Wer für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie eine Abfindung erhält, muss diese unter bestimmten Voraussetzungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Das ergibt sich aus dem BFH-Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24).

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit Schreiben vom 21. Oktober 2026 auf diese grundlegende Änderung der Rechtsprechung reagiert.

Besonders wichtig: Für bestimmte bereits vereinbarte Nießbrauchsablösungen lässt die Finanzverwaltung die bisherige, günstigere Rechtsauffassung aus Vertrauensschutzgründen weitergelten.

Die Neuregelung betrifft vor allem Familien, die vermietete Immobilien unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen haben und den Nießbrauch später gegen eine Abfindung vorzeitig beenden möchten.

Was hat sich bei der Besteuerung von Nießbrauchsablösungen geändert?

Bislang behandelten Rechtsprechung und Finanzverwaltung die entgeltliche Ablösung eines Nießbrauchsrechts an einer privaten Immobilie grundsätzlich als nicht steuerbare Vermögensumschichtung.

Die Abfindung wurde danach nicht allein deshalb steuerpflichtig, weil der bisherige Nießbraucher auf sein Recht verzichtete.

Mit dem Urteil IX R 4/24 änderte der BFH diese Betrachtung für eine wichtige Fallgruppe.

Wenn der Nießbraucher die Immobilie beim Verzicht tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist die Ablösezahlung grundsätzlich eine steuerbare Entschädigung.

Die Rechtsgrundlage bilden § 24 Nr. 1 Buchst. a in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2026 ergänzt diese Rechtsprechung um eine zeitliche Übergangsregelung.

Was ist ein Nießbrauch an einer Immobilie?

Der Nießbrauch ist in § 1030 BGB geregelt.

Er erlaubt dem Berechtigten, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört.

Bei vermieteten Immobilien kann der Nießbraucher daher die Mietverträge im eigenen Namen abschließen und die Mieten vereinnahmen.

Ein häufiges Beispiel ist die vorweggenommene Erbfolge:

Eltern übertragen ein vermietetes Haus auf ihre Kinder, behalten sich jedoch einen lebenslangen Nießbrauch vor.

Die Kinder werden Eigentümer. Die Eltern beziehen weiterhin die Mieteinnahmen.

Solche Gestaltungen sind im Rahmen der Vermögens- und Nachfolgeplanung verbreitet.

Worum ging es im BFH-Streitfall?

Die Klägerin verfügte über ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück, das einer Erbengemeinschaft mit Beteiligung ihrer Kinder gehörte.

Sie vermietete das Grundstück und erzielte daraus steuerpflichtige Einnahmen.

Zwischenzeitlich war das Nießbrauchsrecht aufgrund einer Vermietung an eine Personengesellschaft dem Sonderbetriebsvermögen zugeordnet. Später gelangte es wieder in das Privatvermögen.

Nachdem die Eigentümer das Grundstück veräußert hatten, verzichtete die Klägerin im Jahr 2019 gegen eine hohe Abfindungszahlung auf ihr Nießbrauchsrecht.

Das Finanzamt wollte die Zahlung zunächst als Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft besteuern.

Das Finanzgericht Münster gab der Klägerin zunächst recht.

Der BFH hob das finanzgerichtliche Urteil jedoch auf und verwies die Sache zurück.

Entscheidend war nach Auffassung des BFH nicht die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft, sondern die Einordnung als Ersatz für künftig wegfallende Mieteinnahmen.

Warum ist die Nießbrauchsabfindung steuerpflichtig?

§ 24 Nr. 1 Buchst. a EStG erfasst Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende steuerpflichtige Einnahmen gezahlt werden.

Der BFH argumentiert:

Wenn ein Nießbraucher die Immobilie tatsächlich vermietet, besteht der wirtschaftliche Wert seines Nießbrauchs insbesondere darin, laufende Mieteinnahmen zu erzielen.

Verzichtet er gegen Geld auf dieses Recht, ersetzt die Abfindung wirtschaftlich die künftig wegfallenden Mieten.

Die Zahlung tritt damit steuerlich an die Stelle der Mieteinnahmen.

Sie ist folglich grundsätzlich der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzuordnen.

Wichtig ist dabei die tatsächliche Vermietung durch den Nießbraucher zum Zeitpunkt des Verzichts.

Ob dieselben Grundsätze auch für ein zu diesem Zeitpunkt nicht vermietetes Grundstück gelten, hat der BFH ausdrücklich offengelassen.

