Die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen kann künftig häufiger umsatzsteuerfrei erfolgen. Mit seinem Schreiben vom 19. Oktober 2026 passt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die steuerliche Behandlung an die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) an. Für Vermieter und Verpächter ergeben sich daraus wichtige Änderungen – insbesondere bei der Überlassung von Immobilien mit fest eingebauten Maschinen und technischen Anlagen.
Wann ist die Vermietung von Betriebsvorrichtungen umsatzsteuerfrei?
Grundsätzlich ist die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Für sogenannte Betriebsvorrichtungen sieht § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG allerdings eine Ausnahme vor.
Zu diesen Betriebsvorrichtungen zählen Maschinen und technische Einrichtungen, die unmittelbar dem Betrieb eines Unternehmens dienen. Nach bisheriger Verwaltungsauffassung musste ihre Überlassung regelmäßig umsatzsteuerpflichtig behandelt werden – auch dann, wenn sie gemeinsam mit einer Immobilie vermietet oder verpachtet wurden.
Diese strikte Trennung gilt nicht mehr uneingeschränkt. Entscheidend ist, ob die Überlassung der Betriebsvorrichtungen eine eigenständige Leistung oder lediglich eine Nebenleistung zur steuerfreien Grundstücksvermietung darstellt.
Handelt es sich um eine wirtschaftlich einheitliche Leistung, kann sich die Umsatzsteuerbefreiung der Grundstücksvermietung auch auf die mitüberlassenen Betriebsvorrichtungen erstrecken.
Rechtsgrundlage: § 4 Nr. 12 UStG; BFH, Beschluss vom 17. August 2023, V R 7/23.
Was haben BFH und EuGH entschieden?
Ausgangspunkt der Neuregelung ist das Urteil des EuGH vom 4. Mai 2023 (C-516/21, Finanzamt X). Der Gerichtshof stellte klar, dass die Vermietung dauerhaft eingebauter Vorrichtungen und Maschinen nicht isoliert betrachtet werden darf, wenn sie eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücksverpachtung darstellt.
Der BFH übernahm diese Auslegung mit Beschluss vom 17. August 2023 (V R 7/23, zuvor V R 22/20) und änderte damit seine bisherige Rechtsprechung.
Der entscheidende Grundsatz lautet: Bilden die Grundstücksüberlassung und die Überlassung der Betriebsvorrichtungen eine wirtschaftlich einheitliche Leistung, folgt die Nebenleistung grundsätzlich der umsatzsteuerlichen Behandlung der Hauptleistung.
Voraussetzung ist, dass die Überlassung der Betriebsvorrichtungen für den Leistungsempfänger keinen eigenständigen Zweck erfüllt, sondern dazu dient, die Grundstücksnutzung unter bestmöglichen Bedingungen in Anspruch zu nehmen.
Eine getrennte umsatzsteuerliche Behandlung ist in diesen Fällen nicht geboten.
Rechtsgrundlage: EuGH, Urteil vom 4. Mai 2023, C-516/21; BFH, Beschluss vom 17. August 2023, V R 7/23.
Welche Änderungen sieht das BMF-Schreiben vor?
Mit dem BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2026 soll der Umsatzsteuer-Anwendungserlass an die geänderte Rechtsprechung angepasst werden.
Die bisherige Verwaltungsauffassung, wonach Betriebsvorrichtungen bei ihrer Vermietung oder Verpachtung stets gesondert umsatzsteuerpflichtig zu behandeln sind, wird aufgegeben.
Dies betrifft nach dem Schreiben insbesondere:
- Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken mit fest eingebauten Betriebsvorrichtungen.
- Die Zwischenvermietung von Sportanlagen.
- Die Nutzungsüberlassung anderer Anlagen mit vorhandenen Betriebsvorrichtungen.
Entscheidend bleiben jeweils die konkreten Vertragsverhältnisse und die wirtschaftlichen Umstände. Eine pauschale Umsatzsteuerbefreiung sämtlicher Betriebsvorrichtungen ist mit der Neuregelung nicht verbunden.
Praxisbeispiel: Verpachtung einer Immobilie mit technischen Anlagen
Ein Unternehmer verpachtet ein Betriebsgebäude einschließlich fest eingebauter technischer Einrichtungen. Die Anlagen dienen unmittelbar der Nutzung des Gebäudes und werden zusammen mit diesem im Rahmen eines einheitlichen Pachtvertrags überlassen.
Steht die Grundstücksverpachtung wirtschaftlich im Vordergrund und sind die technischen Einrichtungen lediglich Nebenleistungen, kann die gesamte Verpachtungsleistung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei sein.
Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn die Maschinen unabhängig von der Immobilie vermietet werden oder ihre Überlassung einen eigenständigen wirtschaftlichen Zweck erfüllt.
Für Vermieter bedeutet das: Nicht allein die vertragliche Bezeichnung oder eine gesonderte Entgeltaufteilung entscheidet über die Umsatzsteuerpflicht. Maßgeblich ist der tatsächliche wirtschaftliche Inhalt der Leistung.
Welche Übergangsregelung gilt bis Ende 2026?
Besonders wichtig ist die im BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2026 vorgesehene Übergangsregelung.
Die neuen Grundsätze sind grundsätzlich in allen noch offenen Fällen anzuwenden.
Für Umsätze, die vor dem 1. Januar 2027 ausgeführt werden, enthält das Schreiben jedoch eine Nichtbeanstandungsregelung: Die Finanzverwaltung akzeptiert weiterhin die Anwendung der bisherigen Verwaltungsauffassung, sofern die beteiligten Parteien dies übereinstimmend tun.
Diese Regelung gilt ausdrücklich auch für Zwecke des Vorsteuerabzugs.
Damit soll vermieden werden, dass bereits abgewickelte Vermietungs- und Verpachtungsverhältnisse aufgrund der geänderten Rechtsauffassung zwingend neu beurteilt werden müssen.
Ab dem 1. Januar 2027 soll diese Übergangserleichterung für neu ausgeführte Umsätze nicht mehr gelten.
Welche Auswirkungen ergeben sich auf den Vorsteuerabzug?
Die umsatzsteuerliche Einordnung kann erhebliche finanzielle Folgen haben.
Werden Betriebsvorrichtungen künftig als Bestandteil einer steuerfreien Grundstücksvermietung behandelt, kann dies den Vorsteuerabzug aus Anschaffungs-, Herstellungs- oder laufenden Betriebskosten einschränken.
Denn bei steuerfreien Grundstücksvermietungen ist der Vorsteuerabzug grundsätzlich ausgeschlossen, soweit nicht ausnahmsweise ein gesetzlicher Abzugstatbestand eingreift.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter allerdings nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten und zur Umsatzsteuer optieren.
Ob eine solche Option zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte individuell geprüft werden.
Steuer-Tipp
Vermieter und Verpächter sollten bestehende Verträge mit Betriebsvorrichtungen rechtzeitig überprüfen lassen. Besonders wichtig sind die Einordnung als Haupt- oder Nebenleistung, die bisherige Umsatzsteuerbehandlung und mögliche Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug. Eine frühzeitige Prüfung kann spätere Rechnungskorrekturen und finanzielle Nachteile vermeiden.
Was sollten Vermieter und Verpächter jetzt tun?
Die geänderte Verwaltungsauffassung bietet Anlass, bestehende Vermietungs- und Verpachtungsmodelle auf ihre umsatzsteuerliche Behandlung zu überprüfen.
Insbesondere sollten Unternehmen klären, ob die mitvermieteten Betriebsvorrichtungen tatsächlich eigenständige Leistungen darstellen oder Teil einer einheitlichen Grundstücksüberlassung sind.
Auch die Vertragsgestaltung und der bisherige Vorsteuerabzug sollten in die Prüfung einbezogen werden.
Fazit: Die Neuregelung bringt mehr Klarheit bei der Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen. Für betroffene Unternehmen kann sie steuerliche Vereinfachungen ermöglichen. Gleichzeitig entstehen neue Fragestellungen hinsichtlich des Vorsteuerabzugs und der Rechnungsstellung.
Wer Immobilien gemeinsam mit technischen Anlagen vermietet oder verpachtet, sollte deshalb die umsatzsteuerlichen Auswirkungen frühzeitig mit seinem Steuerberater besprechen.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne dabei, Ihre Vermietungs- und Verpachtungsverhältnisse steuerlich richtig einzuordnen und mögliche Risiken zu vermeiden.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2026, III C 3 – S 7168/00035/001/102, Änderung des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses. Inhalt durch aktuelle Fachveröffentlichungen bestätigt; amtlicher Volltext in der Recherche nicht unmittelbar abrufbar.
- BFH, Beschluss vom 17. August 2023, V R 7/23 (V R 22/20), BFHE 282, 52. BFH-Entscheidung.
- EuGH, Urteil vom 4. Mai 2023, C-516/21, Finanzamt X, ECLI:EU:C:2023:372.
- § 4 Nr. 12 UStG, Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstücksvermietung. Gesetzestext.
- § 9 und § 15 UStG, Option zur Steuerpflicht und Vorsteuerabzug.