekt mit öffentlichen Mitteln gefördert. Die Darlehn sind in der Vergangenheit bereits vollständig abgelöst worden. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endete mit Ablauf des …. Die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) sind demnach nicht mehr anzuwenden.

Aufteilung Die folgende Beschreibung beruht auf den Plänen zur Teilungserklärung.

Keller: Geschosstreppe, Abstellräume zu den Wohnungen

Erdgeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

1. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

2. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

3. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

4. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

Dachgeschoss: Treppenhaus sowie Waschküche und Trockenraum

Konstruktion Die Angaben beruhen auf den Erkenntnissen aus der äußeren Inaugenscheinnahme sowie den vorliegenden Planunterlagen und unter Berücksichtigung des wahrscheinlichen Baujahres.

Es wird hierbei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Ausführung der nicht sichtbaren Teile erheblich abweichen kann.

Kellersohle: unbekannt, vermutlich Beton oder Ziegel

Kellerwände: unbekannt, vermutlich Mauerwerk

Kellerdecke: unbekannt, vermutlich Beton oder Stahlträger mit Einlagen

Geschosswände: Mauerwerk bzw. Leichtbauwände

Geschossdecken: unbekannt, vermutlich Beton oder Holzbalken

Treppenhaus: Haustür aus Aluminium oder Kunststoff, isolier-ornament-verglast mit Klingel- und Gegensprechanlage, Briefdurchwurfschlitz in der Haustür

Fenster: erkennbare Fenster Kunststoff, weiß, isolierverglast mit Holzrollläden im Erdgeschoss ( Die Fenster der Bewertungswohnung waren nicht erkennbar. Die Rollläden waren geschlossen. )

Dachkonstruktion: Satteldach mit einem anthrazitfarbenen Betondachstein, keine Dachaufbauten erkennbar

Dachentwässerung: auf der Straßenseite wird die Dachentwässerung augenscheinlich in das Fallrohr des Nachbargebäudes geleitet. Auf der Rückseite liegt ein Fallrohr vor der Wand.

Fassade: helle Putzfassade, Sockel und Fensterlaibungen farbig abgesetzt, die freie Giebelwand ist mit Werkstoffplatten (Eternit o. ä.) verkleidet.

Balkone: Das Gebäude verfügt nicht über Balkone, Loggien oder Terrassen

Technik

Versorgung: unbekannt, vermutlich im Keller Strom-, Telefon- und Trinkwasser- und eventuell Gasanschluss

Heizung Laut telefonischen Angaben der Hausverwaltung ist die Bewertungswohnung mit einer Gas-Etagentherme beheizt.

Entsorgung: Es wird davon ausgegangen, dass das Gebäude an den öffentlichen Straßenkanal angeschlossen ist.

Bewertungsobjekt Bewertet wird die Wohnung … nebst zugehörigem Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes).

Aufteilung Die Wohnung ist grundsätzlich normal gebrauchsfähig aufgeteilt. Es besteht ein direkter Zugang zum Treppenhaus. Es gibt keinen gefangenen Raum. Bad und Flur sind innenliegend. Küche und Schlafzimmer sind natürlich belichtet und belüftet. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon/Terrasse.

Ausstattung Das Gebäude konnte nicht besichtigt werden. Insofern kann über Art und Qualität der Ausstattung sowie Mängel und Schäden keine Aussage gemacht werden.

Flächen Das Objekt war nicht zugänglich. Es bestand nicht die Möglichkeit eines persönlichen Aufmaßes. Die folgende Wohnfläche wurde daher der vorliegenden Aufstellung aus der Teilungserklärung entnommen und grob plausibilisiert. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Grundrissaufteilung und Fläche von den Zeichnungen abweichen kann.

Wohnung Nr. …

Schlafen: ca. … m²

Küche: ca. … m²

Flur: ca. … m²

Bad: ca. … m²

insgesamt ca. … m²

Wohnfläche rd. 37,00 m²

Diese Fläche wird der Wertfindung zugrunde gelegt.

Kellerräume Zum Sondereigentum an der Wohnung Nr. … gehört neben den Räumen der Wohnung auch ein Abstellraum im Kellergeschoss.

Dieser hat laut Planunterlagen eine Fläche von ca. … m².

Außenanlagen Das Gebäude steht, soweit ersichtlich, dreiseitig an der Grundstücksgrenze, sodass nur im hinteren Bereich Freibereiche bestehen. Diese sind am Haus befestigt und ansonsten lediglich grob begradigt. Eine gärtnerische Gestaltung liegt nicht vor. Die Einfassung besteht aus einem Bauzaun.

Weitere relevante Fakten und Daten

Baujahr/Restnutzung Auf der Grundlage des vorgefundenen Zustandes bei der Außenbesichtigung sowie der derzeitigen Nutzung und der vorliegenden Unterlagen wird eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von … Jahren zugrunde gelegt.