Muss der Nießbraucher zum Verzicht gezwungen worden sein?

Nein.

Eine zweite wesentliche Änderung betrifft das bisherige Erfordernis einer Druck- oder Zwangssituation.

Nach älterer Rechtsprechung konnte es bei Entschädigungen darauf ankommen, ob der Steuerpflichtige unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand.

Davon weicht der BFH nun ab.

Nach seinem Urteil setzt § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG keine solche Zwangssituation voraus.

Auch wenn der Nießbraucher freiwillig mit dem Eigentümer vereinbart, dass sein Recht gegen Abfindung endet, kann eine steuerpflichtige Entschädigung vorliegen.

Entscheidend ist, ob die Zahlung steuerpflichtige Einnahmen ersetzt.

Welche Übergangsregelung enthält das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2026?

Das BMF erkennt an, dass die neue BFH-Rechtsprechung erheblich von der über Jahrzehnte geltenden Verwaltungsauffassung abweicht.

Deshalb ordnet es eine Vertrauensschutzregelung an.

Für vertraglich vereinbarte Nießbrauchsablösungen bis einschließlich des Tages der Veröffentlichung des BFH-Urteils im Bundessteuerblatt Teil II ist weiterhin die bisherige Rechtsprechung anzuwenden.

Das ist für ältere Vereinbarungen von großer Bedeutung.

Dabei sind drei Zeitpunkte strikt zu unterscheiden:

Zeitpunkt	Bedeutung
10. Oktober 2025	Datum des BFH-Urteils
21. Oktober 2026	Datum des BMF-Schreibens
Veröffentlichung im BStBl II	Maßgeblicher Stichtag für die Übergangsregelung

Der konkrete Tag der Veröffentlichung im Bundessteuerblatt Teil II ist anhand der amtlichen Fundstelle zu überprüfen.

Das Datum des BMF-Schreibens ist nicht automatisch der Vertrauensschutzstichtag.

Was bedeutet das für ältere Nießbrauchsverträge?

Wurde die Ablösung rechtzeitig verbindlich vereinbart, ist nach der Übergangsregelung die bisherige Verwaltungsauffassung anzuwenden.

Diese behandelte entsprechende Nießbrauchsablösungen grundsätzlich als nicht steuerbare Vermögensumschichtung.

Zu beachten ist allerdings, dass sich daraus keine pauschale Steuerfreiheit jeder Zahlung ergibt. Eine abweichende steuerliche Einordnung kann beispielsweise bei gemischten entgeltlichen und unentgeltlichen Vorgängen oder bei anderen Einkunftsarten erforderlich sein.

Beispiel: 150.000 Euro Abfindung für den Nießbrauch

Eine Mutter hat ein vermietetes Mehrfamilienhaus auf ihre Tochter übertragen.

Die Mutter behält sich zunächst den lebenslangen Nießbrauch vor und erzielt weiterhin die Mieten.

Später vereinbaren beide, dass die Mutter gegen eine Zahlung von 150.000 Euro auf den Nießbrauch verzichtet.

Die Immobilie ist zum Zeitpunkt des Verzichts weiterhin vermietet.

Fallgestaltung	Grundsätzliche steuerliche Einordnung
Ablösung innerhalb der BMF-Vertrauensschutzfrist vereinbart	Bisherige Verwaltungsauffassung weiterhin anzuwenden
Ablösung nach Ablauf der Vertrauensschutzfrist vereinbart	Abfindung nach BFH-Grundsätzen grundsätzlich steuerbare Entschädigung
Immobilie beim Verzicht nicht vom Nießbraucher vermietet	Vom Urteil IX R 4/24 nicht abschließend geklärt

Unter der neuen BFH-Rechtsprechung können die 150.000 Euro grundsätzlich als Einnahmeersatz nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu berücksichtigen sein.

Ob der volle Betrag steuerpflichtig ist, welche damit zusammenhängenden Aufwendungen abzugsfähig sind und ob eine Tarifbegünstigung greift, muss gesondert geprüft werden.

Das Beispiel ist frei gewählt.

Kann die Fünftelregelung nach § 34 EStG helfen?

Möglicherweise.

Entschädigungen im Sinne des § 24 Nr. 1 EStG können nach § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG zu den außerordentlichen Einkünften gehören.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann daher eine tarifbegünstigte Besteuerung nach der sogenannten Fünftelregelung in Betracht kommen.

