Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 20. Mai 2026 eine fundamentale Entscheidung für Hunderttausende Immobilien- und Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg getroffen. In zwei vielbeachteten Musterverfahren (Az. II R 26/24 und II R 27/24) entschieden die obersten Finanzrichter, dass das rein bodenwertbasierte Landesgrundsteuergesetz (LGrStG BW) nicht verfassungswidrig ist.
Damit erteilt der BFH den Hoffnungen vieler Kläger, die auf ein baldiges Kippen des Modells durch das Bundesverfassungsgericht gesetzt hatten, eine deutliche Absage. Für Eigentümer im Ländle schafft dieses Urteil nun bittere Gewissheit, lässt aber eine entscheidende Hintertür offen.
Der Sachverhalt: Warum haben die Eigentümer geklagt?
In den beiden verhandelten Fällen ging es um die Kernfrage, ob die pauschale Berechnung der Grundsteuer rein nach der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert gerecht ist.
- Fall 1 (Karlsruhe): Eine Eigentümerin besaß ein großes Grundstück (1.100 qm) mit einem Zweifamilienhaus. Der Gutachterausschuss hatte festgelegt, dass der volle Bodenrichtwert nur bis zu einer Grundstückstiefe von 40 Metern gilt – das dahinterliegende Gartenland sei viel weniger wert (nur 33 %). Das Finanzamt ignorierte diese Aufteilung jedoch und berechnete den Grundsteuerwert starr auf Basis der gesamten Fläche mit dem vollen Bodenrichtwert.
- Fall 2 (Stuttgart): Ein Ehepaar klagte wegen massiver individueller Wertminderungen ihres Grundstücks (Verkehrslärm, schlechtere Wohnlage als der Zonen-Durchschnitt). Sie forderten einen pauschalen Abschlag von 7 % auf ihren Grundsteuerwert.
In beiden Fällen weigerten sich die Finanzämter, diese Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Kläger sahen darin unter anderem einen massiven Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes (Art. 3 Abs. 1 GG), da bebaute und unbebaute Grundstücke im Grunde völlig gleich behandelt werden und Gebäude überhaupt keine Rolle spielen.
Die Entscheidung: Warum hält der BFH das Gesetz für rechtens?
Der BFH wies die Revisionen der Kläger vollumfänglich zurück und bestätigte die vorigen Urteile des Finanzgerichts Baden-Württemberg. Eine Weiterleitung des Verfahrens an das Bundesverfassungsgericht lehnten die Richter ab, da sie von der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes überzeugt sind.
Der Senat begründete dies im Wesentlichen mit folgenden Punkten:
1. Breite Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers
Die Bewertung von Millionen Grundstücken ist ein steuerliches Massenverfahren. Hierbei darf der Gesetzgeber stark pauschalieren und typisieren, um das Verfahren überhaupt verwaltungstechnisch handhabbar zu halten. Gesetzliche „Härten“ im Einzelfall müssen dabei in Kauf genommen werden.
2. Gebäude müssen nicht zwingend einbezogen werden
Es verstößt laut BFH weder gegen das Leistungsfähigkeitsprinzip noch gegen das Äquivalenzprinzip, dass Gebäude bei der Wertermittlung außen vor bleiben. Der Bodenwert allein spiegelt bereits die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers wider. Zudem fließt die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks mittelbar immer in den Bodenrichtwert ein.
3. Ausgleich durch die Ermäßigung bei Wohnnutzung
Dass bebaute Wohnimmobilien im Vergleich zu unbebauten Grundstücken nicht übermäßig belastet werden, werde bereits auf der nächsten Stufe des Verfahrens abgefedert: Nach § 40 Abs. 3 LGrStG BW wird die Steuermesszahl für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, pauschal um 30 % ermäßigt.
Praxistipp: Die 30-Prozent-Hintertür für Eigentümer
Auch wenn das Gesetz als Ganzes verfassungskonform ist, hat der BFH ausdrücklich auf eine wichtige Schutzplanke im Gesetz hingewiesen: den Nachweis eines niedrigeren Gemeinen Werts (§ 38 Abs. 4 LGrStG BW).
Wann lohnt sich das für Sie? Wenn der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks (z. B. durch erhebliche Baumängel, extreme Lärmbelastung oder Topografie) um mehr als 30 % unter dem vom Finanzamt pauschal ermittelten Grundsteuerwert liegt, können Sie dies durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachweisen. Das Finanzamt muss dann diesen niedrigeren Wert ansetzen.
Im Karlsruher Fall hatte die Klägerin ein solches Gutachten vorgelegt, welches eine Abweichung von 36 % nachwies. Da sie dieses jedoch erst im Revisionsverfahren vor dem BFH einreichte, durfte es aus prozessualen Gründen (neuer Tatsachenvortrag) vom BFH nicht mehr geprüft werden. Das zuständige Finanzamt muss nun im Nachgang darüber entscheiden.
Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid genau. Wenn Sie vermuten, dass Ihr Grundstück aufgrund spezifischer Mängel drastisch überbewertet wurde, sollten Sie die Erstellung eines behördlich anerkannten Gutachtens prüfen lassen – dies ist Ihre einzige verbleibende Chance auf eine Senkung der Grundsteuerlast.
Ausblick: Was passiert in den anderen Bundesländern?
Baden-Württemberg hat mit seinem reinen Bodenwertmodell einen Sonderweg eingeschlagen. Wer Immobilien in anderen Bundesländern besitzt, muss die Entwicklung weiter aufmerksam beobachten. Am BFH sind bereits die nächsten Verfahren zu den anderen Landesmodellen anhängig:
- Hamburg & Hessen: Die mündlichen Verhandlungen sind voraussichtlich für November 2026 geplant.
- Bayern: Hier wird mit einer Verhandlung in der ersten Jahreshälfte 2027 gerechnet.
Wir halten Sie über die kommenden Urteile und die Auswirkungen auf Ihre Immobilienwerte fortlaufend auf dem Laufenden.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar und ersetzt nicht das persönliche Gespräch mit einem Steuerberater.