Energetischer Zustand Aufgrund des Baujahres und der vorliegenden Akten wird davon ausgegangen, dass das Gebäude überwiegend noch einfachen aktuellen energetischen Anforderungen entspricht.

Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

Mängel/Schäden Hierbei werden alterstypische Abnutzungen, die unter die normale Instandhaltung fallen, nicht gerechnet.

Weiterhin wird davon ausgegangen, dass kleine Mängel und Schäden im Rahmen der normalen Instandhaltung beseitigt werden können.

Bei der erfolgten Außenbesichtigung wurden folgende Mängel und Schäden festgestellt:

· Die Hausfassade ist im vorderen und seitlichen Bereich des Erdgeschosses mit Graffiti besprüht.

· Die rückwärtigen Freianlagen sind nicht fertiggestellt. Die Einfriedung besteht aus einem Bauzaun.

Die vorstehende Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es soll hier nur im Rahmen der Wertermittlung ein Überblick über die grundsätzlich erheblich wertrelevanten Mängel und Schäden gegeben werden. Die tatsächliche Relevanz vieler sichtbarer Schadensbilder kann erst nach einer Bauteilöffnung bzw. weiteren Untersuchungen festgestellt werden.

Es werden grob geschätzt pauschal und anteilig

ca. 1.500,00 €

in die Wertermittlung eingestellt.

Das entspricht ca. 40 €/m² Wohnfläche.

Diese Summe ist grob geschätzt, stellt keinesfalls eine Baukostenschätzung dar und ersetzt kein Bauschadensgutachten. Der errechnete Betrag ist darüber hinaus gemäß Wertermittlungsrichtlinien 2006 Nr. 3.6.1.1.8 „unter Anwendung des unter Nr. 3.6.1.1.7 aufgeführten Alterswertminderungssatzes“ entsprechend gemindert worden, soweit es sich nicht lediglich um Reparaturarbeiten handelt.

Asbest Anzeichen für eine Asbestbelastung wurden bei der erfolgten Außenbesichtigung des Bewertungsgrundstücks nicht festgestellt. Die nachfolgende Bewertung geht daher von einem belastungsfreien Zustand für das gesamte Bewertungsgrundstück aus.

Aufgrund des Baujahrs ist ein Einsatz allerdings durchaus möglich und ausdrücklich nicht auszuschließen. Der Baustoff Asbest wurde erst 1996 verboten. Sofern sich hier Verdachtsmomente ergeben, ist ein Sondergutachten einzuholen.

Beurteilung Die Gesamtanlage machte bei der Außenbesichtigung einen überwiegend einfachen Eindruck.

Auf der Grundlage der vorliegenden Planunterlagen ist die Wohnung von Aufteilung und Größe her grundsätzlich normal vermietbar. Zustand und Ausstattung sind nicht bekannt.

Die wirtschaftliche Eigenständigkeit ist im Rahmen der vorhandenen Nutzung gegeben.

7.0 Bodenwertermittlung

Grundstück Das Grundstück verfügt über einen regelmäßigen und normal nutzbaren Zuschnitt, mit einer Straßenbreite von ca. … m, einer Tiefe von ca. … m und einer Gesamtfläche von 221,00 m². Der Geländeverlauf ist ohne nutzungsbeeinträchtigendes Gefälle.

Baurecht: Das Bewertungsgrundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes / Durchführungsplan Nr. … nach § 30 Abs. 3 BauGB (einfacher Bebauungsplan) rechtsverbindlich seit dem …. Der Bebauungsplan setzt Baulinien fest.

Erschließungskosten Den Angaben der Stadt …d zufolge gelangen Erschließungskosten für die Anlage „…“ nicht mehr zur Einziehung.

Zukünftige Beitragserhebungen nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes werden in der vorliegenden Auskunft nicht ausgeschlossen.

Richtwert Richtwert Nr. …:

Mischnutzung

IV-geschossige Bauweise

Grundstückstiefe 35 m

Erschließungsbeitragsfrei zum 01.01.2016

Bodenrichtwert: ca. 270,00 €/m²

Gemarkung …

Ortsteil …

Anpassung Der vorstehende Richtwert bezieht sich augenscheinlich auf die mittelbare Umgebung des Bewertungsgrundstückes.

Die Grundstückstiefe wird beim Richtwert mit 35,00 m angegeben. Das Bewertungsgrundstück verfügt über eine Tiefe von ca. … m und ist von umgebungstypischer Größe. Hier ist keine Anpassung erforderlich.

Die Ausnutzung des Bewertungsgrundstücks liegt mit 5 Geschossen oberhalb der Festlegung des Richtwertgrundstücks. Hier ist eine Anpassung notwendig.