Eine solche Begünstigung entsteht jedoch nicht automatisch.

Insbesondere muss geprüft werden, ob die Einnahmen in einer Weise zusammengeballt zufließen, die die Voraussetzungen außerordentlicher Einkünfte erfüllt.

Auch der BFH hat im Verfahren IX R 4/24 weitere tatsächliche Feststellungen für erforderlich gehalten.

Steuer-Tipp: Auszahlung und Steuerbelastung vor Vertragsabschluss berechnen

Wenn Sie eine Abfindung für einen Nießbrauch vereinbaren, sollten Sie die steuerliche Belastung vorab berechnen lassen.

Prüfen Sie dabei:

• die steuerliche Einordnung der Zahlung,
• die Anwendung der BMF-Vertrauensschutzregelung,
• das Jahr des tatsächlichen Zuflusses,
• die Voraussetzungen einer möglichen Tarifbegünstigung,
• mögliche Auswirkungen auf weitere steuerliche Sachverhalte.

Gerade bei hohen Einmalzahlungen können diese Fragen erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Gilt das Urteil auch für ein selbst genutztes Haus?

Nicht ohne Weiteres.

Das BFH-Urteil betrifft ausdrücklich ein Grundstück, das der Nießbraucher zum Zeitpunkt des Verzichts selbst vermietete und aus dem er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte.

Bei einem ausschließlich selbst genutzten Haus fehlt regelmäßig dieser konkrete Ersatz künftig steuerpflichtiger Mieteinnahmen.

Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jede Ablösezahlung für einen solchen Nießbrauch in jeder Hinsicht steuerfrei ist.

Die rechtliche und steuerliche Behandlung hängt vom jeweiligen Nießbrauchsrecht und der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Was müssen Immobilieneigentümer bei der Nachfolgeplanung beachten?

Die Ablösung eines vorbehaltenen Nießbrauchs wird häufig erwogen, wenn eine Immobilie verkauft, neu finanziert oder innerhalb der Familie anders genutzt werden soll.

Die BFH-Entscheidung kann dabei eine zusätzliche einkommensteuerliche Belastung auslösen.

Deshalb sollten Eigentümer und Nießbraucher vor einer Vereinbarung insbesondere klären, wie das Recht bisher ausgeübt wurde und wofür die Abfindung tatsächlich gezahlt wird.

Neben der Einkommensteuer können auch schenkungsteuerliche und zivilrechtliche Fragen bestehen.

Achtung: Vertragsdatum und Zahlungsdatum nicht verwechseln

Ein besonders wichtiger Punkt der neuen BMF-Regelung ist, dass sie an die vertragliche Vereinbarung der Nießbrauchsablösung anknüpft.

Die tatsächliche Auszahlung kann zu einem anderen Zeitpunkt erfolgen.

Für die Frage des Vertrauensschutzes ist daher der relevante Vereinbarungszeitpunkt zu prüfen.

Der steuerliche Zufluss der Abfindung ist davon zu unterscheiden.

Eine bloße Rückdatierung oder nachträgliche Änderung von Unterlagen kann den maßgeblichen Vertragsabschluss nicht ersetzen.

Was sollten Betroffene jetzt prüfen?

Checkliste zur Nießbrauchsablösung

• Prüfen Sie, ob sich das Grundstück im Privatvermögen befindet.
• Stellen Sie fest, wer die Immobilie tatsächlich vermietet.
• Dokumentieren Sie die steuerliche Zurechnung der Mieteinnahmen.
• Prüfen Sie den Zeitpunkt der verbindlichen Ablösevereinbarung.
• Ermitteln Sie den amtlichen Veröffentlichungstag des Urteils IX R 4/24 im BStBl II.
• Unterscheiden Sie zwischen entgeltlichen und möglichen unentgeltlichen Bestandteilen.
• Prüfen Sie den tatsächlichen Zufluss der Abfindung.
• Lassen Sie eine mögliche Tarifbegünstigung nach § 34 EStG untersuchen.
• Kontrollieren Sie bereits abgeschlossene und steuerlich noch offene Fälle.
• Stimmen Sie neue Nießbrauchsvereinbarungen rechtzeitig mit Ihrer steuerlichen Beratung ab.

Fazit: Die steuerliche Gestaltung einer Nießbrauchsablösung hat sich grundlegend verändert

Das BFH-Urteil vom 10. Oktober 2025 (IX R 4/24) verändert die steuerliche Behandlung entgeltlicher Nießbrauchsverzichte an vermieteten Privatimmobilien.

Eine Abfindung kann als Ersatz für künftig entgehende Mieteinnahmen steuerpflichtig sein – auch wenn der Nießbraucher freiwillig auf sein Recht verzichtet.

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2026 schützt das BMF bestimmte Altvereinbarungen vor der Anwendung der neuen Rechtsprechung.

Für neue Vereinbarungen sollten die mögliche Einkommensteuerbelastung und die konkreten Vertragsbedingungen bereits vor der Unterschrift geprüft werden.

Sie möchten einen Nießbrauch gegen Abfindung aufheben oder haben bereits eine entsprechende Vereinbarung abgeschlossen? Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Einordnung, der Prüfung des Vertrauensschutzes und der steuerlichen Gestaltung Ihrer Immobiliennachfolge.

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Häufige Fragen zur Nießbrauchsablösung

Ist die Abfindung für einen Nießbrauch steuerpflichtig?

Nach dem BFH-Urteil IX R 4/24 kann eine Abfindung steuerpflichtig sein, wenn der Nießbraucher das private Grundstück beim Verzicht tatsächlich vermietet und dadurch künftig Mieteinnahmen verliert.

Was hat das BMF am 21. Oktober 2026 geregelt?

Das BMF gewährt Vertrauensschutz für Nießbrauchsablösungen, die bis einschließlich des Tages der Veröffentlichung des BFH-Urteils im Bundessteuerblatt Teil II vertraglich vereinbart wurden.

Gilt die alte steuerliche Behandlung für alle bisherigen Vereinbarungen?

Nicht automatisch. Entscheidend sind der tatsächliche Vereinbarungszeitpunkt, der amtliche BStBl-Veröffentlichungstag und die konkreten steuerlichen Umstände.

Muss der Nießbraucher zum Verzicht gezwungen worden sein?

Nein. Für eine Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG verlangt der BFH keine rechtliche, wirtschaftliche oder tatsächliche Zwangssituation.

Kann die Fünftelregelung auf eine Nießbrauchsabfindung angewendet werden?

Unter den Voraussetzungen des § 34 EStG kann eine Tarifbegünstigung in Betracht kommen. Sie ist jedoch nicht automatisch auf jede Abfindung anwendbar.

Ist der Verzicht bei einer selbst genutzten Immobilie ebenfalls steuerpflichtig?

Der BFH hat dies im Urteil IX R 4/24 nicht abschließend entschieden. Die Entscheidung betrifft ausdrücklich die Ablösung eines tatsächlich zur Vermietung genutzten Nießbrauchsrechts.

Kommt es auf das Vertragsdatum oder das Zahlungsdatum an?

Für die BMF-Vertrauensschutzregelung ist der Zeitpunkt der vertraglichen Vereinbarung entscheidend. Für die einkommensteuerliche Erfassung ist der Zeitpunkt des Zuflusses gesondert zu prüfen.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• BMF, Schreiben vom 21.10.2026, Az. IV C 1 – S 2253/00047/032/015 – Vertrauensschutz bei entgeltlichen Nießbrauchsablösungen.
• BFH, Urteil vom 10.10.2025, IX R 4/24, ECLI:DE:BFH:2025.101025.IXR4.24.0, BFHE 291, 197.
• FG Münster, Urteil vom 12.12.2023, 6 K 2489/22 E, EFG 2024, 392 – vom BFH aufgehoben und zurückverwiesen.
• BFH, Urteil vom 25.11.1992, X R 34/89, BFHE 170, 76; BStBl II 1996, S. 663 – bisherige Rechtsprechung.
• § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG – Entschädigungen für entgangene oder entgehende Einnahmen.
• § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
• § 34 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 EStG – Tarifbegünstigung außerordentlicher Einkünfte.
• § 11 Abs. 1 EStG – Zufluss von Einnahmen.
• § 1030 BGB – Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs.
• BMF, Schreiben vom 30.09.2013, BStBl I 2013, S. 1184 – bisherige Verwaltungsvorgaben zur einkommensteuerlichen Behandlung von Nießbrauchsrechten.

Rechtsstand: 26. Oktober 2026. Der konkrete Veröffentlichungstag des Urteils IX R 4/24 im BStBl II ist für die Anwendung der Vertrauensschutzregelung anhand der amtlichen Fundstelle zu prüfen.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.