Der Zuschnitt des Bewertungsgrundstücks ist durchschnittlich.

Die Erschließung ist auch beim Bewertungsgrundstück beitragsfrei.

Eine Indexierung auf den Wertermittlungsstichtag erscheint ebenfalls nicht erforderlich. Von bestehender Aktualität wird ausgegangen.

Bodenwert Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen wird der Bodenwert wie folgt abgeleitet:

8.0 Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes

Mietausfall: Der Ansatz für das Mietausfallwagnis wird in einer Höhe von ca. 3,0 v. H. des Rohertrages in die Wertermittlung eingestellt. Dies beinhaltet ein leicht erhöhtes Risiko des Objektes.

Hausgeld: Den Angaben der Hausverwaltung zufolge beträgt das Hausgeld aktuell xxx,00 €/Monat.

Die Eigentümergemeinschaft verfügt über Rücklagen.

Vergleichsmieten Der Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnungsbau in …, Stand …, weist für Wohnungen in der Baualtersklasse 1930 bis 1969 eine Netto-Kaltmiete in der Spanne von 3,83 bis 5,30 €/m² Wohnfläche aus. Der Mittelwert (Median) beträgt hierbei: 4,60 €/m². Für Wohnungsgrößen bis 40,00 m² ist ein Zuschlag von rd. 0,82 €/m² vorgesehen.

Für Lage, Modernisierungsmaßnahmen sowie Ausstattung und Zuschnitt der Wohnung sind weitere Zu- und Abschläge ausgewiesen.

Mietsituation Soweit durch die Hausverwaltung angegeben, war die Wohnung zum Stichtag der Wertermittlung vermietet.

Mietansätze Unter Berücksichtigung des Mietspiegels für nicht preisgebundenen Wohnungsbau der Stadt … und unter Zugrundelegung der Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens wird für die Wohnung eine Miete von 5,50 €/m² als nachhaltig erzielbar angesehen und in die Ermittlung eingestellt.

Liegenschaftszins Liegenschaftszinssätze für vermietetes Wohnungseigentum werden im Grundstücksmarktbericht der Stadt … mit einem Wert von 4,7, bei einer Standardabweichung von 2,1 und für selbst genutztes Wohneigentum mit einem Wert von 2,8 bei einer Standardabweichung von 2,9 angegeben.

Der Liegenschaftszins wird mit 5,0 % beim Ertragswert unter Berücksichtigung von Art, Lage und Risiko des Objektes angesetzt. Auch dies beinhaltet ein insgesamt erhöhtes Risiko des Objektes unter der Berücksichtigung der Lage- und Zustandsmerkmale.

Bewirtschaftungskosten Die Einzelkostenansätze für die Bewirtschaftungskosten basieren auf marktüblichen Vergleichsansätzen.

Ertragswert

9.0 Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes

Allgemeines Innerhalb des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses der Stadt … werden durchschnittliche Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung von Wiederverkäufen angegeben. Da direkte Vergleichswerte zu Wiederverkäufen aus dem Objekt nicht vorliegen, werden diese Immobilienrichtwerte zugrunde gelegt und an die Besonderheiten des Objektes angepasst. Diese Vergleichspreise stimmen bezüglich ihrer wesentlich werterheblichen Merkmale mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend überein. Relevante Abweichungen werden durch Zu- und Abschläge entsprechend berücksichtigt.

Immobilienrichtwert Der Immobilienrichtwert wird mit Stichtag zum … für die Umgebung des Bewertungsobjektes für Wohnnutzung angegeben mit:

1) Siehe hierzu auch die Ausführungen unter „Entstehungsdaten“ in Punkt 6,0 dieses Gutachtens.

10.0 Ermittlung des unbelasteten Wertes

ermittelte vorläufiger Ertragswert: 26.500,00 €

vorläufige Werte vorläufiger Vergleichswert: 23.500,00 €

Kontrollwerte vorl. Ertragswert/vorl. Vergleichswert: 1,13

vorl. Vergleichswert/vorl. Ertragswert: 0,89

Die vorstehenden Kontrollwerte sind noch ohne Auffälligkeiten.

Verfahrenswahl Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Als mögliche Grundlagen zur Wertfindung wurden der vorl. Ertragswert und der vorl. Vergleichswert ermittelt.

Objekte wie das hier vorliegende werden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sowohl nach dem Vergleichswert als auch nach dem Ertragswert gehandelt.

Im vorliegenden Fall werden daher der Verkehrswertermittlung beide Werte gewichtet zugrunde gelegt.

Somit ergibt sich ein Ausgangswert von 25.000,00 €

Marktanpassung Im Allgemeinen besteht die Anpassungsnotwendigkeit an die konjunkturelle Marktlage sowie an die Besonderheiten des Marktes und des Objektes, soweit sie noch nicht in den bisherigen Parametern berücksichtigt sind.

Im vorliegenden Fall halte ich eine weitere Marktanpassung nicht für sachgerecht und erforderlich.

besondere objektspezifische Merkmale An weiteren objektspezifischen Merkmalen sind bei dem vorläufiggen Ertragswert zur Ermittlung des Verkehrswertes noch folgende Punkte zu berücksichtigen:

Mängel und Schäden (siehe Punkt 6.0 des Gutachtens) 1.500,00 €

Sicherheitsabschlag Wie bereits ausgeführt, waren die Wohnung und das Gebäude zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nicht zugänglich. Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht.

Es herrscht insoweit erhebliche Unklarheit über die tatsächliche Beschaffenheit sowie Ausstattung oder Zuschnitt der Wohnung. Einerseits ist schon für diese Unsicherheit ein entsprechender Abschlag vorzunehmen. Andererseits ist erfahrungsgemäß kaum davon auszugehen, dass bei Objekten, wie dem vorliegenden, Mängel oder Schäden in keiner Weise vorliegen werden.

Bei vergleichbaren Objekten liegen derartige prozentuale Anteile für Mängel und Schäden häufig in einem Bereich von ca. 5 – 15 % des Ertragswertes.

Weiterhin ist der Eindruck von der Außenbesichtigung her tendenziell zu berücksichtigen. Dieser war insgesamt eher einfach.

Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen sowie des Eindrucks bei der Außenbesichtigung und des sonstigen Eindrucks der Gesamtanlage sowie des bereits angesetzten Betrages für Mängel und Schäden und der Höhe des Ausgangswertes wird ein Sicherheitsabschlag in Höhe von ca. -10 % des Ausgangswertes als angemessen erachtet.

unbelasteter Wert Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen ermittle ich für den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

den folgenden unbelasteten Wert:

Ausgangswert: 25.000,00 €

Marktanpassung: 0,00 €

Mängel und Schäden: -1.500,00 €

Sicherheitsabschlag: -2.500,00 €

unbelasteter Wert: 21.000,00 €

gerundet: 21.000,00 €

Ich schätze den unbelasteten Wert des Objektes, auf der Grundlage aller vorstehenden Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens, jedoch ohne Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen

zum Wertermittlungsstichtag, am …, auf:

21.000,00 €

(in Worten: Einundzwanzigtausend Euro)

(Das entspricht in etwa 568 €/m² Wfl. und dem 8,6-fachen des Rohertrages.)

Zubehör etc. Zubehör und bewegliche Gegenstände sind auftragsgemäß in dem vorstehend ermittelten Wert nicht enthalten.

Im Zuge der Objektbesichtigung (Außenbesichtigung) fanden sich kein Zubehör bzw. bewegliche Gegenstände, die dem Bewertungsobjekt zuzuordnen sind.

11.0 Baulasten, Grundbuch Abteilung II

Baulastenverzeichnis Gemäß Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt … vom … sind bis zu diesem Datum für das Bewertungsgrundstück keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Grundbuch Abteilung II Innerhalb des vorliegenden Grundbuchauszuges sind in Abteilung II keine eventuell wertrelevanten Eintragungen verzeichnet.

12.0 Ermittlung des Verkehrswertes

Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen ermittle ich für den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

den folgenden Verkehrswert nach § 194 BauGB:

unbelasteter Wert: 21.000,00 €

Einfluss aus Baulasten und Abteilung II: 0,00 €

Verkehrswert: 21.000,00 €

gerundet: 21.000,00 €

Ich schätze den Verkehrswert nach § 194 BauGB des Objektes, auf der Grundlage aller vorstehenden Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens, einschließlich der Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen

zum Wertermittlungsstichtag, am …, auf:

21.000,00 €

(in Worten: Einundzwanzigtausend Euro)

(Das entspricht in etwa 568 €/m² Wfl. und dem 8,6-fachen des Rohertrages.)

Zubehör etc. Zubehör und bewegliche Gegenstände sind auftragsgemäß in dem vorstehend ermittelten Wert nicht enthalten.

Im Zuge der Objektbesichtigung (Außenbesichtigung) fanden sich kein Zubehör bzw. bewegliche Gegenstände, die dem Bewertungsobjekt zuzuordnen sind.

13.0 Schlusswort

Die Erstellung des vorstehenden Gutachtens erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen ohne persönliches Interesse am Ergebnis.

Das Gutachten wurde nach dem derzeitigen Stand der Kenntnis angefertigt.

…, den …

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der Sachverständige

Anlagen

Fotos

Bauzeichnungen

Auszug aus dem Stadtplan

Auszug aus der Umgebungskarte

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